某市海天纺服轻工城项目建议报告

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1、 中管网房地产频道,南安城市概况,南安城市特征,南安,隶属福建省南部“大泉州经济圈”的经济重镇之一；,拥有300万华侨的“侨乡”；,鞋革、服装、针纺织等轻工业为支柱性产业；,在大泉州经济圈中处于中等发展水平。,大泉州经济圈,南安市属于人口大市,南安市GDP居各县市前列,南安市人均GDP居各县市末流,纺织服装产业竞争力不强,南安,支柱产业,纺织服装,水暖器材,石料陶瓷,竞争性,中,强,强,石狮,纺织服装,强,晋江,服装鞋革,强,区域,省新镇概况,省新镇地理位置具有一定优势,省新镇,南安市中心,铁路,省新镇在南安市的经济地位,不属于经济强镇，与水头镇和官桥镇比有相当差距；,产业基础以,密胺制品、纸

2、塑品、针织品,行业为主。,省新镇产业特点,以针织业为主，水暖和家具为辅；,企业分散经营，大型企业不多。,企业发展缺少产品展示交易平台。,水头镇产,业,业特点,石材和水,暖,暖业已形,成,成了全国,性,性的产业,基,基地。,官桥镇产,业,业特点,拟打造东,南,南亚粮油,贸,贸易新平,台,台；,大力发展,大,大型工业,园,园区。,官桥和水,头,头镇通过,大,大型产品,展,展示交易,平,平台，聚,集,集了大量,的,的品牌及,生,生产企业,，,，最终形,成,成了区域,的,的产业热,点,点。,南安商品,房,房市场分,析,析,南安房地,产,产开发投,资,资迅猛增,长,长,相比其它,县,县市，开,发,发投资

3、规,模,模不大；,随着市区,的,的北拓东,进,进和中心,城,城镇建设,步,步伐的加,快,快，开发,投,投资进入,新,新一轮上,升,升阶段，2007年一季度,，,，增幅排,名,名泉州区,域,域首位；,南安市房,地,地产业的,支,支柱地位,已,已基本确,立,立。,2006年商品房,销,销售面积,达,达到32721，空置率5.9%，施工面,积,积90万，均,呈,呈现快速,增,增长势头,；,；,由于高档,楼,楼盘的陆,续,续出现，,南,南安房价,仍,仍将呈现,快,快速增长,的,的趋势。,南安房地,产,产价格持,续,续上涨,项目,名称,国际花园城,帝景东,方广场,名都城,滨江大厦,皇家滨城,主力,户型,

4、三房,三房,三房,三房,三房,主力,面积,150,153,134,140,140,主力,总价,55万元,55万元,50万元,43.4万元,60万元,单价,范围,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,总价,范围,4560万元,1865万元,3776万元,3950万,5070万,案例,住宅市场,分,分析,后市供应,量,量迅猛增,长,长，但是,市,市场吸纳,能,能力有限,；,；,城市政经,中,中心北移,，,，带动西,溪,溪两岸成,为,为南安高,档,档住宅汇,集,集区；,商品房以,三,三房为主,，,，面积段,在,在130M

5、,2,以上;,市场价格,在,在20004500元/之间；,住宅楼盘,总,总体品质,不,不高，社,区,区规划落,后,后。,住宅客群,分,分析,二元客群,结,结构，中,间,间阶层（,白,白领、中,产,产阶层）,缺,缺失,白领及中产阶层,工薪阶层、劳工,私营业主（财富阶层）,无购房能力或需求（通常企业会自建员工公寓）,异地置业,缺失,本项目客,群,群分析,二元化结,构,构导致住,宅,宅市场客,群,群刚性需,求,求严重不,足,足；,在刚性需,求,求不足的,情,情况下，,寻,寻求投资,客,客成为主,要,要出路；,生产企业,经,经营者购,买,买作为职,工,工配套公,寓,寓。,投资客群,锁,锁定,华侨,投资

6、客,当地财富,阶,阶层,侨乡300万华侨,资,资源,集中了社,会,会大部分,的,的财富,关键点,消费者现,状,状：本地,人,人投资意,识,识和消费,观,观念落后,关键：培,养,养消费者,房,房产投资,的,的理念,主要途径,：,：广告（,针,针对目标,客,客户的阅,读,读习惯和,接,接受信息,途,途径）宣,传,传、产品,自,自身的改,良,良（如：,面,面积分割,、,、功能复,合,合、产品,性,性质改变,等,等方式）,等,等。,南安工业,地,地产发展,现,现状,南安工业,地,地产现状,分,分析,目前南安,工,工业地产,尚,尚处于起,步,步阶段；,当地工业,园,园区成型,还,还有相当,时,时间；,目

7、前当地,企,企业仍以,自,自建厂房,为,为主；,通常工业,地,地产市场,，,，以租赁,为,为主，有,良,良性的企,业,业进出机,制,制，入驻,企,企业拥有,政,政策、物,流,流环境、,产,产业配套,相,相关环节,的,的支持。,这,这些是目,前,前南安工,业,业地产市,场,场所欠缺,的,的。,南安轻工,、,、针纺织,企,企业发展,现,现状,大企业,出口订单,减,减少,内销品牌,不,不具备,市场竞争,力,力,用工紧张,运用新技,术,术和先进,设,设,备抢占市,场,场份额,中型企业,出口订单,减,减少,企业品牌,建,建立,难度大,用工短缺,企业扩张,拉,拉动收益,，,，技,术设备升,级,级受困资,金

8、,金流,小型企业,产业链末,端,端，,订单分包,难以为继,临时用工,为,为主,解决生存,之,之道为先,，,，,没有长远,发,发展目标,企业类型,面临主要,问,问题,企业发展,目,目标,本地企业,倾,倾向自建,厂,厂房和职,工,工公寓楼,外地企业,赴,赴南安购,买,买厂房几,率,率较低,根据亚洲,鞋,鞋业协会,统,统计：,厂房销售,难,难点,供需矛盾,，,，体现在,有,有供无求,：,：,东南亚（,越,越南、印,度,度、缅甸,设,设厂占25）,内陆（湖,南,南、江西,、,、广西等,占,占50,）,）,观望状态,（,（25,）,）,广东鞋业,企,企业,项目发展,思,思路,7大问题,出口形势,产业生命

9、,力,力,企业竞争,力,力和品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少,产,产品展示,交,交易平台,制约南安,轻,轻纺企业,发,发展7大,主,主要问题,：,：,为企业解,决,决5个现,实,实问题为,突,突破口！,企业竞争,力,力和品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少,产,产品展示,交,交易平台,本项目突,破,破口,项目突破,口,口,产业整合,是,是根本出,路,路，政府,和,和行业协,会,会的推动,作,作用是先,决,决条件！,产业整合,的,的内部条,件,件,订单接洽,原材料交,易,易,生产加工,设计开发,行业信息,收,收集发布,产品展示,品牌推广,行业培训,项目功能,复,复合,产业整合

10、,的,的外部条,件,件,政府牵头,行业协会,助,助力,产业整合,的,的平台的,搭,搭建,政府牵头,行业协会,助,助力,项目功能,完,完善,产业整合,平,平台,任何环,节,节都不,可,可缺少,项目建,议,议,项目开,发,发思路,搭建展,示,示交易,平,平台,吸引企,业,业入驻,企业购,买,买住宅,作,作为配,套,套,住宅带,动,动配套,商,商业,产业整,合,合具体,措,措施（,外,外部条,件,件支持,）,）,地方贴,息,息贷款,、,、行业,协,协会或,地,地方政,府,府担保,贷,贷款为,企,企业输,血,血,引进人,才,才优惠,政,政策，,劳,劳工户,籍,籍、子,女,女教育,、,、社保,、,、养老

11、,保,保障等,政府牵,头,头信息,推,推广、,产,产品发,布,布及贸,易,易洽谈,行业协,会,会组织,企,企业共,营,营市场,产业整,合,合具体,措,措施（,内,内部条,件,件支持,）,）,打造功,能,能复合,，,，为企,业,业发展,提,提供支,持,持的平,台,台；,先期尤,其,其要注,重,重企业,产,产品和,品,品牌的,展,展示；,硬件设,施,施尽可,能,能满足,企,企业生,产,产需求,。,。,厂房租,售,售建议,厂房客,群,群：,现行条,件,件下，,租,租赁是,可,可行的,方,方式，,应,应以租,赁,赁为主,，,，兼顾,销,销售。,行业,服装、鞋业,轻工,纺织,针织,企业规模,中大型,企业

12、区域,南安本地、珠三角、东南亚等地,住宅销,售,售建议,打造封,闭,闭式社,区,区管理,，,，将厂,区,区和生,活,活区功,能,能划界,；,；,对于企,业,业购买,厂,厂房并,购,购买住,宅,宅的，,给,给予一,定,定的优,惠,惠和相,关,关服务,；,；,利用广,告,告传播,为,为主的,途,途径培,养,养当地,人,人的投,资,资意识,，,，影响,当,当地人,的,的消费,习,习惯。,销售节,奏,奏建议,厂房,住宅,招商，,租,租售并,举,举,等厂房,租,租售过,半,半，再,行,行销售,紧后工,作,作,紧前工,作,作,厂房带,动,动住宅,销,销售,住宅,培养投,资,资意识,阶,阶段,形成引,爆,爆

13、点,价格上,涨,涨,搭建交,易,易平台,本地企,业,业招商,厂房,厂家入,驻,驻,厂家入,驻,驻,产品形,象,象推广,阶,阶段,珠三角,及,及海外,招,招商,住宅销,售,售时机,参考项,目,目：石,狮,狮服装,市,市场,THEEND!,9,、静,夜,夜四,无,无邻,，,，荒,居,居旧,业,业贫,。,。2022/12/142022/12/14,Wednesday,December14,2022,10,、雨中,黄,黄叶树,，,，灯下,白,白头人,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,12/14/2022 4:23:17AM,11,、以我,独,独沈久,，,，愧君,相,相

14、见频,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,Dec-2214-Dec-22,12,、故人,江,江海别,，,，几度,隔,隔山川,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,Wednesday,December 14,2022,13,、,乍,乍,见,见,翻,翻,疑,疑,梦,梦,，,，,相,相,悲,悲,各,各,问,问,年,年,。,。,。,。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/14,12/14/2022,14,、,他,他,乡,乡,生,生,白,白,发,发,，,，,旧,旧,国,国,见,见,青,青,山,山,。,。,

15、。,。14,十,十,二,二,月,月20222022/12/142022/12/142022/12/14,15,、比不了得,就,就不比，得,不,不到的就不,要,要。十二月 222022/12/142022/12/142022/12/14,12/14/2022,16,、行动出成,果,果，工作出,财,财富。2022/12/142022/12/14,14 December 2022,17,、做前，能,够,够环视四周,；,；做时，你,只,只能或者最,好,好沿着以脚,为,为起点的射,线,线向前。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/14,9,、没有,失,失败，,只,只

16、有暂,时,时停止,成,成功！,。,。2022/12/142022/12/14,Wednesday,December 14,2022,10,、很多事,情,情努力了,未,未必有结,果,果，但是,不,不努力却,什,什么改变,也,也没有。,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,12/14/2022 4:23:17 AM,11,、成,功,功就,是,是日,复,复一,日,日那,一,一点,点,点小,小,小努,力,力的,积,积累,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,Dec-2214-Dec-22,12,、世,间,间成,事,事，,不,不求,其,其绝,对,对圆,满,满，,留,留一,份,份不,足,足，,可,可得,无,无限,完,完美,。,。2022/12/142022/12/142022/12/14,Wednesday,December14,2022,13,、不知香积,寺,寺，数里入,云,云峰。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/14,12/14/2022,14,、意志坚强,的,的人能把世,界,界放在手中,像,