商业项目前期定位方案课件

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1、消费逻辑&统一营销&商业资源XX地块-商业营销定位报告消费逻辑&统一营销&商业资源 XX地块-商业营销定位营销策略商业定位规划发展市场分析第一章2营销策略商业定位规划发展市场分析第一章2PART1地块分析3PART1 地块分析3本案本案双楠地块位于武侯区逸都路二环路交汇处，是成都传统商圈，是武侯区重要商圈之一。地块分析|区域界定4本案本案双楠地块地块分析|区域界定4地块分析|用地指标地块总净用地面积61682.28，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求

2、较高；商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；商业规划指标：净用地面积：12336.46（约18.5亩）容积率：5.0建筑密度：48%航空限高：60米用地面积（）容积率建筑面积（）建筑密度基地面积（)限高（米）12336.46561682.2848%5921.5605地块分析|用地指标地块总净用地面积61682.28，其中地块分析|项目路网四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好。6地块分析|项目路网四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住伊藤人人乐双楠天都红牌楼广场中中环路路二二环路路商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为

3、重。由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。地块分析|区域商业构成7伊藤人人乐双楠天都红牌楼广场中环路二环路商圈现状：底商餐饮为商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共同支撑。地块分析|区域商业构成8商圈现状：商圈内“伊藤”是绝对的领头羊，周边有人人乐、苏宁共日常时段，伊藤洋华堂人流如织伊藤双楠店为中国“单店之王”，该位置成为双楠商圈核心，是区域消费人气的保障，对本案消费人群定位有绝对的参考意义！单店之王的四大支撑！一二三四区域精品业态相对缺失居民消费力成熟区域商业中心匮乏精细的人性化服务地块分析|区域商业构成9日常时段，伊藤洋华堂人流如织伊

4、藤双楠店为中国“单店之王”，该地块分析|区域住宅构成区域内住宅人群不完全统计近30000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约8万人住宅信息表序号项目名称总户数物业费售价租金1武侯名园1500197072055-22252锦宏阁7801.587052800-35003蜀汉公寓3800.887011900-23004天亿大厦2681.564982500-55005武侯花园6000.671001400-28006香月楠岸6301.897851800-28007百花公寓1401.583521400-22008太平盛世6960.886661600-24009金地花园6931.585362800-4

5、00010置信花园2201.897712500-360011园丁园4091.190372000-300012森世阳光11001.895002500-360013竹园3601.580002100-340014双楠名城8301.282001100-430015金色家园7402105002300-400016双楠美邻144191001800-300017鹭岛国际27712.8147002200-1000018丽百居1040.580001800-280019置信逸都2201.8100002800-360020溢阳绿城5940.8105002600-400021龙锦花园1001.875751800-30

6、0022绿城花园1930.779962100-360023丽景华庭16421.590002200-380024爱丁堡1261.284502000-4000本案华通大厦长城金融大厦锦宏阁武侯名园蜀汉街社区高升桥小游园健康大厦蜀汉公寓香月楠岸花样年华百花公寓每日大厦桑瑞大厦百花小区百花新居金地花园西南民族大学成都体育学院成都武侯祠博物馆成都体育学院附属医院四川省交通厅公路局成都医院康河俪景康骨医院财富双楠写字楼武侯区教师公寓森桦苑置信花园成都石室双楠实验学校小学部碧云天园丁园卫雅苑竹园森世阳光双楠名城好家园成都医学院附属不孕不育医院宏景园银泰香樟林橙堡红馆太平盛世成都市太平小学双楠映象楠雅阁武侯国

7、际美好时光丽百居聚园金色家园鹭岛国际社区龙爪社区花间兰庭棕北中学西区双楠美邻置信逸都花园爱丁堡中海大厦溢阳绿城丽景华庭绿城花园龙锦花园龙华阳光大华情融苑10地块分析|区域住宅构成区域内住宅人群不完全统计近30000地块分析|区域学校构成项目1公里范围内拥有6所幼儿园、4所小学、2所中学、6大医院，复合型客群逾20万人。石室小学石室中学武侯实验小学川大附属小学龙祥路小学棕北中学太平小学43中学红牌楼小学西川中学第二人民医院成都双楠医院西南脑科医院第九人民医院武侯区人民医院四川省人民医院棕北小学成都第二人民医院武侯实验小学11地块分析|区域学校构成项目1公里范围内拥有6所幼儿园、4地块分析|项目四

8、至武侯大道二环路逸都路商业氛围：展示性：交通组织：商业氛围：展示性：交通组织：商业氛围：展示性：交通组织：商业氛围：展示性：交通组织：临逸都路面紧邻伊藤洋华堂，以后成熟的商业氛围，且出入口交通组织便捷，本案商业主入口建议设置在此；临二环路面展示性最高，但交通通透度低，建议将该面打造为本案的形象展示面；临武侯大道面展示性较高、出入口交通组织较便捷，建议将该面设置为本案次入口；12地块分析|项目四至武侯大道二环路逸都路商业氛围：商晋阳商圈双楠光华村街商圈外双楠餐饮休闲娱乐零售2.6KM2.2KM2.3KM未来区域竞争中u在核心商圈有金科双楠天地与双楠悦天地两个项目；u在次级商圈中主要为金楠天街、大

9、悦城、优品道三个项目；距离本案均在2.5公里左右，竞争性相对较低。u已开业项目主要以零售为主，而本案区域同样以零售为主，餐饮空间较大。地块分析|区域竞争关系13晋阳商圈双楠光华村街外双楠餐饮休闲娱乐零售2.6KM2.2K档次规模金楠天街大悦城仁和春天优品道伊藤洋华堂悦天地双楠天地市场空间从消费档次与商业规模两个维度的交叉分析发现，中小规模的大中档次存在较大市场空间，与本案的商业规模相契合。地块分析|区域竞争关系14档次规模金楠大悦城仁和春天优品道伊藤洋华堂悦天地双楠天地市场优势（S）劣势（W）地处双楠核心核心地段；项目周边立体交通网络成型；成熟商圈，区域站住人群多；整体商业市场较冷，竞争激烈；

10、地块进深长，规划无法避免内街；机会（O）SO策略（增长型策略）WO策略（扭转型策略）市场存在商业项目的空白点；伊藤带动了大量客流；强化项目地段、商圈、消费人群众多的核心优势；合理定位，差异化竞争，科学规划，提升商铺实用价值；威胁（T）ST战略（多种经营战略）WT战略（防御型战略）临近项目双楠悦天地与金科双楠天地更早进入市场；推广渠道与现场展示扬长避短，强化伊藤带动的巨大作用；有序开发，保证各阶段的收益SWOT总结地块分析|SWOT总结15优势（S）劣势（W）地处双楠核心核心地段；整体商业市场较冷，地块|总结商圈主题特征非常明显，多传统临街底商形式，随着区域不断发展，开始逐渐转型升级为集中商业的

11、形式。商圈整体发展较为成熟，以伊藤为代表，经营状况良好。区域周边临街商铺相较其他区域，经营品质更高，承租力更强，转让费、租金均比其他区域高出一个档次。商圈人流旺盛，且为复合结构，住宅区常住人口逾8万人，学校、医疗等复合型客群逾20万人，消费支持充足。借力于成熟商圈带来的发展机会16地块|总结商圈主题特征非常明显，多传统临街底商形式，随着区PART2成都商业宏观市场分析17PART2 成都商业宏观市场分析17成都商业市场分析|区域政策商务部部长：国务院决定新设立7个自贸区，四川、重庆在列；8月31日新华社消息，商务部部长高虎城在接受专访时表示，上海、广东、天津、福建自贸试验区建设取得的成效，彰显

12、了自贸试验区的试验田作用。近日，党中央、国务院决定，在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立7个自贸试验区，这代表着自贸试验区建设进入了试点探索的新航程。成都青羊辖区欲集中推地930亩城西蔡桥板块未售先热成都下半年还将集中加推热点区域地块，仅城西青羊辖区就推地高达930亩，涉及上市地块17宗，其中青羊新城区域占了800亩，像紧邻蔡桥地铁站的蔡桥板块拟上市土地累计300多亩，备受各界关注。成都一家地产机构人士表示，城西土地供给本来就相对稀缺，从目前拟上市的17宗地块来看，均属备受各方青睐的高性价比优质地块，且下半年成都大型房企“储粮”心理迫切，争抢势必会常态化整体遵照全国经

13、济稳健发展的大方向，以区域性利好政策为带动，城西将得到新一轮发展。18成都商业市场分析|区域政策商务部部长：国务院决定新设立7个项目发展初判|小结思考百战不殆，信息很重要首先需要对本案的市场环境有一个准确的认知。由于本案商业包括“商铺”“办公”“公寓”三个品类，故分别对上述三部分进行市场研判。19项目发展初判|小结思考百战不殆，信息很重要19成都商业市场分析|土地市场本月商业性质用地供应宗数5宗，供应面积182.2亩，环比增加，同比减少。本月新增5宗商业性质用地，环比增加4宗，合计推出面积182.2亩，环比上涨149.1%，同比下跌53.3%。1、土地供应20成都商业市场分析|土地市场本月商业

14、性质用地供应宗数5宗，供成都商业市场分析|土地市场2、土地成交本月成交2宗商业土地，环比减少5宗；成交面积为88亩，环比下跌68.4%，同比下跌89.2%。21成都商业市场分析|土地市场2、土地成交本月成交2宗商业土地成都商业市场分析|土地市场2、土地成交本月成交土地都为挂牌成交的纯商业用地，底价成交，土地成交单价68万元/亩，成交楼面地价为483元/。22成都商业市场分析|土地市场2、土地成交本月成交土地都为挂牌成都商业市场分析|商业新增供应1、月度走势本月成都市新增商业面积17.0万，环比下跌45.6%，同比下跌76.0%；24成都商业市场分析|商业新增供应1、月度走势本月成都市新增商成都

15、商业市场分析|商业新增供应1、月度走势新增供应大部分来自郊区，整体供应占比达到58.9%。25成都商业市场分析|商业新增供应1、月度走势新增供应大部分来成都商业市场分析|商业新增供应2、行政区比较本月彭州市与天府新区排名前两位，供应面积为3.34万、2.68万，分别占比19.8%与15.9%。武侯区8月无新增供应。26成都商业市场分析|商业新增供应2、行政区比较本月彭州市与天成都商业市场分析|商业销售情况1、月度走势本月成都市商业销售15.2万，环比下跌10.0%，同比下跌1.0%；27成都商业市场分析|商业销售情况1、月度走势本月成都市商业销成都商业市场分析|商业销售情况1、月度走势商业成交

16、集中在主城区，成交6.7万，占比44.0%。28成都商业市场分析|商业销售情况1、月度走势商业成交集中在主成都商业市场分析|商业销售情况2、行政区域比较本月商业销量前三为成华、高新与温江，各占比分别为17.9%、11.5%、8.8%。武侯区成成交0.6万，占比3.6%，环比下降50%。29成都商业市场分析|商业销售情况2、行政区域比较本月商业销量成都商业市场分析|商业销售情况3、商业存量截止本月底，成都市商业物业存量累计1356.6万，环比下跌1.1%，预计去化周期89.25个月。武侯区存量81.6万，占比6%，在主城区中排在第三位，存量较高，预计去化周期102个月。行政区域存量面积占比环比天

17、府新区37.72.8%1.3%锦江区76.85.7%1.6%成华区102.57.6%0.4%金牛区51.03.8%-1.2%青羊区49.73.7%0.6%武侯区81.66.0%-2.1%高新区182.613.5%-2.5%行政区域存量面积占比环比近郊467.334.4%0.1%双流区78.15.8%-0.6%温江区72.85.4%0.1%龙泉驿745.5%-0.3%郫县75.85.6%-0.1%新都区166.712.3%0.6%远郊307.322.7%-3.4%30成都商业市场分析|商业销售情况3、商业存量截止本月底，成都成都商业市场分析|商业销售情况4、商业供销比成都商业供销比大于1，供大于

18、求；今年2-6月份，供销比持续大于2.1，6月份达到3.6，商业库存量继续加大，销售疲软，竞争压力大。31成都商业市场分析|商业销售情况4、商业供销比成都商业供销比成都商业市场分析|商业销售情况5、销售排行项目名称区域销售面积()成交套数排名清凤时代城高新区23372.583181保利两河森林金牛区22917.731492天香高新区21027.411493峰度天下高新区15579.97804成都青羊万达广场青羊区14437.771555蓝光中央天地金牛区14159.752096华润二十四城成华区13728.871357绿地世纪城金牛区8862.822168天府北京街天府新区8806.23969

19、高盛金融中心高新区7804.918510主城区1-9月总销售排名主要为高新区项目。32成都商业市场分析|商业销售情况5、销售排行项目名称区域销售成都商业市场分析|小结本月商业性质用地供应上涨，成交跌至历史低位：新增5宗商业性质用地，合计推出面积182.2亩，环比上涨149.1%；成交2宗，成交面积为88亩，环比下跌68.4%，天府新区与彭州各成交1宗，天府新区成交单价252万/亩，楼面地价504元/，彭州成交单价30万/亩，楼面地价450元/；本月商业物业供销下跌：新增面积17.0万，环比下跌45.6%；成交面积15.2万，环比下跌10.0%；截止本月底，存量面积达到1356.6万，环比下跌1

20、.1%，高新区与新都区存量居各行政区前面；存量去化时间达9年以上。1、整体市场库存量高，去化速度较慢，周期较长，市场对商业那地呈谨慎态度，非优质项目成交。2、目前武侯区新增供应较低，库存由于商圈发展条件制约，去化缓慢，市场活跃度低。33成都商业市场分析|小结本月商业性质用地供应上涨，成交跌至历PART3成都写字楼市场分析34PART3 成都写字楼市场分析34成都写字楼市场分析|写字楼销售情况1、新增供应本月大成都写字楼供应面积8.7万，环比上涨84.3%，同比下跌78.1%。供应主力区域为天府新区，供应6.1万，占总成交的70.5%，其余来自金牛区。35成都写字楼市场分析|写字楼销售情况1、新

21、增供应本月大成都写成都写字楼市场分析|写字楼销售情况2、月度走势本月大成都写字楼销售15.3万，主城区成交量最多，成交14.4万，占总成交的94.1%。本月平安信托整栋购买了成都银泰中心T3办公楼，备案面积8.20万方，西部国际金融中心号楼写字楼整栋备案，备案面积4.18万方，使本月成交大幅度上涨。36成都写字楼市场分析|写字楼销售情况2、月度走势本月大成都写成都写字楼市场分析|写字楼销售情况3、行政区域比较行政区域销售面积占比环比天府新区0.10.7%-锦江区4.327.8%6176.1%成华区-0.3%-11.2%金牛区0.10.8%-45.3%青羊区0.21.6%-42.6武侯区0.21

22、.2%119.7%高新区9.662.5%295.4%高新区销售最多，销售9.6万，占62.5%；锦江区销售4.3万，占27.8%。武侯区写字楼市场去化仅2000。成都银泰中心西部国际金融中心37成都写字楼市场分析|写字楼销售情况3、行政区域比较行政区域成都写字楼市场分析|写字楼销售情况4、存量截止本月底，大成都写字楼存量350.5万，环比下跃0.3%；存量主要集中在主城区，主城区存量面积273.3万，占比78.0%，其中武侯区存量28.4万平米，排名第三。行政区域库存面积占比环比天府新区16.04.6%59.9%锦江区21.66.2%-16.5%成华区38.110.9%12.4%金牛区21.1

23、6.0%12.3%青羊区21.36.1%-0.6%武侯区28.48.1%8.2%高新区142.940.8%-3.8%38成都写字楼市场分析|写字楼销售情况4、存量截止本月底，大成成都写字楼市场分析|小结本月写字楼供销上涨：供应8.7万方，环比上涨84.3%；成交15.3万方，环比上涨2.9倍。截止本月大成都写字楼存量350.5万，环比下降0.3%；主城区是写字楼销售与存量的主力区域：销售面积14.4万，占整体销售量的94.1%；存量273.3万，占整体存量的78.0%；目前成都市场写字楼存量巨大，且陆续有新增供应，使得去化周期进一步拉长，主要依赖个别优质超甲级写字楼带动市场。武侯区存量高，去化

24、慢，仅武侯新城“城置汇点”项目正常节奏销售，市场较冷。39成都写字楼市场分析|小结本月写字楼供销上涨：供应8.7万方PART4成都公寓市场分析40PART4 成都公寓市场分析40成都公寓市场分析|公寓销售情况1、供应情况本月大成都公寓供应面积1.5万，环比下跌84.2%，同比下跌77.0%。供应主全部来自新都区。41成都公寓市场分析|公寓销售情况1、供应情况本月大成都公寓供成都公寓市场分析|公寓销售情况2、月度走势本月大成都公寓销售8.0万，环比下跌14.5%，同比上涨3.5%。主城区成交量最多，成交5.4万，占总成交的68.0%。从近期走势来看，呈现逐步回暖的趋势。42成都公寓市场分析|公寓

25、销售情况2、月度走势本月大成都公寓销成都公寓市场分析|公寓销售情况3、行政区对比本月高新区销售最多，销售1.9万，占总成交面积的23.3%；其次是金牛区，销售1.8万，占总成交面积的22.2%。行政区域销售面积占比环比天府新区0.67.7%0.1%锦江区0.44.4%12.8%成华区0.34.2%-58%金牛区1.822.2%257.7%青羊区0.44.7%-58%武侯区0.79.3%109.1%高新区1.923.3%-4.7%43成都公寓市场分析|公寓销售情况3、行政区对比本月高新区销售成都公寓市场分析|公寓销售情况4、存量存量主要集中在主城区，主城区存量面积179.0万，占比62.0%，其

26、中高新区存量最多，存量70.7万，占总存量的24.5%；武侯区存量20.1万，环比下降3.5%；行政区域库存面积占比环比天府新区8.12.8%-2.4%锦江区16.65.8%-2.1%成华区40.814.1%-2.8%金牛区20.87.2%-6.2%青羊区10.03.4%-3.6%武侯区20.17.0%-3.5%高新区70.724.5%-0.7%44成都公寓市场分析|公寓销售情况4、存量存量主要集中在主城区成都公寓市场分析|公寓销售情况5、供销比近4个月成都公寓整体市场供销比平均0.975，销售市场有所回暖。45成都公寓市场分析|公寓销售情况5、供销比近4个月成都公寓整成都公寓市场分析|公寓销

27、售情况6、月度排行项目城区套数面积()总价(万元)均价(元/)高盛金融中心高新区178065282.27104206.5215962成都青羊万达广场青羊区69329149.8326370.679047嘉年华国际社区高新区68526107.9719213.957359龙城高新天地高新区58722374.9811130.494975金科中心成华区53325599.6919395.977577蓝光中央天地金牛区53316616.8415629.529406蓝光东方天地成华区40920072.3415436.347690高家庄赞城金牛区40819306.4213595.417042仁美大源印象高新区3

28、9017516.3811354.856482主城区1-9月公寓去化排名中以高新区为主，与本案处于同一环线的“蓝光东方天地”月均区划2200，单价7690元/46成都公寓市场分析|公寓销售情况6、月度排行项目城区套数面积成都公寓市场分析|小结本月公寓供销下跌：供应1.5万，环比下跌84.2%；成交8.0万，环比下跌14.5%。截止本月大成都公寓存量288.6万，环比下跃1.9%；主城区是公寓销售与存量的主力区域：销售面积5.4万，占总成交的68.0%；存量179.0万，占比62.0%；近4个月成都公寓整体市场供销比平均0.975，销售市场有所回暖。主城区公寓市场逐步回暖，武侯区库存逐步降低。47

29、成都公寓市场分析|小结本月公寓供销下跌：供应1.5万，环成都宏观市场总结公寓板块主城区公寓市场逐步回暖，武侯区库存逐步降低劣商铺板块目前武侯区新增供应较低，库存由于商圈发展条件制约，去化缓慢，市场活跃度低。写字楼板块武侯区存量高，去化慢，仅武侯新城“城置汇点”项目正常节奏销售，市场较冷。劣优在上述宏观市场环境下，目前成都各典型商圈现状如何？思考48成都宏观市场总结公寓板块劣商铺板块写字楼板块劣优在上述宏观市PART5成都中观市场分析49PART5 成都中观市场分析49成都典型商圈分析|典型商圈分布三环路三环路一环路一环路二环路二环路双楠商圈综合消费红牌楼汽车产业建设路商圈锦华商圈城市核心商圈5

30、1成都典型商圈分析|典型商圈分布三环路一环路二环路双楠商圈红成都典型商圈分析|城市核心商圈分析名称春熙路商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠北新街、东接红星路三段。规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，高档专柜(专卖店)约200家。主要项目王府井、太平洋、伊藤洋华堂、群光百货、伊势丹百货、百盛、银石广场、太古里、IFS、晶融汇等。商业业态中高端零售百货、服装、超市、商贸金融、酒店服务、休闲娱乐、历史文化、旅游观光租金500-2000元/月，甚至更高（除扣点）售价区域商铺售价：60000-100000元/春熙路商圈由总府路、科甲巷及东大街三个组团构成；

31、租售价格水平高，其中科甲巷及东大街组团租售价格相当且较总府路高；商圈内业态丰富，集购物、休闲娱乐及旅游、商贸等于一体。总府路东大街科甲巷52成都典型商圈分析|城市核心商圈分析名称春熙路商圈 范围属于名称盐市口-天府广场商圈范围以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域规模面积220亩，营业面积约26万平方米主要项目成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、。商业业态中高端零售百货、餐饮、娱乐、生活服务、服装租价周边商铺租金：150-4500元

32、/月售价区域商铺售价：50000-100000元/盐市口商圈紧邻春熙路商圈，分为天府广场及盐市口两大组团；商圈内不同档次商业集聚，业态丰富；整体租售价格水平高。天府广场盐市口成都典型商圈分析|城市核心商圈分析53名称盐市口-天府广场商圈 范围以盐市口为核心，北至人民东路、名称建设路商圈范围以建设路为轴线，延伸至二环路，横向扩展至新鸿路、建设南路一带规模建设路大商圈覆盖面积约3.7平方公里，核心区位于东二环路沿线枢纽地段聚集了5000平方米以上大型卖场14家，主要项目万科钻石广场、SM购物广场、成都华联百货、第五大道、高地中心、龙湖三千集商业业态百货、餐饮、数码、生活服务租价周边商铺租金：120

33、-300元/月售价区域商铺售价：40000-80000元/建设路商圈已经成为成华区的金融、商务、行政、信息咨询、商业零售和娱乐中心；以伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集等为主的商业中心，聚集了大量的人气；租售价格较高。成都典型商圈分析|建设路商圈分析54名称建设路商圈范围以建设路为轴线，延伸至二环路，横向扩展至新名称红牌楼商圈范围武侯区北至二环路、南至武阳大道，西起武侯大道、东至武侯区与高新区分界处的围合区域，突出沿川藏路的轴线经济带，规模区域面积约5.4K主要项目红牌楼广场、九峰国际、红星美凯龙、曲美、东方家园、三九佛兰汽配城、红运汽车美容装饰市场、中国西部汽车城、九峰芙蓉汽配城、西南汽配商场

34、、成都永丰汽配城商业业态家具专卖、超市、汽配租价周边商铺租金：80-300元/月售价区域商铺售价：30000-55000元/虽然随着规划调整，老汽配城迁出，但红牌楼商圈依然以汽车产业为主。成都典型商圈分析|红牌楼商圈分析55名称红牌楼商圈 范围武侯区北至二环路、南至武阳大道，西起武侯伊藤洋华堂、人人乐、逸都城、鹭岛步行街共同发力，形成强劲的消费吸附力，消费中心价值自然凸显红牌楼广场鹭岛步行街伊藤洋华堂人人乐置信广场本案金科双楠天都核心核心引擎引擎成都典型商圈分析|双楠商圈分析56伊藤洋华堂、人人乐、逸都城、鹭岛步行街红牌楼广场鹭岛步行街伊成都典型商圈分析|双楠商圈分析中海大厦红牌楼广场金楠时光

35、金楠天街大悦城大合仓力德时代城置汇点57成都典型商圈分析|双楠商圈分析中海大厦红牌楼广场金楠时光金立体交通网络二环路、武侯大道、大石西路直达；30余条公交线路；环线BRT。一成熟消费群内双楠区域，成都传统富人区，社区环绕，消费力充足。双楠核心商圈紧邻双楠伊藤，是双楠片区日常生活、餐饮娱乐、文化休闲的核心区。二三成都典型商圈分析|双楠商圈分析三大优势58立体交通网络一成熟消费群双楠核心商圈二三成都典型商圈分析|双价格虚高、回报率低商业价格虚高，实体经济受挫，租户租金承受力低，大量商铺空置，回报率低。一成都商业地产市场冷淡库存高、去化慢、市场信心不足、销售难度高。同质化、竞争激烈满城尽是综合体，今

36、年成都商铺销售增量全国首位。二三成都典型商圈分析|双楠商圈分析三大挑战59价格虚高、回报率低一成都商业地产市场冷淡同质化、竞争激烈二三成都典型商圈分析|小结双楠商圈分析总结公寓板块：区域内生活配套完善，交通便利，老型社区多，长期以来房屋租赁市场较旺，存在大量租赁需求，而公寓产品，区域内项目缺失；优商铺板块：目前在售商铺主要为存量项目，新增较少，市场竞争相对较低。市场消费力充足，投资实力较强写字楼板块：内双楠片区商务氛围较弱，多为老式办公楼；受武侯区规划控制，商务办公集中在武侯新城区域内。劣优面对严峻的销售市场，标杆项目是如何操作的？思考60成都典型商圈分析|小结双楠商圈分析总结公寓板块：区域内

37、生活PART6成都微观市场分析61PART6 成都微观市场分析61微观市场分析|典型案例研究【商业】-清凤时代城（成都商业销冠项目）地址高新区剑南大道中段成都七中旁占地面积 3.95万方 建筑面积46.26万方绿化率15%容积率2.4车位2971个物业费2.8元/月业态住宅、商业、办公住宅占地面积 3.96万方 建筑面积9.5万方户型区间 70-100总户数1092户商业（底商、集中商业）建筑面积13万方总户数208户户型区间20-500办公（SOHO）建筑面积 2.12万方总户数529户户型区间 22-56客梯数5个62微观市场分析|典型案例研究【商业】-清凤时代城（成都商业住宅（9.5万）

38、商业（13万）办公（2.12万）清凤时代城位于国际城南天府一街，属于大源板块。业态包含：都会华宅、商街、MALL、写字楼。自成一体，构成区域生活中心。销售模式：部分自持，其他销售。主要入驻品牌：家乐福超市、宜必思酒店。微观市场分析|典型案例研究【商业】-清凤时代城（成都商业销冠项目）63住宅（9.5万）商业（13万）办公（2.12万）清凤时微观市场分析|典型案例研究【商业】-清凤时代城（成都商业销冠项目）时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年9月472946.933402.03115440043741685.312016年8月292354.586

39、882.47292300048444632.242016年7月13710428.7330086.95288500051346986.822016年6月323178.128374.33263500065057415.552016年5月311493.335334.3357210068260593.672016年4月201203.333817.863172700713620872016年3月8422.771570.94371580073363290.332016年2月4214.76772.48359690074163713.12016年1月101130.032851.2252310074563927

40、.86合计31823372.5863092.55269940043741685.31月度去化35套，2597，整体均价26994元/。引入主力店+以价换量的策略，在严峻市场中销售成功。64微观市场分析|典型案例研究【商业】-清凤时代城（成都商业微观市场分析|典型案例研究【商业】-金楠时光（区域在售）住宅（4.5万）商业（1.2万）办公（1.7万）金楠时光位于武侯区晋吉北路，属于外双楠板块。业态包含：都会华宅、商街、MALL、写字楼。自成一体，构成区域生活中心。销售模式：部分自持，其他销售。65微观市场分析|典型案例研究【商业】-金楠时光（区域在售）微观市场分析|典型案例研究【商业】-金楠时光（

41、区域在售）时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年1月00000013610421.332016年2月5222.161009.7454490013110199.172016年3月2136.72518.64379340012910062.452016年4月11785.942600.9633094001189276.512016年5月3196.94566.9728789001159079.572016年6月7381.291663.3743625001088698.282016年7月8394.71288.4332643001008303.582016年8

42、月2144.12542.173761900988159.46合计382261.878190.242591530093574200.35月度去化5套，323，整体均价37021元/，销售压力较大。66微观市场分析|典型案例研究【商业】-金楠时光（区域在售）微观市场分析|典型案例研究微观市场分析|典型案例研究【写字楼】-城置汇点（区域在售）地址武侯大道与武兴二路交接口占地面积4.1万方建筑面积26.2万方绿化率10%容积率4.14车位1727个物业费2.8元/月业态商业、办公办公（SOHO）建筑面积5.5万方总户数521户型区间 60-466客梯数667微观市场分析|典型案例研究微观市场分析|典型

43、案例研究【写商业（8.6万）办公（5.5万）城置汇点位于武侯大道顺江段，属于外双楠板块。业态包含：公寓、MALL、写字楼。销售模式：裸售。主要入驻品牌：永辉超市、必胜客。微观市场分析|典型案例研究【写字楼】-城置汇点（区域在售）68商业（8.6万）办公（5.5万）城置汇点位于武侯大道顺江微观市场分析|典型案例研究【写字楼】-城置汇点（区域在售）时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年1月231940.941494.3776990019821119.582016年2月7534.43404.4975690019120585.152016年3月23162

44、3.31231.2875850016818961.852016年4月91561.021191.2376310015917400.832016年5月172210.161641.474270014215190.672016年6月11940.53703.3774780013114250.142016年7月8828.55615.5374290012313421.592016年8月191820.141399.4176880010411601.45合计11711459.078681.0860506001216132531.26月度去化15套，1432，整体均价7563元/。69微观市场分析|典型案例研究【

45、写字楼】-城置汇点（区域在售微观市场分析|典型案例研究【公寓】-蓝光东方天地地址东二环崔家店路52号占地面积6.92万方建筑面积38万方绿化率30.2%容积率2.6车位2359个业态商业、写字楼、loft公寓、住宅商业（独栋商业、集中商业）建筑面积总户数户型区间底商22-65写字楼建筑面积6.93万总户数220户型区间/公寓(LOFT)建筑面积6.15万总户数1254户型区间40-70(主力40-50)住宅建筑面积8.75万总户数1308户型区间52-81公寓写字楼住宅写字楼商业综合体独栋商业21653478170微观市场分析|典型案例研究【公寓】-蓝光东方天地地址东二环微观市场分析|典型案例

46、研究公寓去化情况时间销售存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()2016年1月33162112467688846414822016年2月167846107777830406982016年3月178366537819813398622016年4月157385537498798391242016年5月68333825337587730357862016年6月32157111967615698342152016年7月51250319327718647317122016年8月132647149667674515252412016年9月4522111747790347023031合计4092

47、0072154367690470230312016年月均去化45套，2230，整体均价7690元/，直接销售模式，销售状况良好。71微观市场分析|典型案例研究公寓去化情况时间销售存量套数面积时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2013年11335659391263392891166117680952014年1818389246352936516035776155354822015年26138550463643000129340972016年5177633356640012433919合计3251351739705293734494743712433919

48、销售主要集中于2013年至2014年，整体均价29373元/，成交商铺以小面积为主，整体成交套均面积41.6微观市场分析|典型案例研究商铺去化情况72时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数微观市场分析|典型案例研究【综合】-金科双楠天都地址西二环内与广福路交汇占地面积1.2万方建筑面积9.1万方绿化率/容积率5.6车位394个业态商业、公寓商业（独栋商业、集中商业）建筑面积2.1万总户数户型区间底商15-85公寓建筑面积4.3万总户数1254户型区间50-80(主力52)73微观市场分析|典型案例研究【综合】-金科双楠天都地址西二微观市场分析|典型案例研究【综合】-金科双楠天

49、都u四层休闲娱乐业态u二、三层餐饮业态，带租约销售u一层零售业态，直接出售u下层式商业拟定招商欧尚公寓出售，主力面积52公寓楼栋自持，作为项目酒店公寓出售，主力面积36，中区两层散售，其余整售u项目2016.3月公寓开售u项目商业由3栋公寓（清水）及商业内街构成u公寓体量4.3万方，售价11000元/u商业2.1万方，售价待定74微观市场分析|典型案例研究【综合】-金科双楠天都四层休闲微观市场分析|典型案例研究公寓去化情况时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年1月00000072532313.562016年2月00000072532313.562

50、016年3月00000072532313.562016年4月10363.48400.231101121610397.493142347.482016年5月8341.74381.75111710092342005.742016年6月20772.37866.02112130090341233.372016年7月5181.73203.26111840089841051.642016年8月3108.82119.82110110089540942.82合计461768.141971.085559021610397.46725304521.732016年月均去化9套，354，整体均价11118元/，因主力

51、为整售，销售量较低75微观市场分析|典型案例研究公寓去化情况时间销售新增存量套数微观市场分析|典型案例研究商铺去化情况时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年1月00000023017276.092016年2月00000023017276.092016年3月00000023017276.092016年4月370.92358.9450613444222.7827121427.952016年5月473.49314.08427380026721354.462016年6月00000026721354.462016年7月00000026721354.4620

52、16年8月00000026721354.46合计7144.41673.0293351444222.782029158674.062016年月均去化4套，72，整体均价46675元/，定价过高，影响销售76微观市场分析|典型案例研究商铺去化情况时间销售新增存量套数微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地地址二环路与武侯大道交汇占地面积3.5万方建筑面积25.5万方绿化率30%容积率4.27车位1648个业态商业、写字楼、公寓、住宅77微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地地址二环路微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地p项目2016.12月开售p项目商业由下沉商业+内街商业

53、构成p商业体量5.7万方，售价待定p业态定位为中青年娱乐休闲摩登街中青年摩登街u一层零售业态，计划直接出售u二层根据情况或阶段性自持后出售u三楼待定写字楼、办公公寓住宅78微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地项目201微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地-规划图片79微观市场分析|典型案例研究【综合】-双楠悦天地-规划图片第一章商业市场分析的总结u全国环境：经济增长进入新常态，货币信贷政策宽松，楼市直接受益。u成都环境：进入冷静期，去库存是核心任务，预计不会出现上浮下浮的较大波动。但成都商业市场“三高”现状依旧严峻。u从区域内主要商业项目来看，有着“规模大、品牌强、业态丰富

54、”的特点，与本案所处商圈产生了非常直接的竞争。若正面交锋，本案在规模上、推广费用等方面不具有优势，所以需要寻求适应性，地缘性的营销策略，使得本项目给客户传达一个独特且适合的项目认知，使其能够很容易的将本案与竞品区分，避免其过多的进行消费的直接竞争。u从本案周边二手商铺售价以及租金来看，最高不超过300元/月,按租金回报率来算约8%-10%，本案规划上应控制公摊率，提升实际使用面积，提升回报率，以此占领市场。80第一章商业市场分析的总结全国环境：经济增长进入新常态，货币我们对本案的发展愿景：建造一个休闲型商业新地标补缺完善双楠商圈商业业态升级整个双楠核心区消费带81我们对本案的发展愿景：81第二

55、章营销策略商业定位规划发展市场分析82第二章营销策略商业定位规划发展市场分析82PART1项目物业规划83PART1 项目物业规划83强排方案调整建议（平面）公寓面积：42097裙楼商业面积：15459独栋商业面积：3480保持体量，塔楼变成3栋，集中商业变为退台开放式街区，与底商融合成一体。同时丰富街区景观节点，柔化环境，使商业更加人性化，更加活泼。增强了商业之间的关联性；创造了人流节点247办公&公寓商业节点住宅底商动线注：此平面排版只是通过地块指标进行的简单排布，仅供参考。物业规划|规划原则84强排方案调整建议（平面）公寓面积：42097保持体量，塔楼物业规划|规划原则整体规划原则：组团

56、式住宅规划，用满住宅指标；住宅各项经济指标满铺，打造组团式中庭景观住宅，在保证利润最大化的前提下，提高作为城市中心住宅的居住舒适度；建筑及园林具有艺术特色、奇特线条的新中式销售中心场地开阔、节点精致的园林展示区入口处水墙或雕塑，给客户留下深刻的印象高级配置配置升级：除霾新风、电梯自动等候、指纹密码锁、LOW-E中空玻璃等创造附加值打造泛会所，满足业主休闲需求引入商业配套，以24h生活街区满足客群全天生活需求，同时提升商业整体调性高级展示区新中式高层，大气的外立面及高档材质独具特色，同时满足客户面子需求挑高入户大堂设计，具备仪式感精致的园林，配合水景打造，以独有的雕塑或植物建立产品标签品质社区打

57、造85物业规划|规划原则整体规划原则：组团式住宅规划，用满住宅指整体规划原则：各地块商业部分统一规划，分步施工；物业规划|规划原则第一步第二步由于本地块横向跨度较大，加之武侯大道侧拆迁未完成，建议整体地块进行统一的商业规划，再进行各地块分布施工。86整体规划原则：各地块商业部分统一规划，分步施工；物业规划|整体规划原则：开放式商业，控制商铺面积，减少公摊；物业规划|规划原则2米景观退台，打造商业空中花园，带来全新的峡谷式商业体验。87整体规划原则：开放式商业，控制商铺面积，减少公摊；物业规划|强排方案调整建议盒子式集中商业街区式集中商业对比建筑体量大，有气势；优项目辨识性体量适中，小巧精致规划

58、形式单调，空间封闭；项目趣味性优开放式，户外阳光，景观多样中庭区优于非中庭区平商铺均好性平外街优于内街45%55%商铺公摊率优20%25%依赖商场管理，不利于小业主经营销售认可度优管理简单便于小业主经营统一商管运营，利于品牌进驻优租赁经营性分散经营，不利于品牌进驻依赖经营，资产价值逐渐提升优投资持有度一次性买卖物业规划|规划原则88强排方案调整建议盒子式集中商业街区式集中商业对比建筑体量大，18F：100017F：100016F：10005F：10006F：10007F：10008F：10009F：100010F：10004F：10001F：18253F：12592F：1534退台退台退台功能

59、分区5F18F：公寓1F4F：商业2米景观退台强排方案调整建议（剖面）物业规划|规划原则2米空中景观带Or2米空中景观走廊8918F：100017F：100016F：10005F：强排方案亮点提炼p开放式街区设计-保证建筑之间的独立型和互通性，以开阔的展示效果提高商业体验感。物业规划|规划原则90强排方案亮点提炼开放式街区设计-保证建筑之间的独立型和互通性强排方案亮点提炼p多景观节点串联-多节点打造商业体验空间，避免单一节点带来的商业体验匮乏感。物业规划|规划原则91强排方案亮点提炼多景观节点串联-多节点打造商业体验空间，避免强排方案亮点提炼p人流动线循环设计-提高客群商业体验的接触时间，通过

60、功能组合和业态组合，将消费群体输送到各商业体。247办公&公寓商业节点住宅底商动线注：此平面排版只是通过地块指标进行的简单排布，仅供参考。示意图物业规划|规划原则92强排方案亮点提炼人流动线循环设计-提高客群商业体验的接触时间强排方案亮点提炼p2米退台设计-打造独有的空中景观商业体，通过视觉展示性提高商业体体验感。物业规划|规划原则93强排方案亮点提炼2米退台设计-打造独有的空中景观商业体，通过PART2案例参考94PART2 案例参考94案例参考参考案例【融创-光华中心】住宅区底商底商u基本信息地址：青羊西三环（万家湾）光华大道一段商业面积：约135000办公：约80000底商：约18000

61、街区商业：约37000办公面积区间：100-230商业面积区间：30-50；80-100；220-50095案例参考参考案例【融创-光华中心】住宅区底商底商基本信息95参考案例【融创-光华中心】从规划布局的关系上，与本案非常相近，业态主要以商务配套的银行、配套零售、家居、餐饮为主，经过一段是市场培育，已经成为区域人气火爆的餐饮聚集地。案例参考96参考案例【融创-光华中心】从规划布局的关系上，与本案非常相近案例参考97案例参考97销售数据时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/)套数面积()套数面积()2016年1月0000008710580.452016年2月000000851004

62、5.172016年3月263.81288.074514500658894.862016年4月133.41150.844514800648861.452016年5月3121.9543.534458800618739.552016年6月1418.64792.95189410010214700.692016年7月3168.74761.6845139008810949.22016年8月0000008810949.2合计10806.52537.071989610064083720.57案例参考98销售数据时间销售新增存量套数面积()总价(万元)均价(元/u能够填补区域消费空白？u能够与商圈已有消费互动？

63、u如何在客户心中占有自己的位置？u能够与周边商圈差异化竞争？商业定位就是“明确项目消费逻辑-在客户心中确定位置”99能够填补区域消费空白？能够与商圈已有消费互动？如何在客户心中100双楠首条“什锦界”情景休闲主题步行街100第三章营销策略商业定位规划发展市场分析101第三章营销策略商业定位规划发展市场分析101思考投资客考虑购买的商铺租给哪个人，经营者考虑经营的商铺把产品卖给哪个人。所以，只要我们抓住了消费客群就抓住了投资客群。102思考投资客考虑购买的商铺租给哪个人，经营者考虑经营的商铺把产商业定位|项目价值体系外部价值内部价值营销价值地段价值双楠商圈核心消费价值成熟消费支撑交通价值环线立体

64、交通面积控制小面积高赠送物业条件铺形方正实用产品展示全临街无死角本案价值体系精确定位休闲主题定位业态组合街区联动消费投资保障租金高回报高103商业定位|项目价值体系外部价值内部价值营销价值地段价值双8万的双楠常住消费人群20万区域工作、上学的人群各种理由到此的目的性消费人群路过等偶的人群常住人群目的人群高频核心消费人群低频次要消费人群商业定位|消费人群定位1048万的双楠常住消费人群20万区域工作、上学的人群各种理由到此特色餐饮、日常生活配套、零售咖啡休闲、商务休闲、金融配套知名特色品牌特色休闲娱乐常住人群目的人群高频核心消费人群低频次要消费人群消费需求商业定位|消费人群定位105特色餐饮、日

65、常生活配套、零售咖啡休闲、商务休闲、金融配套知名商业定位|业态定位建议特色火锅主题餐吧特色川菜茶楼咖啡美容SPA106商业定位|业态定位建议特色火锅主题餐吧特色川菜茶楼咖啡美容商业定位|业态定位建议慢摇吧密室逃脱高端网咖VR体验店107商业定位|业态定位建议慢摇吧密室逃脱高端网咖VR体验店10商业定位|推广策略诉求构建本案核心推广竞争力：地段+产品+主题锦和铭邸价值体系外部价值内部价值营销价值地段力产品力主题力被动式主观性产品主题客观性规划地段双楠核心伊藤旁主动式中心住宅品质办公精品公寓主题街区全临街赠送露台合理开间进深可做餐饮体验情景休闲主题108商业定位|推广策略诉求构建本案核心推广竞争力

66、：地段+产品+什锦界双楠心情景式休闲主题步行街n双楠核心，路通财通n紧邻伊藤，客流不断n回形动线，铺铺临街n退台设计，情景体验n特色餐饮，什锦百味n休闲商务，精品街区109什锦界双楠心 情景式 休闲主题步行街双楠核心，路通财通项目定位|投资客群定位第四章营销策略商业定位规划发展市场分析110项目定位|投资客群定位第四章营销策略商业定位规划发展市场分商业营销策略|客户分析1、客户分布以双楠、内光华为核心目标客群，红牌楼、金沙等区域客户增加：金沙光华双楠城西红牌楼双楠：核心客群，占比约50%，以企事业单位中层管理者、私企老板、个体商户、退休干部职工红牌楼：重要客群，占比约10%，以企事业单位员工、中层管理者、私营业主光华：核心客群，占比约20%，投资型客户、个体商户为主金沙：重要客群，占比约10%，以投资型客户为主其他区域：边缘客群，占比约10%，以城西其他区域，成都市其他区域，二线城市的投资型客户为主111商业营销策略|客户分析1、客户分布以双楠、内光华为核心目标商业营销策略|销售策略2、模式策略模式说明适用项目类型代表优劣势自持经营商业部分自持经营，不对外销售，看重项目持续经营产生的收