某地产武汉积玉桥房地产项目策划方案10154855516916968

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1、华润积玉桥项目策划总纲华润积玉桥项目策划总纲独立独立 专业专业 高效高效WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD武汉市金地置业顾问有限公司武汉市金地置业顾问有限公司2004 武汉市金地置业顾问有限公司武汉市金地置业顾问有限公司版权所有版权所有二二OO四年九月四年九月一一.市场分析市场分析w宏观市场走势宏观市场走势w2004年上半年总体情况：w初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面。w单价涨幅趋缓，需求放大。w直接原因：宏观宏观调控。调控。新城土地进一步规划新城土地进一步规划 土地使用权出让金标土地

2、使用权出让金标准准 加强经济适用住房销加强经济适用住房销售管理售管理 大规模拆迁小户型项大规模拆迁小户型项目建设动工目建设动工 银行准备金率上调银行准备金率上调5个个百分点百分点 多次置业按揭及高档多次置业按揭及高档住宅贷款的从严住宅贷款的从严 规范商品房销售规范商品房销售 实行住宅市场监管和实行住宅市场监管和预警预警 一一.市场分析市场分析w宏观市场走势分析宏观市场走势分析:w客观数据分析客观数据分析(经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等)w房价房价在全国同类城市中处于偏低水平w需求潜力需求潜力很大w土地市

3、场土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用w开发企业开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快w产品和营销创新创新意识不断增强w住宅供应向多元化和精品化多元化和精品化方向发展w房地产布局布局仍需进一步调整,新区配套设施滞后二二.项目分析项目分析-区域分析区域分析w项目属于积玉桥片区积玉桥片区积玉桥积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会住户12181户，人口32997人。w本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江武昌临江片区域片区域，更是武汉市规划中江南核心区域江

4、南核心区域之一。区域优势和潜力显著。二二.项目分析项目分析-区域分析区域分析w积玉桥积玉桥历史现状前景源自源自江夏县志江夏县志“鲫鱼桥鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥，建于光绪十三年，是座石桥东为区府驻地南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为东为区府驻地南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位 于全市前列的历史积淀于全市前列的历史积淀.周边首义园周边首义园,督府堤督府堤人文资源人文资源丰富丰富.交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富旧城改造的重点

5、区域旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大，今年和去年拆迁量都较大，二手房房源紧缺二手房房源紧缺 ，安置困难，周边客户需求旺盛。，安置困难，周边客户需求旺盛。区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为体的体的滨水综合功能区滨水综合功能区成为成为“500强总部区强总部区”功能组团之一。功能组团之一。二二.项目分析项目分析-未来片区功能分析未来片区功能分析和平大和平大和平大和平大道以西道以西道以西道以西武昌临江金融贸易区武昌临江金融贸易区和平大和平大和平大和

6、平大道以东道以东道以东道以东武昌滨水高尚居住区武昌滨水高尚居住区住宅档次上的空间住宅档次上的空间规划政策上的支持规划政策上的支持商业上的利润空间商业上的利润空间旅游景观资源的利用旅游景观资源的利用二二.项目分析项目分析-片区辐射性分析片区辐射性分析积玉桥片区积玉桥片区武昌临江片武昌临江片司门口，中华路片司门口，中华路片阅马场片阅马场片武昌火车站片武昌火车站片三层楼片三层楼片洪山广场洪山广场中南片中南片徐东片徐东片沙湖片沙湖片武昌武昌-洪山洪山汉口汉口强度辐射强度辐射中强度辐射中强度辐射辐射辐射有辐射潜力有辐射潜力二二.项目分析项目分析-所在地块分析所在地块分析w项目地块西临和平大道、项目地块西

7、临和平大道、南至中山路、东至规划城南至中山路、东至规划城市道路（宽约市道路（宽约2525米）、北米）、北至规划城市道路（宽约至规划城市道路（宽约1515米）。米）。w地块地势，地貌总体较为地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略平整良好，临和平大道略高高,具有自然的居住气息。具有自然的居住气息。w地块形状不规则，包裹另地块形状不规则，包裹另一小地块。一小地块。w临中山路面少，并有绿化临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道影响主要来自和平大道二二.项目分析项目分析-所在地块分析所在地块分析w地块经济技术指标地块经济技术指标:w规划总用地面积：规

8、划总用地面积：63562.59平方米平方米w规划净用地面积：规划净用地面积：50464.45平方米平方米w居住用地面积：居住用地面积：46975.06平方米平方米w建筑面积：建筑面积：141300平方米平方米w容积率：容积率：2.8w建筑密度：建筑密度：28%w绿地率：绿地率：40%w功能功能:住宅住宅,考虑部分商业考虑部分商业二二.项目分析项目分析-所在地块分析所在地块分析东北向景观东北向景观沙湖沙湖在建，后建在建，后建项目遮挡项目遮挡目前破旧房屋目前破旧房屋形象差形象差后期拆迁用地后期拆迁用地潜在威胁潜在威胁城开用地城开用地直接竞争直接竞争南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼南向景观：凤凰山

9、，远眺蛇山，黄鹤楼后期拆迁用地后期拆迁用地潜在威胁潜在威胁西向景观西向景观长江长江江滩江滩蓝湾俊园蓝湾俊园遮挡遮挡对面旧房对面旧房形象差形象差二二.项目分析项目分析-SWOT分析分析w优势优势:w项目建筑面积项目建筑面积14万方万方,具备一定规模性具备一定规模性.w地块两面临路地块两面临路,展示性强展示性强.w地块位置地块位置,地段具备商业价值地段具备商业价值w区域优势，核心区域区域优势，核心区域w多重景观资源多重景观资源,距离江滩直线距离近距离江滩直线距离近w交通便利交通便利w配套完备，教育配套优越配套完备，教育配套优越w政治，商业气息政治，商业气息w老城历史积淀，文化老城历史积淀，文化w开

10、发商品牌，资源整合优势开发商品牌，资源整合优势二二.项目分析项目分析-SWOT分析分析w劣势劣势:w地块不规则地块不规则,呈刀把型呈刀把型.w地块两面临主干道地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响噪音，灰尘的影响w目前项目周边与老城区居住人群交杂目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感档次感,安全性安全性欠佳欠佳.w旧城改造旧城改造,道路改造在销售过程中的影响道路改造在销售过程中的影响w紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳w长江等景观与房屋朝向难以兼容长江等景观与房屋朝向难以兼容.w目前本片区的总体形象和认可度还不高目前本片区的总体形象和认可度还不高.二二.

11、项目分析项目分析-SWOT分析分析w机会机会:w政府重视，政策重点发展支持政府重视，政策重点发展支持w周边景观周边景观,市政建设的改善市政建设的改善.w交通前景交通前景(过江隧道过江隧道,和平大道改造和平大道改造)w两块集中绿地的利用两块集中绿地的利用.w区域房地产发展的高档趋势区域房地产发展的高档趋势,热潮即将来临热潮即将来临.高档居高档居住区将形成气候。住区将形成气候。二二.项目分析项目分析-SWOT分析分析w威胁威胁:w武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿武昌老城区竞争加剧，品牌企业逐鹿(城开直接威胁，城开直接威胁，福星惠誉沙湖地块福星惠誉沙湖地块,浙江金都浙江金都,天时地产天时地产)w区域

12、发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待区域发展中，完全发展成熟，客户完全接受还有待时日时日w区域内消化能力有限区域内消化能力有限,前期项目消化了部分中高端客前期项目消化了部分中高端客户，后期周边产品定位档次雷同可能性大户，后期周边产品定位档次雷同可能性大,消化速度消化速度堪忧堪忧.w其他区域的高档产品的可替代竞争其他区域的高档产品的可替代竞争.三三.项目定位项目定位w定位思路定位思路-市场的市场的追随者追随者/领先者领先者/创新者创新者？客户定位客户定位供需分析、竞争分析、项目分析供需分析、竞争分析、项目分析户型面积定位户型面积定位物业定位物业定位价格定位价格定位领先者创新者市场定位市场定位

13、三三.项目定位项目定位w竞争分析竞争分析:w早期的尚隆地球村尚隆地球村,凤凰世纪家凤凰世纪家园园等作为该区域的“先锋部队”顺利售罄.w蓝湾俊园蓝湾俊园打响武昌临江高档住宅的第一炮,使片区关注度提升.有利衬托后期楼盘形象.w近年的江南明珠园、嘉和江南明珠园、嘉和阳阳光水岸、美城光水岸、美城清芷园清芷园的热卖，近期的2008新长江广场新长江广场等的出炉，该区域已经聚集了不少颇具规模的房地产项目，房地产市场逐渐红火升温。w去年到今年本区域大力度的旧城,多个拆迁地块的导入,城开城开等大牌企业的关注和介入,必将激起新一轮的开发高潮，成为武昌老城区精品房地产开发热潮的强心剂。三三.项目定位项目定位均价25

14、00-3500均价3500-4800均价2500以下均价4800以上对对于于周周边边楼楼盘盘综综合合考虑以下因素：考虑以下因素：价格价格户型面积户型面积容积率容积率建筑规模建筑规模市场口碑市场口碑三三.项目定位项目定位w周边项目规模适中周边项目规模适中,规模多规模多在在10000-20000平方米平方米.容容积率中等积率中等,过去以小高层为过去以小高层为主主,目前开始趋向于高层目前开始趋向于高层.绿绿化率普遍较高化率普遍较高.三三.项目定位项目定位w竞争分析竞争分析:w综合分析项目周边现有楼盘综合分析项目周边现有楼盘,以中端为主以中端为主,部分部分中高端中高端.蓝湾俊园和江南明珠园为中高端蓝湾

15、俊园和江南明珠园为中高端,其余其余为中端为中端.w目前周边大部分楼盘都售完目前周边大部分楼盘都售完,部分售完时间已部分售完时间已较长较长,周边目前在售的新盘少周边目前在售的新盘少,且规模都相对较且规模都相对较小小,档次中端档次中端,目前无在售的中高端目前无在售的中高端,高端项目高端项目.w旧城改造后旧城改造后,紧邻本项目的多个地块被品牌开紧邻本项目的多个地块被品牌开发商所拿下和关注发商所拿下和关注,预计未来竞争激烈预计未来竞争激烈,产品以产品以中高端中高端,高端为主高端为主.三三.项目定位项目定位已售项目市场定位已售项目市场定位在售项目市场定位在售项目市场定位 本项目市场定位本项目市场定位中高

16、端中端中低端弥补空白,适应新的市场趋势和需求我们的目标市场？高端预计其他预售项目预计其他预售项目市场定位市场定位w市场定位市场定位:需要有历史责任感的本土企业和外需要有历史责任感的本土企业和外来企业代表来企业代表,引领高尚住宅引领高尚住宅,带动武带动武昌老城区的住宅昌老城区的住宅,商业繁荣商业繁荣新一轮香港品牌企业入驻新一轮香港品牌企业入驻武汉的代表作武汉的代表作二二.项目分析项目分析-片区内主要企事业单位片区内主要企事业单位三三.项目定位项目定位w周边项目客户群周边项目客户群:楼盘楼盘 主要客户群体主要客户群体尚隆地球村尚隆地球村周边工作人员，以附近常住居民为主要群体周边工作人员，以附近常住

17、居民为主要群体蓝湾俊园蓝湾俊园以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学以武昌周边居民为主，包括高校教师和部分小学老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉老师、企业私营老板、公务员为主，还有部分汉口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。口、青山的置业者。华新水泥、鄂钢团购。常阳丽江城常阳丽江城司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工司门口附近商业经营者，学校老师，企业单位员工江南明珠园江南明珠园周边政府单位，商业经营者、学校、医院高收入者周边政府单位，商业经营者、学校、医院高收入者嘉和阳光水岸嘉和阳光水岸附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、收附近教师、医生、政府机关人员、商业经营者、

18、收入较高入较高美城清芷园美城清芷园湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居湖大，武汉交通干部管理学院，长航教师，周边居住客户群住客户群凤凰大厦凤凰大厦主要为办公群体，投资者主要为办公群体，投资者三三.项目定位项目定位本案客户定位本案客户定位参考：参考：经济实力：蓝湾俊园蓝湾俊园江南明珠园江南明珠园教育背景：美城清芷园美城清芷园蓝湾俊园蓝湾俊园江南明珠园江南明珠园区域范围：美城清芷园美城清芷园蓝湾俊园蓝湾俊园常阳丽江城常阳丽江城（教育背景）低中高（经济实力）低中高蓝湾俊园蓝湾俊园江南明珠江南明珠园园凤凰世纪凤凰世纪家园家园美城清芷美城清芷园园常阳丽江常阳丽江城城尚隆地球村尚隆地球村嘉和阳光嘉

19、和阳光水岸水岸本案本案三三.项目定位项目定位w目标客户群定目标客户群定位位1.范围上范围上:预计本区域和外预计本区域和外区域客户的比例区域客户的比例为为7575：2525随着项目品牌的提随着项目品牌的提升升,区域的成熟区域的成熟,交交通联系性的增强通联系性的增强,品将能吸引品将能吸引更多的更多的外区域高端客户外区域高端客户.本本项项目目的的客户区域客户区域三三.项目定位项目定位w目标客户群定位目标客户群定位2.职业上职业上:企业私营老板企业私营老板:公务员公务员:高校教师高校教师,中学小学老师中学小学老师:周边大型企业中高层管理人员周边大型企业中高层管理人员:其他其他=25%:25%:20%:

20、20%:10%3.年龄上年龄上:中年为主4.教育背景上教育背景上:重点关注大学以上的高学历人群.5.置业次数上置业次数上:以2次及以上置业为主,白领首次置业为辅.2次及以上置业次及以上置业:首次置业首次置业=75%:25%三三.项目定位项目定位w物业定位:中高端目标客户人文,景观,配套,交通资源品牌精品物业区位优越,潜力大规模适中,容积率偏高开发商品牌居住性质:第一居所第一居所物业类型:高层高层三三.项目定位项目定位w物业类型定位物业类型定位区域相对独立，避免人员过于集中区域相对独立，避免人员过于集中符合高尚社区居住者的习惯符合高尚社区居住者的习惯黄埔雅苑黄埔雅苑星海名城星海名城纯高层纯高层多

21、种物业类型并存多种物业类型并存方案方案方案方案覆盖率较高覆盖率较高覆盖率低覆盖率低物业，空间多层次性物业，空间多层次性满足不同的居住需求满足不同的居住需求高档高档中高档中高档物物业业定定位位中高档中高档中档中档鲜明鲜明风险风险中庸中庸平稳平稳.的容积率的容积率三三.项目定位项目定位w户型定位户型定位:w目前周边项目的主力户型普遍在110-140平方米左右,部分高端项目的主力户型在130-170平方米左右.w据了解,城开项目的主力户型为140-170,250平方米.可以预期周边未来的竞争项预期周边未来的竞争项目普遍定位高端，将以中目普遍定位高端，将以中大户型为主大户型为主我们应避免直接的火力竞争

22、w目前武汉的中高端项目主力户型一般在平方米，高端项目的主力户型一般在130-180平方米.楼盘楼盘主力户型主力户型主力面积主力面积（m2m2）尚隆地球村尚隆地球村3232119-143119-143蓝湾俊园蓝湾俊园3232130-150130-150常阳丽江城常阳丽江城3232、222283-14283-142江南明珠园江南明珠园3232140-170140-170嘉和阳光水岸嘉和阳光水岸3232、2222110-130110-130美城清芷园美城清芷园3232120-150120-150凤凰大厦凤凰大厦4242140-170140-17020082008新长江广场新长江广场小户型小户型505

23、0110110三三.项目定位项目定位w目前武汉户型发展的趋势武汉户型发展的趋势显现出了一定的紧缩由盲目求大求全开始向求精，求实发展w本项目定位本项目定位于树立品牌的精品项目，户型尺度上讲求舒适性，也应强调户型上的高实用性，功能全面，科学生态，人性化，应有意识的提升品质，控制总价w对于公寓型小户型的态度：对于公寓型小户型的态度：公寓型精小户型更适宜在金融，贸易十分繁荣的核心地带，规模较小的项目，功能上易与商住结合其购买客户以投资客户为主，易降低住宅档次，引起高端客户反感居住人群的混杂和档次的交杂不利于项目的整体品质提升，不建议在本项目中建设.w户型定位：户型定位：w结合本项目定位和客户需求,建议

24、本项目的主力户型定位于三房户型，三房户型，面积主力定位于面积主力定位于1-平方米平方米.三三.项目定位项目定位w户型配比户型配比:w结合周边客户的需求,项目周边的竞争性，建议本项目的户型为以三房，四房为主，辅以部分两房和大户型：户型户型面积区间面积区间（m2）配比配比区间区间面积区间面积区间二房二房90%二房：90，占%三房：1-150，占%四房：160-170，占30%五房：250-300，占10%小三房小三房-1%大三房大三房,小小四房四房13-150%大四房大四房160-17015%五房五房250-30010%总计总计100%100%三三.项目定位项目定位w静态价格定位静态价格定位:w通

25、过市场比较法测算，结合本项目预期达到的品质,在现时的市场条件下，本项目的静态销售价格静态销售价格为：4600元元/平方米平方米三三.项目定位项目定位w动态价格定位动态价格定位:w根据武汉市场的历年平均-的动态增长性，预计本项目正式推出时，价格将为：400元元/平方平方米米w结合项目的品牌提升性，后期推广中的价格-的提升可能性，预计项目后期价格可达到：元元/平方米平方米项目总体价格定位项目总体价格定位:元元/平方米平方米三三.项目定位项目定位w物业管理费物业管理费:w周边的项目物业类型以小高层为主,物业管理费基本在1元/平方米左右.w鉴于本项目的物业类型和档次,品质,建议物业管理费:中中高层高层

26、1.2元元/平方米平方米,高层高层1.5元元/平方米平方米四四.主题概念主题概念w延续延续华润的品牌产品线华润的品牌产品线w契合契合项目的优劣，资源项目的优劣，资源w传承传承武汉城市性格武汉城市性格,区域的文化，历史精髓区域的文化，历史精髓w容纳容纳目标客户群体的精神需求和心灵梦想目标客户群体的精神需求和心灵梦想w创造创造新的主题，新的居住文化，居住精神新的主题，新的居住文化，居住精神 华润的华润的 武汉的武汉的 新诠释的新诠释的凤凰城凤凰城四四.主题概念主题概念w主题诠释：生态主题诠释：生态,人文，从容人文，从容,汲取汲取,新生新生w荣耀居住荣耀居住w区域区域w景观景观,生态生态w符合大众的

27、审美情趣与向往符合大众的审美情趣与向往w精致，细节主义，完美主义，独到品位精致，细节主义，完美主义，独到品位w建筑风格建筑风格,建筑色彩建筑色彩,园林园林,营销包装营销包装,展示环境等全方位营造尊贵感和居住自豪展示环境等全方位营造尊贵感和居住自豪感感w文化雅居文化雅居w历史沉淀，无可替代，武昌情节历史沉淀，无可替代，武昌情节w雅而不露，从容，含蓄雅而不露，从容，含蓄w天生尊贵，修养天生尊贵，修养w散文，形散而魂聚，刻意营造的随意散文，形散而魂聚，刻意营造的随意w精神王国精神王国w融入融入-独立，容而不融，不容而融。独立，容而不融，不容而融。w心灵的真正放松，安慰，舒适。心灵宁静心灵的真正放松，

28、安慰，舒适。心灵宁静,思考。思考。w恰当的邻里尺度恰当的邻里尺度w开放胸怀，小舍大得，积聚力量，汲取灵性开放胸怀，小舍大得，积聚力量，汲取灵性五五.规划建议规划建议w建筑风格建筑风格:w新古典主义新古典主义，立面精致优雅,线性,整洁，高贵.应视觉舒适，不呆板，不浮躁，体现品位与文化。w建筑色彩建筑色彩:w中性色彩中性色彩：如砖红，灰等。不能过于鲜艳，要能体现历史感，文化感；而又不能过于沉重，要有时代的朝气和视觉的舒适度，是能与周边景观呼应，周边建筑和谐融合的色彩。有限使用色彩和装饰.w园林风格园林风格:w建议以古典园林古典园林为主，不制造纯粹的大围合，完全集中式中心园林，而是用高大的树木,绿色

29、，小桥流水，涧溪，卵石,实现人性化的自然的泛园林效果。同时，结合地块集中绿化带，入口广场，会所，配套设施，实现几个集中性相对强的景观节点，散而不散，增强与建筑的联系性和结合性。体现主题文化,人与人，人与建筑，人与园林的交融感，亲切感，润泽心灵，获取安慰与力量。五五.规划建议规划建议w建设分期建设分期:w建议项目在开发上分为开发上分为2期开发期开发（营销上控制房源，多期推出）w原则：原则：最快树立华润在武汉的品牌和美誉品牌和美誉，利用中山路中山路沿线成熟度，利用绿化带绿化带集中展示，避开和平大道和平大道整改期，2期借助城开借助城开带给和平大道沿线的热度。w一期6万万平方米，二期8万万平方米。w建

30、议一期推出南部临中山路到区域南部临中山路到区域中心部分中心部分，地块北部二期开发。w一期推出房源以10-150的主力户的主力户型为主型为主，一期后期推出部分的160-170，250-300的楼王户型的楼王户型。w一期推出休闲会所休闲会所，作为售楼展示w一期只推出住宅住宅，商业二期销售期配合推出五五.规划建议规划建议w交通结构交通结构w原则原则:人车分流人车分流,通而不畅通而不畅w周边楼盘时间长，新盘档周边楼盘时间长，新盘档次中低，因而户车比是达次中低，因而户车比是达不到本项目档次要求的。不到本项目档次要求的。武汉中高端楼盘目前普遍武汉中高端楼盘目前普遍达到达到1：0.8到到1：1以上的以上的户

31、车比，同时考虑项目商户车比，同时考虑项目商业部分有可能带来的部分业部分有可能带来的部分停车需求停车需求:w建议户车比为建议户车比为1:1楼盘车位类型/户车比尚隆地球村地上，户车比4.3：1蓝湾俊园地下车库，918000元/个，只卖给业主，户车比2.4：1常阳丽江城主要为地上车位和车库江南明珠园停车位小高层架空层和地面车位，户车比3：1左右嘉和阳光水岸地上24、地下78共102个，户车比3：1美城清芷园停车位地上和小高层地下，户车比4.5：1凤凰大厦停车位为地下,部分停在大厦后面山体上。五五.规划建议规划建议停车方式停车方式:建议以建议以地下停车为主.可将尝试将首层及地下一层作为停车库，入户平台

32、抬至二层，在竖向上形成人车分流，同时在单体之间设置环形采光庭院，为停车库提供了良好的采光和通风。五五.规划建议规划建议w楼型配比楼型配比五五.规划建议规划建议w两梯三户：两梯三户：w三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫w私密性，尊贵感，居住密度低私密性，尊贵感，居住密度低w成本高，占地面积大，公摊大，实用率低成本高，占地面积大，公摊大，实用率低w两梯四户：两梯四户：w可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户w最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置

33、w前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通风采光。风采光。w相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提高实用率高实用率五五.规划建议规划建议w楼型配比建议：楼型配比建议：结合物业类型定位，档次定位结合物业类型定位，档次定位纯高层纯高层中高端，高端中高端，高端户数比户数比：两梯三户：两梯四户两梯三户：两梯四户=4：6面积比面积比：两梯三户：两梯四户两梯三户：两梯四户=5：5高层，中高层高层，中高层中端，中高端中端，中高端户数比户数比：两梯三户：两梯四户两梯三户：两梯四户=：面积比面积比：

34、两梯三户：两梯四户两梯三户：两梯四户=：五五.规划建议规划建议w楼型朝向：楼型朝向：w建议本项目布局为正南北正南北为主，主要满足朝向和南面景观和北面内部景观。部分位置可偏转15-30度，一定程度上顾及东北面景观。利用转角飘窗，阳台等的设计利用西面景观。w楼型分布：楼型分布：w好位置配好房子的基本原则。小区南部，中心位置，中,大户型配置为两梯三户，临路，小区北部无显著景观资源处设置两梯四户的中小户型。南面朝向好，景观近，有多个层次，无遮挡南面朝向好，景观近，有多个层次，无遮挡北面可营造小区内景北面可营造小区内景西面景观有遮挡，朝向差西面景观有遮挡，朝向差东北面景观今后将有遮挡，利用性不高，朝向欠

35、佳东北面景观今后将有遮挡，利用性不高，朝向欠佳武汉气候差，夏热冬冷武汉气候差，夏热冬冷武汉居民对朝向敏感武汉居民对朝向敏感朝向为基础条件朝向为基础条件景观为附加利益景观为附加利益朝向朝向景观景观五五.规划建议规划建议w周边楼盘配套周边楼盘配套,会所会所,商业规划现状商业规划现状:楼盘配套/商业/会所尚隆地球村4栋临街商铺，会所内设有乒乓球、台球、健身房蓝湾俊园3000平米新古典主义会所，无商铺。临江大道为卡拉ok一条街常阳丽江城临江大道为商铺，主入口两边为商铺。售价800013000元/平方米江南明珠园2层圆塔型会所。商铺和车位价格未定，9月底开盘定。嘉和阳光水岸临友谊大道商业街,主入口两边均

36、连成一个整体美城清芷园临友谊大道会建一小高层，地下商业，2000平方米中心绿化广场，会所临友谊大道，三层凤凰大厦无商业，底商裙楼，其中一座底商作为儿童医院和妇幼保健院的门诊部，无会所商商业业在在功功能能设设定定上上既既要要结结合合小小区区业业主主的的消消费费档档次次、消消费费需需求求、消消费费心心理理、生生活活习习惯惯,也也要要考考虑周边商业业态和街区功能虑周边商业业态和街区功能.五五.规划建议规划建议w街区商业功能分析街区商业功能分析:w项目临近武昌的老商业中心司门口商圈司门口商圈（中低档服饰用品，休闲运动，饰物，零散街铺，中华路餐饮娱乐为主）和现在武昌最兴旺的商业中心中南商圈中南商圈（中高

37、档集中型，百货商场、通讯、音像书店为主）商业气氛浓。w地块周边，和平路和中山路沿线均无大型主题商业或超市无大型主题商业或超市，除部分餐饮规模较大外。基本都为零散小临街铺面。行业主要为小型超市，杂货店，低档美容美发，汽车维修服务为主，功能性不强，为满足最基本的家居生活的业态。五五.规划建议规划建议w分析本项目商业条件分析本项目商业条件:1.地理位置地理位置优越，商圈边，老城区，消费性强2.周边配套周边配套齐全但仍有空白点3.小区自身规模小区自身规模具备一定规模和支撑力4.辐射范围内的人流量辐射范围内的人流量交通发达，人流量多，未来周边楼盘聚集5.项目定位档次项目定位档次中高，高便利+品位6.业主

38、的消费取向业主的消费取向健康便利居家+高水准，高品位7.物业自身类型物业自身类型住宅，周边具备商业，政治，金融贸易需求五五.规划建议规划建议w项目位置,规模,并不具备做大型综合商业的可行性并不具备做大型综合商业的可行性.w项目所包裹地块包裹地块目前的用途不明,有拍卖,做住宅,公建的等等可能性,但根据其两面临主干道,处于主干道交汇点的,规模偏小的特点,预计做大型综合性商业的可能性较大.w根据城开地块城开地块位置,地形,预计其不会做大体量的商业,项目有可能成为联系大型商业和城开项目,后期拆迁住宅项目的联系联系点.w本项目商业有可能借助大型商业的商业效应商业效应,依靠周边大规模住宅群的商业需求商业需

39、求,实现更大的商业价值.w商业功能定位商业功能定位:配套型商业配套型商业五五.规划建议规划建议w商业建议商业建议:1.商业分布商业分布:w建议主要设置在项目和平大道的临街面和平大道的临街面.2.商业楼层商业楼层:建议2层3.商业售价商业售价:建议均价10000元元/平方米平方米左右方案1：大招商大招商+小销售小销售商业面积商业面积:建议6000平方米平方米左右商业业态商业业态:招商一家4000平方米左右的主力店(可引入综合品牌超市,如万家或特色消费品牌店如安利，屈臣士)销售2000平方米的临街商业品位走廊.（但基本业态要控制，体现文化，品位）五五.规划建议规划建议方案2：小招商小招商+大销售大

40、销售商业面积商业面积:建议4000平方米平方米左右商业业态商业业态:临街特色商业街，主要以销售为主，部分主题性行业招商，如书店等。方案方案1方案方案2初期收益小初期收益小风险小风险小-大大提升人气提升人气提升销售面积商业价值提升销售面积商业价值过多商业对档次的影响过多商业对档次的影响后期持续招商风险后期持续招商风险初期收益大初期收益大风险大风险大-小小2层销售困难层销售困难后期业态难以控制，空置后期业态难以控制，空置回款及时，面积适中回款及时，面积适中五五.规划建议规划建议w售楼处售楼处:w建议将售楼处设于临入口处临入口处,集中绿化带的休闲会所内.w售楼处色彩.立面感觉与楼盘整体主整体主题题,

41、风格相协调风格相协调,视觉舒适感,冲击力强w功能分区：功能分区：内部分区包括：接待区、电子演示区、展示区（总体模型区、单体及建材示范区、广告展板展示区）、签约区、休闲厅、销控及洽谈区。功能分区明确，平面间隔需动静分区、动线流畅、空间分明的规划，同时考虑到项目开售引爆时，空间能容纳大量客户。空间分隔可通过高差、不同材质、不同颜色进行有效分割。室内的广告包装、指示系统等必须沿袭统一VI。五五.规划建议规划建议w主入口主入口:w设置入口广场入口广场,将集中绿化带纳入规划,进行展示,吸引客户w主入口广场以绿色植物和小型喷泉绿色植物和小型喷泉为主题，绿色呼应山景,水给人清新、雅致的感觉，能舒缓心情。w将

42、楼盘名称楼盘名称的小雕塑小雕塑嵌入广场，增强标识性。w注重背景音乐及夜视背景音乐及夜视效果五五.规划建议规划建议w会所会所:w建议设立新古典主义新古典主义 双会所双会所w品位休闲会所品位休闲会所(1200平方米)SPA，桑拿，主题观景咖啡酒吧等娱乐休闲为主，前期作为售楼处。与入口绿化,入口广场相结合.w运动会所运动会所(2300平方米)羽毛球，乒乓球，桌球等运动设施。可与内部水景,景观轴相结合.w会所应具备对外经营功能对外经营功能,弥补周边现有楼盘空白.利于会所后续经营.w其他可设置配套设施其他可设置配套设施:w泳池w网球场五五.规划建议规划建议w规划方案规划方案1:商业w自然形成的院落设计自

43、然形成的院落设计,流流动的风和阳光动的风和阳光,自然和谐自然和谐,随意舒适感的科学结构随意舒适感的科学结构.w不同层次庭院移步换景不同层次庭院移步换景,中央运动休闲会中央运动休闲会所所,小区中心小区中心.可制造坡地或水景可制造坡地或水景.五五.规划建议规划建议w规划方案规划方案2:商业w平面鱼骨型设计平面鱼骨型设计,层层次分明次分明,逻辑性强逻辑性强w楼层天际线交错楼层天际线交错,轮轮廓标识性性强廓标识性性强w整体性强整体性强,独特独特w中央水系中央水系,景观轴线景观轴线贯穿小区贯穿小区,联系性强联系性强.w有效连接和利用两有效连接和利用两块集中绿地块集中绿地.w入口休闲品位会所入口休闲品位会

44、所,东北角运动会所东北角运动会所.w一线一线,四点四点,多面多面.实实用人性化园林用人性化园林.五五.规划建议规划建议w规划方案规划方案3:湖湖沙沙路路山山中中和平大道和平大道五五.规划建议规划建议w规划方案规划方案3:w围而不合围而不合w开放开放的空间的空间w部分位置适度的部分位置适度的偏转偏转,扩大景观面扩大景观面w错落错落,错出多变的庭院生活错出多变的庭院生活w流动流动,合二为一的景观系统合二为一的景观系统w阳光庭院阳光庭院,南面住宅让庭院撒满阳光南面住宅让庭院撒满阳光五五.规划建议规划建议w规划建议规划建议:生态性生态性,创新性创新性w每个建筑单体自成一个独立的生态单元生态单元。运用各

45、种生态设计手法改造住宅单体的微气候，使之形成良好的居住生态环境，然后通过生态平台连接各个生态单元，组成一个完整的生态社区系统。w建筑单体均呈建筑单体均呈“V”字字 形形，由南北两排住宅通过中部核心筒连接而成，其中的镂空部分便形成底部架空的内天井。空气从底部进入内天井自然向上流动，加强了竖向通风，形成天然空调系统。各楼层电梯厅与疏散楼梯均直接对外采光和通风。地下车库则通过大型采光井引入自然光线和新鲜空气。六六.营销推广建议营销推广建议项目营销思路项目营销思路之核心竞争力之核心竞争力地产项目的地产项目的核心竞争力核心竞争力：产品产品（品质,创新理念）区位区位（发展潜力）服务服务（物业管理）环境环境

46、（自然资源）价格价格（性价比优势）人文人文（历史,社会资源）项目营销思路项目营销思路之核心竞争力之核心竞争力核心竞争力核心竞争力之选择案例之选择案例：东湖林语东湖林语 产品人文产品人文+环境环境万豪国际万豪国际 区位环境区位环境 怡景花园怡景花园 环境区位环境区位 万科四季花城万科四季花城 产品服务产品服务+人文人文 项目营销思路项目营销思路之核心竞争力之核心竞争力本项目独特竞争力本项目独特竞争力产品产品建筑建筑,园林园林人文人文人文关怀人文关怀,精神家园精神家园目标客户 品质+创新w项目与周边竞争楼盘项目与周边竞争楼盘共有的竞争力共有的竞争力:区位区位区位区位+环境环境环境环境有有实实虚虚无

47、无项目营销思路项目营销思路之之品牌建设品牌建设 品牌建设品牌建设之选择案例之选择案例武汉万科四季花城万科四季花城：通过吸引眼球的新闻事件吸引眼球的新闻事件引起媒体、业界、市民的关注，并由媒体来宣传万科在中国的地位、实力和口碑，是一个高明且有效的做法；全方位全方位（在产品品质，行业实力、文化、物业管理等方面）的报道的报道，加深客户和市场的认知；针对不同的群体推广不同的群体推广不同的方面；对万客会的会员主要宣传万科的文化:因为他们会成为万科的追随者，对公众主要宣传万科的行业地位、实力、规模、产品品质、物业管理；万科品牌推广的主要载体主要载体还是四季花城的产品产品，并且放的份量很重，这一点对于品牌的

48、推广是非常重要的。项目营销思路项目营销思路之之品牌建设品牌建设 本项目的本项目的品牌建设：品牌建设：针对中产阶级的产品，尽可能地增强品牌和客户的互动性，增强客户的情感投入，注重“和客户一起创造最大价值和客户一起创造最大价值”，创造“共同的体验和记共同的体验和记忆忆”，可以极大增强华润品牌的人文内涵和客户的品牌忠诚度，使品牌更具人格力量。加强全社会的关注度“品牌背后是文化品牌背后是文化”.着重于建筑的灵魂、生活的意境的渲染。这种营销手法至少可以达到支撑产品高附加值支撑产品高附加值，增大价格的操控空间。第一时间展开项目形象宣传第一时间展开项目形象宣传，尽早形成影响。广告铺垫完成了项目居住形象和楼盘

49、特质的定位，在竞争中形成了独特的个性，为后续推广打下基础。宣传路径清晰，时间和策略对接紧密，按客户认知惯性进行宣传按客户认知惯性进行宣传。引起注意造舆论行动鼓励。注重社会资源和自身资源的整合利用资源的整合利用。项目营销思路项目营销思路之之总体思路总体思路 景观篇景观篇多重景观多重景观流动风景流动风景产品篇产品篇纯纯粹粹建建筑筑和和谐谐空空间间立立体体生生活活人人性性园园林林健健康康生生活活人文篇人文篇融洽文化融洽文化交流底蕴交流底蕴文文化化,生生活活方方式式 精致产品精致产品开发商品牌开发商品牌区位篇区位篇核心区位核心区位闲雅成熟闲雅成熟荣耀居住荣耀居住,文化雅居文化雅居,精神王国精神王国营销

50、推广建议营销推广建议之推广策略之推广策略推广节奏推广节奏推广周期推广周期营销目标目标分期开发，分节奏推广分期开发，分节奏推广20052005年年5 5月月-2007-2007年年7 7月月销售率销售率90%以上以上销售周期销售周期2005年年10月月-2007年年4月月营销推广建议营销推广建议之推广策略之推广策略推广阶段推广阶段时间周期时间周期蓄势期蓄势期20052005年年5 5月初月初-8-8月中月中内部认购期内部认购期20052005年年8 8月底月底-9-9月底月底一期开盘，热销一期开盘，热销期期20052005年年1010月初月初-2006-2006年年5 5月初月初A A区区101

51、0月初开盘月初开盘,B,B区区3 3月初开盘月初开盘二期开盘，强销二期开盘，强销期期20062006年年5 5月中月中-2007-2007年年1 1月中月中A A区区5 5月开盘月开盘,B,B区区9 9月开盘月开盘持销期持销期20072007年年1 1月底月底-4-4月底月底尾盘期尾盘期20072007年年5 5月初月初-2007-2007年年7 7月初月初营销推广建议营销推广建议之营销主题之营销主题w项目第一阶段营销主题：项目第一阶段营销主题：当当城市城市与荣耀相遇与荣耀相遇 当当历史历史与荣耀相遇与荣耀相遇 当当文化文化与荣耀相遇与荣耀相遇 当当风景风景与荣耀相遇与荣耀相遇 当当建筑建筑与

52、荣耀相遇与荣耀相遇 当当自由自由与荣耀相遇与荣耀相遇 当当思想思想与荣耀相遇与荣耀相遇 当当心情心情与荣耀相遇与荣耀相遇华润凤凰城华润凤凰城-荣耀你名荣耀你名偶然的偶然的,自然而然的自然而然的最荣耀的人生邂逅最荣耀的人生邂逅最荣耀的人生邂逅最荣耀的人生邂逅 最丰盈的人生体验最丰盈的人生体验最丰盈的人生体验最丰盈的人生体验蓄势期蓄势期蓄势期蓄势期-一期开盘一期开盘一期开盘一期开盘荣耀荣耀 O城城市市 O历史历史 O O O O荣耀荣耀 O文化文化 O荣耀荣耀 O建筑 O荣耀荣耀 O营销推广建议营销推广建议之营销主题之营销主题w项目第二阶段营销主题：项目第二阶段营销主题：以以城市城市的名义加冕的名

53、义加冕尊荣尊荣 以以历史历史的名义加冕的名义加冕智慧智慧 以以文化文化的名义加冕的名义加冕高贵高贵 以以审美审美的名义加冕的名义加冕情趣情趣 以以建筑建筑的名义加冕的名义加冕格调格调 以以空间空间的名义加冕的名义加冕舒适舒适 以以思想思想的名义加冕的名义加冕力量力量 以以心灵心灵的名义加冕的名义加冕快乐快乐华润凤凰城华润凤凰城-荣耀荣耀颠峰颠峰必然的必然的,自然而然的自然而然的以居住的名义以居住的名义以居住的名义以居住的名义,加冕荣耀加冕荣耀加冕荣耀加冕荣耀一期热销一期热销一期热销一期热销-二期开盘二期开盘二期开盘二期开盘自我的释放空间家的温馨合美营销推广建议营销推广建议之营销主题之营销主题沉

54、思的力量心灵的宁静营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合滨江滨江高尚高尚核心核心区域区域 万众期待的高尚居住区，紧邻滨江金融区 大于的绿化率，紧邻两块公共绿化老城改造中心，政府大力支持 交通连三镇，过江隧道瞬间缩短时间和距离 营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合闲雅闲雅成熟成熟 的的第一第一居所居所地理位置满足现代都市人的内心在本质的需求 与商业中心保持着一个恰到好处的距离居住氛围浓生活配套完善，教育配套优越营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合多多重重的的景景观观 新城市的繁华也尽收眼底 远观武汉两大特色景观，蛇山，黄鹤楼 尽享凤凰山风情 架空以及错落有秩的规划布局近距离

55、接触武昌江滩，享受临江生活借景沙湖 营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合流流动动的的风风景景 建筑顶部别致的造型，相互的呼应生态大堂，有音乐的快乐电梯间建筑主体的多层次美感，也是周边景观的延续和映衬 大面宽的设计，通透的落地玻璃窗 部分卧室的弧形落地窗与其他房间的转角凸窗营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合纯纯粹粹的的建建筑筑高品质的建筑材料的运用线性的高贵的建筑立面，抛弃繁杂，魅力恒久 充满历史文化感的雅致的立面色彩 精致、实用，舒适的人性户型设计营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合和和谐谐的的空空间间 大面宽设计，以最大程度的吸纳景观 套内自然层不设台阶及错层 户型

56、动静分区合理，全家其乐融融，又私密性强整体上的共有,共生,原则 营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合人性人性 的的园林园林 细节的设计，充分体现小区的文化意味和思考空间 路网，网穿而不透，视觉的延伸性空间的渗透，使小区成为一个连贯的整体 点，线，面分明营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合立体立体 的的居住居住空间空间 部分空中花园的设计有一个交流的空间 休闲、运动、交流等空间与各种园林景观协调融合超高架空层 宽景阳台的设计，使生活更加丰富 营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合健健康康的的生生活活 建设绿色生态住宅，节能建筑材料水，光、热、声、气环境系统周边的山，江，湖，

57、绿地 流动循环水处理装置（大于20立方米的）营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合融融洽洽的的交交流流 楼体中空中花园的设置 会所功能的设置充分考虑目标客户群的需求 开放半开放半私密私密的有效空间过度渡园林中，精心设置的每一处的交流空间 营销推广建议营销推广建议之卖点整合之卖点整合文文化化的的韵韵味味 售楼处，推广活动，形象包装中的文化因素 幽雅的园林，弥漫在生活中的文化气息规划原则，建筑上对文化，历史的延续感商业，会所功能与文化的结合 营销推广建议营销推广建议之房源策略之房源策略房源控制策略：房源控制策略：实行实行挤压式的房源控制模式挤压式的房源控制模式w避免给客户过多的选择，缩短决策

58、缩短决策的时间；w保证整体销售的均均衡衡性性，避免优势户型过早消化，劣式单位滞销w房源控制必须结结合合价价格格的的策策略略，较好的单位的推出，同时表现出适当提升价格质素好的单位控制推出时机，挤压消化前面推出的单位w在广广告告力力量量明明显显增增强强的强销阶段，放出较多房源，给客户较多选择营销推广建议营销推广建议之媒体策略之媒体策略 总体策略总体策略:定向选媒，整合传播定向选媒，整合传播围绕目标消费人群的爱好和行为取向选择媒体；围绕目标消费人群的爱好和行为取向选择媒体；注重传播过程实施的准确、到位、新颖；注重传播过程实施的准确、到位、新颖；整合优势资源，坚持既定的推广思路和主题一以贯之；整合优势

59、资源，坚持既定的推广思路和主题一以贯之；最最大大限限度度利利用用围围绕绕目目标标客客户户的的各各种种传传播播手手段段，强强化化媒媒体体组组合优势。合优势。营销推广建议营销推广建议之媒体策略之媒体策略媒体整合媒体整合营销推广建议营销推广建议之媒体策略之媒体策略蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期报纸网络户外楼体电台DM电视蓄势期认购期热销期强销期持销期尾盘期总体策略总体策略营销推广建议营销推广建议之营销创新之营销创新渠道创新渠道创新：w周边周边高档餐饮高档餐饮，如三五醇，如三五醇w湖大等湖大等高校高校内部网内部网w与与车车联动联动,如中北路店，周边加油站如中北路店，周边加油站w写字楼写字楼电子屏

60、，电梯内宣传板电子屏，电梯内宣传板w参与参与都市茶座都市茶座等电视节目等电视节目w机场机场户外广告，飞机上杂志户外广告，飞机上杂志营销推广建议营销推广建议之营销创新之营销创新资源整合资源整合:w本项目临近湖北美院,湖北美术馆.有艺术资源的可利用性.湖北美术馆近年也一直积极向社会发布信息，走文企联姻之路,举办了不少成功的画展。而目前武汉周韶华、汤文选、冯今松等画家活跃画坛，分别在山水花鸟领域独标一格，声誉卓著。这些名家是湖北的一笔宝贵文化资源.而武昌中山路“湖北美术馆”只是省美术院的一个展厅，不具备收藏功能。w建议项目在强势推广期,可与湖北美术馆联手联手,举办艺术派举办艺术派画展画展,凸现品牌文

61、化.同时也可在会所中会所中 设置专门的画展区设置专门的画展区,将部分名家作品永久收藏.营销推广建议营销推广建议之营销创新之营销创新资源整合资源整合:w武昌江滩相关旅游活动武昌江滩相关旅游活动参与，宣传参与，宣传.w利用利用门前绿地门前绿地这种公众空间这种公众空间.通过建造特色雕塑群来对外通过建造特色雕塑群来对外展示项目的文化气息展示项目的文化气息.w借助借助武昌老建筑武昌老建筑,老商业氛围老商业氛围的追溯的追溯,进行包装炒做进行包装炒做,显示华显示华润置地的历史责任感润置地的历史责任感,传承文化的品牌文化传承文化的品牌文化.w成立成立华润武汉置地会华润武汉置地会,发行发行置地会置地会刊物刊物.

62、w在宣传活动中在宣传活动中,宣传资料中宣传资料中,销售现场包装体系中都要充分销售现场包装体系中都要充分展示展示华润的集团资源背景和华润置业的版图规划华润的集团资源背景和华润置业的版图规划,目前实目前实力力,远景发展远景发展.营销推广建议营销推广建议之活动营销之活动营销活动营销的目标活动营销的目标 通过活动营销，树立企业形象与品牌通过活动营销，树立企业形象与品牌 通过活动营销的开展，进一步强化项目的形象通过活动营销的开展，进一步强化项目的形象 吸引目标客户群吸引目标客户群 现场聚集人气现场聚集人气 营销推广建议营销推广建议之活动营销之活动营销活动营销的原则活动营销的原则 系列化，即活动在一个整体

63、的主线下进行系列化，即活动在一个整体的主线下进行 宜精不宜泛，活动的开展以宜精不宜泛，活动的开展以12次次/月为宜月为宜 媒体的充分配合利用媒体的宣传作用，扩大社会影响媒体的充分配合利用媒体的宣传作用，扩大社会影响 销推广建议销推广建议之活动营销之活动营销蓄势期，内部认购期：蓄势期，内部认购期：活动之一华润地产武汉战略新闻发布会华润地产武汉战略新闻发布会 活动之三梦想家园自己做主，网路调查，征文活动梦想家园自己做主，网路调查，征文活动 活动之四项目产品发布会即内部认购派筹开始项目产品发布会即内部认购派筹开始积玉桥的现在及未来展览及规划讲座积玉桥的现在及未来展览及规划讲座 活动之二活动之五武汉最

64、具代表文艺文化界名人评选武汉最具代表文艺文化界名人评选销推广建议销推广建议之活动营销之活动营销项目开盘及以后：项目开盘及以后：活动之二画展或武汉景观名胜摄影比赛画展或武汉景观名胜摄影比赛 活动之三北大教授讲座（企业管理，人文，经济）北大教授讲座（企业管理，人文，经济）活动之四品味人生，讲述您的故事品味人生，讲述您的故事 开盘活动楼盘代言人正式受聘楼盘代言人正式受聘 活动之六项目户型装修设计大赛项目户型装修设计大赛活动之五发行项目纯美画册发行项目纯美画册营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略品牌渗透强势出击水到渠成展开销售顺势而为收官客户积累营销阶段思路营销阶段思路:印刷物料和

65、网络电子版同期面世 形象楼书形象楼书置业会置业会客户通讯客户通讯品牌品牌/产品手册产品手册项目画册项目画册营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略蓄势期：蓄势期：年5月8月8月中报纸软文户外楼体活动电视新闻发布会理想居所调查征文活动开始规划展览宣传第一击！宣传第一击！营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略认部认购期：认部认购期：8月中9月9月中报纸广告户外,楼体电台活动电视产品发布会内部认购名人评选活动网络8月底现场活动第二波大众传播第二波大众传播小众汇集！小众汇集！营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略一期热销期：一期热销期：报纸广告DM户

66、外活动网络2005年9月底11月5月 4月3月2006年2月开盘仪式、代言人受聘画展/摄影大赛一期A区开盘名家讲座电视认购客户选房10月一期B区开盘第三波销第三波销售高潮！售高潮！营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略二期强销期：二期强销期：报纸广告路牌楼体活动网络电视5月中7月2007年1月中11月9月开盘活动发行项目画册户型装修大赛二期B区开盘二期A区开盘品味人生第四波强第四波强势销售！势销售！营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略4月底3月底2月底2007年 1月底老业主以及现场活动老业主以及现场活动持销期：持销期：活动活动路牌路牌网络网络DM保温、保质！保温、保质！营销推广建议营销推广建议之阶段性营销策略之阶段性营销策略5月6月7月路牌路牌网络网络活动活动尾盘期：尾盘期：老业主以及各项促销活动老业主以及各项促销活动DM完美谢幕！完美谢幕！营销推广建议营销推广建议之销售计划之销售计划阶段阶段阶段销售率阶段销售率总体销售总体销售率率实现均价实现均价一期开盘至热销一期开盘至热销期期一期的一期的65%以以上上30%4900二期开盘至强销二期开盘至强销