土地使用税幻灯

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1、新城镇土地使用税讲解2008年3月5日1 2006年12月31日，国务院颁布第483号令，发布了关于修改的决定，提高了城镇土地使用税的税额幅度，明确对外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税，并相应修订了城镇土地使用税暂行条例部分条款，从2007年1月1日起施行。新条例的出台是地方税改革的最新进展。2一、城镇土地使用税暂行条例一、城镇土地使用税暂行条例修订的背景修订的背景 1988年公布实施的城镇土地使用税暂行条例是依据20世纪80年代中期的经济发展水平、土地利用状况及相关政策制定的。近年来，随着土地有偿使用制度的实施、经济的发展和土地需求的不断增加，原城镇土地使用税的一些规定已明显滞后于经济

2、形势发展变化的要求。3v一是税额标准太低。每平方米土地年税额最高只有10元，最低仅为0.2元，这与我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状以及近年来日益攀升的地价水平是极不相适应的；城镇土地使用税作为我国目前在土地保有环节征收的唯一税种,长期以来税负偏低，2005年全国城镇土地使用税收入为137亿元，2006年177亿元，占全国税收总收入的比重不足0.5百分点,难以发挥其经济调节作用。4v二是对外商投资企业不征税，税负有失公平。外资企业使用土地不缴纳城镇土地使用税，造成内外资企业用地成本的差异，不利于不同经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场经济公平竞争的原则。因此，需要对原城镇土地使用税暂行条

3、例的有关内容进行调整和完善。5对原城镇土地使用税暂行条例进行修订，更主要是配合国家对土地进行宏观的 需要。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地的供需矛盾变得更加尖锐：v1、新增建设用地规模过度扩张v2、土地利用相对粗放v3、用地结构不够合理6 为落实国家宏观调控政策和完善城镇土地使用税税制，2006年8月1日，中共中央（中发200614号）文件明确提出了“提高城镇土地使用税单位税额，严格控制减免税范围”的要求。8月31日，国务院下发的关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）又进一步明确指出：提高城镇土地使用税征收标准，财政部会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。7v根据中央和

4、国务院上述文件要求，有关部门对调整城镇土地使用税税额问题进行了调研和论证，提出了调整方案，并建议在调整税额的同时，把外商投资企业纳入城镇土地使用税的征税范围。国务院采纳了这一建议。经国务院常务会议审议，在2006年12月31日发布了关于修改的决定，提高了城镇土地使用税的税额幅度，明确对外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税，并相应修订了城镇土地使用税暂行条例，重新进行了公布。8二、城镇土地使用税暂行条例二、城镇土地使用税暂行条例修改的具体内容修改的具体内容 （一）提高了城镇土地使用税税额幅度。新修订的城镇土地使用税暂行条例，将税额标准提高了2倍，调整后的“土地使用税每平方米年税额：大城市1.

5、5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”考虑到城镇土地使用税的税负水平应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。9（二）将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围。原城镇土地使用税暂行条例第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”。紧接着，【财政部关于外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知（财税字1988260号）】继续规定“国务院1988年9

6、月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例，应不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。”10新修订的城镇土地使用税暂行条例在第二条中增加了第二款：将第一款中使用土地的单位和个人定义为：“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。11（三）修改了与法律、行政法规不相适应的条款12三、三、贯彻新城镇

7、土地使用税暂行条例贯彻新城镇土地使用税暂行条例前后历程前后历程（一）（一）20062006年年1212月月3131日，国务院颁布第日，国务院颁布第483483号令，发布了号令，发布了关于修改关于修改 的决的决定，规定自定，规定自20072007年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。（二）（二）20072007年年1 1月月1919日，财政部、国家税务总局关于贯彻落日，财政部、国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改实国务院关于修改 的决定的通知的决定的通知 （三）（三）20072007年年9 9月月1313日，福建省人民政府关于印发福建省城日，福建省人民政府关于印发福建省城镇土地使用税实施办法

8、的通知（闽政【镇土地使用税实施办法的通知（闽政【20072007】2525号）号）（四）（四）20072007年年1212月月2222日，福建省人民政府关于调整城镇土地日，福建省人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知（闽政使用税税额标准的通知（闽政20074542007454号）号）（五）（五）20082008年年2 2月月2 2日，福州市人民政府关于调整城镇土地使日，福州市人民政府关于调整城镇土地使用税土地纳税等级及税额标准的通知（榕政综用税土地纳税等级及税额标准的通知（榕政综200826200826号）号）13四、新城镇土地使用税有关政策四、新城镇土地使用税有关政策v（一）纳税人（一

9、）纳税人 1 1、在我省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使、在我省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照条例和本称土地使用税）的纳税人，应当依照条例和本实施办法的规定缴纳土地使用税。实施办法的规定缴纳土地使用税。-福建省城镇土地使用税实施办法第二条福建省城镇土地使用税实施办法第二条 142 2、土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；、土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；土地使用权共有的，由共有人分别缴纳；拥有土地土地使用权共有的，由共有人分别缴纳；拥有土地使用权的单

10、位和个人不在土地所在地的，由代管人使用权的单位和个人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权属尚未确定，或权或实际使用人缴纳；土地使用权属尚未确定，或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。-福建省城镇土地使用税实施办法第三条福建省城镇土地使用税实施办法第三条15v（二）征税范围（二）征税范围 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税人。单位和个人，为土地使用税的纳税人。16v（三）计税依据（三）计税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税土地使用税以纳税人实际占用

11、的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。依据，依照规定税额计算征收。土地使用税的计税面积土地使用税的计税面积:1 1、持有国有土地使用证、集体建设用地、持有国有土地使用证、集体建设用地使用证和土地房屋权证的，以证书记载的土使用证和土地房屋权证的，以证书记载的土地面积为准。地面积为准。2 2、尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以、尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。积为准。3 3、土地使用权共有的，应根据共有各方实际占、土地使用权共有的，应根据共有各方实际占用土地面积的比例或者建筑面积的比例，

12、用土地面积的比例或者建筑面积的比例，按规定分按规定分别计算缴纳土地使用税。别计算缴纳土地使用税。17v（四）定额税率和土地等级（四）定额税率和土地等级 福州城区土地使用税土地纳税等级范围及单福州城区土地使用税土地纳税等级范围及单位税额标准位税额标准18v1、一级土地，每平方米年税额25元。v2、二级土地，每平方米年税额18元。v3、三级土地，每平方米年税额12元。v4、四级土地，每平方米年税额8元。19（五）减免税（五）减免税条例第六条下列土地免缴土地使用税：条例第六条下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（说明：国家机关、

13、人民团体、军队自用的土地，（说明：国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地）。是指这些单位本身的办公用地和公务用地）。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；土地；（说明：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，（说明：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，比照免征土其用地能与企业其他用地明确区分的，比照免征土地使用税）。地使用税）。20 （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（说明：上述单位中附设的营业单位，应征收土地（说明：上述单位

14、中附设的营业单位，应征收土地使用税）使用税）（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（说明：企业厂区以内的绿化用地，应征收土地使（说明：企业厂区以内的绿化用地，应征收土地使用税）用税）（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（说明：指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地，（说明：指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场和生活、办公用地）不包括农副产品加工场和生活、办公用地）21（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土

15、地使用税从使用的月份起免缴土地使用税5 5年至年至1010年；年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。施用地和其他用地。22条例第七条除本条例第六条规定外，纳税人条例第七条除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税缴纳土地使用税确有困难确有困难需要定期减免的，由省、需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。准。v纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免包括纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免包括几种情形：几种情形：v1 1、自然灾害等不可抗力原因

16、、自然灾害等不可抗力原因v2 2、政策性因素、政策性因素v3 3、企业关闭、重新改制、企业关闭、重新改制v4 4、其他原因、其他原因 23减免税审批权限：v国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知批项目管理层级后有关问题的通知v（国税函【2004】第940号）24v一、纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭一、纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总局审批。局审批。二、纳税人办理城镇土地使用税困难减免税须提出二、纳税人办理城镇土

17、地使用税困难减免税须提出书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机书面申请并提供相关情况材料，报主管地方税务机关审核后，由省、自治区、直辖市和计划单列市地关审核后，由省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局审批。方税务局审批。三、城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省三、城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省级级(含计划单列市含计划单列市)地方税务机关，不得下放。地方税务机关，不得下放。25 五、各地要结合本地实际情况，按照提高审批效率，五、各地要结合本地实际情况，按照提高审批效率，强化服务管理的要求，制定和规范城镇土地使用税强化服务管理的要求，制定和规范城镇土地使用税减免税审批的程序和管理

18、办法，并报国家税务总局减免税审批的程序和管理办法，并报国家税务总局备案。备案。六、本规定自六、本规定自20042004年年7 7月月1 1日起执行。国家税务总日起执行。国家税务总局关于适当下放城镇土地使用税减免税审批权限的局关于适当下放城镇土地使用税减免税审批权限的通知通知(国税发国税发19921992053053号号)同时废止。同时废止。26v福建省地方税务局关于下放城镇土地使用税福建省地方税务局关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限的通知困难减免税审批权限的通知 （闽地税发（闽地税发200620069898号）号）27v“。经研究，决定将城镇土地使用税困难减。经研究，决定将城镇土地使用税

19、困难减免税审批权限下放至县级地税机关免税审批权限下放至县级地税机关”一、各县级地方税务部门在办理减免税审批时，应一、各县级地方税务部门在办理减免税审批时，应当按照国家的产业政策、土地管理的有关规定和企当按照国家的产业政策、土地管理的有关规定和企业的实际情况严格把关。对国家限制发展的行业、业的实际情况严格把关。对国家限制发展的行业、占地不合理的企业，一般不予减税免税；对国家不占地不合理的企业，一般不予减税免税；对国家不鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则上也不给予减税免税；其他情况确实需要减税免税上也不给予减税免税；其他情况确实需要减税免税的，

20、应当认真核实情况，从严掌握。的，应当认真核实情况，从严掌握。28 二、城镇土地使用税困难减免税审批的其他管理事二、城镇土地使用税困难减免税审批的其他管理事项，按照国家税务总局税收减免管理办法（试行）项，按照国家税务总局税收减免管理办法（试行）和福建省地方税务局关于税收减免管理办法和福建省地方税务局关于税收减免管理办法（试行）的实施方案（闽地税发（试行）的实施方案（闽地税发20052005224224号）号）的有关规定执行。的有关规定执行。三、本规定自三、本规定自20062006年年4 4月月1 1日起执行。日起执行。“29v国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的国家税务总局关于取消部分地

21、方税行政审批项目的通知（国税函【通知（国税函【20072007】第】第629629号号 2007 2007年年0606月月1111日）日）（五）取消国家税务局关于印发关于土地使用（五）取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知【税若干具体问题的补充规定的通知【8989国国税地字第税地字第140140号号】第四条】第四条“对基建项目在建期间使用对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。但对有些的土地，原则上应照章征收土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期

22、间又没有建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征土地使用税；体情况予以免征或减征土地使用税；30 对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章对已经完工或已经使用的建设项目，其用地应照章征收土地使用税征收土地使用税”和第六条和第六条“房地产开发公司建造房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是

23、否但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定”的规定，其余条款保留。的规定，其余条款保留。31v财政部财政部 国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知（财税减免税政策的通知（财税20041802004180号号 2004 2004年年1010月月2525日）日）为了规范税收政策，进一步加强城镇土地使用税为了规范税收政策，进一步加强城镇土地使用税的征收管理，经研究决定，对国

24、家税务局关于印的征收管理，经研究决定，对国家税务局关于印发发 的通的通知（知（8989国税地字第国税地字第140140号号)的部分内容做适当修的部分内容做适当修改。即：取消关于土地使用税若干具体问题的补改。即：取消关于土地使用税若干具体问题的补充规定中第九条充规定中第九条“企业关闭、撤消后，其占地未企业关闭、撤消后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税可暂免征收土地使用税”的规定。的规定。本通知自本通知自20042004年年7 7月月1 1日起执行。日起执行。32（六）纳税期限（六）纳税期限v土地使用税按年计算、分

25、期缴纳。缴纳期土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。限由省、自治区、直辖市人民政府确定。-城镇土地使用税暂行条例第八条城镇土地使用税暂行条例第八条v土地使用税按年征收，申报缴纳期限由市、土地使用税按年征收，申报缴纳期限由市、县地方税务局确定。县地方税务局确定。-福建省城镇土地福建省城镇土地使用税实施办法第七条使用税实施办法第七条33v福建省地方税务局关于统一城镇土地使用税等福建省地方税务局关于统一城镇土地使用税等税种纳税申报期限的通知（闽地税发税种纳税申报期限的通知（闽地税发20062006229229号号 2006-09-15 2006-09-15）为配合全

26、省税收执法责任制考核系统的顺利运为配合全省税收执法责任制考核系统的顺利运行，规范管理，现对城镇土地使用税、房产税（含行，规范管理，现对城镇土地使用税、房产税（含城市房地产税）、车船使用税（含车船使用牌照税）城市房地产税）、车船使用税（含车船使用牌照税）的的纳税申报期限纳税申报期限问题明确如下：问题明确如下：一、城镇土地使用税、房产税（含城市房地产税）一、城镇土地使用税、房产税（含城市房地产税）、车船使用税（含车船使用牌照税）的纳税期限仍、车船使用税（含车船使用牌照税）的纳税期限仍按各地现行规定执行。按各地现行规定执行。34 二、对纳税人自行到地税机关办税服务中心（厅）二、对纳税人自行到地税机关

27、办税服务中心（厅）申报缴纳城镇土地使用税、房产税（含城市房地产申报缴纳城镇土地使用税、房产税（含城市房地产税）、车船使用税（含车船使用牌照税）的，其纳税）、车船使用税（含车船使用牌照税）的，其纳税申报时间按以下规定执行。税申报时间按以下规定执行。v（一）纳税期限规定为按月或按季缴纳的，纳税申（一）纳税期限规定为按月或按季缴纳的，纳税申报时间为纳税期限届满次月的报时间为纳税期限届满次月的1 11010日；日；v（二）纳税期限规定为每半年缴纳一次的，上半年（二）纳税期限规定为每半年缴纳一次的，上半年的纳税申报时间为的纳税申报时间为4 4月月1 11010日，下半年的纳税申报日，下半年的纳税申报时间

28、为时间为1010月月1 11010日；日；v（三）纳税期限规定为按年一次缴纳的，纳税申报（三）纳税期限规定为按年一次缴纳的，纳税申报时间为每年时间为每年4 4月月1 11010日。日。35条例第九条：条例第九条：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1 1年年时开始缴纳土地使用税；时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳土地使用税。36财政部财政部 国家税务总局关于房产税国家税务总局关于房产税 城镇土地使

29、用税有关政城镇土地使用税有关政策的通知（财税策的通知（财税20062006186186号）号）二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未合同未约定交付土地时间的约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。镇土地使用税。国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规国

30、家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知定的通知(国税发国税发200389200389号号)第二条第四款中有关房地产第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。37 国家税务总局关于房产税城镇土地使国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发用税有关政策规定的通知（国税发200389200389号号 2003 2003年年7 7月月1515日）日）随着我国房地产市场的迅猛发随着我国房地产市场的迅猛发展，涉及房地产税收的政策问题日益增展，涉及房地产税收的政策问题日益增多，经调查

31、研究和广泛听取各方面的意多，经调查研究和广泛听取各方面的意见，现对房产税、城镇土地使用税有关见，现对房产税、城镇土地使用税有关政策问题明确如下：政策问题明确如下：38 一、关于房地产开发企业开发的商品房征一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税在售出前，不征收房产税;但对售出前房但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品地产开发企业

32、已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房应按规定征收房产税。39 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题义务发生时间问题 （一）购置新建商品房，自房屋交付使用（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。使用税。40 （三）出租、出借房产，

33、自交付出租、出借（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（本条月起计征房产税和城镇土地使用税。（本条有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定在上文即财税务发生时间的规定在上文即财税20062006186186号件中废止）号件中废止）41 福建省地方税务局关于地方税若干具体政策福建省地方

34、税务局关于地方税若干具体政策问题的通知（闽地税发问题的通知（闽地税发200593200593号）号）二、关于房地产开发企业出售部份商品房二、关于房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税问题。后如何计征土地使用税问题。按当地地税部门确定的土地使用税纳税按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。售商品房的占地面积后，计征土地使用税。42

35、（七）应纳税额的计算（七）应纳税额的计算城镇土地使用税计算公式：v年应纳税额=占用土地面积不同等级年适用税额v本期应纳税额=（占用土地面积不同等级年适用税额）按规定缴纳税款的次数43v房地产开发企业开发用地应纳城镇土地使用税计算公式：应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积城镇土地使用税单位税额标准(1-累计售出房屋建筑面积房屋建筑总面积)缴纳期限44计算实务v例题：福州某房地产开发公司2007年1月1日原有办办公楼一幢公楼一幢，地段为一级地，土地使用面积12001200平方米，2007年3月1日通过投标购得50005000平方米的房地房地产开发用地产开发用地，地段为三级地，该宗开发用地设计

36、开发可售可售商品房建筑面积25000平方米，2007年9月份该房地产开发公司预售预售商品房建筑面积1000010000平方米。福州2007年城镇土地使用税的单位税额为：一级地25元、二级地18元、三级地12元。请计算2007年该公司应缴纳的城镇土地使用税。45v答：应缴纳的城镇土地使用税：答：应缴纳的城镇土地使用税：办公楼办公楼全年应交城镇土地使用税：全年应交城镇土地使用税：120025/120025/=30000=30000元元 房地产开发用地房地产开发用地应交城镇土地使用税：应交城镇土地使用税：4 4月份至月份至9 9月份月份应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税=500012/=50001

37、2/6/12=300006/12=30000元元 1010月份至月份至1212月份月份应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税=5000=5000（1-1-10000/2500010000/25000）12/12/3/12=90003/12=9000元元 合计：该公司应交土地使用税：合计：该公司应交土地使用税：6900069000元元46v另外：单套商品房在无法取得土地证的情况另外：单套商品房在无法取得土地证的情况下如何确定面积？下如何确定面积？每户分摊的土地面积每户分摊的土地面积=每户房屋建筑面积每户房屋建筑面积/总总建筑面积建筑面积*楼房占地面积楼房占地面积 其实也可以约等于每户房屋建筑面积其实也可以约等于每户房屋建筑面积/总层总层数数,也就是说如果你的房子是也就是说如果你的房子是100100平方平方,总层数总层数1010层层,那你的土地面积大约只有那你的土地面积大约只有1010平方平方.47（八）纳税地点（八）纳税地点v条例第十条土地使用税由土地所在地的税务机关征收。48