房地产项目管理规划ppt课件

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1、 第第一节房地产开发项目管理概述 一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划第六章房地产开发项目管理1 1 第一节房地产开发项目管理概述

2、一、房地产开发项目及特点第六一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点 项目，项目，项目，项目，简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。种目的而相互联系的一次性工作任务。种目的而相互联系的一次性工作任务。种目的而相互联系的一次性工作任务。其主要特征有：其主要特征有：其主要特征有：其主要特征有：11、明确的目标明确的目标明确的目标明确的目标22、独特的

3、性质独特的性质独特的性质独特的性质33、资源成本的约束性资源成本的约束性资源成本的约束性资源成本的约束性44、项目实施的一次性项目实施的一次性项目实施的一次性项目实施的一次性55、项目的不确定性项目的不确定性项目的不确定性项目的不确定性66、特定的委托人特定的委托人特定的委托人特定的委托人77、结果的不可逆转性结果的不可逆转性结果的不可逆转性结果的不可逆转性2 2一、房地产开发项目及特点 项目，简单地说，就是在既定的资源 房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目房地产开发项目就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，就是指已经确定投资，按照规

4、划设计条件进行施工，就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。房地产开发项目有大有小，例如，包括房地产开发项目有大有小，例如，包括房地产开发项目有大有小，例如，包括房地产开发项目有大有小，例如，包括宾馆、酒店、住宅区的一个宾馆、酒店、住宅区的一个宾馆、酒店、住宅区的一个宾馆、酒店、住宅区的一个组团组团组团组团可以被看做一个开发项目；可以被看做一个开发项目；可以被看做一个开发项目；可以被看做一个

5、开发项目；一个住宅小区一个住宅小区一个住宅小区一个住宅小区也可以被看做一个开发项也可以被看做一个开发项也可以被看做一个开发项也可以被看做一个开发项目，而目，而目，而目，而其中的一栋或几栋楼其中的一栋或几栋楼其中的一栋或几栋楼其中的一栋或几栋楼也可以算一个小的开发项目。也可以算一个小的开发项目。也可以算一个小的开发项目。也可以算一个小的开发项目。房地产开发项目又可以称之为建设工程项目房地产开发项目又可以称之为建设工程项目房地产开发项目又可以称之为建设工程项目房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体具体是指在一个总体具体是指在一个总体具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或

6、几个互有内在联系的单项工程所组成，设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。程。程。程。一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点3 3 房地产开发项

7、目就是指已经确定投资，按照规划设计一是知识的密集性。一是知识的密集性。一是知识的密集性。一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多方面的问题。各种学科和

8、专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。二是组织的层次性。二是组织的层次性。二是组织的层次性。二是组织的层次性。现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，需要把项目建设周期看成一个生命周期。需要把项目建设周期看成一个生命周期。需要把项目建设周期看成一个生命

9、周期。需要把项目建设周期看成一个生命周期。三是系统性。三是系统性。三是系统性。三是系统性。现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的适应和改造等等

10、，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。现代房地产开发项目又具备了新的特点，主要包括以下几个方面：现代房地产开发项目又具备了新的特点，主要包括以下几个方面：一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点一、房地产开发项目及特点4 4一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学 房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目管管管管理理理理是是是是房房房房地地地地产产产产开开开开发发发

11、发企企企企业业业业对对对对整整整整个个个个工工工工程程程程项项项项目目目目的的的的开开开开发发发发建建建建设设设设进进进进行行行行的的的的全全全全面面面面管管管管理理理理，是是是是项项项项目目目目开开开开发发发发建建建建设设设设过过过过程程程程中中中中的的的的一一一一项项项项重重重重要要要要管管管管理理理理内内内内容容容容，它它它它集集集集中中中中体现了项目建设过程中的各项实务操作。体现了项目建设过程中的各项实务操作。体现了项目建设过程中的各项实务操作。体现了项目建设过程中的各项实务操作。通通通通过过过过对对对对房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发项项项项目目目目的的的的管管管管理理理理工

12、工工工作作作作，不不不不仅仅仅仅可可可可以以以以实实实实现现现现项项项项目目目目的的的的经经经经济济济济效效效效益益益益，而而而而且且且且可可可可以以以以实现其社会效益和环境效益。实现其社会效益和环境效益。实现其社会效益和环境效益。实现其社会效益和环境效益。房地产开发项目管理主要包括：房地产开发项目管理主要包括：房地产开发项目管理主要包括：房地产开发项目管理主要包括：项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、项目的投资管理、工程管理、质量管理、合

13、同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念 5 5 房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的项具体的工程所进行的项具体

14、的工程所进行的项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制计划、指挥、检查、调整和控制计划、指挥、检查、调整和控制计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会以及在工程建设过程中与社会以及在工程建设过程中与社会以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调各相关部门的联络、协调各相关部门的联络、协调各相关部门的联络、协调等等等等工作。工作。工作。工作。房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又具有很强的专业性、技术性

15、管理工作，是把期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要管理阶段。管理阶段。管理阶段。管理阶段。二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念二、房地产开发项目管理的概念 6 6房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程 房地产开发项目

16、有它的房地产开发项目有它的房地产开发项目有它的房地产开发项目有它的系统性系统性系统性系统性和和和和层次性。层次性。层次性。层次性。项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发商的项目管理商的项目管理商的项目管理商的项目管理，有，有，有，有设计单位的项目管理设计单位的项目管理设计单位的项目管理设计单位的项目管理，还有，还有，还有，还有项目总承包单位的项目项目总承包单位的项目项目总承包单位的项目项目总承包单位的项目管理管

17、理管理管理及及及及分包施工单位的项目管理分包施工单位的项目管理分包施工单位的项目管理分包施工单位的项目管理等。需要指出的是，同一个项目，由等。需要指出的是，同一个项目，由等。需要指出的是，同一个项目，由等。需要指出的是，同一个项目，由于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。对于房地产开发商来说，对于房地产开发商来说，对于房地产开发商来说，对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越项目要求在保证质量的前提下，投资越项目要求在保证质量的前提下，投资越项目要求在保证质量的前提

18、下，投资越少越好；少越好；少越好；少越好；而对于承包单位来说，而对于承包单位来说，而对于承包单位来说，而对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保则要研究投标策略，获取利润，以保则要研究投标策略，获取利润，以保则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。护承包者的利益。护承包者的利益。护承包者的利益。三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务三、房地产开发项目管理的任务7 7 房地产开发项目有它的系统性和层次性。三、房地 三、房地产融资的分类三、房地产融资的分类三、房地产融资的分类三、房地产融资的分类 房地产开发项目管理与施工企业的工程项目

19、施工管理是不同的概念。房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。施工企业的施工管理施工企业的施工管理施工企业的施工管理施工企业的施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括包括包括包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理

20、等作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其其其其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产发展商对开发项目的管理房地产发展商对开发项目的管理房地产发展商对开发项目的管理房地产发展商对开发项目的管理，包含了对已发包建设工程整个施工过包含了对已发包建设工程整个施工过包含了对已发包建设工程整个施工过包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括程的管理，

21、包括程的管理，包括程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等对施工过程中可能出现的各种问题的处理等对施工过程中可能出现的各种问题的处理等对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划目的是确保工程项目按合同计划目的是确保工程项目按合同计划目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。完成，保证项目开发的经济效益。完成，保证项目开发

22、的经济效益。完成，保证项目开发的经济效益。这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。8 8 三、房地产融资的分类 房地产开发项目管理与施四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序四、房地产项目管理的程序房地产项目管理的程序依次为：房地产项目管理的程序依次为：房地产项目管理的程序依次为：房地产项目管理的程序依次为：编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项编制项目管理规划大纲，选

23、定项目经理，项目经理接受委托组建项编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，划、进行项目开工

24、前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，

25、项目企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。9 9四、房地产项目管理的程序房地产项目管理的程序依次为：9五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划房地产项目管理规划应分为房地产项目管理规划应分为房地产

26、项目管理规划应分为房地产项目管理规划应分为项目管理规划大纲项目管理规划大纲项目管理规划大纲项目管理规划大纲和和和和项目管理实施规划项目管理实施规划项目管理实施规划项目管理实施规划。(一一一一)房地产项目管理规划大纲房地产项目管理规划大纲房地产项目管理规划大纲房地产项目管理规划大纲项目概况项目概况项目概况项目概况项目实施条件分析项目实施条件分析项目实施条件分析项目实施条件分析项目管理目标项目管理目标项目管理目标项目管理目标项目组织结构项目组织结构项目组织结构项目组织结构质量目标和施工总进度计划质量目标和施工总进度计划质量目标和施工总进度计划质量目标和施工总进度计划质量目标和施工方案质量目标和施工

27、方案质量目标和施工方案质量目标和施工方案成本目标成本目标成本目标成本目标项目风险预测和安全目标项目风险预测和安全目标项目风险预测和安全目标项目风险预测和安全目标项目现场管理和施工平面图项目现场管理和施工平面图项目现场管理和施工平面图项目现场管理和施工平面图文明施工及环境保护。文明施工及环境保护。文明施工及环境保护。文明施工及环境保护。1010五、房地产项目管理规划房地产项目管理规划应分为项目管理规划大五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划(二二二二)房地产项目管理实施规划房地产项目管理实施规划房地产项目管理实施规划房地产项目管理实施规划 房地产

28、项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编房地产项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编房地产项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编房地产项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编制完成。项目管理实施规划应包括下列内容：制完成。项目管理实施规划应包括下列内容：制完成。项目管理实施规划应包括下列内容：制完成。项目管理实施规划应包括下列内容：工程概况工程概况工程概况工程概况工程特点、建设地点及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；工程特点、建设地点及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；工程特点、建设地点

29、及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；工程特点、建设地点及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；施工部署施工部署施工部署施工部署项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、劳动力使用计划、材料供应计划、机械设备供应计划，施工程序，项目管理总体劳动力使用计划、材料供应计划、机械设备供应计划，施工程序，项目管理总体劳动力使用计划、材料供应计划、机械

30、设备供应计划，施工程序，项目管理总体劳动力使用计划、材料供应计划、机械设备供应计划，施工程序，项目管理总体安排等；安排等；安排等；安排等；施工方案施工方案施工方案施工方案施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设计，环境保护内容及方法等；计，环境保护内容及方法等；计，环境保护内容及方法等；计，环境保护内容及方法等；施工进度计划施工进度计划施工进度计划施工进度计划施工总

31、进度计划及单位工程施工进度计划；施工总进度计划及单位工程施工进度计划；施工总进度计划及单位工程施工进度计划；施工总进度计划及单位工程施工进度计划；资源供应计划资源供应计划资源供应计划资源供应计划包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预制品订货计划，大型工具、器具供求计划等制品订货计划，大型工具、器具供求计划等制品订货计划，大型工具、器具供求计划等制品订货计划，大型工

32、具、器具供求计划等)；1111五、房地产项目管理规划(二)房地产项目管理实施规划11五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划五、房地产项目管理规划施工准备工作计划施工准备工作计划施工准备工作计划施工准备工作计划施工准备工作组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，施工准备工作组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，施工准备工作组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，施工准备工作组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，作业队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；作业队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；作业

33、队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；作业队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；施工平面图施工平面图施工平面图施工平面图施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；技术组织措施计划技术组织措施计划技术组织措施计划技术组织措施计划保证进度目标的措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成保证进度目标的措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成保证进度目标的措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成保证进度目标的

34、措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；项目风险管理项目风险管理项目风险管理项目风险管理风险因素识别一览表，风险可能出现的概率及损失值估计，风险管理重点，风险因素识别一览表，风险可能出现的概率及损失值估计，风险管理重点，风险因素识别一览表，风险可能出现的概率及损失值估计，风险管理重点，风险因素识别一览表，风险可能出现的概率

35、及损失值估计，风险管理重点，风险防范对策，风险管理责任等；风险防范对策，风险管理责任等；风险防范对策，风险管理责任等；风险防范对策，风险管理责任等；信息管理信息管理信息管理信息管理与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的选择与使用规划，信息管理实施规划等；选择与使用规划，信息管理实施规划等；选择与使用规划，信息管理实施规划等；选择与使用规划，信息管理实施规划等；技术经济指标

36、分析等。技术经济指标分析等。技术经济指标分析等。技术经济指标分析等。1212五、房地产项目管理规划12六、项目经理责任制六、项目经理责任制六、项目经理责任制六、项目经理责任制 房地产企业在进行施工项目管理时，应实行房地产企业在进行施工项目管理时，应实行房地产企业在进行施工项目管理时，应实行房地产企业在进行施工项目管理时，应实行项目经理责项目经理责项目经理责项目经理责任制任制任制任制。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项目自开工准备至竣工验收，

37、实施全过程、全面管理。目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。项目经理必须取得项目经理必须取得项目经理必须取得项目经理必须取得“建设工程施工项目经理资格证书建设工程施工项目经理资格证书建设工程施工项目经理资格证书建设工程施工项目经理资格证书”。项目经理应具备下列素质：项目经理应具备下列素质：项目经理应具备下列素质：项目经理应具备下列素质：具有符合施工项目管理要求的能力；具有符合施工项目管理要求的能力；具有符合施工项目管理要求的能力；具有符合施工项目管理要求的能力；具有相应的施工项目管理经验；具有相

38、应的施工项目管理经验；具有相应的施工项目管理经验；具有相应的施工项目管理经验；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有良好的道德品质。具有良好的道德品质。具有良好的道德品质。具有良好的道德品质。项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并享有相项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并享有相项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并享有相项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并

39、享有相应的权利。应的权利。应的权利。应的权利。1313六、项目经理责任制 房地产企业在进行施工项目管 第二节第二节 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容三、项目工程质量管理的主要途径和方法三、项目工程质量管理的主要途径和方法三、项目工程质量管理的主要途径和方法三、项目工程质量管理的主要途径和方法四、施工阶段质量监督控制手段四、施工阶段质量监督控制手段四、施工阶段质量监督控制手段四、

40、施工阶段质量监督控制手段五、房地产开发项目的竣工验收五、房地产开发项目的竣工验收五、房地产开发项目的竣工验收五、房地产开发项目的竣工验收第六章房地产开发项目管理1414 第二节 房地产开发项目质量管理一、房地产项目工程质量管理质量质量质量质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程项目质量工程项目质量工程项目质量工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设是国家现行的法律、法规、技术标准、设是国家现行的法律、法规、技术标准、设是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件

41、及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。特性的综合要求。特性的综合要求。特性的综合要求。质量管理质量管理质量管理质量管理则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进

42、系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。使其实施的全部管理职能的所有活动。使其实施的全部管理职能的所有活动。使其实施的全部管理职能的所有活动。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述1515质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。一、房地产项目工（一）房地产项目工程质量管理的含义（一）房地产项目工程质量管理的含义（一）房地产项目工程质量管理的含义（一）房地产项目工程质量管理的含义 房地产项目工程质量管理房地产项目工程质量管理房地产项目工程质量管理房地产项目工程质量管理

43、是房地产企业是房地产企业是房地产企业是房地产企业(项目项目项目项目)围绕着使工程围绕着使工程围绕着使工程围绕着使工程质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目房地产开发项目的质量管理，是房地

44、产开发企业在工程项目房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，实施过程中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，实施过程中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，实施过程中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程序，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程序，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程序，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程

45、序，参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和监督。监督。监督。监督。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程

46、质量管理概述1616（一）房地产项目工程质量管理的含义一、房地产项目工程质量管理一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述 工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。工程项目的特点除具有工程项目的特点除具有工程项目的特点除具有工程项目的特点除具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式单项性、一次性、寿命的长期

47、性、生产管理方式单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性的特殊性、项目高投入性和风险性的特殊性、项目高投入性和风险性的特殊性、项目高投入性和风险性以外，还具有工程质量本身的特点，如以外，还具有工程质量本身的特点，如以外，还具有工程质量本身的特点，如以外，还具有工程质量本身的特点，如影响影响影响影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。等。等。等。1.1.影响因素多影响因素多 决策、设

48、计、材料、机械、环境、施工工艺、施工方案、操作方决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、施工方案、操作方法、技术措施、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程法、技术措施、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。项目的质量。（二）工程项目质量管理的特点（二）工程项目质量管理的特点（二）工程项目质量管理的特点（二）工程项目质量管理的特点1717一、房地产项目工程质量管理概述 工程项目质量的特2.2.质量波动大质量波动大 工程建设因其具有复杂性、单一性，不像一般工业产品，有固定工程建设因其具有复杂性、单一性，不像一般工业产品，有固定的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检

49、测技术，有成套的生的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，所以产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，所以其质量波动性大。其质量波动性大。3.3.质量变异大质量变异大 由于影响工程质量的因素较多，任何一种因素出现质量问题，均会由于影响工程质量的因素较多，任何一种因素出现质量问题，均会引起工程建设系统的质量变异，造成工程质量事故。引起工程建设系统的质量变异，造成工程质量事故。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述18182.

50、质量波动大3.质量变异大一、房地产项目工程质量管理概述14.4.质量隐蔽性质量隐蔽性 工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若不及时检查并发现其存在的质量问题，容易产生第二判断错程多，若不及时检查并发现其存在的质量问题，容易产生第二判断错误，即将不合格产品误认为是合格产品。误，即将不合格产品误认为是合格产品。5.5.终检局限大终检局限大 工程项目建成后，不可能像某些工业产品那样，通过拆卸或解体工程项目建成后，不可能像某些工业产品那样，通过拆卸或解体来检查内在质量。所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐来检查内

51、在质量。所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。蔽的质量缺陷。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述19194.质量隐蔽性一、房地产项目工程质量管理概述191.1.质量第一原则质量第一原则 工程质量是房地产商品使用价值的集中体现，用户最关心的就是工程质量是房地产商品使用价值的集中体现，用户最关心的就是工程质量的优劣，或者说用户的最大利益在于工程质量。因此，在项工程质量的优劣，或者说用户的最大利益在于工程质量。因此，在项目施工中必须树立目施工中必须树立“百年大计，质量第一百年大计，质量第一”的思想

52、。的思想。2 2以人为管理核心原则以人为管理核心原则 人是质量的创造者，质量管理必须人是质量的创造者，质量管理必须“以人为核心以人为核心”，把人作为质量，把人作为质量管理的动力，发挥人的积极性、创造性。管理的动力，发挥人的积极性、创造性。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述(三三三三)房地产项目工程质量管理的原则房地产项目工程质量管理的原则房地产项目工程质量管理的原则房地产项目工程质量管理的原则20201.质量第一原则一、房地产项目工程质量管理概述(三)房地产项3 3预防为主原则预防为主原则 预防为主的思想，是

53、指事先分析影响产品质量的各种因素，找出预防为主的思想，是指事先分析影响产品质量的各种因素，找出主导因素，采取措施加以重点控制，使质量问题消灭在发生之前或萌主导因素，采取措施加以重点控制，使质量问题消灭在发生之前或萌芽状态，做到防患于未然。芽状态，做到防患于未然。4.4.质量标准原则质量标准原则 质量标准是评价工程质量的尺度，数据是质量控制的基础。工程质量标准是评价工程质量的尺度，数据是质量控制的基础。工程质量是否符合质量要求，必须通过严格检查，以数据为依据。质量是否符合质量要求，必须通过严格检查，以数据为依据。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管

54、理概述一、房地产项目工程质量管理概述21213预防为主原则一、房地产项目工程质量管理概述215 5全面管理原则全面管理原则 质量全面管理包括质量全面管理包括全过程质量管理全过程质量管理和和全员质量管理全员质量管理。全过程全过程指的就是工程质量产生、形成和实现的过程。建筑安装工程质指的就是工程质量产生、形成和实现的过程。建筑安装工程质量，是勘察设计质量、原材料与成品半成品质量、施工质量、使用维量，是勘察设计质量、原材料与成品半成品质量、施工质量、使用维护质量的综合反映。为了保证和提高工程质量，质量控制不能仅限于护质量的综合反映。为了保证和提高工程质量，质量控制不能仅限于施工过程，而必须贯穿于从勘

55、察设计直到使用维护的全过程，要把所施工过程，而必须贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。有影响工程质量的环节和因素控制起来。同时，工程质量是项目各方面、各部门、各环节工作质量的集中同时，工程质量是项目各方面、各部门、各环节工作质量的集中反映。提高工程项目质量依赖于上自项目经理下至一般员工的共同努反映。提高工程项目质量依赖于上自项目经理下至一般员工的共同努力。所以，质量控制必须把项目所有人员的积极性和创造性充分调动力。所以，质量控制必须把项目所有人员的积极性和创造性充分调动起来，做到人人关心质量控制，人人做好质量控制工作。起来，做到人人关心质量控制，人人

56、做好质量控制工作。一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述22225全面管理原则一、房地产项目工程质量管理概述22(1)(1)确定项目质量目标；确定项目质量目标；(2)(2)编制项目质量计划；编制项目质量计划；(3)(3)实施项目质量计划，进行施工准备阶段质量管理、施工阶段质量实施项目质量计划，进行施工准备阶段质量管理、施工阶段质量管理、竣工验收阶段质量管理。管理、竣工验收阶段质量管理。(四四四四)房地产项目工程质量管理程序房地产项目工程质量管理程序房地产项目工程质量管理程序房地产项目工程质量管理程序一、房地产项目

57、工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述一、房地产项目工程质量管理概述2323(1)确定项目质量目标；(四)房地产项目工程质量管理程序一、二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容（一）施工前的准备阶段（一）施工前的准备阶段 1.1.对施工队伍及人员质量的控制。对施工队伍及人员质量的控制。2.2.对对工工程程所所需需要要材材料料、半半成成品品、构构配配件件和和永永久久性性设设备备、器器材材等等的的质质量量控制。控制。如如对对施施工工所所用用的的主主要要材材料料如如水水泥泥、钢钢材材、砖砖、防防水水材材料料、焊焊条

58、条等等，在在使使用用前前要要对对其其质质量量或或试试验验报报告告进进行行复复核核，对对施施工工所所用用的的成成品品、构构件件、配件、设备等的合格证进行复核。配件、设备等的合格证进行复核。3.3.对施工方案、方法和工艺的控制。对施工方案、方法和工艺的控制。4.4.对施工用机械、设备的质量控制。对施工用机械、设备的质量控制。5.5.对施工环境与条件方面的质量控制。对施工环境与条件方面的质量控制。6.6.对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。在对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。在开工前对建筑物的轴线、标高、方位等经施工企业测量放线后，进行开工前对建筑物的轴线、标高

59、、方位等经施工企业测量放线后，进行复校签证。复校签证。2424二、质量管理的主要内容（一）施工前的准备阶段24（二）施工过程中的质量管理（二）施工过程中的质量管理1 1技术交底技术交底技术交底应符合下列规定：技术交底应符合下列规定：单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交底；工的负责人或分包人进行书面技术交底；技术交底资料应办理签字手续并归档；技术交底资料应办理签字手续并归档；在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师

60、提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。面技术交底。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容2525（二）施工过程中的质量管理二、质量管理的主要内容252 2测量控制测量控制n工程测量控制应符合下列规定：工程测量控制应符合下列规定：n在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量记录应归档保存；准后方可实施，测量记录应归档保存；n在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移

61、动。在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容26262测量控制二、质量管理的主要内容263 3材料控制材料控制 材料的质量控制应符合下列规定：材料的质量控制应符合下列规定：项目经理部应在质量计划确定的合格材料供应商名录中按计划招标采购项目经理部应在质量计划确定的合格材料供应商名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件；材料、半成品和构配件；材料的搬运和储存应按搬运储存规定进行，并应建立台账；项目经理部材料的搬运和储存应按搬运储存规定进行，并应建立台账；项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识；应对材

62、料、半成品、构配件进行标识；未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用；不得投入使用；对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收；按规定进行检验和验收；监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容27273材料控制二、质量管理的主要内容274 4机械设备控制机械设备控制机

63、械设备的质量控制应符合下列规定：机械设备的质量控制应符合下列规定：应按设备进场计划进行施工设备的调配；应按设备进场计划进行施工设备的调配；现场的施工机械应满足施工需要；现场的施工机械应满足施工需要；应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗；上岗；计量人员应按规定控制计量器具的使用、保管、维修和检验，计量器计量人员应按规定控制计量器具的使用、保管、维修和检验，计量器具应符合有关规定。具应符合有关规定。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容28284机械设备控制二、

64、质量管理的主要内容285 5工序控制工序控制 工序亦称工序亦称“作业作业”。工序是产品制造过程的基本环节，也是组织生产过。工序是产品制造过程的基本环节，也是组织生产过程的基本单位。一道工序，是指一个程的基本单位。一道工序，是指一个(或一组或一组)工人在一个工作地对一个工人在一个工作地对一个(或或几个几个)劳动对象劳动对象(工程、产品、构配件工程、产品、构配件)所完成的一切连续活动的总和。一般所完成的一切连续活动的总和。一般地说，工序质量是指工序的成果符合设计、工艺地说，工序质量是指工序的成果符合设计、工艺(技术标准技术标准)要求的程序。工要求的程序。工序控制应符合下列规定：序控制应符合下列规定

65、：施工作业人员应按规定经考核后持证上岗；施工作业人员应按规定经考核后持证上岗；施工管理人员及作业人员应按操作规程、作业指导书和技术交底文件进行施工管理人员及作业人员应按操作规程、作业指导书和技术交底文件进行施工；施工；工序的检验和试验应符合过程检验和试验的规定，对查出的质量缺陷应按工序的检验和试验应符合过程检验和试验的规定，对查出的质量缺陷应按不合格控制程序及时处置；不合格控制程序及时处置；施工管理人员应记录工序施工情况。施工管理人员应记录工序施工情况。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容29295工序控制二、质量管理的主要内容296 6特殊

66、过程控制特殊过程控制 特殊过程是指该施工过程或工序的施工质量不易或不能通过其后的特殊过程是指该施工过程或工序的施工质量不易或不能通过其后的检验和试验而得到充分的验证，或者万一发生质量事故则难以挽救的施检验和试验而得到充分的验证，或者万一发生质量事故则难以挽救的施工对象。工对象。特殊过程控制应符合下列规定：特殊过程控制应符合下列规定：对在项目质量计划中界定的特殊过程，应设置工序质量控制点进行控对在项目质量计划中界定的特殊过程，应设置工序质量控制点进行控制；制；对特殊过程的控制，除应执行一般过程控制的规定外，还应由专业技对特殊过程的控制，除应执行一般过程控制的规定外，还应由专业技术人员编制专门的作业指导书，经项目技术负责人审批后执行。术人员编制专门的作业指导书，经项目技术负责人审批后执行。二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容二、质量管理的主要内容30306特殊过程控制二、质量管理的主要内容307 7工程变更管理工程变更管理 工程项目任何形式上的、质量上的、数量上的变动，都称为工程变工程项目任何形式上的、质量上的、数量上的变动，都称为工程变更，它既包括了工程具体