第三章土地使用控制ppt课件

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1、第三章 土地使用控制第一节 用地面积与用地边界第二节 土地使用性质控制第三节 土地使用兼容第三章 土地使用控制第一节 用地面积与用地边界1控制性详细规划的主要内容用地控制土地的使用性质是用地控制的主要内容。其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。熟悉国标分类。熟悉用地兼容性规定。控制性详细规划的主要内容用地控制2第一节 用地面积与用地边界一、用地边界用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般采用红线（用地红线）来确定，并表示在该线范围内的地上、地面、地下空间的开发权和使用权等。第一节 用地面积与用地边界一、用地边界3二、用地面积用地面积是指红线划定范围内用地的平

2、面投影面积。单位一般多采用公顷，精度一般保持小数点后23位。由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不同的含义。详见“各线”规定。二、用地面积4第三章土地使用控制ppt课件5在开发建设中，还有征地拆迁边界和用地边界的区别。一般征地拆迁边界大于用地边界，主要是因为拆迁征地范围内的用地，有时还需要安排其它的用地，如：道路。在开发建设中，还有征地拆迁边界和用地边界的区别。一般征地拆迁6用地边界与地籍的关系也存在着密切的关系。（地籍是土地管理部门颁布给土地使用者合法使用的证明

3、和所属关系的行政规定。）一般，在控规中应尽量使用地边界与地籍吻合，从而方便管理。用地边界与地籍的关系也存在着密切的关系。7三、控规中的用地划分划分不同的用地成为规划设计首要的任务。控规用地边界划分的一般原则如下：1严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块；2以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；3至少有一边与城市道路相邻；4结合自然边界、行政界线划分地块；5考虑地价的区位级差；6地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；7考虑文物保护的要求；8符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等）9尊重现有土地使用权的边界；三、控规中的用地划分89各各类地地块划

4、分面划分面积推荐表推荐表用地类别地块面积（hm）地块（细分）最小面积（hm）备 注新区旧城区居住用地10.030.03.020.02.0商业用地1.02.00.51.50.5特殊控制时地块可细分至0.5公顷工业用地2.01.0最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用地绿地0.04公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求其它用地依据规划要求及专业要求确定9各类地块划分面积推荐表用地类别地块面积（hm）地块（细分9江苏省城市规划管理技术规定：江苏省城市规划管理技术规定：2.3建筑基

5、地控制指标建筑基地控制指标2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。表2.3.1建筑基地面积下限指标2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。江苏省城市规划管理技术规定：10第二节 土地使用性质控制 用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。城市中还有很多综合（混合）性的用地。

6、如：学校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题，也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解决。第二节 土地使用性质控制 用地性质：指用地的主要用途、用地11用地性质确定应考虑的主要因素有：城市总体规划或分区规划对土地使用的控制要求；保证规划的延续性。公共设施配套的要求；总体规划和分区规划不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应根据性质、规模和特点进一步明确落实。市政设施配套建设的要求；一方面落实总体和分区规划已确定的项目，另一方面完善规划区内市政设施的配套，如环卫所

7、，垃圾站等。调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地性质。用地性质确定应考虑的主要因素有：城市总体规划或分区规划对土12城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）用地分类分为10个大类、46个种类、73个小类。该标准正在修改。江苏省控制性详细规划编制导则对一些用地进行了补充。尤其是对小类进行了补充，以便于在用地规划时，有标准可依，规范文本和说明。城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）用地13用地兼容性控制城市建设用地的兼容性控制执行江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版）表223的规定。江苏控规导则，新增用地分类。（见下页表格）用地兼容性控制14新增类别新增类别：是指

8、在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便于数据统计对比分析，新增用地类别主要在现行国标的类别中进行再细分。主要新增用地分类的中、小类及类别的级数（如原用地类别为小类，则细分为小小类），不新增城市用地大类。用地分类适应新用地类型的变化，遵循细分类、灵活使用的原则。新增用地类别不新增用地类别不将用地性质不兼容的用地类别混合。将用地性质不兼容的用地类别混合。新增类别：是指在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便15各地新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不得与本导则城市用地分类冲突、重复和交叉。新增用地类别的编码与现行国标编码

9、方法采用统一规则确定。q新增城市用地分类：中类（中类（7 7项）、小类（项）、小类（1616项）、项）、小小类（小小类（7 7项）项）新增中类新增中类（7 7项）项）：居住用地居住用地中新增宿舍公寓用地Rx、公共服务设施用地Rc、居住商业混合用地Rb；公共设施用地公共设施用地中新增商办混合用地Cb、商住混合用地Cr；仓储用地仓储用地中新增物流设施用地Ww；水域和其水域和其他用地他用地中新增风景名胜区用地Es。各地新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜16新增小类新增小类（16项）：居住用地居住用地中新增单身宿舍Rxd、老年公寓Rxl、酒店式公寓Rxj、小区综合公共服务设施Rc

10、z、小区教育设施用地Rcj；小区医疗卫生Rcy、小区文化体育设施Rct、小区市政公用设施Rcg、小区商业服务金融邮电设施Rcs、小区行政管理及其他Rcx、公共设施用地公共设施用地中新增社会福利设施C9s、宗教设施用地C9z；市政公用设施用地市政公用设施用地中新增防洪设施用地U9f、消防设施用地U9x；风景名胜区用地新增风景游赏用地Esf、游览设施用地Esy。新增小小类新增小小类（7项）：居住用地居住用地中新增幼托Rcj0、小学Rcj1、中学Rcj2、九年一贯制学校Rcj3、高级中学用地Rcj4；市政公用设施用地市政公用设施用地中新增轨道交通用地U21g、公共加油及加气站用地U29j。新增小类（

11、16项）：17第三章土地使用控制ppt课件18第三章土地使用控制ppt课件19绿化用地分类绿化用地分类20第三章土地使用控制ppt课件21第三节 土地使用兼容 用地的兼容性表现在功能的综合和功能的协调共处、联系和替换的可能。兼容性也是用地弹性、灵活性、适建性的表现或近义词。绝对的功能分区、功能单一化，只能造成城市的“贫血症”。现代城市规划思想和理论，已不是简单强调功能分区。同样在城市建设中，应允许用地兼容的可能。控规要体现这一思想，但也要有所管理和控制，一般采用兼容规定。第三节 土地使用兼容 用地的兼容性表现在功能的综合和功能的22一国外港澳台土地使用兼容的规定 纽约市将土地使用分为：居住用途

12、区、商业用途区、工业用途区三大类；一国外港澳台土地使用兼容的规定23二国内的土地兼容性规定上海市用地兼容表二国内的土地兼容性规定24第三章土地使用控制ppt课件25江苏省城市规划技术规定：江苏省城市规划技术规定：26第三章土地使用控制ppt课件27第四节 用地策划“江苏省控详导则”内容：四、用地策划四、用地策划 1用地策划目的 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。2用地策划的基本要素（1）开发潜力 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使

13、用条件下可能发挥的潜力和作用。（2）用地布局 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局。（3）开发强度 通过成本收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。（4）实施时序 综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。（5）设施配套 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。第四节 用地策划“江苏省控详导则”内容：28对用地划分，首先涉及到的是用地规划，是城市规划设计的“灵魂”。用地意味着用地布局、用地的合理开发和利用、意味着城市功能。用地策划，实际上就是对用地开发、规划的构思和设想。就是整个控制性详细规划的把握。该内容将结合城市设计内容再讨论和学习。对用地划分，首先涉及到的是用地规划，是城市规划设计的“灵魂”29