房地产企业营改增政策培训

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1、房地产业营改增政策培训2016年4月25日一、一、主要文件主要文件二、二、政策要点政策要点三、征税范围三、征税范围四、税率和征收率四、税率和征收率五、销售额的确定五、销售额的确定(含转让不动产含转让不动产)六、进项税额六、进项税额七、简易计税的规定七、简易计税的规定八、预缴税款八、预缴税款九、纳税义务发生时间九、纳税义务发生时间十、发票开具十、发票开具一、主要文件一、主要文件一、主要文件一、主要文件1.1.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税【（财税【20162016】3636号）号）2.2.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值房地产开发企业

2、销售自行开发的房地产项目增值 税征收管理暂行办法税征收管理暂行办法（国家税务总局公告（国家税务总局公告20162016年第年第1818号）号）3.3.不动产进项税额分期抵扣暂行办法不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告（国家税务总局公告20162016年第年第1515号）号）4.4.纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告（国家税务总局公告20162016年第年第1414号）号）二、二、房地产业政策要点房地产业政策要点 与与其其他他商商品品的的开开发发相相比比，房房地地产产开开发发具具有有投投资资大大、耗耗力力多多、周周期期长长、

3、高高收收益益、高高风风险险的的特特点点，这这也也使使得得房房地地产产开开发发活活动动在在人人们们的的生生活活中中占占据据越越来来越越重重要要的的地地位位，经经济济越越发发达达，时时代代越越进进步步，房房地地产产开开发发的的范范围围越越广广，程程度度越越深深，内内容容越越丰丰富富。在在我我国国，房房地地产产市市场场比比较较敏敏感感，社社会会各各界界对对房房价价的的关关注注度度很很高高，对对其其实实施施营营改改增增，需需要要区区分分不不同同情情况况，研研究究出出台台有有针针对对性性的的过过渡渡政政策策措措施施。财财政政部部国国家家税税务务总总局局关关于于全全面面推推开开营营业业税税改改征征增增值值

4、税税试试点点的的通通知知（财财税税2016201636 36 号号）文文件件中中关关于于“房房地地产产开开发发企企业业销销售售自自行行开开发发的的房房地地产项目产项目”，增值税政策的要点是：，增值税政策的要点是：（一一）房房地地产产开开发发企企业业中中的的一一般般纳纳税税人人自自行行开开发发的的房房地地产产项项目目，不不执执行行“纳纳税税人人自自建建不不动动产产”进进项项税税额额分分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。（二二）房房地地产产开开发发企企业业中中的的一一般般纳纳税税人人销销售售试试点点前前开开工工的的老老项项目目，可可选选择择简简易易计计税税，征

5、征收收率率为为5%5%；销销售售试试点点后后开开工工的的新新项项目目，或或者者销销售售未未选选择择简简易易计计税税的的老老项项目目，适适用用一一般般计计税税方方法法，税税率率为为11%11%，但但可可从从销销售售额额中扣除上缴政府的土地价款。中扣除上缴政府的土地价款。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开（三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地

6、产项目，在收到预收款时按照房地产项目，在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。已预缴的增值税款。三、征税范围三、征税范围三、征税范围三、征税范围 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。行基础设施和房屋建设。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立

7、项销售的，属于销售项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。自行开发的房地产项目。注：注：“自行开发自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域，即适用对象是第一次进入流通领域的的“一手房一手房”。“房地产项目房地产项目”一般是对土地一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。和地上建筑物进行的投资开发建设项目。四、税率和征收率四、税率和征收率四、税率和征收率四、税率和征收率 税率税率11%11%，征收率，征收率5%5%。销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，增值税税率计税，增值税税率11%11%；销售试点前开工

8、的老项目，可选择简易计税，征收销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为率为5%5%；小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新小规模纳税人销售自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照项目还是老项目），都按照5%5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。五、销售额五、销售额五、销售额五、销售额 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销

9、售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：额的计算公式如下：销售额销售额=（全部价款和价外费用（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土当期允许扣除的土地价款）地价款）（1+11%1+11%）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。额，不得扣除对应的土地价款。销售额销售额=全部价款和价外费用全部价款和价外费用（1+5%1+5%）注：注：1.1.土地价款并非

10、一次性从销售额中全扣，而是要随土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。2 2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其计税方法，其5 5月月1 1日后确认的增值税销售额，也可以扣日后确认

11、的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。除对应的土地出让价款。当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目（当期销售房地产项目建筑面积建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）房地产项目可供销售建筑面积）支付的土支付的土地价款地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，

12、不包括销售房地产项目时未单独以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。注：房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配注：房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但

13、也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，未将其包含在物的面积，未将其包含在“可供出售的建筑面积可供出售的建筑面积”中，中，也就是在计算也就是在计算“当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款”时，并未将时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。实际上是有利于房地产开发企业的。一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，一般纳税人应建立台账

14、登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。注：房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账，注：房地产开发企业中的一般纳税人应建立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具认，逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进

15、行记载，是非常必要的。体情况进行记载，是非常必要的。转让不动产1.征收特点：纳税人（其他个人除外）转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让取得的不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。2.税率、征收率、预征率税率：11%征收率：5%预征率：5%3.缴税方法（1）纳税人销售取得的不动产（不含个人转让其取得的住房）取得方式 预缴时申报时预征销售额 预征率 计算公式 计税方法销售额税率/征收率非自建 全部价款和价外费用不动产购置原价或者取得不动产时的作价 5%应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用不动产购置原价或者取得不动产时的

16、作价）/（1+5%）*5%一般计税方法全部价款和价外费用11%简易计税方法全部价款和价外费用不动产购置原价或者取得不动产时的作价 5%自建 全部价款和价外费用 5%应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%一般计税方法全部价款和价外费用11%简易计税方法5%4.差额扣除凭证 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以与仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。个人转

17、让其购买的住房（只做了解）注：个人销售自建自用的住房免征增值税购房期限住房类型预征销售额/销售额预征率/征收率计算公式不足2年普通住房和非普通住房 全部价款和价外费用 5%应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%2年以上（含2年）非普通住房全部价款和价外费用购买住房价款5%应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用购买住房价款/（1+5%）*5%普通住房免征增值税 六、进项税额六、进项税额六、进项税额六、进项税额 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。服务、无形资

18、产或者不动产，支付或者负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款的完税凭证上注明的增值税额；农产品收购发票或者税款的完税凭证上注明的增值税额；农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额。销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额。纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书需在规定期限内经税务机关认证或稽核比对，解缴税款书需在规定期限内经税务机关认证或稽核比对，解缴税款的完税凭

19、证需附送相关资料。款的完税凭证需附送相关资料。下列进项税额不得从销项税额中抵扣：下列进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的；用于简易计税方法计税项或者国家税务总局有关规定的；用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的；非正常目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的；非正常损失项目的；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、损失项目的；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；财政部和国家税务总局规定的居民日常服务和娱乐服务；财政部和国家税务

20、总局规定的其他情形。其他情形。进项税额划分：进项税额划分：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的工许可证注明的“建设规模建设规模”为依据进行划分。不得抵为依据进行划分。不得抵扣的进项税额扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额（简易计税、（简易计税、免税房地产项目建设规模免税房地产项目建设规模房地产项目总建设

21、规模）房地产项目总建设规模）注：明确应以注：明确应以“建设规模建设规模”这个指标作为计算不得抵这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的说明，在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不不得抵扣的进项税额得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。套、层、单元、栋等作为计算依据。（一）不动产抵扣（结合15号公告）1.需要分2年抵扣的范围5月1日后取得的不动产（直接购买、接受捐赠、接受投资入股以与抵债等

22、各种形式），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。5月1日后发生的不动产在建工程（新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。注意：15号公告第三条：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。2.不需进行分2年抵扣的范围（可一次性全额抵扣）房地产开发企业自行开发的房地产项目融资租入的不动产在施工现场修建的临时建筑物、构筑物 3.抵扣方法 60%当期抵扣 40%第13个月抵扣注意：抵扣应取得5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。例1：2016 年5月6

23、日，某市A增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。5月15日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的金额为1000 万元，增值税税额为110 万元。第1个月（2016 年5 月）抵扣：110*60%=66万元 第13个月（2017 年5 月）抵扣：110*40%=44万元申报表填写：附表二，附表五1.2016年5月（所属）1.2016年5月（所属）1.2017年5月（所属）1.2017年5月（所属）4.已全额抵扣进项税额的货物和服务转用于不动产在建工程的处理 已抵扣进项税额的40%40%部分，应于转用的当期转用的当期从进项

24、税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第转用的当月起第1313个月个月从销项税额中抵扣。例2：2016 年9 月10 日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为30万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。11 月20 日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工程。按照政策规定，该 30 万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该 30万元进项税额中的 40%应于改变用途的当期，做进项税额转出处理，并于领用当月起第 13 个月，再重新计入抵扣。转出的进项

25、税额应于当月转入待抵扣的不动产进项税额中。本期转入的待抵扣不动产进项税额=30 万元40%12万元1.2016年11月（所属）1.2016年11月（所属）5.已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途等情形的处理 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额（已抵扣进项税额待抵扣进项税额）不动产净值率 不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%(1)不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项

26、税额从进项税额中扣减。(2)不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。例3：2016 年 5 月 1 日，纳税人买了一座楼办公用，1000 万元，进项税额 110 万元，正常情况下，应在 5 月当月抵扣 66 万元，2017 年 5 月（第 13 个月）再抵扣剩余的 44万元。可是在 2017 年 4 月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。第一种情况：如果 2017 年 4 月该不动产的净值为 500 万元，不动产净值率就是 50%，不得抵扣

27、的进项税额为 55 万元，小于已抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时将已抵扣的66 万元进项税额转出 55 万元即可。剩余的 44 万元仍在 2017年 5 月允许抵扣。第二种情况：如果 2017 年 4 月该不动产的净值为 800 万元，不动产净值率就是 80%，不得抵扣的进项税额为 88 万元，大于已抵扣的进项税额 66 万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的 66 万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额 88-66=22 万元。余额22（44-22）万元在 2017 年 5 月允许抵扣。第二种情况，在2017年4月（所属期）时：6.不得抵

28、扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的处理 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。例4：2016 年 6 月 5 日，纳税人购进办公楼一座共计 2220 万元（含税）。该大楼专用于进

29、行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分 10 年计提，无残值。6 月 20 日，该纳税人取得该大楼如下 3 份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为 1000 万元，税额 110 万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为 600 万元，税额 66 万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为 400 万元，税额 44 万元。根据办法相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。2017 年 6 月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵扣。1计算不动产净值率

30、不动产净值率2220 万元2220 万元（1012）122220 万元90%2计算可抵扣进项税额可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率110 万元90%99 万元3可抵扣进项税额处理 根据规定，该 99 万进项税额中的 60%于改变用途的次月抵扣，剩余的 40%于改变用途的次月起，第 13 个月抵扣。（1）2017 年 7 月（所属期）抵扣：99 万元60%59.4 万元（2）2018 年 7 月（所属期）抵扣：99 万元40%39.6 万元7.不动产在建工程发生非正常损失的处理 其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得

31、抵扣。8.其他 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。9.会计处理 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税（进项税额）”科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。10.建立台账制度 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证与进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福

32、利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。（二）按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。链接：15号公告中不动产改变用途允许抵扣的计算公式：可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率七、简易计税七、简易计税七、简易计税七、简易计税 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目

33、，可以选一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照择适用简易计税方法按照5%5%的征收率计税。一经选择简的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，易计税方法计税的，3636个月内不得变更为一般计税方法个月内不得变更为一般计税方法计税。计税。房地产老项目，是指：房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的房地产项目；日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同者

34、未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在注明的开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的建筑工程项目。日前的建筑工程项目。八、预缴税款八、预缴税款八、预缴税款八、预缴税款 纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照应在收到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。纳税人应在取得预收款的次月或主管国税机关核定的纳纳税人应在取得预收款的次月或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。税期限向主管国税机关预缴税款。注：注：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：预收款是指

35、房地产企业实际取得的售房款。包括：一、分期取得的预收款（首付一、分期取得的预收款（首付+按揭按揭+尾款）；尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。应预缴税款应预缴税款=预收款预收款（1+1+适用税率或征收率）适用税率或征收率）3%3%适用一般计税方法计税的，按照适用一般计税方法计税的，按照11%11%的适用税率计算；的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照适用简易计税方法计税的，按照5%5%的征收率计算。的征收率计算。房地产开发企业销售自行开发的房地产

36、项目，按房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。表。房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。完税凭证作为合法有效凭证。九、纳税义务发生时间九、纳税义务发生时间 纳税人销售自行开发的房地产项目，按照财税纳税人销售自行开发的房地产项目，按照财税2016201636 36 号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。行。纳税人销售自行开发的房地产项目并收讫销售款项纳税人销售自行开发的房地产项目并收讫

37、销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。开具发票的当天。十、发票开具十、发票开具 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其20162016年年4 4月月3030日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。票，不得开具增值税专用发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开纳税人向主管国税机关申请代开。谢谢！