金D做优秀的地产工程师课件

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1、Gemdale Corporation科 学 筑 家 The Science of Living 做优秀的地产工程师 上 海 公 司 营 运 中 心 目 录 1.地 产 工 程 师 的 职 责 2.工 程 管 理 体 系 建 设 3.工 程 管 理 组 织 与 策 划 4.工 程 施 工 过 程 管 理 5.入 伙 移 交 与 维 修 处 理 1.地 产 工 程 师 的 职 责 （ 1） 房 地 产 开 发 商 角 色 定 义房 地 产 开 发 商政 府 主 管 部 门施 工 单 位材 料 供 应 单 位市 政 配 套 单 位 设 计 单 位监 理 单 位销 售 代 理 单 位 物 业 管 理

2、 单 位 金 融 机 构客 户 房 地 产 开 发 的 运 作 是 一 个 开 放 的 系 统 ， 开 发 商 在 其 中 处 于 核 心 地 位 ，联 系 着 产 业 链 的 上 下 游 ， 并 直 接 面 对 最 终 客 户 ， 其 “ 资 源 整 合 者 ” 的 角色 无 可 替 代 。 资 源 整 合 者 ：n资 源 的 整 合 与 调 配 控 制 ；n规 则 的 制 定 与 项 目 平 台 的 打 造 。 1.地 产 工 程 师 的 职 责 ： (2)角 色 定 义 不 是 工 程 建 造 者 承 包 商 管 理 也 不 是 工 程 施 工 质 量 监 督 者 技 术 标 准 制 定

3、 、 监理 公 司 管 理 不 能 只 顾 进 度 计 划 平 衡 质 量 、 计 划 与 投 资 回 报 要 为 销 售 服 务 配 合 销 售 示 范 区 开 放 要 实 现 公 司 的 经 营 目 标 满 足 结 转 的 要 求 创 造 客 户 价 值 消 除 设 计 缺 陷 、 提 供 高 质 量 标 准的 产 品 公 司 内 部 沟 通 与 协 调 外 部 沟 通 与 协 调 1.地 产 工 程 师 的 职 责 :(3)关 注 点 比 较关 注 重 点 土 建 工 程 师 地 产 工 程 师技 术 管 理 施 工 方 案 、 工 法 (1) 将 营 销 理 念 转 化 为 工 程 技

4、 术 参 数 ；(2) 将 客 户 要 求 转 化 为 构 造 、 技 术 标 准 ；(3) 通 过 采 购 和 过 程 管 理 保 证 技 术 参 数 的 实 现 。计 划 管 理 施 工 过 程 的 关 键 节 点 控 制 (1) 从 宏 观 的 层 面 对 项 目 设 计 、 施 工 、 采 购 、 营 销 、入 伙 进 行 全 面 布 置 ， 甲 方 计 划 是 施 工 单 位 计 划 安排 的 基 础 和 依 据 ；(2) 。质 量 与 安全 管 理 (1) 按 图 施 工 ， 符 合 国 家 、 地 方 标 准 (2) 如 何 把 工 程 质 量 做 好 ， 不 出 质 量安 全

5、事 故 。 (1) 客 户 对 产 品 质 量 的 标 准 与 要 求 ；(2) 施 工 单 位 、 监 理 是 否 具 有 健 全 的 质 量 保 证 与 管理 体 系 。 成 本 管 理 工 程 合 同 成 本 控 制 (1) 项 目 的 投 资 回 报 ；(2) 工 程 造 价 控 制 。信 息 管 理 资 料 签 发 规 范 化 ；资 料 的 管 理 。 (1) 流 程 的 规 范 化 ；(2) 沟 通 顺 畅 ；(3) 经 验 的 沉 淀 与 积 累 。区 别 ： 更 为 关 注 客 户 ！ 更 为 关 注 运 营 ！ 1.地 产 工 程 师 的 职 责 (4)职 责 比 较工 作

6、内 容 土 建 工 程 师 地 产 工 程 师技 术 管 理 图 纸 会 审 ： 错 漏 碰 缺 检 查 (1) 统 一 技 术 标 准 和 做 法(2) 图 纸 审 查 ： 错 漏 碰 缺 /功 能 性 缺 陷 /经 济 性 检 查 /交 付 标 准检 查计 划 管 理 总 包 节 点 进 度 控 制（ 1） 基 础 开 挖（ 2） 主 体 结 构 施 工（ 3） 装 饰 工 程 施 工（ 4） 雨 污 水 管 线 施 工（ 5） 室 外 配 套 管 线 施 工（ 6） 景 观 工 程 施 工 （ 7） 竣 工 验 收 与 备 案 (1) 总 包 工 程 节 点 进 度 控 制(2) 分 包

7、 工 程 施 工 与 加 供 材 料 进 场 施 工 协 调(3) 分 包 工 程 与 甲 供 材 料 的 出 图 -定 板 -招 标 -进 场 计 划 协 调 与落 实(4) 配 合 销 售 对 外 展 示 工 程 的 实 施(5) 入 伙 验 收 与 交 付质 量 与 安 全管 理 现 场 巡 视 /检 查 /整 改 (1) 检 查 承 包 商 的 管 理 体 系(2) 有 效 引 导 监 理 /利 用 监 理(3) 技 术 梳 理 /沟 通 /交 底 与 引 导(4) 系 统 地 发 现 问 题 -整 改成 本 管 理 现 场 核 查 工 程 量 预 防 控 制 设 计 变 更 /控 制

8、 现 场 签 证信 息 管 理 文 件 签 发 规 范 化 流 程 规 范 化总 结 与 案 例 库 建 设 区 别 ： 微 观 VS宏 观 部 分 VS整 体 阶 段 VS全 局 2.工 程 管 理 体 系 建 设 ： （ 1） 体 系 的 建 立各 阶 段 活 动 分 析 工 作 流 程 建 立 培 训案 例 库 建 设工 作 模 板 建 立 企 业 标 准 建 立持 续 改 进 2.工 程 管 理 体 系 建 设 ： （ 2） 工 作 流 程 图 2.工 程 管 理 体 系 建 设 ： （ 3） 活 动 分 析n项 目 部 组 织 结 构 及 职 责 分 工n工 程 计 划 管 理n工

9、程 关 键 质 量 控 制 点n合 同 组 织 与 策 划n施 工 场 地 规 划n项 目 工 程 管 理 策 划n施 工 图 审 查 与 技 术 交 底n施 工 组 织 设 计 审 查 n承 包 商 进 场 知 会n样 板 引 路n工 序 检 查n监 理 管 理n工 程 进 度 款 支 付n设 计 变 更 管 理n现 场 签 证 管 理n工 程 结 算n分 户 验 收 表n工 程 整 改n物 业 移 交 程 序n项 目 入 伙 交 付n投 诉 处 理 程 序n维 保 款 支 付 n成 品 保 护n管 线 综 合 设 计n里 程 碑 形 象 进 度 报 告n工 程 月 报n工 程 质 量 、

10、安 全 周 检 查n奖 罚 处 理n分 包 工 程 验 收n现 场 资 料 清 单n竣 工 验 收 备 案工 程 管 理 组 织 与 策 划工 程 施 工 过 程 管 理移 交 入 伙 与 维 修 处 理施 工 准 备桩 基 施 工基 础 及 主 体 施 工装 饰 施 工配 套 及 景 观 施 工竣 工 验 收移 交 入 伙维 修 处 理 战 略管 理项 目 组 合管 理多 项 目 管 理项 目 管 理决 策 实 施立项 运 营移交 开 放 迅 速 有 序 集团层面区域公司纵向集成 项目 部 横 向 集 成全 过 程 项 目 管 理 项 目 管 理 在 公 司 管 理 体 系 中 的 地 位区

11、 域 公 司 工 程 管 理 的资 源 与 环 境组 织 结 构 及 职 责 分 工项 目 中 心 与 区 域 公 司职 能 部 门 的 职 责 划 分项 目 中 心 内 部 的 组 织 与 职 责 划 分项 目 中 心 工 程 管 理 的资 源 分 配 区 域 公 司 组 织 结 构 及 职 责 分 工 明 确 了 职 能 部 门 与 项 目 中 心 的 责 权 定 位 n工 程 计 划 管 理 体 系 是 房 地 产 工 程 管 理 最 重 要 的 部 分 之 一 ；n通 过 一 系 列 的 预 控 计 划 使 得 地 产 工 程 师 在 头 脑 中 把 房 子 盖 起 来 ， 做 到 “

12、 心 中 有 数 ” ， 同 时 也 将 各 部 门 的 工 作 衔 接 起 来 ， 做 到 步 调 一 致 。 n质 量 是 客 户 满 意 度 中 的 “ 保 健 因 子 ” ， 是 企 业 的 生 命 ；n房 地 产 的 竞 争 最 终 将 是 产 品 技 术 与 质 量 的 竞 争 ， 以 及 在 此 基 础 上 的 开 发 效 率 的 竞 争 ， 而 非 “ 营 销 概 念 ” 的 竞 争 。 渗 漏 屋 面 漏 水天 台 漏 水外 墙 渗 漏卫 生 间 漏 水门 窗 渗 漏厨 房 渗 漏屋 顶 水 箱 渗 漏空 调 盒 渗 漏阳 台 管 根烟 道 管 根卫 生 洁 具 漏 水排 水

13、 管 道 渗 漏供 水 管 道 渗 漏裂 缝 楼 板 结 构 裂 缝墙 面 墙 体 裂 缝墙 面 砂 浆 裂 缝 地 面 找 平 层 裂 缝天 棚 抹 灰 裂 缝地 下 室 裂 缝内 外 墙 内 墙 空 鼓外 墙 瓷 砖 空 鼓外 墙 涂 料 褪 色 生 活 烟 道 堵 塞 、 排 烟 不 畅 等积 水 阳 台 地 面 积 水卫 生 间 地 面 积 水小 区 路 面 积 水门 入 户 门 成 品 损 坏卫 生 间 木 门 套 吸 水 发 黑大 堂 玻 璃 门 地 弹 簧 损 坏空 调 预 埋 空 调 冷 凝 水 管 破 裂空 调 不 制 冷 常 规 电气 设 备 电 梯高 低 压 配 电电 表

14、其 它常 规 水设 备 变 频 供 水 设 备水 表其 它智 能 化系 统 可 视 对 讲 门 口 机可 视 对 讲 室 内 机其 它铁 艺 锈 蚀 精 装 修部 分 质 量 目 标 规 划 1：明 确 产 品 最 终 交 付 给客 户 的 形 式 ， 统 一 楼盘 交 付 标 准 。质 量 目 标 规 划 ：针 对 易 引 发 客 户 投 诉的 质 量 问 题 设 置 项 目关 键 质 量 控 制 点 。 质 量 目 标 规 划 3：将 客 户 的 质 量 要 求 转化 为 技 术 措 施 。 错 漏 碰 缺 /功 能 性 缺 陷 /经 济 性 检 查 /交 付 标 准 检 查 专业分包工程

15、 政 府垄 断行 业 序 号 分 包 工 程 名 称 备 注1 供 配 电 工 程 2 燃 气 工 程 3 室 外 给 水 工 程 4 有 线 电 视 工 程 5 电 话 和 网 络 工 程 6 泵 房 设 备 安 装 工 程 7 人 防 工 程 8 消 防 工 程 专 业分 包 1 桩 基 工 程 2 防 水 工 程 3 铝 合 金 门 窗 、 玻 璃 雨 篷 、 单 元 门 、 空 调 百 叶 制 造 安 装 区 域 采 购4 入 户 门 制 作 、 安 装 5 阳 台 栏 杆 制 作 、 安 装 区 域 采 购6 外 墙 外 保 温 工 程 7 外 墙 涂 料 工 程 战 略 采 购8

16、电 梯 制 造 与 安 装 战 略 采 购9 样 板 房 精 装 修 10 智 能 化 工 程 11 可 视 对 讲 设 备 制 造 与 安 装 战 略 采 购12 园 林 景 观 甲供材料 战 略采 购与区 域采 购 序 号 材 料 、 设 备 名 称 1 可 视 对 讲 设 备 2 电 梯 3 内 外 墙 涂 料 4 户 内 配 电 箱 5 开 关 插 座 6 井 盖 、 信 报 箱 、 单 元 门 、 空 调 百 叶 、 7 石 材 （ 大 理 石 、 花 岗 岩 、 水 泥 砖 、 大 连 砖 ） 甲 定乙 供材 料 1 外 墙 面 砖 、 楼 地 面 砖 2 屋 面 保 温 板 3

17、水 表 及 表 阀 4 电 表 及 表 箱 限 价材 料 1 灯 具 2 防 火 排 烟 系 统 设 备 3 通 风 设 备 指 定品 牌材 料 1 电 气 设 备 安 装 工 程 1.1 暗 装 接 线 盒 /灯 头 盒 ： 鸿 雁 、 公 元 、 光 华 1.2 难 燃 PVC电 管 、 UPVC电 管 ： 鸿 雁 、 公 元 、 光 华 1.3 焊 接 钢 管 、 镀 锌 钢 管 ： 上 海 合 格 产 品 2 给 排 水 工 程 2.1 承 插 塑 料 排 水 管 (零 件 粘 接 ) ： 中 财 、 公 元 、 光 华 2.2 螺 旋 排 水 管 ： 中 财 、 公 元 、 光 华

18、2.3 地 漏 ： 中 财 、 公 元 、 光 华 l理 论 基 础PMP九 大 知 识 领 域 在 房 地 产 工 程 管 理 中 的 具 体 应 用 。 范 围沟 通进 度 质 量 成 本人 力资 源 风 险采 购 综 合 管 理l作 用 项 目 部 、 区 域 公 司 内 部 工 程 管 理 思 想 的 统 一 ；加 深 对 项 目 工 程 管 理 的 宏 观 认 识 与 理 解 。l问 题 能 否 解 决 工 程 管 理 过 程 中 所 遇 到 的 所 有 实 际 问 题 ？ n施 工 场 地 规 划n基 坑 围 护n地 下 室 裂 缝 控 制n砌 体 抹 灰 抗 裂 措 施n防 水

19、施 工 措 施n悬 挑 架 n一 般 事 项 n我 司 工 作 时 间n与 贵 司 对 接 的 主 要 部 门n项 目 中 心 主 要 管 理 人 员 及 联 系 方 式n工 作 纪 律 及 要 求n工 程 文 件 制 度 （ 附 流 程 ）n公 司 会 议 制 度n施 工 单 位 用 电 须 知 及 流 程n施 工 单 位 用 水 须 知 及 流 程n工 程 进 度 款 申 请 及 支 付 （ 附 流 程 ）n工 程 竣 工 验 收 （ 附 流 程 ） 样 板 验 收 表工 程 名 称 建 设 单 位楼 号 户 型序 号 样 板 验 收 部 位 完 成 时 间 检 查 结 果 建 筑 师（

20、签 署 ） 总 包 技 术 员（ 签 署 ） 监 理 工 程 师（ 签 署 ）1 墙 体 定 位2 墙 体 材 料 、 厚 度3 梁 布 置 影 响4 门 窗 开 启 碰 撞5 空 调 预 留 空 洞 6 空 调 专 用 插 座7 卫 生 间 排 气 孔8 卫 生 间 预 留 孔 洞 对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的 工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。地 下 室 防 水 屋 面 防 水 厨 卫 防 水墙 体 砌 筑 门 窗 防 水 外 墙 粉 刷 重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。 监 理 管 理 体 系 检 查 表 、 监 理 周 考

21、 核 表 序号 检 查 内 容 检 查 方 法 结 果 记 录 不 合 格 项1 管 理 架 构管 理 架 构 一 览 表人 员 是 否 按 照 架 构 要 求 完 成 本 职 工 作执 业 资 格 检 查 管 理 架 构 表 是 否 更 新 。以 下 检 查 资 料 过 程 中 随 机 验 证 签 字 人 员 权限 。按 监 理 合 同 检 查 配 备 人 员 资 格 。 2 监 理 规 划监 理 细 则 交 底 记 录规 范 、 技 术 文 件 清 单 查 看 是 否 存 档 。抽 查 2份 ， 检 查 内 容 是 否 翔 实 ， 可 执 行 。抽 查 9份 ， 按 照 监 理 规 划 、

22、 监 理 细 则 、 新员 工 交 底 各 抽 查 3份 进 行 检 查 。检 查 是 否 更 新 3 工 程 开 工 准 备施 工 组 织 设 计开 工 报 告场 地 移 交 记 录 检 查 是 否 存 档 并 进 行 评 审 整 改 。合 同 额 3万 元 以 上 工 程 抽 查 2份 。抽 查 2份 。 4 工 程 完 工中 间 验 收 证 明1.完 工 前 检 查 记 录 抽 查 3份 。检 查 。 5 施 工 进 度 计 划施 工 单 位 上 报 总 进 度 计 划 及 评 审 记 录施 工 单 位 上 报 月 进 度 计 划 及 评 审 记 录施 工 单 位 上 报 周 进 度 计

23、 划 及 评 审 记 录 每 种 计 划 各 抽 查 2份 。检 查 记 录 内 容 与 现 场 实 际 操 作 是 否 吻 合 。 6 设 计 图 纸 和 变 更图 纸 目 录 清 单图 纸 会 审 及 技 术 交 底设 计 变 更 文 件 清 单设 计 变 更 标 识 检 查 目 录 清 单 是 否 更 新 。检 查 会 审 记 录 及 技 术 交 底 文 件 各 2份 。检 查 清 单 。抽 查 5份 变 更 是 否 标 识 。 7 n工 程 成 本 管 理 是 公 司 经 营 最 关 心 的 。 成 本 管 理 体 系 主 要 是 通 过 项 目 定 位 、 工 程 成 本测 算 、

24、限 额 设 计 、 工 程 招 标 动 态 控 制 、 现 场 签 证 等 一 系 列 的 环 节 进 行 控 制 ；n付 款 、 奖 罚 处 理 亦 可 作 为 工 程 管 理 的 一 个 重 要 手 段 。 分包工程验收检查的组织者为“总承包单位”； 对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。入 户 门 、 栏 杆 、 铝 合 金 门 窗 。 n鉴 于 建 筑 市 场 目 前 的 情 况 ， 产 品 的 质 量 缺 陷 在 所 难 免 ， 这 是 一 个 客 观 事 实 ， 客 户 维 权 意识 的 加 强 也 给 我 们 房 地 产 开 发 商 带 来 了 巨 大 的 维 修 压 力

25、；n但 良 好 的 投 诉 与 维 修 处 理 作 为 工 程 管 理 工 作 的 延 伸 ， 既 可 以 提 高 客 户 的 满 意 度 和 对 我 司 品 牌 的 认 知 度 ， 又 能 对 工 程 管 理 的 策 划 和 过 程 管 理 提 供 有 效 的 反 馈 信 息 。 投 诉 处 理 程 序（ 附 件 ） 信 息 反 馈 机 制n维 修 月 报n维 修 总 结分 户 验 收 竣 工 清 算 (附 件 ) 依 照 交 楼 标 准 对 每 户 进 行 交 验 前 的 全 面 检 查 。物 业 移 交 与 入 伙 程 序 (附 件 )工 程 整 改 程 序（ 附 件 ） n“运 筹 帷 幄 之 中 ， 决 胜 千 里 之 外 ” ！n重 在 思 想 ， 赢 在 执 行 ！结 语 谢谢Thank you金地集团企业股份有限公司