《物业经营管理》第02章课件

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1、2024/4/281物业经营物业经营2014物业管理师考试教材物业管理师考试教材2024/4/282一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述一、物业经营管理概述二、二、二、二、投资分析投资分析投资分析投资分析技术与房地产评估技术与房地产评估技术与房地产评估技术与房地产评估三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析三、市场调查与市场分析四、物业租赁四、物业租赁四、物业租赁四、物业租赁管理管理管理管理五、五、五、五、写字楼物业经营写字楼物业经营写字楼物业经营写字楼物业经营管理管理管理管理六六六六、零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理零售商业物业经营管

2、理零售商业物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理七、居住类物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理八、其他业态物业经营管理九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价九、财务管理与绩效评价十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展十、物业经营管理的未来发展ContentsContents2024/4/283第二章 投资分析技术与房地产评估第一节第一节第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念第二节第二节第二节第

3、二节 物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标物业项目投资分析中的财务指标第三节第三节第三节第三节 物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素第四节第四节第四节第四节 房地产估价基本方法房地产估价基本方法房地产估价基本方法房地产估价基本方法2024/4/284测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资测试应考人员对房地产投资分析、房地产分析、房地产分析、房地产分析、房地产评估基本方评估基本方评估基本方评估基本方法的掌握程度。法的掌握程度。法的掌握程度。

4、法的掌握程度。（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的（一）考试目的（二）（二）（二）（二）考试内容考试内容考试内容考试内容1 1 1 1、现金流量现金流量、现金流量现金流量、现金流量现金流量、现金流量现金流量图、资金图、资金图、资金图、资金的时间的时间的时间的时间价值、利息、利价值、利息、利价值、利息、利价值、利息、利率、单利、复利率、单利、复利率、单利、复利率、单利、复利2 2 2 2、房地产、房地产、房地产、房地产投资财务评价的指标投资财务评价的指标投资财务评价的指标投资财务评价的指标及其计算及其计算及其计算及其计算3 3 3 3、物业、物业、物业、物业价值和价格及其价值和价格及其价值

5、和价格及其价值和价格及其种类种类种类种类4 4 4 4、影响、影响、影响、影响物业价值和价格的物业价值和价格的物业价值和价格的物业价值和价格的因素因素因素因素5 5 5 5、房地产、房地产、房地产、房地产估价的基本方法，市场法成本法收益法估价的基本方法，市场法成本法收益法估价的基本方法，市场法成本法收益法估价的基本方法，市场法成本法收益法2024/4/285一、一、一、一、现金现金现金现金流量与现金流量图流量与现金流量图流量与现金流量图流量与现金流量图第一节第一节第一节第一节 投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念投资分析的基本概念n n现金流量现金流量现金流量现金流量：一定时

6、期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入n n现金流入现金流入现金流入现金流入：包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等包括销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等n n现金流出现金流出现金流出现金流出：包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等包括土地费用、建造费用、

7、还本付息、运营费用、税金等n n净现金流量净现金流量净现金流量净现金流量：现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。现金流出与现金流入之差。2024/4/286现金现金现金现金流量图流量图流量图流量图n n现金流量图现金流量图现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时

8、间坐标图中，的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。0 01 12 23 34 45 5第第第第1 1个计息周期个计息周期个计息周期个计息周期第第第第5 5个计息周期个计息周期个计息周期个计息周期现金流量时间标度现金流量时间标度现金流量时间标度现金流量时间标度“0”0”通常表示当前时点，也可表示资通常表示当前时点，也可表示资通常表示当前时点，也可表示资通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准

9、时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。金运动的时间始点或某一基准时刻。2024/4/2871 12 23 34 45 5现现现现金金金金流流流流量量量量0 0正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量正现金流量和负现金流量n n期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。期末惯例法：习惯将现金流量代数和看成是在计算周期末发生。n n第第第第0 0 0 0周期的由来：把初始投资周期的由来：把初始投资周期的由来：把初始投

10、资周期的由来：把初始投资P P P P作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0 0 0 0期期末发期期末发期期末发期期末发生的。生的。生的。生的。2024/4/288二、二、二、二、资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。不同时间发生的等额资金在价值上的差别。n n资金增值：随着时间的推移，资金的价值会增加；资金增值：随着时间的推移，资金的价值会增加；资金增值：随着时间的推移，资金的价值会增加；资金增值：随着时间的推

11、移，资金的价值会增加；n n资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。2024/4/289资金的时间价值的大小取决于：资金的时间价值的大小取决于：资金的时间价值的大小取决于：资金的时间价值的大小取决于：pp投资利润率：单位投资所能取得的利润；投资利润率：单位投资所能取得的利润；投资利润率：单位投资所能取得的利润；投资利润率：单位投资所能取得的利润；pp通货膨胀率：对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；通货膨胀率：对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；通货膨胀率：对因货币贬值造成的损失所

12、应得到的补偿；通货膨胀率：对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；pp风险因素：对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素：对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素：对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。风险因素：对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。2024/4/2810三三三三、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息、单利计息与复利计息（一）利息（一）利息（一）利息（一）利息n n利息利息利息利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的是指占用资金所付出的代价

13、或放弃资金使用权所得到的补偿。补偿。补偿。补偿。本利和本利和本利和本利和本金本金本金本金利息利息利息利息2024/4/2811（二）利率（二）利率（二）利率（二）利率n n利率利率利率利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。金额（即本金）之比，一般以百分数表示。金额（即本金）之比，一般以百分数表示。金额（即本金）之比，一般以百分数表示。利率利率利率利率一个计息周期的利息一个计息周期的利息一个计息周期的利

14、息一个计息周期的利息利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。2024/4/2812（三）（三）（三）（三）单利利息单利利息单利利息单利利息n n单利利息单利利息单利利息单利利息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。与借贷时间成正比。利息计算公式：利息计算公式：利息计算公式：利息计

15、算公式：n n n n个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：2024/4/2813（四）（四）（四）（四）复利利息复利利息复利利息复利利息n n复利利息复利利息复利利息复利利息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即周期所累计的利息进行计息，即周期所累计的利息进行计息，即周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息利息再生利息利息再生利息”。利息计算公式：利息计算公式：利息

16、计算公式：利息计算公式：n n n n个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：个计息周期后的本利和：2024/4/2814n n名义利率名义利率名义利率名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等是指一年内多次复利时给出的年利率，它等是指一年内多次复利时给出的年利率，它等是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。于每期利率与年内复利次数的乘积。n n实际利率实际利率实际利率实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初是指一年内多次复利时，每年末终值比年初是指一年内多次复利时

17、，每年末终值比年初是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。的增长率。的增长率。的增长率。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率与实际利率的区别。与实际利率的区别。与实际利率的区别。与实际利率的区别。（五）名义（五）名义（五）名义（五）名义利率与实际利率利率与实际利率利率与实际利率利率与实际利率2024/4/2815例题：例题：例题：例题：年利率为年利率为年利率为年利率为12%12%12%12%，存款额为

18、，存款额为，存款额为，存款额为1000100010001000元，期限为一年，以一年元，期限为一年，以一年元，期限为一年，以一年元，期限为一年，以一年12121212次次次次按月利率计息，则一年后的本利和为：按月利率计息，则一年后的本利和为：按月利率计息，则一年后的本利和为：按月利率计息，则一年后的本利和为：12121212就是名义利率，就是名义利率，就是名义利率，就是名义利率，12.68%12.68%12.68%12.68%就是实际利率。就是实际利率。就是实际利率。就是实际利率。2024/4/2816名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际利率的关系式名义利率与实际

19、利率的关系式实际实际实际实际利率利率利率利率名义名义名义名义利率利率利率利率一年中一年中一年中一年中计息次数计息次数计息次数计息次数2024/4/2817pp实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；pp名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大；pp当每年计息周期数当每年计息周期数当

20、每年计息周期数当每年计息周期数m m m m1 1 1 1时，名义利率与实际利率相等；时，名义利率与实际利率相等；时，名义利率与实际利率相等；时，名义利率与实际利率相等；pp当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数m m m m1 1 1 1时，实际利率大于名义利率；时，实际利率大于名义利率；时，实际利率大于名义利率；时，实际利率大于名义利率；pp当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数当每年计息周期数mmmm时，名义利率时，名义利率时，名义利率时，名义利率r r r r与实际利率与实际利率与实际利率与实际利率i i i i的关系为：的关系为：的关系为：的关系为

21、：i i i ie e e er r r r1 1 1 12024/4/2818四四四四、投资回收与投资回报投资回收与投资回报投资回收与投资回报投资回收与投资回报n n投资回收投资回收投资回收投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收，通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收，通常用提取折是指投资者对其所投入资本的回收，通常用提取折旧的方式获得；旧的方式获得；旧的方式获得；旧的方式获得；n n投资回报投资回报投资回报投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的

22、报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。酬，主要体现为利润。酬，主要体现为利润。酬，主要体现为利润。2024/4/2819五五五五、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析、静态分析与动态分析在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式：在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式：在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式：在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式：（一（一（一（一）设备更新经济寿命）设备更新经济寿命）设备更新经济寿命）设备更新经济寿命的静态计算方法的静态计算方法

23、的静态计算方法的静态计算方法设备的年等设备的年等设备的年等设备的年等额总成本额总成本额总成本额总成本年等额资产年等额资产年等额资产年等额资产恢复成本恢复成本恢复成本恢复成本年等额年等额年等额年等额运营成本运营成本运营成本运营成本n nn n n n为设备使用期限；为设备使用期限；为设备使用期限；为设备使用期限；j j j j为设备使用年度；为设备使用年度；为设备使用年度；为设备使用年度；P P P P为设备的购置成本即设备原值；为设备的购置成本即设备原值；为设备的购置成本即设备原值；为设备的购置成本即设备原值；C C C Cj j j j为在为在为在为在n n n n年使用期间的第年使用期间的

24、第年使用期间的第年使用期间的第j j j j年度设备的运营费用；年度设备的运营费用；年度设备的运营费用；年度设备的运营费用；L L L Ln n n n为设备在第为设备在第为设备在第为设备在第n n n n年的净残年的净残年的净残年的净残值。值。值。值。2024/4/2820 设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变设备的年运营费用可能会发生变化，当出现按年等额增加的变化时，其等额的年总成本的计算公式：化时，其等额的年总成本的计算公式：化时，其等额的年总成本的计算公式：化时

25、，其等额的年总成本的计算公式：n nC C C C1 1 1 1为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用为设备第一年的运营费用n nG G G G为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用为每年等额增加的运营费用012n-1nC1设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图设备运用费用按年等额增加的现金流量图PCt C1+(n-1)GLn2024/4/2821 当设备第当设备第当设备第当设备第j j j j年的运营费用为年的运营费用为年的运营费用为年的运营费用为C C C C

26、j j j j，各年折现率均为，各年折现率均为，各年折现率均为，各年折现率均为i i i i时，设备等时，设备等时，设备等时，设备等额年总成本费用为：额年总成本费用为：额年总成本费用为：额年总成本费用为：（二）经济寿命的动态计算方法（二）经济寿命的动态计算方法（二）经济寿命的动态计算方法（二）经济寿命的动态计算方法n n计算计算计算计算ACACACACn n n n达到最小时所对应的年限达到最小时所对应的年限达到最小时所对应的年限达到最小时所对应的年限j j j j，就是在动态计算方法下得到的该设，就是在动态计算方法下得到的该设，就是在动态计算方法下得到的该设，就是在动态计算方法下得到的该设备

27、的经济寿命。备的经济寿命。备的经济寿命。备的经济寿命。2024/4/2822物业管理物业管理物业管理物业管理中的设备更新问题中的设备更新问题中的设备更新问题中的设备更新问题n n部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选费用过高，而市场上有功能类似但

28、运行费用低的替代设备可供选择。择。择。择。n n需要在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择需要在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择需要在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择需要在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。数值较低的方案。数值较低的方案。数值较低的方案。（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新2024/4/2823例：例：例：例：某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命某物业内现有设备为旧式

29、空调机组，剩余使用寿命某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5 5 5 5年，年电年，年电年，年电年，年电费支出费支出费支出费支出40404040万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10101010年，年，年，年，初始购置费用支出初始购置费用支出初始购置费用支出初始购置费用支出120120120120万元，年电费支出万元，年电费支出万元，年电费支出万元，年电费支出20202020万元。万元。万元。万元。采用

30、静态分析方法：采用静态分析方法：采用静态分析方法：采用静态分析方法：旧式空调机组年电费支出旧式空调机组年电费支出旧式空调机组年电费支出旧式空调机组年电费支出40404040万元，新空调机组的等效年总费用万元，新空调机组的等效年总费用万元，新空调机组的等效年总费用万元，新空调机组的等效年总费用支出为支出为支出为支出为120/10+20120/10+20120/10+20120/10+2032323232万元。采用新设备，每年节约费用支出万元。采用新设备，每年节约费用支出万元。采用新设备，每年节约费用支出万元。采用新设备，每年节约费用支出8 8 8 8万元，万元，万元，万元，因此应该选择更新设备方

31、案。因此应该选择更新设备方案。因此应该选择更新设备方案。因此应该选择更新设备方案。2024/4/2824n n更新设备，会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提更新设备，会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提更新设备，会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提更新设备，会由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益（通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等升物业租金收益（通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等升物业租金收益（通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等升物业租金收益（通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式）。方式）。方式）。方式）。（二）能提

32、升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新2024/4/2825例：例：例：例：某出租写字楼电梯明显老化，电梯的运行费用为某出租写字楼电梯明显老化，电梯的运行费用为某出租写字楼电梯明显老化，电梯的运行费用为某出租写字楼电梯明显老化，电梯的运行费用为20202020万元万元万元万元/年，年，年，年，可能导致的潜在租金损失为可能导致的潜在租金损失为可能导致的潜在租金损失为可能导致的潜在租金损失为30303030万元万元万元万元/年。新电梯的更新购置成本为年。新电梯的更新购置成本为年。新电梯的更新购置

33、成本为年。新电梯的更新购置成本为300300300300万元，经济使用寿命为万元，经济使用寿命为万元，经济使用寿命为万元，经济使用寿命为15151515年，年运行费用为年，年运行费用为年，年运行费用为年，年运行费用为15151515万元，电梯更新万元，电梯更新万元，电梯更新万元，电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加后不仅可以扭转可能的租金损失，而且还能比当前增加10101010万元万元万元万元/年年年年的租金收入。的租金收入。的租金收入。的租金收入。采用静态分析方法：采用静态分析

34、方法：采用静态分析方法：采用静态分析方法：不更新条件下的等额年费用为不更新条件下的等额年费用为不更新条件下的等额年费用为不更新条件下的等额年费用为20+30=5020+30=5020+30=5020+30=50万元；万元；万元；万元；更新方案下的年费用为更新方案下的年费用为更新方案下的年费用为更新方案下的年费用为300/15+15-10=25300/15+15-10=25300/15+15-10=25300/15+15-10=25万元。因此，应选择万元。因此，应选择万元。因此，应选择万元。因此，应选择新设备方案。新设备方案。新设备方案。新设备方案。2024/4/2826动态分析动态分析动态分析

35、动态分析（一）常用符号（一）常用符号（一）常用符号（一）常用符号P P P P现值；现值；现值；现值；F F F F终值；终值；终值；终值；A A A A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G G G G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；每一时间间隔收入或支出的等差变化值；每一时间间隔收入或支出的等差变化值；每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S S S S每一时间间隔收入或支出的等比变化值；每一时间间隔收入或支出的等比变化值；每

36、一时间间隔收入或支出的等比变化值；每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n n n n计息周期数；计息周期数；计息周期数；计息周期数；i i i i每个计息周期的利率。每个计息周期的利率。每个计息周期的利率。每个计息周期的利率。2024/4/2827（二）公式与系数（二）公式与系数（二）公式与系数（二）公式与系数1 1 1 1、一次支付的现值系数和终值系数、一次支付的现值系数和终值系数、一次支付的现值系数和终值系数、一次支付的现值系数和终值系数012n-1nPF一次支付现金流量图一次支付现金流量图一次支付现金流量图一次支付现金流量图一次支付一次支付一次支付一次支付终值系数终值系数终值系数终值系数

37、一次支付一次支付一次支付一次支付现值系数现值系数现值系数现值系数2024/4/28282 2 2 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付等额序列支付等额序列支付等额序列支付资金回收系数资金回收系数资金回收系数资金回收系数在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A A A A。等额序列支等额序列支

38、等额序列支等额序列支付现值系数付现值系数付现值系数付现值系数PA等额序列支付现金流量图（等额序列支付现金流量图（等额序列支付现金流量图（等额序列支付现金流量图（1 1 1 1）012n-1n2024/4/2829盈利能力指标盈利能力指标盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标清偿能力指标清偿能力指标静态指标静态指标静态指标静态指标动态指标动态指标动态指标动态指标投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率FIRRFIRRFIRRFIRR借款偿还期借款偿还期借款偿还期借款偿还期现金回报率现金回报率现金回报率现金回报率财务净现值财务净现值

39、财务净现值财务净现值FNPVFNPVFNPVFNPV偿债备付率偿债备付率偿债备付率偿债备付率静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期P P P Pb b b b资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率物业项目物业项目物业项目物业项目财务评价指标体系财务评价指标体系财务评价指标体系财务评价指标体系第二节第二节第二节第二节 物业项目投资物业项目投资物业项目投资物业项目投资分析分析分析分析的财务指标的财务指标的财务指标的财务指标2024/4/2830一、盈利能力一、盈利能力一、盈利能力一、盈利能力指标指标指标指标n n盈利能力指

40、标：盈利能力指标：盈利能力指标：盈利能力指标：考察项目盈利能力水平的指标。考察项目盈利能力水平的指标。考察项目盈利能力水平的指标。考察项目盈利能力水平的指标。静态指标：不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流静态指标：不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流静态指标：不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流静态指标：不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标；量计算出来的经济评价指标；量计算出来的经济评价指标；量计算出来的经济评价指标；动态指标：考虑资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效动态指标：考虑资金时间价值因素的影响，

41、要对发生在不同时间的效动态指标：考虑资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效动态指标：考虑资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。价指标。价指标。价指标。2024/4/2831n n静态投资回收期（静态投资回收期（静态投资回收期（静态投资回收期（P P P Pb b b b）：）：）：）：是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益是指当不考虑

42、现金流折现时，项目以净收益是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。抵偿全部投资所需的时间。抵偿全部投资所需的时间。抵偿全部投资所需的时间。n n现金回报率现金回报率现金回报率现金回报率：是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，反映了初始现金投资或首付款与年现资者初始投入的权益资本的比率，反映了初始现金投资或首付款与年现资者初始投入的权益资本的比率，

43、反映了初始现金投资或首付款与年现资者初始投入的权益资本的比率，反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。金收入之间的关系。金收入之间的关系。金收入之间的关系。（一）（一）（一）（一）静态指标静态指标静态指标静态指标n n投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率：是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。者初始投入的权益资本的比率。者初始投入的权益资本的比率。者初始投入的权益资本的比率。2024/4/28

44、32n n财务净现值（财务净现值（财务净现值（财务净现值（NPVNPVNPVNPV）：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率率率率i i i ic c c c，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。和。和。和。n n财务内部收益率（财务内部收益率（财务内部收益率（

45、财务内部收益率（IRRIRRIRRIRR）：是指项目在整个计算期内，各年净现值流量是指项目在整个计算期内，各年净现值流量是指项目在整个计算期内，各年净现值流量是指项目在整个计算期内，各年净现值流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。（二）（二）（二）（二）动态指标动态指标动态指标动态指标n n动态投资回收期（动态投资回收期（动态投资回收期（动态投资回收期（P P P Pb b b b）：是指当考虑现金流折现时，项目以

46、净收益抵是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。2024/4/2833（一）（一）（一）（一）借款偿还期借款偿还期借款偿还期借款偿还期I I I Id d d d为项目借款还本付息数额为项目借款还本付息数额为项目借款还本付息数额为项目借款还本付息数额P P P Pd d d d为借款偿

47、还期为借款偿还期为借款偿还期为借款偿还期R R R Rt t t t为第为第为第为第t t t t期可用于还款的资金期可用于还款的资金期可用于还款的资金期可用于还款的资金二、二、二、二、清偿能力清偿能力清偿能力清偿能力指标指标指标指标2024/4/2834（二）（二）（二）（二）偿债备付率偿债备付率偿债备付率偿债备付率（还款保障倍数不小于（还款保障倍数不小于1.21.2）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期还本付息金额的比率。还本付

48、息金额的比率。还本付息金额的比率。还本付息金额的比率。包括：可用于还款的折旧和摊销，在包括：可用于还款的折旧和摊销，在包括：可用于还款的折旧和摊销，在包括：可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款成本中列支的利息费用，可用于还款成本中列支的利息费用，可用于还款成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。的利润等。的利润等。的利润等。包括：当期应还贷款本金及计入成本包括：当期应还贷款本金及计入成本包括：当期应还贷款本金及计入成本包括：当期应还贷款本金及计入成本的利息。的利息。的利息。的利息。2024/4/2835（三）（三）（三）（三）资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率 是

49、反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资金的比例。属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资金的比例。属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资金的比例。属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资金的比例。l l资产负债率高：企业的资本金不足，对负债依赖性强，在经济萎缩或信资产负债率高：企业的资本金不足，对负债依赖性强，在经济萎缩或信资产负债率高：企业的资本

50、金不足，对负债依赖性强，在经济萎缩或信资产负债率高：企业的资本金不足，对负债依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力差；贷政策有所改变时，应变能力差；贷政策有所改变时，应变能力差；贷政策有所改变时，应变能力差；l l资产负债率低：企业的资本金充裕，企业应变能力强。资产负债率低：企业的资本金充裕，企业应变能力强。资产负债率低：企业的资本金充裕，企业应变能力强。资产负债率低：企业的资本金充裕，企业应变能力强。2024/4/2836第三节第三节第三节第三节 物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素物业的价值、价格及其影响因素受区位影响受区位影响大

51、大实质是权益实质是权益价格价格既是交换代既是交换代价，又是使价，又是使用代价用代价价格形成时价格形成时间长间长易受交易者易受交易者个别因素的个别因素的影响影响一一一一、物业价格的特征、物业价格的特征、物业价格的特征、物业价格的特征2024/4/2837l l投资价值：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度投资价值：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度投资价值：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度投资价值：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值，是主观的、个人因素基础上的价值。所衡量的价值，是主观的、个人因素基础上的价值。所衡量的价值，是主观的、个

52、人因素基础上的价值。所衡量的价值，是主观的、个人因素基础上的价值。l l市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、市场价值：是指该物业对于一个典型的投资者的价值，是客观的、非个人的价值。非个人的价值。非个人的价值。非个人的价值。二、物业价值和价格的常见种类二、物业价值和价格的常见种类二、物业价值和价格的常见种类二、物业价值和价格的常见种类（一）投资（一）投资（一）投资（一）投资价值和市场价值价值和市场价值价值和市场价值价值和市场价值2024/4/2838l l成交

53、价格：成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交成交价格：成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交成交价格：成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交成交价格：成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易易易易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。的货币额、商品或其他有价物。的货币额、商品或其他有价物。的货币额、商品或其他有价物。l l市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是

54、该市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该市场价格：是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。类物业大量成交价格的抽象结果。类物业大量成交价格的抽象结果。类物业大量成交价格的抽象结果。l l理论价格：是经济学假设的理论价格：是经济学假设的理论价格：是经济学假设的理论价格：是经济学假设的“经济人经济人经济人经济人”的行为和预期是理性的，的行为和预期是理性的，的行为和预期是理性的，的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下的价格。或真实需求与真实供给相等的条件下的价格。或真实需求与

55、真实供给相等的条件下的价格。或真实需求与真实供给相等的条件下的价格。（二）（二）（二）（二）成交价格、市场价格和理论成交价格、市场价格和理论成交价格、市场价格和理论成交价格、市场价格和理论价格价格价格价格2024/4/2839l l现房价格：是指以现状物业为交易标的的价格。现房价格：是指以现状物业为交易标的的价格。现房价格：是指以现状物业为交易标的的价格。现房价格：是指以现状物业为交易标的的价格。l l期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）期房价格：是指以目前尚未建

56、成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。为交易标的的价格。为交易标的的价格。为交易标的的价格。期房价格现房价格期房价格现房价格期房价格现房价格期房价格现房价格预计从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值现房出租的净收益的折现值现房出租的净收益的折现值现房出租的净收益的折现值风险补偿风险补偿风险补偿风险补偿（三）（三）（三）（三）现房价格和期房现房价格和期房现房价格和期房现房价格和期房价格价格价格价格2024/4/2840交易达成日交易达成日交易达成日交易达成日交货日交货日交货日交货日付款日和付款方式付款日和付款方式付款

57、日和付款方式付款日和付款方式备备备备 注注注注现货现货现货现货交易交易交易交易现在现在现在现在现在现在现在现在现在一次付清现在一次付清现在一次付清现在一次付清此为典型的现货交易此为典型的现货交易此为典型的现货交易此为典型的现货交易现在起分期付清现在起分期付清现在起分期付清现在起分期付清未来一次付清未来一次付清未来一次付清未来一次付清此成为赊销或赊购此成为赊销或赊购此成为赊销或赊购此成为赊销或赊购期货期货期货期货交易交易交易交易现在现在现在现在未来未来未来未来现在一次付清现在一次付清现在一次付清现在一次付清此成为预购或预售此成为预购或预售此成为预购或预售此成为预购或预售现在起分期付清现在起分期付

58、清现在起分期付清现在起分期付清未来一次付清未来一次付清未来一次付清未来一次付清此为典型的期货交易此为典型的期货交易此为典型的期货交易此为典型的期货交易现货交易和期货交易的各种情形：现货交易和期货交易的各种情形：现货交易和期货交易的各种情形：现货交易和期货交易的各种情形：2024/4/2841l l评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果；评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果；评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果；评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果；l l保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低

59、价格；保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；l l起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；的的价格；的的价格；的的价格；l l应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买

60、人自己报出的购买应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买应价：竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。价格。价格。价格。l l成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人成交价：经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。的最高应价。的最高应价。的最高应价。（四）（四）（四）（四）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评

61、估价、保留价、起拍价、应价和成交价2024/4/2842l l人口人口人口人口因素因素因素因素l l居民收入因素居民收入因素居民收入因素居民收入因素l l物价因素物价因素物价因素物价因素l l利率因素利率因素利率因素利率因素l l汇率因素汇率因素汇率因素汇率因素l l物业税收因素物业税收因素物业税收因素物业税收因素l l城市规划因素城市规划因素城市规划因素城市规划因素l l交通管制因素交通管制因素交通管制因素交通管制因素l l心理因素心理因素心理因素心理因素物业价格的影响因素概述物业价格的影响因素概述物业价格的影响因素概述物业价格的影响因素概述2024/4/2843一、市场法一、市场法一、市场

62、法一、市场法n n又称市场比较法，是将估价对象与在又称市场比较法，是将估价对象与在又称市场比较法，是将估价对象与在又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点估价时点估价时点估价时点的近期发生过交易的近期发生过交易的近期发生过交易的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。以求取

63、估价对象客观合理价格或价值的方法。（一）市场法概述（一）市场法概述（一）市场法概述（一）市场法概述经济学中的替代原理经济学中的替代原理经济学中的替代原理经济学中的替代原理第四节第四节第四节第四节 房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价的基本方法的基本方法的基本方法的基本方法2024/4/2844 市场法市场法市场法市场法适用的对象适用的对象适用的对象适用的对象是具有交易性的物业，而那些很少发生交易是具有交易性的物业，而那些很少发生交易是具有交易性的物业，而那些很少发生交易是具有交易性的物业，而那些很少发生交易的物业，则难以采用市场法估价。的物业，则难以采用市场法估价。的物业，则难以采用市场法

64、估价。的物业，则难以采用市场法估价。市场法适用的市场法适用的市场法适用的市场法适用的条件条件条件条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，是在同一供求范围内并在估价时点的近期，是在同一供求范围内并在估价时点的近期，是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法。似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法。似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法。

65、似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法。估价对象估价对象估价对象估价对象是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。估价时点估价时点估价时点估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。类似物业类似物业类似物业类似物业是指与估价对象相同或相当的物业。是指与估价对象相同或相当的物业。是指与估价对象相同或相当的物业。是指

66、与估价对象相同或相当的物业。2024/4/2845搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格市场法的一般步骤：市场法的一般步骤：市场法的一般步骤：市场法的一般步骤：2024/4/2846pp交易实例物业的状况：如名称、坐落、面积、用途等；交易实例物业的状况：如名称、坐落、面积、用途等；交易实例物业的状况：如名称、坐落、面积、用途等；交易实例物业的状况：如名称、坐落、面积、用途等；pp交易双方：如买卖方的名称、关系；交易双方：如买卖方的名称、关系；交易双方：如买卖方的名称、关系；交易双方：如买卖方的名称、关系；pp成交日期成交日期成交日期成交日期pp成交价格：计价方式和价款；成交价格：计价方式和价款；成交价格：计价方式和价款；成交价格：计价方式和价款；pp付款方式：一次性付款、分期付款、贷款方式付款；付款方式：一次性付款、分期付款、贷款方式付款；付款方式：一次性付款、分期付款、贷款方式