深圳益田假日广场商综合体研究

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1、按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,*,益田假日广场综合体研究,DTZ,Consulting Department,2010.11,2,益田假日广场项目研究,分析思路,3,1,项目基本概况,2,项目经营分析,3,发展前景分析,益田假日广场综合体研究,4,1.,项目基本概况,1.1,项目概况,4,发展商,深圳市益田房地产集团股份有限公司,管理公司,深圳市益田房地产集团股份有限公司,占地面积,35000,建筑面积,135800,开业时间,2008-08,主力店,新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、反斗城,项目特点,物业类型：,体验式购物中心、生态

2、写字楼、五星级主题酒店,地铁接驳：,深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，连通地铁,1,号线和在建的,2,号线，现有,3,个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，项目地下三层设有大型巴士换乘站,5,居民楼,居民楼,居民楼,世界之窗,华侨城欢乐谷,高尚小区,锦绣中华,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,高尚小区,工业用地,工业用地,中高档小区,京基百纳广场,居民楼,商业圈,高尚小区,中高档小区,居民楼,旅游区,工业用地,项目区位,具有极强的地标性。地处华侨城核心区，位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、

3、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景。,1.,项目基本概况,1.1,区位概况,交通条件,交通便捷。紧邻城市主干道深南大道，为地铁,1,、,2,号线交汇处，项目地下三层设有大型巴士换乘站。,1.,项目基本概况,1.2,交通概况,双地铁,物业,深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，为地铁,1,、,2,号线交汇处，连通整个深圳区域。,紧邻世界之窗公交枢纽站，,52,条公交路线辐射全市，日流量数千车次，人流量达数百万人。,紧靠深南,/,滨河主干道,公交,枢纽站,紧靠深南、滨河两大城市主干道，通过深南、滨河大道，可以快速到达宝安国际机场,/,火车站,/,

4、罗湖口岸,/,皇岗口岸等，商务,/,旅游,/,度假交通极为便利。,稀缺,口岸资源,2007,年，西部通道开通，将带来更多的香港消费者来深消费。,7,1.,项目基本概况,1.3,周边主要商圈,所属区域,商圈,等级,主要物业,市场定位,消费者定位,距离,南山区,南山后海,商圈,市级,商圈,海岸城、保利文化中心,提供高档商品和服务为主,深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士,8km,罗湖区,金三角商圈,市级,商圈,东门、人民南路、地王,提供大众化、潮流化消费为主,本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民,15km,福田区,华强北商圈,市级,商圈,赛格广场、华强,提供时尚实惠的中高档商品和服务

5、,中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商,12km,CBD,商圈,市级,商圈,购物公园、中心城,提供高档商品、餐饮和娱乐服务,国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民,10km,宝安区,宝安新中心,次市级,商圈,港隆城、都市摩尔,提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主,区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、,107,国道沿线居民、香港及深圳特区内游客,12km,龙岗区,龙,岗,中心,次市级,商圈,宝钜城、锦绣花街、罗马公园,提供中高档零售服务为主,周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客,45km

6、,周边主要商圈,与深圳主要商圈距离都在,8km,以上，面临竞争相对较小,本案,金三角商圈,华强北商圈,CBD,中心商圈,后海商圈,龙岗中心城,商圈,龙岗中心城商圈,龙华商圈,8,1,项目基本概况,2,项目经营分析,3,发展前景分析,益田假日广场综合体研究,2.,项目经营分析,2.1,项目经营模式分析,商业,（,56%,）,办公,（,9%,）,酒店,（,18%,）,购物广场,总部基地,国际酒店,公寓,产权式,？,+,服务式,经营模式,商业,+,办公,+,酒店综合体模式，以商业为主体的经营模式,物业类型,面积（平米）,商业,73026,写字楼,12000,酒店,23036,其他,22914,总建筑

7、面积,130976,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,商业定位,中国首家国际化体验式购物中心,商业,面积,12000,占总面积比率,56%,经营模式,只租不售，开发商自主招商运营管理,市场价值,项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中,30%,的国际品牌是首次进入深圳市场,主要功能,百货、餐饮、影院、滑冰场、反斗城,主力店,新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮、,TOYS“R”US,反斗城,购物广场定位,中国首家国家化体验式购物中心,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,购物中心主要功能,以购物为主体，辅以休闲及餐饮。引入国际一线品牌，提升商场形象档次，而影院、滑

8、冰场等引入则与“体验式”的定位很好的结合。,购 物,休闲,餐饮,国际一线品牌,精品超市,中影益田影院,滑冰场,反斗城,中西餐,快餐,咖啡,体验式购物中心,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,楼层品牌分布,各大品牌主要为国际一二线，提升了商业档次，但整体业态布局的主题方向不够明确。,楼层,功能布置,主要品牌,L3,影院,/,餐饮,西端：,中影益田假日影城,、江南厨子、,Holiday Coffee,、,东端：,美食广场,“,四海一家,”,、,王品台塑牛排,、,大渔铁板烧,L2,男女服饰,/,精品皮具,西端：,JAGUAR,、,JESSICA,EPISODE,、,CK,、,Anna Tosa

9、ni,、,STACCATO,、,MEPHISTO,、,W.,、,on&on,、,INSUN,、,Aimer,、诗篇,东端：,BOSS HUGO BOSS,、,ARMANI,、,PORTS,、,GIADA,、,VERRI,、,CERRUTI,1881,、,Alfred Dunhill,L1,运动休闲服饰,/,反斗城,/,名表,/,皮具,西端,：,TOYS,“,R,”,US,反斗城、,ADIDAS,、,FILA,CONVERSE,、,KAPPA,、,KLOSS,、,VERSINO,、周生生、,FINITY,东端,：,劳力士、,Cartier,、博士眼镜、,DURBAN,、,OMEGA,、亨吉利、,

10、LOTTUSSU,B1,银行,/,餐饮,/,休闲服饰,/,母婴室,西端,：兴业银行、,KFC,、必胜客、味千拉面、,Disney,、,BeLLE,、,Armani Jeans,、,G-STAR RAW,东端,：,ZARA,、,H&M,、,CK Jeans,、,Guess,、,LEVI,S,、,ESPRIT,、,OLNY Vero,B2,滑冰场,/,精品超市,/,数码,/,餐饮,西端,：,全明星滑冰俱乐部,、大家乐、仙踪林、安徒生、,APPLE,、钜田数码,、,Coodoo,、,love&love,东端,：,OLE,高端精品超市,、时间廊、八马茶叶、金六福,B3,停车场,智能化停车场,2.,项目

11、整体研究,2.2,商业部分分析,购物广场品牌,国际一、二线品牌为主打，同时辅以类型齐全的商品，满足消费者的需求。,类型,主要品牌,男女服饰,1436,AIGNER,Aquascutm,ARMANI COLLEZIONI,ARMANI JEANS B,OSS HUGO BOSS,BURBERRY,Calvin Klein,Calvin Klein Jeans,Calvin Klein Underwear,CHEVIGNON,Columbia,ELLE HOMME,ESPRIT,G-STAR,GUESS,H&M,KING GIBSON,LEVIS,MARK FAIRWHALE,MISS SIXTY

12、/ENERGIE/MAGNUM,only,Vero moda,jack&jones,PIERO GUIDI,REPLAY,THE NORTH FACE,TOUGH,ZARA,男装,Alfred Dunhill,BUGATTI,CERRUTI1881,DEMANDOR,DURBAN,GIEVES&HAWKES,KALTENDIN,KENT&CURWEN/KLOSS,Roberta di camerino,VERRI,VERSINO,WINDSOR,女装,AXARA,爱慕 安莉芳,Comfit,芬狄诗,Biba,CAGLIARI EXCHANGE,CANTO MOTTO,CARA COCOON,E

13、LANIE RIESE,ELEGANT.PROSPER,ELLASSAY,FINCO,FINITY,INSUM,IVY.KKI,JESSICA,EPISODE,JESSIE,JNBY SINCE 1994,kangjinyong,Marisfrolg,MASAKI MATSUOKA,MAXSTUDIO.COM,OIKOS,SAINT NOUVARA,W.,、,on&on,饰品,anubis,Aorora,ARTINI,Folli Follie,GANAELLE,love&love/ciosi/QGGLE,Shes,SIDI,依慧达,运动休闲,ADIDAS,FILA,CONVERSE,KAPPA

14、,雷沃,NIKE,鞋类,BELLE/Byford,Chinotto/CROCS,HAOLIN/S.T DUPONT,JOY&PEACE,LOTTUSSE,NUOVAMOKAS,SKAP(MAN),SKAP(WOMEN),STACCATO/BATA,儿童服饰,/,玩具,CHOUCHOU,Disney,GRENCO,Kingkow,La Compagnie des petits,NICI,NICE,TOYS R US,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,类型,主要品牌,休闲餐饮,安徒生,/,八马茶叶,/,必胜客,/,伯伯加奴,/,大家乐,/,鼎泰丰,/HOLIDAY CAFE,/,肯德基,/

15、,满记甜品,/,面包新语,/STARBUCKS/,味千拉面,/,仙踪林,/,许留山,/,优之良品,美发及护理,Neossange/SALON ESPRIT,化妆品,red earth/SEPHORA,数码电器,APPLE,钜田数码,/Coodoo/SONY,保健品,/,礼品,宝明堂,/,东方红,/,法藤,/,古兰图腾,/,奇奇礼品,/,有机厨坊,ZIPPO,珠宝,/,钟表,/,眼镜,博士,/Cartier/MEGA/ROLEX/police,/,千禧之星,/,瑞红,/,润金店,/,时间廊,/,周生生,/,翡翠物语,皮具,/,箱包,BRAUN BUFFEL/Guy Laroche,Henry c

16、ats&friends,JAGUAR,LANCEL,Lapagayo,Samsonite,/Thelebre,家居用品,LOCK&LOCK,SATU BROMN,黛兰,特色餐饮,大渔铁板烧,/,江南厨子,/,四海一家,/,王品台塑牛排,超市,/,酒窖,集美,/Ole,电影院,中影益田假日影城,冰场,全明星滑冰场,服务项目,中国移动,（续表）,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,周边区域分析,周边主要为住宅区，商业气氛不浓。以中高档住宅小区为主，辅以高尚别墅区，居住率高，居住人群以中高收入人群为主，因而周边消费对项目的支持较大。,居民楼,居民楼,居民楼,世界之窗,华侨城欢乐谷,高尚小区,锦绣中华,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,中高档小区,工业用地,工业用地,中高档小区,京基百纳广场,居民楼,商业圈,高尚小区,中高档小区,居民楼,旅游区,工业用地,高尚小区,2.,项目整体研究,2.2,商业部分分析,周边住宅区域分析,周边,2,公里内中高档住宅及别墅区密集，,10,万平米以上大型社区达,10,个，,100,万平米以上社区有,2,个，片区规划人口达,18.8