某大厦市场分析及物业发展建议

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1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,*,宏,达,达,大,大,厦,厦,初,步,步,市,场,场,分,分,析,析,及,及,物,物,业,业,发,发,展,展,建,建,议,议,二,零,零,零,零,五,五,年,年,七,七,月,月,十,十,八,八,日,日,,汇,报,报,的,四,四,要,要,点,点,：,我,们,们,对,对,市,场,场,的,认,认,知,知,；,；,我,们,们,对,对,项,目,目,的,认,认,知,知,；,；,我,们,们,对,对,客,户,户,的,梳,梳,理,理;,我,们,们,对,项,项,目,目,的,的,建,议,议,；,,我,们,们,对,对,市,场,场,

2、的,认,认,知,知,；,；,重,点,点,工,工,业,业,卫,卫,星,星,镇,镇,，,，,紧,紧,邻,邻,深,深,圳,圳,市,市,区,区,腹,腹,心,心,地,地,带,带,的,的,罗,罗,湖,湖,区,区,，,，,离,离,香,香,港,港,新,新,界,界,仅,仅8,公,公,里,里,。,。,总,面,面,积,积86.6,平,平,方,方,公,公,里,里,,现,现,共,共,有,有30,个,个,新,新,社,社,区,区,居,居,委,委,会,会,。,。2005,年,年,年,年,末,末,总,总,人,人,口,口36.36,万,万,人,人,，,，,其,其,中,中,户,户,籍,籍,人,人,口,口7.9,万,万,人,人,,外

3、,外,来,来,人,人,口,口28.46,万,万,人,人,。,。,以,工,工,业,业,为,为,基,基,础,础,，,，,第,第,三,三,产,产,业,业,为,为,支,支,柱,柱,，,，,三,三,大,大,产,产,业,业,齐,齐,头,头,并,并,进,进,的,的,经,经,济,济,发,发,展,展,格,格,局,局,；,2004,年,年,，,，,布,布,吉,吉,镇,镇,全,全,年,年,工,工,业,业,总,总,产,产,值,值,新,新,增,增80,亿,亿,，,，,达,达,到,到483.06,亿,亿,元,元,，,，,完,完,成,成,税,税,收,收38.01,亿,亿,元,元,。,。,一,、,、,布,布,吉,吉,整,整,

4、体,体,经,经,济,济,指,指,标,标,：,,二,、,、,布,布,吉,吉,“,“,五,五,组,组,团,团,”,”,规,规,划,划,：,：,我,们,们,对,对,市,场,场,的,认,认,知,知,；,；,,规,划,划,要,要,点,点,：,：,我,们,们,对,对,市,场,场,的,认,认,知,知,；,；,组团（范围）,组团定位功能,区域详情,老圩组团,（含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区),以发展商贸和房地产为主,,,整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售约占全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其

5、实的商贸中心。,沙湾组团,（含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村）,以发展旅游业、商贸业为主,,这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。,李朗组团,（含上李朗、下李朗、甘坑村）,以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充,上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5 万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。,坂雪岗组团,（含坂田、岗头、雪象村）,深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工业为龙头，先进工业为基础，适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业

6、并重的大基地。,以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。,新中心区组团（含镇政府大楼、市政广场一带）,是全镇的政治、文化中心，以此带动周边的第三产业的发展,该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。,,工,业,业,片,片,区,区,,,中,心,心,商,商,贸,贸,区,区,,布,沙,沙,路,路,布,龙,龙,公,公,路,路,深,惠,惠,路,路,居,住,住,片,片,区,区,三,、,布,吉,吉,未,未,来,来,

7、发,发,展,展,规,规,划,划,：,：,本,案,案,发,展,展,成,成,中,中,心,心,商,商,贸,贸,区,区,、,、,居,居,住,住,片,片,区,区,、,、,休,休,闲,闲,配,配,套,套,片,片,区,区,、,、,工,工,业,业,片,片,区,区,四,四,大,大,片,片,区,区,和,和,一,一,条,条,生,生,态,态,隔,隔,离,离,带,带,。,。,休,闲,闲,配,配,套,套,片,片,区,区,我,们,们,对,对,市,场,场,的,认,认,知,知,；,；,,规,划,划,要,要,点,点,：,：,中,心,心,商,商,贸,贸,区,区,：,布,布,龙,龙,公,公,路,路,以,以,南,南,，,，,以,以,布

8、,布,吉,吉,客,客,运,运,站,站,为,为,中,中,心,心,，,，,包,包,括,括,布,布,吉,吉,旧,旧,城,城,区,区,南,南,北,北,两,两,片,片,，,，,功,功,能,能,为,为,依,依,托,托,现,现,状,状,基,基,础,础,，,，,强,强,化,化,商,商,贸,贸,服,服,务,务,功,功,能,能,，,，,与,与,罗,罗,湖,湖,商,商,贸,贸,中,中,心,心,、,、,龙,龙,城,城,商,商,贸,贸,中,中,心,心,、,、,龙,龙,华,华,商,商,贸,贸,中,中,心,心,等,等,形,形,成,成,区,区,域,域,性,性,的,的,商,商,业,业,发,发,展,展,网,网,络,络,；,；,居

9、,住,住,片,片,区,区,：,布,布,龙,龙,公,公,路,路,以,以,北,北,，,，,沿,沿,深,深,惠,惠,路,路,两,两,侧,侧,，,，,包,包,括,括,布,布,吉,吉,旧,旧,城,城,区,区,东,东,片,片,与,与,丹,丹,竹,竹,头,头,片,片,区,区,，,，,主,主,要,要,功,功,能,能,定,定,位,位,为,为,布,布,吉,吉,生,生,活,活,居,居,住,住,及,及,配,配,套,套,设,设,施,施,用,用,地,地,；,；,休,闲,闲,配,配,套,套,片,片,区,区,：,位,位,于,于,二,二,通,通,道,道,以,以,南,南,，,，,京,京,九,九,线,线,以,以,西,西,，,，,布

10、,布,龙,龙,公,公,路,路,两,两,侧,侧,，,，,主,主,要,要,功,功,能,能,为,为,改,改,善,善,布,布,吉,吉,居,居,住,住,环,环,境,境,、,、,提,提,供,供,居,居,民,民,户,户,外,外,休,休,闲,闲,活,活,动,动,的,的,场,场,所,所,，,，,提,提,供,供,完,完,善,善,的,的,体,体,育,育,、,、,旅,旅,游,游,产,产,业,业,服,服,务,务,、,、,提,提,高,高,新,新,城,城,整,整,体,体,配,配,套,套,及,及,环,环,境,境,质,质,量,量,；,；,工,业,业,片,片,区,区,：,即,即,新,新,开,开,发,发,建,建,设,设,的,的,甘

11、,甘,李,李,工,工,业,业,区,区,和,和,下,下,李,李,朗,朗,工,工,业,业,区,区,，,，,形,形,成,成,布,布,吉,吉,现,现,状,状,工,工,业,业,高,高,速,速,的,的,腾,腾,挪,挪,空,空,间,间,以,以,及,及,未,未,来,来,先,先,进,进,工,工,业,业,和,和,高,高,新,新,技,技,术,术,产,产,业,业,的,的,用,用,地,地,；,；,生,态,态,隔,隔,离,离,带,带,：,二,二,通,通,道,道,以,以,南,南,由,由,西,西,向,向,东,东,依,依,次,次,被,被,上,上,径,径,水,水,库,库,、,、,三,三,联,联,水,水,库,库,、,、,寮,寮,坑

12、,坑,水,水,库,库,、,、,沙,沙,西,西,河,河,环,环,抱,抱,，,，,形,形,成,成,一,一,条,条,天,天,然,然,的,的,生,生,态,态,隔,隔,离,离,带,带,，,，,将,将,布,布,吉,吉,新,新,城,城,中,中,心,心,商,商,贸,贸,区,区,、,、,居,居,住,住,片,片,区,区,与,与,休,休,闲,闲,配,配,套,套,片,片,区,区,同,同,北,北,部,部,的,的,工,工,业,业,片,片,区,区,隔,隔,离,离,开,开,来,来,，,，,同,同,时,时,由,由,外,外,向,向,内,内,形,形,成,成,绿,绿,楔,楔,向,向,城,城,市,市,中,中,心,心,渗,渗,透,透,。

13、,。,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,1、,楼,楼盘,主,主要,沿,沿布,龙,龙路,、,、深,惠,惠路,分,分布,，,，呈,多,多组,团,团发,展,展格,局,局,；,关口,组,组团,本案,中心,区,区组,团,团,东南,组,组团,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,东南,组,组团,：,：,以深,惠,惠路,为,为纽,带,带，,以,以中,城,城康,桥,桥、,中,中兆,花,花园,、,、桂,芳,芳园,、,、康,达,达尔,花,花园,等,等,聚,聚,集,集起,来,来的,组,组团,。,。这,一,一组,团,团环,境,境清,新,新，,风,风景,秀,秀丽

14、,，,，楼,盘,盘质,素,素较,高,高；2004,后,后面,市,市项,目,目峰,之,之畔,、,、信,和,和爱,琴,琴居,、,、知,春,春里,都,都在,这,这一,组,组团,；,；,中心,区,区组,团,团：,沿布,龙,龙路,，,，以,金,金运,家,家园,、,、灏,景,景明,苑,苑、,大,大世,纪,纪花,园,园等,聚,聚集,起,起来,的,的组,团,团，,这,这一,组,组团,交,交通,便,便利,，,，配,套,套较,为,为完,善,善，,且,且位,于,于布,吉,吉新,中,中心,区,区，,未,未来,发,发展,潜,潜力,较,较大,，,，是,未,未来,市,市场,的,的亮,点,点。2004,年,年新,推,推项,目

15、,目布,吉,吉中,心,心花,园,园为,本,本组,团,团项,目,目，,新,新规,划,划的,布,布吉,生,生态,新,新区,，,，将,这,这个,片,片区,打,打造,成,成布,吉,吉片,区,区的,最,最大,的,的生,活,活居,住,住区,；,；,关口,组,组团,：,：,以龙,珠,珠花,园,园、,百,百合,星,星城,、,、信,义,义假,日,日名,城,城、,荣,荣超,花,花园,等,等聚,集,集起,来,来的,组,组团,，,，这,一,一组,团,团离,关,关口,较,较近,，,，楼,盘,盘质,素,素较,高,高，,吸,吸引,了,了较,多,多港,客,客和,市,市区,消,消费,者,者，,此,此组,团,团为,布,布吉,最,

16、最早,发,发展,的,的片,区,区，,但,但因,早,早期,规,规划,上,上的,不,不成,熟,熟，,一,一定,程,程度,上,上制,约,约了,片,片区,的,的发,展,展，,但,但关,口,口区,域,域已,启,启动,的,的旧,城,城改,造,造将,给,给区,域,域发,展,展注,入,入了,新,新的,血,血液,。,。,组团,说,说明,：,：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,2、,建,建筑,类,类型,主,主要,以,以多,层,层及,小,小高,层,层为,主,主；,2002-2005年,主,主要,在,在售,楼,楼盘,建,建筑,类,类型,一,一览,表,表,,,√,,时间,,项目名称,,,建筑类型,,时间,,项目名

17、称,,建筑类型,,时间,,项目名称,,,建筑类型,,,多层,,小高层,,,高层,,多层,,小高层,,高层,,多层,,小高层,,高层,,2002--2003年,,,信义假日名城二期,,√,,√,,,,2003--2004年,,,桂芳园六、七期,,,,√,,√,,2005年,,知春里,,√,,√,,,,,阳光花园三期,,√,,√,,,,峰之畔,,,,√,,,,信和.爱琴居,,,,,,√,,,茵悦之生一期,,√,,,,,,,信义假日名城三、四期,,,,√,,,,,百合星城二期,,,,√,,√,,桂芳园五期,,,,√,,,,,茵悦之生二期,,,,√,,,,,翠枫豪园二期-湖光山舍,,,,√,,,,中城

18、康桥,,,,√,,,,,百合银都国际,,,,,,√,,美杜兰华庭,,,,√,,,,,大世纪水山缘一期,,,,√,,,,,布吉中心花园,,,,百合星城,,,,√,,,,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,,可园,,,√,,,,华浩源-绿谷,√,,,,√,,,3、,近,近期,产,产品,以,以中,等,等户,型,型占,据,据市,场,场主,体,体；,项目,二房,三房/所占比例,四房,桂芳园(七期))蜜月岛,68-75㎡,80-100㎡ /,40%,,120,㎡,佳兆业·可园(一期),69,㎡,80-97,㎡ /,60%,120,㎡,佳兆业·可园

19、(二期),69,㎡,94-97,㎡ /,60%,120,㎡,佳兆业·可园(三期),68-72㎡,84-100㎡ /,60%,116,㎡,华浩源·绿谷(一期),72-85㎡,100-125㎡/ 56%,,120㎡,大世纪·水山缘(三期),56-69㎡,79-83㎡ /,40%,119,㎡,布吉中心花园,51-75㎡,86-103㎡ /,55%,140,㎡,信义假日名城(四期),68-75㎡,90-95㎡ /45%,120㎡,阳光花园(四期),68-72㎡,89-107,㎡ /,39%,120,㎡,百合银都,67-84㎡,-----,-----,中翠花园,64-72㎡,-----,--

20、---,家和花园,60㎡,70-86㎡,-----,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,4、05,年,年下,半,半年,－,－06年,高,高端,产,产品,初,初现,；,；,项目,建筑面积,容积率,主力户型,大世纪·水山缘(四期),____,1.87,三房120㎡ 四房140㎡,,华浩源·绿谷(二期),____,2,三房:100-125㎡ 二房:72-85㎡,信义假日名城(五期),_____,____,小三房,小二房, 增加一房,百合二期,_____,____,三房120㎡ 四房 140㎡,,桂芳园(8期),70000㎡,2.5,三房 9

21、0-100平,承瀚·慢城,273300㎡,1.2,二房:71-76㎡ 三房:90-110㎡,湖光山舍,130000㎡,1.3,三房:80-110㎡ 四房:126㎡ TH190 ㎡,佳兆业·可园(四期),87680㎡,2.8,三房:94-107㎡ 二房:70-73㎡,左庭右院,100000㎡,2.6,三房:105-128㎡,二房:72-80㎡,阳光花园(五期),_______,____,三房:90-120㎡ 二房:50-80㎡,翡翠星光园,44333㎡,7.5,一房:35-40㎡ 二房50-55㎡,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,我们,对,对,市场,的认,知,知；

22、,,5、,市,市场,供,供应,规,规模,：,：05－06,年,年市,场,场预,计,计供,应,应；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,项目,建筑面积,容积率,均价（,元/㎡,）,预计推出时间,大世纪·水山缘(四期),____,1.87,4500,2005/9,华浩源·绿谷(二期),____,2,4000,2005/7,,信义假日名城(五期),____,____,4600,2005/8,,百合二期,____,____,5000,2005/8,,佳兆业·可园(三期),65750㎡,2.99,4900,2005/5,桂芳园(8期),70000㎡,

23、2.5,5200,2005/8,,承瀚·慢城,273300㎡,1.2,4000,2005/10,,湖光山舍,130000㎡,1.3,4500,2005/6,佳兆业·可园(四期),87680㎡,2.8,5200,2005/9,左庭右院,100000㎡,2.6,5000,2005/8,,阳光花园(五期),,_____,____,-------,2006年下半年,翡翠星光园,44333㎡,7.5,-------,2006年上半年,,6、,片,片区,价,价格,提,提升,明,明显,；,；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,年度,2003年,2004年,2005年,价格,3500-45

24、00元,/平方米,4350元/平方米,5186元/平方米,受地,产,产开,发,发重,心,心向,关,关处,转,转移,、,、深,惠,惠路,改,改造,、,、地,铁,铁三,号,号线,、,、关,外,外城,市,市化,启,启动,等,等多,方,方利,好,好的,推,推动,，,，未,来,来一,段,段时,间,间内,布,布吉,楼,楼市,价,价格,还,还有,上,上升,空,空间,。,。从,楼,楼盘,的,的素,质,质来,看,看，2004,年,年以,来,来布,吉,吉新,推,推楼,盘,盘整,体,体素,质,质已,经,经大,幅,幅度,提,提高,。,。,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,7、,客,客户,群,群体,多,多样,化,化

25、（1）----,布,布,吉,吉客,户,户；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,客户类型,客户特征,户型需求,购买关注点,布吉本地政府/企业行政管理人士,收入稳定，供楼信心强，有改善居住条件的愿望,以中大户型三、四房为主，多是二次置业,产品的舒适性和景观，与自己身份、地位相匹配的高档物业,布吉本地居民,可观的收入及丰厚的积蓄，渴望居住在高品质高素质的环境中，购买力强，喜欢一次性付款,中大户型、中等居家户型为主的三、四房，方便几代人居住,关注产品的户型、风水、性价比及品质，会选择与原居住范围较近的楼盘,布吉私营业主,以办厂为主，经商意识较强，有自己的产业及可观的积蓄，希望与家人

26、一起生活，注重生活品质和温馨感,以中大户型三、四房为主，方便一家人居住,关注社区氛围及周边配套，会选择与生活息息相关的便捷的社区,我们,对,对,市场,的认,知,知；,,7、,客,客户,群,群体,多,多样,化,化（2）----,布,布,吉,吉客,户,户；,我们,对,对,市场,的认,知,知；,布吉小生意人,在布吉奋斗多年，有一定的积蓄，想改变居住环境，属较理性客户,以中等户型小三房、二房为主，方便居住,关注社区地段及性价比，会考虑交通较畅通的社区,大型外资/国有/民营企业员工,有较稳定的收入，有多年的积蓄及稳定的工作，希望在布吉安家落户,以中等户型小三房、二房为主，居家,,关注社区环境及产品创新，

27、会考虑素质较高的楼盘,换房客户,布吉老居民，熟悉环境，通过换房改变现生活环境，以二次置业为主,以中大户型为主，会选择大三房、四房,关注社区环境和绿化率，会考虑素质大楼盘,中长线投资人士,对地产业较熟悉，看好布吉市场升值潜力，有松散的资金，主用于房地产投资,以中小户型为主，小二房、一房、单身公寓是关注对象,关注楼盘的升值潜力和户型面积，,工厂高级技工/中低层管理人员,在布吉工厂工作，收入平稳，需购房实现长期居住，大多是中年以上，生活有规律,以二房、小三房为主,关注价格，注重交通、配套和社区环境,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,,7、,客,客户,群,群体,多,多样,化,化（3

28、）----,罗,罗,湖,湖、,福,福田,客,客户,；,；,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,客户类型,客户特征,户型需求,购买关注点,罗湖、福田中低级白领,大多一次置业，相对年轻，文化素质及教育程度较高，经济实力一般，希望能在关外买到性价比较高、素质较好的楼盘,以中小户型小三房、二房为主,关注户型的创新及舒适度，会选择较好素质的楼盘,罗湖、福田生意人,看好布吉产品的性价比，有一定积蓄，想在深圳安家通过买房给自己带来成就感,以中小户型小三房、二房为主,关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘,罗湖服务业从业人员,在罗湖工作布吉上班，有一定

29、积蓄，基于实力的考虑希望能买到性价比较高的房子,以中小户型小三房、二房为主,,关注楼盘的社区地段及配套，会选择素质楼盘,,7、,客,客户,群,群体,多,多样,化,化（4）---,周,周边,辐,辐射,客,客户/外,销,销客,户,户：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,客户类型,客户特征,户型需求,购买关注点,横岗工作布吉居住的人士,对布吉熟悉，往来于横岗与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家,以中小户型小三房、二房为主,,关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘,,平湖工作布吉居住的人士,对布吉熟悉，往来于平湖与布吉之间

30、，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家,以中小户型小三房、二房为主,关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘,龙岗其他地区工作、布吉居住的人士,对布吉熟悉，往来于龙岗其他地方与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家,以中小户型小三房、二房为主,,关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘,,7、,客,客户,群,群体,多,多样,化,化（5）---,目,目前,区,区域,购,购房,以,以中,端,端客,户,户为,主,主：,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,客户层次,客户类型,可承受价格,选择房型,置业次数,中高端,本地公

31、务员、布吉本地居民、私企业主、大型国企/事业单位客户、换房客户、中长现投资者、外籍（含港澳台）办厂人士、,50-100万元,大三房,四房,,二次及以上,中端,布吉和市区的小生意人、横岗、平湖的购房客户、布吉和市区的中层白领、深港家庭、香港客户,30-50万元,中小三房,两房,,一次为主,中低端,布吉的工厂高级技工/管理人员、布吉和市区的低层白领/蓝领、,20-30万元,中小两房,一房,,一次为主,,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,（,1,）,近期,政,政府,的,的系,列,列报,告,告和,发,发言,表,表明,，,，布,吉,吉镇,将,将由,

32、原,原来,工,工业,＋,＋房,地,地产,＋,＋服,务,务业,的,的模,式,式转,向,向控,制,制房,地,地产,项,项目,开,开发,，,，大,力,力发,展,展工,业,业和,服,服务,业,业,（,2,）,传统,大,大盘,延,延续,的,的开,发,发方,式,式，,继,继续,占,占据,市,市场,重,重要,地,地位,；,；,（,3,）,市区,内,内客,户,户比,例,例继,续,续增,加,加，,外,外销,仍,仍保,持,持一,定,定分,量,量；,布,布吉,环,环境,、,、交,通,通的,改,改善,和,和楼,盘,盘质,素,素的,提,提高,，,，使,深,深港,家,家庭,在,在区,域,域二,次,次置,业,业的,比,比例

33、,加,加大,；,；,（,4,）,轨道,交,交通,提,提升,物,物业,，,，预,期,期深,圳,圳新,长,长途,客,客运,站,站和,地,地铁,三,三号,线,线的,规,规划,建,建设,，,，深,惠,惠路,改,改造,将,将助,布,布吉,楼,楼市,物,物业,升,升值,；,；,（,5,）,布吉,新,新中,心,心区,将,将成,为,为片,区,区开,发,发热,点,点。,8、,布,布吉,房,房地,产,产市,场,场发,展,展趋,势,势；,,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,9、,布,布吉,房,房地,产,产市,场,场发,展,展中,面,面临,的,的问,题,题；,布

34、吉,住,住宅,发,发展,目,目前,仍,仍存,在,在治,安,安、,进,进出,关,关、,交,交通,、,、生,活,活配,套,套不,足,足等,问,问题,，,，综,合,合居,住,住环,境,境不,完,完善,仍,仍然,是,是阻,碍,碍布,吉,吉地,产,产发,展,展的,主,主要,因,因素,。,。其,不,不足,主,主要,表,表现,在,在：,1、,产,产品,同,同质,化,化严,重,重；,2、,整,整体,规,规划,较,较差,，,，片,区,区竞,争,争优,势,势减,弱,弱。,,我们,对,对,市场,的认,知,知；,四,、布,吉,吉,房地,产,产市,场,场情,况,况：,10,、,、我,们,们对,市,市场,的,的认,知,知

35、结,论,论；,1、,虽,虽然,布,布吉,市,市场,目,目前,已,已以,小,小高,层,层、,高,高层,为,为主,，,，但,布,布吉,客,客户,仍,仍然,青,青睐,低,低密,度,度,的,的多,层,层、,小,小高,层,层，,因,因此,高,高层,项,项目,要,要取,得,得成,功,功，,关,关键,在,在于,着,着力,打,打造,产,产品,上,上的,优,优势,，,，创,造,造更,多,多亮,点,点。,2、,布,布吉,住,住宅,市,市场,以,以居,家,家型,产,产品,为,为主,，,，成,熟,熟大,社,社区,对,对于,居,居家,型,型客,户,户具,有,有较,强,强的,竞,竞争,力,力。,中,中小,社,社区,在,在

36、与,大,大社,区,区的,竞,竞争,中,中将,需,需要,在,在定,位,位上,制,制造,一,一定,的,的差,异,异化,，,，同,时,时挖,掘,掘出,项,项目,自,自身,的,的独,特,特卖,点,点。,3、,布,布吉,房,房地,产,产投,资,资市,场,场初,步,步启,动,动，,投,投资,市,市场,主,主要,集,集中,在,在关,口,口附,近,近。,关,关口,片,片区,楼,楼盘,将,将满,足,足市,区,区内,与,与本,片,片区,附,附近,客,客户,过,过渡,居,居家,、,、过,渡,渡投,资,资的,需,需求,。,。关,口,口的,片,片区,特,特性,将,将对,本,本项,目,目的,产,产品,定,定位,起,起着,

37、重,重要,的,的指,导,导作,用,用。,,我们,对,对,项目,的认,知,知；,一、,项目,技,技术,指,指标,：,：,总用地面积,5241.2,㎡,（河道覆盖后，实际占地面积10300,㎡,）,总建筑面积,85600.71,㎡,其中,住宅70768.99,㎡,商业11742.99,㎡,办公3011.76,㎡,停车位,234个,层数,33层，地下车库及设备房，裙楼5层，转换层为6层，3座联体27层塔楼,覆盖率,65%,容积率,8.31（计河道覆盖面积）,项目33,层,层的,高,高度,以,以及8.31,的,的容,积,积率,在,在片,区,区都,非,非常,少,少有,，,，如,何,何在,项,项目,推,推

38、广,中,中规,避,避项,目,目劣,势,势是,我,我们,应,应考,虑,虑的,问,问题,。,。,,,二,、,项目,地,地理,位,位置,：,：,我们,对,对,项目,的认,知,知；,大社,区,区居,住,住区,康达,尔,尔,中城,康,康桥,桂芳,园,园,市政,中,中心,区,区,灏景,名,名苑,关口,片,片区,百合,星,星城,我爱,我,我家,龙珠,花,花园,老城,区,区,丽廷,豪,豪苑,阳光,花,花园,南岭,村,村,大世,纪,纪·,水,水山,缘,缘,信义,假,假日,名,名城,金运,家,家园,布吉,检,检查,站,站,翡翠,星,星光,园,园,本案,1）,地,地,理,理位,置,置,项目,位,位于,深,深惠,路,

39、路上,，,，毗,邻,邻京,南,南、,华,华美,工业,区,区。,2）,战,战,略,略位,置,置：,项目,位,位处,连,连接,关,关口,内,内、,外,外的,较,较佳,位,位置,，,，,成为,连,连接,罗,罗湖,与,与布,吉,吉枢,纽,纽地,带,带，,也,也是,关内,白,白领,聚,聚集,最,最多,的,的区,域,域。,布吉,中,中心,花,花园,美杜,兰,兰华,庭,庭,信和,爱,爱琴,居,居,可园,承翰-慢,城,城,绿谷,,三、,项,项目,四,四至,图,图片,；,；,我们,对,对,项目,的认,知,知；,东面,南面,西面,北面,,三,、SWOT,分析,；,；,我们,对,对,项目,的认,知,知；,S,WOT

40、,配套,：,：,项目,周,周边,商,商业,、,、生,活,活、,教,教育,配,配套,非,非常,成,成熟,。,。,交通,：,：,项目,毗,毗邻,深,深惠,路,路，,到,到达,市,市区,或,或布,吉,吉其,他,他区,域,域交,通,通都,十,十分,方,方便,。,。,,发挥,优,优势,：,：,最大,限,限度,地,地挖,掘,掘项,目,目交,通,通方,便,便和,配,配套,成,成熟,的,的优,势,势，,同,同时,挖,挖掘,投,投资,客,客与,过,过渡,居,居家,型,型客,户,户。,,我们,对,对,项目,的认,知,知；,S,W,OT,容积,：,：,项目,的,的容,积,积率,达,达8.31，,是,是布,吉,吉市,

41、场,场上,少,少有,的,的高,容,容积,率,率项,目,目。,体量：,项目为,单,单栋联,体,体楼，,难,难以形,成,成很好,的,的社区,居,居住氛,围,围。,周边环,境,境：,由于位,处,处工业,区,区之中,，,，周边,环,环境较,为,为杂乱,，,，治安,环,环境不,佳,佳。,噪音：,紧邻深,惠,惠路与,罗,罗岗立,交,交边，,噪,噪音影,响,响大。,,规避劣,势,势：,A、对,于,于项目,高,高容积,和,和小体,量,量的劣,势,势，可,采,采取侧,重,重投资,宣,宣传的,方,方式规,避,避；,B、对,于,于周边,环,环境，,可,可在宣,传,传上将,项,项目区,域,域包装,为,为关口,高,高尚

42、居,住,住片区,，,，将项,目,目与百,合,合星城,、,、信义,假,假日名,城,城等周,边,边高尚,住,住宅区,纳,纳入一,个,个大型,居,居住社,区,区。,三,、SWOT,分析；,,我们对,项目,的认知,；,；,三,、SWOT,分析；,SW,O,T,距离：,项目距,关,关口位,置,置很近,，,，将有,利,利于吸,引,引关内,客,客户和,外,外销客,户,户。,地铁：,地铁三,号,号线预,计,计将于2010年完,工,工，项,目,目交通,环,环境将,大,大为提,高,高。,深惠路,改,改造：,深惠公,路,路将打,造,造成为,第,第二条,“,“深南,大,大道”,双,双向10车道,。,。,市场机,会,会

43、：,关口目,前,前具有,亮,亮点的,小,小户型,项,项目仍,较,较为稀,缺,缺。,清平快,速,速路开,通,通：,将带动,布,布吉乃,至,至龙岗,区,区房地,产,产的更,大,大发展,。,。,城市化,发,发展：,龙岗城,市,市化发,展,展的进,程,程也将,长,长期利,好,好本片,区,区住宅,销,销售。,利用机,会,会：,A、地,铁,铁、深,惠,惠公路,改,改造将,构,构成本,项,项目未,来,来发展,的,的重要,机,机会点,，,，应将,交,交通的,便,便利性,作,作为项,目,目的重,要,要卖点,加,加以挖,掘,掘。,B、“,与,与关口,近,近距离,”,”的深,度,度挖掘,将,将对内,、,、外区,域,

44、域客户,兼,兼具有,较,较强吸,引,引力。,C、本,项,项目的,市,市场定,位,位应抓,住,住市场,稀,稀缺的,机,机会点,，,，建造,高,高品质,楼,楼盘。,,我们对,项目,的认知,；,；,三,、SWOT,分析；,SWO,T,,竞争：,关口片,区,区近年,来,来为布,吉,吉开发,的,的热点,区,区域之,一,一，未,来,来可能,将,将有更,多,多的同,类,类 型,产,产品面,世,世。,,威胁应,对,对：,对于未,来,来竞争,的,的威胁,，,，本项,目,目打造,适,适合市,场,场需求,、,、高素,质,质的产,品,品是为,关,关键。,,,我们对,项目,的认知,；,；,四、项,目,目评价,以,以及发

45、,展,展战略,1、产,品,品定位,方,方向：,由于本,项,项目本,身,身具有,高,高容积,率,率、小,规,规模的,特,特点，,因,因而项,目,目在居,家,家氛围,、,、产品,舒,舒适度,上,上将难,以,以在市,场,场上获,得,得很好,的,的相对,竞,竞争优,势,势。因,而,而本项,目,目在产,品,品上不,宜,宜放大,，,，应以,中,中小户,型,型作为,主,主打产,品,品。,,2、核,心,心优势,挖,挖掘：,“毗邻,关,关口、,交,交通方,便,便（地,铁,铁）、,配,配套成,熟,熟”是,项,项目的,核,核心优,势,势，项,目,目的核,心,心优势,在,在定位,与,与推广,中,中应加,以,以挖掘,和

46、,和利用,。,。,,3、锁,定,定目标,客,客户群,：,：,项目的,区,区域特,征,征和产,品,品定位,方,方向决,定,定了项,目,目的客,户,户层面,。,。本项,目,目的客,户,户层面,将,将为内,、,、外区,域,域客户,兼,兼具，,过,过渡居,家,家为主,，,，投资,为,为辅。,主,主力目,标,标客户,群,群为罗,湖,湖和布,吉,吉的年,轻,轻白领,、,、生意,人,人，其,年,年龄在25-30岁,之,之间。,,我们对,客户,的,梳理,；,一,、,客户描,述,述：,1、主,力,力客户,群,群；,2、辅,助,助客户,群,群；,3、游,离,离客户,群,群。,,我们对,客户,的,梳理,；,1、主,

47、力,力客户,群,群；,来源区,域,域：,布吉关,口,口片区,和,和老城,区,区；罗,湖,湖布心,、,、翠竹,、,、东门,年龄：,25-35岁,家庭人,口,口数：,1-3,人,人,家庭年,收,收入：,5-7,万,万元,购买用,途,途：,过渡投,资,资为主,，,，自住,为,为辅,置业次,数,数：,一次置,业,业为主,职业：,企业普,通,通员工,、,、中低,层,层管理,者,者、小,生,生意人,客户特,征,征：,对关口,片,片区有,较,较高的,认,认同。,较,较为年,轻,轻，,学历水,平,平不高,，,，在布,吉,吉,或,或罗湖,工,工作，,工,工资收,入,入不高,但,但较稳,定,定。,,置业特,征,征

48、：,注重性,价,价比、,交,交通方,便,便和实,用,用性，,对,对享受,性,性要求,不,不高，,对,对年,轻,轻化形,象,象易产,生,生较高,认,认同感,。,。,一,、,客户描,述,述；,,我们对,客户,的,梳理,；,2、辅,助,助客户,群,群,来源区,域,域：,布吉其,他,他片区,及,及罗湖,田,田贝、,水,水贝,年龄：,25-35岁,家庭人,口,口数：,1-3,人,人,家庭年,收,收入：,5-8,万,万元左,右,右,购买用,途,途：,过渡投,资,资为主,，,，自住,为,为辅,置业次,数,数：,一次置,业,业为主,职业：,企业普,通,通员工,、,、中低,层,层管理,者,者、小,生,生意人,客

49、户,特,特征,：,：,对关,口,口片,区,区有,较,较高,的,的认,同,同，,需,需经,常,常往,来,来于,关,关内,外,外。,学,学历,不,不高,，,，,工,工,资,资收,入,入不,高,高或,具,具有,较,较大,的,的不,稳,稳定,性,性。,,置业,特,特征,：,：,对性,价,价比,、,、交,通,通时,间,间的,要,要求,较,较高,，,，对,自,自己,的,的未,来,来有,着,着较,高,高的,期,期望,，,，希,望,望能,拥,拥有,品,品味,生,生活,。,。,一,、,客户,描,描述,；,；,,我们,对,对,客户,的,梳理,；,3、,游离,客,客户,群,群,来源,区,区域,：,：,香港,、,、罗

50、,湖,湖人,民,民南,、,、黄,贝,贝岭,片,片区,年龄,：,：,25,岁,岁以,上,上,家庭,人,人口,数,数：,1-3人,家庭,年,年收,入,入：,6万,元,元以,上,上,购买,用,用途,：,：,投资,、,、度,假,假为,主,主，,过,过渡,投,投资,为,为辅,置业,次,次数,：,：,二次,以,以上,置,置业,为,为主,职业,：,：,小生,意,意人,、,、自,由,由职,业,业者,、,、企,业,业管,理,理层,人,人员,客户,特,特征,：对,关,关口,片,片区,有,有一,定,定的,认,认同,，,，购,房,房可,选,选择,性,性多,，,，购,房,房选,择,择具,有,有偶,然,然性,。,。,,置

51、业,特,特征,：,：,对片,区,区内,的,的交,通,通方,便,便、,投,投资,价,价值,、,、生,活,活配,套,套成,熟,熟较,为,为看,重,重。,一,、,客户,描,描述,；,；,,我们,对,对,客户,的,梳理,；,二,、,客户,来,来源,区,区域,：,：,客户在深圳居住区域来源,比例,布吉本地客户,60%,关内客户,20%,周边辐射客户（横岗、平湖、龙岗）,,15%,,香港客户,5%,,三,、,客户,职,职业,类,类型,；,；,我们,对,对,客户,的,梳理,；,客户类型,比例,本地居民(含本地投资客),30%,私营业主,20%,公务员,15%,罗湖福田蓝领、中低白领,15%,罗湖生意人,10

52、%,外籍人士、深港家庭,5%,投资客,5%,,我们,对,对,项目,的,建议,；,一、,对户,型,型的,建,建议,：,：,户型,创,创新,：,：,1、,错,错落,赠,赠送,阳,阳台,；,；,2、,户,户型,可,可拼,合,合；,3、,落地,凸,凸窗,；,户型,面积,范,范围,：,综合,以,以上,对,对本,项,项目,的,的分,析,析、,对,对布,吉,吉市,场,场的,分,分析,及,及未,来,来发,展,展趋,势,势的,预,预测,，,，建,议,议本,项,项目,的,的户,型,型,以中,小,小户,型,型为,主,主：,主要,户,户型,：,：1,房,房、2房,辅助,户,户型,：,：少,量,量单,房,房及3房,,我

53、们,对,对,项目,的,建议,；,户型,创,创新,：,：,1、,错,错落,赠,赠送,阳,阳台,；,；,一、,对户,型,型的,建,建议,：,：,图例,,我们,对,对,项目,的,建议,；,户型,创,创新,：,：,2、,户型,可,可拼,合,合,；,一、,对户,型,型的,建,建议,：,：,户型,可,可以,进,进行,自,自由,拆,拆分,、,、组,合,合，,由,由小,变,变大,，,，由,大,大变,小,小，,凭,凭自,己,己的,喜,喜好,组,组合,。,。,图例,,我们,对,对,项目,的,建议,；,户型,创,创新,：,：,3、,落地,凸,凸窗,；,一、,对户,型,型的,建,建议,：,：,落地,凸,凸窗,图例,,

54、二,、,对建,筑,筑风,格,格的,建,建议,：,：,我们,对,对,项目,的,建议,；,现代,：,：飘,屋,屋顶,设,设计,现代,：,：特,色,色屋,顶,顶设,计,计,建议,采,采用,现,现代,风,风格,：,图例,图例,,三、,外,外立,面,面色,彩,彩建,议,议,我们,对,对,项目,的,建议,；,建议,外,外立,面,面采,用,用亮,丽,丽、,鲜,鲜艳,的,的外,立,立面,色,色彩,设,设计,：,图例,,四,、,对架,空,空层,园,园林,的,的建,议,议：,我们,对,对,项目,的,建议,；,建议,园,园林,命,命名,为,为,“,假日,亲,亲水,园,园林,”,，增,加,加园,林,林的,水,水景,，

55、,，使,园,园林,具,具有,泛,泛会,所,所功,能,能。,园林,内,内可,设,设：,运动,设,设施,：,：假,日,日阳,光,光泳,池,池、,儿,儿童,泳,泳池,、,、棋,艺,艺园,、,、沙,袋,袋练,习,习场,、,、运,动,动小,径,、攀,岩,岩墙,休闲,设,设施,：,：,花架,茶,茶座,、,、小,型,型风,情,情广,场,场、,图,图书,室,室、,儿,儿童,游,游戏,天,天地,图例,,《THEEND,》,》,,THANKS,,9,、静夜,四,四无邻,，,，荒居,旧,旧业贫,。,。。11月-2211月-22,Tuesday,November8,2022,10,、雨中,黄,黄叶树,，,，灯下,白,

56、白头人,。,。。19:30:5919:30:5919:30,11/8/20227:30:59PM,11,、以我独沈,久,久，愧君相,见,见频。。11月-2219:30:5919:30,Nov-2208-Nov-22,12,、故人江海,别,别，几度隔,山,山川。。19:30:5919:30:5919:30,Tuesday, November 8,2022,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。11,月,月-2211,月,月-2219:30:5919:30:59,November8,2022,14,、,他,他,乡,乡,生,生

57、,白,白,发,发,，,，,旧,旧,国,国,见,见,青,青,山,山,。,。,。,。08,十,十,一,一,月,月20227:30:59,下,下,午,午19:30:5911,月,月-22,15,、比不,了,了得就,不,不比，,得,得不到,的,的就不,要,要。。。十一月227:30 下,午,午11月-2219:30,November8,2022,16,、行,动,动出,成,成果,，,，工,作,作出,财,财富,。,。。2022/11/819:30:5919:30:59,08November2022,17,、做,前,前，,能,能够,环,环视,四,四周,；,；做,时,时，,你,你只,能,能或,者,者最,好,好

58、沿,着,着以,脚,脚为,起,起点,的,的射,线,线向,前,前。,。,。7:30:59,下,下午7:30,下,下,午,午19:30:5911,月,月-22,9,、没有失,败,败，只有,暂,暂时停止,成,成功！。11月-2211月-22,Tuesday,November 8,2022,10,、很多事情,努,努力了未必,有,有结果，但,是,是不努力却,什,什么改变也,没,没有。。19:30:5919:30:5919:30,11/8/20227:30:59 PM,11,、成功就是,日,日复一日那,一,一点点小小,努,努力的积累,。,。。11月-2219:30:5919:30,Nov-2208-Nov-

59、22,12,、,世,世,间,间,成,成,事,事,，,，,不,不,求,求,其,其,绝,绝,对,对,圆,圆,满,满,，,，,留,留,一,一,份,份,不,不,足,足,，,，,可,可,得,得,无,无,限,限,完,完,美,美,。,。,。,。19:30:5919:30:5919:30,Tuesday,November8,2022,13,、,不,不,知,知,香,香,积,积,寺,寺,，,，,数,数,里,里,入,入,云,云,峰,峰,。,。,。,。11,月,月-2211,月,月-2219:30:5919:30:59,November8,2022,14,、意,志,志坚,强,强的,人,人能,把,把世,界,界放,在,在

60、手,中,中像,泥,泥块,一,一样,任,任意,揉,揉捏,。,。08,十,十,一,一月20227:30:59,下,下午19:30:5911,月,月-22,15,、楚塞三,湘,湘接，荆,门,门九派通,。,。。。十一月227:30,下,下午11月-2219:30,November8,2022,16,、少年,十,十五二,十,十时，,步,步行夺,得,得胡马,骑,骑。。2022/11/819:30:5919:30:59,08November2022,17,、空山,新,新雨后,，,，天气,晚,晚来秋,。,。。7:30:59 下,午,午7:30 下,午,午19:30:5911月-22,9,、杨柳散和,风,风，青

61、山澹,吾,吾虑。。11月-2211月-22,Tuesday, November 8,2022,10,、阅读一切,好,好书如同和,过,过去最杰出,的,的人谈话。19:30:5919:30:5919:30,11/8/20227:30:59 PM,11,、,越,越,是,是,没,没,有,有,本,本,领,领,的,的,就,就,越,越,加,加,自,自,命,命,不,不,凡,凡,。,。11,月,月-2219:30:5919:30,Nov-2208-Nov-22,12,、越是,无,无能的,人,人，越,喜,喜欢挑,剔,剔别人,的,的错儿,。,。19:30:5919:30:5919:30,Tuesday,Novemb

62、er8,2022,13,、知,人,人者,智,智，,自,自知,者,者明,。,。胜,人,人者,有,有力,，,，自,胜,胜者,强,强。11,月,月-2211,月,月-2219:30:5919:30:59,November8,2022,14,、,意,意,志,志,坚,坚,强,强,的,的,人,人,能,能,把,把,世,世,界,界,放,放,在,在,手,手,中,中,像,像,泥,泥,块,块,一,一,样,样,任,任,意,意,揉,揉,捏,捏,。,。08,十,十,一,一,月,月20227:30:59,下,下,午,午19:30:5911,月,月-22,15,、,最,最,具,具,挑,挑,战,战,性,性,的,的,挑,挑,战,

63、战,莫,莫,过,过,于,于,提,提,升,升,自,自,我,我,。,。,。,。十,一,一,月,月227:30,下,下,午,午11,月,月-2219:30,November8,2022,16,、业余生活,要,要有意义，,不,不要越轨。2022/11/819:30:5919:30:59,08 November 2022,17,、一,个,个人,即,即使,已,已登,上,上顶,峰,峰，,也,也仍,要,要自,强,强不,息,息。7:30:59,下,下午7:30,下,下,午,午19:30:5911,月,月-22,,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus.,感谢,您,您的,下,下载,观,观看,专家,告,告诉,