西韩项目营销策划案(第一版)

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1、西韩项目营销策划案西韩项目营销策划案(第一版第一版)青岛泛宇房地产销售代理有限公司青岛泛宇房地产销售代理有限公司1 2003 2003 2003 2003年青岛市房地产的各项统计指标与年青岛市房地产的各项统计指标与年青岛市房地产的各项统计指标与年青岛市房地产的各项统计指标与2002200220022002年的年的年的年的同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市同期相比都有了相当幅度的提升，表明目前的青岛市房地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空房地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空房

2、地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空房地产市场仍然保持着高速的发展，市场处于景气空间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强间运行，宏观市场环境较好。房地产开发投资增势强劲，比去年同期增长劲，比去年同期增长劲，比去年同期增长劲，比去年同期增长24.824.824.824.8，其中住宅仍然是投资的，其中住宅仍然是投资的，其中住宅仍然是投资的，其中住宅仍然是投资的主要方向，占全部投资的主要方向，占全部投资的主要方向，占全部投资的主要方向，占全部投资的72.772.772.772.7，是市场的绝对

3、主力。，是市场的绝对主力。，是市场的绝对主力。，是市场的绝对主力。从新开工面积看，各类房屋新开工从新开工面积看，各类房屋新开工从新开工面积看，各类房屋新开工从新开工面积看，各类房屋新开工237.5237.5237.5237.5万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长比去年同期增长31.631.631.631.6，其中住宅新开工，其中住宅新开工，其中住宅新开工，其中住宅新开工206.4206.4206.4206.4万平万平万平万平方米，增幅达到方米，增幅达到方米，增幅达到方米，增幅达到38.738.738.738.7，办公楼和商业营业用房新开，办公楼和商

4、业营业用房新开，办公楼和商业营业用房新开，办公楼和商业营业用房新开工工工工2面积有不同程度的下降，分别为面积有不同程度的下降，分别为面积有不同程度的下降，分别为面积有不同程度的下降，分别为0.50.50.50.5万平方万平方万平方万平方米和米和米和米和22.622.622.622.6万平方米，下降万平方米，下降万平方米，下降万平方米，下降87.487.487.487.4和和和和4.44.44.44.4。通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是通过上述统计数据表明，住宅类物业仍然是拉动房地产市场的主要力量，特别是住宅类拉动

5、房地产市场的主要力量，特别是住宅类拉动房地产市场的主要力量，特别是住宅类拉动房地产市场的主要力量，特别是住宅类物业投资力度加大和新开工面积的大幅提物业投资力度加大和新开工面积的大幅提物业投资力度加大和新开工面积的大幅提物业投资力度加大和新开工面积的大幅提升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争升，未来的市场供应量必然加大，市场竞争程度的加强不可避免。同时，商品房的销售程度的加强不可避免。同时，商品房的销售程度的加强不可避免。同时，商品房的销售程度的加强不可避免。同时，商品房的销售情况较好，与去年同期相比，销售面积与销情况

6、较好，与去年同期相比，销售面积与销情况较好，与去年同期相比，销售面积与销情况较好，与去年同期相比，销售面积与销售价格都有了相当幅度的提升，售价格都有了相当幅度的提升，售价格都有了相当幅度的提升，售价格都有了相当幅度的提升，2003200320032003年一季年一季年一季年一季度青岛市房价达到了每平米度青岛市房价达到了每平米度青岛市房价达到了每平米度青岛市房价达到了每平米2639.62639.62639.62639.6元，是山元，是山元，是山元，是山东省房价最高的城市。东省房价最高的城市。东省房价最高的城市。东省房价最高的城市。3第二部分第二部分第二部分第二部分区域房地产市场分析区域房地产市场

7、分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析4 通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地通过对市场数据的宏观分析与统计，青岛市房地产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面积的减少和市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销售价格大幅提升，当前青岛市房地

8、产市场存在着供不应求的现状，提升，当前青岛市房地产市场存在着供不应求的现状，提升，当前青岛市房地产市场存在着供不应求的现状，提升，当前青岛市房地产市场存在着供不应求的现状，特别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随特别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随特别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随特别是中档价位住宅，市场需求更为旺盛。但是，随着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的着房地产投资、新开工面积的逐步放大，未来市场的供需结构将发生明显的调整，市场的竞争压力会进一供需结构将发生

9、明显的调整，市场的竞争压力会进一供需结构将发生明显的调整，市场的竞争压力会进一供需结构将发生明显的调整，市场的竞争压力会进一步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，步加大，特别是随着老城区建设、改造力度的加大，对本案的区域市场将产生一定的冲击。对本案的区域市场将产生一定的冲击。对本案的区域市场将产生一定的冲击。对本案的区域市场将产生一定的冲击。5 同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台，项同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台，项同时随着青岛市政府关于拆迁法规的逐步出台，项同时随着青岛市政府关

10、于拆迁法规的逐步出台，项目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入目所处区域及其周边区域的大量城区改造项目将进入新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市新一轮的房地产开发过程。大体量经济适用房的入市将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，将会使相当多的潜在购房群体进入持币观望的阶段，这对于本案的销售将造成一

11、定程度的负面影响。这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。这对于本案的销售将造成一定程度的负面影响。6 而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形而且，青岛市的购房者对于小高层这一建筑形态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销态的接受程度仍然较低，这一方面造成了小高层销售市场周期的增加，另一方面也使得大体量的小高售市场周期的增加，另一方面也使得大体量的小高售市场周期的增加，另一方面也

12、使得大体量的小高售市场周期的增加，另一方面也使得大体量的小高层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本案而言，小高层的销售面积将超过小高层的销售面积将超过小高层的销售面积将超过小高层的销售面积将超过13131313万平米，这无疑会给项万平米，这无疑会给项万平米，这无疑会给项万平米，这无疑会给项目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐目的销售带来巨大的压力，项目的销售前景不容乐观。

13、观。观。观。7区域个案区域个案区域个案区域个案规规规规划形划形划形划形态态态态表表表表项项目名称目名称物物业类业类型型规规划划说说明明中南骏景住宅规划18层小高层住宅三栋、错开分布，1、2层为商业网点，会所一处奥林花园住宅规划多层住宅7栋，南北兵营式排列，会所一处中惠雅园住宅规划18层商住楼2栋，1栋一梯三户，1栋一梯四户，地下停车位裕龙大厦商住规划26层高层银帆型联体商住楼2栋，其中1、2层是多功能会所中惠商住楼商住规划16层商住楼2栋，错落分布于海尔路东侧丽海花园（二期）住宅6栋小高层整体开发，其中11层4栋、14层2栋，小区内建有超市、幼儿园等世纪华庭住宅规划多层18栋、小高层9栋，会所

14、一处8区域个案主力房型表区域个案主力房型表区域个案主力房型表区域个案主力房型表案名案名主力房型主力房型主力面主力面积积（）丽海花园（二期）3房2厅2卫122130裕龙大厦3房2厅2卫151.74154.8奥林花园2房2厅2卫110124中南骏景3房2厅2卫113.22119中惠.雅园3房2厅2卫174.66181.98世纪华庭3房2厅2卫1101389区域个案价格横表区域个案价格横表区域个案价格横表区域个案价格横表案名案名单单价区价区间间（元（元/）平均平均单单价价（元（元/）总总价区价区间间（万元）（万元）主力主力总总价价（万元）（万元）中南骏景4500-6400545025.7116.56

15、1.764.9丽海花园（二期）3860-5200453031.382.755.2758.89中惠.雅园4500-5900520058.5123.790.894.6奥林花园4630-6130538041.799.361裕龙大厦5466-8300688383192.6108.7湖光山色4800起价温哥华花园初定4100起（未公开）世纪华庭小高层：45005400小高层：500050132.55972.5明翠雅庭未公开10区域个案去化表区域个案去化表区域个案去化表区域个案去化表案名案名/建筑形建筑形态态供供应应量（量（m2）去化量去化量（m2）去化率去化率销销售周期售周期单单位：位：（月）（月）中南

16、骏景（高层）38037.532331.885%13丽海花园（二期）（小高层）约400003520088%16中惠雅园（高层）174001044060%18奥林花园（多层）38028.1438028.14100%13裕龙大厦（高层）450004050090%12+12中惠商住楼（高层）约1357611505.685%24世纪华庭（多层、小高层）880008624098%10合合计计约约280041.64254205.54约约90.77%11第三部分第三部分第三部分第三部分项目要素研究与分析项目要素研究与分析项目要素研究与分析项目要素研究与分析12 在与贵司初次沟通之后，我司策划部于在与贵司初次沟

17、通之后，我司策划部于在与贵司初次沟通之后，我司策划部于在与贵司初次沟通之后，我司策划部于11111111月月月月8 8 8 8日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。日详细考察了西韩项目的地块现状及其周边环境。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。同时，我们又与贵司认真核对了修改后的规划方案。经过反复深入的探讨和论证，我们一致认为：西韩经过反复深入的探讨和论证，我们一致认为：西韩经过反复深入的探讨和论证，

18、我们一致认为：西韩经过反复深入的探讨和论证，我们一致认为：西韩项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方案项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方案项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方案项目的如下几个特点，是我们在制定营销策划方案和销售执行过程中不容忽视的焦点问题。和销售执行过程中不容忽视的焦点问题。和销售执行过程中不容忽视的焦点问题。和销售执行过程中不容忽视的焦点问题。13据不完全统计，西韩项目现规划有据不完全统计，西韩项目现规划有据不完全统计，西韩项目现规划有据不完全统计，西韩项目现规划有50505050万平方米，万平方米，万平方米，万平方米，除村民安置房除村民安置房除村民安置房除

19、村民安置房(A2(A2(A2(A2区区区区)外，对外公开销售的外，对外公开销售的外，对外公开销售的外，对外公开销售的A1A1A1A1区约有区约有区约有区约有30303030万平方米，在目前青岛市，如此大规模的社区实万平方米，在目前青岛市，如此大规模的社区实万平方米，在目前青岛市，如此大规模的社区实万平方米，在目前青岛市，如此大规模的社区实属罕见，其所带来的影响力也显而易见。但是，超属罕见，其所带来的影响力也显而易见。但是，超属罕见，其所带来的影响力也显而易见。但是，超属罕见，其所带来的影响力也显而易见。但是，超大型社区也使我们在具体的操盘过程中尤感压力重大型社区也使我们在具体的操盘过程中尤感压

20、力重大型社区也使我们在具体的操盘过程中尤感压力重大型社区也使我们在具体的操盘过程中尤感压力重大，因为，每一个决策的正确与否，都将直接影响大，因为，每一个决策的正确与否，都将直接影响大，因为，每一个决策的正确与否，都将直接影响大，因为，每一个决策的正确与否，都将直接影响到项目的销售成败。到项目的销售成败。到项目的销售成败。到项目的销售成败。一、社区规模一、社区规模一、社区规模一、社区规模14 随着青岛市整村改造政策的逐步推行，我们非常随着青岛市整村改造政策的逐步推行，我们非常随着青岛市整村改造政策的逐步推行，我们非常随着青岛市整村改造政策的逐步推行，我们非常欣喜地看到：原先位于较偏远区域的部分郊

21、区，也开欣喜地看到：原先位于较偏远区域的部分郊区，也开欣喜地看到：原先位于较偏远区域的部分郊区，也开欣喜地看到：原先位于较偏远区域的部分郊区，也开始呈现出了始呈现出了始呈现出了始呈现出了“新生活社区新生活社区新生活社区新生活社区”的雏形，并逐渐地被人们的雏形，并逐渐地被人们的雏形，并逐渐地被人们的雏形，并逐渐地被人们所接纳，成为岛城人择居的新选择。所接纳，成为岛城人择居的新选择。所接纳，成为岛城人择居的新选择。所接纳，成为岛城人择居的新选择。在这次实地考察的过程中，我们也看到了西韩村在这次实地考察的过程中，我们也看到了西韩村在这次实地考察的过程中，我们也看到了西韩村在这次实地考察的过程中，我们

22、也看到了西韩村正在经历的点点滴滴变化。比如，主要交通正在经历的点点滴滴变化。比如，主要交通正在经历的点点滴滴变化。比如，主要交通正在经历的点点滴滴变化。比如，主要交通二、周边环境二、周边环境二、周边环境二、周边环境15干道长沙路和九号路正在由巴龙建设集团修建，预计干道长沙路和九号路正在由巴龙建设集团修建，预计干道长沙路和九号路正在由巴龙建设集团修建，预计干道长沙路和九号路正在由巴龙建设集团修建，预计明年明年明年明年6 6 6 6月份完工；流经西韩村的张村河也正在改造，月份完工；流经西韩村的张村河也正在改造，月份完工；流经西韩村的张村河也正在改造，月份完工；流经西韩村的张村河也正在改造，部分堤岸

23、已修葺一新，成为了西韩的新景观；还有目部分堤岸已修葺一新，成为了西韩的新景观；还有目部分堤岸已修葺一新，成为了西韩的新景观；还有目部分堤岸已修葺一新，成为了西韩的新景观；还有目前正在建设的西韩社区，也让人们看到了西韩的变化，前正在建设的西韩社区，也让人们看到了西韩的变化，前正在建设的西韩社区，也让人们看到了西韩的变化，前正在建设的西韩社区，也让人们看到了西韩的变化，并对其充满着期待。并对其充满着期待。并对其充满着期待。并对其充满着期待。16其他环境因素其他环境因素其他环境因素其他环境因素 在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新：在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新：在考察过程中，还有很多

24、实景令我们记忆犹新：在考察过程中，还有很多实景令我们记忆犹新：站在站在站在站在A1A1A1A1区的土坡上，我们可以望见北面的双区的土坡上，我们可以望见北面的双区的土坡上，我们可以望见北面的双区的土坡上，我们可以望见北面的双 山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比山、东面的崂山和南面的浮山山脉，相比A2A2A2A2区，区，区，区，A1A1A1A1区在山景资源方面，有一定的优势。区在山景资源方面，有一定的优势。区在山景资源方面，有一定的优势。区在山景资源方面，有一定的优势。西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企西韩周边临海尔工业

25、园和部分著名的外资企西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企西韩周边临海尔工业园和部分著名的外资企 业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造业，在区域价值方面要优于市北区的部分改造项目。项目。项目。项目。17在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点，在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点，在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点，在海尔路和保张路上有很多密集的商业网点，有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。有较为便利的生活设施和相对成熟的商业氛围。有较为便利的生活设施和相对成

26、熟的商业氛围。目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通干目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通干目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通干目前，海尔路和保张路是西韩村的主要交通干道，在项目的规划设计中，保张路将被取消，道，在项目的规划设计中，保张路将被取消，道，在项目的规划设计中，保张路将被取消，道，在项目的规划设计中，保张路将被取消，社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大社区南北各有长沙路和株洲路横贯东西，将大大增强社区的交通便利性。大增强社区的交通便利性。大增强社区的交通便利性。大增强社区的交通便利性。18三、规

27、划设计三、规划设计三、规划设计三、规划设计 作为崂山区整村改造的一面旗帜，西韩项目的规作为崂山区整村改造的一面旗帜，西韩项目的规作为崂山区整村改造的一面旗帜，西韩项目的规作为崂山区整村改造的一面旗帜，西韩项目的规划设计也倾注了西韩村委领导们的无数心血，这一点，划设计也倾注了西韩村委领导们的无数心血，这一点，划设计也倾注了西韩村委领导们的无数心血，这一点，划设计也倾注了西韩村委领导们的无数心血，这一点，从项目几易其稿、精益求精的设计过程中，我们亦感从项目几易其稿、精益求精的设计过程中，我们亦感从项目几易其稿、精益求精的设计过程中，我们亦感从项目几易其稿、精益求精的设计过程中，我们亦感触颇深。触颇

28、深。触颇深。触颇深。从我们目前所掌握的最新规划图纸来分析，从我们目前所掌握的最新规划图纸来分析，从我们目前所掌握的最新规划图纸来分析，从我们目前所掌握的最新规划图纸来分析，A1A1A1A1区区区区将是我们代理公司所销售的最主要区域，因此，我们将是我们代理公司所销售的最主要区域，因此，我们将是我们代理公司所销售的最主要区域，因此，我们将是我们代理公司所销售的最主要区域，因此，我们所研究的项目资料，也将以所研究的项目资料，也将以所研究的项目资料，也将以所研究的项目资料，也将以A1A1A1A1区为重点，暂时不考虑区为重点，暂时不考虑区为重点，暂时不考虑区为重点，暂时不考虑A2A2A2A2区。区。区。

29、区。19A1A1A1A1区重点分析区重点分析区重点分析区重点分析 在项目的规划方案中，在项目的规划方案中，在项目的规划方案中，在项目的规划方案中，A1A1A1A1区规划建有多层住宅区规划建有多层住宅区规划建有多层住宅区规划建有多层住宅1018101810181018户，约占总户数的户，约占总户数的户，约占总户数的户，约占总户数的49%49%49%49%；小高层住宅为；小高层住宅为；小高层住宅为；小高层住宅为1044104410441044户，约户，约户，约户，约占总户数的占总户数的占总户数的占总户数的51%51%51%51%。20图图1 1：多层与小高层的户数比较：多层与小高层的户数比较101

30、81018户户多层多层49%49%10441044户户小高层小高层51%51%从以上图表可以看出，从以上图表可以看出，从以上图表可以看出，从以上图表可以看出，A1A1A1A1区的多层和小高层住区的多层和小高层住区的多层和小高层住区的多层和小高层住宅的户数比大致相当，约为宅的户数比大致相当，约为宅的户数比大致相当，约为宅的户数比大致相当，约为1 1 1 1：1 1 1 1。21 对于这两种不同建筑形态的共存，我们在青岛市对于这两种不同建筑形态的共存，我们在青岛市对于这两种不同建筑形态的共存，我们在青岛市对于这两种不同建筑形态的共存，我们在青岛市场已经屡见不鲜，仅就西韩村周边的项目，如世纪华场已经

31、屡见不鲜，仅就西韩村周边的项目，如世纪华场已经屡见不鲜，仅就西韩村周边的项目，如世纪华场已经屡见不鲜，仅就西韩村周边的项目，如世纪华庭、湖光山色、以及市北区改造等项目来看，建设小庭、湖光山色、以及市北区改造等项目来看，建设小庭、湖光山色、以及市北区改造等项目来看，建设小庭、湖光山色、以及市北区改造等项目来看，建设小高层似乎已经成为了一种趋势，它不仅能够平衡项目高层似乎已经成为了一种趋势，它不仅能够平衡项目高层似乎已经成为了一种趋势，它不仅能够平衡项目高层似乎已经成为了一种趋势，它不仅能够平衡项目的容积率，保证利润的实现，同时，也将使城市的天的容积率，保证利润的实现，同时，也将使城市的天的容积率

32、，保证利润的实现，同时，也将使城市的天的容积率，保证利润的实现，同时，也将使城市的天际线更加错落有致，尤其是在城市的可利用土地越来际线更加错落有致，尤其是在城市的可利用土地越来际线更加错落有致，尤其是在城市的可利用土地越来际线更加错落有致，尤其是在城市的可利用土地越来越少的今天，小高层住宅更成为被各界鼓励和看好的越少的今天，小高层住宅更成为被各界鼓励和看好的越少的今天，小高层住宅更成为被各界鼓励和看好的越少的今天，小高层住宅更成为被各界鼓励和看好的一种建筑形态，而从市场的表面现象来看，也的确是一种建筑形态，而从市场的表面现象来看，也的确是一种建筑形态，而从市场的表面现象来看，也的确是一种建筑形

33、态，而从市场的表面现象来看，也的确是如此。如此。如此。如此。22 然而，在我们实地考察西韩周边的可类比项目，然而，在我们实地考察西韩周边的可类比项目，然而，在我们实地考察西韩周边的可类比项目，然而，在我们实地考察西韩周边的可类比项目，如世纪华庭和湖光山色的过程中，小高层住宅所隐藏如世纪华庭和湖光山色的过程中，小高层住宅所隐藏如世纪华庭和湖光山色的过程中，小高层住宅所隐藏如世纪华庭和湖光山色的过程中，小高层住宅所隐藏的市场抗性也引起了我们的警惕和深思。的市场抗性也引起了我们的警惕和深思。的市场抗性也引起了我们的警惕和深思。的市场抗性也引起了我们的警惕和深思。23 该项目位于海尔路西侧，与西韩项目

34、距离最近。该项目位于海尔路西侧，与西韩项目距离最近。该项目位于海尔路西侧，与西韩项目距离最近。该项目位于海尔路西侧，与西韩项目距离最近。据了解，世纪华庭中的多层和小高层住宅的户数比约据了解，世纪华庭中的多层和小高层住宅的户数比约据了解，世纪华庭中的多层和小高层住宅的户数比约据了解，世纪华庭中的多层和小高层住宅的户数比约为为为为1.71.71.71.7：1 1 1 1。世纪华庭的销售周期也分为两期，一期多。世纪华庭的销售周期也分为两期，一期多。世纪华庭的销售周期也分为两期，一期多。世纪华庭的销售周期也分为两期，一期多层住宅约层住宅约层住宅约层住宅约444444444444套，套，套，套，2002

35、200220022002年年年年10101010月开盘，月开盘，月开盘，月开盘，3 3 3 3个月基本售磬；个月基本售磬；个月基本售磬；个月基本售磬；二期小高层住宅约二期小高层住宅约二期小高层住宅约二期小高层住宅约263263263263套，今年套，今年套，今年套，今年3 3 3 3月份开盘，目前基本月份开盘，目前基本月份开盘，目前基本月份开盘，目前基本已接近尾声。通过上述分析已接近尾声。通过上述分析已接近尾声。通过上述分析已接近尾声。通过上述分析世纪华庭世纪华庭世纪华庭世纪华庭24项项目名称目名称多多层层与小高与小高层层的的户户数比数比多多层层与小高与小高层层的的销销售周期比售周期比世纪华庭

36、1.7：11：3可以看出，在世纪华庭的销售过程中，小高层住宅可以看出，在世纪华庭的销售过程中，小高层住宅可以看出，在世纪华庭的销售过程中，小高层住宅可以看出，在世纪华庭的销售过程中，小高层住宅虽然仅有多层的虽然仅有多层的虽然仅有多层的虽然仅有多层的60%60%60%60%左右，但是销售周期却用了约左右，但是销售周期却用了约左右，但是销售周期却用了约左右，但是销售周期却用了约3 3 3 3倍的时间。倍的时间。倍的时间。倍的时间。25 该项目位于银川路以北，辽阳路以南的位置，是该项目位于银川路以北，辽阳路以南的位置，是该项目位于银川路以北，辽阳路以南的位置，是该项目位于银川路以北，辽阳路以南的位置

37、，是浮山新区规模较大的一个住宅项目。湖光山色以天然浮山新区规模较大的一个住宅项目。湖光山色以天然浮山新区规模较大的一个住宅项目。湖光山色以天然浮山新区规模较大的一个住宅项目。湖光山色以天然的水库为中心，共建有多层、小高层和高层三种建筑的水库为中心，共建有多层、小高层和高层三种建筑的水库为中心，共建有多层、小高层和高层三种建筑的水库为中心，共建有多层、小高层和高层三种建筑形态。目前，该项目的一期销售已接近尾声。形态。目前，该项目的一期销售已接近尾声。形态。目前，该项目的一期销售已接近尾声。形态。目前，该项目的一期销售已接近尾声。据了解，在湖光山色的一期项目中，有几栋与多据了解，在湖光山色的一期项

38、目中，有几栋与多据了解，在湖光山色的一期项目中，有几栋与多据了解，在湖光山色的一期项目中，有几栋与多层住宅相连的小高层也同期推出，但是，小高层的售层住宅相连的小高层也同期推出，但是，小高层的售层住宅相连的小高层也同期推出，但是，小高层的售层住宅相连的小高层也同期推出，但是，小高层的售价要明显低于多层，且销售进度也比多层缓慢。价要明显低于多层，且销售进度也比多层缓慢。价要明显低于多层，且销售进度也比多层缓慢。价要明显低于多层，且销售进度也比多层缓慢。湖光山色湖光山色湖光山色湖光山色26事实上，小高层的建筑成本要比多层高，这是众事实上，小高层的建筑成本要比多层高，这是众事实上，小高层的建筑成本要比

39、多层高，这是众事实上，小高层的建筑成本要比多层高，这是众所周知的，但是，为什么开发商所周知的，但是，为什么开发商所周知的，但是，为什么开发商所周知的，但是，为什么开发商“舍高求低舍高求低舍高求低舍高求低”呢？关呢？关呢？关呢？关键原因就在于，在消费观念尚需要引导，市场认可度键原因就在于，在消费观念尚需要引导，市场认可度键原因就在于，在消费观念尚需要引导，市场认可度键原因就在于，在消费观念尚需要引导，市场认可度非常有限的今天，开发商不得已而采取了这种非常有限的今天，开发商不得已而采取了这种非常有限的今天，开发商不得已而采取了这种非常有限的今天，开发商不得已而采取了这种“低价低价低价低价入市入市入

40、市入市”的销售策略。另据了解，湖光山色北区的近的销售策略。另据了解，湖光山色北区的近的销售策略。另据了解，湖光山色北区的近的销售策略。另据了解，湖光山色北区的近10101010座小高层和西区的部分高层住宅，将定于座小高层和西区的部分高层住宅，将定于座小高层和西区的部分高层住宅，将定于座小高层和西区的部分高层住宅，将定于2004200420042004年正式年正式年正式年正式向市场公开发售，目前其销售价格等暂未确定。从湖向市场公开发售，目前其销售价格等暂未确定。从湖向市场公开发售，目前其销售价格等暂未确定。从湖向市场公开发售，目前其销售价格等暂未确定。从湖光山色项目的光山色项目的光山色项目的光山

41、色项目的27推盘顺序我们亦可以看出，该项目的开发商对于小高推盘顺序我们亦可以看出，该项目的开发商对于小高推盘顺序我们亦可以看出，该项目的开发商对于小高推盘顺序我们亦可以看出，该项目的开发商对于小高层住宅的市场抗性也是有所顾忌，因此，特意将大体层住宅的市场抗性也是有所顾忌，因此，特意将大体层住宅的市场抗性也是有所顾忌，因此，特意将大体层住宅的市场抗性也是有所顾忌，因此，特意将大体量的小高层住宅放在了销售后期推广。量的小高层住宅放在了销售后期推广。量的小高层住宅放在了销售后期推广。量的小高层住宅放在了销售后期推广。项项目名称目名称多多层层的的销销售均价售均价小高小高层层的的销销售均价售均价湖光山色

42、5100元5000元28 以上仅是针对与西韩项目相邻楼盘的比较，而在以上仅是针对与西韩项目相邻楼盘的比较，而在以上仅是针对与西韩项目相邻楼盘的比较，而在以上仅是针对与西韩项目相邻楼盘的比较，而在青岛房地产市场，青岛房地产市场，青岛房地产市场，青岛房地产市场，“多层好卖多层好卖多层好卖多层好卖”也是不容置疑的事实也是不容置疑的事实也是不容置疑的事实也是不容置疑的事实目前，虽然也有许多项目相继推出了多层与小高层目前，虽然也有许多项目相继推出了多层与小高层目前，虽然也有许多项目相继推出了多层与小高层目前，虽然也有许多项目相继推出了多层与小高层住宅共存的建筑形式，但是，从消费需求的情况来看，住宅共存的

43、建筑形式，但是，从消费需求的情况来看，住宅共存的建筑形式，但是，从消费需求的情况来看，住宅共存的建筑形式，但是，从消费需求的情况来看，小高层住宅依旧存有较大的市场抗性，可以说也是观小高层住宅依旧存有较大的市场抗性，可以说也是观小高层住宅依旧存有较大的市场抗性，可以说也是观小高层住宅依旧存有较大的市场抗性，可以说也是观念难以改变，只有少数的年青人，能够逐渐地接受这念难以改变，只有少数的年青人，能够逐渐地接受这念难以改变，只有少数的年青人，能够逐渐地接受这念难以改变，只有少数的年青人，能够逐渐地接受这种建筑形态，但是从当前此类项目的销售进度来看，种建筑形态，但是从当前此类项目的销售进度来看，种建筑

44、形态，但是从当前此类项目的销售进度来看，种建筑形态，但是从当前此类项目的销售进度来看，在最近几年之内，其市场阻力仍旧很大。在最近几年之内，其市场阻力仍旧很大。在最近几年之内，其市场阻力仍旧很大。在最近几年之内，其市场阻力仍旧很大。29附：多附：多附：多附：多层层层层住宅与小高住宅与小高住宅与小高住宅与小高层层层层住宅的住宅的住宅的住宅的产产产产品特性比品特性比品特性比品特性比较较较较。建筑形建筑形态态得房率得房率物物业业管管理理费费电电梯梯噪音噪音交通交通动线动线建筑成本建筑成本安全性安全性居住居住习惯习惯多层85%左右较低无畅通适中较好习惯小高层78%左右较高有6层以上需依赖电梯相对较高有一

45、定的风险（电梯）较难接受30综合上述分析，西韩项目多层与小高层住宅综合上述分析，西韩项目多层与小高层住宅综合上述分析，西韩项目多层与小高层住宅综合上述分析，西韩项目多层与小高层住宅1 1 1 1：1 1 1 1的比例及的比例及的比例及的比例及1000100010001000多户的庞大体量，在现有的市场形势多户的庞大体量，在现有的市场形势多户的庞大体量，在现有的市场形势多户的庞大体量，在现有的市场形势下，已经成为该项目十分突出的销售难点，如果我下，已经成为该项目十分突出的销售难点，如果我下，已经成为该项目十分突出的销售难点，如果我下，已经成为该项目十分突出的销售难点，如果我们不能够在该项目的定位

46、中准确地锁定目标消费群们不能够在该项目的定位中准确地锁定目标消费群们不能够在该项目的定位中准确地锁定目标消费群们不能够在该项目的定位中准确地锁定目标消费群体，并进行前瞻性和有效的引导，必然会在项目的体，并进行前瞻性和有效的引导，必然会在项目的体，并进行前瞻性和有效的引导，必然会在项目的体，并进行前瞻性和有效的引导，必然会在项目的销售执行过程中面临巨大的市场压力。销售执行过程中面临巨大的市场压力。销售执行过程中面临巨大的市场压力。销售执行过程中面临巨大的市场压力。31四、面积配比四、面积配比四、面积配比四、面积配比 在房地产项目中，面积配比直接影响着单体住在房地产项目中，面积配比直接影响着单体住

47、在房地产项目中，面积配比直接影响着单体住在房地产项目中，面积配比直接影响着单体住宅的总价，也间接界定了目标消费群体的范围。因宅的总价，也间接界定了目标消费群体的范围。因宅的总价，也间接界定了目标消费群体的范围。因宅的总价，也间接界定了目标消费群体的范围。因此，我们也针对西韩项目此，我们也针对西韩项目此，我们也针对西韩项目此，我们也针对西韩项目A1A1A1A1区的面积配比情况进行区的面积配比情况进行区的面积配比情况进行区的面积配比情况进行了统计分析。根据我们目前所掌握的资料：了统计分析。根据我们目前所掌握的资料：了统计分析。根据我们目前所掌握的资料：了统计分析。根据我们目前所掌握的资料：321

48、1、A1A1区的多区的多层层住宅面住宅面积积配比如下：配比如下：图图2 2：多层住宅的面积分析：多层住宅的面积分析52%130m2以上10%120-129m214%110-119m2 12%100-109m2100m2以下12%332 2、A1A1区的小高区的小高层层住宅面住宅面积积配比如下：配比如下：图图3 3：小高层住宅的面积分析：小高层住宅的面积分析120-129m228%130m2以上30%110-119m242%34第四部分第四部分第四部分第四部分 项目定位与概念延伸项目定位与概念延伸项目定位与概念延伸项目定位与概念延伸 351 1 1 1、从建筑形态分析、从建筑形态分析、从建筑形态

49、分析、从建筑形态分析首先我们可以确定，西韩项目首先我们可以确定，西韩项目首先我们可以确定，西韩项目首先我们可以确定，西韩项目A1A1A1A1区的建筑形区的建筑形区的建筑形区的建筑形态已经将该项目与杨家群改造等普通住宅项目严态已经将该项目与杨家群改造等普通住宅项目严态已经将该项目与杨家群改造等普通住宅项目严态已经将该项目与杨家群改造等普通住宅项目严格区分开，格区分开，格区分开，格区分开，27272727座小高层，座小高层，座小高层，座小高层，1000100010001000多户的体量，无论多户的体量，无论多户的体量，无论多户的体量，无论怎么比较，这都是青岛市目前最大规模的小高层怎么比较，这都是青

50、岛市目前最大规模的小高层怎么比较，这都是青岛市目前最大规模的小高层怎么比较，这都是青岛市目前最大规模的小高层社区，而在前述的分析中我们也已经指出，在青社区，而在前述的分析中我们也已经指出，在青社区，而在前述的分析中我们也已经指出，在青社区，而在前述的分析中我们也已经指出，在青岛市场，能够接受小高层住宅的消费群体主要还岛市场，能够接受小高层住宅的消费群体主要还岛市场，能够接受小高层住宅的消费群体主要还岛市场，能够接受小高层住宅的消费群体主要还是年青人，因此，我们可以尝试引入一种是年青人，因此，我们可以尝试引入一种是年青人，因此，我们可以尝试引入一种是年青人，因此，我们可以尝试引入一种“青年青年青

51、年青年社区社区社区社区”的概念。的概念。的概念。的概念。一、定位分析一、定位分析362 2 2 2、从面积配比分析、从面积配比分析、从面积配比分析、从面积配比分析 再看面积配比，西韩项目再看面积配比，西韩项目再看面积配比，西韩项目再看面积配比，西韩项目A1A1A1A1区的多层住宅主力面区的多层住宅主力面区的多层住宅主力面区的多层住宅主力面积为积为积为积为100-109100-109100-109100-109平方米，如果以均价平方米，如果以均价平方米，如果以均价平方米，如果以均价4800(4800(4800(4800(详见价格分析详见价格分析详见价格分析详见价格分析体系体系体系体系)元元元元/

52、平方米来计算，总价范围约为平方米来计算，总价范围约为平方米来计算，总价范围约为平方米来计算，总价范围约为48-5248-5248-5248-52万之间，万之间，万之间，万之间，首付款约首付款约首付款约首付款约14-1614-1614-1614-16万之间，如贷款万之间，如贷款万之间，如贷款万之间，如贷款15151515年，每月还款约年，每月还款约年，每月还款约年，每月还款约2000200020002000元以上；元以上；元以上；元以上；A1A1A1A1区的小高层住宅主力面积为区的小高层住宅主力面积为区的小高层住宅主力面积为区的小高层住宅主力面积为110-119110-119110-119110

53、-119平方米，平方米，平方米，平方米，如果以均价如果以均价如果以均价如果以均价4800(4800(4800(4800(详见价格分析体系详见价格分析体系详见价格分析体系详见价格分析体系)元元元元/平方米计算，平方米计算，平方米计算，平方米计算，总价范围约为总价范围约为总价范围约为总价范围约为53-5753-5753-5753-57万之间，首付款约万之间，首付款约万之间，首付款约万之间，首付款约16-1716-1716-1716-17万元，如万元，如万元，如万元，如贷款贷款贷款贷款15151515年，每月还款约年，每月还款约年，每月还款约年，每月还款约2000200020002000元以上。元以

54、上。元以上。元以上。37 综合分析西韩项目综合分析西韩项目综合分析西韩项目综合分析西韩项目A1A1A1A1区的主力面积，无论是多区的主力面积，无论是多区的主力面积，无论是多区的主力面积，无论是多层还是小高层住宅，都是以中等面积户型为主体。层还是小高层住宅，都是以中等面积户型为主体。层还是小高层住宅，都是以中等面积户型为主体。层还是小高层住宅，都是以中等面积户型为主体。多层住宅的主力户型是两室两厅一卫，小高层的主多层住宅的主力户型是两室两厅一卫，小高层的主多层住宅的主力户型是两室两厅一卫，小高层的主多层住宅的主力户型是两室两厅一卫，小高层的主力户型是两室两厅一卫和两室两厅两卫，主要适合力户型是两

55、室两厅一卫和两室两厅两卫，主要适合力户型是两室两厅一卫和两室两厅两卫，主要适合力户型是两室两厅一卫和两室两厅两卫，主要适合于两口之家或者三口之家的年青家庭居住，这个特于两口之家或者三口之家的年青家庭居住，这个特于两口之家或者三口之家的年青家庭居住，这个特于两口之家或者三口之家的年青家庭居住，这个特点，与我们在上述分析中所提到的点，与我们在上述分析中所提到的点，与我们在上述分析中所提到的点，与我们在上述分析中所提到的“青年社区青年社区青年社区青年社区”概概概概念，倒是有一些不谋而合。念，倒是有一些不谋而合。念，倒是有一些不谋而合。念，倒是有一些不谋而合。38二、目标客户锁定二、目标客户锁定根据上

56、述分析，西根据上述分析，西根据上述分析，西根据上述分析，西韩项韩项韩项韩项目目目目A1A1A1A1区的目区的目区的目区的目标标标标客客客客户户户户至少至少至少至少应应应应符符符符合如下条件：合如下条件：合如下条件：合如下条件：分析途径分析途径符合条件符合条件从建筑形态分析能够接受小高层以年青人为主体从面积配比分析总房款48-57万元首付款14-17万，月供2000元以上因此，我因此，我因此，我因此，我们们们们主主主主张张张张将将将将A1A1A1A1区的目区的目区的目区的目标标标标客客客客户锁户锁户锁户锁定定定定为为为为：25-3925-3925-3925-39岁岁岁岁的知的知的知的知识识识识精

57、英精英精英精英阶层阶层阶层阶层。39他们具有如下的共同特征：他们具有如下的共同特征：他们具有如下的共同特征：他们具有如下的共同特征：他们是出生于他们是出生于他们是出生于他们是出生于60606060年代中期至年代中期至年代中期至年代中期至70707070年代末的一批年青人。年代末的一批年青人。年代末的一批年青人。年代末的一批年青人。他们都受过高等教育，有丰富的学识和修养，融贯东他们都受过高等教育，有丰富的学识和修养，融贯东他们都受过高等教育，有丰富的学识和修养，融贯东他们都受过高等教育，有丰富的学识和修养，融贯东西文化。西文化。西文化。西文化。他们已经度过了创业的初级阶段，有一定的资金积累他们已

58、经度过了创业的初级阶段，有一定的资金积累他们已经度过了创业的初级阶段，有一定的资金积累他们已经度过了创业的初级阶段，有一定的资金积累和较为稳定的高薪。和较为稳定的高薪。和较为稳定的高薪。和较为稳定的高薪。40他们中的绝大多数人都在企事业单位中担任中他们中的绝大多数人都在企事业单位中担任中他们中的绝大多数人都在企事业单位中担任中他们中的绝大多数人都在企事业单位中担任中高级以上职务，部分人甚至已经拥有了属于自高级以上职务，部分人甚至已经拥有了属于自高级以上职务，部分人甚至已经拥有了属于自高级以上职务，部分人甚至已经拥有了属于自己的公司。己的公司。己的公司。己的公司。他们并非城市的富有阶层，但是他们

59、的前途不他们并非城市的富有阶层，但是他们的前途不他们并非城市的富有阶层，但是他们的前途不他们并非城市的富有阶层，但是他们的前途不可估量，未来的可估量，未来的可估量，未来的可估量，未来的5-105-105-105-10年，他们将扛鼎社会的发年，他们将扛鼎社会的发年，他们将扛鼎社会的发年，他们将扛鼎社会的发展重任。展重任。展重任。展重任。41 根据客户细分原则，我们将西韩项目根据客户细分原则，我们将西韩项目根据客户细分原则，我们将西韩项目根据客户细分原则，我们将西韩项目A1A1A1A1区的目标区的目标区的目标区的目标客户界定为以下几种职业：客户界定为以下几种职业：客户界定为以下几种职业：客户界定为

60、以下几种职业：1 1 1 1、在外资企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在外资企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在外资企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在外资企业工作的中高层管理人员和技术骨干。2 2 2 2、在普通企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在普通企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在普通企业工作的中高层管理人员和技术骨干。、在普通企业工作的中高层管理人员和技术骨干。3 3 3 3、一部分中小型私营企业的创始人或自由职业者。、一部分中小型私营企业的创始人或自由职业者。、一部分中小型私营企业的创始人或自由职业者。、一部分中小型私营企业的创始人或自由职业者。4 4 4 4、

61、其他如贸易、地产、装饰、其他如贸易、地产、装饰、其他如贸易、地产、装饰、其他如贸易、地产、装饰、ITITITIT等行业的较高收等行业的较高收等行业的较高收等行业的较高收入者。入者。入者。入者。三、目标客户的职业细分三、目标客户的职业细分42 通过上述的分析论证可以得知，我们的通过上述的分析论证可以得知，我们的通过上述的分析论证可以得知，我们的通过上述的分析论证可以得知，我们的“青年社青年社青年社青年社区区区区”概念不仅具有切实可行的市场基础，而且也非常概念不仅具有切实可行的市场基础，而且也非常概念不仅具有切实可行的市场基础，而且也非常概念不仅具有切实可行的市场基础，而且也非常符合西韩项目符合西

62、韩项目符合西韩项目符合西韩项目A1A1A1A1区的规划特点，因此，该项目的市场区的规划特点，因此，该项目的市场区的规划特点，因此，该项目的市场区的规划特点，因此，该项目的市场定位即是：定位即是：定位即是：定位即是：精英汇聚的青年社区。精英汇聚的青年社区。精英汇聚的青年社区。精英汇聚的青年社区。四、项目定位四、项目定位43项目定位的诠释：项目定位的诠释：项目定位的诠释：项目定位的诠释：它是青岛市规模最大的青年主题社区。在这里居它是青岛市规模最大的青年主题社区。在这里居它是青岛市规模最大的青年主题社区。在这里居它是青岛市规模最大的青年主题社区。在这里居住的人群是即将崛起的前中产阶层，他们是分属于不

63、住的人群是即将崛起的前中产阶层，他们是分属于不住的人群是即将崛起的前中产阶层，他们是分属于不住的人群是即将崛起的前中产阶层，他们是分属于不同行业的知识精英，或者，他们正在创建自己事业的同行业的知识精英，或者，他们正在创建自己事业的同行业的知识精英，或者，他们正在创建自己事业的同行业的知识精英，或者，他们正在创建自己事业的道路上努力前行。这个独具匠心的青年社区，就是他道路上努力前行。这个独具匠心的青年社区，就是他道路上努力前行。这个独具匠心的青年社区，就是他道路上努力前行。这个独具匠心的青年社区，就是他们共同奋斗、相互鼓励和相互支持的天地，见证着他们共同奋斗、相互鼓励和相互支持的天地，见证着他们

64、共同奋斗、相互鼓励和相互支持的天地，见证着他们共同奋斗、相互鼓励和相互支持的天地，见证着他们的发展，并为他们提供栖息的港湾、交流和共享的们的发展，并为他们提供栖息的港湾、交流和共享的们的发展，并为他们提供栖息的港湾、交流和共享的们的发展，并为他们提供栖息的港湾、交流和共享的空间，每一个向往成功的人士，都向往着定居于此。空间，每一个向往成功的人士，都向往着定居于此。空间，每一个向往成功的人士，都向往着定居于此。空间，每一个向往成功的人士，都向往着定居于此。44产品改进的建议产品改进的建议产品改进的建议产品改进的建议 当我们经过严谨的分析与论证，最终将西韩项目当我们经过严谨的分析与论证，最终将西韩

65、项目当我们经过严谨的分析与论证，最终将西韩项目当我们经过严谨的分析与论证，最终将西韩项目A1A1A1A1区的目标客户锁定为区的目标客户锁定为区的目标客户锁定为区的目标客户锁定为“25-39“25-39“25-39“25-39岁的知识精英阶层岁的知识精英阶层岁的知识精英阶层岁的知识精英阶层”，并将该项目定位为，并将该项目定位为，并将该项目定位为，并将该项目定位为“精英汇聚的青年社区精英汇聚的青年社区精英汇聚的青年社区精英汇聚的青年社区”，我们，我们，我们，我们也很遗憾地发现：目前，该项目的部分规划设计和社也很遗憾地发现：目前，该项目的部分规划设计和社也很遗憾地发现：目前，该项目的部分规划设计和社

66、也很遗憾地发现：目前，该项目的部分规划设计和社区配套等还很难以满足我们的目标客户需求。我们十区配套等还很难以满足我们的目标客户需求。我们十区配套等还很难以满足我们的目标客户需求。我们十区配套等还很难以满足我们的目标客户需求。我们十分诚恳地希望，在与贵司就该项目的定位达成一致之分诚恳地希望，在与贵司就该项目的定位达成一致之分诚恳地希望，在与贵司就该项目的定位达成一致之分诚恳地希望，在与贵司就该项目的定位达成一致之后，能进一步讨论和调整项目的部分规划方案。当然，后，能进一步讨论和调整项目的部分规划方案。当然，后，能进一步讨论和调整项目的部分规划方案。当然，后，能进一步讨论和调整项目的部分规划方案。当然，那些属于已经那些属于已经那些属于已经那些属于已经45报批部分的规划已经很难以改变，但是我们仍希望能报批部分的规划已经很难以改变，但是我们仍希望能报批部分的规划已经很难以改变，但是我们仍希望能报批部分的规划已经很难以改变，但是我们仍希望能够尽最大能力，在社区的环境设计、会所配套、生活够尽最大能力，在社区的环境设计、会所配套、生活够尽最大能力，在社区的环境设计、会所配套、生活够尽最大能力，在社区