资产评估第四章房地产评估

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1、单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,*,第四章 房地产评估,,学习目的和要求：,,1. 了解房地产的概念和特点,,2. 熟悉房地产价格的影响因素,,3. 掌握收益法、市场法、本钱法在房地产评估中的应用,,房地产评估,第一节 房地产评估概述,,第二节 房地产评估的收益法,,第三节 房地产评估的市场法,,第四节 房地产评估的本钱法,,第一节 房地产评估概述,一、房地产的概念和特点,,二、房地产价格的影响因素,,三、房地产评估的原那么,,四、房地产评估的程序,,1．房地产的概念：,一、房地产的概念和特点,房地产=房产+地产,房地产的存

2、在形态,单纯的土地,,单纯的建筑物,,房地合一的房地产,,〔1〕土地,中国和欧美国家土地所有制的区别,广义的土地概念、狭义的土地概念,土地使用权的取得方式,土地使用权出让,土地使用权转让,土地使用权划拨,〔2〕建筑物,房屋,+,构筑物,结构包括,5,种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构,,2,．房地产的特点：,〔1〕位置固定性,〔2〕供求区域性,〔3〕长期使用性,〔4〕大量投资性,〔6〕保值增值性,〔5〕投资风险性,〔7〕政策限制性,,二、房地产价格的影响因素,〔一〕房地产价格的种类,按房地产的实物形态可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格,按房地产价格表示单位可分为总价格

3、、单位价格、楼面地价,,楼面地价，又称单位建筑面积地价，指平均到每单位建筑面积上的土地价格,例 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假设两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？,,〔二〕房地产价格的影响因素,1. 一般因素,,经济因素、社会因素、行政因素、心理因素,3. 个别因素,,土地的个别因素,,建筑物个别因素,2. 区域因素,,商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素,,三、房地产评估的原那么,建设部和国家质量技术监督局于1999年公布了?房地产估价标

4、准?：四原那么,1. 合法原那么,符合国家相关法律法规和当地政府的有关规定,估价对象具有合法的产权,估价对象的用途合法,估价对象的交易或处分方式合法,,2. 最高最正确使用原那么,由于房地产的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特点，在房地产经营中，要按照最高、最正确、最优利用的途径来测定房地产价格。,受国家法律、政策、规划和社会目标的制约,根本要求：,,1〕按最优配合的要求选择地用性质,,2〕按最高收益方案评估房地产价格,,3. 替代原那么,同一市场上效用相似的房地产，价格趋于一致,市场法的理论依据,4. 估价时点原那么,强调估价结论具有很强的时间性和时效性,估价结论是以某一时点的价格为根底而

5、得出的,估价结论只是在法规规定的时段内才有效,,四、 房地产评估的程序,1. 明确评估根本领项,2. 拟定评估作业方案,明确评估目的、评估对象、评估价值类型、评估基准日，签订评估业务约定书,初选拟采用的评估途径和评估方法,确定评估投入的人员,确定评估作业步骤及进度安排,确定评估作业所需经费预算,,3. 实地勘查评估对象,4. 搜集评估所需资料,勘查房地产的位置及周围环境,对房地产价格具有普遍影响因素的资料,对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料,反映评估对象状况的资料,类似房地产的交易、本钱和收益实例资料,勘查房地产使用状况,5.评定估算，给出评估结果并撰写评估报告,,第二节 收益法,一

6、、根本原理,二、根本公式,〔一〕未来各年收益额不相等,〔二〕未来各年收益额相等,1、有限期,2、无限期,,三、适用范围,有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估,四、主要参数确实定,〔一〕预期收益：客观纯收益,1. 客观纯收益=客观总收益－客观总费用,2. 客观总收益和实际总收益的区别,3.客观总费用是指取得客观总收益所必需的各项支出，通常包含管理费、维修费、保险费、税金等。,,〔二〕资本化率,综合资本化率: r,建筑物资本化率: r,B,土地资本化率: r,L,土地价值: L,建筑物价值: B,例 某宗房地产的总价值为1

7、000万元，经估测建筑物局部的价值为600万元，假定综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，求土地的资本化率。,,〔三〕收益期限,单独的土地和单独的建筑物,,房地合一,,建筑物经济寿命≧土地使用年限,建筑物经济寿命,﹤,土地使用年限,,[例] 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右

8、，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。,五、房地产价值的评估〔房地合一〕,,1、估算年有效毛收入,,年有效毛收入＝2.5×365×12,000×〔1－10%〕,,＝9,855,000元,,2、估算年营运费用,,〔1〕管理费：,,年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元,,〔2〕维修费：,,年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元,,〔3〕保险费：,,年保险费＝4,80

9、0×12,000×0.2%＝115,200元,,〔4〕税金：,,年税金＝9,855,000×〔12%＋6%〕＝1,773,900元,,〔5〕年营运费用：,,年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元,,3、估算净收益,,年净收益＝年有效毛收入－年营运费用,,＝9,855,000－3,098,025,,＝6,756,975元,,4、计算房地产价格,,房地产的剩余收益期为45年，那么：,,房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/〔1＋6%〕45],,＝104,434,671元,,房地产单价＝104,434,671÷12,000,,＝

10、8,703元,,5、评估结果,,经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。,,六、土地,价值的评估,〔一〕 由土地收益评估土地价值,,由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。,房地纯收益,折旧率,〔二〕 由房地产收益评估土地价值,,例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据本钱法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240〔万元〕，该建筑物尚可使用20年，复原利率12％，土地的复原利率为10％。,,假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不

11、含折旧费的年租赁费用为72万元。试评估土地的价格。,〔1〕计算房地合一纯收益,,100×2000×60％×12－720000＝720000〔元〕,,〔2〕计算建筑物的纯收益,,240×〔12％+1/20〕＝40.80〔万元〕,,〔3〕计算属于土地的纯收益,,72－40.80＝31.20〔万元〕,,〔4〕土地的价格为：31.2÷10％＝312〔万元〕,,单方土地价格为：312÷3000＝1040〔元/m2〕,,上述公式是以土地和建筑物使用年限为无限期为假定前提条件的，在实际评估工作中，还要考虑土地以及建筑物的有限年期特征，以对评估价值进行修正。,,例题:,,某房地产公司于2002年3月以有偿出让

12、方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试

13、根据以上资料评估该宗地2021年3月的土地使用权价格。,,0,1,2,… …,50,57,02年3月,房子建成使用,08年3月,3,4,评估基准日,土地国家无偿收回,建筑物寿命,,1、选定评估方法,,该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。,,2、计算总收益,,总收益应该为客观收益而不是实际收益。,,年总收益＝50×12×900×〔1－10％〕＝486000〔元〕,,3、计算总费用,,〔1〕年管理费＝486000×3.5％＝17010〔元〕,,〔2〕年维修费＝2500×900×1.5％＝33750〔元〕,,〔3〕年税金＝20×900＝18000〔元〕,,〔4〕年保险费＝2500×900×0.2％

14、＝4500〔元〕,,年总费用＝〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕,,＝17010+33750+18000+4500＝73260〔元〕,,4、计算房地产纯收益,,年房地产纯收益＝年总收益－年总费用,,＝486000－73260＝412740〔元〕,,5、计算房屋纯收益,,〔1〕计算年折旧费。,,,,,〔2〕计算房屋现值〔假设房屋收益年期为无限年期〕：,,房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数,,＝2500×900－46875×4＝2062500〔元〕,,〔3〕计算房屋纯收益：,,房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率,,＝2062500×8％＝165000〔元〕,,6、计算土地纯收益,,土地年纯收

15、益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益,,＝412740－165000＝247740〔元〕,,7、计算土地使用权价格,,土地使用权在2021年3月的剩余使用年期为50－6＝44〔年〕。,,,,单价＝3358836.15/500＝6717.67〔元〕,,8、评估结果,,本宗土地使用权在2021年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。,,七、建筑物价值的评估,〔一〕 由建筑物收益评估建筑物价值,年收益额不等,,收益期限为有限期,,例 一栋房屋预计在今后5年每年各收取净租金为100万元、100万元、110万元、120万元和130万元，从第六年起，租金为168万元，

16、本金化率为10%，试评估该房屋的价值。,,假设纯收益a不含折旧，那么,〔二〕 由土地收益评估建筑物价值,,例题,,某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地复原利率为8％，建筑物复原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。试评估该住宅建筑物价格。,,年房租总收入＝4800×12＝57600〔元〕,,年总费用：,,房租损失准备费〔以半月租金计〕＝2400〔元〕,,房产税〔按年租金的12％计〕＝57600×12％＝6912〔元〕,,土地使用税〔每年按每平方米2元计〕＝200×2＝400〔元〕

17、,,管理费〔按年租金3％计〕＝57600×3％＝1728〔元〕,,修缮费〔按年租金4％计〕＝57600×4％＝2304〔元〕,,保险费每年＝576〔元〕,,年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320〔元〕,,年总纯收益＝57600－14320＝43280〔元〕,,土地总价为：1200×200＝240000〔元〕,,归属于土地的年纯收益为：240000×8％＝19200〔元〕,,故归属于建筑物的年纯收益为：43280－19200＝24080 元,,建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％,,,,建筑物每平方米价格为：165498.4÷240＝689.58〔元〕,,

18、第三节 市场法,一、根本思路及计算公式,,以类似房地产的交易实例为根底估算被估房地产价值。,,被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积,,,二、适用对象及条件,,〔一〕市场条件：充分发育活泼的房地产市场能够找到至少3个交易案例,,〔二〕被评估对象：具有广泛交易性的房地产,,三、市场法操作步骤及因素修正,,〔一〕查勘被估房地产,,,〔二〕收集与选择房地产交易实例,,交易实例应符合的条件：,,与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易〔或可修正〕。,,,〔三〕建立价格可

19、比根底,,〔四〕确定比准价格〔调整值〕,,将交易实例的价格与各调整系数连乘。,,〔五〕确定被估房地产价格,,将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。,,,例题,,待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。,,交易实例,,比较交易,,A,,B,,C,,D,坐落,,略,略,略,略,所处地区,,繁华区,,繁华区,,繁华区,,繁华区,,用途,,商业,,商业,,商业,,商业,,土地类型,,熟地,,熟地,,熟地,,熟地,,价格（元/ M,2,）,,1,550,,

20、1,200,,1,400,,,交易时间,,2002年10月,,2002年12月,,2002年12月,,2003年12月,,面积（ M,2,）,,1,800,,2,000,,2,200,,3,000,,形状,,规则,,规则,,规则,,规则,,地势,,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地质,,普通,,普通,,普通,,普通,,基础设施,,完备,,完备,,完备,,完备,,交通状况,,很好,,较好,,较好,,很好,,剩余使用年限,35,30,35,30,容积率,,5,4.5,4.5,5,,生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地指经过“几通一平〞的开发或已经拆迁完毕，可

21、供直接建设的土地，即建筑地块产品。 毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 飞地，又称“插花地〞 ，指土地所有权人或使用权人的土地局部或全部处于他人土地范围内。,,1、进行交易情况修正,,评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。,,2、进行交易时间修正,,根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，那么：,,交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14,,交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12,,交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07,,3、进行区域因素修正,,交易实例A与待估对象处

22、于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，那么：,,交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163,,交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075,,第四节 本钱法,根本思路：重置本钱－各种贬值,,理论依据： 卖方——生产费用价值论,,买方——替代原理,,适用范围：新开发的或非收益性房地产、很少发生交易的房地产等,,1. 房地产重置本钱的估测,(1)土地取得本钱,取得开发用地所需的费用、税金等。,征用农地：包括农地征用费和土地使用权出让金。,城市

23、房屋拆迁：包括房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。,市场交易：包括土地价款和买地缴纳的税费。,,(2)房地产开发本钱,分为土地开发本钱和房屋建造本钱两局部，是在取得土地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。,勘查设计及前期工程费,根底及配套设施建设费,公共事业配套费,建筑安装工程费,,(3)管理费用,包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等，可按土地取得本钱与开发本钱之和乘以一定的比率计算。,(4)投资利息,以土地取得本钱与开发本钱和管理费用之和为基数计算投资利息，利息率应选择评估基准日建设银行根本建设贷款的利率。,土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售

24、期。,土地开发费利息：以整个土地开发费〔或资金投入〕为基数,,土地开发费用投入的方式,1. 期初一次投入：全期计息,2. 均匀投入：计息期为开发期的一半,3. 分段均匀投入：,计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。,,例：100万开发费用，3年建设，年利率为10%,期初一次投入：全期计息,0,1,2,3,计息期,投入,均匀投入：计息期为开发期的一半,0,1,2,3,计息期,投入,,例：100万开发费用，3年建设，年利率为10%,0,1,2,3,投入30％,,〔1〕,分段均匀投入，第1年投30%，第2年和第3年分别投35%：,计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。,投

25、入35％,,〔2〕,投入35％,,〔3〕,,(6)销售税费,销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费,销售费用，包括广告宣传、销售代理费等，按房地产售价的一定比例计算。,销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按税法的有关规定计算。,其他销售税费，包括由卖方承担的印花税、交易手续费等，按税法及政府的有关规定计算。,(5)开发利润,正常情况下开发商所能获得的平均利润，通常以土地取得本钱与开发本钱和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。,,2. 房地产实体贬值的估测,土地不存在有形损耗，指建筑物的实体贬值,使用年限法,,打分法,把建筑物分为结

26、构、装修和设备三局部，评估人员依据建筑物不同成新率的评分标准，通过现场勘查，对每个局部的得分分别给出不同的权重〔或称修正系数〕，最后根据加权平均值确定建筑物的成新率。,G：结构部分的评分修正系数,S：装修部分的评分修正系数,B：设备部分的评分修正系数,,3. 房地产功能贬值、经济贬值的估测,功能贬值,〔1〕修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，那么所花费的修复费用相当于功能贬值额。——修复费用法,〔2〕将功能陈旧的房地产与建造本钱、新旧程度和外部环境等因素根本相同的房地产交易价格进行比较，功能贬值即为两者交易价格之间的差额。,,经济贬值,〔1〕与外部条件没有发生

27、变化前相同的房地产交易价格进行比较，两者交易价格之间的差额即为经济贬值。,〔2〕对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济贬值。,,例 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得本钱为230元/平方米，土地开发本钱〔包括管理费〕为246元/平方米。土地开发期为2年，第一年投入的开发费占总开发费的3/4，第二年投入的开发费占总开发费的1/4；银行根本建设贷款年利率为8%，土地开发的平均利润率为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。试评估土地开发后的市场价值。,,〔1〕土地取得本钱=500×230=

28、115 000元,,〔2〕土地开发本钱=500×246=123 000元,,〔3〕投资利息,,土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，那么有：,,投资利息=115 000×[(1+8%)2-1]=19 136元,,土地开发费利息=123 000×3/4+[(1+8%) 1.5-1] + 123 000×1/4+[(1+8%) 0.5-1],,=11 289+1 206=31 631元,,〔4〕开发利润,,开发利润=(115 000+123 000)×10%=23 800元,,〔5〕营业税及附加,,,城市维护建设税=15 444×7%=1 081元,,教育费附加=15 444×3%=

29、463元,,营业税及附加=15 444+1 081+463=16 988元,,〔6〕销售费用=(115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988) ×3%=9 313元,,〔7〕 土地价值=115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988+9 313=319 732元,,土地单价=319 732/500=639元/平方米,,,,一、根本思路和计算公式,,,地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润,第五节 剩余法,二、适用范围及本卷须知,,该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产工程。,,运用该方法时需要注意

30、：,,〔1〕正确选择最正确开发形式,,〔2〕正确预期卖楼价,,〔3〕正确预期各项本钱以及注意本钱、费用与收益发生的时间，必要时需折现。,,三、评估步骤,调查待开发房地产的根本情况,,选择最正确的开发利用方式,,估计建设期,,预测开发完成后房地产价值,,估测开发本钱,,估测管理费用,,估测投资利息,,估测开发利润,,销售税费,,计算并确定待开发房地产价值,,[例] 待估土地为一块已完成“七通一平〞的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规那么，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2

31、,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。预计正常情况下该工程的建设周期为2年。经分析预测，该开发工程完成后，其中全部商业用房和30%的住宅局部即可售出，住宅局部的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，本钱利润率为20%，贷款的年利息率为6%，销售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入4

32、0%的建筑费及相应的专业费用。试估算该宗地目前的价格。,,1. 容积率和覆盖率的意义,2. 利息计算,土地面积为5000平方米，容积率为4，覆盖率≦50％,建筑总面积为20000平方米〔5000×4〕，建筑占地面积为2500平方米〔5000×50％，取覆盖率最大值〕，层数为8层〔20000÷2500〕,土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。,土地开发费利息：以整个土地开发费〔或资金投入〕为基数，分期初一次投入、均匀投入和分段均匀投入三种情况,,1. 计算楼价,,楼价＝5000,×8500+6500×15000＝14000万元,2. 计算建筑费和专业费,,建筑费＝4

33、000万元,,专业费＝建筑费×6％＝4000×6％＝240万元,3. 计算税费,,税费＝14000×4％＝560万元,4. 计算利润,,利润＝〔地价＋4000＋240〕×20％＝0.2地价＋848万元,5. 计算利息,,利息＝地价× [ (1+6%),2,-1]+4240 × 60% × [ (1+6%),1.5,-1]+ 4240 × 40%× [ (1+6%),0.5,-1]＝0.12地价+282.5万元,,6. 求取地价,,地价＝14000－4240 －560 － 0.2地价－ 848－ 0.12地价－ 282.5,,地价＝〔14000 －4240 －560 － 848 － 282.5〕÷1.32＝6113.26万元,,单位地价＝ 6113.26 ÷5000 ＝1.22万元,,楼面地价＝ 1.22 ÷ 4＝0.305万元,,