商业地产策划报告渔人码头

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1、雨岱山雨岱山渔人码头渔人码头 -营销策略报告营销策略报告 携手共进携手共进 使命必达使命必达汉博经纪汉博经纪20082008.3.3首先，感谢贵公司给予汉博集团一个非常难得的合作机会！首先，感谢贵公司给予汉博集团一个非常难得的合作机会！雨岱山渔人码头拥有雨岱山渔人码头拥有独特独特“拳头拳头”状的小岛外形状的小岛外形让人心潮澎湃让人心潮澎湃联想到阿联酋的迪拜、日本的东京湾、马来西亚的联想到阿联酋的迪拜、日本的东京湾、马来西亚的BurauBurau湾等湾等面对烟台旅游经济的逢勃发展，我们占尽面对烟台旅游经济的逢勃发展，我们占尽天时、地利、人和天时、地利、人和全面分析总结，我们应站在全面分析总结，我

2、们应站在高于区域及城市的高度去看待项目发展高于区域及城市的高度去看待项目发展希望我们的建议能对贵司有新的帮助与启发希望我们的建议能对贵司有新的帮助与启发我们坚信通过我们共同的协作与努力，我们坚信通过我们共同的协作与努力，终将携手共进，使命必达！终将携手共进，使命必达！序序看别人，解密海湾项目基因看别人，解密海湾项目基因-世界级海湾度假村赏析-中国海湾度假村扫描-海湾度假村基因解码看自己，打造绝对顶级海湾度假村看自己，打造绝对顶级海湾度假村-看市场 宏观/中观城市（地产）发展-看自己 项目分析及项目定位-项目分析及项目定位-项目案名-业态规划/经营策略招商策略，实现项目价值绝对高度招商策略，实现

3、项目价值绝对高度解决之道，营销策略解决之道，营销策略-总体营销策略-营销推广排期-销售策略营销保障，项目成功最重要一步营销保障，项目成功最重要一步 报告提纲报告提纲-世界级海湾度假村赏析-中国海湾度假村扫描-海湾度假村基因解码看别人，解密海湾项目基因看别人，解密海湾项目基因迪拜的Burj Al-Arab酒店(burj音译泊瓷，又称阿拉伯塔)全世界最贵的酒店。迪拜是阿拉伯联合酋长国的第二大城市，酒店建在迪拜海滨的一个人工岛上，是一个外形为帆船形的塔状建筑，一共有56层，321米高，由著名的英国建筑设计工作室设计。酒店采用双层膜结构建筑形式，造型轻盈、飘逸，具有很强的膜结构特点及现代风格。阿联酋迪

4、拜阿联酋迪拜世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析它拥有202套复式客房、200米高的可以俯瞰迪拜全城的餐厅。到过阿拉伯塔酒店之后，才能体会到真正意义的“金碧辉煌”。它的中庭金灿灿，其最豪华的780平方米的总统套房更是华丽非凡，在第25层，家具是镀金的，设有一个电影院、两间卧室、两间起居室、一个餐厅，出入有专用电梯。客房面积从170平方米到780平方米不等。世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析七星级酒店房价不菲，最低900美元，总统套房则要1.8万美元。这家酒店拥有8辆宝马和2辆劳斯莱斯，专供住店旅客直接往返机场，也可从旅馆28层专设的机场坐直升机，花15分钟空中俯瞰迪拜美景。客人如果想在海鲜餐

5、厅中就餐的话，他们将被潜水艇送到餐厅，这样他们就餐前可以欣赏到海底奇观。世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析马来西亚Burau湾，以天然海湾与富人运动De tai海湾高尔夫俱乐部，举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂，而且Burau湾风姿卓绝的自然美景亦是举世无双。这里不仅有条件超一流的现代化酒店，还有各种特色风情的惬意度假村。生活在此处和前来旅游的人们都陶醉于这里丰富多彩的休闲娱乐：水上运动、雨林探险、海滩高尔夫球场、海滨游艇俱乐部，让人流连忘返，一切都使这块旅游胜地成为富人们的旅游天堂。这里的豪宅不仅仅是一座座建筑

6、，更是到过Burau湾的人们的梦想。BurauBurau湾湾20世纪80年代起，日本政府大手笔规划出来的世界著名的富人区。这是世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区，提高了各国政府注重对湾区资源保护、利用的意识，并证明了社会自然的文明共生关系。东京湾富人区建设于20世纪80年代，这里的突出特色是注重生态和可持续发展，营造了国际一流的海湾生态圈。东京湾的景观设计以人为本，人们不仅可以享受东京湾的美景，还可以参与其中。由于东京湾富人区的业主以东京都市区的商界富豪为主，这里的交通等硬件配套十分优秀，建设设计、建筑风格、建设品质和居住文化等方面都引导着世界的潮流。东京湾东京湾世界级海湾度假赏析世界级

7、海湾度假赏析日本福冈县的博多水城是由美国捷得事务所设计建造的日本最大的私人房产发展项目。这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城博多水城世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场。日本的博多水城与众不同的设计给传统的购物中心注入了新的血液，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。世界级海湾度假赏析世

8、界级海湾度假赏析博多水城的成功引起了全球的关注，同时它也成为零售业大型综合性商城的标志性建筑。购物中心本体的价值正是在这样的认同过程中得到了提高。世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析难波城是日本关西重镇大阪最著的城市综合体，它用独特的建筑语言将城市、环境与人完美融合获得业内外一致好评，并在年一举荣获日本最佳建筑与环境设计奖。难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大阪产生形象具提升意义的建筑作品。难波城难波城世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析美国Jon Jerde设计公司将难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来

9、一片绿洲。沿着一座30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。世界级海湾度假赏析世界级海湾度假赏析峡谷式特色商业步行街峡谷式特色商业步行街木台阶作为公园的特色动线木台阶作为公园的特色动线垂直观光电梯与公园公共空间结合垂直观光电梯与公园公共空间结合 立面装饰有厚得感立面装饰有厚得感拥有稀缺海景自然资源，本身即是

10、风景价格昂贵全球的少数顶级知名人物拥有专属豪华设施配套具有一定人文底蕴建筑风格独特更有众多高端业态和俱乐部支撑带动所在区域世界级关注度不断升值世界级海滨度假村基因解码世界级海滨度假村基因解码中国海湾度假村扫描中国海湾度假村扫描半山半岛半山半岛莱茵海岸莱茵海岸半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，鹿岭路鹿回头公园旁，距市中心仅3公里，项目占地面积1800亩，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发。整个项目包括坡地水坡地水景独栋别墅、高层海景公寓、景独栋别墅、高层海景公寓、六星级酒店、豪华商业步行六星级酒店、豪华商业步行街、国际潜水俱乐部、游艇街、国际潜水俱乐部、游艇码头等，码头等，未来这里将发展成三亚乃

11、至全中国最大的滨海旅游度假社区。半山半岛半山半岛中国海湾度假村扫描中国海湾度假村扫描半山半岛一期主要有两种产品：高层海景公寓和坡地水景别墅。中国海湾度假村扫描中国海湾度假村扫描公寓是纯板式结构，共132户，110-200平方米左右，两室到三室，全部精装修，有的户型甚至可以看到双海湾，早看日出晚看日落，这是在全中国都绝无仅有的海景奇观；独栋别墅共79套，全部精装修，面积在300平方米左右，每户均拥有独立泳池及SPA，设计风格非常独特，具有典型的南洋风情，由著名景观公司设计，通过水系将各户相连结，感觉就像生活在海上一样。中国海湾度假村扫描中国海湾度假村扫描该项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至

12、整个海南岛销售额最大的房地产项目。中国海湾度假村扫描中国海湾度假村扫描地理位置：地理位置：大连市金州区姚家套大魏家开发商：开发商：大连莱茵海岸度假村有限公司 总占地面积：总占地面积：约40公顷总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积45万平方米容积率：容积率：1.02物业类型：物业类型：莱茵海岸规划了复合型、多元化的建筑形态，包括多层、高层、叠拼别墅、双拼别墅、独栋别墅等经典的海景住宅产品 工程进度：工程进度：已开工产品种类：产品种类：公寓：278.8平米（1层）、230.2242.6（2-4层）别墅：160（1-2层）、高层住宅：65.0-165平米自身规划配套：自身规划配套：室内滑雪场、卡丁赛车

13、场、戏水乐园、五星级酒店、游艇码头、海上餐厅、欧洲名品一条街及独具风格的滨海公寓 莱茵海岸项目概况莱茵海岸项目概况莱茵海岸项目概况莱茵海岸项目概况 大连莱茵海岸度假村大连莱茵海岸度假村 海湾度假村基因解码海湾度假村基因解码从中国顶级海湾度假村从中国顶级海湾度假村特点特点来看来看休闲、度假、旅游功能为一体休闲、度假、旅游功能为一体休闲、度假、旅游功能为一体休闲、度假、旅游功能为一体设计环节充分借助海景充分借助海景，打造独特的旅游卖点具有较高的知名度，项目内配套功能齐全在产品设计层面上融入商务礼仪、接待洽谈商务礼仪、接待洽谈等元素在服务及包装上发挥地段优势强调投资价值强调投资价值同时在后期营销环节

14、大多融入地缘特色的文化元素地缘特色的文化元素在产品设计、园林、装修、推广、服务等各环节高度精细，品质感十足高度精细，品质感十足从从游客游客的动机来看的动机来看海湾度假村基因解码海湾度假村基因解码目前休闲度假的人数急剧上升且持续增长，中国出现了一批不同于传统旅游观念的度假型客人。从他们的动机中来了解度假村的发展和规划国内游客旅游动机国外游客旅游动机独享稀缺自然、人文景观或自成景观建筑本身的气质具有某些不可复制独特卖点功能齐全绝对享受拥有地标性的精神堡垒大师级的合作伙伴虽价格昂贵仍具收藏及升值潜力 均质的邻里绝对纯粹的圈层因地制宜，高度尊重地缘特质顶级度假村因素点提列顶级度假村因素点提列看自己，打

15、造看自己，打造“绝对绝对”顶级海湾度假村顶级海湾度假村-宏观城市发展-区域市场及竞争格局-项目分析及项目定位-项目案名-业态规划及经营策略认识烟台认识烟台市区面积2643平方公里；地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，是唯一的“双海名城”；被授予被授予“最佳中国魅力城市最佳中国魅力城市”桂冠桂冠 ，20052005年获年获“联合国人居奖联合国人居奖”；国家重点开发的环渤海经济圈重要环渤海经济圈重要城市；城市；中国综合实力50强城市，投资环境40优城市；丰富的旅游资源丰富的旅游资源，亚洲唯一的国际葡萄酒城。宏观城市发展宏观城市发展城市规划城市规划规划原则规划原则构

16、筑山、城、海、岛相融的布局，保保护生态，提高城市环境质量；护生态，提高城市环境质量；规划目标规划目标以高新技术产业、商业、旅游旅游为主导的现代化、国际性港口城市。规划范围规划范围划分为芝罘、福山、开发区、黄务、莱山、莱山、初家、牟平、八角八个组团。结论：结论：提高城市生态环境质量，大力发展旅游业，为本项目提供坚实的客户基础。宏观城市发展宏观城市发展部分沿海城市部分沿海城市GDP及增长率及增长率2006年部分沿海城市产业增长率年部分沿海城市产业增长率排排名名城市城市总得分得分人口与人口与劳动力力资源利用源利用经济发展展社会社会发展展基基础设施施环境保境保护与与循循环经济5天津天津137.7197

17、24.977946.424522.695738.91514.70657大连大连99.491119.395245.656118.639110.00675.793918宁波宁波79.4666.073943.11311.971412.78775.5221青岛青岛75.0412.066732.710711.432812.386.449722珠海珠海71.0803-0.850926.781526.911411.33896.8995 25厦门厦门62.35165.2729.665915.60545.36866.441730烟台烟台55.63784.596234.86047.98322.5385.6639威

18、海威海47.31023.800822.3779.91623.77127.445 宏观城市发展宏观城市发展城市经济城市经济烟台在沿海城市中经济处烟台在沿海城市中经济处于领先地位，发展平稳迅于领先地位，发展平稳迅速，且呈良性发展态势。速，且呈良性发展态势。在沿海城市中烟台仅次于上海、深圳、天津排名第五位。烟台市GDP在沿海城市中处于中等水平，但是国民经济发展速度在主要沿海城市中位居前茅，国民经济有较大发展空间。2007年烟台市三产发展均衡，为大连的产业结构转变奠定了坚实的基础。城市经济城市经济p 2007年GDP烟台 2878.98亿元，较上年增长16.6%；p 2002年以来，经济增长速度创近几

19、年保持16%左右增长；p城市人均收入水平逐年增高，消费能力在在提高。2007年山东主要城市GDP排名青岛3786.52亿元烟台2878.98亿元济南2554.29亿元潍坊2056.02亿元淄博1945.02亿元济宁1736.01亿元宏观城市发展宏观城市发展宏观城市发展宏观城市发展烟台城市旅游现状烟台城市旅游现状2007全年共接待海内外游客 2029.67万人次，增长18.2%，其中，国际游客30.71万人，增长28.5%。2007年接待游客量呈现出国内国外双丰收，但国内游客是主要源头，占了98%。宏观城市发展宏观城市发展烟台城市旅游现状烟台城市旅游现状烟台市近年在旅游总收入、国内旅游收入、国际

20、旅游收入方面均呈高速发展的态势（03年受“非典”影响呈现负增长），但国内 外游客人均消费差距较大。宏观城市发展宏观城市发展烟台城市旅游现状烟台城市旅游现状国内游客国内游客（不含本省）主要 来源于国内经济发达地区，占了国内游客的60%左右，其中江苏为第一大入境省份。国外游客国外游客主要以韩国、日本、俄罗斯、朝鲜、蒙古的东北亚国家为主，占了75%强，其中韩国、日本是其主要的游客来源国专家言论：专家言论：l“过去一个普通的旅游团队，游客啃方便面、坐着大巴车，消费很低，每个人只能给旅行社带来最多一百元的毛收入，利润空间很小。而一个从韩国来烟台打高尔夫的游客，每天花费至少在元左右。”烟台市旅游局副局长李

21、伟功烟台市旅游局副局长李伟功l“相比于团队游形式的低端旅游产品，高端产品更有个性化色彩和高附加值特点，一些以旅游休闲度假为主的旅游城市都在发展符合自己特点的旅游高端产品。”烟台市旅游局副局长李伟功烟台市旅游局副局长李伟功l未来的旅游市场将是“得散客者赢天下”l四大转变四大转变一是实现由小烟台向大烟台的观念转变二是实现由观光旅游向休闲度假旅游的观念转变三是实现由单一旅游资源向立体旅游资源的观念转变四是实现由旅游城市向城市旅游的观念转变。宏观城市发展宏观城市发展烟台城市旅游现状烟台城市旅游现状l至2007年，其旅游人口已突破2000万，差不多是全市人口的3倍l烟台是著名的海滨城市，具有丰富的自然旅

22、游资源和人文旅游资源及海洋观光度假旅游资源 l烟台旅游产品的开发还只是风景、观光，没有形成特色，对于其内涵和体验内容并不丰富l城市的观光和渡假旅游环境建设也相对滞后，尤其落后的是现代都市休闲旅游的环境建设。缺乏将海洋观光旅游、渡假旅游与商务旅游相结合的大型旅游景点。l前往烟台观光的游客以旅行社团体游为主，自助游比例较低，开拓自助游散客将是一大重点l游客停留烟台的时间节点主要为白天，夜间消费场所尚需加大建设宏观城市发展宏观城市发展烟台城市旅游现状小结烟台城市旅游现状小结烟台房地产中观市场解读烟台房地产中观市场解读烟台房地产市场现状分析烟台房地产市场现状分析1、各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活

23、跃，总体运行态势良好；2、商品房价格持续上扬，上扬幅度趋于稳定；3、商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和；4、外地消费者购房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量；5、市场物业档次、价格差异化较大，整体销售情况不错；6、市场整体开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。烟台房地产市场的展望烟台房地产市场的展望烟台房地产中观市场解读烟台房地产中观市场解读 烟台市房地产市场持续快速发展的宏观环境良好；经济快速增长，固定资产投资与房地产投资加大；土地供应充足，进一步加剧市场竞争；房价将继续保持平稳上升态势，局部价格上涨较快，制约部分消费群体购买力；烟台市房地产市场呈东西两翼发展趋势，

24、近几年莱山区、开发区房地产开发速度较快，区域价值普遍被消费者看好；区域板块已初步形成，由项目竞争转变为板块竞争，竞争进一步加剧；商业地产形态多样化，开发方向逐步向市中心周边区域扩张且专业化进一步提高；楼盘开发水平、营销手法进一步提升；城市规模的扩大和城市化进程进一步加大，造成居民对住房要求增加；外地消费者在烟台置业比例仍有小幅上升；新政对烟台市房地产市场产生一定影响，造成部分消费者持币现望，一定程度制约市场销售。烟台房地产市场小结烟台房地产市场小结烟台房地产中观市场解读烟台房地产中观市场解读1、2006年，烟台市房地产业继续保持快速增长的态势，房地产价格稳步攀升的格局不会有太大改变，但涨势相对

25、比较平稳。2、在政府加大城市建设的同时，烟台市更具良好的投资、居住环境，而城市的向心力及城市化进程的加快，促使房屋需求量进一步增加。3、由于市场供应比较充足，区域板块初步形成、新兴区域逐渐兴起等造成市场竞争激烈，新政对房地产市场造成或多或少影响。4、烟台市房地产市场机会与风险并存，要求开发商必须从产品、营销、服务、整套操作体系领先于市场，才能在激烈的竞争中拥有属于自己的市场份额。区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局莱山区规划莱山区规划1 1、莱山区中心城区、莱山区中心城区莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息充满了现代、文化气息。2 2、观海路、迎春大街大道

26、区域规划、观海路、迎春大街大道区域规划沿观海路和迎春大街建筑高低错落，形成富有节奏的空间序列。东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志世贸中心世贸中心，南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院，直面黄海和凤凰山，辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道，交通便利。3 3、中心居住区规划、中心居住区规划莱山区中部将规划建设一处占地602.7602.7公顷的中公顷的中心居住区，心居住区，预计容纳人口万，从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费，尤其是大学城。区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局莱山区房地产市场特征莱山区房地产市场特征 沿海展开布局，中高档楼盘较为集中，背山面海，大多具一线海景；中高档楼盘户型较

27、大 客户20%左右为外地人，高收入阶层为主 物业类型以别墅、多层、小高层、高层为主区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型公寓典型公寓项目 建筑类别占地面积建筑面积 容 积 率绿 化 率：总户数主力户型目前均价（元/平方米）世纪华庭普通住宅21万平方米52万平方米1.9842.5%2909三室二厅140-170平方米5800金海岸花园 多层住宅 47000288000.655%400157190m2 12500东上.海赋高层住宅 27700 700002.545%60014000世茂海湾1号五星酒店、酒店式公寓、写字楼、商业350002800008.2325%80320一居五居14000黄金海

28、岸五星酒店、高层公寓、花园洋房、商业8000006600000.85待建区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型公寓小结典型公寓小结主力户型：以大户型为主主力户型：以大户型为主区域项目主力户型面积为150-170左右的大三房，其次为4房以上及别墅供应最少的是2房以下和120平米以下的户型销售率：海景房最好销销售率：海景房最好销最好销的户型为海景房，且不受面积和楼层影响其他好销的：南北通透、功能合理、面积较小的2房销售均价：均价大约在销售均价：均价大约在1400014000元元/平米左右平米左右置业目的置业目的居住、投资、度假和养老客户构成客户构成山东省内、东北、韩国人客户属性：客户属性：生意人

29、、企业和政府高层、高级公务员、投资者、油田、煤矿等特殊行业的高层区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型酒店式公寓典型酒店式公寓项目位置建面售价面积区间返租率高尔夫夫国际公寓开发区200006500900050200阳光100芝罘区公寓第29层整层10000501198%黄金海岸（待建）莱山区预计12000小结：小结：1、烟台酒店式公寓市场求大于供，特别是高端市场需求未被真实满足，完善服务配套的高档公寓供给存在断层，中高端需求在向酒店、中档社区挤压；2、中高端需求市场主要以外籍租客为主流，此类租客对租金关注度小，除关注区域便利性、配套服务因素除外，对生活品质要求更高；区域市场及竞争格局区域市场

30、及竞争格局典型商业典型商业现有商业主要集中在芝罘区和莱山区迎春大街的芳华园商业区，烟台大学附近的埠岚商业区，澳柯玛商贸中心，以及一些居住小区的社区商业。烟台凯旋城烟台凯旋城天鸿凯旋城位于烟台市芝罘区大马路与二马路之间，由凯旋国际公寓、凯旋国际大厦和凯旋国际商城组成，总建筑面积约47万平米。商业均价：14000元/平米住宅均价：12000元/平米区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型商业典型商业烟台阳光烟台阳光100100本项目总规划建筑面积50万平米，其中商业面积18万平米；写字楼5万平米；公寓（5栋）10万平米；酒店（2栋）4万平米，地下停车场（2层）13万平米。目前该项目首层商业价格约3

31、0000元/平米，二层商铺价格21500元，四层商铺价格约15000元/平米精装公寓均价11000元/平米区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型商业典型商业区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型商业典型商业商业区内有泉鑫商厦、万光诚润超市、芳华园购物中心等大中型商业网点及迎春大街芳华园段沿街、商业内街等街区商业总营业面积近3万平方米；以百货、超市、餐饮、五金建材、家具与床上用品、手机、服装、鞋类、网吧等，其中以百货、服装、家具与床上用品为主。其消费群体主要是附近的居民，商业辐射力有限。临街底层店面租金约700-1000元/平方米/年澳柯玛商贸中心澳柯玛商贸中心一期17万平方米已经开发完毕，

32、一期重点项目为澳柯玛家居装饰建材城的四大主题市场和13个专业市场。开业至今经营惨败，现有店面几乎全部空置，二期工程迟迟不敢贸然动工。区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型商业典型商业烟台真正意义上只有1条美食街，在上夼西路，长约600米经营项目：约30家，有简餐、烧烤、鲁菜、川菜、海鲜、饺子等规模：规模不大，辐射较弱店铺结构：店面多为上下两层结构，有的经营场所可达三层甚至更高楼层，经营面积：底层营业面积在50-200平方米之间，开间4-15米不等定位：中等消费其他：由于地段稍偏、就餐环境不良而使得经营情况一般区域市场及竞争格局区域市场及竞争格局典型商业典型商业美食一条街美食一条街区域市场及竞

33、争格局区域市场及竞争格局典型商业小结典型商业小结1、市区所有大型商贸设施，大型零售网点的分布过度集中，几乎全都集中在芝罘区2、烟台市区的商业发展，基本上还在延续着自然发展的模式，尚存在层次结构不清、功能不明确、发展不均衡等诸多问题。3、滨海地区的发展将代表了烟台市的城市形象和特征。市政府还会对滨海地区的周边环境，进行进一步的整理和改善。4、烟台目前餐饮、休闲娱乐场所分布较为分散，并未出现集中趋势，尚未有真正意义上的餐饮街项目分析及项目定位项目分析及项目定位地块价值的分析及经济指标地块价值的分析及经济指标 雨岱山渔人码头项目位于烟台市莱山区北部，烟台滨海黄金地带；西临滨海中路,东接黄海，北为第二

34、海水浴场，南为渔人码头，贯穿烟台南北的交通动线；周边多条公交车线路可以直接到达。占地面积占地面积15.62公顷总建筑面积总建筑面积97297平米容积率容积率0.62地上建筑面积地上建筑面积87497.32平米地下建筑面积地下建筑面积9800平米公共绿地面积公共绿地面积4.6公顷地面车位地面车位572个地下车位地下车位280个绿地率绿地率53.5%地面各功能分区面积地面各功能分区面积特色商业特色商业9729.84平米接待中心接待中心16304.79平米度假休闲中心度假休闲中心8939.4平米餐饮餐饮20904.15平米古堡酒店古堡酒店16000平米游泳馆游泳馆804.2平米海兽表演馆海兽表演馆8

35、000平米游艇俱乐部游艇俱乐部5020.6平米辅助娱乐辅助娱乐4560.21平米项目分析及项目定位项目分析及项目定位SWOTSWOT分析分析1、沿海岸线同类产品较多，竞争激烈；2、对项目准确把握和精准操作。1、区域逐步成熟，大量外地投资及定居者涌入；2、海滨景观资源有限；3、烟台大力发展旅游业产品；1、受季节影响，冬季旅游人口少；2、单体销售面积过大，目标客群不易寻找；3、项目位置处于发展阶段；4、人口不够密集；5、本项目知名度不高。1、集中式整体休闲娱乐集群，比较容易聚拢人气；2、知名大型餐饮都位于此，是观光客必到之处；3、本项目属莱山区内仅存的黄金海岸，地块价值突显；4、距离市区较近，交通

36、便利；5、同类产品稀缺，产品具有唯一性；WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析 StrengthsStrengths优势分析优势分析 ThreatsThreats威胁分析威胁分析 OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析 项目分析及项目定位项目分析及项目定位项目核心价值项目核心价值核心价值整合核心价值整合渔人码头 中国顶级海滨度假圣地放大萃取为形象定位放大萃取为形象定位关键词：关键词：独特、休闲、引领、功能、升值、潜力独特、休闲、引领、功能、升值、潜力项目分析及项目定位项目分析及项目定位形象定位（精社层面）形象定位（精社层面）烟台的圣地烟台的圣地中

37、国的迪拜中国的迪拜 项目分析及项目定位项目分析及项目定位产品定位产品定位（项目属性）（项目属性）核心价值区域旅游区域旅游升温升温绝版黄金绝版黄金海岸海岸业态丰富业态丰富功能齐全功能齐全巨大升值巨大升值潜力潜力附加价值滨海度假滨海度假核心投资前沿核心投资前沿项目分析及项目定位项目分析及项目定位客群分析客群分析通过对烟台的城市规划、经济发展、产业结构等方面分析来看，近些年房地产市场发展突飞猛进，同时加上整体城市居住舒适度的提升，来烟台置业居住的客户及投资客越来越多，这为本项目提供了一个非常大的机会点。周边烟台周边城市北京、东北等地华北及大陆其它港澳台海外目标客户来源呈现出向外辐射的趋势目标客户来源

38、呈现出向外辐射的趋势（购买客群）（购买客群）主力购买客群（实现现金流回款和高比率销售，尤其是商业成熟前的养市期的回款和销售的保证）：不专业和不理性的商业地产投资者（投机者）不专业和不理性的商业地产投资者（投机者）分析：分析：上述投资者一般为个人投资，他们对投资缺乏相应的科学规划和专业知识，其投资判断多来源于 宣传感召和经验判断，具有明显的趋众性。相应的，此类投资者能够投入的资金额度较小，一般 不会超过50万元人民币，相对来讲，这个群体对总价有着严格控制，但对单价并不十分敏感。这个 群体对投资的收益判断，更注重稳定、安全和源源不断增收，而一般并无短期暴利要求，他们的投资观念更接近一种个人理财手法

39、。结论：结论：1 1、严格控制销售单位的总价，这部分工作将由商业分割承担、严格控制销售单位的总价，这部分工作将由商业分割承担2 2、让他们相信这个商业一定会生意兴隆，这部分工作已经由前面的市场定位承担、让他们相信这个商业一定会生意兴隆，这部分工作已经由前面的市场定位承担项目分析及项目定位项目分析及项目定位客群分析客群分析核心购买客群核心购买客群（实现本案由一个投资理财产品向商业经营场所转变的核心力量，商业气氛和感召力形成的源头）：专业的、具有持久经营考虑和扩大经营考虑的经营者专业的、具有持久经营考虑和扩大经营考虑的经营者 分析：分析：此类购买客群，其期望重点是以后的经营收益，而非由摊位产权产生

40、的收益，他们对整个商业 的位置，及自身所处的相对位置，包括整个商业物业的发展前景更为关注。他们对经营发展的 关注 超过对商业物业价格的关注，同时，他们会把购买物业所投入的资金与经营回报一并考 虑，他们不会简单的关注单价或总价的高低，而是综合考虑资金的占用量和占用周期，但 是有一点可以肯 定，此类客群一定没有耐性坚持到十五年后，由商业物业的产权价值自行实 现资金回收。结论：结论：1、必须对本案进行明确的市场定位，进行有说服力的业态规划和业态划分，制造可信的经营盈利期望，以吸引上述客群的进驻。2、以“博弈”心态实现对此类客群的销售，灵活掌握销售政策和销售手法，总体控制，张驰有度。项目分析及项目定位

41、项目分析及项目定位客群分析客群分析（购买客群）（购买客群）初始租赁客群初始租赁客群（某些行业其特性决定了其难以购买商业物业，而多选择租用，同时，这些行业往往经营面积、相对位 置等物业条件有着相当的要求，这又造成了他们会在物业诞生初始就介入对物业的选择，合理利用物 业中可出租的部分，这部分客群将极大的增强商业物业的感召力及促进商业成熟人气的发育）渔人码头：渔人码头：大型餐饮或品牌餐饮（如渔公渔婆等）特色商业街：特色商业街：小型超市、礼品专营店、公共配套商业设施（银行、邮局等）分析：分析：招商前期的重要工作，是一件在经济上可能会吃亏，但必须为之的大事。大型商业和品牌商业的进 驻，对其他小经营者的带

42、动作用是任何推广和宣传活动所无法比拟的。同时，可以弥补区域社区商 业配套在餐饮娱乐、金融机构等方面的不足。结论：利用自持的商业，重点完成此类大客户的租赁工作，从而带动整体项目的租售行情。项目分析及项目定位项目分析及项目定位客群分析（租赁客群）客群分析（租赁客群）经营租赁客群（以经营为目的，但出于实力、风险、经营地点变动和其他不确定因素的考虑，不购买而是租用商业面 积开展经营的商户，这部分商户将构成本案的主要经营群体，也是兑现商业产权投资者的投资信心和投 资回报的惟一来源）1、谋生型的经营者 2、非行业的专营者，行业、地点等因素存在较大变化可能的经营者 3、扩张阶段的经营者进行扩张或增设经营地点

43、的尝试 分析：分析：按照商业地产不同利益主体的多级关系理论，经营者是兑现商业产权投资者的投资信心和投资回报 的惟一来源。同时经营者的信心来自与对未来消费行为的预期。结论：1、招商先行，尽量实现带租约销售，增强投资者信心。2、以宣传手段描绘未来的消费场景，给经营者信心。项目分析及项目定位项目分析及项目定位客群分析（租赁客群）客群分析（租赁客群）项目案名项目案名“湾”是世界各地对拥有自然海景的代名词，是高档度假村和高档项目代言“中国”更是具备了战略高度，是中国首屈一指的海湾项目代表。主推案名主推案名“中国湾中国湾”亚细亚湾米科诺斯海港梦幻岛龙湾雨岱海洋乐园雨岱明珠项目案名项目案名其次案名其次案名P

44、ART PART 特色商业街特色商业街范围：范围：4-7#建筑面积：面积：9729.84平米业态规划业态规划/经营策略经营策略主题定位主题定位该部分商业位于整个地块的前端，商业的主要目的是形成涌动的人流；从整体经营考虑，该部分应该创造欢乐的消费氛围；这部分商业的客户应该以年轻人为主，为了创造昼夜消费的环境，此处的商家应该适合全天候营业；从整个品质的考虑，此处商业应该为中高档次行业。业态规划业态规划/经营策略经营策略渤海湾的不夜城、年轻人的新天地渤海湾的不夜城、年轻人的新天地业态建议业态建议如酒吧、咖啡店、饰品店等。PART 渔人码头渔人码头范围：范围：815#建筑面积：面积：20904.15平

45、米业态规划业态规划/经营策略经营策略主题定位主题定位该部分商业位于整个地块的前端，商业的主要目的是形成涌动的人流；将沿海面以大型主题餐饮为主，定位在中高档餐饮休闲品牌，以宴请聚会为主；后排则以中型特色餐饮及休闲娱乐为主，适合家庭、朋友聚会，定位中档消费者；从新、奇、特的角度出发，餐饮的风格应该为明快的西班牙弗拉蒙哥风情或古巴哈瓦那风情。引领烟台饮食文化的餐饮一条街引领烟台饮食文化的餐饮一条街业态规划业态规划/经营策略经营策略业态建议业态建议如渔公渔婆、净雅等。PART 接待中心接待中心范围：范围：16-22#建筑面积：面积：16304.79平米业态规划业态规划/经营策略经营策略建议小面积分隔，

46、以产权式建议小面积分隔，以产权式酒店的形式进行销售。酒店的形式进行销售。主题定位主题定位该部分商业连接前面的商业和后面的五星级酒店；从整体考虑应该属于喧闹与安静的过渡区域；本部分商业应该提供的是大众消费的旅游住宿产品；从可销售的角度来讲，该部分提供的应该是产权酒店。高品质服务型度假生活区高品质服务型度假生活区 业态规划业态规划/经营策略经营策略主题定位主题定位PART 游艇俱乐部游艇俱乐部范围：范围：24#建筑面积：面积：5020.6平米业态规划业态规划/经营策略经营策略主题定位主题定位目前游艇已经成为中国富裕阶层的另一个高端消费领域；如果说高尔夫球主要为商务人士提供高端服务、赛车主要为高端人

47、士提供娱乐服务的话，游艇可以将两者完美的结合起来；国外游艇俱乐部的发展经过30多年的发展已经成熟，目前正在寻求进入中国市场的契机；游艇俱乐部的客户来源全国甚至全世界，主要包括：商业巨头、财富排行榜上榜人士、有闲阶层 为顶级人士打造的全新娱乐平台为顶级人士打造的全新娱乐平台业态规划业态规划/经营策略经营策略游艇俱乐部的经营模式建议游艇俱乐部的经营模式建议经营模式：经营模式：俱乐部模式经营模式描述：经营模式描述：根据国情，配备300-2000万的各档次游轮，针对客户可采取下面不同的策略：模式一：针对高端人士销售游艇，收取管理和养护年费；模式二：销售会籍卡，100-200万/张，客户可随时前往消费。

48、管理要求：管理要求：聘请国外高级管理人员、教练、技师、保养师，打造良好的口碑。对俱乐部实行会员制管理，外面的客户不能参与，确保高端平台。销售网点建议：销售网点建议：除了烟台当地以外，建议在北京、济南、上海建立分销中心。业态规划业态规划/经营策略经营策略PART 休闲中心休闲中心范围：范围：25-26#建筑面积：面积：8939.4平米业态规划业态规划/经营策略经营策略主题定位主题定位本区域位于整个雨岱山最好的位置，真正体会环海景观，同时远离喧嚣的大众消费场所；这里所能提供的服务应该是最好的，让客户能够真正体验到物超所值的消费环境；建立烟台高端人士的交际场所，填补市场的空白。业态规划业态规划/经营

49、策略经营策略为上层社会打造完美的交际环境为上层社会打造完美的交际环境别墅式外形别墅式外形内部业态：会所式顶级服务内部业态：会所式顶级服务经营模式建议经营模式建议经营模式：经营模式：产权式酒店、产权别墅经营模式描述：经营模式描述：设计不同风格的别墅进行销售，客户购买别墅后享有30天/年的免费使用权，其他时间委托管理方进行经营，按年收取投资回报。一定年限后回收别墅。管理要求：管理要求：引进国外顶级相关品牌进行经营，聘请国外顶级物业管理机构进行管理，确保服务品质。销售网点建议：销售网点建议：除了烟台当地以外，建议在北京、济南、上海建立分销中心。业态规划业态规划/经营策略经营策略招商策略，实现项目价值

50、绝对高度招商策略，实现项目价值绝对高度招商商家与品牌策略招商商家与品牌策略招商策略，实现项目价值绝对高度招商策略，实现项目价值绝对高度“新”品牌策略，利用烟台目前没有或较少见的品牌、商家来塑造烟台商业的新形象：-未到山东的品牌及商家或到山东但未到烟台开店的品牌及商家；-已到烟台开店，但愿意用新概念、陈列商品及装修风格的品牌及商家；-鼓励多品牌集团的概念店，鼓励现有次主力店品牌调换品质组合。错位经营策略，通过业态、品牌及档次的组合，来形成本项目与烟台现有商业之间的差异化经营策略。先招主力店，再招次主力店，最后招散铺。先招主力店，再招次主力店，最后招散铺。充分利用主力店铺、次主力店铺的“羊群效应”

51、，奠定项目的市场基础并能吸引其他的品牌商进驻。先招面积大的店铺，后招面积小的店铺。先招面积大的店铺，后招面积小的店铺。建议将一些面积小,位置好的留到最后，因为这些位置和品牌都可以创造最大的效益.如:药店,冲印,干洗店,旅行社等店铺。先招租金水平较低的业态，再招租金水平较高的业态。先招租金水平较低的业态，再招租金水平较高的业态。随着项目推广工作的展开和主力店的签约，商家资源积累也越多，选择的空间比较大，同时中小商家对项目的信心加强，有利于取得较高的租金水平。招商次序策略招商次序策略招商策略，实现项目价值绝对高度招商策略，实现项目价值绝对高度租金策略租金策略放水养鱼策略：放水养鱼策略：为项目形象考

52、虑，本项目应在平衡项目短期收益和长期收益的基础上，采取“先做人气，再做生意”的原则，在开业后的前两年市场培育期予以租金优惠，缩短养商期。灵活租金策略：灵活租金策略：根据不同的业态和品牌，使用灵活的租赁政策，政策的掌握取决于品牌的影响力和对项目的重要性。主力店、次主力店可以考虑保底扣点形式收取租金；其它店铺建议采用固定租金形式收取租金；歧视租金策略：歧视租金策略：本项目面积较大，商铺较多，每个店铺所起的作用也不一样，对于面积较大、品牌知名度高、有助于吸引人气树立项目品牌形象的商家给以租金优惠，期待在接下去的专卖店/寄生店招商时能采取逐步走高的模式，使租金得以渐次提升。早签优惠策略：早签优惠策略：

53、较早入驻项目的商家予以租金优惠或送广告位，较晚入驻项目的商家租金水平相对较高。招商策略，实现项目价值绝对高度招商策略，实现项目价值绝对高度招商渠道策略招商渠道策略 主力店、次主力店招商渠道和中小散铺的招商渠道不一样，前期主力店、次主力店招商主要依靠我司业缘关系，和目标主力商家进行接触、洽谈。后期通过报纸、杂志、户外广告牌、网络、电台、电视台、直投招商手册、项目现场围挡、招商处、招商说明会、论坛、活动等等手段推广本项目，引起市场对本项目的高度关注，积累大量本土中小经营商家入住本项目。招商策略，实现项目价值绝对高度招商策略，实现项目价值绝对高度-总体营销策略-营销推广排期-销售策略解决之道，营销策

54、略解决之道，营销策略总体营销策略总体营销策略营销目标营销目标销售目标：销售目标：2009年12月完成本项目95%的销售额，完成约 5 5 亿元销售额品牌目标：品牌目标：成功塑造本项目在国内外高档度假村的形象1、招商进度目标：先主力店招商，后次主力店及散铺招商，到2009年12月完成95%以上商业面积招商工作。2、入驻商家质量目标：品牌商家，经营状况良好，聚客能力强；特色经营，建立差异化竞争优势，吸引消费者。3、项目品牌建设目标：树立爱山广场项目在消费者、商家以及商业地产界的知名度及美誉度，把项目打造成中国商业地产界的成功典范。招商目标招商目标总体营销策略总体营销策略整体营销思路整体营销思路1、

55、先从政策/城市/区域/地段/产品业态等方面入手，树立本项目的市场认知度；2、以接待中心主打海滨投资为主线，带动销售；3、商业部分引进大型主力店，树立项目的名气，从而吸引小型租户，一方面带动人气，另一方面使投资类业态热销；4、以主题商业带动全面市场；5、以租带售，力争实现带租约销售；6、项目开发后期，通过海兽表演及婚纱摄影服务进一步聚集人气，巩固项目形象。工程5月31日前销售道具齐备楼书、折页、户型册、展板、户外、DM、礼品、邀请函3月15日6月25日4月15日阶段开盘接待中心开工销售推广7月6日产品推介会开盘活动售楼处开放接待中心交付项目建设中3月31日前确定广告公司工地围挡广告发布营销工作时

56、间节点营销工作时间节点热销期3月31日前业务体组建5月31日前业务体培训完毕热销期蓄客期5月31日3月底案名及VI的确定4月中旬销售人员进场确定临时接待中心户外亮相报广亮相准备期准备期蓄水期蓄水期认购期认购期开盘强销期开盘强销期持销期持销期Open day08.308.4.3008.5.108.5.2508.5.2608.7.608.7.708.1008.1109.12主要销售节点主要销售节点2008年4月底之前完成临时接待中心装修及业务体组建工作2008年5月25日前完成销售道具准备工作2008年5月266月25进入蓄客期2006年6月25日取得本项目销售类物业的预售资格2006年7月6日（

57、周六）正式开盘预计销售周期21个月年（2008年4月2009年12月），完成整体销售面积95%。总体营销策略总体营销策略招商进度安排招商进度安排0808年年5 5月月0808年年8 8月月0909年年4 4月月0909年年1 1月月0808年年4 4月月项目经营期项目经营期0909年年5 5月月主力店招商期主力店招商期主力店签约主力店签约招商准备期招商准备期装修期装修期开业筹备期开业筹备期招商完成招商完成主要节点主要节点:0808年年4 4月月-招商策略细化招商策略细化0808年年5 5月月-进入主力店招商期进入主力店招商期0808年年8 8月月-主力店招商完毕，进入全面招商期主力店招商完毕，

58、进入全面招商期0909年年1 1月月-项目招商完毕，进入内装项目招商完毕，进入内装0909年年4 4月月-开业筹备开业筹备0909年年5 5月月-商业试营业商业试营业全面招商期全面招商期注：此招商计划为初步计划，可能会根据设计与工程进度略微调整。内装基本完成内装基本完成项目开业项目开业设计设计/规划完毕规划完毕总体营销策略总体营销策略本案价格推导本案价格推导项目名称销售均（元/平）项目位置道路交通周边配套社区景观社区配套品牌规模容积率 市场认知度金海岸花园1250095991009898939697101东上.海赋140009699100999593989898世茂海湾1号1400095979

59、9991019810090103阳光1001100010110199101102929910399黄金海岸1200098991009910395959593 烟台凯旋城12000959596105103102100105102本岸-100100100100100100100100100项目名称相对价格P-金海岸花园15822 东上.海赋18856 世茂海湾1号16894 阳光10010349 黄金海岸15212 烟台凯旋城15200相对价格P-（N）销售均价（N）*100/因素分值1*100/因素分值2*项目名称金海岸花园东上.海赋 世茂海湾1号阳光100 黄金海岸烟台凯旋城销售率90%100

60、%60%70%100%60%本案均价本案均价1/1/销售率（销售率（1-5)*(P-*1-5)*(P-*对应销售率对应销售率)本项目销售类物业均价：本项目销售类物业均价：1498014980元元/平米平米总体营销策略总体营销策略注：由于本案周边无可类比项目，仅能通过对比同性质的海景公注：由于本案周边无可类比项目，仅能通过对比同性质的海景公寓项目进行本项目均价测算。寓项目进行本项目均价测算。价值系数表价值系数表权重接待中心接待中心度假休闲中心度假休闲中心 特色商业街特色商业街餐饮(渔人码头）游艇俱乐部景观0.399100929897朝向0.15989997100100业态0.2593951009

61、798噪音0.19598939393规模0.29797100100100相对系数1196.5597.896.4597.9597.9调整系数1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 相对系数相对系数2 20.96550.9780.96450.97950.979度假休闲中心度假休闲中心特色商业街特色商业街渔人码头渔人码头游艇俱乐部游艇俱乐部接待中心接待中心地块价值：地块价值：总体营销策略总体营销策略各业态地块价值各业态地块价值总体营销策略总体营销策略价格系数表价格系数表权重权重接待中心接待中心度假休闲中心度假休闲中心特色商业街特色商业街景观景观0.39910092朝向朝向0.15

62、989997业态业态0.259395100噪音噪音0.1959893规模规模0.29797100相对系数相对系数1 1196.5597.896.45调整系数调整系数1.000 1.000 1.000 相对系数相对系数2 20.96550.9780.9645类型接待中心休闲中心商业街相对系数20.96550.9780.9645面积16304.88939.49729.84SUM15742.38742.73329384.43068绝对系数0.996991.0098957270.995955448接待中心销售均价：14955元/平米度假休闲中心销售均价：15148元/平米特色商业街销售均价：14939

63、元/平米通过科学计算方法，我们可以分别得出一期销业态的均价：通过科学计算方法，我们可以分别得出一期销业态的均价：序号名称总建筑面积m2计划可销售面积m2计划销售单价1特色商业街9729.849729.8414939元/平米2接待中心16304.7916304.7914955元/平米3度假休闲中心8939.48939.415148元/平米4辅助娱乐 4560.210-7餐饮(渔人码头）20904.150-5游艇俱乐部5020.60-6五星级酒店160000-8游泳馆 804.20 -9海兽表演馆80000 -10合计90263.1934974.03计划总销售表计划总销售表总体营销策略总体营销策略

64、本案租金推导本案租金推导项目名称项目名称租金（元租金（元/平平/天）天）项目位置项目位置道路交通道路交通人气人气物业类型物业类型成熟度成熟度凯旋城3.50 103 102 105 102 106 阳光100城市广场3.00 102 101 103 103 105 大都会商业广场1.60 100 103 102 103 103 本案-100 100 100 100 100 相对租金P-（N）销售均价（N）*100/因素分值1*100/因素分值2*项目名称相对租金P-凯旋城2.9345 阳光100城市广场2.6142 大都会商业广场1.4355 项目名称凯旋城阳光100城市广场大都会商业广场出租率

65、10%20%35%本案均价1/销售率（1-5)*(P-*对应销售率)本案租金本案租金2.03 2.03 项目前期形象导入执行解读：本阶段，以悬念导入的形式，重点将案名以及LOGO,在市场当中 形成强烈的关注，将项目的位置以及项目强烈面世感重点诉求。广告配合：策略、LOGO及VI延展，销售道具，应用媒体设计，全面配合设计制作。准备期推广周期表准备期推广周期表准备期准备期蓄水期蓄水期认购期认购期开盘强销期开盘强销期持销期持销期Open day08.308.4.3008.5.108.5.2508.5.2608.7.608.7.708.1008.1109.12营销推广排期营销推广排期本阶段推广目标：本

66、阶段推广目标：临时接待中心选址、装修、进场、销售培训及销售道具的前期准备开盘前就在目标群中建立一定的品牌知名度为正式开盘蓄势制造悬念，营造犹抱琵琶，万众期待的气氛营销推广排期营销推广排期整体氛围概念提示形象墙设计实体展板楼书折页价格单页付款方式清单手袋设计销售人员名片信纸、信封销售人员工作牌销售人员服装及门卫服装建议营销推广排期营销推广排期卖场包装卖场包装-内容内容执行方案执行方案软文投放：软文投放：在山东地区及当地的主流报纸投放软文造势。项目周边包装：项目周边以围板、路牌等形式进行先期引导，主要介绍本项目的地理优势及品质、档次等。现场工地包装：项目现场显得比较杂乱，不利于现场销售，建议通过横幅、巨幅、空飘等对现场工地进行适当的遮挡，分散消费者的注意力，保持现场的整洁感营销推广排期营销推广排期准备期准备期蓄水期蓄水期认购期认购期开盘强销期开盘强销期持销期持销期Open day预热期：项目产品形象，市场高度性宣导。执行解读：本阶段，产品亮相，高度性市场定位明确，依托品质、规划等，明确 自身地标型地位。广告配合：媒体通路全面配合，暗线配合项目品牌。蓄水期推广周期表蓄水期推广周期表08.30