XXXX年11月惠州大亚湾红树东郡营销策略总纲

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1、 红树东郡红树东郡营销策略总纲营销策略总纲世联地产世联地产谨呈：谨呈：集团集团我们对目标的理解我们对目标的理解经过沟通发展商目标：经过沟通发展商目标：实现快速销售，开盘三月内销售实现快速销售，开盘三月内销售 200200200200套套发展商目标发展商目标世联的理解：世联的理解：销售销售:走速为上走速为上形象：巩固形象：巩固 品牌，建立本地影响力品牌，建立本地影响力本次报告需要解决的问题本次报告需要解决的问题1 1、本项目的市场形象是什么、本项目的市场形象是什么2 2、20122012年项目以什么样的策略去面临竞争年项目以什么样的策略去面临竞争01本体本体分析分析本体。本体。本体本体大区位、大

2、交通大区位、大交通周边四至现状周边四至现状园林、配套、产品园林、配套、产品6 6n深惠一体化城市发展下，深圳向东发展，本项目处于深圳向东发展深圳向东发展轴线轴线n惠州由沿江城市向沿海城市发展的战略，本项目处于惠州向沿海方惠州向沿海方向发展的城市发展轴线向发展的城市发展轴线深圳龙岗惠阳淡水惠阳淡水大亚湾大亚湾惠州向沿惠州向沿海发展海发展深圳向东发展深圳向东发展大亚湾大道大亚湾大道石化大道石化大道淡淡澳澳河河池塘水景资源池塘水景资源山体景观山体景观行政、金融行政、金融商务区带商务区带西区：综合产业区中心区：行政金融商务居住区旅游区：黄金海岸旅游区东区：石油化学产业区港区港口物流区大亚湾五区一岸线规

3、划大亚湾五区一岸线规划东区：主要发展石油化学产业。东区：主要发展石油化学产业。规划建设为世界级石化工业基地。规划建设为世界级石化工业基地。西区：西区：主要发展电子、汽车零部主要发展电子、汽车零部件产业，件产业，港区：港区：以惠州港为基础，重点发以惠州港为基础，重点发展港口、物流业展港口、物流业 中心区：中心区：以行政、金融、商务、居以行政、金融、商务、居住为发展方向，突出滨海特色的核心住为发展方向，突出滨海特色的核心区域，完善城市功能的重点地区。区域，完善城市功能的重点地区。黄金海岸旅游区：黄金海岸旅游区：主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标

4、是把五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成区域性旅游胜地。大亚湾区建设成区域性旅游胜地。沿海岸线：沿海岸线：共同打造出充分体现惠州沿海城共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。市特色的滨海景观带。CBD大区位大区位：大亚湾区属于国家级经济开发区，目前处于快速的城市化进程中：大亚湾区属于国家级经济开发区，目前处于快速的城市化进程中总部基地商业中心中央公园行政中心体育馆红树林公园中大惠亚医院中山三院体育馆中央公园行政中心商业中心总部基地4个公园1所医院3所学校6条道路2个产业园1条绿道中央公园，红树林公园，滨海公园，虎头山公园中山大学附属医院 黄鱼涌小学，澳头高中部，西区一中科技创

5、新产业园，精细化工区中兴中路北段，龙海二路(深圳对接）等大区位大区位：项目位于大亚湾中心区，项目位于大亚湾中心区，享受便捷的市政享受便捷的市政,商业和生活配套商业和生活配套项目澳头出口惠州南站沿海高速深汕高速石化大道南坪快速厦深高铁惠澳大道深汕高速项目距离沿海高速入口约2分钟，厦深高铁口约5分钟，深汕高速入口约15分钟，到达深圳中心区的时间为45-60min,已纳入大深圳1小时生活圈，厦深高铁开通后，项目到达深圳中心区的时间将进一步缩减为30min；项目距离惠阳的淡水老城区中心车程20分钟，距离大亚湾中心区车程8分钟；距离澳头镇中心区车程4分钟在地理位置上处于大亚湾中心地带，具有辐射各片区的潜

6、质惠阳中心区惠阳中心区20分钟大亚湾中心区大亚湾中心区8分钟大亚湾西部工业区大亚湾西部工业区澳头镇片区澳头镇片区4分钟大交通大交通：项目连接三条高速，一条高铁，交通便利，属深圳一小时生活圈：项目连接三条高速，一条高铁，交通便利，属深圳一小时生活圈中中兴兴中中路路中中兴兴五五路路本项目本项目环环中中路路项目位于两条主干道中兴中路与中兴五路中间，属于交通腹地，项目北面规划为华中路，预计项目销售期内不会开工建设，项目通达性较差。大亚湾中心区车流量集中在石化大道，距离项目约1KM，项目昭示性不强。本体交通本体交通：项目处于干道腹地通达性较差项目处于干道腹地通达性较差项目现在周边环境项目现在周边环境：项

7、目四至发展尚不成熟项目四至发展尚不成熟项目四至东面：农民房外立面为裸砖，外观形象较差，短期内不会拆除；南面：荒地及池塘荒地为其他项目用地，项目销售期内部会启动，将维持现状；西面：排洪渠水质污浊，后期将会填埋，但销售期间预计将保持现状；北面：水塘目前正在填埋，但是进程缓慢，预计销售期间维持小规模填满状态；风田水库水景风田水库水景铁炉嶂山景铁炉嶂山景风田水库，是惠阳大亚湾的主要水源地之一，旅游开发程度不成熟；距离项目约2Km，项目约10层以上能观赏到水库全景；铁炉嶂公园，是大亚湾片区规划的市政公园之一，目前处于启动期，有待进一步开发；距离项目约3Km，项目4层起，能观赏到公园景色；景观资源景观资源

8、：周边有一定的景观资源，但可视性较差。周边有一定的景观资源，但可视性较差。建筑分类建筑分类建面建面占地面积0.8万总建筑面积4.7079万容积率5.88住宅建筑面积4.4290万商业1259住宅户数577本项目属于小规模、高容积率高层住宅本项目属于小规模、高容积率高层住宅13简欧外立面尊贵大方，高品质感的外立面简欧外立面尊贵大方，高品质感的外立面本项目园林从细节出发，打造一个精致，浪漫的东南亚水景社区本项目园林从细节出发，打造一个精致，浪漫的东南亚水景社区项目具有高品质感的社区配套规划，会所，泳池，商业街等项目具有高品质感的社区配套规划，会所，泳池，商业街等户型面积(）使用率户数比例1房301

9、14.8%579.88%19.93%1+1房48107%5810.05%2+1房71-78112%-122%23039.86%59.96%84-88117%11620.10%2+2房88111.7%5810.05%19.76%108114.8%569.71%复式20620.35%0.35%合计577100%面积区间：30-108平米；主力户型：71-88平米2+1房；使用率：107%-122%；户型特色：搭板赠送与大面积入户花园赠送，大亚湾后期不在报建；项目户型面积跨度较大，以项目户型面积跨度较大，以71-8871-88平米为主，赠送面积大，使用率高平米为主，赠送面积大，使用率高1房户型（30

10、）入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变的空间的空间1+1房户型（48）户型评价：1.赠送超大入户花园，可通过装修改成舒适度高的一房一厅2、空间布局方正紧凑；3.设景观阳台，通风采光良好；户型评价：1.赠送超大入户花园，可通过装修设计，实现N+12.空间布局方正紧凑,动静分区合理；3、双阳台设计2+1房户型（71）2+1房户型（88）户型评价：1.超大赠送面积，赠送超大入户花园，通过入户花园和搭板装修设计，可实现N+1房和双阳台设计；2.主卧带独立洗手间3.户型方正，干湿分明，动静分明；4.落

11、地凸窗设计，270园林景观；户型评价：1.高增送率，赠送超大入户花园，可实现N+1房，可通过搭板赠送景观阳台2.空间布局方正紧凑,动静分区合理；3.通过搭板实现双阳台设计；入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变的空间的空间2+2房户型（88）2+2房户型（108）户型评价：1、超大赠送，赠送超大入户花园，和通过搭板赠送实现N+2房，和双阳台设计2、户型方正，动静分区合理；3.绝大部分朝南设计，通风采光良好；4、主卧带独立洗手间户型评价：1、超大赠送，赠送超大入户花园，和通过搭板赠送实现N+2房

12、，和双阳台设计2、户型方正，动静分区合理；3.朝南设计，通风采光良好；4、主卧带独立洗手间;入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，N+2N+2百百变的空间变的空间 港湾港湾 翡翠湾翡翠湾 翡翠华府翡翠华府 A A项目项目 白马山白马山 世纪世纪 集团，在深圳经营集团，在深圳经营1515年，在深圳有一定的品牌影响力和客户基础年，在深圳有一定的品牌影响力和客户基础本体分析小结本体分析小结中心区中心区 高容积率高容积率 超高赠送的精品住宅超高赠送的精品住宅02大势大势大市大市市场。市场。项目的市场基础项目的

13、市场基础大势大势宏观政策对房地产市场影响的判断宏观政策对房地产市场影响的判断大亚湾房地产市场未来发展趋势判定大亚湾房地产市场未来发展趋势判定近年大亚湾房地产市场发展周期分析近年大亚湾房地产市场发展周期分析依据道氏模型的房地产市场趋势研判政策走向判断政策走向判断上升趋势大趋势取决于：1、城市化2、产业转型3、经济转型2006200720082009201020112012201320052004p发达国家的城市化率一般在70%左右，中国的城市化率仍处在发展阶段，在相当长一段时间内城镇人口的不断增加带来对居住的要求不断上涨是毋庸置疑的趋势。p消费结构的变化和中国富人群体的不断扩大，投资方向的缺失使

14、得资金的流向仍然主要是房地产。宏观趋势长期整体向上宏观趋势长期整体向上中期趋势：周期性阶段波动，调控是正常的经济走势中期趋势：周期性阶段波动，调控是正常的经济走势大 限 贷 政 策 影 响 小小 限购政策影响 大三线城市60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响60平以下和140平以上受限购影响较大限购限贷的效力仍将维持一段时间限购限贷的效力仍将维持一段时间全国70个大中城市商品住宅销售价格指数变化情况房价上涨过快已经被遏制房价上涨过快已经被遏制调控是正常的经济走势调控是正常的经济走势短期趋势：取决于购房者的心理预期短期趋势：取决于购房者的心理预期/供需矛盾供需矛盾中国房地产

15、目前处于中期波动期间，目前的状况仍将维持中国房地产目前处于中期波动期间，目前的状况仍将维持1.5-21.5-2年。年。政策是大势，建议不要和政策博弈，不能忽略其背后的经济，政治等综合的因素。政策是大势，建议不要和政策博弈，不能忽略其背后的经济，政治等综合的因素。量价走势：四季度至量价走势：四季度至2012年上半年市场量价走势模拟年上半年市场量价走势模拟20122012年下半年下半年会是一个年会是一个量价关系博量价关系博弈的阶段，弈的阶段，有可能成交有可能成交量有一定上量有一定上涨，但是价涨，但是价格还将持续格还将持续下滑，并且下滑，并且进入价格的进入价格的最低谷最低谷20122012年上半年上

16、半市场进入政市场进入政策调控以来策调控以来的第二次低的第二次低谷，量价齐谷，量价齐跌，成交量跌，成交量进入最低谷。进入最低谷。大势大势宏观政策对房地产市场影响的判断宏观政策对房地产市场影响的判断大亚湾房地产市场未来发展趋势判定大亚湾房地产市场未来发展趋势判定近年大亚湾房地产市场发展周期分析近年大亚湾房地产市场发展周期分析石化产业：中海壳牌南海石化项目02年建设06年投产，奠定了石化产业作为大亚湾龙头产业的基础园区发展、政策扶持产业发展深惠（大亚湾）一体化开发区成立 国务院批准开发区升级为国家级经国务院批准开发区扩大近3倍港口物流业：2007年和记黄埔入股大亚湾惠州港建设，强力推动大亚湾港口业发

17、展汽车制造业：比亚迪产业园于06年建设，07年投产，标志着园区另一支柱产业汽车制造业的发展 大亚湾GDP稳居惠州各区市第一，石化产业产值近千亿，全产业链条逐步完善 199119932002200620072010单一化产业发展阶段，以制造业为主2010年以前，深圳与大亚湾的联系主要以龙岗与淡水的连接为主，缺乏公共交通的直接联系首条直通大亚湾公交建立沿海高速拉通与关内联系大亚湾发展状况大亚湾发展状况GDP（2010）343.2亿元同比增长69.8%人口（2010）14.58万人同比增长2.5%29大亚湾的发展受到自身产业和深惠一体化的双重驱动，近年来经济快速发展大亚湾的发展受到自身产业和深惠一体

18、化的双重驱动，近年来经济快速发展2004-2007年惠阳大亚湾房地产消化量2004-2007年惠阳大亚湾房地产供需情况对比 2005年以来多种因素推动房地产的快速发展：深圳楼市快速发展的拉动；大亚湾价值提前释放；深圳客户投资客户持续进入惠阳大亚湾市场；快速发展期价格持续上升快速发展期价格持续上升快速发展期市场供应及消化量持续上升快速发展期市场供应及消化量持续上升快速发展期（快速发展期（04-0704-07年）：市场供应量、消化量、均价同时上升。年）：市场供应量、消化量、均价同时上升。中建彩虹城之前预计开盘价格会在5000元/平米，新政后以4200元/平米低调开盘；新政与经济危机的共同影响之下：

19、定价预期降低！上门量猛降！07与08年惠阳大亚湾房地产推售及消化量比较08年惠阳住宅均价走势调整期（调整期（07-0807-08年）年）：市场消化量、均价、客户量同时下滑；：市场消化量、均价、客户量同时下滑；09上半年与08年惠阳大亚湾房地产推售及消化量比较2009年上半年惠阳大亚湾房地产月销量走势2009年上半年惠阳大亚湾房地产月价格走势受深圳市场回暖影响及长时间刚性压抑的释放,投资需求复苏，2009年上半年惠阳大亚湾市场一路飘红,2009年上半年惠阳大亚湾房地产市场一路飘红，半年的销售量已远远超过了2008年全年成交总量，成交均价一路上扬；复苏期（复苏期（0909年）年），市场供应量减少，

20、消化量及均价同时上升，市场供应量减少，消化量及均价同时上升博弈期内，开发商对规划利好的期望与市场对政府调控的期望相互博弈，市场消化量及价格受政策影响，震荡程度较大。博弈期博弈期1010年年-11-11年上半年，供应量激增，均价整体上扬，消化量呈季节性变化年上半年，供应量激增，均价整体上扬，消化量呈季节性变化20112011年年9 9月至月至1111月，量价齐跌，打折促销降价月，量价齐跌，打折促销降价The End2011年9月起，受政策影响，市场观望气氛浓重，局部楼盘开始已各种促销方式降价走量，10月份市场全面降价，大盘纷纷低价入市，抢占市场，如龙光城开盘实收5050元/平米，11月市场进入全

21、面降价时代，降幅在10-20%。35住宅市场发展住宅市场发展（成交量）（成交量）快速发展期快速发展期（0404年年-07-07年第四季度）年第四季度）2005年后惠阳大亚湾区域利好提前释放，市场持续上升城市价值因为预期而提前释放新政后投资客退潮客户观望，市场急速下滑受深圳市场影响，投资客涌入，市场第一次高潮来临政府救市，刚性需求释放，深圳市场回暖促使市场复苏调整期调整期（0707年第四季度年第四季度-08-08年底）年底）复苏期复苏期（0909年初年初-2011-2011年年8 8月）月）2002-2009年大亚湾住宅成交均价2002-2009年惠阳住宅成交均价p05年后中海壳牌的投产刺激深圳

22、购房热潮，外销客户更进一步推动惠阳大亚湾住宅市场量价齐升,进而刺激开发商的集中爆发;07年新政前达到顶峰p07-08年年新政后深圳投资客7成退场，受深圳影响较大的惠阳大亚湾市场同样出现了量价齐跌的局面p随着09年深圳市场的回暖,惠阳大亚湾市场进入复苏期p从2010年4月开始，政策密集出台，在2010年分别形成两轮观望期又价格持续上涨。p2011年“国八条”调控政策再度出台，目前市场进入观望期。调整期调整期（20112011年四季度年四季度-）政府持续深度调控，市场观望情绪浓厚2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年01000200030004000500

23、0600000.10.20.30.4-0.1-0.224532080261135553325358044705233-15.21%25.53%36.15%-6.47%7.67%24.86%17.07%销售均价价格增长率大亚湾历年价格走势图大亚湾市场目前处于新一轮调整期大亚湾市场目前处于新一轮调整期宏观政策对房地产市场影响的判断宏观政策对房地产市场影响的判断大亚湾房地产市场未来发展趋势判定大亚湾房地产市场未来发展趋势判定近年大亚湾房地产市场发展周期分析近年大亚湾房地产市场发展周期分析大势大势37未来区未来区域利好域利好规划利好3交通网络逐步兑现n坪山新区的建设、大鹏新区的规划，标志着深圳二线关整

24、体外移，大亚湾区域将有望成为下一个坪山新区的建设、大鹏新区的规划，标志着深圳二线关整体外移，大亚湾区域将有望成为下一个深圳龙岗。深圳撤关将促进大亚湾住宅市场的发展，同时推动投资产品的发展；深圳龙岗。深圳撤关将促进大亚湾住宅市场的发展，同时推动投资产品的发展；规划利好1深莞惠一体化规划利好2深圳二线关整体外移n深莞惠一体化将打破大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠阳大亚湾住宅市场发展；深莞惠一体化将打破大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠阳大亚湾住宅市场发展；规划利好4城市功能升级加快n厦深高铁目前处于建设中，预计两年内可通车，大亚湾到深圳中心区的时间有望缩短到厦深高铁目前处于建设中，预计两

25、年内可通车，大亚湾到深圳中心区的时间有望缩短到15-2015-20分分钟；钟；n深圳地铁深圳地铁1212号线预计号线预计20142014年通车，地铁将直通大亚湾关口；年通车，地铁将直通大亚湾关口；n20122012年大亚湾建区年大亚湾建区2020周年，区域规划将逐步兑现；周年，区域规划将逐步兑现；20122012年，众多规划利好的释放期，将对大亚湾市场发挥积极作用年，众多规划利好的释放期，将对大亚湾市场发挥积极作用珠三角经济圈中的价格洼地，未来的城市价值成为投资热点珠三角经济圈中的价格洼地，未来的城市价值成为投资热点9 9月底月底-10-10月月初初p惠湾市场在传统季节性淡季之后，没有进入预期

26、中的5月的传统旺季，受政策调控影响大，尤其是限贷的影响，提高了投资客的门槛，但自然上门比例（包括广告推广和老带新）占60%，一般单盘周均走量5套以上就进入惠湾市场走量T0P10；p8月底9月初起，t市场推售量增大，成交量有所提升，但持续力不强，进入11月，成交开始下滑。以深圳客户为主，投资意识强，对政策的敏感度高，市场整体受政策影响明显以深圳客户为主，投资意识强，对政策的敏感度高，市场整体受政策影响明显惠湾片区的成交均价在10年之前波动较大，并且是在波动中快速上升，进入2010年价格进入平稳上升期，增长速度明显下降，进入2011年，价格围绕5300元上下波动20112011年前年前9 9个月惠

27、湾市场均价维持在个月惠湾市场均价维持在54005400元元/平米上下波动平米上下波动 项目项目产品产品开盘时间开盘时间销售价格（元销售价格（元）实际降价幅度（元实际降价幅度（元）优惠促销优惠促销DADA的草地高层2011-3-1358001300特价房4550新园华府高层2010-07-3052002005000光耀马克高层2011-7-096800（含1500装修）1000特价5800（含1500装修）阳光圣菲高层2011-095400800特价房4600亿嘉菁华园 高层2011-075500900特价房4600启航新时代高层2010-054900800特价房4100海天阳光高层2010-1

28、058001000特价房4800秋谷康城高层2010-05580010004800德州城四期高层2011-115300400特价房4888大爱城高层2010-1060003005700新园华府高层2010-07-3052006004600简爱高层2011-0950009004100龙光城高层2011-094600卓越东部蔚蓝海岸高层2011-104500新入市大盘新入市大盘9 9月后大盘的入市，价格开始出现松动，众多项目开始变向的打折促销降价月后大盘的入市，价格开始出现松动，众多项目开始变向的打折促销降价2012年，是大亚湾经济开发区建区20周年，政府的重点工作之一是将进一步的完善大亚湾的规划

29、落实。2012年大亚湾经济开发区将建成并投入使用的配套设施：中山大学附属医院、滨海公园等。一系列配套设施的投入使用将大大改善区域内的居住环境与生活品质。大亚湾建区大亚湾建区20周年，区域利好逐步兑现周年，区域利好逐步兑现新天名城2期阳基项目金泓项目蓝湾新宸2期金莎项目CBD2012年，大亚湾中心区将会持续成为发地产开发的热点，市政中心一公里范围内预计2012年启动建设或进入市场的项目有：金莎世纪城、金泓项目、新天名城2期，阳基项目，蓝湾新宸2期；2012年，年，CBD效应持续，大亚湾中心区依然将保持市场热度效应持续，大亚湾中心区依然将保持市场热度惠湾片区的成交均价在10年之前波动较大，并且是在

30、波动中快速上升，进入2010年价格进入平稳上升期，增长速度明显下降，进入2011年，价格围绕5300元上下波动20112011年前年前9 9个月惠湾市场均价维持在个月惠湾市场均价维持在54005400元元/平米上下波动平米上下波动惠阳某项目上门成交情况惠阳某上门成交情况大亚湾中心区某项目上门成交情况大亚湾西区某项目上门成交情况20112011年深圳三年深圳三级市市场在惠湾片区的在惠湾片区的联动上上门量呈不量呈不规则变化，基本化，基本围绕着着项目的目的大大节点点产生大批量代客生大批量代客宏观大势小结宏观大势小结1.1.政策对本项目的影响。政策对本项目的影响。20122012年上半年，房地产市场不

31、会出现明显转折，对本项目的量、价实现有年上半年，房地产市场不会出现明显转折，对本项目的量、价实现有很大制约；很大制约；2.2.惠湾市场印象。惠湾市场印象。惠湾市场是个很特殊的市场，不能明确的划分第一、第二居所；惠湾市场是个很特殊的市场，不能明确的划分第一、第二居所；在投资客户基础上，细分的置业目的较多，市场的政策敏感度高；在投资客户基础上，细分的置业目的较多，市场的政策敏感度高；20112011年年价格进入停滞期，并在价格进入停滞期，并在9 9月分后出现价格松动，并出现月分后出现价格松动，并出现3 3字头字头项目上下波动。项目上下波动。本项目本项目20122012年上半年入市，片区房地产依旧属

32、于低谷期年上半年入市，片区房地产依旧属于低谷期威胁：威胁：明年政策将继续深度调控，明年政策将继续深度调控，投资性需求受抑制；投资性需求受抑制；项目上市时，属于市场低谷项目上市时，属于市场低谷期；期；机遇：机遇：大亚湾大亚湾2020周年，规划利好逐周年，规划利好逐步兑现，城市居住价值提升；步兑现，城市居住价值提升；深圳与大亚湾的房地产市场深圳与大亚湾的房地产市场的价格剪刀差持续存在；的价格剪刀差持续存在；惠湾片区的竞争势态惠湾片区的竞争势态项目竞争点对点分析项目竞争点对点分析大市大市大爱城花城湾龙光城秋谷康城DADA的草地50-70 二房，80-90 三房及107 三房，963套70左右两房，9

33、3左右三房，115左右四房为主600套。二期两房70-80，三房85-100约80120 平方米的两房至三房单位，约800套78左右两房、90140三房为主，40一房、130145四房少量。800套40多至69 的一房和两房组成，800套51左右一房、75左右两房、90左右三房、100110四房，约400套2012年第一季度年第一季度2012年第三季度年第三季度 2012年第四季度年第四季度2012年第二季度年第二季度惠华简爱德洲城阳基项目橡墅 新华联广场翠堤尚园二期，8594两房，120142三房为主，45一房少量，600套70左右两房，94-100三房为主，43-50一房少量，约1500套

34、爱琴海60-73的两房和86-102三房并辅助少量的四房，600套 1+1房67-75，2+1房88-100为主，600套78左右两房、90140三房为主，40一房、130145四房少量。800套一期主力户型为70-130 的两房至三房，500套中央公园117-126 的小三房和41-64 的单房为主。部分77-79 两房和四房，396套 枫丹白露御玺山一期两房70-85，2328套 本项目入市期本项目入市期预计预计20122012年的推售总面积年的推售总面积150150万平米，供应量预计超过万平米，供应量预计超过2000020000套，竞争激烈套，竞争激烈预计预计20122012年的推售总面

35、积年的推售总面积150150万平米，供应量预计超过万平米，供应量预计超过2000020000套，竞争激烈套，竞争激烈套套本项目主力户型面积区间本项目主力户型面积区间70-9070-90平米的中小户型是市场的主导，同质化严重平米的中小户型是市场的主导，同质化严重惠湾片区的竞争势态惠湾片区的竞争势态项目竞争点对点分析项目竞争点对点分析大市大市龙富花园中兴佳苑翠堤尚园蓝湾新宸橡墅自留地DADA的草地新华联广场枫丹白鹭中央公园花郡阳基新天名城2期金莎花园本项目尾盘销售持销期金泓预计明年入市项目选定的竞争的原则区位、户型面积、推售时间、剩余货量、客户来源，核心竞争项目：核心竞争项目：DADADADA的草

36、地、新华联广场、中央公园、橡墅的草地、新华联广场、中央公园、橡墅项目名称项目名称本项目本项目DADADADA的草地的草地区位大亚湾CBD，临近中兴五路大亚湾CBD，大亚湾区中心区惠澳大道（铁炉嶂森林公园南面）规模/建筑面积占地面积0.8万，建筑面积4.7079万占地面积:58555，建筑面积:246186 小区配套会所，游泳池，商业街多功能会所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外大型泳池、户外自助BBQ烧烤场地、8个羽毛球场、2个篮球场、1个足球场、2个网球场、北师大幼儿园等。区域配套红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等红树林公园，总部基地，商业中心，体育

37、馆，中山三院，中央公园等，和三大公园环绕建筑外立面简欧风格时尚现代外立面园林精致浪漫的东南亚水景社区现代简约亚热带风情园林资源景观 无 自然公园景观户型高赠送，N+1,N+2高赠送，性价比高，高达110%的赠送均价-4800元/平品牌 集团光耀集团vsvs本项目相对本项目相对DADADADA草地：草地：规模小，配套不齐全规模小，配套不齐全本项目相对本项目相对DADADADA草地：赠送比例相当，可扩展空间大草地：赠送比例相当，可扩展空间大49.9平米75.12平米90.79平米48.15平米 本项目可扩展至两房使用70.89平米 本项目可扩展至三房使用本项目可扩展至四房使用本项目客厅使用面积更大

38、88.48平米108.11平米108.45平米DADA本项目本项目形象定位形象定位100万平米艺术居住区万平米艺术居住区核心诉求核心诉求配套、规模、品牌营销渠道营销渠道长期大推广：线上线下全面启动销售速度销售速度月均走量约80套热销户型热销户型80-90平米的两房主力客户组成主力客户组成区域：深圳、坪山；置业目的：投资+自住；年龄：30-35竞争策略竞争策略截留客户；突显区位优势；DADADADA的草地营销分析的草地营销分析DADADADA的草地营销分析的草地营销分析88折4800特特价价房房4550特特价价房房月月供供58月月Action1Action1、DADADADA的草地的草地8 8月

39、份月份率先打折促销，一次性率先打折促销，一次性8585折，折，按揭按揭8888折；折；EffectEffect：单周销售单周销售2020套；套；Action2Action2、9 9月月DADADADA推出特价推出特价房房47774777元元/平米；平米；EffectEffect：当周走量当周走量3131套；套；Action3Action3、1010月推出月推出45504550元的元的特价房；特价房；EffectEffect：两周共销售两周共销售8080套；套；Action4Action4、1111月月DADADADA推出三年推出三年月供月供5858月；月；EffectEffect：当月去化当月

40、去化100100套左右；套左右；项目名称项目名称本项目本项目橡墅橡墅区位大亚湾CBD，临近中兴五路大亚湾CBD，大亚湾中兴五路规模/建筑面积占地面积0.8万，建筑面积4.7079万占地面积，2.45万，建筑面积10.168万小区配套会所，游泳池，商业街商业，游泳池区域配套红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等建筑外立面简欧风格 现代风格园林精致浪漫的东南亚水景社区社区园林较为分散资源景观 无 无 户型高赠送，N+1,N+2错层设计，4.05米高厅，舒适度高品牌 集团大亚湾CBD，大亚湾中兴五路vsvs本项目相对橡

41、墅：本项目相对橡墅：规模小，赠送面积大规模小，赠送面积大本项目相对橡墅：赠送面积大本项目相对橡墅：赠送面积大本项目本项目橡墅橡墅形象定位形象定位像别墅一样的三错层像别墅一样的三错层核心诉求核心诉求创新型产品营销渠道营销渠道无强势推广、无三级市场销售状况销售状况开盘销售约70套，剩余货量热销户型热销户型50-60平米小户型客户组成客户组成深圳客户，东莞客户，主要为开发商老业主，关系户竞争策略竞争策略突出产品赠送突出项目品质橡墅营销分析橡墅营销分析Action1Action1：橡墅在开盘前橡墅在开盘前针对开发商在东莞及深圳针对开发商在东莞及深圳项目的老业主进行专场的项目的老业主进行专场的项目宣讲会

42、，项目宣讲会，EffectEffect：开盘单天成交客开盘单天成交客户中开发商老业主与老业户中开发商老业主与老业主推荐比率分别占到主推荐比率分别占到40%40%和和29%29%；成交客户中；成交客户中26%26%的客户来自东莞；的客户来自东莞；橡墅营销分析橡墅营销分析项目名称项目名称本项目本项目中央公园中央公园区位大亚湾CBD，临近中兴五路大亚湾区中兴北路178号规模/建筑面积占地面积0.8万，建筑面积4.7079万占地面积:50000，建筑面积:170140 小区配套会所，游泳池，商业街商铺、游泳池区域配套红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等红树林公园，总部基地，商业

43、中心，体育馆，中山三院，中央公园等建筑外立面简欧风格 现代风格园林精致浪漫的东南亚水景社区中央园林资源景观 无 红树林资源景观户型高赠送，N+1,N+2小复式、赠送多，实用率高品牌 集团无vsvs本项目相对中央公园：本项目相对中央公园：规模小，小区景观资源弱规模小，小区景观资源弱本项目相对中央公园：赠送面积相当，产品可扩展空间大本项目相对中央公园：赠送面积相当，产品可扩展空间大本项目使用率115%，中央公园使用率约105%；相同面积，本项目房间数+1本项目本项目中央公园中央公园形象定位形象定位可以完满的深圳生活核心诉求核心诉求产品附加值、中心区区位营销渠道营销渠道主要依靠三级市场，线上小规模推

44、广销售状况销售状况每月约50套热销户型热销户型50平米小户型，70-90两至三房客户组成客户组成深圳投资客竞争策略竞争策略突出产品赠送，突显项目品质红树东郡VS中央公园Action1Action1、1010月起，全面月起，全面启动三级市场；启动三级市场；Effect1Effect1：10 10月加推，当月加推，当周销售周销售2929套；套；Effect2Effect2：1111月月1010日新品日新品加推，加推，监测到当周上门监测到当周上门180180批，三级市场占批，三级市场占80%80%，成交，成交2828套；套；中央公园营销分析中央公园营销分析开盘加推加推加推项目名称项目名称本项目本项目

45、新华联广场新华联广场区位大亚湾CBD，临近中兴五路大亚湾区中心区北片石化大道中（大亚湾体育馆斜对面）规模/建筑面积占地面积0.8万，建筑面积4.7079万占地面积:397120 ，建筑面积:1303880 小区配套会所，游泳池，商业街五星级酒店、购物广场、商业街、幼儿园等 区域配套红树林公园，总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等总部基地，商业中心，体育馆，中山三院，中央公园等建筑外立面简欧风格现代风格园林精致浪漫的东南亚水景社区地中海风情园林资源景观 无 无户型高赠送，N+1,N+2户型方正实用品牌 集团新华联集团vsvs本项目相对新华联广场：本项目相对新华联广场：规模小，昭示性差

46、，配套不齐全规模小，昭示性差，配套不齐全本项目相对新华联广场：本项目相对新华联广场：户型方正户型方正，赠送面积大，赠送面积大本项目本项目新华联新华联新华联广场营销分析新华联广场营销分析形象定位形象定位130万平米，国际都市综合体万平米，国际都市综合体核心诉求核心诉求区位、配套、品牌、规模营销渠道营销渠道三级市场为主销售状况销售状况月均走量约20套热销户型热销户型85-100平米两房客户组成客户组成深圳客户竞争策略竞争策略突出产品赠送突出项目品质Action1Action1：与大粤网深度合作，组织看楼团；EffectEffect：新华联开盘当天，大粤网上门看楼车12辆，通过网络上门约600人，看

47、楼团成交5套；新华联广场营销分析新华联广场营销分析大粤网看楼车大粤网看楼车有效性可行性截留客户高品质展示强势推广差异化形象定位重要节点借助三级市场短信网络深挖老客户片区竞争项目的营销手段片区竞争项目的营销手段今年7月，深圳实施二手房按评估价过户征税新政，近几个月来，二手房成交量陷入低谷，众多房产中介遭受打击，业绩大幅下降，部分中介裁员关铺。片区的重要营销手段三级联动深受深圳市场二手房萎缩影响片区的重要营销手段三级联动深受深圳市场二手房萎缩影响1、市场向上：受佣金额度与结佣速度影响，当宏观及整体市场反弹、市场向上：受佣金额度与结佣速度影响，当宏观及整体市场反弹时，深圳三级市场将依然聚焦深圳二手房

48、交易时，深圳三级市场将依然聚焦深圳二手房交易2、市场与现阶段持平：节点式大批量代客，持续性弱、市场与现阶段持平：节点式大批量代客，持续性弱3、市场持续恶化：二手房成交量萎靡，三级市场紧缩，客户质量持、市场持续恶化：二手房成交量萎靡，三级市场紧缩，客户质量持续下降续下降未来深圳三级市场的发展趋势未来深圳三级市场的发展趋势预计明年上半年项目入市时期，市场与现阶段基本持平，预计明年上半年项目入市时期，市场与现阶段基本持平，对于本项目三级的利用点为节点式爆破，短期合作。对于本项目三级的利用点为节点式爆破，短期合作。本项目的最大优势在于产品的可拓展空间大；营销推广的启示：1、网络是目前较为有效的低成本营

49、销手段2、完善的营销展示可以得到客户更大的认可；3、三级渠道能为重要节点聚集人气，营造卖压；4、深度挖掘关系客户是解决营销的方法之一竞争点对点小结竞争点对点小结竞争大市小结竞争大市小结1.1.惠湾片区整体竞争。惠湾片区整体竞争。20122012年，惠湾片区有超过年，惠湾片区有超过2 2万套的高层产品入市，供大于需，竞争万套的高层产品入市，供大于需，竞争严重，同时产品同质化严重。严重，同时产品同质化严重。2.2.惠湾片区竞争与竞合。惠湾片区竞争与竞合。项目位于中心区，恰逢明年为大亚湾项目位于中心区，恰逢明年为大亚湾2020周年，区政府将着重建设周年，区政府将着重建设中心区，并伴随着中心区众多项目

50、同时入市，对于片区的整体有中心区，并伴随着中心区众多项目同时入市，对于片区的整体有着一定的利好着一定的利好，本项目应当借势。，本项目应当借势。可借之势可借之势1.1.大亚湾大亚湾2020周年。周年。适逢大亚湾适逢大亚湾2020周年，管委会明确表示周年，管委会明确表示20122012年大亚湾将重点打造中心年大亚湾将重点打造中心区，包含房地产项目与市政配套（包含项目门口的排洪渠），怎样区，包含房地产项目与市政配套（包含项目门口的排洪渠），怎样与政府合作提升项目形象，为本项目的可行方向与政府合作提升项目形象，为本项目的可行方向2.2.竞合。竞合。金沙世纪城、阳基中心城、德州中心城、新天二期、蓝湾二期

51、金沙世纪城、阳基中心城、德州中心城、新天二期、蓝湾二期20122012年中心区新增推售楼盘将超过年中心区新增推售楼盘将超过7 7个，加上在售项目，整体推盘个，加上在售项目，整体推盘量超过量超过1515，大推盘量产生大量的推广，带来大量的客户，大推盘量产生大量的推广，带来大量的客户，截留竞截留竞争对手的客户争对手的客户，是本项目明年的重要动作。，是本项目明年的重要动作。02客户客户客户。客户。惠湾片区的市场客户惠湾片区的市场客户A本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素1 1：本土人口有限：本土人口有限惠阳惠阳全区人口约全区人口约4040多万多万，人口年自，人口年自然增长率不足然增长率不足

52、5%5%，不能支撑大亚湾市，不能支撑大亚湾市场。淡水当前人口仅场。淡水当前人口仅2121万，万，大亚湾常大亚湾常驻人口驻人口1919万万。市场供应与消化均集中。市场供应与消化均集中在区政府所在地淡水。在区政府所在地淡水。从从20002000年到年到20102010年大亚湾年大亚湾GDPGDP增长了增长了近近1010倍，但常住人口仅翻了一倍，至倍，但常住人口仅翻了一倍，至1010年，全区常住人口年，全区常住人口19.2519.25万；万；A本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素2 2：自建房居住为主，置业需求弱：自建房居住为主，置业需求弱本土客户当前本土客户当前约约66%66%居住于自建

53、房中居住于自建房中，交易活跃，价格低廉；，交易活跃，价格低廉；A本地原住民客户本地原住民客户 限制因素限制因素3 3：老镇情结：老镇情结&惠城情结惠城情结本地客户置业的两种优先选择：本地客户置业的两种优先选择：中高收入愿意选择老镇（城市便利），区外置业首选惠城（中心，教育等中高收入愿意选择老镇（城市便利），区外置业首选惠城（中心，教育等配套水平），具有强烈的置业区域偏好，仅少数人接受大亚湾置业；配套水平），具有强烈的置业区域偏好，仅少数人接受大亚湾置业；l客户访谈：客户访谈：自己住要面积大点的，当然自己住要面积大点的，当然最好是在市中心最好是在市中心，4040万可以接受，这里万可以接受，这里已

54、经住习惯了已经住习惯了，生活方生活方便便，没想过去大亚湾买房没想过去大亚湾买房，因为，因为那里很偏僻那里很偏僻，而且，而且有污染有污染。中铭豪园业主中铭豪园业主 李先生李先生 l客户访谈：客户访谈：大亚湾虽然说有规划的中心区，但是大亚湾虽然说有规划的中心区，但是那里还是很荒凉那里还是很荒凉，很多房子，但是没有人啊，一般没，很多房子，但是没有人啊，一般没人会去那里买房的，人会去那里买房的，有钱的去惠城、深圳，没钱的在惠阳，要不就住自建房有钱的去惠城、深圳，没钱的在惠阳，要不就住自建房那也比住那里好，那也比住那里好，你说是不是？你说是不是？彩虹城客户彩虹城客户 谭小姐谭小姐 A本地原住民客户本地原

55、住民客户 非刚性需求非刚性需求置业急迫性不高置业急迫性不高/选择太多选择太多/老镇情结，属于市场上慢热的老镇情结，属于市场上慢热的“跟随者跟随者”群体，短期快速放大可能性不高群体，短期快速放大可能性不高2006200620042004200220020 050%50%本地客户体量变化趋势图200820082010201020122012客户群量客户群量B产业客户产业客户 0404年起随着工业区的发展和中海壳牌的建设进驻，石化区、年起随着工业区的发展和中海壳牌的建设进驻，石化区、工业区高管和工业区技术人员客户开始出现并逐渐增加；工业区高管和工业区技术人员客户开始出现并逐渐增加；211、丽江花园2

56、、熊猫国际3、瑞景居4、棕榈岛别墅34年份年份典型项目典型项目产业客户比例产业客户比例2004熊猫国际熊猫国际1-2期期10%2004瑞景居瑞景居1期期20%2005瑞景居瑞景居2期期20%2006棕榈岛别墅棕榈岛别墅40-50%2006丽江花园丽江花园20%B产业客户产业客户 在经历短暂的增长期后，产业移民客户在在经历短暂的增长期后，产业移民客户在0707年后开始出年后开始出现增长缓慢趋势现增长缓慢趋势；年份年份典型项目典型项目产业客户比例产业客户比例20072007中天彩虹城中天彩虹城9%9%20072007菩提园菩提园8%8%2007-092007-09美岸栖庭美岸栖庭5%5%2007-

57、092007-09新天名城新天名城3%3%2000820008中铭豪园中铭豪园20%20%20102010仁和仁和WEWE卫城卫城10%10%业内人士访谈：“中海油能拉动10万人来大亚湾就业。”以前这曾经是一个宣传亮点，但是项目正式投产后，由于机械化率生产比例很高，并没有拉动那么多人就业。近几年，惠阳和大亚湾的产业人口，也没有如预期那样显著增加，造成这边的房子基本空置；“淡水房地产信息咨询部负责人总体比例基本都在总体比例基本都在10%10%以下，产业客户以下，产业客户体量很小；体量很小；B产业客户产业客户 限制因素限制因素1 1：有效客户群体有限，在经历初期的消化后增长缓慢：有效客户群体有限，

58、在经历初期的消化后增长缓慢l专家语录：人口数量低一直以来都是我们面临的问题，石化产业对人口的带动，之前被高估了。因为现在很多操作都是自动化的，不需要那么多人力。从大的方向来讲，一个城市要吸引人来定居，靠重工业肯定不行，大亚湾需要把旅游和文化产业做起来，才会吸引更多人前来居住。大亚湾区规划建设局房产科科长胡勇强1西区西区劳动密集型企业为主，低端产业工人为主，有效客群有限；劳动密集型企业为主，低端产业工人为主，有效客群有限；2石化区石化区自动化程度高，产业工人总量有限；自动化程度高，产业工人总量有限；中海壳牌中海壳牌3000人人/中海油中海油1500人人以富士康以富士康/比亚迪为代表，比亚迪为代表

59、，80%以上为中低端产业工人；以上为中低端产业工人；l业内人士访谈：“产业园这边企业都是一些制造业，人是很多，但是都是一些打工的，他们一般就一个什么组长，管几百个工人，现在出来买房的可能就那些人，但对价格的承受能力非常的弱，基本上只能接受在总价30万以内的房子，他们大多选择西区这边，像这边一些单体楼，价格很便宜的，挺多比亚迪的人买；德洲城项目负责人工业区客户置业现状：工业区客户置业现状：1 1、高收入人群、高收入人群已置业已置业/企业高端企业高端租房解决租房解决：高管：高管/专家专家2 2、中等收入人群群体数量大多、中等收入人群群体数量大多选择城区或者福利房置业选择城区或者福利房置业，未来，未

60、来新增人群也需新增人群也需1-21-2年的年的“心理稳心理稳固期固期”才能产生有效置业需求才能产生有效置业需求3 3、普通产业工人非有效置业需、普通产业工人非有效置业需求：宿舍解决；求：宿舍解决；B产业客户产业客户 限制因素限制因素2 2：刚性置业需求弱，大部分客户向惠城外溢：刚性置业需求弱，大部分客户向惠城外溢壳牌员工居住状况调查壳牌员工居住状况调查B产业客户产业客户 限制因素限制因素3 3：配套、环境等因素造成置业客户群体向惠城外流；：配套、环境等因素造成置业客户群体向惠城外流；1周边配套2环境、景观3物业管理、发展商信誉4小区规模5升值潜力自住客置业的主要关注点：影响产业客户置业的关键因

61、素：1周边配套缺乏2治安及社会环境差3石化区环境污染l山水华府客户付先生：“这边环境比较好，配套全，大亚湾那边现在配套还是比较差的，而且有很多娱乐、桑拿，治安也不好，而且靠近石化城，那边不是很多石化企业的么，这个对健康不好，虽然现在技术是很先进，但是多多少少还是有影响的，我们平时上班就在那里，要是还住那里，时间长了还是不太好的”l新天名城项目主管：“我们曾经也尝试过去产业园拉客户，但是发现很难，工业区的客户价格承受能力太弱，原来我们卖3千多地时候他们还嫌贵，至于像石化区的客户一般会选择城区，一来这里的配套不完善，二来，石化区的员工还是会认为石化产业对环境和健康是有影响的，他们平时上班没有办法，

62、所以下班了就不希望还住在附近；”从产业园的发展规律看：过渡阶段从产业园的发展规律看：过渡阶段以工业园产业带动大量以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体;B产业客户产业客户 阶段 起步期发展期成熟发展期园区发展园区发展启动区建设，少量企启动区建设，少量企业入住业入住产业集聚效应，大量外资产业集聚效应，大量外资企业进入企业进入园区建设基本园区建设基本完成完成房地产市场房地产市场对商品房需求很少对商品房需求很少需求逐渐释放价值潜力尚需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来未被完全开发出来产业需求大量产业需求大量释放释放物业形态物业形

63、态原有住宅原有住宅新建商品房，租赁市场新建商品房，租赁市场高档楼盘高档楼盘价格变化价格变化区域原有价格体系区域原有价格体系房价与区域价值同步增长房价与区域价值同步增长房价升值拐点房价升值拐点效应效应居住人群居住人群本地农户为主，少量本地农户为主，少量开发区工作人员开发区工作人员产业区技术人员；部分高产业区技术人员；部分高端客户端客户高端客户稳定高端客户稳定增长增长配套及交通配套及交通生活配套设施档次较生活配套设施档次较低，交通很不方便低，交通很不方便基本生活设施逐渐完善，基本生活设施逐渐完善，部分教育配套部分教育配套大规模商业配大规模商业配套设施建设套设施建设大亚湾工业区目大亚湾工业区目前处于

64、过渡阶段前处于过渡阶段新兴产业园区与房地产发展一般规律 发展规律：早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套 当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发 这一阶段的出现一般在12年以上；限制因素长期存在，限制因素长期存在，20122012年产业客户对大亚湾市场不会有明显年产业客户对大亚湾市场不会有明显的支撑作用；的支撑作用；B产业客户产业客户 2006200620042004200220020 050%50%产业客户体量变化趋势图200820082010201020122012客户群量客户群量C深圳客户深圳客户 03-0503-05年，惠阳与大亚湾市场推售项目

65、量小，价格低，市场发展缓慢；年，惠阳与大亚湾市场推售项目量小，价格低，市场发展缓慢；03-0503-05年市场推售量为年市场推售量为 3030万平米，消化月均速度万平米，消化月均速度为为2121套套/月，且主要集中月，且主要集中在惠阳城区；在惠阳城区；05-0705-07年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场快速发展，价量提升迅速快速发展，价量提升迅速;C深圳客户深圳客户 深圳客进入后，市场快速发展，深圳客进入后，市场快速发展，05-0605-06年市场推售量为万平年市场推售量为万平米，月均消化速度为套米，月

66、均消化速度为套/月月C深圳客户深圳客户 成交客户来源区域统计分析成交客户来源区域统计分析成交客户置业目的统计分析成交客户置业目的统计分析数据来源：德州城、美岸栖庭、熊猫国际数据来源：德州城、美岸栖庭、熊猫国际深圳客户特点：深圳客户特点：深圳客户特点：深圳客户特点：2005-2007年，带动市场发展的主要是深圳的投资客，从成交客户的统计数据看，深圳客户基本占到市场的9成，其中投资客占8成；05-0705-07年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场快速发展，价量提升迅速，快速发展，价量提升迅速，C深圳客户深圳客户 深圳投资客户的基本构成和特点：深圳投资客户的基本构成和特点：以深圳中小投资为主，普通白领、自由职业者、中层管理者、小企业主等；高学历，26-35岁左右，财富的初级积累，价格承受能力有限；追求高回报率的城市未来价值挖掘者；35%35%05-0705-07年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场年起，深圳客户的进驻，受深圳客户拉动，惠阳大亚湾区域房地产市场快速发展，价量提升迅速