招拍挂专题报道

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1、会计学1招拍挂专题报道招拍挂专题报道n n20012001年年年年4 4月月月月，国务院发出，国务院发出1515号文件号文件关于加强国有土地资关于加强国有土地资产管理的通知产管理的通知，掀起了土地使用制度改革的高潮，北，掀起了土地使用制度改革的高潮，北京市土地整理储备中心在此背景下成立的。当时主要承京市土地整理储备中心在此背景下成立的。当时主要承担土地整理、土地收购储备、土地一级开发和土地交易担土地整理、土地收购储备、土地一级开发和土地交易市场等方面的工作。同时，从市场等方面的工作。同时，从20032003年开始至今，全市年开始至今，全市1818个个区县和亦庄经济开发区、北京商务中心区陆续组建

2、了区县和亦庄经济开发区、北京商务中心区陆续组建了2020个土地储备分中心。目前，全市土地储备系统已经形成个土地储备分中心。目前，全市土地储备系统已经形成了市和区县两级土地储备管理的格局。了市和区县两级土地储备管理的格局。n n20032003年开始年开始年开始年开始，央行出台，央行出台“121121号号”文件，直接抬高房地产文件，直接抬高房地产开发门槛，随即的开发门槛，随即的20042004年，国土资源部年，国土资源部7171号令明确规定，号令明确规定，此前滥用的所谓此前滥用的所谓“土地使用权协议出让制度土地使用权协议出让制度”废止，经废止，经营性国有土地使用权必须通过土地招拍挂途径获取。营性

3、国有土地使用权必须通过土地招拍挂途径获取。一、一、一、一、“招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂”实施背实施背实施背实施背景景景景第2页/共44页n n20042004年年年年6 6月月月月2525日日日日，国土资源部在其发布的，国土资源部在其发布的关于严格实行关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知中明确指中明确指出出 ：通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权是通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权是从源头上防治土地供应环节产生腐败的有效措施从源头上防治土地供应环节产生腐败的有效措施 。n n20042004年年年年8 8月月月月9

4、 9日日日日，对北京，国土资源局，对北京，国土资源局关于北京市处理经关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知正式印发正式印发施行，明确了历史遗留项目处理完毕的时限，被喻为国施行，明确了历史遗留项目处理完毕的时限，被喻为国有土地使用权协议出让的有土地使用权协议出让的“831”831”大限。大限。n n从从从从20012001年年年年1111月到月到月到月到20062006年年年年3 3月底月底月底月底，土地储备中心共组织有，土地储备中心共组织有202202宗、宗、13721372公顷国有土地入市成交，成交价款为公顷国有土地入市成交，成交价款为3

5、58358亿元，亿元，政府土地收益政府土地收益113113亿元。其中，通过招拍挂为政府多增加亿元。其中，通过招拍挂为政府多增加土地收益土地收益39.839.8亿元，占政府土地收益总额的亿元，占政府土地收益总额的35%35%！n n在道理上，在道理上，“831”831”意义也显而易见：意义也显而易见：通过土地招拍挂，通过土地招拍挂，通过土地招拍挂，通过土地招拍挂，让一切都透明！让一切都透明！让一切都透明！让一切都透明！一、一、一、一、“招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂”实施背景实施背景实施背景实施背景“招、拍、挂”实施背景第3页/共44页2006200620062006年土地交易成交一览

6、表（摘选）年土地交易成交一览表（摘选）年土地交易成交一览表（摘选）年土地交易成交一览表（摘选）资料来源：资料来源：北京市土地整理储备中心北京市土地整理储备中心第4页/共44页基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国大陆现行土地制度第5页/共44页u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.1.招标方式招标方式2.2.拍

7、卖方式拍卖方式3.3.挂牌方式挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年基础知识第6页/共44页二、当前二、当前二、当前二、当前“招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂”的特点的特点的特点的特点n n北京：招标走向前台，土地未必价高者得 招标除了出价之外，还要综合考虑投标企业的招标除了出价之外，还要综合考虑投标企业的其他情况，例如开发资质、资金水平、施工质量、其他情况，例如开发资质、资金水平、施工质量、先前业绩等，综合这些因素之后，由评标委员会先前业绩等，综合这

8、些因素之后，由评标委员会最终决定谁中标，因此，土地未必价高者得。最终决定谁中标，因此，土地未必价高者得。20062006年年1212月月2929日，日，朝阳区广渠路朝阳区广渠路3636号住宅及配套用地，北京城开和城号住宅及配套用地，北京城开和城建联合体最终以总价建联合体最终以总价2626亿元的价格中标。其标价仅排在第五位，比亿元的价格中标。其标价仅排在第五位，比第一名华润置地的报价低第一名华润置地的报价低4.54.5亿元。亿元。20062006年年1111月月2525日，朝阳四惠桥东北侧住宅用地，金地（集团）股份有日，朝阳四惠桥东北侧住宅用地，金地（集团）股份有限公司以限公司以75668756

9、68万元中标，标价位列第二，低于中远地产的万元中标，标价位列第二，低于中远地产的8000080000万元。万元。基础知识第7页/共44页n n北京：土地一级开发招投标 土地一级开发是指土地在出让前，进行拆迁、平土地一级开发是指土地在出让前，进行拆迁、平整、市政配套建设等对土地进行整理投资开发的整、市政配套建设等对土地进行整理投资开发的过程。过程。目前，越来越多的开发商看中了土地一级开发市目前，越来越多的开发商看中了土地一级开发市场，不但是为了其场，不但是为了其8%8%左右的利润，而更看重的是左右的利润，而更看重的是能顺利拿到经过一级开发后的能顺利拿到经过一级开发后的“熟地熟地”。基础知识第8页

10、/共44页基础知识第9页/共44页n n国土部：用地预申请制度（勾地政策）n n20062006年年5 5月月3131日，国土部颁布的日，国土部颁布的招标拍卖挂牌出招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范让国有土地使用权规范 中提出了中提出了有条件的地方，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。可以建立用地预申请制度。n n但到目前为止，由于政府缺乏对这一制度的明确但到目前为止，由于政府缺乏对这一制度的明确解释，因此该制度还远未进入探讨技术问题的阶解释，因此该制度还远未进入探讨技术问题的阶段。段。(到目前为止还未有实施先例到目前为止还未有实施先例)基础知识第10页/共44页操作流程一、取得国有土地使用

11、权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权第11页/共44页 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌 招拍挂实施招拍挂实施操作流程(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、二、二、二、“招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂招、拍、挂

12、”出让国有土地使用权的流程出让国有土地使用权的流程出让国有土地使用权的流程出让国有土地使用权的流程第12页/共44页操作流程招招 标标u 招标方式概念是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。用权受让人）的出让方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中

13、标人确定中标人对能够对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能，或者能够满足招标文件的够满足招标文件的实质性要求实质性要求的投标人，应当确定为中标人。的投标人，应当确定为中标人。第13页/共44页操作流程拍拍 卖卖u 拍卖方式概念 按照指定时间、地点，在公开场所出让方用按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人（竞买人 ）。）。u 拍卖流程一、一、发布发

14、布拍卖公告拍卖公告；二、二、有意向的竞买人购买拍卖文件；有意向的竞买人购买拍卖文件；三、三、现场踏勘、答疑；现场踏勘、答疑；四、四、竞买人提出竞买申请；竞买人提出竞买申请；五、五、竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌；六、六、拍卖会；拍卖会；七、七、竞买人竞价；竞买人竞价；八、八、确定竞得人；确定竞得人；九、九、签署签署拍卖成交确认书拍卖成交确认书；十、十、退还未竞得人的竞买保证金；退还未竞得人的竞买保证金；第14页/共44页操作流程挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的

15、土地交易所挂牌公，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报接受新报价价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得确定竞得人人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底

16、价，并符合其他条件的，挂牌成交；（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的

17、，出让人应当对挂牌宗地进行现场在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。竞价，出价最高者为竞得人。第15页/共44页操作流程协协 议议u 协议方式概念（少）指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念（少）指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。第16页/共44页三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围

18、出让方式出让方式划拔方式（少）划拔方式（少）招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议（少）协议（少）1经营性用地以经营性用地以(商业、旅游、商品商业、旅游、商品住宅等住宅等)及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；向用地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途

19、4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制操作流程第17页/共44页四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它综合条件价格价格适用范围适用范围具备其

20、他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求操作流程第18页/共44页三、三、投标文件实例投标文件实例 第19页/共44页投标评分标准投标评分标准投标评分标准投标评分标准n n根据招标意向书规定，该地块招标底价达根据招标意向书规定，该地块招标底价达5.35.3亿元，亿元，其中投标保证金为其中投标保证金为1 1亿元。亿元。n n其评分标准为：设总分为其评分标准为：设总分为100100分，分，投标企业财务实力占投标企业财务实力占1515分；分；投标人资质及业绩占投标人资质及业绩占1010分；分；投标价格占投标价格占3030分；分；开发理念及方案说明占开发理念

21、及方案说明占1515分；分；付款进度占付款进度占2525分；分；综合印象占综合印象占5 5分。分。投标文件实例第20页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第21页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第22页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第23页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第24页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第25页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第26页/共44页投标文件实例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第27页/共44页投标文件实

22、例投标文件实例投标文件实例投标文件实例第28页/共44页四、四、2007年即将入市地块年即将入市地块1 1、20072007年即将入市地块信息表年即将入市地块信息表2 2、20072007年即将入市地块推介年即将入市地块推介 朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地 海淀区西三旗住宅及配套用地海淀区西三旗住宅及配套用地 北京滨水居住区北京滨水居住区2 2地用地地用地第29页/共44页20072007年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块第30页/共44页20072007年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块第31页/共44页2

23、0072007年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块n n预计预计20072007年第二季度入市，该地块位于朝阳区西大望路年第二季度入市，该地块位于朝阳区西大望路2424号，号，建设用地面积建设用地面积建设用地面积建设用地面积1828818288平方米，总规划面积为平方米，总规划面积为平方米，总规划面积为平方米，总规划面积为4572045720平方平方平方平方米。米。米。米。n n该地块距离国贸仅该地块距离国贸仅5 5分钟车程，分钟车程，地处东三环与东四环间，地处东三环与东四环间，坐守新扩建的西大望路和广渠路黄金交接点。坐守新扩建的西大望路和广渠路黄金交接点。交通十分交通十分

24、便利。便利。n n地处珠江帝景、风度柏林，乐城国际几大社区之间，生地处珠江帝景、风度柏林，乐城国际几大社区之间，生活设施非常完备，与家乐福百安居活设施非常完备，与家乐福百安居shoppingmallshoppingmall隔路相望，隔路相望，步行只需步行只需5 5分钟。优越的地理位置，便利的交通，使其具分钟。优越的地理位置，便利的交通，使其具有极大的升值潜力。有极大的升值潜力。、朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地（朝阳区西大望路住宅及公共服务设施用地（）第32页/共44页n n朝阳区西大朝阳区西大朝阳区西大朝阳区西大望路住宅及望路住宅及望路住宅及望路住宅及公共服务设公共服务设公共服务设公共服

25、务设施用地施用地施用地施用地2007年即将入市地块第33页/共44页20072007年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块n n预计预计20072007年第二季度入市，该地块位于年第二季度入市，该地块位于朝阳区广渠门外大朝阳区广渠门外大街街1010号号 ，建设用地面积，建设用地面积3280032800平方米，总规划面积为平方米，总规划面积为6750067500平方米。平方米。n n地块东侧为东三环中路地块东侧为东三环中路,往北步行往北步行1515分钟可达国贸、银泰、分钟可达国贸、银泰、央视、北京电视台央视、北京电视台,开车开车10-2010-20分钟可达燕莎、赛特、建国分钟可

26、达燕莎、赛特、建国门门,南侧为光华北一街，目前已经通车，可连通东三环和南侧为光华北一街，目前已经通车，可连通东三环和东二环，交通十分便利东二环，交通十分便利,北侧规划为北侧规划为30-5030-50米景观绿化带及米景观绿化带及光华北路，紧邻通惠河光华北路，紧邻通惠河,西侧规划为广和东二路西侧规划为广和东二路,沿东三环沿东三环南北向为南北向为,地铁地铁5 5号线号线,多条公交车线路可达。多条公交车线路可达。n n其周边项目富力城、合生国际花园等售价已近其周边项目富力城、合生国际花园等售价已近2 2万万/平米，平米，地块升值潜力巨大。地块升值潜力巨大。2、广渠门外广渠门外10号地号地（）第34页/

27、共44页l l 广渠门外广渠门外广渠门外广渠门外1010号地号地号地号地2007年即将入市地块第35页/共44页n n该地块建设用地面积该地块建设用地面积22.3822.38万平方米，规划建筑面积万平方米，规划建筑面积48.6048.60万平方米，是即将在万平方米，是即将在0707年第二季度海淀成熟区域推出的最大面积地块之一。年第二季度海淀成熟区域推出的最大面积地块之一。n n地块紧邻八达岭高速以及地铁地块紧邻八达岭高速以及地铁1313号线，交通比较便利，但生活配套大多都是号线，交通比较便利，但生活配套大多都是一些小超市、小饭馆，缺乏消费休闲娱乐的场所；一些小超市、小饭馆，缺乏消费休闲娱乐的场

28、所；n n从周边项目来看，项目品质和价格差别较大，既有五六千一平方米的项目，从周边项目来看，项目品质和价格差别较大，既有五六千一平方米的项目，如育新家园、森林大第家、新龙城等，也有单价在万元左右的项目，如上第如育新家园、森林大第家、新龙城等，也有单价在万元左右的项目，如上第MOMAMOMA。20072007年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块年即将入市地块3、海淀区西三旗住宅及配套用地海淀区西三旗住宅及配套用地第36页/共44页海淀区西三海淀区西三海淀区西三海淀区西三旗新都东路旗新都东路旗新都东路旗新都东路住宅及配套住宅及配套住宅及配套住宅及配套项目用地项目用地项目用地项目用地 2007

29、年即将入市地块第37页/共44页l l 其它即将其它即将其它即将其它即将上市地块推上市地块推上市地块推上市地块推介（介（介（介（）第38页/共44页五、总五、总五、总五、总 结结结结 “8.31”后，开发商获得土地的后，开发商获得土地的主要方式已经演变成公开市场的招主要方式已经演变成公开市场的招拍挂形式。拍挂形式。英皇（北京）公司若意欲发展地英皇（北京）公司若意欲发展地产项目，必须将产项目，必须将“招、拍、挂招、拍、挂”做为其获得土地的重要手段之一。做为其获得土地的重要手段之一。第39页/共44页 优势及机会优势及机会n n在公开市场上拿到的项目，其背在公开市场上拿到的项目，其背景相对于转让所

30、得的而言较为景相对于转让所得的而言较为“干净干净”，且手续齐全，因此，且手续齐全，因此投资及政策风险较小。投资及政策风险较小。n n许多许多 “项目位置佳、升值潜力项目位置佳、升值潜力大大”的地块会通过的地块会通过“招、拍、招、拍、挂挂”被推向土地公开市场。被推向土地公开市场。第40页/共44页 n n今后北京市土地一级开发市场也今后北京市土地一级开发市场也将以将以“招标招标”的形式全面开放，的形式全面开放，这一政策将会为公司拿地提供更这一政策将会为公司拿地提供更多的渠道。多的渠道。n n英皇公司如果通过英皇公司如果通过“招、拍、招、拍、挂挂”在公开市场拿地，必将会在公开市场拿地，必将会引起媒

31、体的广泛关注，对公司的引起媒体的广泛关注，对公司的品牌的推广会有积极的促进作用。品牌的推广会有积极的促进作用。第41页/共44页 劣势与威胁劣势与威胁n n由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到由于公开市场上拿地时间较紧，从信息公布到“招拍挂招拍挂招拍挂招拍挂”仅有仅有仅有仅有3030天左右时间。因此需要公司尽早天左右时间。因此需要公司尽早天左右时间。因此需要公司尽早天左右时间。因此需要公司尽早确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从而对前确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从而对前确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从

32、而对前确定目标项目，并进行长期跟踪调研，从而对前期工作提出了较高的要求。期工作提出了较高的要求。期工作提出了较高的要求。期工作提出了较高的要求。n n公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商公开市场拿地对公司资金实力要求较高，开发商多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在多会采用一次性付款方式支付地价款。而且三在正式投标前正式投标前正式投标前正式投标前7 7天，需要支付数额较大的保证金，天，需要支付数额较大的保证金，天，需要支付数额较大的保证金，天，需要支付数额较大的保证金，因此需要确保资金的及时到位。因此需要确保资金的及时到位。因此需要确保资金的及时到位。因此需要确保资金的及时到位。第42页/共44页英皇（北京）房地产开英皇（北京）房地产开发公司发公司 开发部开发部 2007年年3月月15日第43页/共44页感谢您的观看！感谢您的观看！第44页/共44页