2014德阳房地产市场专题报告45p

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1、挺过严寒、迎接未来-2014德阳房地产市场专题报告特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高登客-金钥匙机构所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年二季度以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业刺激政策出台，预计全国的数

2、据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才

3、能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。报告结构德阳楼市现状、金融执行、客户简析壹政府入市激活房地产市场的几点设想贰成交低迷，房地产各项指标下挫信贷紧缩，市场将继续向下调整直面困境，政府房企银行联手渡难关第一章楼市现状第二章金融执行第三章客户简析壹第一章楼市现状壹全国楼市现状-成交惨淡-降幅扩大1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额

4、18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。房地产开发投资缓慢回落2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。房地产新开工同比持续失速1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降

5、幅比1-3月缩小4.6个百分点。土地市场持续冷清、成交大幅下滑40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。房价同比环比持续回落政策松动、地方救市大幕拉开对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。政策松动、地方救市大幕拉开出台时间城市政策内容4月16日上海将进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度，支持住房公积金缴存职工的自住住房消费。4月18日保定

6、保定市住建局、物价局于日前联合下发通知，要求商品房必须取得预售资质后才能销售、且不得擅自涨价；严格实行购房实名制、且认购后不得擅自更改姓名。4月22日杭州建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。同时，加大对房地产企业虚假广告、诱导广告的查处力度，确保房地产市场平稳。4月22日无锡从5月1日起，在无锡市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达到60平方米以上，本人、配偶和未成年子女就可以来无锡落户，而此前的购房落户门槛为70平方米。4月25日南宁从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户

7、籍居民家庭政策在南宁市购房。4月25日萧山调整开发商的购地保证金，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超过1000万元的，也按1000万元收取。4月28日天津天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。5月5日铜陵2014年5月1日至12月31日，在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭惟一普通商品住房的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；住房公积金贷款方面，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上，放宽为个人连续缴存3个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元；同时，对于开发企业方面，政府

8、除继续采取商品房预售资金转为定期保证金等灵活监管方式外，适度增加预售监管资金拨付节点，提高拨付比例。5月12日郑州个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。政策松动、地方救市大幕拉开一城一策的局部政策微调由于适合当下城市严重分化的格局，还符合中央政府分类调控的政策基调，未来更多的地方政府将陆续推出。普调：不利于调经济结构，对中长期经济发展不利，可能会重蹈2008年“四万亿”救市的覆辙。局调：分类调控，一城一策。适用于当前城市严重分

9、化的情况，且有利于保持经济、社会平稳。不调：部分三四线甚至二线城市房地产市场或将崩盘，不利经济发展，且不符合国家推进新型城镇化的政策基调。政府政策政策松动、地方救市大幕拉开央行着手稳楼市，要求银行加快发放房贷。鉴于央行并没有实质性放水，我们认为效果有限，但对市场预期的扭转有一定作用。5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议对进一步改善住房金融服务工作提出五点要求合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平提高服务效

10、率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应德阳商品房住宅成交面积走势图德阳住宅 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014年1-6月份预测2014年1-12月份成交面积（万）81.81124.3798.2142.92103.8878.4773.31105.4983.0146.5990预测2014年整体销量略高于2013年、源于开发商普遍采取以价换量的促销手段85万德阳住宅年度成交均价走势图德阳

11、住宅 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年2014年1-6月份预测2014年1-12月份成交均价（元/）16731848223926423506445847604390429242464150预测2014年整体成交均价会持续走低、源于开发商普遍采取以价换量的促销手段德阳住宅月度成交均价走势图2009-2010年为德阳房价快速上涨期，自2011年起，价格一路震荡下行，未来预估平稳41004000德阳楼盘库存居高不下、压力巨大【数据来源：德阳市房管处截止2014.6.30】住宅228.91万去化周期2.6年整体态势：库存巨大、去

12、化周期长、价格混乱导致购房群体持续观望、成交缓慢商业77.95万去化周期6年写字楼20.64万去化周期17.2年地下车位21960个去化难度巨大第二章金融执行壹德阳金融机构房贷执行情况一览表项目商业贷款（基准利率6.55%）公积金贷款（基准利率4.5%）备注序号金融单位一套房二套房一套房二套房首付比例 执行利率 首付比例 执行利率 首付比例 执行利率 首付比例 执行利率1中国银行30%上浮10%60%上浮20%30%基准利率50%上浮10%需买保险2建设银行30%上浮15%60%上浮25%3工商银行30%上浮15%60%上浮25%需买保险4农业银行30%上浮15%60%上浮25%保险自愿购买5

13、德阳银行30%基准利率60%上浮30%6信用联社30%上浮20%60%上浮30%7邮政银行30%上浮5-10%60%上浮20%放款速度缓慢、尤其是公积金贷款（高达3-5个月，每个月额度有限）第三章客户简析壹第三章客户简析客户特征客户地图客户深访小结壹德阳代表性案例楼盘-客户置业次数购房次数数量比例首次25260%二次13532%三次及以上348%合计421100%项目客户主要为首置刚需客户德阳代表性案例楼盘-客户置业目的项目客户置业目的主要以自住为主，投资比例少客户置业目的数量比例原来租房现在购买一套自有产权的房屋8620%原与父母或亲人同住，现独立购房分户居住399%结婚用房389%外地迁入

14、购房143%改善居住面积为主（原有房屋面积太小）246%改善居住品质为主（原有房屋条件太差）11728%投资328%给家人买房6515%选择框剪结构-提高居住安全性61%合计421100%德阳代表性案例楼盘-客户置业年龄项目以20-49岁中青年为主，主要为刚需置业客户置业年龄数量比例20岁以下92%20-24岁5413%25-29岁7618%30-34岁9823%35-39岁10124%40-49岁6515%50-59岁184%60岁及以上0%合计421100%德阳代表性案例楼盘-客户居住区域客户分布区域由黄河片区向全城扩散，郊县占11%广汉-绵竹-什邡占比极低、中江-罗江占比8%居住区域数量

15、比例老城区7819%天元片区102%河东片区276%旌南片区256%旌湖开发区246%黄河片区西区9122%黄河片区东区9924%广汉21%绵竹61%什邡51%中江205%罗江153%成都51%绵阳21%其他143%合计421100%德阳代表性案例楼盘-客户职业类型企事业、公务员、垄断行业、行业内、个体户、私营企业是重点客户职业分类数量比例制造业-东电7718%制造业-东汽41%制造业-二重41%制造业-东锅20%制造业-其他143%金融保险174%餐饮服务41%政府机关5313%水电气石油能源276%教育文化246%医疗卫生174%军人警察113%IT通讯113%房地产/建筑266%个体户4

16、912%私营企业4711%媒体61%其他287%合计421100%第三章客户简析客户特征客户地图客户深访小结壹德阳代表性案例楼盘-德阳市区客户地图9910居住区域数量比例老城区7822%天元片区103%河东片区278%旌南片区257%旌湖开发区247%黄河片区西区9126%黄河片区东区9928%合计3547825249127德阳市区内354组成交的市区客户分布中，主要集中在黄河片区并向全城辐射，对老城区的吸引较大对天元片区吸引力较弱旌南、河东、旌湖开发区比较平均德阳代表性案例楼盘-郊县客户地图郊县47组成交的郊县客户分布中，主要集中中江、罗江对广汉、绵竹、什邡的吸引力较弱未来可加大对中江、罗江

17、的宣传力度目前成德南高速通车后，中江占比大幅下滑20居住区域数量比例广汉25%绵竹613%什邡59%中江2042%罗江1531%合计4721556德阳代表性案例楼盘-省内其他地市客户地图省内其他地市客户16组52居住区域数量比例成都531%绵阳213%广元16%遂宁16%南充16%巴中16%自贡16%内江16%宜宾16%泸州16%攀枝花16%合计16主要集中在川东地区、成绵以及成渝高速延线111111111德阳代表性案例楼盘-省外客户地图省外客户4组主要集中在中国西部新疆、西藏、青海三地居住区域数量比例西藏125%新疆125%青海250%合计4112第三章客户总结客户特征客户地图客户深访小结壹

18、客户深访刘女士5-2-11-2业主户型92.18年龄：41岁个人年收入：约9-10万RMB付款方式：一次性住址：德阳市景霞花园我是通过朋友介绍关注希望城这个项目的，因住在黄河片区所以想就近购买，这是我的第二套住房，懒得贷款因为家里人口比较多，想买性价比高的相信华西希望集团的实力，能够给我们未来的生活带来全新的感受我平时最大的爱好就是逛街、购物听说2014年还有酒店式公寓推出？我肯定要买一套，总价门槛低投资用来出租客户深访叶女士5-2-12-2业主户型92.18年龄：42岁个人年收入：约8-9万RMB付款方式：公积金贷款住址：德阳市景霞花园我和刘女士是多年的好朋友，因此换房就一定要买在一起，打麻

19、将也有个伴家里孩子都大了，买个房子养老非常喜欢玫瑰园里的玫瑰和香草，希望交房时不会辜负我们的深切期待买菜、购物再也不用跑那么远了，出门一切都搞定了我已经购买过一套住房了，所以这次用的是儿子的名字买，可以用公积金客户深访袁先生6-2-7-3业主户型69.39年龄：25岁个人年收入：约5-6万RMB付款方式：商业贷款住址：德阳汉江路东汽单身楼才工作不久、要结婚了、双方父母支持了首付，我们自己月供，压力不大，属于我们的第一套住房喜欢繁华万象的大都市生活69平米的G户型我们都很喜欢，总价不高，采光好，还有可变空间能变成书房出门就能购物、就餐、看电影真方便我们对未来的生活充满希望第三章客户总结客户特征客

20、户地图客户深访小结壹客户小结旌阳区城市化进程进入瓶颈阶段、新增人口缺乏广汉、绵竹、什邡客群大部分在成都购房成德南高速通车后中江也开始在成都或本地购房罗江人口较少、因此进城购房群体少德阳楼市需要解决的重要层面-新增人口？成绵乐快铁通车后不会有颠覆性的改变-城市截留第一章激活市场贰几点设想目前不仅仅是楼盘之间的竞争而是德阳整个房地产行业和德阳不景气的房地产市场之间的竞争针对部分企事业单位联合开发商开发自建房停止单位自建房政府、房管处联合协调、停止部分开发商恶意低价噱头抢客避免造成房价大幅下跌的价格幻觉停止恶意低价噱头抢客目前德阳楼市库存巨大、需要消化、防止进一步加大根据开发商自身情况、建议延缓开发进度，加速库存去化针对巨大库存延缓开发进度几点设想针对首套房贷款利率取消上浮、改为下浮最高85折加快放款速度、缓解开发商资金链压力银行贷款利率松动加速放款多报道德阳未来城市规划、城市远景多正面引导楼市、不要大幅度通篇报道低价信息媒体正面引导舆论房管处协调在售楼盘开发商建立价格联盟、抱团过冬价格联盟抱团过冬几点设想团结就是力量