房地产开发与经营第六章房地产规划与设计管理课件.ppt

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1、房 地 产 开 发 与 经 营吴 聘 奇 第 六 章 房 地 产 规 划 与 设 计 管 理 6.1 房 地 产 开 发 与 城 市 规 划 6.2 房 地 产 开 发 项 目 规 划 管 理 6.3 房 地 产 规 划 与 设 计 指 标 6.4 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 及 评 价 （ 一 ） 城 市 规 划 概 念 城 市 规 划 是 指 为 了 实 现 一 定 时 期 内 城 市 的 社 会 、 经 济和 生 态 发 展 目 标 ， 对 各 类 资 源 进 行 整 合 ， 通 过 法 定 程序 编 制 并 经 批 准 ， 对 城 市 发 展 和 城 市 建 设

2、 进 行 引 导 和管 理 ， 以 法 定 的 形 式 确 定 城 市 性 质 、 规 模 和 发 展 方 向 ，合 理 利 用 城 市 土 地 ， 协 调 城 市 空 间 布 局 和 各 项 建 设 的综 合 部 署 和 具 体 安 排 。 （ 二 ） 城 市 规 划 管 理 概 念 城 市 规 划 管 理 是 指 城 市 人 民 政 府 按 照 法 定 程 序 编 制和 审 批 城 市 规 划 ， 并 依 据 国 家 和 各 级 政 府 颁 布 的 城市 规 划 管 理 的 有 关 法 规 和 具 体 规 定 ， 对 批 准 的 城 市规 划 ， 采 用 法 律 的 、 行 政 的 、 经

3、 济 的 管 理 办 法 ， 对城 市 规 划 区 内 各 项 建 设 进 行 统 一 安 排 和 控 制 ， 使 城市 中 的 各 项 建 设 用 地 和 建 设 工 程 活 动 有 计 划 、 有 秩序 地 协 调 发 展 ， 保 证 城 市 规 划 顺 利 实 施 。 （ 三 ） 城 市 规 划 体 系1、 城 市 总 体 规 划 城 市 总 体 规 划 的 内 容 应 当 包 括 城 市 的 发 展 布 局 、 功 能分 区 、 用 地 布 局 、 综 合 交 通 体 系 、 禁 止 、 限 制 和 适 宜建 设 的 地 域 范 围 、 各 类 专 项 规 划 等 。 城 市 总 体

4、规 划 的 规 划 期 限 一 般 为 20年 ， 在 编 制 城 市 总体 规 划 时 ， 还 应 当 对 更 长 远 的 发 展 做 出 预 测 性 安 排 。 （ 三 ） 城 市 规 划 体 系2、 城 市 分 区 规 划 城 市 分 区 规 划 的 主 要 任 务 是 在 总 体 规 划 的 基 础 上 ， 对 城 市 土 地 利 用 、 人 口 分 布 和 公 共 设 施 、 城 市 基 础 设 施 的 配 置 作 出 进 一 步 的 安 排 ， 以 便 与 详 细 规 划 更 好 地 衔 接 。 （ 三 ） 城 市 规 划 体 系 2、 城 市 分 区 规 划 内 容 ： 原 则

5、规 定 分 区 内 土 地 使 用 性 质 、 居 住 人 口 分 布 、 建 筑 及 用 地 的 容 量 控 制 指 标 。 确 定 市 、 区 、 居 住 区 级 公 共 设 施 的 分 布 及 其 用 地 范 围 。 确 定 城 市 主 、 次 干 道 的 红 线 位 置 、 断 面 、 控 制 点 坐 标 和 标 高 ， 确 定 支 路 的 走 向 、 宽 度 以 及 主 要 交 叉 口 、 广 场 、 停 车 场 位 置 和 控 制 范 围 。 （ 三 ） 城 市 规 划 体 系 3、 城 市 详 细 规 划 城 市 详 细 规 划 是 以 城 市 总 体 规 划 或 分 区 规 划

6、 为 依 据 ， 对 一 定 时 期 内 城 市 局 部 地 区 的 土 地 利 用 、 空 间 环 境 和 各 项 建 设 用 地 所 作 的 具 体 安 排 。 城 市 详 细 规 划 包 括 ： 规 划 地 段 各 项 建 设 的 具 体 用 地 范 围 ， 建 筑 密 度 和 高 度 等 控 制 指 标 ， 总 平 面 布 置 、 工 程 管 线 综 合 规 划 和 竖 向 规 划 。 （ 三 ） 城 市 规 划 体 系 3、 城 市 详 细 规 划 控 制 性 详 细 规 划 ： 以 总 体 规 划 或 者 分 区 规 划 为 依 据 ， 详 细 规 定 建 设 用 地 的 各 项

7、控 制 指 标 和 其 他 规 划 管 理 要 求 ， 控 制 和 引 导 各 项 用 地 的 开 发 和 投 资 建 设 。w 修 建 性 详 细 规 划 ： 以 总 体 规 划 、 分 区 规 划 或 控 制 性 详 细 规 划 为 依 据 ， 直 接 对 建 设 作 出 具 体 的 修 建 安 排 及 规 划 设 计 ， 指 导 建 筑 设 计 和 工 程 施 工 图 设 计 。 （ 四 ） 城 市 规 划 与 房 地 产 开 发 的 关 系 城 市 规 划 对 房 地 产 开 发 起 到 管 制 作 用 城 市 规 划 指 导 和 促 进 房 地 产 开 发 城 市 规 划 设 计 是

8、 房 地 产 成 片 开 发 的 必 经 阶 段 和 必 要 手 段 6.1 房 地 产 开 发 与 城 市 规 划 6.2 房 地 产 开 发 项 目 规 划 管 理 6.3 房 地 产 规 划 与 设 计 指 标 6.4 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 及 评 价 （ 一 ） 建 设 用 地 选 址 管 理 含 义 ： 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 根 据 城 市 规 划 及 有 关 法 律 、 法 规 对 建 设 项 目 地 址 进 行 确 认 或 选 择 ， 保 证 各 项 建 设 按 照 城 市 规 划 安 排 ， 并 核 发 建 设 项 目 选 址 意

9、 见 书 的 行 政 管 理 工 作 。 依 据 : 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 目 的 与 任 务 ： 宏 观 调 控 、 符 合 规 划 、 协 调 矛 盾 、 促 进 工 作 （ 一 ） 建 设 用 地 选 址 管 理 建 设 项 目 选 址 意 见 书 的 办 理 步 骤 建 设 项 目 选 址 意 见 书 的 办 理 共 分 为 提 出 选 址 申 请 、 规 划 管 理 人 员 现 场 踏 勘 、 审 查 、 结 果 领 取 四 个 步 骤 。 建 设 项 目 选 址 意 见 书 有 效 期 为 一 年 ， 确 需 延 长 的 ， 须 在 期 满 前 1个 月

10、内 向 市 规 划 行 政 主 管 部 门 提 出 申 请 ， 延 长 期 不 得 超 过 6个 月 。 （ 二 ） 建 设 用 地 规 划 管 理 含 义 ： 城 市 规 划 主 管 部 门 根 据 城 市 规 划 法 规 和 批 准 的 城 市 规 划 ， 确 定 规 划 区 内 建 设 项 目 用 地 的 选 址 、 定 点 和 范 围 ， 审 查 总 平 面 ， 核 发 建 设 用 地 许 可 证 等 各 项 管 理 工 作 的 总 称 。 依 据 : 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 目 的 与 任 务 ： 控 制 建 设 、 合 理 利 用 土 地 、 保 障 规 划

11、 实 施 、 协 调 矛 盾 、 综 合 考 虑 用 地 效 益 、 完 善 城 市 规 划 （ 二 ） 建 设 用 地 规 划 管 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 的 办 理 步 骤 申 请 材 料 报 送 、 现 场 踏 勘 、 根 据 需 要 征 求 有 关 部 门 意见 、 核 定 建 设 用 地 位 置 和 界 线 、 提 供 规 划 设 计 条 件 、审 查 建 设 用 地 总 平 面 布 置 、 核 发 建 设 用 地 规 划 许 可 证 有 效 期 限 为 六 个 月 ， 逾 期 未 申 请 办 理 的 ， 许 可 证 将 自 行 失 效 ； 申 请 人 需 要 延 续

12、 有 效 期 限 的 ， 有 效 期 限 届 满 30日 前 提 出 申 请 。 （ 三 ） 建 设 工 程 规 划 管 理 含 义 ： 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 根 据 城 市 规 划 及 有 关 法 律 、 法 规 和 技 术 规 范 ， 对 各 类 建 设 工 程 进 行 组 织 、 控 制 、 引 导 和 协 调 ， 审 查 规 划 方 案 ， 核 发 建 设 工 程 规 划 许 可 证 等 行 政 管 理 工 作 的 统 称 。 主 要 内 容 : 建 筑 管 理 、 道 路 管 理 和 管 线 管 理 。 程 序 ： 规 划 设 计 方 案 审 查 、 建 设 工 程

13、 施 工 图 审 查 和 建 设 工 程 规 划 许 可 证 核 发 三 个 阶 段 。 6.1 房 地 产 开 发 与 城 市 规 划 6.2 房 地 产 开 发 项 目 规 划 管 理 6.3 房 地 产 规 划 与 设 计 指 标 6.4 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 及 评 价 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标 1、 居 住 区 规 划 相 关 概 念 ： 居 住 区 按 居 住 户 数 或 人 口 规 模 可 分 为 居 住 区 、 小 区 、 组 团 三 级 ， 居 住 区 分 级 控 制 规 模 见 下 表 。 居 住 区 规 划 组

14、织 结 构 可 采 用 居 住 区 -小 区 -组 团 、 居 住 区 -组 团 、 小 区 -组 团 及 独 立 式 组 团 等 多 种 类 型 。 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标（ 1） 居 住 区 ： 泛 指 不 同 居 住 人 口 规 模 的 生 活 聚 居 地 和 特 指 被 城 市 干 道 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ， 并 与 居 住 人 口 规 模 （ 30000-50000人 ） 相 对 应 ， 配 建 有 一 整 套 较 完 善 的 、 能 满 足 该 区 居 民 物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 务 设 施 的 生 活 聚

15、 居 地 。 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标（ 2） 小 区 ： 指 被 居 住 区 级 道 路 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ， 并 与 居 住 人 口 规 模 （ 7000-15000人 ） 相 对 应 ， 配 建 有 一 套 能 满 足 该 区 居 民 基 本 物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 务 设 施 的 生 活 聚 居 地 。 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标（ 3） 组 团 ： 指 被 小 区 道 路 分 隔 ， 并 与 居 住 人 口 规 模 （ 1000-3000人 ） 相 对 应 ， 配 建 有 居 民

16、所 需 的 基 层 公 共 服 务 设 施 的 生 活 聚 居 地 。 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标2、 用 地 指 标 居 住 区 总 用 地 包 括 居 住 区 用 地 和 其 他 用 地 其 结 构 体 系 如 图 所 示 ： 国 家 规 定 的 居 住 区 用 地 平 衡 控 制 指 标 表 案 例 （ 一 ） 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标 3、 项 目 设 计 指 标 （ 二 ） 非 居 住 项 目 规 划 与 设 计 指 标 酒 店 、 办 公 、 商 业 、 工 业 等 其 他 用 途 的 房 地 产 开 发 项 目 6.1 房 地 产 开

17、 发 与 城 市 规 划 6.2 房 地 产 开 发 项 目 规 划 管 理 6.3 房 地 产 规 划 与 设 计 指 标 6.4 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 及 评 价 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制1、 居 住 区 规 划 的 基 本 要 求 安 全 的 要 求 卫 生 的 要 求 物 质 舒 适 性 要 求 精 神 享 受 性 的 要 求 与 城 市 发 展 相 协 调 的 要 求 可 持 续 性 的 要 求 产 业 化 的 要 求 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制2、 居 住 区 规

18、 划 的 编 制 程 序v 调 查 分 析 、 规 划 设 计 、 成 果 表 达 三 个 阶 段 。3、 居 住 区 规 划 的 方 案 内 容v规 划 结 构 、 住 宅 形 式 与 布 局 选 择 、 配 套 服 务 设 施 、 道 路 交 通 、 绿 地 与 景 观 、 竖 向 、 管 线 综 合 等 多 个 方 面 ， 并 按 照 居 民 区 规 划 设 计 的 层 次 性 特 点 ， 在 总 体 规 划 、 控 制 性 详 细 规 划 和 修 建 性 详 细 规 划 等 不 同 层 次 的 规 划 阶 段 中 的 侧 重 点 有 所 不 同 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项

19、目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 1） 规 划 空 间 结 构 居 住 区 包 括 住 宅 、 道 路 、 配 套 公 共 服 务 设 施 、 公 共 绿 地 四 个 部 分 ， 通 过 对 空 间 结 构 的 分 析 ， 将 四 个 部 分 要 素 加 以 组 合 ， 确 定 基 本 布 局 和 空 间 形 态 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 1） 规 划 空 间 结 构 影 响 居 住 区 规 划 结 构 的 主 要 因 素 ： 区 位 及 规 划 要 求 、 场 地 及 环 境 条 件 、 人 的 生 活 需 求 、 经 济 性 、 社

20、会 管 理 制 度 等 。 常 见 的 居 住 区 规 划 空 间 结 构 的 类 型 主 要 有 内 向 型 、 开 放 型 、 自 由 型 等 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 2） 住 宅 形 式 与 布 局 选 择 住 宅 形 式 取 决 于 自 然 环 境 、 经 济 水 平 、 技 术 水 平 、 文 化 习 俗 和 家 庭 结 构 等 因 素 。 住 宅 建 筑 设 计 规 范 中 ， 根 据 住 宅 建 造 层 数 将 住 宅 划 分 为 低 层 住 宅 （ 1至 3层 ） 、 多 层 住 宅 （ 4至 6层 ） 、 中 高 层 住

21、宅 （ 7至 9层 ） 、 高 层 住 宅 （ 10至 30层 ） 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 2） 住 宅 形 式 与 布 局 选 择 住 宅 布 局 有 行 列 式 、 周 边 式 和 点 群 式 三 种 基 本 形 式 。 住 宅 布 置 中 必 须 要 重 点 考 虑 日 照 和 通 风 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 3） 配 套 服 务 设 施 配 套 公 建 的 基 本 要 求 ： 规 划 布 局 应 体 现 方 便 生 活 、 减 少 干 扰 、 有 利 经 营 、 美 化 环 境 的

22、原 则 ， 可 采 用 分 散 、 集 中 、 分 散 和 集 中 相 结 合 的 方 式 布 局 。 而 且 ， 为 了 保 证 合 理 的 服 务 半 径 ， 注 意 未 来 发 展 需 要 ， 规 划 中 还 应 留 有 余 地 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 4） 道 路 交 通 组 织 交 通 、 保 持 环 境 、 保 障 安 全 、 提 供 空 间 居 住 区 道 路 网 结 构 在 形 态 上 有 规 则 式 、 自 由 式 、 混 合 式 等 ， 在 交 通 组 织 上 分 为 人 车 混 行 、 人 车 分 流 两 种 形 式

23、。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 5） 公 共 绿 地 组 织 在 绿 地 规 划 设 计 中 ， 公 共 绿 地 应 具 备 可 达 性 、 功 能 性 、 亲 和 性 。 绿 地 布 局 应 注 意 人 的 动 态 和 静 态 观 赏 效 果 ， 一 般 在 小 区 入 口 、 中 心 形 成 景 观 节 点 ， 创 造 层 次 丰 富 的 视 觉 效 果 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 6） 竖 向 及 管 线 综 合 居 住 区 的 市 政 工 程 由 居 住 区 给 水 、 排 水 、 供 电

24、、 燃 气 、 供 热 、 通 信 、 环 卫 、 防 灾 等 工 程 组 成 。 按 照 敷 设 方 式 可 以 分 为 架 空 线 路 和 地 下 埋 设 线 路 。 地 下 埋 设 线 路 又 可 分 为 直 埋 管 线 和 沟 埋 管 线 。 居 住 区 内 的 管 线 应 尽 量 采 用 地 下 埋 设 的 方 式 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制（ 6） 竖 向 及 管 线 综 合 竖 向 规 划 设 计 是 为 了 有 效 利 用 地 形 ， 满 足 居 住 区 道 路 交 通 、 地 面 排 水 、 建 筑 布 置 和 城 市 景 观

25、等 方 面 的 要 求 ， 对 自 然 地 形 改 造 和 利 用 而 进 行 的 规 划 设 计 ， 包 括 道 路 竖 向 设 计 和 场 地 竖 向 设 计 。 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制4、 居 住 区 规 划 设 计 方 案 的 主 要 成 果 规 划 设 计 图 纸 及 文 件 两 大 类 分 析 图 规 划 设 计 图 工 程 规 划 设 计 图 形 态 意 向 规 划 设 计 图 和 模 型 规 划 设 计 说 明 及 技 术 经 济 指 标 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制5、 市 场 主 流

26、住 宅 形 式 板 楼 、 塔 楼 、 别 墅 长 板 经 典 项 目 北 京 10号 名 邸 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制5、 市 场 主 流 住 宅 形 式 板 楼 、 塔 楼 、 别 墅 短 板 经 典 项 目 北 京 国 奥 村 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制板 楼 ： 建 筑 层 数 一 般 不 超 过 12层 ， 但 也 有 很 多 例 外 平 面 上 长 度 明 显 大 于 宽 度 由 多 个 住 宅 单 元 组 合 而 成 每 单 元 设 楼 梯 或 电 梯 ， 多 为 一 梯 两 户 分 为 高

27、 板 （ 18层 以 上 ） 、 小 高 板 （ 9-18层 ） 、 多 层 板 楼 （ 9层 以 下 ） （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制塔 楼 ： 四 五 户 以 上 共 同 围 绕 或 者 环 绕 一 组 公 共 竖 向 交 通 平 面 上 长 度 和 宽 度 大 致 相 同 高 度 从 12层 以 上 到 35层 ， 超 过 35层 是 超 高 层 一 般 是 一 梯 四 户 到 一 梯 12户 方 塔 楼 、 形 楼 、 井 字 形 、 风 车 形 和 蝶 形 等 形 式 蝶 形 户 型 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方

28、 案 编 制别 墅 ： 造 型 外 观 雅 致 美 观 ， 独 幢 独 户 庭 院 视 野 宽 阔 ， 花 园 树 茂 草 盛 ， 有 较 大 绿 地 厅 大 房 多 、 装 修 精 致 、 设 备 齐 全 、 通 风 采 光 良 好 有 附 属 的 汽 车 间 、 门 房 间 、 花 棚 等 社 区 型 的 别 墅 公 共 设 施 完 备 ， 有 中 心 花 园 、 水 池 绿 地 ， 还 设 有 健 身 文 化 娱 乐 场 所 、 购 物 场 所 等 （ 一 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 编 制别 墅 ：w 在 我 国 ， 别 墅 分 为 独 栋 别 墅 （ Vi

29、lla） 和 联 排 别 墅 （ House） ， 而 在 国 外 ， 一 般 所 说 的 别 墅 单 指 独 栋 别 墅 （ Villa） 。w 独 栋 别 墅 即 独 门 独 院 ， 有 天 有 地w 联 排 别 墅 即 小 于 三 层 的 单 户 别 墅 并 联 ， 共 用 外 墙 、 有 独 立 门 户 。 （ 两 单 元 并 联 称 双 拼 ） 独 栋 别 墅 经 典 项 目 -北 京 优 山 美 地 双 拼 别 墅 经 典 项 目 -北 京 提 香 草 堂 联 排 别 墅 经 典 项 目 -北 京 水 郡 长 安 （ 二 ） 房 地 产 开 发 项 目 规 划 设 计 方 案 评 价w 综 合 评 分 法 或 层 次 分 析 法w 定 性 指 标 采 取 专 家 打 分 ， 定 量 指 标 则 转 化 为 相 应 的 评 分 ， 最 后 将 各 项 指 标 的 得 分 累 加 ， 求 出 该 方 案 的 综 合 评 分 值 。w 可 对 评 价 指 标 依 其 重 要 性 赋 予 不 同 的 权 重w 综 合 评 分 最 大 的 方 案 为 最 优 方 案 课 外 ： 查 找 资 料 ， 列 出 福 州 市 的 主 流 住 宅 形 式 ， 并 辅 以 案 例 、 图 文 进 行 说 明 。 选 择 其 它 地 区 亦 可 。