锦溪项目产品建议

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1、锦 溪 项 目 产 品 建 议 锦 溪 镇 在 售 项 目 概 况1、 以 别 墅 、 商 铺 等 高 端 项 目 为 主2、 产 品 导 向 基 本 以 度 假 旅 游 为 主3、 普 通 中 高 端 住 宅 空 缺4、 别 墅 度 假 类 物 业 基 本 都 以 湖 景 资 源 为 卖 点5、 在 售 项 目 标 客 户 基 本 瞄 准 上 海 客 户 锦 溪 市 场 调 研Part 1 名 称 时 代 御 湖 地 理 位 置 锦 溪 镇 锦 淀 路 189号开 发 商 昆 山 时 代 房 地 产 开 发 有 限 公司 代 理 商 上 海 中 原 房 地 产 代 理 有 限 公 司开 盘

2、时 间 2010/10/1 均 价 目 前 在 售 8套 独 栋 别 墅 ， 总 价 在 850-2000万左 25000元 /平 方 米建 筑 类 别 独 栋 别 墅 建 筑 风 格 法 式 、 意 式 、 西 班 牙 式占 地 面 积 88.79万 平 方米 建 筑 面 积 29万 平 方 米 容 积 率 0.32 绿 化 率 40%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 300 物 业 费 5.60元/ 平 方米 入 住 时 间 未 定 项 目 简 介 套 独 栋 别 墅 占 地 3亩 左 右 ， 建 筑 面 积 600-800平 米 ， 其 余 为 赠 送 的 花 园 面 积 ， 每 栋

3、根 据 建 筑面 积 大 小 附 送 270-280平 米 的 地 下 室 ， 每 户 含 两 个 车 位 。 每 户 花 园 在 装 修 后 交 付 ， 装 修 标 准为 一 百 万 元 。 部 分 带 有 双 泳 池 的 房 源 ， 整 个 别 墅 社 区 设 计 有 500米 的 滨 水 林 荫 大 道 ， 5大 景观 主 轴 和 12大 主 景 观 。主 推 户 型 主 推 400-800平 方 米 的 独 栋 别 墅 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名 称 汉 堂 （ 倚 林 佳 园 2期 ） 地 理 位 置 锦 溪 古 镇 东 800米开 发 商 昆 山 倚 林 房 地 产 开

4、 发 有 限 公司 代 理 商 一 联 机 构开 盘 时 间 2010/1/1 均 价 12000元 /平 方 米建 筑 类 别 双 拼 别 墅 ,联 体 别 墅 建 筑 风 格 中 式 人 文 大 宅占 地 面 积 6.67万 平 方米 建 筑 面 积 3.91万 平 方 米 容 积 率 0.59 绿 化 率 40.20%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 165 物 业 费 1.8元 / 入 住 时 间 11.10 项 目 简 介 赠 送 80平 方 米 左 右 的 超 大 花 园 ， 以 高 大 院 墙 围 合 ， 业 主 可 自 由 DIY打 造 庭 院 。 别墅 做 了 15米 大

5、开 间 ， 8米 进 深 。目 前 在 售 40套 联 排 和 双 拼 别 墅 房 源 ， 联 排 面 积 210-250平 方 米 面 积 ， 双 拼 主 力 面积 310平 方 米 。主 推 户 型 4室 2厅 3卫 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名 称 顺 城 锦 湖 湾 地 理 位 置 昆 山 市 锦 溪 镇 ， 其 南 至 锦 虬 路 、 西 临 佳 苑路 、 北 至 长 寿 路 ， 南 面 与 淀 山 湖 一 路 之 隔开 发 商 长 顺 集 团 代 理 商开 盘 时 间 即 将 开 盘 均 价 待 定建 筑 类 别 多 层 ,联 体 别 墅 建 筑 风 格 英 法 、 欧

6、式 风 格占 地 面 积 建 筑 面 积 46736平 方 米 容 积 率 绿 化 率 42%装 修 状 况 用 户 数 128户 物 业 费 入 住 时 间项 目 简 介 270 观 景 露 台 ， 全 明 空 间 ， 三 厅 双 厨 房 双 主 卧 设 计 。 近 3000平 方 米 全 功 能 会 所 ， 恒 温双 泳 池 、 S PA、 健 身 、 桑 拿 、 球 馆 ， 绿 城 物 业 ， 高 标 准 智 能 化 安 保 设 施 。 首 度 引 入 “有 机 建 筑 ”的 设 计 理 念 ， 崇 尚 自 然 ， 利 用 丰 富 双 湖 景 观 资 源 ， 沿 湖 布 设 多 元 化

7、景观 节 点 和 功 能 区 ， 创 造 立 体 式 的 多 维 湖 景 视 野 及 大 面 积 景 观 覆 盖 。 三 面 围 合 式 私 家 花 园 ， 丰 富 组 团 景 观 、 精 美 雕 塑 、 喷 水 小 景 、 林 荫 树 阵 ，机 动 停 车 位 266个 。主 推 户 型 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名 称 枫 丹 御 园 地 理 位 置 昆 山 市 锦 溪 镇 环 湖 大 道上 海 遵 义 路 107号 安 泰 大 楼 803号 （ 上海 售 楼 处 ）开 发 商 昆 山 领 地 置 业 开 发 有 限 公 司 代 理 商 上 海 家 树 建 筑 工 程 有 限 公

8、 司开 盘 时 间 2009年 10月 均 价 11000 元 /平 方 米建 筑 类 别 多 层 ,联 体 别 墅 建 筑 风 格 特 色 别 墅占 地 面 积 13万 平 方 米 建 筑 面 积 47099.6平 方 米 容 积率 0.78 绿 化 率 40.80%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 246 物 业费 2 . 2 元 / 入 住 时 间 2012.3项 目 简 介 枫 丹 御 园 的 户 型 建 筑 面 积 均 在 163 210平 方 米 不 等 ， 加 之 附 赠 的 前 后 宽 院 、 超 大 露台 、 阳 光 地 下 室 和 地 下 车 库 等 实 用 空 间 ，

9、使 用 面 积 几 近 建 筑 面 积 的 两 倍 ， 在 提 升 产 品 性价 比 上 做 足 文 章 。 建 筑 充 分 利 用 边 套 优 势 ， 形 成 双 入 户 式 独 栋 ， 使 平 面 更 合 理 化 。 户 户 享 有 私 家 南 北 庭院 和 三 层 阳 光 大 露 台 。 外 墙 保 温 系 统 和 太 阳 能 热 水 系 统 。主 推 户 型 3期 共 推 出 128套 联 排 和 叠 加 别 墅 ， 现 还 有 30多 套 别 墅 在 售 ， 联 排 面 积 为 237-318平方 米 ， 叠 加 面 积 为 208平 方 米 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名

10、称 一 泓 蓝 溪 地 理 位 置 锦 溪 镇 锦 溪 镇 五 保 湖 东 路 599号开 发 商 昆 山 蓝 溪 房 产 开 发 有 限 公 司 代 理 商 上 海 盘 古 房 产 有 限 公 司开 盘 时 间 2010-09-16 均 价 12800元 /平 方 米建 筑 类 别 双 拼 建 筑 风 格 宜 居 生 态 地 产占 地 面 积 7万 平 方 米 建 筑 面 积 5万 平 方 米 容 积 率 0.78 绿 化 率 42%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 物 业 费 2.50元 /平 方 米 入 住 时 间 2011.12 项 目 简 介 一 泓 蓝 溪 位 于 锦 溪 镇 虬

11、 锦 路 南 侧 、 五 保 湖 东 路 东 侧 ， 西 侧 即 为 大 面 积 的 景 观 湖 锦 溪 湖 ，周 边 水 网 交 织主 推 户 型 一 泓 蓝 溪 一 期 74套 双 拼 别 墅 ， 面 积 275-300 ， 毛 坯 单 价 11800-13800元 / ， 总 价 320400万 元 /套 ， 前 10位 购 买 者 可 享 受 8折 优 惠 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名 称 上 湖 溪 岸 地 理 位 置 锦 溪 镇 莲 池 禅 院 西开 发 商 昆 山 市 凤 凰 苑 置 业 发 展 有 限 公司 代 理 商 昆 山 皓 拓 房 产 营 销 顾 问 有 限

12、公 司开 盘 时 间 2010-09-18 均 价 最 低 价 7000元 /平 方 米建 筑 类 别 独 栋 、 联 排 、 叠 加 建 筑 风 格 特 色 别 墅 ,投 资 地 产 ,打 折 优 惠 楼 盘占 地 面 积 29199平 方 米 建 筑 面 积 25969平 方 米 容 积 率 0.89 绿 化 率 45%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 115 物 业 费 0.80元/平 方 入 住 时 间 2011.12 项 目 简 介 处 于 古 镇 中 心 五 保 湖 旅 游 度 假 区 ， 十 眼 桥 北 侧 、 文 昌 阁 西 侧 ， 文 脉 深 厚 ， 风 景 秀 丽 ， 交

13、 通 便利 。 主 推 户 型 区 域 内 在 售 项 目 分 析 名 称 锦 溪 南 宋 街 地 理 位 置 锦 溪 五 保 湖 休 闲 旅 游 度 假 区开 发 商 昆 山 凤 凰 苑 置 业 发 展 有 限 公 司 代 理 商 上 海 从 丛 投 资 咨 询 有 限 公 司开 盘 时 间 09年 3月 均 价 10000 元 /平 方 米建 筑 类 别 别 墅 ,商 铺 建 筑 风 格 仿 古 建 筑占 地 面 积 29199.8平 方米 建 筑 面 积 25969.8平方 米 容 积 率 0.89 绿 化 率 20%装 修 状 况 毛 坯 用 户 数 115 物 业 费 0.8-1.8

14、/ 入 住 时 间 09年 10月 项 目 简 介 项 目 定 位 为 商 业 、 别 墅 和 会 所 ， 并 按 照 功 能 分 成 四 个 区 域 ： A区 （ 御 码 头 、 钟 楼 区 、 古 街坊 区 ） 、 B区 （ 古 街 坊 前 店 后 坊 区 、 别 墅 区 ） 、 C区 （ 别 墅 区 ） 、 D区 （ 行 宫 、 纱 帽 厅 、 会 所区 ） 。 在 整 体 建 筑 设 计 上 极 具 古 典 意 识 ， 设 计 师 秉 承 中 式 建 筑 风 格 、 结 合 江 南 特 有 的 水 乡 园林 特 色 、 依 托 古 镇 传 统 建 筑 、 民 居 民 宅 、 四 合 院

15、 ， 以 及 水 墙 门 、 吊 脚 楼 、 落 水 廊 棚 、 桥 楼 廊坊 等 独 特 的 河 街 集 市 建 筑 ， 打 造 出 锦 溪 具 有 水 乡 特 色 的 旅 游 休 闲 度 假 街 区 。 主 推 户 型 商 业 销 售 面 积 8050.53平 方 米 、 别 墅 销 售 面 积 14830.25平 方 米 ， 其 中 商 业 53套 、 别 墅 59套 区 域 内 在 售 项 目 分 析 产 品 建 议Part 2 锦 溪 商 品 住 宅 市 场 总 体 形 势 锦 溪 商 品 住 宅 市 场 趋 势 分 析1、 目 前 锦 溪 住 宅 价 格 水 平 目 前 开 发 项

16、 目 中 ， 低 密 低 层 花 园 洋 房 、 电 梯 公 寓 乃 至 高 端 别 墅 等 中 高 档住 宅 产 品 所 占 比 重 日 益 增 大 ， 市 场 消 费 主 流 正 在 向 更 高 层 次 产 品 演 进 。 2、 居 民 住 宅 消 费 趋 势 ： 2010年 锦 溪 住 宅 市 场 基 本 以 别 墅 项 目 为 主 ， 项 目 销 售 均 价 都 在 10000元 /平米 以 上 ， 项 目 总 价 都 在 200 300万 /套 左 右 。 普 通 住 宅 项 目 很 少 并 且 均 以 销 售 完 毕 ， 在 售 项 目 均 围 绕 主 打 旅 游 度 假 的淀 山

17、 湖 板 块 ， 目 标 客 户 群 也 以 上 海 等 外 地 客 为 主 。 锦 溪 商 品 住 宅 市 场 总 体 形 势 锦 溪 房 地 产 开 发 形 势 1、 开 发 量 ： 统 计 数 据 表 明 ， 锦 溪 房 产 项 目 主 要 集 中 在 淀 山 湖 周 边 ，沿 湖 周 边 约 有 十 多 个 别 墅 项 目 ， 开 发 量 约 为 1万 多 亩 ， 项 目 分 布 比 较 密集 。2、 产 品 供 应 量 ： 2005年 淀 山 湖 板 块 启 动 开 始 ， 包 括 现 在 在 售 项 目及 已 售 项 目 ， 房 源 量 达 2000多 套 ， 现 在 售 房 源

18、还 剩 1000多 套 。 销 售 率达 50%左 右 。 锦 溪 商 品 住 宅 市 场 总 体 形 势 锦 溪 房 地 产 开 发 形 势 3、 产 品 类 型 ： 别 墅 产 品 是 该 板 块 内 的 绝 对 主 力 产 品 ， 占 到 了 住 宅市 场 的 80%。 主 要 原 因 在 于 项 目 地 理 位 置 邻 近 上 海 ， 吸 引 上 海 消 费 者 。造 城 此 原 因 一 是 由 于 该 板 块 内 土 地 供 应 充 足 ， 二 是 区 域 内 有 着 良 好的 自 然 、 生 态 环 境 ， 特 别 是 沿 湖 周 边 ， 开 发 项 目 均 为 别 墅 物 业 ；

19、4、 市 场 价 格 ： 随 着 板 块 发 展 成 熟 和 被 认 可 ， 淀 山 湖 主 打 休 闲 度 假别 墅 已 经 得 到 一 定 认 可 ， 由 于 主 城 区 价 格 的 带 动 ， 板 块 内 物 业 价 格在 最 近 5年 内 也 已 经 达 到 较 高 的 水 平 ； 别 墅 的 价 格 集 中 在 10000元 / 以 上 。 1、 虽 然 经 历 了 2005年 宏 观 调 控 ， 但 是 锦 溪 商 品 住 宅 房 地 产 市 场 具有 “ 较 为 真 实 ” 的 市 场 基 础 ， “ 刚 性 需 求 ” 依 然 旺 盛 。2、 随 着 交 通 条 件 的 不 断

20、 的 改 善 、 城 市 化 进 程 不 断 的 加 快 ， 锦 溪 旅游 业 ， 工 商 业 的 发 展 ， 房 产 市 场 从 最 初 的 瞄 准 上 海 客 逐 渐 扎 堆而 上 渐 渐 的 开 始 平 稳 而 有 序 的 进 行 开 发 。3、 从 近 年 土 地 供 应 情 况 来 看 ， 锦 溪 房 产 市 场 目 前 普 通 住 宅 处 于 一个 空 白 期 。锦 溪 商 品 住 宅 市 场 总 体 形 势 结 论 物 业 结 构 绿 洲 江 南 园 （ 455亩 ， 143套 ）116 东 方 港 湾 金 杰 （ 360亩 ， 89套 ）海 源 别 墅 （ 1900亩 ， 原

21、规 划 229套 ）康 桥 水 乡 （ 450亩 ， 825套 ）55 鹭 岛 湖 （ 1400亩 ， 规 划 138套 ）北 岸 （ 昆 山 ）南 岸 （ 青 浦 ） 本 案 恒 海 高 尔 夫 （ 1000亩 ， 套 数 未 定 ）清 水 依 瓦 诺 （ 500亩 ， 400多 套 ）大 自 然 花 园 （ 1000亩 ， 160套 左 右 ）丰 泽 湾 （ 205亩 ， 340多 套 ）300多 淀 湖 桃 源 （ 1000亩 ， 1000多 套 ）91 温 哥 华 特 区 （ 1000亩 ， 600套 多 ）项 目 定 位项 目 定 位环 淀 山 湖 板 块 案 例 分 析 物 业 结

22、 构 分 析 板 块 刚 刚 起 步 ， 2005年 10月 以 前 ， 板 块 内 只 有 丰 泽 湾 一 个 别 墅 项 目 在 售板 块 发 展供 应 结 构销 售 情 况 供 应 集 中 在 中 低 端 的 经 济 型 别 墅高 端 市 场 只 有 大 自 然 花 园 一 个 项 目中 高 端 项 目 的 供 应 量 不 足 （ 目 前 只 有 丰 泽 湾 的 27套 在 售 房 源 ）高 端 别 墅 通 过 极 致 产 品 的 打 造 以 及 内 部 通 路 的 建 立 ， 去 化 速 度 相 对 理 想低 端 别 墅 通 过 大 力 的 媒 体 宣 传 及 区 域 炒 作 ， 去

23、化 速 度 却 相 当 的 一 般 绿 洲 江 南 园 是 板 块 第 一 个 项 目 ， 目 前 板 块 发 展 迅 速板 块 发 展供 应 结 构销 售 情 况 高 端 别 墅 物 业 数 量 较 多 ， 未 来 1-3年 为 集 中 供 应 期低 端 市 场 只 有 康 桥 水 乡 一 个 项 目 ， 体 量 很 大中 高 端 项 目 的 供 应 量 不 足高 端 别 墅 目 前 供 应 量 很 小 （ 东 方 港 湾 金 杰 已 经 停 售 ）低 端 别 墅 在 2005年 的 大 力 宣 传 后 ， 成 交 仍 不 理 想 ， 目 前 基 本 无 媒 体 宣 传北 岸 （ 昆 山 ）

24、南 岸 （ 青 浦 ） 本 案 环 淀 山 湖 板 块 案 例 分 析 项 目 区 域 属 性 挖 掘1、 自 然 属 性2、 人 文 历 史 属 性3、 城 市 功 能 属 性 、 小 结 一 、 区 域 自 然 属 性1、 优 越 生 态 ： 依 托 天 然 水 系 淀 山 湖 ， 东 岸 ， 建 有 水 上 运 动 场 、 游艇 俱 乐 部 、 高 尔 夫 球 场 、 钓 鱼 俱 乐 部 、 游 泳 场 、 保 龄 球 场 、 射 击 场 等 。在 淀 山 湖 的 西 岸 ， 建 成 东 方 绿 洲 青 少 年 野 营 基 地 。 在 淀 山 湖 的 南 岸 ，将 建 高 级 水 上 休

25、 闲 度 假 区 。2、 江 南 古 镇 ： 有 着 众 多 名 胜 古 迹 的 锦 溪 ， 依 然 保 持 着 淳 朴 的 江 南水 乡 风 貌 ， 陈 妃 水 冢 、 文 昌 古 阁 、 十 眼 长 桥 ， 以 及 全 国 首 创 的 古 砖 瓦博 物 馆 ， 和 后 来 以 私 人 收 藏 为 主 成 立 的 十 多 家 小 型 专 题 博 物 馆 ， 使 锦溪 成 为 民 间 博 物 馆 之 乡 。 二 、 人 文 历 史 属 性1、 历 史 悠 久 ： 锦 溪 成 名 已 有 2000多 年 ， 蛟 龙 卧 波 的 十 眼 长 桥 陈 妃 水 冢 ，风 铃 悦 耳 的 文 昌 古 阁

26、 ， 蛟 龙 卧 波 的 十 眼 长 桥 ， 古 迹 古 镇 ， 水 乡 风 情 。2、 富 庶 之 邦 ： 江 南 腹 地 ， 地 处 全 国 百 强 县 昆 山 境 内 ， 旅 游 业 与 现 代 化工 业 并 重 的 特 色 古 镇 ；3、 休 闲 天 堂 ： 淀 山 湖 的 东 岸 ， 建 有 水 上 运 动 场 、 游 艇 俱 乐 部 、 高 尔 夫球 场 、 钓 鱼 俱 乐 部 、 游 泳 场 、 保 龄 球 场 、 射 击 场 等 。 在 淀 山 湖 的 西岸 ， 建 成 东 方 绿 洲 青 少 年 野 营 基 地 。 在 淀 山 湖 的 南 岸 ， 将 建 高 级 水上 休 闲

27、 度 假 区 。 淀 山 湖 板 块 已 成 休 闲 度 假 圣 地 三 、 区 域 功 能 属 性 1、 区 域 功 能 的 质 变 ： 锦 溪 ， 位 于 江 苏 省 昆 山 市 西 南 23公 里处 ， 东 靠 淀 山 湖 ， 西 依 澄 湖 ， 南 连 上 海 市 青 浦 区 ， 北 接 苏 州 工 业园 区 ， 是 昆 山 的 南 大 门 。 依 托 自 身 环 境 资 源 特 色 ， 大 力 发 展 水 乡旅 游 、 新 型 工 业 和 现 代 农 业 ， 逐 步 从 原 来 以 农 业 为 主 的 乡 镇 ， 发展 成 为 一 、 二 、 三 产 业 协 调 发 展 的 特 色

28、文 化 名 镇 、 水 乡 旅 游 重 镇 、新 兴 工 商 城 镇 。 2、 锦 溪 定 位（ 1） 特 色 旅 游 文 化 名 镇 ， （ 2） 新 兴 工 商 城 镇 四 、 小 结从 以 上 区 域 属 性 的 分 析 ， 我 们 可 以 看 到 ：锦 溪 是 一 个 非 常 适 合 居 家 度 假 的城 镇 ， 房 产 开 发 前 景 看 好 ! 地 块 四 至地 块 分 析本 项 目 地 块 不 规 则 ， 南 北展 开 ， 东 面 临 淀 山 湖 ：东 淀 山 湖西 目 前 为 农 田南 农 田北 道 路 地 块 呈 南 北 向 展 开 ， 并 在 西 北 面 有 与 地 块 相

29、 对 独 立 的 东 西 向 临 路用 地地 块 内 部 有 2条 天 然 河 道 ， 分 别 为 东 西 及 南 北 走 向 ， 宽 度 在 8-10m有 约 2km 的 湖 岸 线 ， 沿 湖 有 防 护 堤 ， 别 墅 无 法 临 湖 建 造 2005年 9月 8日 ， 有 “ 第 二 条 沪 宁 高速 公 路 ” 之 称 的 苏 沪 高 速 公 路 苏 州段 建 成 通 车 。 上 海 段 预 计 在 今 年 下半 年 开 工 建 设 ， 2008年 建 成 通 车 。苏 沪 高 速 公 路 上 海 段 路 幅 宽 60米 ，为 双 向 六 车 道 。 到 时 ， 苏 州 市 区 和吴

30、 江 市 的 车 辆 可 从 苏 沪 高 速 公 路 直接 进 入 上 海 的 A30高 速 公 路 ， 比 走沪 宁 高 速 公 路 缩 短 30公 里 左 右 的 路 程 。本 案 离 苏 沪 高 速 公 路 淀 山 湖 出 口 约2km ， 路 况 很 好 ， 是 板 块 内 离 该 出口 最 近 的 项 目 。 苏 沪 高 速 公 路 信 息地 块 分 析 本 案 交 通 可 及 性 分 析地 块 分 析 本 案苏 沪 高 速 沪 宁 高 速 北 青 公 路A9A30接 苏 嘉 杭 高 速 、苏 州 绕 城 高 速 接 外 环 、 延 安 高 架至 虹 桥 机 场接 沪 杭 高 速 接

31、 外 环 交 通 可 及 性 分 析地 块 分 析 本 案C线苏 沪 高 速 苏 州 绕 城 高 速 苏 嘉 杭 高 速 （ 或 沪 宁 高 速 ） ，可 方 便 行 车 于 江 浙 两 省A线北 青 公 路 。 连 接 A30， 方 便 连接 上 海 各 条 高 速 公 路B线苏 沪 高 速 A30 A9。 方 便通 达 虹 桥 机 场 、 延 安 高 架 ， 内环 ， 本 案 离 苏 沪 高 速 淀 山 湖 出口 路 况 很 好 ， 距 离 在 2km 左 右 周 边 用 地 情 况 分 析地 块 分 析 本 案清 水 依 瓦 诺 大 自 然 花 园 淀 湖 桃 源恒 海 高 尔 夫康 桥

32、 水 乡东 方 港 湾 金 杰绿 洲 江 南 园海 源 别 墅鹭 岛 湖丰 泽 湾温 哥 华 特 区 周 边 项 目 位 置 示 意 项 目 周 边 目 前 以 农 田 、 农 居 为 主 ；从 用 地 性 质 来 看 ， 整 个 板 块 是 度 假 的 定 位 ， 未 来 将 有 众 多 休 闲 度 假 配 套 设 施 以 及 包 括 酒 店 、 别墅 等 在 内 度 假 物 业 ；目 前 板 块 刚 刚 起 步 ， 周 边 众 多 项 目 在 开 发 建 设 中 ；周 边 缺 乏 必 要 的 银 行 、 超 市 等 基 本 公 共 配 套 设 施 ， 离 项 目 最 近 的 配 套 设 施

33、 位 于 锦 溪 镇 及 淀 山 湖镇 ， 距 离 本 案 有 15分 钟 车 程 Strength / 优 势土 地 形 态 方 正 ， 便 于 分 区 规 划土 地 容 积 率 高 ， 易 于 战 略 调 整相 对 板 块 内 其 他 个 案 ， 本 案 交 通 更 加便 利 Weakness / 劣 势土 地 规 模 很 大 ， 做 单 一 型 物 业 风 险 较 大相 比 周 边 个 案 ， 本 案 湖 岸 线 较 短 ， 且 无法 建 造 临 湖 物 业O pportunity / 机 会 全 国 范 围 ， 别 墅 用 地 停 止 批 租 板 块 为 离 上 海 最 近 的 、 拥

34、 有 得 天 独 厚自 然 资 源 的 旅 游 度 假 板 块 ， 前 景 看 好发 展 中 的 沿 沪 产 业 带 可 以 为 项 目 提 供大 量 客 源 Threats / 威 胁国 家 对 高 端 物 业 的 控 制 政 策 尚 未 出 台 ，项 目 未 来 存 在 不 确 定 因 素板 块 内 物 业 众 多 ， 且 均 在 3年 内 集 中 推案 ， 竞 争 激 烈 项 目 SWOT分 析地 块 分 析 S TO W III - SWOT分 析 结 论SWOT分 析 结 论 ： 产 品 线 要 有 一 定 的 包 容 性 ； 主 流 客 源 以 项 目 周 边 为 主 ， 吸 引

35、少 量 的 上 海 客 ；营 销 建 议 小 结 ： 寻 找 市 场 上 客 户 接 受 度 较 高 的 同 类 产 品 并 加 以 提 升 ； 产 品 可 以 对 外 区 域 客 户 形 成 吸 引 力 ； 按 照 适 当 比 例 增 加 产 品 类 型 ， 吸 引 客 户 ， 扩 大 客 源 面 ； 项 目 目 标 客 户 定 位1、 根 据 目 前 锦 溪 在 售 项 目 的 定 位 ， 目 标 客 户 基 本 圈 定 上 海 外 来置 业 者 ， 目 标 客 户 比 较 单 一 雷 同 。2、 本 项 目 存 在 区 域 缺 乏 认 同 及 市 场 小 等 问 题 ， 客 户 定 位

36、在 数 量上 和 层 级 上 需 要 有 广 泛 的 包 容 性3、 项 目 从 开 发 规 模 和 市 场 人 口 数 量 来 看 ， 我 们 必 须 将 客 户 放 在一 个 相 对 较 宽 泛 的 范 畴 ， 确 保 客 群 复 合 化 ， 避 开 目 前 市 场 雷 同 的 客户 定 位 ， 将 主 要 目 标 客 户 定 位 在 本 镇 周 边 ， 避 免 单 一 化本 项 目 目 标 客 户 锦 溪 及 周 边 中 高 端 “ 泛 ” 客 户 群 客 户 来 源 企 业 职 工 泛 公 务 员 （ 金 融 、 电 信 、 移 动 等 ） 公 务 员 企 业 管 理 层 泛 公 务

37、员 （ 金 融 、 电 信 、 移 动 等 ）二 、 补 充 客 户 群一 、 主 流 客 户上 海 周 边 客 源 主 流 客 户 的 总 价 承 受 力 区 间 与 置 业 倾 向企 业 职 工 ：支 付 能 力 一 般 ， 年 收 入 6万 左 右 ， 总 价 承 受 能 力 在 50万 左 右 ：置 业 倾 向 ： 对 总 价 首 付 比 较 敏 感 ， 对 小 区 品 质 有 一 定 要 求 ， 房 型 要实 用 紧 凑 。泛 公 务 员 ：支 付 能 力 强 ， 收 入 较 企 业 职 工 略 高 。 福 利 待 遇 好 ， 总 价 承 受 能力 在 100万 左 右置 业 倾 向

38、 ： 对 小 区 环 境 品 质 都 有 较 高 的 要 求 ， 追 求 产 品 舒 适 感 和 品 质 感 。 主 流 客 户 的 总 价 承 受 力 区 间 与 置 业 倾 向公 务 员 ：支 付 能 力 较 强 ， 对 总 价 不 敏 感 ， 收 入 较 高 。 总 价 承 受 能 力 在500万 左 右置 业 倾 向 ：渴 望 贴 近 自 然 的 清 静 生 活 ， 向 往 低 密 度 的 居 住 方 式 ， 自 然 环境 好 且 道 路 交 通 方 便 的 城 郊 区 域 是 他 们 置 业 的 方 向 高 端 客 户 置 业 的 关 键 因 素居 住 升 级 +稀 缺 资 源 占

39、有关 键 点 提 炼居 住 的 创 新 和 升 级对 拥 有 稀 缺 资 源 的 向 往看 重 品 牌 和 项 目 品 质安 全 、 保 安 系 统 的 重 视重 视 环 境 容 易 接 受 创 新事 物 ， 追 求 生 活 的 品 质项 目 市 场 口 碑 要 求 户 型 舒 适 需 要 明 显 的 品 质 提 升对 产 品 要 求 很 高尺 度 夸 张 ， 且 需 要 创新 的 设 计 亮 点 为 休 闲 度假 所 用 者 居 多 具 象 描 述锦 溪 镇 旅 游 资 源 丰 富 ， 项 目地 处 天 然 水 系 ， 环 境 质 量 较高 ， 小 区 的 环 境 要 好 ， 显 出品 位

40、， 交 通 和 生 活 配 套 暂时 缺 失 亦 可 等 待 。需 要 户 型 方 方 正 正 ， 舒 适 宽敞 ， 有 独 立 会 客 厅 ， 健 身房 、 大 露 台希 望 建 筑 本 身 用 材 细 节 都 能体 现 品 质 感能 够 选 择 一 个 有 人 气 但 不 失 品质 的 社 区 中 高 端 客 户 置 业 的 关 键 因 素居 住 品 质 提 升 吸 引 力 的 价 格看 重 区 域 的 发展 和 地 段强 调 日 照 间 距 关 心 小 区 规 划关 键 点 提 炼要 求 偏 经 济 型户 型 追 求 实 惠 多 层 受 欢 迎 ，高 层 也 能 接 受容 易 接 受 创

41、 新 产 品 外 部 形 象 物 业 管 理 等 软性 服 务购 房 自 住 为 ，对 总 价 敏 感 具 象 描 述小 区 的 环 境 要 好小 区 规 划 好 的 话 ， 能 吸 引 很 多人 ， 目 前 市 场 上 多 层 高 层 普 通住 宅 项 目 空 白二 房 90100平 米 足 够 ， 三 房130平 米 左 右 就 够 ， 不 宜 过 大 ，要 方 正 实 用 认 为 退 台 、 花 园 洋房 不 错 ， 很 符 合 自 己 的 置 业 需求 ， 高 层 视 野 开 阔 ， 有 电 梯 ，也 挺 方 便 ， 能 满 足 居 家 的 品 质生 活因 为 是 自 住 ， 所 以

42、对 房 型 ， 品质 ， 价 格 都 比 较 关 注 目 标 客 户 分 析 总 结高 端 客 户 标 杆 示 范高 端 客 户 具 有 强示 范 效 应 ， 吸 引 他 们的 目 光 也 就 获 得 了 城市 的 关 注在 项 目 开 发 中 扮 演 的 角 色 客 户 策 略提 供 目 前 市 场 较 少的 居 住 创 新 和 升 级 ， 辅以 资 源 强 适 度 ， 对 财 富人 群 构 成 吸 引中 高 端 客 户 热 销 造 势 快 速 回 现是 市 场 竞 争 的 主 战 场 ， 开 局 抓 住 主 流才 能 奠 定 大 局 胜 势 提 供 整 体 居 住 环 境 的 明 显提 升

43、 和 项 目 开 发 的 信 心 优 势 ，通 过 主 流 价 格 和 优 势 卖 点 产 生强 购 买 吸 引 ， 克 服 区 域 障 碍 ，形 成 开 盘 热 销客 户 分 类 目 标 客 户 分 析 总 结1、 与 目 前 市 场 上 多 数 项 目 不 同 ， 对 于 客 户 需 求 ， 我 们 不 是单 纯 的 满 足 ， 而 是 积 极 的 引 导 ；2、 不 是 对 固 有 居 住 模 式 的 因 循 ， 而 要 激 发 人 们 对 生 活 可 能性 与 精 彩 度 的 追 求 项 目 物 业 类 型 建 议客 户 类 型高 端 客 户 基 本 策 略居 住 创 新 和 升级 ，

44、 辅 以 资 源倾 斜 产 品 类 型独 栋 产 品 定 位标 杆 型 产 品中 高 端 客 户 居 住 品 质 明 显提 升 ， 价 格 适 中 ， 优 势 卖 点 花 园 洋 房 情景 小 高 层 高层 创 新 型 产 品面 积 范 围250350m22居 90m23居 110-130m2 边 界 统 一 的 建 筑 形 象运 用 特 色 的 符 号语 言 ， 鲜 明 的 、与 众 不 同 的 物 业形 象 与 周 边 社 区 、尤 其 是 与 经 济 适用 房 形 成 自 然 的区 隔 不 同 建 筑 形 式 采 用 同 一 种 风 格 ， 保 证 统 一 的物 业 形 象 。视 觉 符

45、 号 的 反 复 运 用 塑造 统 一 的 社 区 形 象 及 鲜明 的 边 界 感 建 筑 设 计 外 立 面 风 格 选 用 新 古 典 主 义 风 格 ， 色 彩 上 ， 整 体 暖 灰 色 ， 底 部 基 座 色 系 加 深 ， 增 强 稳 重 感 ， 上 部色 彩 统 一 ， 营 造 大 气 、 稳 重 感 建 筑 单 元 间 错 落 扭 转 布 置 ， 增 强 建 筑 天 际 线 视 觉 感 和 建 筑 围 合 感 ， 保 证 地 面 景 观 视 野 最 大 化 建 筑 立 面 选 用 新 古 典 主 义 风 格 ， 注 重 “ 三 横 三 纵 ” 空 间 层 次 、 建 筑 对

46、称 布 置 ， 纵 深 感 强 对 于 3.3层 高 22层 建 筑 ， 底 部 3层 基 座 深 入 檐 口 、 柱 式 设 计 ， 顶 部 3层 结 合 电 梯 间 形 成 退 台 错 落 空间 ， 中 间 16层 整 体 感 强 ， 结 合 窗 、 楼 梯 间 整 体 框 架 设 计 错落扭转布置 三横三纵 新古典主义大气、稳重感 建 筑 材 料 石 材 贴 面真 石 漆铁 艺 细 节 灯 柱 细 节新 古 典 主 义 建 筑 底 部 干 挂 石 材 +中 部 段 优 质 真 石 漆 1、 每 3层 建 筑 南 向 设 置 空 中 花 园 ， 联 同 外 部 生 态 绿 色 空 间 ，

47、形 成 立 体 景 观 。2、 建 筑 底 层 架 空 ， 选 用 木 质 地 板 、 种 植 红 绿 相 间 植 物 ， 布 置 新 古 典 阳 伞 亭 ， 营 造 泛 会 所 氛 围 。4、 临 近 森 林 公 园 一 侧 主 卧 或 客 厅 位 置 选 用 八 角 窗 设 计 ， 保 证 270 观 景 视 觉 享 受 。5、 会 所 采 用 石 材 、 玻 璃 相 间 的 材 质 ， 以 石 材 体 现 奢 华 ， 以 玻 璃 衬 托 奢 华 的 感 觉 。建 筑 细 节 底 层 架 空 结 合 欧 式 景 观 营 造 泛 会 所 八 角 窗 目 标 客 户 的 价 值 取 向目 标

48、客 户 的 个性 特 征目 标 客 户 的 共性 特 征 城 市 活 动 的 主 体 /城 市 发 展 的 贡 献 者 /依 赖 和 渴 望 城 市 生 活 /无 力 支 付 穿 梭 于 城 市 与 郊 区 的 时 间 成 本 /便 捷 至 关 重 要现 代 的 、 时 尚 的 、 都 市 的伴 随 着 国 家 和 民 族 从 传 统 到 开 放 ， 从 年 幼 无 知 到 社 会 和 家庭 的 中 坚 /传 统 与 叛 逆 共 存 /理 性 与 感 性 交 织 /最 后 一 代 儿 时与 大 自 然 为 伴 /社 会 理 想 与 现 实 的 矛 盾 /人 生 梦 想 与 时 代 价 值 观

49、的 变 迁 /现 代 文 明 生 活 与 以 礼 待 人 /交 流 与 沟 通 /以 人 为 本平 等 的 、 民 主 的 、 人 文 的社 会 精 英 /话 语 霸 权 /领 导 与 控 制 /流 行 元 素 的 制 造 与 享 用 /高科 技 的 拥 戴 着 /生 产 力 的 推 动 器 /榜 样 的 力 量引 领 的 、 前 沿 的 、 典 范 的 从 使 用 者 的 角 度 出 发 ， 根 据 他 们 经 济 承 受 能 力 、 年 龄阶 段 等 的 不 同 表 现 出 相 应 的 行 为 特 征 进 行 人 性 化 设 计 ，在 功 能 上 满 足 他 们 的 需 求户 型 功 能

50、建 议 原 则如 ： 购 买 二 居 的 客 户 （ 总 特 征 ： 总 价 敏 感 ）多 数 是 夫 妻 俩 ， 需 要 的 户 型 多 数 为 二 室 二 厅 一 卫 ， 则 二 居 多数 为 这 类 户 型 ；其 中 一 些 客 户 对 舒 适 度 要 求 较 高 ， 但 并 不 要 求 功 能 空 间 更 多 ，则 可 设 计 一 部 分 二 室 二 厅 二 卫 ， 面 积 控 制 在 90-100；还 有 一 些 客 户 需 要 多 一 个 功 能 空 间 ， 而 对 舒 适 度 没 有 太 多要 求 ， 则 可 设 计 一 些 二 居 半 户 型 ， 面 积 控 制 在 110-1

51、20。 户 型 功 能 建 议v 需 要 更 多 的 功 能 空 间v 对 舒 适 度 没 有 太 多 要 求v 考 虑 和 老 人 居 住 ， 既 要 便于 相 互 照 料 ， 又 要 有 自 己 的独 立 空 间 v 日 后 经 济 实 力 提 升 后 ， 有增 加 居 室 面 积 的 要 求 在 有 限 的 总 面 积 指 标 下 ，增 加 居 室 数 ； 居 室 不 求 舒适 ， 但 求 增 加 一 项 功 能母 子 户 型组 合 户 型实 惠 、 灵 活 、 多 功 能人 文 体 现 户 型 功 能 建 议v对 景 观 的 要 求 较 高v 对 功 能 空 间 的 需 求 更 加丰

52、富 v 提 高 居 住 品 质 ， 要 求 户型 富 有 变 化 ， 新 颖 多 层 次 多 角 度 设 置 景 观 ；户 型 具 有 观 景 设 计 ；户 型 内 增 加 功 能 空 间增 加 户 型 的 趣 味 性舒 适 、 实 用 、 情 趣人 文 体 现 新 古 典 主 义 在 建 筑 风 格 中 的 体 现 风 格现 代 简 洁 风 格 、 但非 工 业 化 的 硬 朗 ， 整 体柔 和 ； 富 有 质 感 ； 洋 气 。色 彩采 用 雅 静 的 暖 色调 ， 富 有 变 化 ， 充 满活 力 。丰 富 性项 目 整 体 建 筑 风 格一 致 的 前 提 下 ， 注 意 各 Bloc

53、k之 间 的 保 持 一 定差 异 性 ， 增 强 项 目 内 部各 Block的 识 别 性 新 古 典 主 义 在 建 筑 风 格 中 的 体 现建 筑 细 节 细 节 提 升 质 量 屋 顶 设 计 要 突出 屋 顶 的 标 识感1. 部 分 高 层 建 筑可 考 虑 灯 光 处理 ， 能 帮 助 树 立 区 域 中 心 形象 会 所会 所 功 能 主 要 内 容生 活 对 内免 费 儿 童 活 动 中 心 ： 温 书 房 、 阅 览 室 、 亲 子 乐园老 年 活 动 中 心 ： 棋 牌 室 、 书 画 室 开 放 式VIP 餐 饮 ： 饭 店 酒 楼 、 茶 餐 厅 、 西 饼 屋生

54、 活 服 务 ： 小 型 超 市 、 洗 衣 店 、 家 政 服 务 、快 递 服 务 、 小 型 药 店 、 小 型 书 店 、 美 容 美发 等 健 康 对 内收 费 小 诊 所 、 保 健 室 运 动 对 内收 费 健 身 类 ： 健 身 房 、 乒 乓 球 室 、 桌 球 室休 闲 对 内免 费 为 业 主 提 供 小 憩 、 与 亲 朋 沟 通 的 场 所 ， 可适 当 设 置 桌 椅 、 书 报 架 等 考 虑 到 使 用 者 活动 的 便 捷 和 经 济性 ， 会 所 不 必 过分 追 求 大 而 全 泛 会 所 ： 主 会 所以 休 闲 健 身 为 主 ，其 他 可 考 虑 与 社区 邻 里 中 心 结 合设 置 主 会 所 的 设 置 的健 身 项 目 应 充 分考 虑 业 主 层 次 的丰 富 性 ， 从 儿 童到 老 年 的 游 乐 活动 均 应 涉 及 ， 以贯 彻 社 区 平 等 、民 主 的 人 本 思 想 会 所 生 活 休 闲 类 会 所 运 动 健 身 类 谢 谢 观 看 ！ ！ ！