【运营】龙湖项目启动会制度宣讲(销售型物业)课件

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1、项项目启目启动动会制度会制度宣宣讲讲（销销售型售型物物业业）集团运营中心项目启动会制度宣讲（销售型物业）集团运营中心项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx1目目录录启启动动会的意会的意义义启启动动会的原会的原则则启启动动会的管理要求会的管理要求模板模板说说明明目录启动会的意义项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx21启启动动会的意会的意义义三三边边、六拍、六拍TM6-3-1、谋谋定而后定而后动动TM1启动会的意义三边、六拍M6-3-1、谋定而后动M项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx31启启动动会的意会的意义义沙沙盘盘推演推演成功成功标标

2、尺尺职职能交底能交底1启动会的意义沙盘推演成功标尺职能交底项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx4334663375375807060504030201002015年2016年一阶段启动会+启动会变更2017年项项目启目启动动次数次数定位会1295565+71%1启启动动会数量会数量334663375375802015年2016年2017年项项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx51启启动动会制度修正目的会制度修正目的适度授适度授权权分分级级管理管理风险评审风险评审管理前置管理前置精精简简内容内容提高效率提高效率1启动会制度修正目的适度授权风险评审精简内容

3、提高效率项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx6目目录录启启动动会的意会的意义义启启动动会的原会的原则则启启动动会的管理要求会的管理要求模板模板说说明明目录启动会的意义项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx7启启动动会原会原则则启启动动会管理的原会管理的原则则有哪有哪些些？内外一致内外一致承上启下承上启下分分级级决策决策专业评审专业评审如何理解如何理解这这些原些原则则？启动会原则启动会管理的原则有哪些？内外一致承上启下分级决策专项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx8启启动动会原会原则则如何理解如何理解“内外一致内外一致“？内外一致内外一致

4、外部一致性（注意一（注意一阶阶段启段启动动会上会上会会前与前与规规划部划部门门的的沟通沟通层级层级和深度，尽量避免启和深度，尽量避免启动动会会变变更）更）内部一致性（项项目启目启动动会成果会成果审审批批通通过过后后即即成成为为项项目目操作基本法）操作基本法）政府政策的政府政策的变变化化设计设计条件的确条件的确认认快速启快速启动动物探、地勘市政条件摸底区县政府乡村政府规划消防国土房管园林环保地铁水暖电气热主管部门合作方一级开发启动会原则如何理解“内外一致“？内外一致外部一致性（注意一阶项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx9启启动动会原会原则则如何理解如何理解“内外一致内外一致

5、“？扩扩初批复初批复给给水方案：水方案：1、四个地、四个地块块各两路供水，各两路供水，消防和生活消防和生活给给水水环环网分开网分开，满满足消防要求，不做消防水池；足消防要求，不做消防水池；2、按楼、按楼栋设栋设生活水生活水泵泵房，本房，本项项目供目供设设27个生个生活水活水泵泵房；房；3、整个、整个项项目，目，设设四个消防四个消防泵泵房房（四个地（四个地块块各各设设一个消防一个消防泵泵房）；房）；4、单单体体给给水形式采用水形式采用“上行下上行下给给+屋屋顶顶水水箱箱”。5、给给水批复明确，水批复明确，每每户户最高日用水量最高日用水量为为1m（比原（比原设计设计多了多了23%，影响到水池和水箱

6、的大，影响到水池和水箱的大小）。小）。时间时间增加增加：17天，天，费费用用增加增加：1864万万启动会原则如何理解“内外一致“？扩初批复给水方案：时间增加：项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx10启启动动会原会原则则如何理解如何理解“承上启下承上启下“？承上启下承上启下启动会指标原则满足投委会投委会/预预算算指标。(投投资资任任务务书书/预预算算)预预算算指标依据启动会指标进行分解。新新项项目目投投资资任任务书务书是是输输入条件，毛利率入条件，毛利率，irr，结结算算时时间间老老项项目目最近一次最近一次预预算指算指标标是是输输入条件入条件注意利用注意利用预预算回算回顾顾机

7、制机制启动会原则如何理解“承上启下“？承上启下启动会指标原则满足投项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx11启启动动会原会原则则定位会定位会一一阶阶段启段启动动会会二二阶阶段启段启动动会会启启动动会的会的阶阶段划分及段划分及各各阶阶段的功能定位段的功能定位定方向定方向定指定指标标、落、落标标准准排排风险风险、重推演、重推演如何理解如何理解“分分级级决策决策“？启动会原则定位会一阶段启动会二阶段启动会启动会的阶段划分及 项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx12启启动动会原会原则则启启动动会的会的发发展展历历程程曾曾经经我我们们启启动动会是不分会是不分阶阶段的

8、段的一次性上会一次性上会200+页页ppt各各职职能通篇能通篇汇报汇报过过程程讨论讨论无数无数经经常被推翻常被推翻你你说说你的想法，我你的想法，我说说我的判我的判断断时间时间&会会议议成本成本&决策决策质质量量为为什么要把启什么要把启动动会分成会分成3个个阶阶段召段召开？开？启动会原则启动会的发展历程曾经我们启动会是不分阶段的 一次性项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx13启启动动会原会原则则如何理解如何理解“分分级级决策决策“？启动会分三次召开，第1次的定位会主要是“定方定方向向”分分级级决策决策，第2次的一阶段启动会“定指定指标标、落落标标准准”，第3次的二阶段启动会主

9、要是“排排风险风险、重、重推推演演”。分分级级决策，以确定不同决策，以确定不同时时期的期的关关键问键问题题并并给给出出结论结论启动会原则如何理解“分级决策“？启动会分三次召开，第1次的定项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx14启启动动会原会原则则如何理解如何理解“分分级级决策决策“？一一级级会会议议二二级级会会议议一一阶阶段启段启动动会会分分级级原原则则上首期上会的上首期上会的项项目目应归为应归为一一级级项项目目非首期上会的非首期上会的项项目目应归为应归为一一级项级项目目启启动动会会变变更按照二更按照二级级会会议对议对待待一一阶阶段段：当当非首非首期期上会上会项项目有目有关

10、关键键待待决决策事策事项项，或，或存存在在较较大大风险风险时时，也，也可可归为归为一一级项级项目目；定位定位会会：必必要要时时可可邀邀请请集集团团相相关关职职能能总总经经理理参参加（加（由由运运营营部部总经总经理理判定）判定）启动会原则如何理解“分级决策“？一级会议二级会议一阶段启动会项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx15启启动动会原会原则则专业评审专业评审在启动会前,各职能中心提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。增增强强集集团团各各职职能中心能中心专业审专业审核把关核把关作作用。用。把最把最终终集集团层团

11、层面的启面的启动动会开成决策会开成决策会会而非而非专专业讨业讨论论会。会。启动会原则专业评审在启动会前,各职能中心提前进行专业评审。正项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx16目目录录启启动动会的意会的意义义启启动动会的原会的原则则启启动动会的管理要求会的管理要求模板模板说说明明目录启动会的意义项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx17启启动动会分会分级级管理（上会管理（上会条条件件)定位会前须完成以下3项专业评审才能申请上会：市市场场定定位位评审评审：由集集团团客客户户及市及市场场研究部研究部牵牵头组头组织织，运，运营营中中心、心、住住宅研宅研发发中中心参

12、心参与与共同共同评评审审；概念方案概念方案评审评审：由集集团团研研发发部住宅部住宅研研发发中中心心牵头牵头组组织织，客客户户及及市市场场研研究究部、部、运运营营中中心心、景、景观观中心、中心、设备设备及精装研及精装研发发中心参与共中心参与共同同评审评审。运运营营关关键键指指标评审标评审：由集由集团团运运营营中中心心牵头牵头组组织织，财财务务管管理理中心中心参参与共与共同同评审评审。定位会上会条件定位会上会条件3个个评审评审，3个个评审单评审单启动会分级管理（上会条件)定位会前须完成以下3项专业评审才能项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx18启启动动会分会分级级管理（上会管理

13、（上会条条件件)一一阶阶段启段启动动会上会条件会上会条件一一阶阶段启段启动动会前需完成以下会前需完成以下3项专业评审项专业评审才能申才能申请请上会：上会：规规划方案划方案评审评审、成本、成本评审评审：集团研发部住宅研发中心、造采部成本中心牵头组织，运营中心、客服中心、法律事务部、集团物业、景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审；规划方案评审包含规划方案、景观、精装评审（如有精装房）营销营销及体及体验验区区评审评审：集团品牌及营销部牵头组织，研发部景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审；运运营营指指标标及及风险评审风险评审：集团运营中心牵头组织，客服中心、财务管理中心共同组织评审3个个评审评

14、审，7个个评审单评审单启动会分级管理（上会条件)一阶段启动会上会条件一阶段启动会前项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx19启启动动会分会分级级管理（管理（时时限限要要求求)项项目目类类型型住宅及住宅及销销售商售商业项业项目首期目首期后期住宅及后期住宅及销销售商售商业项业项目目完成上会完成上会时间时间取得土地后取得土地后30日内日内不晚于开工前不晚于开工前160日日项项目目类类型型住宅及住宅及销销售型商售型商业项业项目首期目首期后期住宅及后期住宅及销销售型商售型商业项业项目目完成上会完成上会时间时间取得土地后取得土地后60日内日内不晚于开工前不晚于开工前130日日项项目目类类

15、型型住宅及住宅及销销售型商售型商业项业项目首期目首期后期住宅及后期住宅及销销售型商售型商业项业项目目完成上会完成上会时间时间取得土地后取得土地后90日内日内不晚于开工前不晚于开工前100日日定位会上会定位会上会时时限要求限要求一一阶阶段上会段上会时时限要求限要求二二阶阶段上会段上会时时限要求限要求启动会分级管理（时限要求)项目类型住宅及销售商业项目首期后期项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx20启启动动会分会分级级管理（管理（时时限限要要求求)上会上会时间时间要求要求地区公司需按照启启动动版版计计划划提前将项目定位会、一阶段启动会资料及各专业评审书面意见至至少少提提前前2个

16、个工工作作日日提交集团运营中心，由由集集团团运运营营中中心心确确定定具具体体上上会会时时间间，二阶段启动会按照集团运营停止点管理办法执行。项目若存在体体量量较较大大的的综综合合体体、外外部部规规划划报报建建难难度度大大、合合作作操操盘盘较较为为复复杂杂等等情况的，定位启动期量经与集团运营部及其他相关部门沟通确认后，可可适适当当延延长长，最终期量以启动版计划审批结果为准。启动会分级管理（时限要求)上会时间要求项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx21启启动动会分会分级级管理（分期管理（分期召召开开)关于分期召开关于分期召开项目体量不宜体量不宜过过大大（高层不宜超超过过15万万平

17、平米，米，别别墅不墅不宜宜超超过过5万平万平米米）；）；后开工组团与首组团开工时间间隔超过1年年的的项项目目启启动动会会需需分期分期上上会会；定位会后定位会后1年尚未开工年尚未开工的的项项目需重目需重新新定位定位启启动动。（财务经财务经理关注点：理关注点：项项目分期目分期/组组团结团结利利规规划）划）启动会分级管理（分期召开)关于分期召开项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx22启启动动会分会分级级管理（启管理（启动动会会回回顾顾)关于启关于启动动会回会回顾顾项项目首次开目首次开盘盘后后1个月内个月内，由地区，由地区公公司司PMO组组织项织项目目团队团队对对项项目目定定位位及

18、及一一阶阶段段启启动动会会内内容容做做重重点点回回顾顾，集，集团团运运营营部、研部、研发发部、品牌及部、品牌及营营销销部部、客客户户及及市市场场研研究部究部视视情况情况参参加，加，回回顾结顾结论论需在需在OA上上发发布布并抄送集并抄送集团团运运营营部、研部、研发发部、品牌部、品牌及及营销营销部部、客、客户户及市及市场场研究研究部部。启动会分级管理（启动会回顾)关于启动会回顾项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx23启启动动会分会分级级管理（启管理（启动动会会变变更更)关于启关于启动动会会变变更更项项目启目启动动会成果会成果审审批完成后，批完成后，出出现现以以下下任何任何一一种

19、情种情形形即即视视为为启启动动会会成果成果变变更，更，须进须进行行变变更申更申请请：1主要主要业态发业态发生生颠颠覆性改覆性改变变；2总图总图、户户型型发发生生较较大大变变化；化；3结结算算时间调时间调整跨半年度；整跨半年度；4组团组团毛利率毛利率较较启启动动会版减会版减少少1%。由由集集团团运运营营中中心心组组织织相相关关负负责责人人召召开开专专题题会会议议对对变变更更结结果果进进行行确确认认，参参会会人人员员及及流流程程同同一一阶阶段段启启动动会会二二级级会会议议，变变更更后后的的启启动动会会成成果果于于项项目目全全景景计计划划系系统统提交，提交，审审批流程同第一批流程同第一阶阶段启段启动

20、动会会成果。成果。启动会分级管理（启动会变更)关于启动会变更项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx24启启动动会分会分级级管理（指管理（指标标要要求求)指指标标要求要求定位会、一阶段启动会项目关键运营指标（毛利润率、IRR、首次开盘、首次交房节点、当年签约额等）原原则则上不上不应应低于低于龙龙湖集湖集团团项项目目投投资资任任务务书书指指标标，如如一一阶阶段段未达未达成成龙龙湖湖集集团项团项目投目投资资任任务书务书指指标标，由集，由集团团财务财务部部及投及投资资发发展展部部按照按照相相关制关制度度进进行行处处罚罚。启动会分级管理（指标要求)指标要求项目启动会制度2016版更新宣

21、讲（销售型物业）.pptx25启启动动会管理要求（会管理要求（总总包包定定标标)总总包定包定标标原则上，项目定位会完成之前，总承包工程不不应应确确定入定入围围单单位位；一阶段启动会完成之前，大区总承包工程不不应应定定标标。启动会管理要求（总包定标)总包定标项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx26启启动动会管理要求会管理要求对应5.1.4条规定，项目未按时完成定位会成果审批，给予-处罚。对应5.2.4条规定，项目未按时完成1阶段启动会成果审批，给予-处罚。对应5.3.4条规定，项目未按时完成2阶段启动会成果审批，给予处罚。项目未完成启动会成果审批，而提前开工的，给予处罚。对应

22、6.3、6.4条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予-处罚。启动会管理要求对应5.1.4条规定，项目未按时完成定位会成果项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx27目目录录启启动动会的意会的意义义启启动动会的原会的原则则启启动动会分会分级级管理的具体内容管理的具体内容启启动动会的管理要求会的管理要求模板模板说说明明目录启动会的意义模板说明项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx28定位会、一定位会、一阶阶段启段启动动会会模模板介板介绍绍定位会/一阶段启动会模板使用说明1、本模板仅适用于销销售型售型业态为业态为主主的项目；2、本模板和

23、和各各职职能的能的评审汇报评审汇报内容可能会有差异内容可能会有差异，以本模板为定位会的上会汇报稿，需在上会之前做好核对；3、模板目录不可增加；4、请按照图例及字体填写，项目不涉及内容，在虚线框中写“不涉及”；5、表格，插图空间不够，可自行增加和分页；6、模板的注释，在成稿之后应删除；7、定位会/一阶段启动会上会后，需将会需将会议纪议纪要插入到要插入到ppt中（中（见见末末页页）。然后才能将最终版PPT提交成果至OA系统。定位会、一阶段启动会模板介绍定位会/一阶段启动会模板使用说明项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx29定位会、一定位会、一阶阶段启段启动动会会模模板介板介绍绍

24、说说明：明：（1）2017年一阶段启动会模板修改量大，定位会模板修改量很少，二阶段启动会模板没有修改；2会前评审和上会模板可能有较大差别，在资料编制时需给予关注；3请在集团的共享中下载最新的模板使用；4各职能评审所用模板，由集团各职能分别维护；定位会、一阶段启动会模板介绍说明：项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx30启启动动会分会分级级管理（定位管理（定位会会)会会议议内容内容住宅及销售商业：（1）客户与市场定位（2）产品方案（3）关键运营指标项目定位会以客户与市市场场定位和定位和产产品品方案方案为主，财务关键指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资任务书指标，在一

25、阶段启动会最终确认项目的关键运营指标。运运营营关关键键指指标标1运营节奏2风险列表3开发成本变动4财务指标5项目人员一览客客户户与市与市场场定位定位1土地价值及客户匹配2核心问题3项目宏观客户盘点4市场分析及定位5定位结论回顾6专题分析产产品方案品方案1设计条件分析2规划设计3单体意向4定位总结启动会分级管理（定位会)会议内容运营关键指标客户与市场定位产项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx31启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)会会议议内容内容住宅及销售商业：（1）项目定位会结论回顾及运营关键指标（物业费定价）（2）营销策略及体验区方案、（3）成本管理

26、、（4）产品方案（含景观及精装修）、（5）工程管理启动会分级管理（一阶段启动会)会议内容项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx32启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)定位会回定位会回顾顾及运及运营营关关键键指指标标1.项目定位会结论回顾及运营评审单2.总图及总指标3.业态分布4.项目运营分期及运营节奏5.项目全景计划关键节点分析6.项目风险7.开发成本变动8.启动版供销存指标9.项目成功标尺10.结利指标11.沉淀现房货值12.现金流情况分析13.项目投资分析模型14.物业费定价15.项目人员一览启动会分级管理（一阶段启动会)定位会回顾及运营关键指标项目

27、定项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx33启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)营销营销策略及体策略及体验验区区一、营销策略1.集团营销评审会评审单及问题回复2.营销节点时间轴3.项目推货货值一览4.营销费用预算二、体验区1.体验区规划篇2.景观方案3.售楼处方案4.样板房方案5.体验区进度计划表启动会分级管理（一阶段启动会)营销策略及体验区二、体验区项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx343.1 总图总图篇篇1.产品策略户型及楼型统计2.规划策略风险管控3.规划总述鸟瞰图4.规划总述总平面图4.1.3场地竖向设计剖面3.2 地地库库

28、篇篇1.车库设计总述2.车库剖面3.3 住宅住宅单单体篇体篇1.单体设计总述2.配置标准分项3.配置标准与集采对比4.产品建造标准3.3.2全业态装户图1.单体（别墅类）平面2.单体（别墅类）模块组团平面3.单体（别墅类）立面3.3.4.1单体（洋房、高层类）平面3.3.4.2单体（洋房，高层类）立面3.4 销销售商售商业业篇篇1.商业策划及定位总述2.商业策划及定位体量分布启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)产产品方案品方案3.4.3立面效果及选材3.5 结结构构设计设计篇篇3.5.1结构方案评审回顾6.景景观观篇篇1.景观主题聚焦及成本分配2.景观空间梳理及亮点说明3

29、.大区与体验区分析比较4.风险管控7.精装篇精装篇1.住宅公区部分精装修1.精装范围2.标准选取3.设计主题及风格4.平面与设计亮点挖掘2.住宅户内部分精装修（毛坯项目不涉及1.定位会决议回顾2.精装客研分析确定精装分级配置标准3.精装范围4.项目竞品分析5.竞争策略分析6.设计风格及主题7.室内平面及亮点挖掘8.产品配置与集采选用9.精装风险控制3.1 总图篇单体设计总述3.3.4.2单体（洋房，高层类项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx35启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)成本管理成本管理1.成本评审单及意见回复2.项目成本跨职能管控事项3.与定

30、位会相比规划指标变动4.开发成本变动5.管理口径分业态单方成本6.财务口径分业态单方成本7.标准配置对比(住宅)8.不使用集团集采的工程9.项目总包招标方案10.项目成本管控风险及措施启动会分级管理（一阶段启动会)成本管理项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx36启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)工程管理工程管理:仅说仅说明明工程工程评审评审会会评审单评审单及及问题问题回复回复启动会分级管理（一阶段启动会)工程管理:项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx37启启动动会分会分级级管理（一管理（一阶阶段段启启动动会会)一一阶阶段启段启动动

31、会，模板精会，模板精简简：启启动动会会上主要上主要讲讲跨跨职职能决策点；能决策点；单职单职能的能的专业细节专业细节，仅仅在会上做关在会上做关键键信息通信息通报报。一一阶阶段段启启动动会会2016模板模板页页数数2017模板模板页页数数精精简简量量一、运营关键指标463412二、营销及体验区462026三、产品方案634815四、成本管理17125五、工程管理75471合合计计247118129模板精模板精简简后，启后，启动动会前各会前各职职能的能的专业评审专业评审重要性、完整性更加凸重要性、完整性更加凸显显。启动会分级管理（一阶段启动会)一阶段启动会，模板精简：一阶段项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx38感感谢谢聆听聆听感谢聆听项目启动会制度2016版更新宣讲（销售型物业）.pptx39