红河州拓展分析ppt课件

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1、红河州轻资产拓展分析拓展部红河州轻资产拓展部目录目录一二三城市商业特征红河州商业特征个旧开远蒙自城市群商业市场分析目录一二三城市商业特征红河州商业特征个旧开远蒙自城市群商业市一城市商业特征一城市商业特征在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州1、云南在全国的发展角色p加快推进云南桥头堡建设，发挥“一带一路”建设重要门户作用地处古代南方丝绸之路要道的云南，拥有面向“三亚”（东南亚、南亚、西亚）和肩挑“两洋”（太平洋、印度洋）的独特区位优势，是“一带一路”建设中的重要省份。习近平主席在出访中亚、东南亚国家时,提出建立“21世纪海上丝绸之路”重大战略构想.云南正在积极推进东盟自由贸易区、大湄公河次区域

2、合作、昆（明）河（内）海（防）经济走廊及泛珠三角等多层次的区域合作，完善内联外引的综合交通体系，深化对外对内交流合作、打造开放开发载体，扎实推进桥头堡建设，为发挥“一带一路”的门户作用奠定了坚实的基础。在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州1、云南在全国的发展角在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州2、昆明在云南的发展角色加快建设以昆明为中心，包括曲靖、玉溪和楚雄的滇中城市经济圈，使之成为重要的区域性国际交通枢纽。不断增强滇中城市经济圈的综合竞争力和辐射带动能力，使之成为我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域。大力推进滇中城市经济圈一体化建设，加快滇南、滇西城市群发展，合理引导滇东南、滇西南、滇

3、西北、滇东北城市布局。滇南城市群。以个旧、蒙自、开远为核心，以建水、河口等为重要节点，打造滇南沿边开放城市群。p以昆明为核心，大力推进滇中城市经济圈一体化发展，建设我国面向西南开放重要桥头堡的核心区域。昆明市在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州2、昆明在云南的发展角在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州3、红河州在昆明的发展角色p融入“一带一路”，全力推进综合保税区建设,定位为面向西南开放的重要桥头堡前沿阵地分依托中国东盟自由贸易区、大湄公河次区域合作、昆（明）河（内）海（防）经济走廊及泛珠三角等多层次的区域合作，加快发展与东盟各国的资源性互补产业，发展边贸口岸经济，设立红河综合保税区、中越

4、跨境经济合作区、综合性现代物流中心，成为西部与沿边地区跨境合作创新发展的示范基地。2013年12月17日，红河综合保税区正式获得国务院批准，成为了云南第一家综合保税区。据悉，蒙自市已经正式启动综合保税区项目用地征收工作，涉及用地约3385.8亩。在全国看云南在云南看昆明在昆明看红河州3、红河州在昆明的发展二红河州商业特征二红河州商业特征1、红河州概况（1）红河州地理优势红河哈尼族彝族自治州位于中国云南省东南部，北连昆明，东接文山，西邻玉溪，南与越南社会主义共和国接壤，北回归线横贯东西。昆明市p红河州位于昆明和越南的交汇地带，是中国连接东南亚的枢纽地带，走向东盟的陆路通道和桥头堡越南1、红河州概

5、况（1）红河州地理优势红河哈尼族彝族自治州位于中（2）商业发展历史背景红河州对外开放的历史，可一直回溯到汉朝，当时就在今天的河口设立了“进桑关”。唐宋时期又开辟经建水沿红河至越南的“步头路”。可以说，红河自古就是我国西南地区通向东南亚的门户之一。在近代，红河也是云南开放较早的区域。云南的第一个海关、第一个通商口岸、第一家外资银行都诞生在红河。1889年蒙自海关成立，直到1930年随着法国领事馆和东方汇里银行迁往昆明，此间的41年，蒙自海关进出口货值占云南省进出口总值的80%以上，可谓成绩辉煌。到了现代，1991年，随着中越关系的改善，国务院批准设立河口边境经济合作区，云南省政府设立了蒙自经济开

6、发区，由此，红河从对外开放的末端变为前沿，全州经济也随之进入快速发展时期。p红河自古就是我国西南地区通向东南亚的门户之一滇越铁路：昆明至越南海防，仅800余公里。昆明河口越南海防，这是一条云南走向亚太最为便捷的出海通道。云南第一海关、云南第一通商口岸：清光绪十一、十二年中法双方又分别签订越南边界通商章程、商务专条，根据这两个章程，蒙自被划为商埠。（2）商业发展历史背景红河州对外开放的历史，可一直回溯到汉朝（3）行政区域划分红河州下辖4市9县，蒙自、个旧、开远、弥勒4个市和建水县、石屏县、弥勒县、泸西县、元阳县、红河县、绿春县、屏边苗族自治县、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县9个县，是一个

7、多民族聚居的边疆少数民族自治州，有10个世居民族。24%18%2%2%2%12%40%2012年红河州少数民族占比图彝族 哈尼 苗族 傣族 壮族 其他少数民族 汉族p红河州是个以彝族和哈尼族为主的少数民族聚集区（3）行政区域划分红河州下辖4市9县，蒙自、个旧、开远、弥勒（4）红河州交通p红河州积极推进以昆河经济走廊建设为核心的三纵三横公路网络建设，公路建设要向“四化”迈进陆公路：p昆河公路高速：p326国道纵贯全境，323国道从境内中部穿过。p有通建高速、鸡石高速、平锁高速等高速公路和石蒙高等级公路和个屯高等级公路。p石蒙高速、蒙新高速、新河高速。铁路：p铁路有昆河铁路、鸡个线、蒙宝线、草官线

8、等窄轨铁路，将来还要修通玉蒙铁路、蒙河铁路、师开铁路、云桂铁路等准轨铁路。空红河机场：p2013年2月23日在蒙自市草坝镇大郭西村举行红河蒙自机场建设进场仪式，有望2015年建成通航。水p昆明经河口可直达越南重要港口海防。p境内有河口口岸、金水河口岸两个国家级口岸和七个口岸通道。在中国东盟自由贸易区和昆明河内海防经济走廊建设的大背景下，我州具有建设面向东南亚出口产品生产基地、口岸和转口贸易基地以及区域性综合保税区的地缘优势，具有加速发展外向型经济的良好条件；我州通往东南亚的国际大通道正在加快形成。（4）红河州交通红河州积极推进以昆河经济走廊建设为核心的三纵2、红河州宏观经济环境（1）人口分析红

9、河州人口从2011年开始每年以0.6%以上的增长率增长，2012年更达到了2.82%的增长率，人口增长稳定，2012年、2013年在云南地级市人口排名连任第四名。但是按照每年0.6%的增长率，目前红河州人口要达到曲靖市2013年的人口597.4万人，粗略估算也需要48年时间。p红河州近4年人口增长稳定，但是2014年迁入人口3.22万人，迁出人口3.56万人，仍保持迁出大于迁入的格局。（数据来源：州统计局）（数据来源：红河州公报）2、红河州宏观经济环境（1）人口分析红河州人口从2011年开（2）总体经济运行情况分析3713 1649 1185 1127832702670616501465465

10、3062622501471002014年GDP昆明曲靖玉溪红河大理楚雄昭通文山保山临沧普洱西双版纳丽江德宏迪庆怒江050010001500200025003000350040002014年红河州周边区域GDP排名表红河州生产总值每年以11%以上的增长率增长，生产总值增长稳定，2012年、2013年在云南地级市生产总值排名连任第四名。但是按照每年11%的增长率值，目前红河州要达到曲靖市2014年的GDP1649万元，粗略估算需4年时间。p红河州近6年生产总值增长稳定，经济运行稳健（数据来源：州统计局）（数据来源：红河州公报）（2）总体经济运行情况分析红河州生产总值每年以11%以上的增（3）个人经

11、济收入分析红河州人均生产总值从2010年、2011年之后增长放缓，2014年人均GDP在云南各地级州排名第七名，个人经济收入略逊。p红河州2011年以后人均生产总值缓慢增长（数据来源：州统计局）（数据来源：红河州公报）（3）个人经济收入分析红河州人均生产总值从2010年、201（4）产业结构（单位：亿元）p红河州一直以第二产业为支柱产业，第三产业在稳定增长，主要消费群体为本地就职人员（数据来源：红河州公报）（4）产业结构（单位：亿元）红河州一直以第二产业为支柱产业，（4）消费力度分析2009年2010年2011年2012年2013年2014年05010015020025030000.050.1

12、0.150.20.25127.5153.47184.21217.3124828021%21%20%18%14%13%红河州社会零售总额增长趋势表社会零售总额（单位:亿元）增长率p随着2011年红河州城镇居民人均可支配收入增长放缓，社会零售总额从2011年后增长放缓，整个红河区消费习惯从2011年以后开始趋于理智。（数据来源：红河州公报）（4）消费力度分析随着2011年红河州城镇居民人均可支配收入(4)发展方向分析及研判城市化两大要素：人口、GDP红河洲发展方向研判：即使依托红河州各项优势指标，2020年个开蒙城市群也不可能成为云南第二大区域性中心城市”，国际化大都市打造需要时间。机遇：1、地理

13、优势：红河州位于昆明和越南的交汇地带，是中国连接东南亚的枢纽地带，走向东盟的陆路通道和桥头堡。2、历史商贸沿袭：红河自古就是我国西南地区通向东南亚的门户之一。3、水陆空的交通网络：呈现出开放发展的姿态。4、工业作为支柱产业5、保税区、经济合作区、物流中心：发展边贸口岸经济，设立红河综合保税区、中越跨境经济合作区、综合性现代物流中心，成为西部与沿边地区跨境合作创新发展的示范基地。威胁：1、政府概念提出时间相距较长：2003年7月，云南省政府提出，将用20年的时间，在昆（明）河（内）同际经济走廊的廿氧上建成一座人口上百万，面对东南亚的现代化开放城市以个旧、开远、蒙自三市为主的“滇南中心城市群”。2

14、010年红河州政府提出“2020年个开蒙城市群将成云南第二大区域性中心城市”。2、人口基数不足：但是按照每年0.6%的增长率，目前红河州人口要达到曲靖市2013年的人口597.4万人，粗略估算也需要48年时间。3、经济支撑力度不够：但是按照每年11%的增长率值，目前红河州要达到曲靖市2014年的GDP1649万元，粗略估算需4年时间。(4)发展方向分析及研判城市化两大要素：人口、GDP红河三个旧开远蒙自城市群商业市场分析三个旧开远蒙自城市群商业市场分析1、滇南城市群规划p个旧、开远、蒙自作为“滇南城市群”的基调：做大蒙自，做强两市；统一规划，各展优势；三位一体，打造红城.2006年12月28日

15、，按城市I级主干道标准设计建设的鸡蒙一级公路（红河大道）建成通车.2007年2月13日，个旧大屯一级公路通过锡都隧道接上了红河大道后，立即将个旧蒙自间50多公里的路程一下子缩短到了20多公里，使个旧蒙自间的半小时经济生活圈基本建成。2010年，个旧开工建设至鸡街的一级公路，而正在建设中的锁（龙寺）蒙（自）高速公路，通车后又将推进开远个旧、蒙自开远半小时经济生活圈的形成。滇南城市群功能定位：蒙自：凸显“过桥米线之乡”的品牌效应p蒙自被列为全省三大物流中心之一p云南第一家综合保税区，落户蒙自个旧：打造山水园林型工业化城市半小时经济生活圈半小时经济生活圈1、滇南城市群规划个旧、开远、蒙自作为“滇南城

16、市群”的基调：蒙自市是红河哈尼族彝族自治州首府，位于云南省东南部，是滇南中心城市核心区。蒙自市国土面积2228平方公里，其中坝区面积544.2平方公里，占总面积的24.4%，主城区面积30.8平方公里。2014年，蒙自市总人口为46.78万人，蒙自市辖7镇、2乡、2民族乡，2014年蒙自市GDP为129.87亿元。1）蒙自概况p2003年，红河州府迁蒙自市，辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区公路：p昆河、草官公路过境p昆明蒙自、个旧蒙自、开远蒙自、建水蒙自、蒙自河口等路线。高速：p石蒙高速、昆河线、玉溪溪至蒙自铁路：p宝（秀）铁路红河机场：p2013年2月23日在蒙自市草坝镇大郭西村

17、举行红河蒙自机场建设进场仪式，有望2015年建成通航。（1）蒙自商业市场蒙自市是红河哈尼族彝族自治州首府，位于云南省东南部，是滇南中文萃片区康体娱乐中心老城片区休闲中心红竺园片区教育中心双河片区新行政中心2）蒙自行政片区发展分析蒙自市按照规划分为四个片区：以天马路与银河路为分界线分为：文萃片区、老城片区、双河片区、红竺园片区，其中目前主力开发红竺园片。区老城区文萃片区双河片区红竺园片区市区发展顺序功能承载：整个老城区是一个集合休闲、度假、购物为一体本地商业发源地。地标：南湖公园功能承载：打造成为体育、娱乐、休闲、餐饮为一体的居住区，无主要商业圈地标：红河州体育馆地标：红河州政府功能承载：随着红

18、河州政府的建成，该片区逐渐形成政务加商务一体服务化片区。功能承载：片区是未来规划重要发展片区，文化广场的建成，整个红竺园片区将形成一个教育康体中心。红河剧院青少年宫艺术馆新闻中心p在滇南城市群的规划之中，蒙自的发展方向是“向西扩展，向南扩张”文萃片区老城片区红竺园片区双河片区2）蒙自行政片区发展分析蒙3）蒙自商业布局图俊豪商都蒙城明洲同德广场新天地中央大街浙商城新世纪老城区商圈：老城区是最早的商圈,以蒙城明洲为中心,主要经营:服装、鞋子、化妆品、饰品、生活用品、餐饮等。中央大街商圈：商铺基本售罄，价格临天马路一段颇贵，达到蒙自商业最高价50000元/，苏宁电器，KFC，新知书店等品牌的加入提升

19、了整个商圈的价值步行街商圈：主要由同德步行街和新天地步行街组成,主要以餐饮、体闲、娱乐为主。晚上人气较高。3）蒙自商业布局图俊豪商都蒙城明洲同德广场新天地中央大街浙商4）蒙自商业项目现状该区域位于蒙自中心区位，在主干道天马路，人流量大，经营业态高端，是目前蒙自高端的商业圈。该商圈商铺带返租，每年返6%，返三年。该商圈引进了苏宁电器、KFC、新知图书城、动漫城、超市，使得商业价值大大提升。中央大街：4）蒙自商业项目现状该区域位于蒙自中心区位，在主干 道天马路浙江商贸城：浙江商贸城位于中央大街后则，其经营业态混杂，属于综合市场。其分为A、B、C、D四区，除有搬迁来的布艺市场外，还有电动车市场，另二

20、楼经营有一个电脑城。说明，蒙自专业市场需求不足以支撑一个商业体量。浙江商贸城：浙江商贸城位于中央大街后则，其经营业态混杂，属于俊豪商都位于老城区中心位置，很大一批客群养成了到这里习惯性消费。俊豪商都主要是档次不高的时装类居多，年轻消费群体占据主力，商都外围是一些中等的品牌服装。俊豪商都：俊豪商都位于老城区中心位置，很大一批客群养成了到这里习惯性消该商业位于兴业路，邻近同德步行街，是早期就形成的娱乐聚集地，夜晚人气比较高。该商业的餐饮档次较高。新天地步行街：该商业位于兴业路，邻近同德步行街，是早期就形成的娱乐聚集地，项目商业定位以中高档为主，满足消费者吃喝玩乐一条龙的全方位需求。目前已入驻的主要

21、商家有：上海大光明院线、天顺超市、靓点KTV旗舰店、英伦皇家赛丹服饰、大水车餐饮公司下属南湖首座休闲吧、富滇银行、江氏桥香园等。同德广场：项目商业定位以中高档为主，满足消费者吃喝玩乐一条龙的全方位需新世纪步行街位于南湖边，其经营类型广泛，主要是服务于南湖周边居民。新世纪步行街商圈主要经营有：服装、鞋子、超市、饰品、美发、餐饮、生活用品等。商业街人流量大，所以无租、无转让。新世纪步行街现状新世纪步行街位于南湖边，其经营类型广泛，主要是服务于南湖周边序号名称类型代表品牌及点评业态售价租金转让费1中央大街品牌聚集步行街苏宁电器、KFC、新知图书城、动漫城、超市服装、鞋子、餐饮、电器、图书、超市、网吧

22、、酒吧、动漫城2-5万65-100元/2浙江商贸城大型综合市场服装、鞋子、烟酒、布艺、电动车、电脑、溜冰场30-45元/转让费1-5万3蒙城明洲购物饮食商业服装、鞋子、化妆品、生活用品、餐饮3.5-4万70-130元/4俊豪商都休闲购物商业档次不高的时装类居多，年轻消费群体占据主力，商都外围是一些中等的品牌服装服装、鞋子、化妆品、生活用品、餐饮3-4万60-100元/5新世纪步行街休闲购物步行街夺宝奇兵品牌折扣店服装、鞋子、超市、饰品、美发、生活用品50-100元/转让费5-7万6同德步行街休闲娱乐步行街上海大光明院线、天顺超市、靓点KTV旗舰店、英伦皇家赛丹服饰、大水车餐饮公司下属南湖首座休

23、闲吧、富滇银行、江氏桥香园电影院、餐饮、服装、超市1-2万90-100元/7新天地步行街夜间消费步行街是早期就形成的娱乐聚集地，夜晚人气比较高。该商业的餐饮档次较高。餐饮、茶室、酒吧、慢摇吧、KTV0.5-1.5万5）蒙自商业项目总结表p整个城市商业发展势头良好，但缺少国际国内知名品牌进驻，市场的细分不够深入、中低端经营现象普遍，缺乏合理商业规划、规模较大的商业综合体。序号名称类型代表品牌及点评业态售价租金转让 费1中央大街品牌（2）个旧商业市场1）个旧概况个旧市面积1587平方公里，人口45.33万（2014年），2013年个旧市实现地区生产总值(GDP)189.17亿元，截至2012年，个

24、旧市辖1个街道、7个镇、2个乡。个旧是以生产锡为主并产铅、锌、铜等多种有色金属的冶金工业城市，是中外闻名的“锡都”。当地以产锡著名，开采锡矿的历史有约2000年，是中国最大的产锡基地，同时是世界上最早的产锡基地。1951年1月撤县建市。1958年，个旧市隶属红河州，州府迁个旧市，同时撤销开远、蒙自县归个旧市辖。后两县于1961年划出。1988年，经国务院批准，个旧为云南省计划单列市，行使地州级经济管理权。2003年，红河州府迁蒙自市。公路：p南至紧邻越南的边境重镇河口，境内公路网四通八达。p北、东面的倘甸、沙甸、鸡街、大屯一带以326线(昆河公路)、323线作为骨架支撑相互连接并与开远、蒙自、

25、建水相通，是个旧通往昆明和内地的主要通道。高速、铁路：p个旧市高等级公路、窄轨铁路直达昆明（2）个旧商业市场1）个旧概况个旧市面积1587平方公里，人p北部做为城市规划发展的休闲宜居、商业新区,未来个旧市区商业发展的重中之重2）个旧片区发展分析南部老城区功能承载：相对发展趋于饱和;，多为旧城改造项目，人气最旺。西部功能承载：住宅地产依山而建，人气分布较散,商业仅处于生活配套阶段。北部功能承载：发展相对较晚，但其地势平缓，近年来发展迅速，建成较多新开发楼盘，人口基数呈不断上升趋势。是未来规划发展的新区。东部功能承载：形成行政、文化中心，多数建筑为云锡职工住房，近年再改造可能性较低，人气较旺。北南

26、西东南东西北市区发展顺序个旧市政府北部做为城市规划发展的休闲宜居、商业新区,未来个旧市区商业发3）个旧商业分布图红河商业中心滇南温州商贸城丽水金湾购物中心鑫和都商业广场次级商圈租金150-200元/月边缘商圈50-150元/月核心商圈租金300-600元/月火车站商场p目前个旧金湖南路和五一路交叉口是其商业中心3）个旧商业分布图红河商业中心滇南温州商贸城丽水金湾购物中心红河商业中心：业态划分1层：珠宝、化妆品名表等。2层：品牌男装、户外及运动系列。3层：婴童用品、儿童乐园。4层：大型主题餐饮、美食城5层：量贩KTV、酒吧、动漫城。位于，红河州个旧市建设路222号，花半里红河商业中心地下建筑2层

27、，地上31层，其中负2层为停车场，负1层至地上5层为大型综合商场，6层至31层为3栋高品质住宅。花半里红河商业中心建成后将成为个旧市地标性建筑，它也是个旧及红河州经营面积最大、功能最齐全的集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的，能满足多客群一站购物消费的大型购物中心。红河商业中心集合了国际知名百货、大型超市、品牌休闲娱乐、特色餐饮、国际影院、室内精品步行街等多种商业业态。4）个旧商业项目现状可谈红河商业中心：业态划分位于，红河州个旧市建设路222号，花半滇南温州商贸城（温州人开发）：整个商城共有1000间左右，其中1520平米的占500间左右，一楼街铺售价在2.2万左右每平米，里铺100001

28、5000元左右每平米3040平米的占300间左右，10平米左右的有20间左右。租金在100250元/平方左右不等，按面积和地段出租一楼共350间左右二楼是全打通运作，家具、美容院、网吧等业态。滇南温州商贸城（温州人开发）：整个商城共有1000间左右，整个商场有320间左右面积在730不等10平米以内的租金约1200元/月1530平米的租金在20004500元/月不等商业氛围浓厚，租金区间：150350元/主要业态有：大多为服装店业态，鞋店、童装店、包包、精品与食品等业态为主。火车站商场：整个商场有320间左右火车站商场：整个商场有80间商铺，60个开放式柜台左右面积在201000不等租金计算均

29、以15-25%营业额抽成方式主要业态有：大多为服装店业态，鞋店、童装店、箱包、精品、钟表与电影院等业态为主。丽水金湾购物中心：整个商场有80间商铺，60个开放式柜台左右丽水金湾购物中心：鑫和都商业广场：鑫和都位于金湖南路和五一路交叉口，原工人文化宫所在地；鑫和都引进沃尔玛（第二、三、四层）、肯德基、远卓百货、嘉华饼屋、国美电器；日用化妆品包括屈臣氏、资生堂、巴黎欧莱雅、美宝莲等；体育用品包括361、鸿星尔克及PEAK等。鑫和都商业广场：鑫和都位于金湖南路和五一路交叉口，原工人文化路段商业、商住业态租金片区描述旧新新冠路龙树营批发市场、永胜街、新街大学生公寓、傲博知城、中央华庭、机械五金与蔬果、

30、副食品集散为主，其他有二手货、灯具、装饰、家电等一般80-150元/不等，个别路口约250元/临街底商，商业氛围较好建设路温州商贸城、云锡储运商场、德政小区、明珠小区御景国际、瑞涵新世界、红河商业中心机械五金为主、批发商场、少量副食品店、餐饮店、迷你超市等一般80-200元/不等；个别路口250元/规划新区,商业发展欣欣向荣,具有极佳投资发展潜力金湖西路海特商场、无假货建材、大旅社豪林新界、安寓世家建材为主，中型超市；电影院、通讯、副食品店、餐饮店、迷你超市等约50-180元/不等集中分布于主干道岔路口附近，商业氛围一般金湖东路云锡广元片区、308队片区、步步高片区、紫竹园片区、金湖文化广场片

31、区金水湖畔、金湖尚城、云锡俊园、花漾山谷KTV、茶室、窗帘布艺、汽车配件、副食品店、餐饮店、迷你超市等一般约50元-150/，个别路口180元/临街零星分布，商业氛围一般金湖南路远卓百货商场、工人文化宫、怀源芳圃、奥龙世博、世纪广场、火车商场、丽水金湾、金秋大厦无超市（沃尔玛）、餐饮（肯德基、德克士）休闲娱乐（游乐园、电影院、动漫电玩等）、服装、鞋、精品、电器等卖场主要约400-600元/不等；个别背街商铺约150元-200/市中心，临街底商，密集分布，现时商业氛围最好人民路百货大楼、浅水湾、水果街、新世纪购物中心、步行街森源阳光时代、景秀文华、渝州华府、大桥财富中心以服装、KTV、酒吧为主，

32、少量精品、奢侈品店200-400元/不等次中心，临街底商，商业氛围较好五一路文化宫、宝华公园、远卓百货商场、宝华小区、五一东村宝华豪庭文化办公用品居多，其他有副食品店、餐饮店、迷你超市约150-300元/不等临街底商，商业氛围一般其他进深：约1mJ16m；开间：约1mK8m面积：约3M200；层数：约1-4层；租金增长方式：8%-12%/年5）个旧商业一览表路段商业、商住业态租金片区描述旧新新冠路龙树营批发市场、永胜（3）开远商业市场1）开远概况开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。总面积1946.91平方公里，2011年

33、，全市总人口为32.43万人（常住人口），2011年，全市生产总值（GDP）突破100亿元大关，达108.68亿元，比上年增长13.6%。开远蕴藏着丰富的煤炭资源。离城区20公里的小龙潭，褐煤储量达12亿吨，是云南最大的露天煤矿，年开采量630万吨。建有60万千瓦的坑口电厂。水泥、化肥、制糖、造纸、酿酒、食品等行业初具规模。开远，是中国南疆的交通要塞和通往东南亚的陆上咽喉要道，北距省会昆明市220公里，南距国家一级口岸河口县240公里。公路：p昆明-开远-河口（昆河公路）高速：p2013年10月9日，锁龙寺至蒙自高速公路将全线正式通车，蒙自到开远只要30分钟。p国道323线向东可至广西北海，向

34、西到西双版纳州。铁路:p昆明至越南河内的滇越铁路（3）开远商业市场1）开远概况开远市位于云南省东南部，东连砚2）开远片区发展分析西北南东市区发展顺序北南西东北部功能承载：形成行政、文化中心，多数商业为生活配套商业。开远市政府西部功能承载：人民路是开远商脉所在，众多商业中心聚集于此，西部乃开远商业中心。东部部功能承载：东面是开远的新城区，以机关单位等服务机构为主，适居区，且餐饮、娱乐（以KTV为主）聚集。南部功能承载：凤凰山阻隔整个城市发展，休闲、旅游之地。p西部老城区，商业氛围浓郁，改造空间较大，商业集中爆发2）开远片区发展分析西北南东市区发展顺序北南西东北部功能承载3）开远商业布局p人民中路

35、是开远商脉所在，有开远新天地、衡达购物广场、华信财富中心、金方购物广场、开远供销社（凤凰广场）6个大型购物广场引领整条人民中路的商业氛围。开远新天地金方购物中心衡达购物广场华信财富中心核心商圈租金200-380元/月次级商圈租金100-180元/月边缘商圈租金50-100元/月3）开远商业布局人民中路是开远商脉所在，有开远新天地、衡达购开远新天地：2012年1月1日开业的，开远新天地购物中心从前期策划，就定位于高端购物商城。试图引领开远时尚消费潮流。开远新天地商业中心地处开远市主城区最繁荣的人民中路，占地6000平方米，总建筑面积1.35万平方米，其中A座3层、B座5层、C座7层、D座2层，配

36、有1座红河州首家立体式车库，以D座（“龙公馆”）为核心，构建起、商楼、酒店、商场和一个广场一条街，在D座与C座之间间隔一条9米宽的商业步行街，是一个真正意义上的SHOPPINGMALL（注：超大规模购物中心）。1号楼空置2号楼基本全满，拥有1部观光电梯，2部升降梯和上下楼扶梯，1F经营品牌男装，包括：杰克琼斯、ONLY、INTERROGATION、ONEMINUTE等品牌男装，租金水平为300元左右/平米/月.2F经营品牌女装，包括：伊莎贝拉，阿珈尼、安奈蒂、BALALA3F4F是新知图书买下的，价格未知。5楼6楼是斐逊国际健身，。7楼为时代经典电影院，租金未知。1楼2楼实行统一管理。3号楼基

37、本全满，一楼主要经营周大生、周大福珠宝、翡翠玉石，实行联营制，提点2%。2楼经营儿童乐园，销售价格13000元/平米。3楼经营各种小吃，销售价格6000/平米。4号楼为文物古迹，龙公馆，具有古色古香的味道，2层建筑，现入住品牌有KFC，苹果专卖，租金水平未知。4）开远商业项目现状开远新天地：2012年1月1日开业的，开远新天地购物中心从前衡达购物广场：现已开业，商住为一体，整个建筑为环绕式，中间为停车场，一到三层为商铺以上为住宅。业态分布较为混乱，一层主要经营服装珠宝，现经营服装品牌有耐克、puma、李宁为主力品牌，珠宝有金伯利珠宝二楼经营网吧餐饮等租金水平，20元/平米/月，按实际使用面积，

38、三楼淘宝街租金水平13元/平米/月。衡达购物广场：现已开业，商住为一体，整个建筑为环绕式，中间为华信财富中心：地处人民中路开远新天地对面，体量约16000平米左右，五层建筑，主要靠拥有3层，面积约4000平米的苏宁电器，拥有2层，面积约5000平米的美好家园超市，面积约500平米的德克士和一楼全满的商户支撑，其余基本全空，只有卓诗尼、格度、红授带、意尔康、海蓝之家等为数不多的几个中端品牌。开远华信金地财富中心为西城改造一期工程的重要部分，是红河州华信房地产开发有限公司投入巨资倾力打造的商业它集大型百货超市，电器超市，餐饮、娱乐中心，主题精品店、品牌店以及酒店式公寓于一体。华信财富中心：地处人民

39、中路开远新天地对面，体量约16000金方购物广场：金方购物广场是一栋超市为主，化妆品和电器为辅的综合性购物广场，地处开远新天地旁边，总面积约4000平米，一楼是国内一二线化妆品，包括：欧莱雅、丸美、资生堂等化妆品牌，占地面积约300平米；电器卖场，占地约200平米。人民中路人民中路金方购物广场：金方购物广场是一栋超市为主，化妆品和电器为辅的新景盛世项目地处新城和老城的交接处，建设路和河滨路的交接处。地处建设路、落云路、市西中路、东风路及灵泉路组成的黄金枢纽地段，超市、酒店、学校云集，被誉为开远繁华集中的商贸区！新景盛世，背靠美丽的泸江公园，正对一个大型花鸟市场，左邻住宅区，右邻迎旭广场和住宅区

40、，未来主城区的发展规划中，每天15万人流及车流量集结高端消费人群。新景盛世占地32000多平米，建筑面积50000多平米，拥有停车场30000多平米，是一块中式文化的主题式购物娱乐餐饮文化旅游为一体的一站式的商业步行街，是开远市乃至整个红河州最大的地标性商业区，打造一个开远版的清明上河图。新景盛世项目地处新城和老城的交接处，建设路和河滨路的交接处。开远杰特广场：2013年，开远市不断加大招商引资工作力度，不断优化投资环境，不断吸引投资商到我市投资兴业，为开远的经济发展注入强劲动力。浙江杰特投资有限公司到我市投资杰特广场建设项目，项目预计投资10亿元，规划建筑面积18万，其中商业面积12万。该项

41、目具有投资规模大，商业辐射能力强的特点，在传统商业中融入娱乐经济和文化商业的独特内涵，以“外资大型超市+主力店+精品商业街+休闲娱乐+餐饮酒吧街”的建设模式，形成更强势的商业吸引力，城市服务功能更到位，使城市品位得到提升。旨在打造成为集商超、名品名店、主题购物、时尚休闲、特色美食、主题餐饮为一体的大型商业综合体。近日开始对原体育中心建筑进行拆除，预计9月完成拆迁工作。可谈开远杰特广场：2013年，开远市不断加大招商引资工作力度，不5）开远商业一览表路段划分品牌业态租金路段描述灵泉路灵泉路分为灵泉西路和灵泉东路两部分，其中灵泉西路商业相对集中，灵泉东路主要以机关单位，住宅区，学校，保险公司和银行

42、营业网为主。灵泉西路全长约1800多米，街宽约32米，步行时间约30多分钟，拥有店面500多家。主要经营服装，电子产品，婚纱摄影和家居建材为主，其中手机通信占街道的37%。灵泉东路租金水平为100-30元/，越往东，租金水平越低。灵泉西路资金水平为60-150元/业态分布相对集中，东面（新城）以机关单位等服务机构为主，；西面（旧城）以电子产品等商业为主，多以个体小户经营。人民路人民路分为人民南路，人民中路和人民北路，人民南路和人民北路以餐饮，住宅区，酒店为主，人民中路以百货类商业为主。沃尔玛、新知图书、肯德基以百货商业为主350380元/月有开远新天地，衡达购物广场，华信财富中心，金方购物广场

43、，新知图书，开远供销社（凤凰广场）6个大型购物广场引领整条人民中路的商业氛围。青年路商业步行街分布有400多家独立经营商铺主力品牌有异形、原创767、花花公子、梁源男装、服装超市3家、拓谷、小魔怪、阿依莲、百丽、天美意、匹克、特步、德尔惠、361、贵人鸟主要经营服装，其次是生活用品、餐饮，还有部分生活配套服务业态100-180元/月街长647米，街宽6.4米，步行时间10分钟，开远最聚人气的步行街，整条街管理较差，品牌店与自主店分区无明显分区，东风路商铺底层包括：利郎、希尼亚、爱登堡、劲霸、步森、欧宝、浪漫一身等知名品牌引领。主要以服饰为主均价150元/平米/月东风路全长约1000米，街宽13

44、米，主力品牌分区较为明显临江北路住宅底商主要以服饰、餐饮为主均价80元/平米/月整条街消费氛围较差，人流不大，消费主要为小区居民。5）开远商业一览表路段划分品牌业态租金路段描述灵泉路灵泉路分2、滇南城市群商业市场分析总结蒙自：商业处于以时间换发展阶段有清晰行政片区划分，有打造大都市的初步形状，商业项目相对较多。但是城市发展不足，带动力不强，消费水平不高，租金水平稍低。需要红河机场、保税区、物流园、经济合作区建设完毕投入使用，商业才能发展起来。个旧：全力发展新城区个旧是以生产锡为主并产铅、锌、铜等多种有色金属的冶金工业城市，有工业作为支柱产业，商业较为发达，租金水平较高。但是发展时间较长，污染严重，政府正在走治理污染和工业并举的道路。开远：以街为市阶段，改造老城区阶段是滇东南地区的交通要塞和中心城市，流动人口较多，长期流动滞留形成一定的流动常住人口，城市土地较为平整，老城区改造相对容易，经过改造后的商业项目较多。2、滇南城市群商业市场分析总结蒙自：商业处于以时间换发展阶段红河州拓展分析ppt课件