征地战略管理

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1、征地战略管理 征地战略管理 摘 要如何建设好都市新区核心区，征地是关键。怎么分解和推进，是摆在金义都市新区当前的巨大难题。本文以征地为中心，展开对金义都市新区征地问题的全面探讨。同时对失地农民的生存、开展和社会资源的整合利用提出自己的看法，促进金义都市新区的建设科学、稳定和谐开展。 关键词征地拆迁 战略管理 新木桶理论 正和博弈 中图分类号：F306 文献标识码：A 文章编号：1009-914X23-0166-02 2021年3月，金华市吹响了金义大都市开发建设号角，它成了金华市各部门、广阔干群近几年的重点工作和首要任务。但一个地区的开发建设，首先得从征地开始，它也是整个开发工程中最难的工作之

2、一，不仅需要有一个良好的开端，更需要有良好的战略分析、战略选择、战略实施的过程，这样才能循序渐进，可持续开展。 一、战略分析 包括环境分析、实力分析和使命分析 没有征地拆迁，就没有开发和建设。我们既要保证失地农民的生存开展的需要，也不能无限制给予农民补贴，因为那样将导致农民失去开展的动力和能力，最终耽误了农民的未来。农民的特点是没有多少文化和其他专业技能，除了耕作，他们几乎不懂管理、技术、经商等相关知识和经验。目前他们的人均年收入在8千元左右。失地农民最大的问题是寻找一条替代的生存开展经济来源。就目前而言，他们现只能主要通过初级的工业和商业，让他们可以获得并积累经验、技术技能并在学习中锻炼和提

3、高，以逐步适应现代经济的需要。逐步转化为商人、职业经理人和产业工人。我们金义都市新区开发的使命是建设浙中城市群，争取浙中崛起，引领浙江开展。我们需要在这里构建完整的上、中、下游和相关行业构成的系统配置的产业链条。我们的开展目标是以高新产业为核心，构建科工贸一体化的产业集群，创造良好、经济活力强的地区。目前我们金义都市新区只有交通便利这个条件，没有多少自然资源，投资环境和条件也不佳，这一切意味着我们必须付出更多的艰辛的劳动。 二、战略选择 竞争战略对策、单位战略对策和职能战略对策 征地首先要还给农户一个生存开展的最根本的新根底。当他们可以过得比征地前更好的生活，那他们就有了说服自己也说服亲友参与

4、征地的理由和条件。这是低本钱战略，让他们轻易就愿意被征地。对于经济实力、人口数、面积不同的村庄采取不通的差异化战略，可以让村民参与到我们的经济建设和开发建设中去，结合各村特点，创造各村的特色，可以创造出百花齐放，百家争鸣的良好气氛。这完全符合经济开展需要和经济开展规律要求。通过集中化战略，把小村集聚起来，创造新的航母型经济体，有利于抵御经济风险。用总费用的平衡来保证政策的平衡，通过征地村的一村一策，采取利基战略，通过政策细化，丰富各村个性价值，促进各村征地的工作的开展。 对于征迁单位来说，合情合理合法取得土地，实现和谐征迁是我们的征迁战略。我们金义都市新区目前处于快速开展的阶段，需要拉开大框架

5、，引进大工程。我们选择的企业以新能源、新工艺、新材料的高新工业企业为主，把最好的企业以及盈利最多的那局部产业链移植到我们的开发区。从理论上来说，这样是最合理的，但也是最不现实的。因为一个产业能否在一个地区落地生根，是需要完整的配套产业的。虽然那些配套产业没有引进的企业能够获得那么高的利润率，但没有那些配套产业，引进的高端企业将本钱无限放大以至于一分钱也赚不到，最终导致财政没有税收收入。所以每当我们引进一个高端企业和产业，我们就要为它准备好配套所需要的土地、资源、市场，还要给它们时间，让他们可以建立好自己的完善而可靠的产业链，这是企业赚钱的根底。配套这些设备、机制、土地和环境，可以和我们的征迁工

6、作结合起来，既保证开发需要又要促进经济的全面开展。从总的来说，我们既要实施开展型战略，又要紧跟着马上实施稳定型战略，让企业进得来、赚到钱、开展得起来。这个稳定型战略可以和征迁结合起来。形成产业集群，以具有竞争与合作关系，且在地理上集中，有交互关联性的企业、专业化供给商、效劳供给商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体。到达交易本钱节约。包括物理距离相近带来的交易本钱的节约和心理契约相近带来的交易本钱的节约；范围经济效应。资源共享带来的范围经济效应，包括企业价值链研发、生产、销售、品牌等各环节的范围经济效应。 开发区的职能是用“有形的手进行全面的资源调配。保证开发建设各方面的需要。

7、我们对企业的研发职能、生产职能、营销职能、财务职能、人力资源职能等提供空间、环境、配套等条件。我们应采取新木桶战略。即为了使木桶能够装更多的水，拿出自己最长的木板和外部的长木板进行组合，形成一只容积更大的木桶。理论上说是为了获得竞争优势，需要价值链优势环节与外部优势环节合作，形成优势的价值系统。与外部资源战略、虚拟经营战略相对应，侧重外部资源扬长避短。中国的社会文化是“圈子的熟人文化，人与人之间建立了由：血缘、地缘、业缘等形成的一个又一个的不同强度相互制约和支持的交际圈。要开展经济必须好好利用这些独特的圈子文化。这是不同于欧美社会模式，是我们经济最终超过欧美经济的超级武器。因为圈子里的资源流、

8、现金流等比圈外高效、快捷和可靠。行政者如果放着这个优势不用或者打击这个优势，那就不只是无能，更是国家、社会、民族之罪人。如果能好好利用中国人“熟人文化特质，可以很好促进我们经济的全面稳定和科学开展。 以下进行人性分析。人的行为具有复杂性，有些时候人的行为具有社会性。在没有希望的时候，人性就会表达出：“人之初性本懒。此时应该管理手段是“物质奖惩+外部刺激，以外力进行刚性管理；在社会上升阶段，人性就会出现变化，表达出：“人之初性本善。管理手段是“自我管理+无为而治，以内力进行柔性管理；在社会进入稳定期，人性就出现为“人的行为具有社会性，管理手段是“文化管理+参与管理，以内力进行柔性管理；在如今的转

9、型升级的前夜。“人的行为具有复杂性，管理手段应改为“权变管理+人性化管理，就是以内力、外力进行刚柔相济管理。在征地的筹划实施工程落地和地区文化气氛打造等四大征地环节中完成征地的过程。所以我们征地首先要做到给群众看到希望，看到开发区的希望，这样才能促进征地工作进入“人之初性本善的轨道。 三、战略实施 包括战略领导、组织结构、管理方式的匹配实施 战略领导：主要包括领导创新、领导决策、领导鼓励、公司治理四方面内容。通过匹配的战略领导强化企业业务的业间定位与业内定位。 综合以上的各种分析，在开发建设工程中，要打破企业、农村、开发商之间的界限，用系统的眼光分析问题和解决问题。在决策上，要重新制定相关政策

10、，以合情合理合法的根底上，对农村的开展和建设进行倾斜。如果我们都不能对我们的原住民非常好，那些外来的民工和企业主怎么会相信我们会对他们好。如果不能取信于老板和民工，开发建设的后劲就无从谈起。在决策上，我们不能突破原来的条条框框，那么我们征迁面临的困难就会越来越大，最终导致我们寸步难行。对于如何挖掘农村存量土地潜力，造福农民，保证农民的长远生存开展需要，是一个重要的课题。不同的村庄有不同的特点，需要不同的应对方式。比方傅村山头下村，就可以开展儿童乐园、动物园等旅游工程。历史文化名村和旅游娱乐工程结合，就能满足不同外来者的需要，这样的开展能保持村庄的历史文化特色的同时，带来真金白银的经济回报。借助

11、新农村建设的工程包装和鼓励，丰富群众的经济来源和社会融合度。在他们看到希望和前途的时候，激发出来的群众的潜能将是无穷无尽的。不须扬鞭自奋蹄的结果可以促进整个浙中迅速崛起。以下具体举2个例子，来具体分析征地战略。 第一个是前楼下村征地工作。前楼下1485人口，人均140平方米留下的土地，如果用于住房人均40平方米，可以多出1485100=148500平方米土地，合222.75亩。建成容积率为3.0的厂房，那么可以建成445500平方米厂房，以现在市价每平方米每年100元计算，前楼下可以获得44550000元资金。每个村民每年可分得租金3万元。且随着经济的开展，租金会不断上涨。 厂房建设费用由来：

12、前楼下在高速公路以南多出来的222.75亩的土地交给开发区拍卖成商住用地，保守估计每亩300万，222.75300=66825万元。这个经费一局部用于高速公路以北征地，按照开发区给企业的土地平均价格给村集体，剩余局部用于建设厂房和撤除旧城区村庄范围的住房。 对于开发区：1、解决失地农民保障；2、解决小微企业供地；3、解决农民向高空要地，提升开发区品味；4、培训失地农民，为开发区提供用工资源。5、解决三产开展中企业员工和三产关联问题。 对于农村：1、解决村民打工难问题；2、充分利用村民家族力量，开拓小微企业的生存开展空间。3、实现一村一品问题的落实，实现经济的可持续和开展后劲。4、在村企联动中获

13、得持续的开展协助。 对于企业：1、在标准厂房生产，减少消防威胁。2、不需要购置土地，减少资金积压，提高企业活力。3、拥有稳定的员工群体，有利于企业稳定和开展。4、通过与村民代表大会的双向选择，保证企业获得稳定的经营环境。5、为开发区其他企业做好配套，保证这些企业的盈利。 对于社会三产：当地农民工人的带动下，外地打工者可以充分促进开展三产的开展，促进打工者落地生根，良性互动。整个社会的开展就进入良性循环的轨道。 第二个例子：黄泥塘村整村搬迁工作。黄泥塘村征迁的难点在于群众不相信政府。第一、他们不知道他们安置地块的详细位置，建房模式。第二、他们对自己的未来和开发区的前途没有信心，导致他们对政府的号

14、召缺乏回应的兴趣和主动性。第三、他们对自己建房过程记忆犹新，不愿意再次辛苦建设自己的新房子，对现有的生活感到满意，宁愿平淡生活下去。第四、我们政府的思想工作开展不是很到位，加上村领导集体不够团结和强大，局部村委公开不支持征迁工作，代表着局部村民的意愿。 黄泥塘是个小村，小村的特点决定他们的出路不适宜搞工业生产，根据他们村的安置位置，他们处在大量的高新工业企业包围之中，这是他们生活品质高不起来的原因，但也是他们最大的优势。如果结合黄泥塘村安置地块的特点，让村民分享开发建设的好处，将对我们进一步的开展和建设带来良好的引导和示范作用。针对黄泥塘的特点，我提出以下建议：我们应该有一个主推的建设方案。我

15、认为根据周边的企业布局情况，可以做一个好的规划方案，让群众看到节约土地的好处，让农户心甘情愿接受高层住宅。首先挖掘土地潜力：用25%的土地解决村民的住宅需求，用剩余的土地给村民一个财源，给周边的企业和阿里巴巴企业配套一个美食城、娱乐城、写字楼和宾馆住宿业。建设程序为：先利用整村搬迁的钱，建设好高层住宅。用剩余的土地和开发商合作，建设一个美食城、商场、娱乐城和写字楼、高档宾馆。村集体用土地入股，分得一半的建筑面积，用于出租和经商，取得的收益由村民分享。预计这个收益在每人每年3万元以上。这个商业航母将给周边企业带来相互的推波助澜的作用，有利于他们的开展和整个地区的繁荣。 为了获得群众的支持，在村民

16、代表大会上取得群众的认可的情况下，做一个效果图和鸟瞰图。这个图虽然将花费一笔小钱，但可以让群众乐意并全力维护建设的效果。群众的支持将使我们的工作事半功倍。为了给群众一个新的开展时机，我建议给村里的建设招标一个够级别的建筑企业，让这个建筑企业提供管理人员和主要技术人员，让村民当民工参与村里的各项建设，赚钱的同时监督工程的质量。招标一个监理企业，让监理单位帮助监管好这些建设，这样的建设才能科学、有序和平安。让规划、国土和建设部门参与到村庄建设工作组，这样可以保证这些建设及时办理各种证件，也锻炼规划、国土和建设部门的人员工作能力和素质。 我们今后的农村组织结构：随着我们村庄布局的重构，我们必然打乱农

17、村的体制和管理模式。业主代表大会将成为我们未来的管理机构。我们可以采取职能型结构或者网络型结构。通过这样的机制，村民就会一步一步转化为居民和市民。通过这样的组织结构，加强对村所属的经济活动的监管。同时村民也可以集中精力开展自己的实体产业。 我们征地后的管理模式以放水养鱼为主，通过农村自我管理和政府的无为而治，让农村完成经济上、素质上和生活上的蜕变。农村不再是我们的财政负担，而是建设浙中城市群的一支强大的生力军和后备力量。良性循环给我们的社会带来更多的和谐和文明。由于违章的土地根底不再存在，生活的保障和工作的压力和快节奏可以让我们的政府管理农村的工作发生质的变化。 征地是一个系统工程，牵一发而动

18、全身，我们要利用新木桶理论，在政府和失地农民之间建立正和博弈。也许这样会导致我们的管委会在短期内减少了拍卖土地带来的财政收入，但从长远来说，这种藏富于民的政策将导致我们的财政收入在数年之内水涨船高，发生质的变化。最终给我们的开发建设注入强劲的动力和长远开展的潜力。对于是否会影响政府的土地财政，造成政府的税收收入减少的问题，我认为农民土地的开发面积有限，开发模式灵活，可以给当地的房地产市场的形成和兴起打下良好的根底，更有利于整个金义都市新区入住率的提高，激发房产市场的兴起，实际上是最大程度上维护和保证土地市场的国家利益。 征地作为一个战略，事关金义都市新区开发的成败，也事关千万民众的切身利益和长

19、远的福祉。当群众满意的时候，我们还有什么事情不能做好呢？当地区财富像义乌一样积累，我们还担忧没有财政收入吗？当浙中崛起了，还担忧没有领导岗位安排那些干部，让大家都有自己发挥作用的舞台吗？三思吧！政府是舟，民众是水，水可以载舟，也可以覆舟，没有民意的全面支持和配合，政府是寸步难行的。要想在中国这样的一党制国家内部，在金义都市新区经济如此薄弱的地区实现浙中崛起和经济腾飞，必须做到藏富于民，并给农村休养生息的时机。当年义乌市政府给农民一个经商的时机，造就了今天的义乌国际小商品城，如果现在能给失地农民这个开展配套工业的时机，相信也一样可以给金义都市新区一个巨大的开展时机。这不仅是给农民的时机，更是给开

20、发区的一个时机。金义都市新区开发近十年来，群众已经做出了巨大的牺牲，土地抛荒了十年，现在该是政府反哺农民，给农民一个未来的时候了。 经济开展了，财政收入才能水涨船高。有了全面的经济配套和完整的产业链，才能促进经济的健康稳定的开展，这是和尚头上的虱子，明摆着的，希望各政府部门不要只顾及自身部门的利益，给民众一个时机，我相信农民也会全力配合我们做好建设用地复垦和垦造耕地这类的工作。这样对政府和民众都是大大的好事。政府各部门大开农民的方便之门，为民多办实事，给开发区一个未来。只有大家共同努力，调动社会一切有形和无形的有利资源，为开发建设效劳，为社会的全面开展和地区的转型升级奠定良好的社会根底。我相信只要大家共同努力，金义都市新区必将成为浙中的一颗耀眼的明珠。开了这个先河，那将是金华之幸、浙江之幸，中国之幸。 参考文献 【1】 管理经济学.姜新旺.浙江师范大学MBA教育中心. 【2】 人力资源管理.徐井岗.浙江师范大学MBA教育中心. 【3】 企业战略管理.叶永玲.浙江师范大学MBA教育中心. 【4】 经济管理学.郑文哲.浙江师范大学MBA教育中心. 【5】 组织行为学.王水嫩.浙江师范大学MBA教育中心.