新野书院路项目营销策划报告(最终版)课件

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1、院院路路项项目目书书市市 场场 产产 品品 策策 划划 营营 销销 院路项目书市场产品策划营销上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。目目 录录 壹、地块分析。壹、地块分析。贰、市场研判。贰、市场研判。叁叁、项目定位。、项目定位。肆肆、绿化景观、绿化景观。伍伍、项目智能化建议。项目智能化建议。陆陆、营销策略、营销策略 柒、项目成本收益分析柒、项目成本收益

2、分析 目 录上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。壹、地块分析。壹、地块分析。壹、地块分析。上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“

3、群众性治安防控工程”。地块信息地块信息新野县城老城区，周边入驻新玛特、乐润家超市，商业氛围浓厚，配套齐全；商业街（学院路）和城市主干道（朝阳路）合围，交通便利；紧邻卫校医院、棉纺厂医院、新野纺织集团等大型企业，社区氛围浓重，对该区域形成足够的认知。地块信息新野县城老城区，周边入驻新玛特、乐润家超市，商业上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。地块信息地块

4、信息 项目位于朝阳路与书院路交叉口西南角。处于新野县城老城区，且周边基本无新开发项目，区位优势首屈一指。我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）+产品（稀缺性）。产品（稀缺性）。地块信息 项目位于朝阳路与书院路交叉口西南角上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。地块四至地块四至 项目北至学院路，东至朝阳路，南至外贸小区

5、。拆迁单位有新野百文公司、新野县纺织公司、新达公司、新野县汉域办事处北关居委会二组。此项目地段在新野县拥有较好的认知。地块四至 项目北至学院路，东至朝阳路，南至外贸上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。基地环境基地环境本项目占地为原工厂用地。因此原住户大部分已经搬迁完毕，一旦开始拆迁，工程进度会较快；项目内部有大片空地，土地高度无落差且地块方正规整，有

6、利于项目发展规划。此区域交通便利方圆三公里辐射范围内基本无在建在售项目，无太大竞争压力。基地环境本项目占地为原工厂用地。因此原住户大部分已经搬迁上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。基地环境基地环境项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。基地环境项目周边生活配套完善、商业氛围成

7、熟，完全具备生活上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。SWOTSWOT分析分析S S-优势优势(strengths)(strengths)周边紧邻大型单位、政府部门、医院、商超等，拥有较大的购买人群；项目周边方圆3公里内基本无在售在建项目，竞争优势较大；项目位于老城区，且处于行政、商业、医疗中心，地段优势明显；项目所在位置商业氛围浓重，且新野主要向东北

8、部发展，项目增值空间较大；项目用地为原工厂占地，拆迁难度小，土地平整，便于规划，施工难度小。项目周边配套齐全，完全具备生活办公机能。W W-劣势劣势(weaknesses)(weaknesses)项目体量小，规划设计存在一定局限。开发商首次进入新野市场，形不成口碑效应，群众对开发商认可度不高。此区域在属于房地产开发的空白区域，价格设定无参考，市场预知难度较大。政府大力扶持东、北发展，故县城发展滞后，导致客户心理上的影响。项目周边无广场和大型停车场，商业发展将会受到限制。SWOT分析S-优势(strengths)周边紧邻大型单上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real E

9、state Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。SWOTSWOT分析分析周边为新野房地产开发的空白区域，存在可炒作性，则本项目可作为该区域项目标杆。市场规范，基本无小产权项目，有利于房地产市场的发展。市场楼盘整体体量较小，房地产开发拥有较大的发展空间。短时间内无竞争楼盘，该项目独树一帜，从时机和利润空间将有利于我们利润最大化。O-O-机会机会(Opportunities)(Opportunities)房地产发展前景还不明朗，造成客

10、户观望；市场对于城区内商品房认知度不高；新野东北区域为新野发展的主要方向，拥有较大规模的项目，且发展成熟，将会抢占部分市场份额。城市发展方向为东北两个方向，城中心发展滞后，导致人口从市中心向东北方向外溢。T-T-威胁（威胁（Threaten)Threaten)SWOT分析周边为新野房地产开发的空白区域，存在可炒作性上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。

11、地属地属新野县城老城区新野县城老城区，周围有着浓厚的商务氛围，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势区位优势明显明显。项目周边市场空白，项目周边市场空白，发展空间较大。发展空间较大。周边紧邻周边紧邻大型单位，拥有较大的购买群体。大型单位，拥有较大的购买群体。周边临近医院，且有成熟的商业圈，周边临近医院，且有成熟的商业圈，便于项目商业的发展便于项目商业的发展。地块道路地块道路交通系统完备，易达性好交通系统完备，易达性好。项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境和城市发和城市发展方向几个方面，此项目都有不可比拟的优势展方向几个方面，此项目都有不可比拟的优势。项目地

12、块较小，且周边为成熟商业圈，建议尽可能扩大项目地块较小，且周边为成熟商业圈，建议尽可能扩大商业面积，增加公寓，从而提升房价，最大化利润空间。商业面积，增加公寓，从而提升房价，最大化利润空间。结论结论地属新野县城老城区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显。项上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。贰、市场研判。贰、市场研判。贰、市场研判。上海恒銮上海恒銮

13、 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。宏观背景分析宏观背景分析-城市概况城市概况县城中心城区框架达到27.5平方公里，其中县城建成区面积22平方公里，城区20万人，全县城镇化水平达到42，各项规划技术指标均居南阳市前列。新野县城与湖北省襄樊市接壤，历史悠久，文化灿烂，在西汉初年即设县，历史长达2200余年，三请诸葛、火烧新野等三国的故事使新野声名进播。新野交通便利，能

14、源充足。距南阳、襄阳机场各60公里。距焦柳、宁西铁路各30公里，二广高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，郑渝高铁穿境而过，高等级县乡公路和村村通油路四通八达，形成了城乡一刻钟快捷交通圈。宏观背景分析-城市概况县城中心城区框架达到27.5平方公上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。宏观背景分析宏观背景分析-经济状况经济状况新野工

15、业有棉纺织、食品、光电、化工、建材等五大优势行业。全县限额以上工业企业165家，其中年销售收入超15亿元企业1家，超10亿元企业10家以上。县城支柱产业为棉纺织工业、蔬菜种植产业、畜牧业，其中的龙头企业新纺公司成绩斐然，是为国家功能性纺织产品基地，企业综合效益连年居全国同行业前十位、河南省第一位。新野蔬菜与业合作社被确定为全国首批百个农村经济合作组织试点单位，6个蔬菜主导品种通过了农业部首批无公害农产品认证，全省农业标准化示范县。全国最大的优质皮杂牛主产区。新野是河南省政府确定的推进城镇化过程26个重点县之一，发展后劲强劲。2010年美国“希尔顿”集团牵手新野城市综合体项目便是明证。宏观背景分

16、析-经济状况新野工业有棉纺织、食品、光电、化工上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。房地产市场格局分析房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分宅市场重点区域划分朝阳北路区域朝阳北路区域中兴路区域中兴路区域房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分朝阳北路区域中兴路上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consult

17、ing Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。房地产市场格局分析房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分宅市场重点区域划分 横向横向书院路书院路以南、以南、健康健康路以北，纵向路以北，纵向在中兴路两侧在中兴路两侧主要特征主要特征：位于新野县城东区，属于新野县城规划发展方向，即将建成大位于新野县城东区，属于新野县城规划发展方向，即将建成大型的商业广场，发展前景较好。附近项目数量较多，体量中等，型的商业广场，发展前景较好。附近项目数量较多，体量中等，与新野市场

18、其他项目相比，属于中低端项目。与新野市场其他项目相比，属于中低端项目。该区域代表楼盘：宇信凯旋城、鑫匯该区域代表楼盘：宇信凯旋城、鑫匯颐景苑、书香人家、奥颐景苑、书香人家、奥通通福地名钻。福地名钻。中兴路中兴路区域区域三国大道与朝阳北路（南阳大道）交汇处三国大道与朝阳北路（南阳大道）交汇处主要特征主要特征:区域为区域为新野县北区发展中心，现阶段还未发展成熟，项目较少新野县北区发展中心，现阶段还未发展成熟，项目较少但体量较大，与新野市场其他项目相比，属于高端标杆项目。但体量较大，与新野市场其他项目相比，属于高端标杆项目。该区域代表楼盘：该区域代表楼盘：一品国际花园，儒林新城一品国际花园，儒林新城

19、。朝阳北路区域朝阳北路区域房地产市场格局分析-宅市场重点区域划分 横向书院路以南上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-鑫匯鑫匯颐景苑颐景苑【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:鑫汇地产鑫汇地产 地理位置地理位置地理位置地理位置:书院路与中兴路交叉口东南角。书院路与中兴路交叉口东南角。总占地面

20、积总占地面积总占地面积总占地面积:8282亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:2020万平米万平米容积率容积率容积率容积率:3.63.6物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业典型个案-鑫匯颐景苑【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-鑫匯鑫匯颐景苑颐景苑1-71-7号楼为号楼为一期开盘。一期

21、开盘。9 9号楼为号楼为二期开盘二期开盘【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】此此此此项项项项目目目目共共共共有有有有11111111层层层层-24-24-24-24层层层层13131313栋栋栋栋高高高高层层层层组组组组成成成成。共共共共规规规规划划划划1300130013001300户户户户，其其其其中中中中1-71-71-71-7号号号号楼楼楼楼为为为为一一一一期期期期开开开开盘盘盘盘，已已已已经经经经售售售售罄罄罄罄，预预预预计计计计7 7 7 7月月月月份份份份交交交交房房房房；9 9 9 9号号号号楼楼楼楼为为为为二二二二期期期期开盘，预计开盘，预计开盘，预计开盘，预计1

22、5151515年年底交房年年底交房年年底交房年年底交房。项项项项目目目目采采采采用用用用人人人人车车车车分分分分流流流流的的的的设设设设计计计计理理理理念念念念，共共共共有有有有三三三三个个个个大大大大门门门门，四四四四面面面面环环环环路路路路，楼楼楼楼间距为间距为间距为间距为40404040米左右。米左右。米左右。米左右。均价：均价：均价：均价：2900290029002900元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：88-13588-13588-13588-135典型个案-鑫匯颐景苑1-7号楼为一期开盘。9号楼为二期上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real

23、 Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-宇信凯旋城宇信凯旋城【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:宇信地产宇信地产地理位置地理位置地理位置地理位置:新野书院路与中兴路交汇处新野书院路与中兴路交汇处总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积:115115亩（二期亩（二期5555亩，三期亩，三期6565亩）亩）总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:2121万平

24、米万平米容积率容积率容积率容积率:2.72.7物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业典型个案-宇信凯旋城【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-宇信凯旋城宇信凯旋城【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】宇宇宇宇信信信信凯凯凯凯旋旋旋旋城城城城三三三三期期期期共共共共规规规规划划划划70070

25、0700700户户户户左左左左右右右右，采采采采用用用用法法法法式式式式景景景景观观观观设设设设计计计计，小小小小区区区区内内内内部部部部设设设设立立立立有有有有儿儿儿儿童童童童游游游游乐乐乐乐园园园园，绿绿绿绿化率达化率达化率达化率达40%40%40%40%。项项项项目目目目采采采采用用用用法法法法兰兰兰兰西西西西TREE TREE TREE TREE HOUSEHOUSEHOUSEHOUSE风风风风格设计，小区楼间距格设计，小区楼间距格设计，小区楼间距格设计，小区楼间距50505050米。米。米。米。均价：均价：均价：均价：3200320032003200元元元元/户型区间：户型区间：户型

26、区间：户型区间：88.46-130.1188.46-130.1188.46-130.1188.46-130.11典型个案-宇信凯旋城【规划设计】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-奥通奥通 福地名钻福地名钻【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:奥通房地产奥通房地产地理位置地理位置地理位置地

27、理位置:新野纺织路与中兴新野纺织路与中兴路交汇处路交汇处总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积:6565亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:2525万平米万平米容积率容积率容积率容积率:5.75.7物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业典型个案-奥通 福地名钻【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案

28、典型个案-奥通奥通 福地名钻福地名钻【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】奥奥奥奥通通通通 福福福福地地地地明明明明钻钻钻钻共共共共有有有有21212121栋栋栋栋高高高高层层层层组组组组成成成成，层层层层数数数数为为为为27-2927-2927-2927-29层层层层，自自自自南南南南向向向向北逐步提高。北逐步提高。北逐步提高。北逐步提高。1-51-51-51-5号楼已封顶。号楼已封顶。号楼已封顶。号楼已封顶。项项项项目目目目楼楼楼楼间间间间距距距距40404040米米米米左左左左右右右右，每每每每栋栋栋栋楼楼楼楼都都都都有有有有独独独独特特特特的的的的八八八八角角角角窗窗窗窗设设

29、设设计计计计。共共共共规规规规划户数划户数划户数划户数2000200020002000户左右。户左右。户左右。户左右。均价：均价：均价：均价：2500250025002500元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：70-13870-13870-13870-138典型个案-奥通 福地名钻【规划设计】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案

30、典型个案-儒林新城儒林新城儒林新城【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:南阳市儒林置业有限公司南阳市儒林置业有限公司 地理位置地理位置地理位置地理位置:新野县南阳大道与三国大道交叉口新野县南阳大道与三国大道交叉口总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积:169169亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:4646万平米万平米容积率容积率容积率容积率:4 4物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业典型个案-儒林新城儒林新城【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consu

31、lting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-儒林新城儒林新城一期销售，年底交房二期销售，15年交房【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】儒儒儒儒林林林林新新新新城城城城共共共共规规规规划划划划户户户户数数数数3000300030003000户户户户左左左左右右右右，所所所所有有有有户户户户型型型型坐坐坐坐北北北北朝朝朝朝南南南南，楼楼楼楼间间间间距距距距为为为为40-7040-7040-7040-70米，项目规模是新野县

32、城最大的米，项目规模是新野县城最大的米，项目规模是新野县城最大的米，项目规模是新野县城最大的。项项项项目目目目标标标标价价价价较较较较高高高高，优优优优惠惠惠惠力力力力度度度度较较较较大大大大，一一一一次次次次性性性性优优优优惠惠惠惠9%9%9%9%，按按按按揭揭揭揭首首首首付付付付50%50%50%50%优优优优惠惠惠惠5%5%5%5%，按揭首付，按揭首付，按揭首付，按揭首付30%30%30%30%优惠优惠优惠优惠3%3%3%3%，大户型设立有阳光室，赠送空间较大。，大户型设立有阳光室，赠送空间较大。，大户型设立有阳光室，赠送空间较大。，大户型设立有阳光室，赠送空间较大。均价：均价：均价：均

33、价：3000300030003000元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：45-13345-13345-13345-133典型个案-儒林新城一期销售，年底交房二期销售，15年交房上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-一品国际花园一品国际花园【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:南

34、阳市希尔顿房地产开发有限公司南阳市希尔顿房地产开发有限公司 地理位置地理位置地理位置地理位置:新野县南阳大道与三国大道交叉口新野县南阳大道与三国大道交叉口总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积:160160亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:27.527.5万平米万平米容积率容积率容积率容积率:2.582.58物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业,、花园洋房、花园洋房典型个案-一品国际花园【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社

35、区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-一品国际花园一品国际花园一期可售一期可售【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】一一一一品品品品国国国国际际际际花花花花园园园园共共共共有有有有11111111栋栋栋栋高高高高层层层层和和和和19191919栋栋栋栋多多多多层层层层组组组组成成成成。高高高高层层层层层层层层数数数数在在在在18-18-18-18-26262626层。采用英伦风格设计。层。采用英伦风格设计。层。采用英伦风格设计。层。采用英伦风格设计。此此此此项项项项目目目目为为为

36、为邓邓邓邓州州州州最最最最高高高高端端端端的的的的项项项项目目目目规规规规划划划划1500150015001500户户户户，背背背背靠靠靠靠三三三三里里里里河河河河，小小小小区区区区居住舒适度和景观俱佳。居住舒适度和景观俱佳。居住舒适度和景观俱佳。居住舒适度和景观俱佳。均价：均价：均价：均价：3300330033003300元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：85-14185-14185-14185-141典型个案-一品国际花园一期可售【规划设计】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区

37、（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-书香人家书香人家【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:新野县瑞祥房地产开发有限公司新野县瑞祥房地产开发有限公司 地理位置地理位置地理位置地理位置:新野县中兴路与健康路交叉口（新一高对面）新野县中兴路与健康路交叉口（新一高对面）总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积:9393亩亩总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:1818万平米万平米容积率容积率容积率容积率:2.892.89物业

38、形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅、商业高层住宅、商业典型个案-书香人家【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-书香人家书香人家【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】书书书书香香香香人人人人家家家家共共共共规规规规划划划划户户户户数数数数1400140014001400户户户户左左左左右右右右，楼楼楼楼间间间间

39、距距距距为为为为60606060米米米米左左左左右右右右，绿绿绿绿化化化化率率率率高高高高达达达达50%50%50%50%，小小小小区区区区内内内内预预预预计计计计将将将将入入入入驻驻驻驻建业小哈佛双语幼儿园。建业小哈佛双语幼儿园。建业小哈佛双语幼儿园。建业小哈佛双语幼儿园。此此此此项项项项目目目目采采采采用用用用人人人人车车车车分分分分流流流流的的的的设设设设计计计计，有多层和高层住宅组成。有多层和高层住宅组成。有多层和高层住宅组成。有多层和高层住宅组成。均价：均价：均价：均价：3100310031003100元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：90-142.3290-142.

40、3290-142.3290-142.32典型个案-书香人家【规划设计】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-外贸花园外贸花园外贸花园【项目简介】【项目简介】【项目简介】【项目简介】开发单位开发单位开发单位开发单位:新野县恒力房地产开发有限公司新野县恒力房地产开发有限公司地理位置地理位置地理位置地理位置:新野县书院路中端外贸中心院内新野

41、县书院路中端外贸中心院内总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积:81798179平米平米物业形态物业形态物业形态物业形态:高层住宅高层住宅典型个案-外贸花园外贸花园【项目简介】上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。典型个案典型个案-外贸花园外贸花园【规划设计】【规划设计】【规划设计】【规划设计】外外外外贸贸贸贸花花花花园园园园规规规规划划划划户户户户

42、数数数数72727272户户户户，仅仅仅仅有有有有一一一一栋栋栋栋18181818层层层层高高高高层层层层，一一一一次次次次性性性性付付付付款款款款直直直直接接接接优惠优惠优惠优惠4 4 4 4万元，不支持按揭付款。工程已达立面。万元，不支持按揭付款。工程已达立面。万元，不支持按揭付款。工程已达立面。万元，不支持按揭付款。工程已达立面。均价：均价：均价：均价：2900290029002900元元元元/户型区间：户型区间：户型区间：户型区间：94.67-13394.67-13394.67-13394.67-133。04040404典型个案-外贸花园【规划设计】上海恒銮上海恒銮 Shanghai

43、Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。普通住宅后期供应量普通住宅后期供应量-在售项目在售项目 根据市场分析及各项目的具体情况，受众热销户型通过对比发现小三房及大三房占比较大，可达各项目户型比的65%左右；两房占比约在20%左右，其他占比在15%。其增加三房的比例来适应市场对空间使用的需求。普通住宅后期供应量-在售项目 根据市场分析及各上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luan

44、g Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。商业物业市场分析商业物业市场分析-商业圈分布商业圈分布 A B解放路解放路汉城路汉城路书院路书院路朝阳路朝阳路核心商圈核心商圈次次 商商 圈圈边缘商圈边缘商圈商业物业市场分析-商业圈分布 A B解放路汉城路书院路朝上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（

45、社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。商业物业市场分析商业物业市场分析-商业圈分布商业圈分布新野县商业分布主要以A点与B点为中心，A点表示以文化广场为中心的城市商圈，以书院路与解放路为线，以春天服饰广场、金府街、万家鞋业广场、新玛特量贩为商业节点所构成的文化广场商圈，此商圈也是品牌、人流最聚集的地方。B点表示以汉城广场为中心的城市商圈，也是新型的商圈，以汉城路与朝阳路为线，以安事达家居广场、开心广场、万德隆量贩为商业节点所构成的商圈，此商圈辐射面广，人口多，所持路口是城市两条最重要的主干道，并且还有两个市

46、场，分别为电动车市场、通讯市场，为其他商业所不及。商业物业市场分析-商业圈分布新野县商业分布主要以A点与B上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。商业物业市场分析商业物业市场分析-商业租金分析商业租金分析 根据市场实际调研，A区覆盖范围的书院路和解放路为现阶段新野最为成熟的商圈，租金较高，书院路临街店面租金可达到75-125元/月，解放路以金府街为代表，

47、一层租金可达到50元-80元/月，二层租金可达到20-45元/月；随着新野县城向东北方向发展和中兴路与书院路大型商业圈的建成，后期书院路会成为新野主要的商业街，租金也会随之提升。建议本项目在规划方面扩大商业面积，从而最大程度上提升项目利润。商业物业市场分析-商业租金分析 根据市场实际上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。商业物业市场分析商业物业市场分析

48、-人均收入及消费分析人均收入及消费分析商业物业市场分析-人均收入及消费分析上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。商业物业市场分析商业物业市场分析-人均收入及消费分析人均收入及消费分析 2011年，新野县县生产总值增长11.8%，城镇居民人均可支配收入增长14.7%；2012年，新野县县生产总值增长9.06%，城镇居民人均可支配收入增长13.1%。新野经

49、济平稳增长，且新野楼盘均价在2500元/-3600元/之间，在南阳县城处于中等的价位。新野城镇人均可支配收入与2012年已达到18450元，而南阳城镇人均可支配收入为19543.79元。综上所述，新野经济收入足以支持房地产及商业的发展。新野房地产和商业会有较大的发展空间。商业物业市场分析-人均收入及消费分析 20上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。叁

50、叁、项目定位项目定位叁、项目定位上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。.规划原则规划原则人本充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然、阳光充足、自 然和谐、经典高尚的生态居住环境。自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有形 地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造 一个具文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。经

51、济作为居住项目，道路、建设等都应充分考虑地形因素，力求便捷、经济及合理。融合讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与 商业、游憩行为的融合，建筑与绿化的融合。科技强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强 市政基础设施的合理规划，注重物业管理。安全人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时 段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。针对不同出行设 置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安 全性。.规划原则上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以

52、区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。对于项目自身的理解对于项目自身的理解 相对独立区域，占据较好的区位环境需争夺本区域客源1.本项目整体市场相对独立，项目所处较好的区位环境、享受老城的配套辐射，具备较好的运作前提；2.项目整体体量较小，可通过一定的差异化竞争来争夺客源。对于项目自身的理解相对独立区域，占据较好的区位环境需争夺上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社

53、区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。市场分析市场分析整体市场相对正规、健康，基本无滥开发现象项目周边住宅成交价格2900-3200元/范围客户需求主力小三房，面积范围110-130，大户型滞销产品表现相对较好，多数项目有追求新产品理念和品质的特点客户范围局限于新野，乡镇客户比例低，客户竞争激烈本案的占地面积相对较小，因而在规划设计上的余地较小，只能借助于本案的占地面积相对较小，因而在规划设计上的余地较小，只能借助于建筑设计、景观设计和周边资源的充分利用。从价值面、产品线、价格建筑设计、景观设计和周边资源的

54、充分利用。从价值面、产品线、价格点，进行引导客户，占领市场，控制总价、户型面积，低开高走。快速点，进行引导客户，占领市场，控制总价、户型面积，低开高走。快速清盘并回笼资金清盘并回笼资金市场分析整体市场相对正规、健康，基本无滥开发现象本案的占地面上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。对于项目产品的思考对于项目产品的思考对于项目产品的思考上海恒銮上海恒銮

55、Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。设计思想设计思想 适住、增值，最大化空间价值适住、增值，最大化空间价值 核心设计思想：核心设计思想：“适住空间适住空间”、“增值空间增值空间”细分空间功能，重新组合空间结构，提高适住性细分空间功能，重新组合空间结构，提高适住性 提高空间让渡价值，拓展室内空间提高空间让渡价值，拓展室内空间 通过灰色空间拓展室外空间，提升居住空间的价值

56、通过灰色空间拓展室外空间，提升居住空间的价值设计思想 适住、增值，最大化空间价值上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。指导原则指导原则功能与总价的考虑功能与总价的考虑户型面积设计理性回归，控制总价客群需求的考虑客群需求的考虑针对客户群，户型面积功能尺度适当收放竞争楼盘主力户型竞争楼盘主力户型以市场为依据，理性分析结论指导原则功能与总价的考虑户型面积设计

57、理性回归，控制总价客上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。高层住宅产品如何规划，最能符合本项目高层住宅产品如何规划，最能符合本项目？我司根据项目拟定了如下户型我司根据项目拟定了如下户型三房二厅二卫四房二厅三卫高层住宅产品如何规划，最能符合本项目？我司根据项目拟定了如下上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Co

58、nsulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。方案推荐户型方案推荐户型AB二房二厅一卫三房二厅二卫方案推荐户型AB二房二厅一卫三房二厅二卫上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。方案推荐户型方案推荐户型C

59、户型：101 3房2厅1卫D户型：108 3房2厅1卫户型优点：整体得房率较高，能达到80%以上；户型紧凑、功能齐全，100+的小三房产品，保证一定舒适性。推荐标准层推荐标准层1 1：1T2 1T2（101+108101+108）CD方案推荐户型C户型：101 3房2厅1卫户型优点：推荐标准上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。EFE户型：121 3房

60、2厅2卫F户型：119 3房2厅2卫户型优点：标准层规整，电梯左右开，功能分区合理。整体得房率82%。整体户型南北通透，功能分区合理，主卧配步入式衣帽间与主卫，功能性强。推荐标准层推荐标准层1 1：1T2 1T2（119+121119+121）方案推荐户型方案推荐户型EFE户型：121 3房2厅2卫户型优点：推荐标准层1：1上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防

61、控工程”。整体进深：13.6米整体面宽：37.2米推荐标准层：推荐标准层：2T4 2T4（120+88+88+118120+88+88+118）A3：120A3：两卧朝南，开间3.6米双阳台、横厅设计设立入户玄关A1:88A1：三开间朝南、两卧南向厨房、卫生间北向设立天井，保证了南北通透A3：两卧朝南设计动静分离、通透性佳设立入户玄关A2：118方案推荐户型方案推荐户型整体进深：13.6米推荐标准层：A3：120A3：A1:8上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治

62、中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。推荐标准层：推荐标准层：2T4 2T4（114+95+95+90114+95+95+90）整体进深：15.7米整体面宽：35.7米A1：两卧朝南，主卧3.9米客厅横厅设计，配大面积景观阳台；A1:114A2:95A3:90天井A2：三开间朝南，整体动静分离；北面设计独立书房，配中空天井，整体南北通透A3：90三房设计，整体功能均能满足；每个卧室配飘窗，做到一定附加值；方案推荐户型方案推荐户型推荐标准层：整体进深：15.7米A1：A1:114A2:9上海恒銮上海恒銮 Shanghai

63、 Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。本项目建议风格本项目建议风格中国传统建筑神韵与现代科技手法相结合的现代中式风格中国传统建筑神韵与现代科技手法相结合的现代中式风格传统元素与现代材质结合传统元素与现代材质结合：用现代的建筑手法演绎传统中式住宅的元：用现代的建筑手法演绎传统中式住宅的元素精髓。传统建筑符号，如筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等被完美呈素精髓。传统建筑符号，如筒瓦、灰砖、山

64、墙、红柱、木门窗等被完美呈现，借鉴现代的建筑材质，如玻璃、钢材、涂料等，传统与现代的对话，现，借鉴现代的建筑材质，如玻璃、钢材、涂料等，传统与现代的对话，缔造新中式建筑。通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并缔造新中式建筑。通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此基础上进行必要的演化和抽象化，在整体风格上，保留中式住宅的神在此基础上进行必要的演化和抽象化，在整体风格上，保留中式住宅的神韵和精髓。空间结构上有意遵循了传统住宅的布局格式，延续传统住宅一韵和精髓。空间结构上有意遵循了传统住宅的布局格式，延续传统住宅一贯采用的覆瓦坡屋顶。贯采用的覆瓦坡屋顶。融入现代生活方式融入现

65、代生活方式：在沿袭中国传统建筑精粹的同时，注重对现代生活：在沿袭中国传统建筑精粹的同时，注重对现代生活价值的精雕细刻。着力提高居住的舒适度，比如在设计中更多考虑私密性，价值的精雕细刻。着力提高居住的舒适度，比如在设计中更多考虑私密性，增强采光通风，更有效地提高卫生间、厨房在居室中的地位，更好地使老增强采光通风，更有效地提高卫生间、厨房在居室中的地位，更好地使老人、孩子、夫妇间的居室环境合理分隔与有机协调等。另外，在庭院、地人、孩子、夫妇间的居室环境合理分隔与有机协调等。另外，在庭院、地下室的处理中，也吸纳了更多现代生活流线的创新之笔，建筑以一种更自下室的处理中，也吸纳了更多现代生活流线的创新之

66、笔，建筑以一种更自然、更现代、更具生命力的产品形式出现。然、更现代、更具生命力的产品形式出现。本项目建议风格中国传统建筑神韵与现代科技手法相结合的现代中上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。时尚现代的立面形象时尚现代的立面形象时尚现代风格：年轻时尚现代风格：年轻、活力、现代、活力、现代时尚现代的立面形象时尚现代风格：年轻、活力、现代上海恒銮上海恒銮 Shanghai Heng Luang Real Estate Consulting Co.Ltd.“雪亮工程是以区（县）、乡（镇）、村（社区）三级综治中心为指挥平台、以综治信息化为支撑、以网格化管理为基础、以公共安全视频监控联网应用为重点的“群众性治安防控工程”。退台式的屋顶设计，丰富的墙面细节处理，突显高端的建筑形象。庄重古典的立面形象庄重古典的立面形象新古典风格：质感、庄严新古典风格：质感、庄