第十四章美国物业管理概述

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1、第十四章 美国物业管理概述2021/9/181第十二章 美国物业管理概论第一节 美国物业产权产籍管理第二节 美国物业管理行业发展简介第三节 美国物业管理职业教育培训制度第四节 美国物业业主自治管理制度2021/9/182第一节 美国物业产权产籍管理一、美国物业产权登记的类型 美国的物业产权登记体系有三大类型，竞赛型登记法（race act）、通知型登记法（notice act）和通知竞赛型登记法（notice-race act）。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。二、美国物业产权登记的功能 1.信息功能 2.保护功能 3.提供优先权规则2021/9/183第一节 美国物业产权产籍管理三

2、、美国物业产权登记的程序 美国的不动产登记系统以县为单位，受让人将转让书提交给不动产所有地的土地登记办公室，登记员只是将该不动产交易情况作一个记录，通常是复印该不动产转让书，将复印件放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。这样，不动产所有权也就向世人公开了。但所有权最终属于谁则由调查人自己做出判断，政府部门的工作仅仅是复印转让书和编制索引。政府只是为保存土地登记材料提供地方，为调查人检索土地登记提供服务。每一个州的登记法都详细规定了不动产登记的程序。一般而言，登记的程序分四个步骤：归档、登记、建立索引及返还原件。2021/9/184第一节 美国物业产权产籍管理四、美国物业产

3、权管理基本内容 美国统一征用法规定：“不动产指土地,土地上的或与土地相连的改良物，地役权或其他土地上的收益”。按照美国现行法规定，除非合同或其他书面文件明确注明，否则每一次转让都包括转让区域内所有的不动产物质组成。不动产的物质组成有：土地、土地上的定着物、附着在土地上的或属于土地的附属物。1.土地2.定着物3.附属物 除土地和定着物以外,不动产的第三个组成部分包括附属于不动产的物。附属物的种类繁多,最常见的是“地役权”和“水权”。地役权是指土地使用者在他人土地上享有的利益。受益的土地拥有地役权。美国用水权在美国法律采行“河岸权”和“优先权”两种水权理论。2021/9/185第二节 美国物业管理

4、行业发展简介一、美国物业的产生1.美国的物业管理起源于十九世纪末，科学家们设计了钢结构的高层建筑,发明了升降电梯,物业管理初现萌芽。2.1921年诞生了美国第一个全国性专业组织“业主与经理人协会”,随后这个组织在加拿大、英国、南非、日本和澳大利亚建立了分支机构,变成了一个国际性组织。另外一些组织包括“全美公寓学会、“房地产管理学会”等等。3.各专业组织根据专业需要,相继设立了一些教育项目并组织考试,颁发资格证书,使物业管理更加系统化规范化。2021/9/186第二节 美国物业管理行业发展简介二、美国物业的分类 1.居住型物业 住房拥有产权的独立式住宅约占住宅总数的四分之一,它们一般不需要专业管

5、理,但如果这是住宅出租,则需要委托房地产经纪人收取租金并缴纳有关税费。多户共用型住宅的所有权形式多种多样,小型的如一个单元,常常是住户自用自管,大型的高层公寓则由专业人士为投资商 管理,出售型公寓则通常由住户选举出的委员会聘请专业人士管理。2.工业型物业 工业型物业通常要满足企业的特殊需要,在物业管理上要着眼于生产、储存、运输等各环节的综合考虑,一般为自用自管,如果出租且租期都较长,租期内由租用企业管理。2021/9/187第二节 美国物业管理行业发展简介3.商用型物业（1）办公用房 办公用房可以是独家佣有,也可以是多家共有的,一些大型公司在自己的地产上建造大楼,并用自己的物业部门管理而综合型

6、的办公大楼则接纳各种企业和机构,还有一些则属于单一类型诸如医疗中心、牙科中心、贸易中心等,这都是多家共有的例子,它们通常被委托给专业机构管理。（2）零售商业物业 零售商业物业包括购物中心、社区中心、超级市场和其它一些中心,独立结构的建筑物往往由业主自己管理,而大型项目则由于规模庞大、商户集多,因而必须聘用专业人士。2021/9/188第二节 美国物业管理行业发展简介4.特殊类型物业 特殊类型物业包括饭店、旅馆、俱乐部、疗养所、剧场、学校、政府机构、纪念性场所等。他们共同之处是在这些建筑中进行的都是一些特殊的事业。这类物业由业主直接管理居多,管理人员必须同时精通物业和自己的事业。2021/9/1

7、89第二节 美国物业管理行业发展简介三、美国物业管理的特点1专业服务十分发达。专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一。美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。2021/9/1810第二节 美国物业管理行业发展简介2企业经营规模庞大。由于行业发展比较成熟，美国出现了一批规模很大的

8、物业管理公司。如具有80 年发展历史，排列世界500强的Service Maste公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它拥有25万名员工，在43 个国家为1200 多万家客户提供服务，年营业额超过73亿美元，并创造了连续30年股价稳定增长的骄人业绩。3信息技术应用广泛。美国的信息化程度比较高，社区的电脑管理系统中，不仅有物业管理公司的资料，还有住宅小区的各种图纸和管线资料，以及业主和租户的相关资料，为做好物业管理工作提供了有效的信息支撑。2021/9/1811第二节 美国物业管理行业发展简介4风险防范机制健全。为化解物业使用中的风险，减少业主和住户的损失，物业管理费一般包含房屋保险的费用。

9、房屋保险一般有业主保险和住户保险等，当业主或住户因自然灾害等原因遭受损失时，由保险公司负责理赔。如果按住房价值每套10万美元计算，则每户每年的保险费约2032 美元。2021/9/1812第二节 美国物业管理行业发展简介四、物业管理模式1业主自我管理 在美国，约有20%的中小型公寓实行业主自我管理。由全体业主大会选举出的业委会，代表全体业主管理物业。同时，实行小区公寓经理责任制，小区公寓经理负责执行业委会制定的各项规定。规模在350户的公寓小区，其业委会由5 名业主组成，分别担任主席、副主席、财务、设备管理人和秘书。业委会又被称作BOARD(董事会)，这5名成员也被称为董事会成员。2021/9

10、/1813第二节 美国物业管理行业发展简介 业委会通常一年选举一次，如果业主不能亲自参会投票，会事先写好委托书并经公证后，由其委托人代为参加议会和投票。美国规定，小区中业主享有的权利与其所有房屋的面积呈正比，选举业委会大都采用有记名投票方式。一般情况下，业委会成员是没有报酬的，有些业委会成员也会有一些小的福利，如少付一个月物业费、有一个免费停车位等。2021/9/1814第二节 美国物业管理行业发展简介2委托物业管理公司管理。物业管理公司在实施管理时，通常委派一名房产经理负责小区的日常管理。房产经理的职责主要是制定管理计划、编制预算、制定保养计划、负责租金收取和营销活动等，作业服务由物业管理公

11、司委托专业公司实施，房产经理承担作业服务监理职责。在美国，业委会与物业管理公司签订的合同期限一般为一年，如果业委会对物业管理公司不满意，必须要提前60 天书面告知对方，不再续约，保证有2 个月的缓冲、交接期。如果60天之前不告知，则视为自动续约。2021/9/1815第二节 美国物业管理行业发展简介五、物业管理服务1.职业化管理 美国物业管理经理人有三类:一类是楼宇经理,他们一般不与业主直接发生联系,在总经理不在的时候,负责楼宇日常的管理工作;一类是物业经理,其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等;一类是资产经理,负责地区物业战略发展规划,对市场进行调研,确定管理物业的整合

12、和取舍。目前一般资产经理与物业经理融合在一起,物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。2021/9/1816第二节 美国物业管理行业发展简介2.服务水平周到 凡是业主的要求,物业管理公司能做到的尽量做到。比如居住社区的停车场需要维修,物业公司会指派专业公司的工作人员,先到现场了解情况,而后在每家每户门前贴一张通知单,讲明停车场何时维修,何时修好,请用户将车停到附近停车场等等。社区业主每月应交的水、电、煤气费,先由物业公司专门人员上门如实抄写,而后输入电脑传到银行,银行按统一价格向业主收取,公司工作人员不直接经手货币。物业公司所做的每一件事,收取的每一笔费用,都会让业主知晓,向业主说明收费原因,管理

13、账目也都是公开的。2021/9/1817第二节 美国物业管理行业发展简介 3.服务礼仪严格 物业公司还十分注重对业主的接待礼仪,每个新进员工必须先接受礼仪接待培训。员工穿着要求整洁,衬衫不许有杂花颜色。不管男女员工,不能戴很贵重的金银首饰,包括总经理,饰物得全部取下。其理念是服务行业的人要采取低姿态,把自己贬得低一点,才能全心全意为业主服务好。4.主动服务 在美国的物业管理中还特别提倡主动服务意识,他们认为客户是第一位的,比亲戚朋友更重要。客户没有想到的,你要替他们想到,因为你是专业人员。写字楼、公寓物业保安人员在巡视时,总是随身带着一只工作包,内有榔头、电笔、电筒、电压表等工具,甚至纤维带,

14、止血药物,遇到问题可以立即解决。2021/9/1818第二节 美国物业管理行业发展简介5.为业主的服务 管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求,如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务,尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求,让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐,以营造与业主之间的融洽气氛。大多数物业公司还在楼宇大厅设置咖啡台,供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点,为那些匆忙的上班族提供方便。2021/9/1819第二节 美国物业管理行业发展简介6.小区管理制度也十分严格 房产商完成一个楼盘后,会交给

15、事务所一个有执业资格的职业经理人管理。而业主在人住小区之前,都要与这个经理人签一份双方责权明确且应共同遵守的合约,以后凡事都按这个合约办。在楼盘销售满90%后由房产商牵头成立一个社区协会或叫业主会,并推派一个人担任主席,负责协调小区的日常事务,包括解续聘小区物业经理、选聘专业服务公司等。这个选派的主席由小区业主会成员轮流担任,不拿任何报酬。小区内物业服务由专业公司来做,但小区道路及公共部位的维修、改造等则由政府部门负责,费用也不会摊在业主头上。2021/9/1820第二节 美国物业管理行业发展简介 美国的社区协会和我国的业主委员会不一样,虽然社区协会也属于非赢利组织,但它负责社区内房屋的开发与

16、利用,而且有自己的“法律”和“执法手段”。协会针对所辖业主制定的规则极为严格,例如在亚利桑那州的梅萨市,业主协会不允许居民在自己的住宅区内养青蛙,加利福尼亚州森城的业主协会甚至制定了一条规定,居民不得在阳台上晾晒衣服,不得在车道上停放车辆,车辆必须停放在车库里。更有甚者,休斯敦尚普兰社区一位年逾花甲的老妇被地方治安官驱逐出门,原因是她对协会发给她的欠款通知单置若罔闻,因而协会不作通知将她的房屋进行了拍卖。2021/9/1821第三节 美国物业管理职业教育培训制度一、物业管理职位层次 美国物业管理职位有三个不同的层次。最低的是楼宇经理其职能当于酒店的住店经理,在总经理不在的时候,负责日常的管理工

17、作。但不与业主直接发生联系。中间层次的是物业经理其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、做广告、物业招租等。最高是资产经理负责地区物业战略发展规划,对市场进行调研确定是否投资物业还是转让物业。目前,美国三个层次的界限逐渐变成个职位。资产经理逐步与物业经理合一物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。2021/9/1822第三节 美国物业管理职业教育培训制度二、三种资质的培训认定 围绕着职业经理的发展变化,全美物业管理协会在职业教育方面也发展为三种资质的培训认定即ARM（Accreditied Residential Manager）合格的楼宇经理；CPM（Certified Property

18、 Manager）注册物业管理经理;AMO（Accreditied Management Organizition）合格的管理公司。ARM合格楼宇经理,主要针对的是管理专门居住物业常规或受补助的公寓、私房屋主的活动或共管协会、独立家庭住宅或活动住宅庭园,并且主要负责场所管理的管理者。2021/9/1823第三节 美国物业管理职业教育培训制度 CPM注册物业管理经理,主要针对的是大型居住、商业、零售或工业物业或综合物业并且对管理的物业成效负责的管理者。AMO合格的管理公司,主要针对的是房地产管理公司,或是房地产公司中物业管理部门。三、如何成为ARM ARM代表合格楼宇经理,该职衔是IREM（全美

19、物业管理协会）授予管理居住物业的专家。ARM候选人主要是负责管理出租公寓综合楼、出租活动住宅、出租共管住宅、出租单栋家庭住宅、一居室公寓。2021/9/1824第三节 美国物业管理职业教育培训制度（一）成为一个ARM申请者1、提出申请。年申请程序费是75美元。2、作为ARM申请者候选人可以保留申请资格5年在此期间内达到所有要求并被批准成为ARM资格。（二）成为一个ARM1、IREM教育。候选人需要至少5分的IREM课程分数。建议课程为：MNT201管理房地产维护运营；MKI201房地产经理的基本营销与出租知识；MLI402多家庭物业的营销与出租战略；FIN201房地产经理的基本预算与会计学知识

20、R；ES201成功的场所管理。以上课程除 成功的场所管理为5分外，其余的均为2分。2021/9/1825第三节 美国物业管理职业教育培训制度2、证书考试。所有ARM候选人应通过一项考试以获得ARM职衔。通过考试,候选人可在这些领域证明候选人作为住宅房地产经理的专业能力；维护运营；人力资源管理；营销与出租；金融操作；合法与风险管理；道德。3、遵守职业道德。ARM候选人需要承诺成合格楼宇经理的职业道德。4、经历。ARM候选人需要至少符合以下两项经历要求以达到成为ARM的最少经历要求。（1）最低住宅管理经历要求指依下表中列出时间及物业类型管理的经历。（2）按IREM定义当前从事住宅管理。指候选人需管

21、理的最低组合。2021/9/1826第三节 美国物业管理职业教育培训制度物业类型及最低组合要求物业类型及最低组合要求要求最低的合作月份要求最低的合作月份出租公寓、出租活动住宅、出租共管单位及联排别墅单位、复式公寓、4层住宅（位置不临接）未在CPM管理之下在CPM管理之下60个单位或以上在5个或5个以上地点241230-59一个单位在5个或个5以下地点482430个单位或以上6或个6以上地点2412出租独立家庭住宅30个单位或以上2412活动住宅园区150泊位或以上241275一149泊位4824业主与共管协会60个单位或以上2412一居室公寓（SROS）90个单位或以上241245-89个单位

22、48242021/9/1827第三节 美国物业管理职业教育培训制度四、如何成为全美物业管理协会（IREM）的注册物业管理经理CPM CPM代表注册物业管理经理,该职衔是IREM授予房地产管理领域的杰出专业人员。CPM职衔是成为高资格的专业人士的重要标志。（一）若想成为一个CPM,先要成为的CPM候选人。CPM候选人的条件为：1、提交一个CPM候选人申请,并交纳一定的申请费。此费用不退。2、有高中毕业证书并且到了法定年龄。3、正从事房地产管理行业并且有至少12个月的合格的房地产管理经历。2021/9/1828第三节 美国物业管理职业教育培训制度4、持有房地产许可并提交复印件，没有许可的要提交为什

23、么未被要求持有的原因。5、同意授权物业经理职业道德规程。6、取得当地IREM分会的同意。一经批准成为CPM候选人，CPM候选人可以在最短一年和最长十年内达到所有要求并被批准成为CPM成员。（二）CPM的注册。成功地注册为一个CPM必须达到IREM的要求,IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分其中160分为规定分,100分为可选分并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：2021/9/1829第三节 美国物业管理职业教育培训制度1、经过物业管理培训教育,可取得30规定分（等于100可选分）所有CPM

24、候选者通过IREM课程被录取入学。候选人可依据自身的特定教育需求来确定自己的培训路径。每个候选人至少需要30分的IREM课程分数以及附加分来完成此项要求。方便起见IREM课程提供了传统课堂形式与在家学习形式。以下是IREM的主要课程MNT201 管理房地产维护运营为2分 HRS402房地产经理的人力资源开发战略为4分（选择这些MKL课程的一项）2021/9/1830第三节 美国物业管理职业教育培训制度（1）MKL402多家庭物业的营销与出租战略为2分（2）MKL403写字楼物业的营销与出租战略为2分（3）MKL404零售物业的营销与出租战略为4分（4）FIN402房地产经理应了解的财务计算与金

25、融战略为4分（5）ASM603房地资产的金融与估价战略为6分（6）ASM604测评房地资产的性能为6分（7）ASM605房地资产决策中投资标准应用为3分（8）BDM602撰写与使用物业管理计划为6分。2021/9/1831第三节 美国物业管理职业教育培训制度2、取得CPM证书考试合格,考试分数：30规定分 所有候选人应通过一项证书考试以获得完整CPM的职衔考试包括基于经历和基于教育的知识维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、合法与风险管理。3、撰写一份物业管理计划的论文,此项为20规定分 候选人需要准备一份管理计划论文,使IREM能够认识候选人从IREM课程所学到的管理知识以

26、及候选人自己的专业经历。候选人应依据IREM的详细指南自选真实物业撰写计划。4、道德考评,20规定分 作为候选人,且随后成为CPM成员需要承诺赞成的CPM职业道德。另外需参加并通过IREM的道德课程房地产经理的道德。2021/9/1832第三节 美国物业管理职业教育培训制度5、职业经历要求,60规定分（等于100可选分）工作经历是CPM职衔整体构成所需要的部分。IREM要求候选人合格的物业管理的每个月经历等于1个规定分，5年等于60分。如何判定候选人的经历是否合格。IREM通过下面的3个测试：（1）管理单位组合测试。即如果候选人管理的单位不少于以下最小的组合就符合此测试。A、对物业经理。居住物

27、业：一处300单位的小区,或2一4处200单位的小区或多2于5处100单位的小区；商业物业：1处120，000平方英尺，2处或2处以上80，000平方英尺；工业物业：1处或处1以上200，000平方英尺。2021/9/1833第三节 美国物业管理职业教育培训制度B、对资产经理。居住物业：1200单位；商业物业,48，000平方英尺；工业物业，80，000平方英尺。（2）职责测试 IREM规定物业管理经理的职责有27项。如果候选人是位物业管理经理，就要履行其中至少16项职责，如果候选人是位资产经理,就要履行其中至少12项职责,方能符合此测试。（3）时间百分比测试：因为CPM计划要求物业管理是候选

28、人的主要业务活动,如果候选人花费至少50%的工作时间用于物业管理，那么符合此测试。2021/9/1834第三节 美国物业管理职业教育培训制度6、正规大学教育（90可选分）候选人可以获得直到90分的可选分，如在授权的大学取得大学学位或完成大学水平的教育。（1）大学学位取得房地产、经济、法律、金融或商业管理学士学位的70分或取得任何专业的学士或硕士学位或取得任何专业的相关学位。（2）大学课程：17门特定学科中任一学科的每门课程分,每科一门。7、其他继续教育等于100可选分 IREM承认其他房地产协会的教育计划的价值。如果候选人参加并成功地完成其他专业房地产协会的课程候选人可获得CPM可选分。目前有

29、15个合格协会。8、其他职衔可选分 如果候选人拥有任何一项认可的房地产职衔,CCIM,PRA，CSM，PCAM。2021/9/1835第三节 美国物业管理职业教育培训制度9、下面是与计分方法无关的其他标准,在批准CPM职衔时核验 成为CPM候选人至少一年 依照IREM的定义,当前在从事物业管理行业 持有物业管理许可 是当地物业管理协会成员或附属当地房地产经纪人委员会尤指美国房地产行业工会成员 被当地IREM分会批准 同意手到又物坚圣贬野处肠彭襄现程 交付所有国家和分会的年度服务费。这些为IREM的管理委员会所批准。2021/9/1836第三节 美国物业管理职业教育培训制度五五、成为合格的管理公

30、司AMOAMO代表合格的管理公司,该职衔由IREM授予物业管理公司。（一）成为AMO的第一步是提出申请。2000申请程序费是405美元。（二）如果符合下面的标准,候选公司可成为AMO。1、一位执行CPM负责。如果候选公司有一位CPM负责房地产经营管理,且在申请AMO程序前该人已在此职位上至少180天则候选公司符合要求。该人系AMO公司的执行CPM。一位称职的执行CPM应主要负责提供公司的房地产管理服务及发展公司的房地产管理策略与计划。此外一位执行CPM履行下面6项职能中的至少4项：有权雇用或解雇物业经理主要负责或参与确定公司的目标与目的主要负责或参与决定公后井剥挥内月良务有权与客户磋商管理协议

31、有权与客户订立管理协议主要负责培训与指导物业经理2021/9/1837第三节 美国物业管理职业教育培训制度2、IREM教育。候选公司的执行CPM应成功地完成特定IREM课程以达到AMO的教育要求。设定这些执行课程用于增加有工作经验的物业经理的技能且涵盖提高决策能力的范畴。规定课程：BDM601房地产管理公司的商业开发战略 可选课程可选任意两门 BDM401利用客户期望值来提升房地产管理业务 HRS402房地产经理的人力资源开发战略 HRS403当前房地产经理的领导能力 LRM402风险管理保护人、物业与利润 LRM603避免奇袭：法规与立法方向。2021/9/1838第三节 美国物业管理职业教

32、育培训制度3、道德。拥有AMO头衔的公司必须对遵照道德规章做出职业承诺,该规章由IREM严格执行。申请程序,候选人的公司及所有雇员需要承诺赞成合格的管理公司的职业道德。4、商业稳定性。为展示相关经验与商业稳定性在申请AMO程序前候选公司需要已从事房地产管理行业3年。在此期间,候选公司的经历限制：（1）至多一次名称变更（2）一次等于或少于50%的公司股权和所有权变更。5、保险保证。候选公司必须满足最低保险要求即一项保险契约覆盖公司全部雇员、官员、业主数值上等于公司月毛收入至少10%,最低价值10000 美元及最高价值500000美元。2021/9/1839第三节 美国物业管理职业教育培训制度6、

33、运营与金融标准。要证明候选公司有高水准的经营与金融申请AMO程序时应出具一张不受限的银行存款支票。另外,候选公司管理用的表格包括给业主的收支财务报表,一份关于公司业务与服务的简要介绍均应提交作为申请程序的一部分。7、分办事处名单。AMO证书应用于公司的主要办事处和公司的每一个运作业务的分办事处。在候选人的AMO申请表上候选人应提供候选人公司所有分办事处的清单。分办事处定义为：分办事处执行物业管理分办事处是主要办事处的分支且在主要办事处的控制下分办事处执行的工作有利于公司的管理，不是一处特定的物业在每个分办事处有至少一名可联系业务的专职雇员。2021/9/1840第三节 美国物业管理职业教育培训制度8、其他标准。以下其他申请AMO的批准程序（1）提交6份介绍信，其中3份来自候选公司的客户。如候选公司只管理有资产净值收益的物业，3份介绍信应来自候选公司的会计师、律师及银行家。其余介绍信可由了解候选公司运营且能证明其真实的个人出具。（2）为候选人当地IREM分会批准，该分会经会面核实候选人申请表的内容。2021/9/1841