2012养老地产规划项目专题研究报告

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1、养老地产规划项目专题研究报告目 录前言一、国外养老地产案例分析二、国内养老地产案例分析三、养老地产经营模式分析四、养老地产规划项目设计要求前 言l全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个l2010年全球老年人口已达到6.23亿l全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。l世界百岁老人约15.2万备注：备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。全球人口老年化问题全球人口老年化问题l 未来十年内，城镇仍然是两头小中间大未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构的良好人口结构

2、l 往后，人口结构中的往后，人口结构中的 40 40 岁以上人口比岁以上人口比例逐渐增加例逐渐增加中国人口老龄化趋势中国人口老龄化趋势l 我国老年人口的绝对数量大。我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。l 高龄化趋势显著。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。l“未富先老未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。l“空巢空巢

3、”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。l 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点

4、中国老龄化社会的五大特点二、国外养老地产案例分析建立在建立在“先富后老先富后老”基础上的养老模式基础上的养老模式l发达的生产力水平l良好的社会保障体系l从关注老年人的心理感受出发西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景西方发达国家老年住宅研究背景比较项比较项西方型社会西方型社会东方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合

5、式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者国外养老地产国外养老地产德国德国l与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%l入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主l20世纪90年代德国倡导“照照料料护护理理式式住住宅宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产国外养老地产德国德国“照料护理式住宅照料护理式住宅”不来梅老年住宅不来梅老年住宅l护理理念l环境理念l建筑理念国外养老地产国外养老地产德国德国l与家人同住的老人仅

6、占老年家庭总数的1/4l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%l入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主l20世纪90年代德国倡导“照照料料护护理理式式住住宅宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。国外养老地产国外养老地产美国美国l60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。l经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。l据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。l独立式住宅l老年公寓（集合住宅）l养老院l护理院l老年养生

7、社区（综合老年人住宅小区）美国老年住房五种模式美国老年住房五种模式 国外养老地产国外养老地产美国美国l老年人的“梦之城”l独立式公寓l各种配套设施完备l功能完善的医疗设施功能完善的医疗设施美国美国太阳城太阳城 国外养老地产国外养老地产日本日本l截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。l目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。l日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式日本老年住房三种模式 l在

8、宅养老l机构养老l“两代居”国外养老地产国外养老地产日本日本日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 国外养老地产国外养老地产日本日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房日本老年住房“两代居两代居”模式模式 国外养老地产国外养老地产日本日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。结论结论 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理

9、体系的完善。l在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。l企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。二、国内养老地产案例分析第一类 单体的养老机构概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源汇晨老年公寓案例介绍1 1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩

10、，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。2 2、项目配套设施综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市温泉会馆、游泳馆项目鸟瞰图3 3、经营模式项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运营公司。4 4、养老服务内容（1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。（2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。（3

11、）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。（4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。医务部多功能厅舞蹈厅、KTV餐厅上海亲和源案例介绍1 1、项目概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。2 2、项目配

12、套设施健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。3 3、经营模式会员制，分A/B/C三种会员卡。A卡永久使用权。可指定符合条件老人入住入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小每年支付不同年份可继承、可转让B卡终身使用权。未住满 15年，按年限退还住满 15年后，只需继续缴纳年费根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让C卡50年产权根据选择的房型大小付不同入会费入会时一次性支付入会费不可继承，不可转让房型豪华房（月/间）包房（月/间）三人房（月/人）四人房（月/人）床位费4500350013001200护理服务费500045001800150

13、0合计9500800031002700餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。收费标准：4 4、养老服务内容提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。颐养院提供：基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务特色服务：提供养老介护服务贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务颐养院休闲空间风雨连廊休息室餐厅房间实景第二类 养老服务嵌入式的住宅小区概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中设置的

14、老年人活动场所一般规模不大。经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出案例：北京怡海花园北京怡海花园案例介绍1 1、项目概况怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设，总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。2 2、项目配套设施教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场3 3、经营模式项目由北

15、京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限公司提供物业服务。4、养老服务内容本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。老年大学活动小区实景图老年大学活动小区实景图第三类 综合型的养老社区概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营。经营模式：养老地产部分持有、部分销售案例：北京太阳城北京太阳城案例介绍1 1、项目概况北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施

16、7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。2 2、项目配套设施购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店3 3、经营模式由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。4 4、养老服务内容住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。银龄公寓A A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的

17、老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。银龄公寓B 栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。奥林匹斯俱乐部超市和邮局太阳城医院文化会展中心别墅区住宅公寓帝阳公寓银龄公寓北京太阳城案例介绍1 1、项目概况以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东

18、方太阳城，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔，7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积为80万平米，配套公建5万平方米。七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。2 2、项目配套设施高尔夫球场俱乐部商业街3 3、经营模式 借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世

19、，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。3 3、养老服务内容 丰富社区生活，东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部已于2003年7月份正式成立，今后还将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各样的俱乐部，为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。用“我运动，我健康”的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和“持续性照顾计划”，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生

20、活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。商业街高尔夫球场俱乐部欧式风格，塑造田园式社区。三、养老地产经营模式分析美国太阳城中心美国太阳城中心收益来源收益来源一次性收入来源一次性收入来源独立住宅的销售收益独立住宅的销售收益长期性收入来源长期性收入来源租赁项目的出租收益租赁项目的出租收益配套设施的经营收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及

21、长期性收益包括公寓出租收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：会所费用：16000 人人 140 美元美元/人人=224 万美元万美元高尔夫球会费（按高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：居民入会计）：6000 人人 1500 美元美元/人人=900 万美元万美元合计：合计：224+900=1124 万美元。万美元。即每年这两项配套设施的

22、收入就达即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价多套别墅（按均价17.5 万万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。是太阳城中心的重要收益来源。目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式三种形式：“出售出售”、“出租出租”和和“出售与出租相结合出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在；对于大型综合性老年住宅社区则

23、存在住宅建设与经营管理相住宅建设与经营管理相结合结合的经营模式以及的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离住宅建设与经营管理相分离的经营模式。的经营模式。国内赢利型老年住宅经营模式国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按赢利方式分按经营管理方式分按经营管理方式分以一次性销售收以一次性销售收益为主益为主长期性租赁收益及一长期性租赁收益及一次性销售收益相结合次性销售收益相结合开发建设与经营开发建设与经营管理相结合管理相结合开发建设与经营开发建设与经营管理相分离管理相分离u老年住宅销售的定价策略老年住宅销售的定价策略除产品本身外、除产品本身外、细致入微的物业管理与服务细致入微的物业管理与服务才是老年住

24、宅项目才是老年住宅项目最大的卖点最大的卖点，产品的价格产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。u物业服务赢利策略物业服务赢利策略物业服务费物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取取标准可采取相对高价位相对高价位的形式。的形式。各种单项的服务费各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费

25、钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。u老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测老年住宅物业管理

26、的收入结构、盈利预测收入结构收入结构常规物业常规物业管理服务管理服务收入收入老年住宅老年住宅物业管理物业管理收入结构收入结构针对老年针对老年人的专项人的专项服务收入服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30%100030万元老年住宅会所收入1000 80%100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。盈利预测盈利预测由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如

27、果经营得当，由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。u老年住宅社区服务的供应及收费方式老年住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：包括下列内容：医疗护理方面医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心医院、诊所、社区护理中心体育活动方面体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；适合老年人的各类运动

28、如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面教育配套方面老年大学、图书馆老年大学、图书馆中介资源提供中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式收费方式费用收取应包含以下方面：费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。配

29、套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。收益模式：收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长 期稳定收益。期稳定收益。经营管理：经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以 实现长远的经营收益。实现长远的经营收益。后期管理：后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采 用回购产权或使用权，再进行统一销

30、售或出租，使其良性发展。用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。配套设施：配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提 下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。老年公寓是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设老年公寓是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，更要从长远的眼光经营老年公寓。施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，更要从长远的眼光经营老年公寓。三、养老地产规划项

31、目设计要求1 1）老年住宅应当配备的基础设施明细表）老年住宅应当配备的基础设施明细表一、规划要求一、规划要求2 2）住宅选址与场地设计）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的

32、用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备3 3）容积率）容积率健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。4 4）配套设施）配套设施空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。二、建筑设计二、建筑设计2.1 2.1 住宅公

33、共空间的设计要点住宅公共空间的设计要点2.1.12.1.1住宅的坡道无障碍设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现

34、象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。2.1.2 2.1.2 楼厅和电梯的设计要点楼厅和电梯的设计要点留足轮椅可转身的空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿

35、厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。2.1.3 2.1.3 公用走廊设计要点公用走廊设计要点设置连续扶手在 0.9m和 0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。无突出的墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过

36、，因此宽度不应小于1.2m。2.1.4 2.1.4 公用楼梯设计要点公用楼梯设计要点易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶 人，宽 度 约1200mm。踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。2.1.

37、5 2.1.5 院落设计要点院落设计要点防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。2.1.6 2.1.6 细部空间设计要点细部空间设计要点1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋

38、入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。2.2 2.2 住宅室内空间的设计要点住宅室内空间的设计要点2.2.12.2.1门窗的设计要点门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.9

39、1m的安全栏杆易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。采用醒目的开关。扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。2.2.22.2.2门厅的设计要点门厅的设计要点2.2.3 2.2.3 室内走廊的设计要点室内走廊的设计要点连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线

40、充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。使用方便的开光装置应设置带指示功能的大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。2.2.4 2.2.4 楼梯的设计要点楼梯的设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净

41、宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。方便的开关除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层

42、楼梯露出走廊的情况。浴室设计要点浴室设计要点开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。看护用空间浴室应保证看护时必要的空间。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为30cm50cm。2.2.62.2.6厨房设计要点厨房设计要点使用方便的操作台设计合理的操作流

43、线设计。操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。方便使用的开关安装便于操作的大面板开关操作性好的水龙头应操作简单并且容易调节。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑的地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。2.2.7 2.2.7 居室设计要点居室设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，

44、事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油、燃气式取暖器。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。与各房间的连接处的台阶设置尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。开关方便的门最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。2.32.3物理环境物理环境室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔

45、和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/小时。3.13.1老年人室外居住环境的分类老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境3 3 环境景观环境景观3.2 3.2 老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。庭院与室内的关系庭院与室外的关系3.3 3.3 老年人室外活动场所的细部设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。谢谢谢谢