关于住宅精装修管理成本的研究

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1、关于住宅精装修管理本钱的研究 关于住宅精装修管理本钱的研究 摘要：精装修工程是一项复杂的工程，它涉及的材料种类繁多，施工过程中需要与很多专业工程穿插配合。同时，它又是一项直观展示建设成果的形象工程，受关注度高。对建设工程来说，精装修阶段的工程管理难度大。我国房地产市场竞争剧烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业本钱管理理念、方法不一，但面对如此剧烈的市场竞争，如何有效地控制本钱，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发工程的必然趋势，其中精装修本钱管理是精装修工程管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修工程管理中形成自己的竞

2、争优势，合理管控本钱，迅速实现低本钱扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修工程的本钱管理，必须要求全员、全过程、全面的本钱管控。 1 关于住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据工程类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计那么应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供2-3个装修方案供客户选择。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。

3、 2 精装修住宅的设计方法及设计范围 住宅精装修可划分为装修与装饰两局部。装修局部一般是实际的交楼标准；装饰局部一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、局部家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准局部的设计主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。很多建筑师往往无视了这方面的设计，把它丢给室内设计师去处理。实际上，厨房、卫生间的布置如果在建筑设计方案阶段考虑不周，室内设计师或者橱柜供给商的水平再高也无

4、法做出理想的布置。 精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的根底上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，表达不同的生活情调。 3 精装修工程本钱管理的通用方法 精装修工程本钱管理的通用方法：设定精装修本钱目标、指导精装修设计、精装修本钱测算、工程招投标、竣工结算。 3.1设定精装修本钱目标、指导精装修设计 在本钱管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定本钱目标，指导精装修设计，在本钱目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和本钱的对立统一，找出效果和本钱的最正确比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，

5、并对设计单位设定限额设计标准。 3.2精装修本钱测算 精装修本钱测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在本钱目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现本钱、效果统一。 3.3工程招投标、竣工结算 工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理本钱控制方式，在本钱目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约本钱。 4 提升精装修工程本钱管理能力建议 4.1 精装修样板先行 精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售效劳的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，

6、防止后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反响设计是否合理、本钱是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反响，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，防止交楼时出现不可预知的情况。 4.2 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位 集团采购、区域采购是保证精装修工程工程材料品质、降低本钱的有效手段。工程将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采

7、购。集团采购、区域采购可以降低本钱，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同工程的档次需求。在精装修工程工程材料供给上，集团采购、区域采购工程还要加强，如木地板、衣柜。 建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及方法，对战略合作伙伴进行培养及管理。 4.3 过程管理是保证装修品质的关键 过程管理涉及到对方案、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，方案、进度、质量管理容易的多。 工序管理难点在于施工单位多，协调消耗精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入

8、总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收标准标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰局部剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。 成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得

9、投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。 4.4加强精装修工程本钱学习研究 我们公司精装修工程管理水平还有待提高，从设计能力、工程管控能力、本钱管理能力都没有形成标准化，一个工程一种方法，没有形成集中优势，与星河湾、绿城相比还有差距，需要加强与好的精装工程、同行、尤其是星河湾、绿城之类的精装龙头企业交流，借鉴推广一些成熟的研究成果。 结语：精装修工程本钱管理是精装修工程管理中核心要素，

10、要提高工程利润、提升市场竞争力，就需要完善精装修工程本钱管理，只有在精装修工程管理中形成自己的竞争优势，合理管控本钱，才能在竞争中具备优势。通过在精装修工程本钱管理中应用：精装修样板先行，装修风格尽量简约、要突出亮点，设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式，加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位，过程管理是保证装修品质的关键，加强精装修工程本钱学习研究以上措施，精装修工程本钱管理一定会上一个新的台阶，必定能处在行业的前列。 参考文献： 【1】李平；浅谈设计阶段的造价控制J；广东建材；2006年08期 【2】唐松涛；商品住宅精装修质量控制J；今日科苑；2021年14期