物业管理服务业

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1、,按一下以編輯母片標題樣式,*,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,物業管理服務業之展望與前途,主講人,:,葉武霖,內政部營建署管理服務人培訓 講師,新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理,台中市政府公寓大廈爭議調解委員會 委員,今日研討項目,物業產業之任務與發展趨勢,物業服務範疇與上下游產業,物業服務之展望與錢途,如何投資會漲價的不動產,學校時準備考試之證照,物業面臨之問題與考驗,物業成長史,75,年,進入逢甲經濟系,77,年,證所稅事件,投入股市,成立證劵研習社,79-80,年,兩伊戰爭,擴張信用股票市值由正轉負,81,年,創業進入不動產,並投資不動產,81-88,年經營保全

2、公司及物業管理公司,88,年,921,大地震,房地產斷頭賣出,85-98,年轉入,物業管理電腦化,服務市場,參與物業專案,新光人壽,.,厚生資產管理,Reits,系統開發,千翔,.,台業,.,集合等百餘家保全系統整合,全國,2,000,個社區大樓管理系統採用,營建署管理服務人講師及教案編撰,臺中市政府公寓大廈調解委員,景文,.,清雲科技大學物業管理系統教學,物業服務之任務,延長建築物生命週期及提升物業之價值,提供專業之商業支援及資產管理等服務。,物業服務之趨勢,飯店業跨入物業管理服務,建設公司跨入物業管理服務。,政府機構,、,學校務業服務外包,電信及相關上市公司積極開發不動產,包租公,、,包租

3、婆的崛起,智慧建築導入物業服務,飯店業建設公司跨入物業之目的,晶華酒店承接中國第一豪宅上海湯城一品及預備服務台北帝寶大樓,六福皇宮,、,國賓飯店成立物業公司。,元大建設、聯聚建設成立物,業服務公司,俱樂部與建設公司聯合行銷,跨入物業之目的,:,提升服務品質並拉升房屋銷售價值,總建坪,10,000,坪,原售價,50,萬,/,坪元。,銷售價,80,萬元,總提升銷售金額,:10,000*(80-50),萬,=30,億,包租公,-,專業租賃經理人,代管,200,戶,:,房屋每年週轉兩次 一次八千元年收入,=O.8*2*200=320,萬,擁有房屋可出租,每間八千元月入八萬元,危機入市,:,法拍屋及建設

4、公司財務出問題,.,仲介公司倒閉,物業服務之範疇,住宅,、,廠辦社區大樓,學校,、,醫院,、,政府機關建築物。,公路,、,港口,、,機場,、,隧道,、,高鐵,商務型飯店住宅,各類建築等設備設施維護服務,物業提,供,供者,(,上游,),建設公,司,司,:,負責投,資,資興建,銷,銷售業,者,者,資產投,資,資公司,:,開發興,建,建及購,買,買投資,經,經營之,業,業者,不動產,管,管理機,構,構,:,受金融,機,機構或,業,業主委,託,託經營,不,不動產,之,之業者,物業服,務,務提供,者,者,(,中介者,),代銷公,司,司,:,負責銷,售,售之業,者,者,不動產,經,經紀公,司,司,:,代理

5、不,動,動產出,租,租或出,售,售服務,之,之業者,代書,:,提供不,動,動產買,賣,賣過戶,或,或租賃,公,公證服,務,務之業,者,者,不動產,估,估價師,:,提供不,動,動產價,值,值評估,服,服務之,業,業者,物業服,務,務提供,者,者,(,下游,),保全公,司,司,:,提供保,全,全器材,監,監控安,全,全或人,力,力駐衛,警,警服務,之,之業者,公寓大廈,管,管理公司,:,提供公寓,大,大廈行政,事,事務或設,備,備管理服,務,務之業者,物業管理,公,公司,:,提供不動,產,產綜合性,服,服務之業,者,者,物業服務,之,之相關行,業,業,電梯,、,機電,、,土木,、,裝修,、,園藝,

6、、,消防,、,環保,、,搬家公,等,周邊產業,電,電信,、,第四台,、,物流宅配,東森不動,產,產,REITS,新聞,全球房地,產,產,2000,年以來表,現,現相當優,異,異，至今,年,年,11,月統計全,球,球房地產,指,指數年平,均,均漲幅高,達,達,16.19%,，遠勝過,全,全球股市,指,指數,(MSCI,世界指數,),平均漲幅,4.52%,仲量聯行,的,的資料，,今,今年上半,年,年亞洲資,金,金或外資,直,直接投資,的,的金額高,達,達,430,億美元，,較,較去年同,期,期增加,40%,，亞洲房,地,地產熱度,直,直線上飆,。,。,不動產證,劵,劵化,REITS(real es

7、ateinvestmenttrust),權益型不,動,動產信託,:,直接型,與不動產,景,景氣及經,營,營績效有,極,極高關係,。,。,抵押權型不動產,信,信託,:,間接型,以放款債,權,權為主,以利息收,入,入為主。,混合型不動產信,託,託,:,以上兩者,混,混合,不動產證,劵,劵化,REITS,案例,壽險公司,:,發行新光,一,一號,、二號,、,、,國泰人壽,、,富邦,REITS,建設公司,或,或不動產,投,投資業者,:IBM,大樓,政府鼓勵,發,發行,:,高鐵車站,不,不動產開,發,發,、台開,都市更新,計,計畫信託,權益型,(EquityREITS),投資標的,:,不動產本,身,身,影

8、響收益,主,主因,:,不動產景,氣,氣與經營,績,績效,收益穩定,度,度,:,較低,投資風險,:,較高,類似投資,標,標的,:,股票或受,益,益憑證,抵押型,(,間接,MortgageREITS),投資標的,:,抵押債權,及,及相關證,劵,劵,影響收益,主,主因,:,利率,收益穩定,度,度,:,較高,投資風險,:,較低,類似投資,標,標的,:,債劵,物業服務,之,之展望與,錢,錢途,掌握社區,大,大樓相關,之,之通路,提供不動,產,產居住人,們,們各項生,活,活之需求,掌握不動,產,產交易之,第,第一手訊,息,息,提供最佳,及,及最快速,之,之租售服,務,務。,了解各類,型,型不動產,之,之經

9、營效,益,益及投資績,效,效之分析,如何從物,業,業賺進人,生,生第一斗,金,金,在校時期,:,加強相關,物,物業知識,初入社會,:,從房地產,業,業務員及,基,基層做起,。,。,自立門戶,:,勇敢創新並,整,整合資源,建立個人多,項,項財務自由之管道,準備財,務自由技能,:,不用工作也,可,可賺錢,擁有一項專,利,利權,別人能幫你,賺,賺錢,擁有有產值,之,之通路,(,直銷,/,網站,.),金融市場投,資,資股利或利,息,息收入,不動產投資,租,租金收益,不動產增值,要,要素,位置,Location,：台中市七,期,期,、,台北信義,、高雄美術,館,館,基地坐落：面向或周,邊,邊永久性空,地

10、,地,風水忌諱：路沖,、水岸轉折,處,處、建 物,煞,煞氣,.,理想戶數：,70-150,戶,不動產增值,要,要素,周邊生活圈：例如接近,新,新光三越百,貨,貨,、國家音樂,廳,廳、老虎城,、,、新世貿展,覽,覽館、一,三,三高速及中,彰,彰快速道路,、,、高速鐵路,、,、朝馬轉運,站,站、逢甲商,圈,圈,不動產增值,要,要素,公共設施：俱樂部系,統,統規劃,(,接待大廳,、,游泳池,、三溫暖、,SPA,、健身房、,聯,聯誼廳、,視,視聽室、,頂,頂樓,BBQ,烤肉區、頂,樓,樓交誼誼,等多項複合,休,休閒設備,),地下室之維,護,護：冷藏垃圾,處,處理,、停車場使,用,用情形、完,善,善消防

11、系統,、,、漏水問題,不動產增值,要,要素,E,化服務：飯店式管,理,理服務,、英式管家,居,居家服務、,科,科技環保,綠三合一,智,智能建築物,避免相關產,業,業,:,工業區,廠房,寺廟,垃圾儲存,資源回收中,心,心,.,不,動,動,產,產,投,投,資,資,價,價,格,格,評,評,估,估,因,因,素,素,土,地,地,成,成,本,本,+,新,建,建,成,成,本,本,(,或,折,折,舊,舊,後,後,之,之,建,建,物,物,成,成,本,本,),投,資,資,報,報,酬,酬,率,率,:10%,以,上,上,(,本,益,益,比,比,),自,備,備,款,款,存,存,款,款,利,利,率,率,需,需,加,加,入

12、,入,成,成,本,本,計,計,算,算,未,來,來,利,利,率,率,上,上,漲,漲,因,因,素,素,須,須,考,考,慮,慮,確,實,實,做,做,好,好,區,區,域,域,不,不,動,動,產,產,市,市,場,場,調,調,查,查,找,熱,熱,門,門,區,區,段,段,與,與,學,學,區,區,或,或,商,商,圈,圈,物,業,業,/,不,動,動,產,產,相,相,關,關,證,證,照,照,不,動,動,產,產,估,估,價,價,師,師,:,大,專,專,畢,畢,業,業,相,相,關,關,科,科,系,系,或,修,修,18,學,分,分,以,以,上,上,不,動,動,產,產,經,經,紀,紀,人,人,:,高,中,中,職,職,畢,

13、畢,業,業,地,政,政,士,士,:,代,書,書,高,中,中,職,職,畢,畢,業,業,公,寓,寓,大,大,廈,廈,事,事,務,務,管,管,理,理,服,服,務,務,人,人,:,國,中,中,公,寓,寓,大,大,廈,廈,技,技,術,術,管,管,理,理,服,服,務,務,人,人,:,高,中,中,機,機,電,電,土,土,木,木,科,科,系,系,畢,畢,業,業,或,或,三,三,年,年,以,以,上,上,相,相,關,關,經,經,驗,驗,不,動,動,產,產,估,估,價,價,師,師,學,學,歷,歷,要,要,求,求,專,科,科,以,以,上,上,不,不,動,動,產,產,估,估,價,價,、,、,地,地,政,政,、,、,土,

14、土,地,地,資,資,源,源,、,、,土,土,地,地,管,管,理,理,、,、,不,不,動,動,產,產,經,經,營,營,、,、,土,土,地,地,管,管,理,理,與,與,開,開,發,發,、,、,建,建,築,築,、,、,資,資,產,產,(,管,理,理,),科,學,學,科,科,、,、,系,系,、,、,組,組,、,、,所,所,畢,畢,業,業,者,者,。,。,專,科,科,以,以,上,上,相,相,當,當,科,科,、,、,系,系,、,、,組,組,、,、,所,所,畢,畢,業,業,，,，,並,並,曾,曾,修,修,習,習相,關,關,學,學,科,科至,少,少,六,六,科,科,，,，,每,每,學,學,科,科,至,至,多,

15、多,採,採,計,計,三,三,學,學,分,分,，,，,合,合,計,計,十,十,八,八,學,學,分,分,以,以,上,上,，,，,有,有,證,證,明,明,文,文,件,件,者,者,。,。,自,自,中,中,華,華,民,民,國,國,93,年,7,月,起,起,，,，,其,其,中,中,須,須,包,包,括,括,不,不,動,動,產,產,估,估,價,價,或,或,土,土,地,地,估,估,價,價,。,。,不,動,動,產,產,估,估,價,價,師,師,考,考,試,試,科,科,目,目,民,法,法,物,物,權,權,與,與,不,不,動,動,產,產,法,法,規,規,包,括,括,不,不,動,動,產,產,估,估,價,價,師,師,法,法

16、,、,、,土,土,地,地,法,法,、,、,平,平,均,均,地,地,權,權,條,條,例,例,、,、,土,土,地,地,稅,稅,法,法,及,及,其,其,附,附,屬,屬,法,法,規,規,。,土,地,地,利,利,用,用,法,法,規,規,包,括,括,區,區,域,域,計,計,畫,畫,法,法,、,、,都,都,市,市,計,計,畫,畫,法,法,、,、,都,都,市,市,更,更,新,新,條,條,例,例,、,、,土,土,地,地,徵,徵,收,收,條,條,例,例,及,及,其,其,附,附,屬,屬,法,法,規,規,。,土,地,地,經,經,濟,濟,學,學,。,。,不,動,動,產,產,投,投,資,資,與,與,市,市,場,場,分,分,析,析,、,、,不,不,動,動,產,產,估,估,價,價,理,理,論,論,包括,高,高層,建,建築,物,物估,價,價,),、不,動,動產,估,估價,實,實務,。,地政士代,書,書考試學,歷,歷要求,公立或立,案,案之私立,高,高級中等,或,或高級職,業,業以上學,校,校畢業，,領,領有畢業,證,證書者。,高等或普,通,通檢定考,試,試及格者,。,。,中華民國,78,年,12,月,29,日土地法,第