第五章经纪服务业管理

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1、,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,第,5,章 经纪服务业管理,教学目的与要求：,了解经纪人的概念、类型及其权利义务与素质要求等,;,认识现代经纪服务业和经纪服务机构的发展状况；,掌握房地产经纪和保险经纪服务业管理的基本内容与方法；,培养经纪服务业管理能力，能够从事一般经纪服务管理。,重点：,房地产经纪服务业和保险经纪服务业管理的基本内容与方法,5.1,经纪服务业管理概述,5.1.1经纪人,5.1.2经纪服务,5.1.3经纪结构,5.1.4经纪行为的规范管理,5.2,房地产经纪服务业的管理,5.2.1房地产经纪人,5.2.2房地产经纪程序与

2、经纪契约,5.2.3房地产经纪业务,5.2.4我国的房地产经纪行业,5.3,保险经纪服务业的管理,5.3.1保险市场与保险经纪人,5.3.2保险经纪服务,5.3.3我国保险经纪公司的发展战略,第,5,章 经纪服务业管理,5.1,经纪服务业管理概述,5.1.1,经纪人,1,）经纪人的涵义,我国的,经济大辞海,对经纪人的定义是,:“,为买卖双方充当中介而获取佣金的中间商人”。,经纪人的概念所包括的,4,个方面,的内容,:,第一，经纪人在经纪活动中以收取佣金为目的；,第二，经纪人为促成他人交易而进行服务活动；,第三，经纪人的活动形式主要包括居间、行纪、代理等；,第四，经纪活动主体分别为公民、法人和其

3、他经济组织。,以上,4,个共同点表明经纪人的经营性质是经纪人以收取佣金为目的，经纪人经营的特点是经纪人为促成他人交易进行的服务活动。,2,）经纪人的类型,经纪人在社会经济生活中分布在各行各业，且多种多样，根据其各自的特点，可以从不同角度、用不同的标准进行分类。,（,1,）按经纪活动形式,分，,经纪人,可分为,居间经纪人、行纪经纪人和代理,经纪人,。,居间经纪人：在商品交易中,经纪人以自己的名义,为他人,提供交易机会,，或促成他人之间进行交易，主要以提供信息、牵线搭桥为主，是我国较为传统的经纪人。,行纪经纪人：指经纪人受委托人的委托，以,经纪人自己的名义,与第三方,进行交易,，并承担相应的法律责

4、任。,代理经纪人：指经纪人受委托人委托，以,委托人的名义,与第三方,进行交易,，委托人承担相应的法律责任。,（,2,）按经纪人的组织形式分，,经纪人可分为个体经纪人、合伙经纪人、经纪公司和其他兼营经纪业务的经济组织。,（,3,）按经纪人经纪的商品服务分，,经纪人可分为生产资料经纪人、房地产经纪人、金融经纪人、科学技术经纪人、劳动经纪人、文化市场经纪人、体育经纪人、交通运输经纪人。,（,4,）按商品交割的时间长短不同分，,经纪人,可分为现货经纪人、期货经纪人。,3,）经纪人的权利与义务,（,1,）经纪人在经纪活动的,权利：,在法律、法规允许的范围内开展经纪活动的,权利；,有权要求委托方或者合同他

5、方提供资信状况、履约能力、商品质量等真实可靠的资料的,权利；,有权通过合法途径了解、核实委托方提供的资信资料的,权利；,有权依照法律、法规及合同约定获得佣金的,权利；,有请求支付成本费用的权利。,（,2,）,经纪人的义务主要,有：,如实介绍。公正中介。保管样品。制作文书。保守机密。依法纳税并接受行政,监督。,4,）经纪人的素质要求,（,1,）经纪人应具备的,知识结构：,具备,与自身业务相应的文化知识；还应包括经济学知识、商贸知识、法律知识、计算机和网络知识、心理学知识等几方面的学科知识。,（,2,）经纪人的,能力结构,:,一般能力；业务能力；公关能力。,（,3,）经纪人应具备的,心理素质,:,

6、对待事业要自信；心境要宽松平静；情绪控制能力要强；心胸要开朗豁达；人际关系的心理适应要好。,（,4,）经纪人的信息,意识：,第一,，要强化信息意识；第二，要学会收集信息的方法；第三，要培养信息分类处理的能力要建立自己的信息库；第四，要提供高效的信息服务。,（,5,）经纪人的道德,素养：,首先,，经纪人要遵纪守法；第二，经纪人要讲究信誉；第三，经纪人要遵守职业道德。,5.1.2,经纪服务,1,）经纪服务在社会经济发展中的重要作用,（,1,）加快了市场信息的传播与交流,（,2,）有利于商品的合理流通,（,3,）促进市场的规范和发展,2,）经纪服务的行为原则？,（,1,）自愿平等原则（,2,）互利有

7、偿原则,（,3,）真实诚信原则,3,）经纪服务的活动方式,居间、代理和行纪。,4,）经纪服务的一般流程？,获取信息,接受委托,签订经纪合同,寻找合作伙伴,促成交易,获取佣金。,5.1.3,经纪机构,1,）经纪机构的基本要求：,需取得经纪人资格。还应注意三个方面的问题，,首先，要投入资金作为注册资金，要承担筹建和日后经营中的一切风险。,其次，对自身的经营管理如何运转要有明确规定。,再次，所聘任的经纪人与经纪机构的关系是职员与公司的关系。,2,）经纪机构的活动方式：,（,1,）联系、中介、传递信息,（,2,）代表一方就交易条件进行谈判,（,3,）接受委托，进行代理,（,4,）为交易活动草拟文件,（

8、,5,）为交易提供保证，解决商业信用危机,（,6,）为交易提供经济、法律、程序方面的咨询,5.1.4,经纪行为的规范管理,经纪活动的规范管理主要包括两方面的内容,(P.145),（,1,）经纪人的经营对象规范管理：,（,2,）经纪人的经纪行为规范管理：,经纪合同,是经纪行为的具体表现，也是经纪活动的核心，经纪人承办经纪业务，除即时清结者外，应当根据业务性质与委托人签订书面居间合同、行经合同或者委托合同。,5.2,房地产经纪服务业的管理,5.2.1,房地产经纪人,房地产经纪人是为房地产买卖双方介绍交易以获取佣金的中间人，又称为不动产经纪人，是专门为房地产交易双方充当媒介，并收取一定佣金的中间商。

9、,房地产代理、房地产居间。,房地产经纪人按组织形式划分：,1,）法人房地产经纪人。即单位房地产经纪人，由具有专门经纪业务知识的人员组成的经纪实体，是经工商行政管理部门核准、有固定的专业场所和注册资金、实行独立核算、自负盈亏、注册登记的房地产经纪机构（房地产经纪人服务所或事务所）。,2,）合伙房地产经纪人。合伙人之间订立合伙协议，并承担无限连带责任。,3,）个体房地产经纪人。这是指以个人名义从事房地产经纪业务的经纪人。,5.2.2,房地产经纪程序与经纪契约,1,）房地产经纪程序,（,1,）,房产买卖,经纪程序,房产,买卖的一般,程序是：登记,、产权审查、评估、申报审批和立契过户。对于房产买卖的中

10、介，其程序则是,：选定客户；,中介买卖；代理客户完成买卖的手续；收取报酬。,（,2,）,房产租赁,经纪程序,房产,租赁的一般程序是申请、受理、查验、审批、缴纳手续费和归档，房产租赁的中介程序则是,：,收集信息、接受委托、确定客户；选择对象，从中撮合；审核交易合约，进行合约公证；主持交易结算，收取一定佣金。,（,3,）,地产买卖,经纪程序,地产,买卖经纪的中介程序一般为,：,贮备信息；接受委托；中介周旋；代办手续，领取佣金。,2,）房地产经纪契约,在房地产经纪人中介服务中，除促进买卖双方成交，签订,合同,外，房地产经纪人还要,与房地产业主签订经纪契约,。经纪契约有如下几种：,（,1,）经纪人,独

11、家销售权,契约,（,2,）经纪人,独家代理销售,契约,（,3,）公开销售契约,（,4,）净值,销售契约（差价）,（,5,）联合销售契约,（,6,）优先选择,权契约,5.2.3,房地产经纪业务,1,）,基本要求：,（,1,）房地产卖出者的委托经纪人，必须以卖出者对房地产有所有权,为前提,（,2,）从事房地产经纪业务必须具有足够的耐心,（,3,）根据房地产的不同价值寻找交易对象,（,4,）经纪业务必须从信息的传递开始,（,5,）房地产交易合同要明确产权关系,（,6,）要提供其他延伸性服务,（,7,）尽可能多地了解房地产的全面情况,（,8,）顺着委托人的意识办,2,）,经纪技巧：,（,1,）签约技巧

12、,（,2,）谈判技巧,（,3,）客户调查及,接待技巧,（,4,）异议处理技巧,收集信息的技能,市场分析的技能,人际沟通的技能,供求搭配的技能,把握成交时机的技能,3,）房地产经纪机构的管理,（,1,）在服务方向上，要提升服务品质，做最高阶段的“已开发区域的中介服务”。,（,2,）在区域规划上，要形成严谨的管理结构，合理掌控经纪机构,规模。,（,3,）在门店运作上，要分级设立门店，明确客户定位。,5.2.4,我国的房地产经纪行业,1,）当前房地产经纪行业问题现状,（,1,）,房地产经纪管理办法,(,住房城乡建设部令第,8,号,)2011,年,4,月,1,日起施行。房地产经纪行为逐渐完善；,（,2

13、,）经纪企业自身素质问题，住建部审批的房产经纪资格证,2014,年,8,月被取消，改为行业协会执行，“全民经纪”；,（,3,）房间经纪,O2O,的信息存在不真实情况等。,2,）规范和促进我国房地产经纪行业的发展,（,1,）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。,（,2,）加大规模化经营力度,在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展。,（,3,）提高自身素质,走规范化经营之路。,（,4,）加强市场化运作,建立信息化网络经营平台,提升专业水准,（,5,）加强对房地产经纪行为的管理以及经纪机构自身建设,强化自律机制。,5.3,保险经纪服务业的管理,5.3.1,保险市场与保险经纪人,1,）保

14、险市场,保险中介人一般包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人。为保险公司推销保险产品的为,保险代理人,；为投保人选择、采购保险产品并提供全面风险管理服务的为,保险经纪人,；从事保险标的的勘验、鉴定、估损及理算等业务的为,保险公估人,。,2,）保险经纪人的定义,保险经纪人是站在客户的立场上，为客户提供专业化的风险管理服务，设计投保方案、办理投保手续并具有法人资格的中介机构。,3,）保险经纪人的服务,保险经纪人提供的服务可以概括为两大类：一类是一般保险经纪服务，另一类是增值保险经纪服务。,4,）保险经纪人的分类,按委托方的不同，保险经纪人可以分为狭义的,保险经纪人,（专指原保险市场的经纪人）和,再

15、保险经纪人,。,5,）保险经纪人的作用,（,1,）降低风险管理成本，提高经营效率。,（,2,）获得全面、专业的风险管理服务。,（,3,）获得经济、合理、充分的保险保障。,（,4,）降低投保成本。,（,5,）提高投保安全性。,知名保险经纪公司了解,中怡保险经纪有限责任公司：,2003,年,10,月，怡安集团与中国中粮集团合资设立了“中怡保险经纪有限责任公司”，是中国入世后最早进入中国市场的国际一流风险管理咨询服务及保险经纪服务提供商，也是,首家获准在中国境内从事保险、再保险经纪和风险管理咨询业务的中外合资保险经纪公司,。在,2010,年中国保险业品牌竞争力高峰会上，中怡保险经纪公司被评为“保险业

16、中介之星”，获得了多方关注。,5.3.2,保险经纪服务,1,）保险经纪服务类型,（,1,）直接保险采购服务。保险经纪人能为客户提供与保险采购（含续保）相关的风险识别、保险方案设计、市场询价或招标、投保安排（特殊项目可安排共保），以及保险期内的咨询、培训、研讨、定期风险回顾等服务。,（,2,）专业索赔协助服务。,（,3,）再保险采购服务。,（,4,）保险经纪增值服务。,2,）保险经纪服务的组织形式,（,1,）个人保险经纪人,（,2,）合伙企业,（,3,）保险经纪公司,保险经纪公司是各国都广泛采用的组织形式，也是我国所唯一认可的组织形式。为了保证保险经纪公司的清偿能力，我国要求保险经纪公司必须,按其注册资本的,15%,缴存营业保证金,，,或,按中国保监会的规定,购买职业责任保险,。,3,）保险经纪服务的业务流程,（,1,）保险安排流程。第一，接受委托；第二，风险评估；第三，保险建议。（,P.160,图,1,）,（,2,）索赔流程。（,P.160,图,2,）,（,3,）其他服务流程（,P.160,图,3,）,4,）保险经纪服务的收费,保险经纪人的收费分,3,种情况：,一种是以,促成保险合同,