房地产工程管理与项目成本管理

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1、房地产工程管理与工程本钱管理 房地产工程管理与工程本钱管理 【摘要】随着国内房地产市场竞争日趋剧烈, 房地产开发企业为维持自身的生存与开展, 必须努力做好房地产开发工程的本钱管理工作, 本钱控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重点。本文介绍了房地产工程管理的内容和构成，探讨了强化房地产本钱管理的策略。 【关键词】房地产 本钱 管理 中图分类号： F293.33文献标识码： A 前言 房地产开发工程是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为工程筹划阶段、工程设计阶段和工程实施阶段。房地产工程开发商作为管理主体，是整个建设工程从筹划到竣工验收交付使用阶段的全程

2、组织者、实施者，对工程建设工程要负总责。房地产开发商对其工程建设的工程管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的工程管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。 一、房地产工程管理的内容 1、房地产开发的设计管理 房地产开发的设计管理应做好以下工作: 1) 选择优秀的勘探设计单位, 切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进, 设计实力雄厚, 本钱控制合理等为依据择优选择设计单位承当设计任务。 2) 保持与设计人员的工作性沟通, 随时掌握设计的进度, 及时解决

3、设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜, 同时要把对于工程的设计要求、希望到达的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。 3) 要催促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准, 注重提高工程的科技含量, 并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作那么, 不要自行变更已审查批准的施工图设计文件, 以杜绝工程隐患, 确实需要改良图纸时, 必须按照有关规定程序办理手续。 2、房地产开发的工程工程管理 1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支, 提高房地产开发工程投资效益的关键环节。 2) 工程质量管理。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才

4、有其意义。工程质量管理是工程管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员, 要善于把握全局, 引导、协调、催促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。 3) 工程进度管理。工程进度管理在房地产工程管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益, 还涉及到第三方购房者的利益。为此, 要催促施工企业结合工程实际, 编制出切实可行的施工组织设计和进度方案, 以确保工程按进度方案顺利竣工交付使用。 二、房地产工程的本钱构成 研究房地产企业的本钱费用管理, 必须清楚开发工程的本钱费用构成。房地产工程本钱费用构成非常复杂, 包括了内部和外部因素, 涉及环境、经营、技术、

5、管理等各方面。 1、土地本钱 土地对于整个社会而言是一种稀缺资源, 因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地本钱主要包括以下几局部: 土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、根底设施配套建设费。 2、工程建设本钱 工程建设本钱包括房地产开发工程的前期工程费用、建筑本钱、公共配套设施费用等。 3、相关税费 房地产开发过程的税费, 不管是开发企业负担还是购房者负担, 最终都构成房价, 转移到购房者身上。主要税种有: 营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。 4、管理费用 只用于房地产开发到出售交付使用过程中, 开发商管理人员所发生的一切费用等。 5、筹资费用 房地产开发属于资

6、金密集型产业, 需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资, 产生了一局部费用。通过上面构成分析, 房地产开发工程本钱分为三大局部: 土地本钱、工程建设本钱、相关税费、管理费用和筹资本钱。( 见图1) 三、强化房地产本钱管理的策略 1.制定工程本钱方案 (1)工程本钱方案的形成过程。本钱方案通常经过确定总本钱目标、本钱逐层分解、本钱估算，再由下而上对本钱进行逐层聚集以及本钱方案比照分析与处理等过程。 (2)工程前期筹划的估算。在这一阶段方案本钱的估算方法有：一是历史数据法，这种方法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的工程本钱资料进行同类工程的本钱估算；二是定额资料法，这种方法就

7、是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的方案利润，计算各种费用；三是合同价法，这是开发商在分析许多投标书的根底上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的工程本钱，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为工程结算的依据；四是询价法，这种方法是通过对工程的主要工程进行询价，或由承包商或供给商对工程提出报价，然后在此根底上进行综合调整而估算的工程本钱，并以此作为本钱方案的依据。 (3)确定工程的目标本钱和责任本钱。经过不断调整的本钱方案，在不同阶段均可作为企业确定工程目标本钱的依据。企业可在此根底上经过适当调

8、整，确定企业的目标本钱。或者将这种本钱方案作为企业的目标本钱，成为本钱控制的依据。 2.制定期间费用方案 在制定期间费用方案时要注意以下两点：一那么期间费用方案与可行性研究中估算工程开发总本钱有重复的地方，但这并不矛盾。可行性研究中所估算的开发总本钱提供了工程在整个生命周期内本钱控制的总体目标，而一个工程生命周期可能要横跨假设干个会计期间，期间费用方案正是要在总本钱控制目标的约束下，将总本钱控制目标所提供的管理费用总额度(重复局部)按工程进度在工程所跨的会计期间内按一定标准和原那么进行合理分摊。二那么期间费用方案要与企业的规模、工程销售完成的进度相结合。 3.对开发的工程实行全过程本钱控制 (

9、1)工程筹划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的本钱进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的筹划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的本钱方案，并在此根底上进行工程本钱分析；在本钱分析的根底上，进行工程风险分析。 (2)设计阶段的本钱控制。设计阶段的本钱控制是工程建设中本钱管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的本钱管理，并要着重关注两个问题：要以工程可行性研究和筹划阶段确定的方案本钱或目标本钱作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实本钱，将施工预算严格控制在批准的范围内，

10、并加强设计变更的管理工作。 (3)动迁阶段的本钱控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制 (4)招投标与合同洽商阶段的本钱控制。这个阶段的工作质量将直接影响工程的本钱管理和结算。 (5)结算阶段的本钱控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为防止结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原那么会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。 结论 房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业开展不再呈暴利模式，相应的房地产工程本钱管理逐步成为房地产开展的关键环节。企业在运作过程中要树立工程工程本钱管理意识，不断创新本钱管理方法，加强事前、事中、事后的本钱管理工作，关注工程评价、本钱数据库建设工作。房地产工程工程的管理者要有预见性和战略思维，在本钱管理问题上要从整体利益出发，有效增进工程开发经济效益、降低工程造价本钱，提高企业市场竞争力。 【参考文献】 【1】 王小萍. 如何加强建设工程的本钱管理J . 山西建筑,2007, 33( 23) : 276- 277. 【2】 王淑蓉. 房地产企业目标本钱管理研究J . 北京: 北京交通大学硕士学位论文, 2007.