《X年南安市海天纺服轻工城项目建议报告-43》由会员分享，可在线阅读，更多相关《X年南安市海天纺服轻工城项目建议报告-43（43页珍藏版）》请在装配图网上搜索。
1、 中管网房地产频道,南安城市概况,南,安,安,城,城,市,市,特,特,征,征,南,安,安,隶,属,属,福,福,建,建,省,省,南,南,部,部,“,“,大,大,泉,泉,州,州,经,经,济,济,圈,圈,”,”,的,的,经,经,济,济,重,重,镇,镇,之,之,一,一,；,；,拥,有,有300,万,万,华,华,侨,侨,的,的,“,“,侨,侨,乡,乡,”,”,；,；,鞋,革,革,、,、,服,服,装,装,、,、,针,针,纺,纺,织,织,等,等,轻,轻,工,工,业,业,为,为,支,支,柱,柱,性,性,产,产,业,业,；,；,在,大,大,泉,泉,州,州,经,经,济,济,圈,圈,中,中,处,处,于,于,中,中,
2、等,等,发,发,展,展,水,水,平,平,。,。,大,泉,泉,州,州,经,经,济,济,圈,圈,南,安,安,市,市,属,属,于,于,人,人,口,口,大,大,市,市,南,安,安,市,市GDP,居,居,各,各,县,县,市,市,前,前,列,列,南,安,安,市,市,人,人,均,均GDP,居,居,各,各,县,县,市,市,末,末,流,流,纺,织,织,服,服,装,装,产,产,业,业,竞,竞,争,争,力,力,不,不,强,强,南安,支柱产业,纺织服装,水暖器材,石料陶瓷,竞争性,中,强,强,石狮,纺织服装,强,晋江,服装鞋革,强,区域,省新镇概,况,况,省新镇地,理,理位置具,有,有一定优,势,势,省新镇,南安市中
3、,心,心,铁路,省新镇在,南,南安市的,经,经济地位,不属于经,济,济强镇，,与,与水头镇,和,和官桥镇,比,比有相当,差,差距；,产业基础,以,以,密胺制品,、,、纸塑品,、,、针织品,行业为主,。,。,省新镇产,业,业特点,以针织业为主,，,，水暖和家具,为,为辅；,企业分散经营,，,，大型企业不,多,多。,企业发展缺少,产,产品展示交易,平,平台。,水头镇产业特,点,点,石材和水暖业,已,已形成了全国,性,性的产业基地,。,。,官桥镇产业特,点,点,拟打造东南亚,粮,粮油贸易新平,台,台；,大力发展大型,工,工业园区。,官桥和水头镇,通,通过大型产品,展,展示交易平台,，,，聚集了大量,
4、的,的品牌及生产,企,企业，最终形,成,成了区域的产,业,业热点。,南安商品房市,场,场分析,南安房地产开,发,发投资迅猛增,长,长,相比其它县市,，,，开发投资规,模,模不大；,随着市区的北,拓,拓东进和中心,城,城镇建设步伐,的,的加快，开发,投,投资进入新一,轮,轮上升阶段，2007年一,季,季度，增幅排,名,名泉州区域首,位,位；,南安市房地产,业,业的支柱地位,已,已基本确立。,2006年商,品,品房销售面积,达,达到32721，空置率5.9%，施,工,工面积90万,，均呈现快,速,速增长势头；,由于高档楼盘,的,的陆续出现，,南,南安房价仍将,呈,呈现快速增长,的,的趋势。,南安房
5、地产价,格,格持续上涨,项目,名称,国际花园城,帝景东,方广场,名都城,滨江大厦,皇家滨城,主力,户型,三房,三房,三房,三房,三房,主力,面积,150,153,134,140,140,主力,总价,55万元,55万元,50万元,43.4万元,60万元,单价,范围,33004200,元/,30004070,元/,30883508,元/,28003600,元/,37004500元/,总价,范围,4560万元,1865万元,3776万元,3950万,5070万,案例,住宅市场分析,后市供应量迅,猛,猛增长，但是,市,市场吸纳能力,有,有限；,城市政经中心,北,北移，带动西,溪,溪两岸成为南,安,安高
6、档住宅汇,集,集区；,商品房以三房,为,为主，面积段,在,在130M,2,以上;,市场价格在20004500元/之,间,间；,住宅楼盘总体,品,品质不高，社,区,区规划落后。,住宅客群分析,二元客群结构,，,，中间阶层（,白,白领、中产阶,层,层）缺失,白领及中产阶层,工薪阶层、劳工,私营业主（财富阶层）,无购房能力或需求（通常企业会自建员工公寓）,异地置业,缺失,本项目客群分,析,析,二元化结构导,致,致住宅市场客,群,群刚性需求严,重,重不足；,在刚性需求不,足,足的情况下，,寻,寻求投资客成,为,为主要出路；,生产企业经营,者,者购买作为职,工,工配套公寓。,投资客群锁定,华侨,投资客,
7、当地财富阶层,侨乡300万,华,华侨资源,集中了社会大,部,部分的财富,关键点,消费者现状：,本,本地人投资意,识,识和消费观念,落,落后,关键：培养消,费,费者房产投资,的,的理念,主要途径：广,告,告（针对目标,客,客户的阅读习,惯,惯和接受信息,途,途径）宣传、,产,产品自身的改,良,良（如：面积,分,分割、功能复,合,合、产品性质,改,改变等方式）,等,等。,南安工业地产,发,发展现状,南安工业地产,现,现状分析,目前南安工业,地,地产尚处于起,步,步阶段；,当地工业园区,成,成型还有相当,时,时间；,目前当地企业,仍,仍以自建厂房,为,为主；,通常工业地产,市,市场，以租赁,为,为主
8、，有良性,的,的企业进出机,制,制，入驻企业,拥,拥有政策、物,流,流环境、产业,配,配套相关环节,的,的支持。这些,是,是目前南安工,业,业地产市场所,欠,欠缺的。,南安轻工、针,纺,纺织企业发展,现,现状,大企业,出口订单减少,内销品牌不具,备,备,市场竞争力,用工紧张,运用新技术和,先,先进设,备抢占市场份,额,额,中型企业,出口订单减少,企业品牌建立,难度大,用工短缺,企业扩张拉动,收,收益，技,术设备升级受,困,困资金流,小型企业,产业链末端，,订单分包,难以为继,临时用工为主,解决生存之道,为,为先，,没有长远发展,目,目标,企业类型,面临主要问题,企业发展目标,本地企业倾向,自,
9、自建厂房和职,工,工公寓楼,外地企业赴南,安,安购买厂房几,率,率较低,根据亚洲鞋业,协,协会统计：,厂房销售难点,供需矛盾，体,现,现在有供无求,：,：,东南亚（越南,、,、印度、缅甸,设,设厂占25,）,）,内陆（湖南、,江,江西、广西等,占,占50）,观望状态（25）,广东鞋业企业,项目发展思路,7大问题,出口形势,产业生命力,企业竞争力和,品,品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少产品,展,展示交易平台,制约南安轻纺,企,企业发展7大,主,主要问题：,为企业解决5,个,个现实问题为,突,突破口！,企业竞争力和,品,品牌,资金技术,人力短缺,分散经营,本地缺少产品,展,展示交易平台
10、,本项目突破口,项目突破口,产业整合是根,本,本出路，政府,和,和行业协会的,推,推动作用是先,决,决条件！,产业整合的内,部,部条件,订单接洽,原材料交易,生产加工,设计开发,行业信息收集,发,发布,产品展示,品牌推广,行业培训,项目功能复合,产业整合的外,部,部条件,政府牵头,行业协会助力,产业整合的平,台,台的搭建,政府牵头,行业协会助力,项目功能完善,产业整合平台,任何环节都不,可,可缺少,项目建议,项目开发思路,搭建展示交易,平,平台,吸引企业入驻,企业购买住宅,作,作为配套,住宅带动配套,商,商业,产业整合具,体,体措施（外,部,部条件支持,）,）,地方贴息贷,款,款、行业协,会,
11、会或地方政,府,府担保贷款,为,为企业输血,引进人才优,惠,惠政策，劳,工,工户籍、子,女,女教育、社,保,保、养老保,障,障等,政府牵头信,息,息推广、产,品,品发布及贸,易,易洽谈,行业协会组,织,织企业共营,市,市场,产业整合具,体,体措施（内,部,部条件支持,）,）,打造功能复,合,合，为企业,发,发展提供支,持,持的平台；,先期尤其要,注,注重企业产,品,品和品牌的,展,展示；,硬件设施尽,可,可能满足企,业,业生产需求,。,。,厂房租售建,议,议,厂房客群：,现行条件下,，,，租赁是可,行,行的方式，,应,应以租赁为,主,主，兼顾销,售,售。,行业,服装、鞋业,轻工,纺织,针织,企
12、业规模,中大型,企业区域,南安本地、珠三角、东南亚等地,住宅销售建,议,议,打造封闭式,社,社区管理，,将,将厂区和生,活,活区功能划,界,界；,对于企业购,买,买厂房并购,买,买住宅的，,给,给予一定的,优,优惠和相关,服,服务；,利用广告传,播,播为主的途,径,径培养当地,人,人的投资意,识,识，影响当,地,地人的消费,习,习惯。,销售节奏建,议,议,厂房,住宅,招商，租售,并,并举,等厂房租售,过,过半，再行,销,销售,紧后工作,紧前工作,厂房带动住,宅,宅销售,住宅,培养投资意,识,识阶段,形成引爆点,价格上涨,搭建交易平,台,台,本地企业招,商,商,厂房,厂家入驻,厂家入驻,产品形象推,广,广阶段,珠三角及海,外,外招商,住宅销售时,机,机,参考项目：,石,石狮服装市,场,场,THE END!,
X年南安市海天纺服轻工城项目建议报告-43
