如何进行房地产市场分析(新)

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1、单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,本报告是严格保密的。,如何进行房地产市场分析,手机静音或关机,;,不能交头接耳,;,不能迟到,;,未经许可不能接电话,;,未经许可不能中途离场,;,以上每项违反个人,10,个俯卧撑，女士,10,个起立下蹲！,会场纪律,2,分享2分钟思考,我们为什么要进行房地产市场分析？具体起到哪些作用呢？,3,为什么要进行房地产市场分析？,1、评估项目所处的,市场环境；,2、寻找项目潜在的市场机会，,挖掘需求,尚未

2、被满足的市场；,3、,规避市场风险,；,4、,制定项目的发展方向,和市场定位；,5、推荐最具竞争力的,产品建议,；,6、,评估,开发商目标,实现的可能性,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行,整合与提炼,的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,具体起到哪些作用呢？,4,什么是房地产市场分析？,概念，即指：,针对某种特定物业研究市场的供需关系。,供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,需求方：物业的购买者或租赁者,5,三大核心问题,市场分析的落脚点必须回答的三个核心问题,目标市场的竞争机会点在哪里？整体战略

3、是什么？跟随、超越、还是差异化竞争？,项目的客户、形象、产品如何定位理论支撑？,项目必须要解决核心问题？,6,新景祥针对住宅项目前期定位及物业发展建议阶段分析框架,第一部分,本体条件及目标梳理,第二部分,寻找细分市场,第三部分,项目发展战略及形象定位,第四部分,产品功能定位,分析过程,定位,过程,7,通过分析项目现状以及客户目标之间的差距，寻找由现状向目标转化的方法，即项目的核心问题,模块一,本体条件及目标梳理,R2,我们想要什么？,（针对目标的规范分析）,战略目标,：,成熟项目的复制等,经济目标,：,利润最大化等,风险目标,：,风险控制等,S,我们有什么？,（针对现状的实证分析）,经验：,开

4、发商操盘经验,区域,：,定位、人口、交通,项目,：地块,四至、内部、规划指标,核心问题是什么？,项目需要解决的问题的提出,8,本项目,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XXXXXXXX,XX,项目周边环境：,XX,注：本图仅为示意之用,9,XX,注释,XX,注释：,XX,注释,XX,项目交通,10,项目四至,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本项目,北,11,通过分析项目所在城市的经济背景、房地产市场情况，并结合开发企业对项目的目标诉求，初步判断项目未来将处于何种细分市场中,模块二,寻找细分市场,城市经济背景分析,房地产市场分析,分析内容,分析工具和视角,解决问题

5、,城市地位分析,人口结构分析,产业结构分析,经济水平分析,总体房地产市场分析,各住宅板块市场分析,项目所在的住宅板块市场分析,通过以上内容的分析并结合企业对项目的目标诉求，得出未来项目可能的发展方向,12,各项指标有什么意义？与项目有何联系？,是否所有的项目都需要做城市评价?,应该分析哪些指标？指标越全越好吗？,角度？深入度？,区域经济评价指标库,整体市场分析的主要重要指标,13,城市概况阐明城市的现状及地位,城市概况,城市交通,区位优势分析（经济发展角度）,大交通与其他区域的互动交通,小交通（重点城市）本市的交通状况,人文历史,自然地理,通过交通与其他重点城市形成点状互动,在其背景区域的角色

6、和定位,行政区域划分,14,宏观经济分析（对房地产市场的影响）预测经济发展趋势及对房地产行业的影响,投资潜力指标,1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）,2、房地产开发投资规模（房地产投资/固定资产投资）,3、人口规模（常住人口、市区人口）,4、人均使用面积规模（如果小，说明有大的发展潜力）,5、供给规模（施工面积、竣工面积）,6、需求规模（销售面积）,7、购买力水平（人均储蓄余额、人均可支配收入）,8、城市化率（纳瑟姆曲线）（,城市化率,=城市人口/户籍人口）,投资风险指标,1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率,2、购买力风险：房价/,人均可支

7、配收入,、房价增长率/,收入,增长率,3、供求风险：施工/销售、竣工/销售,宏观指标对城市房地产业发展的SWOT分析,宏观指标对,城市房地产业未来发展优劣势分析,15,一、GDP发展与房地产行业发展的关系,GDP国内生产总值,（港台地区有翻译为国内生产毛额、本地生产总值）。通常对GDP的定义为：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值。,经济发展是潜在需求变为有效需求的主要动力,是房地产发展的基础。,美国经济学家库兹涅茨给经济发展和房地产发展的关联做了如右的界定:,房地产的发展要与国民经济发展相协调，房地产发展落后于经济的发展，说明房

8、地产的发展还有很大的发展空间，反之，如果房地产的发展超过经济的发展，说明有过热的现象。,当GDP的增长速度,8%,房地产业将出现萎缩,房地产将出现停歇,处于稳定发展阶段,将高速发展,投资潜力分析,16,二、人均GDP与房地产发展的关联,国际大量的数据表明人均GDP达到,3000,美圆和人均住宅面积到,3035,平方米之前，房地产行业将继续保持快速发展。,投资潜力分析,17,三、城市化率与房地产发展的关系,世界城市化发展有一个共同规律-这就是著名的“纳瑟姆曲线”，纳瑟姆曲线显示当城市化率超过30%，城市化水平将加速，将存在巨大的潜在需求，中国目前的城市化率在37%-40%多左右，平均每年增速在1

9、.5%左右，城市化的快速发展有两个拐点30%和70%。,美国的经济学家斯蒂格利茨曾说过，“作为世界最大的发展中国家，中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大课题”,可见中国的城市化率我们应该重点的关注，因为它将带来巨大的潜在需求，将加快中国的房地产业的快速发展。,纳瑟姆曲线的两个拐点,70%,30%,投资潜力分析,18,四、购买力水平的分析,大量数据表明人均可支配收入增长9.3%，每年就有10%的城镇居民进入中等收入家庭行列。,人均可储蓄余额的快速增长预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段。,人均可支配收入,增长9.3%,每年就有10%的城镇居民,进入中等收入家庭行列

10、,购买力增长,人均储蓄余额增长曲线,房价增长曲线,时间轴,投资潜力分析,19,恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比例。1857年，世界著名的德国统计学家恩格尔阐明了一个定律：随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小，这一定律被称为恩格尔定律，反映这一定律的系数被称为恩格尔系数，此系数越低，说明人们的生活质量就越高，购买水平就越强。,恩格尔系数（%）,食品支出,总支出,50-55%,55-59%,40-45%,40%以下,45-50%,温饱型,小康型,富裕型,恩格尔系数与生活质量关系,恩格尔系数购买力水平的分析,投资潜力分析,20,五、房地产投资与GD

11、P的关系,15%,10-15%,10%,房地产投资/GDP,房地产泡沫问题将出现,需警惕,较为合理,投资风险分析,21,六、房价收入比,房价收入比是衡量一个城市和区域房价是否过高的一个重要指标,在一个理性的市场里房价与居民的可支配收入有一个合理的范围。,国际货币基金组织认为房价收入比在3-6，是比较健康的。而考虑到中国处于城市化快速发展阶段和经济的快速发展，按照7-8来作为衡量的标准。,房价收入比=（90-100）平米的房子总价/家庭年可支配收入,3-6为国际标准,7-8为国内标准,房价收入比低于标准为合理水平,投资风险分析,22,房价增长率/GDP增长率可以用来衡量房地产行业相对国家经济扩张

12、的速度，该比率低于1被认为是合理的，在1-2之间则需高度警惕，如果超过2则说明存在泡沫的问题。,2,1-2,合理水平,需高度警惕,存在泡沫,房价增长率/GDP增长率衡量市场风险,房价增长率/GDP增长率,投资风险分析,23,此指标越小，说明居民的购买力越强。,2005年全国的平均水平为,42%,。,可负担比率,月还款额,家庭收入,月还款额/家庭收入,投资风险分析,24,租金代表真正的需求，当房价走势与租金走势背道而行的时候，说明房价的上升是有泡沫的。,房价走势,租金走势,时间轴,合理,不合理,房价与租金走势对比分析,投资风险分析,25,七、市场供求风险,施工/销售用于反映未来两三年的市场；竣工

13、/销售用于反映市场现状。,施工/销售5,竣工/销售1.1,合理的市场,竣工面积中有10%,是不可售的,投资风险分析,26,城市发展现状及规划城市发展对房地产市场的供需影响与预警作用,城市发展现状,城市发展规划,城市定位与总体规划,产业规划,控制性详规,片区总体规划,修建性详规,专业规化,重点工程规划,产业园区,城市中心及副中心分布,城市支柱产业概况,1、与国家“十一五”计划相结合,2、与区域总体规划相结合,3、与相邻重点城市规划相结合,27,城市房地产市场现状了解目前市场格局、未来需求、市场容量和供应情况,一级市场（土地）,二级市场（新房）,三级市场（二手房）,土地供需情况对比分析,各片区土地

14、成交价格分析,未来土地供应与规划,住宅市场,办公楼市场,商业市场,在售楼盘及预告盘区域分布及区域价格分析,城市所有办公楼分布、售价和租金分析,商业地产现状分析（在售商业、已运营商业）,区域分布及区域价格走势分析,供需对比分析,纵向（时间）对比分析,价格对比分析,横向（地域）对比分析,28,城市特点为项目定位、物业发展建议、营销策略总纲提供素材依据,城市在历史、人文、自然、地理等方面所独有资源。例如：苏州的园林；杭州的西湖及其传说；南京的国民政府遗址等等。,29,附件：相关政策对城市（房地产业）发展的影响,政策对城市发展的优劣势分析,政策对城市房地产业发展的优劣势分析,国家政策,地方性政策,30

15、,分析整体市场的主要目的,31,案例讨论,某开发商为一家一线城市起家的中型开发商，具有一定开发经验，擅做品质项目，项目定位通常为区域高端。该开发商现欲进入三、四线城市开发高端住宅，希望能与咨询公司做一次沟通。请根据客户需求分析市场，给出分析结构图。,时间20分钟。,32,进行房地产市场分析时常犯的错误,1、大环境看好，项目的小环境就一定不错,2、过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性,3、过于偏重对“二手资料”的应用,4、以前什么卖得好，现在就做什么,5、别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,33,补充几点市场分析方法的建议：,1、市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！,2、数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；,3、基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,4、专业顾问的竞争力在于：基于事实的分析和研究找到项目解决的方案。而不是靠创意出点子，那不是我们的强项！,34,THE END!,35,