房地产开发多项目管理体系

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1、房 地 产 开 发 公 司多 项 目 管 理 体 系 设 计 一 、 背 景 2002年 12月 ， 我 公 司 市 场 研 究 室 对 300家三 级 以 上 资 质 的 房 地 产 开 发 企 业 多 项 目 开 发 的情 况 进 行 了 抽 样 调 查 。 调 查 结 果 显 示 ： 有 73.3%的 房 地 产 企 业 在 同时 运 作 着 两 个 以 上 的 项 目 ， 有 4 %的 房 地 产 企 业在 同 时 运 作 着 四 个 以 上 的 项 目 ， 8.67%的 房 地产 企 业 有 异 地 开 发 项 目 。我 公 司 正 在 运 作 着 几 个 项 目 ？ 调 查 同 时

2、 显 示 对 于 多 项 目 开 发 的 目 的 ， 有 94%的 企 业选 择 了 “ 实 现 资 本 、 规 模 的 快 速 扩 张 ” ，87%的 企 业 选 择 了 “ 整 合 资 源 ， 使 资 源 利 用充 分 化 ” ， 83%的 企 业 选 择 了 “ 创 建 知 名 品牌 ， 提 升 品 牌 附 加 值 ” 。 部 分 明 星 企 业 多 项 目 开 发 情 况 ： 万 科 股 份 ： 在 深 圳 、 广 州 、 上 海 、 南 京 、 武汉 、 北 京 、 天 津 、 沈 阳 等 城 市 共 有 20多 个 开发 项 目 。 华 新 国 际 ： 在 沈 阳 、 北 京 、

3、成 都 、 重 庆 、 上海 、 广 州 等 现 有 12个 开 发 项 目 。 阳 光 100 ： 在 北 京 、 济 南 、 南 宁 、 天 津 、 重庆 等 城 市 现 有 8个 开 发 项 目 。 大 连 万 达 ： 在 大 连 、 长 春 、 沈 阳 、 济 南 、 南京 、 昆 明 等 城 市 共 有 20多 个 项 目 在 运 作 。 天 津 顺 驰 ： 在 天 津 、 北 京 、 南 京 等 地 现 有 5个 开 发 项 目 。 2003年 3月 ， 我 公 司 联 合 江 苏 省 建 设 厅 对南 京 市 10家 多 项 目 开 发 的 企 业 进 行 了 深 入 调 查 。

4、几 乎 所 有 企 业 都 存 在 “ 总 公 司 对 项 目 部 之 间 职责 划 分 不 合 理 ， 接 口 关 系 不 明 确 ” 的 状 况 。 异地 进 入 南 京 的 开 发 情 况 中 ， 项 目 经 理 的 任 职 时间 平 均 不 足 2年 ， 项 目 成 本 核 算 偏 差 率 平 均 高于 20%。 多 项 目 开 发 存 在 的 “ 成 长 的 烦 恼 ”接 口 关 系 不 明 确 、 争 权 普 遍内 部 制 度 不 健 全 资 金 链 出 现 问 题公 司 指 令 执 行 变 异与 合 作 单 位 关 系 紧 张对 品 牌 贡 献 率 不 大与 预 期 利 润 率

5、偏 差 率 较 大 同 时 运 作 3个 项 目 最 能 实 现 资 金 、人 员 配 置 的 最 优 化 ， 最 易 实 现 自 有 资 金的 投 资 价 值 最 大 化 。 在 快 速 扩 张 下 ， 企 业 的 资 金 、人 员 、 资 源 等 已 明 显 出 现 极 限 状态 下 的 不 适 应 性 ！是 否 象 炮 弹 一 样 升 得 快 ， 也 炸 得 快 ？ 产 品 开 发 模 式 可 以 复 制 ，但 企 业 管 理 模 式 不 能 沿 袭 ！您 能 体 会 到 一 个 100KG的 大 胖 子 仍 穿 着50KG时 的 衣 服 的 感 觉 吗 ？ 二 、 单 项 目 管 理

6、与 多 项 目 管 理 的 异 同1、 单 项 目 管 理 单 项 目 管 理 比 较 简 单 ， 从 总 经 理 到 副 总经 理 、 职 能 部 门 经 理 、 主 管 、 办 事 员 ，几 乎 都 是 采 用 扁 平 化 的 垂 直 管 理 模 式 。直 线 职 能 制 的 垂 直 管 理 模 式 是 单 项 目 管理 的 最 实 用 、 最 有 效 的 管 理 模 式 。 总 经 理 管 理 者 代 表决 策 委 员 会 副 总 经 理副 总 经 理 前期部 工程部 采购部 造价部销售部 客服部 办公室 财务部组 织 机 构 示 意 图 ： 岗 位 示 意 图 ： 董 事 会总 经 理

7、副 总 经 理部 门 经 理主 管办 事 员 2、 多 项 目 管 理 多 项 目 同 时 运 作 开 发 的 特 点 多 项 目 同 时 运 作 开 发 ， 各 项 目 在 地 点 、 物 业类 型 、 产 品 品 质 、 客 户 定 位 、 价 格 、 营 销 策略 等 方 面 均 有 不 同 性 ， 所 以 在 投 资 管 理 上 、人 力 资 源 管 理 上 、 产 品 设 计 上 、 销 售 上 都 会有 所 不 同 。 而 公 司 希 望 能 通 过 项 目 的 开 发 销售 实 现 公 司 资 本 /规 模 的 快 速 扩 张 ， 丛 而 符 合公 司 的 品 牌 发 展 战 略

8、 。 垂 直 管 理几 个 项 目 的 工 作 均 统 一 在 公 司 的 一 个 部 门 操 作 ，各 部 门 同 时 负 责 所 有 项 目 该 阶 段 的 工 作 。优 点 ：A、 有 利 于 节 省 人 力 ；B、 有 利 于 充 分 利 用 公 司 已 有 的 公 共 关 系 资 源 ，降 低 重 新 公 关 的 费 用 ；C、 有 利 于 有 效 控 制 ， 便 于 统 一 协 调 ， 共 同 行 动 。 垂 直 管 理 的 缺 点 ： A、 职 能 部 门 权 利 集 中 ， 易 产 生 权 力 “ 寻 租 ” ；B、 职 能 人 员 责 任 大 ， 对 人 员 的 素 质 要

9、求 非 常 高 ， 一 旦离 职 会 造 成 工 作 严 重 脱 节 ；C、 职 能 人 员 多 头 管 理 、 工 作 繁 忙 ， 易 顾 此 失 彼 、 亲 疏有 别D、 项 目 总 经 理 权 利 过 小 ， 受 多 头 管 理 ， 积 极 性 不 高 ；E、 实 际 工 作 中 定 是 ： 问 题 集 中 于 总 经 理 ， 使 总 经 理 成为 不 断 开 会 和 协 调 的 机 器 。 采 用 单 项 目 的 垂 直 管 理 模 式 显 然 是 不 行 的 。 独 立 项 目 公 司 优 点 ：A、 分 工 明 确 ， 责 任 明 确 ， 目 标 明 确 ， 项 目 公 司内 部

10、人 员 对 项 目 会 有 很 深 的 认 识 ；B、 项 目 公 司 总 经 理 权 利 集 中 ， 便 于 指 挥 和 决 策 ；C、 易 实 现 本 土 化 经 营 。 独 立 项 目 公 司 缺 点 ：A、 机 构 庞 大 ， 管 理 的 等 级 太 多 ， 管 理 成 本 太 高 ；B、 项 目 总 经 理 权 利 集 中 ， 一 旦 离 职 或 工 作 失 误 ， 会 给项 目 造 成 重 大 的 影 响 和 损 失 ；C、 不 利 于 公 司 现 有 内 部 资 源 和 公 共 关 系 资 源 的 利 用 ，易 造 成 重 复 浪 费 ；D、 项 目 之 间 各 自 为 战 ，

11、领 导 风 格 会 决 定 项 目 风 格 ；E、 项 目 之 间 沟 通 减 少 ， 不 便 于 统 一 协 调 ， 共 同 行 动 ，公 司 品 牌 的 统 一 性 会 受 一 定 影 响 。 完 全 采 用 项 目 公 司 制 的 管 理 模 式 显 然 也 是 不 行 的 。 公 司 希 望 （ 挑 战 点 ） ：公 司 能 对 各 项 目 实 现 及 时 、 有 效 的 服 务 和 监 控 ；充 分 利 用 公 司 既 有 的 公 共 关 系 资 源 ；充 分 利 用 、 整 合 和 配 置 公 司 内 部 的 资 金 、 人 力 等 资源 ；充 分 调 动 项 目 部 的 主 动

12、性 、 积 极 性 和 创 新 能 力 ， 决策 迅 速 、 正 确 ；实 现 公 司 规 模 的 快 速 扩 张 ；建 立 连 锁 运 营 、 持 续 发 展 的 公 司 品 牌 因 此 ， 建 立 垂 直 管 理 与 项 目 公 司 管 理 相 结 合的 、 与 公 司 实 际 和 项 目 实 际 相 适 宜 的 项 目 管 理 制 是最 合 理 、 最 理 想 的 管 理 模 式 。 三 、 多 项 目 管 理 体 系 设 计 董 事 会 副 总 经 理 副 总 经 理总 经 理 监 事 会副 总 经 理资金部 研发部 设计室 造价部工程部 材料部 客服部策划部 品牌部办公室 本地项目合

13、作项目异地项目 图 示 ： 代 表 “ 公 司 必 须 直 接 管 理 ” 代 表 “ 公 司 必 须 进 行 服 务 和 指 导 ” 代 表 “ 公 司 必 须 主 控 或 监 控 ” 代 表 “ 公 司 根 据 合 作 章 程 可 以 主 控 或 监 控 ” 多 项 目 管 理 有 七 种 情 形 ： （ 1） 本 地 独 资 项 目 部（ 2） 本 地 控 股 合 作 项 目 公 司（ 3） 本 地 参 股 合 作 项 目 公 司（ 4） 异 地 独 资 项 目 公 司（ 5） 异 地 控 股 合 作 项 目 公 司（ 6） 异 地 参 股 合 作 项 目 公 司（ 7） 承 建 项 目

14、 公 司 对 项 目 部 的 管 理 涉 及 以 下 方 面 ：（ 一 ） 以 项 目 制 为 核 心 的 公 司 发 展 战 略 规 划 与 管 理（ 二 ） 以 项 目 制 为 核 心 的 公 司 组 织 机 构 设 计（ 三 ） 项 目 运 作 模 式 选 择（ 四 ） 项 目 部 的 组 建（ 五 ） 目 标 与 计 划 管 理（ 六 ） 保 障 服 务 与 项 目 开 发 流 程 管 理（ 七 ） 项 目 部 内 部 管 理 公 司 对 具 体 项 目 的 服 务 、 指 导 和 管 理 涉 及 以 下 方 面 ：（ 1） 投 资 管 理（ 2） 财 务 管 理（ 3） 人 力 资

15、源 管 理（ 4） 行 政 事 务 管 理（ 5） 法 律 事 务 管 理（ 6） 研 发 与 设 计 管 理（ 7） 目 标 与 计 划 管 理 （ 8） 招 投 标 与 采 购 管 理（ 9） 工 程 管 理（ 10） 销 售 管 理（ 11） 客 户 关 系 管 理（ 12） 供 方 管 理（ 13） 品 牌 管 理（ 14） 信 息 管 理（ 15） 企 业 文 化 管 理 多 项 目 管 理 体 系 设 计 的 注 意 要 点A、 明 确 定 义 服 务 、 指 导 、 监 控 、 管 理 的 含 义 防止 理 解 上 的 歧 义 ；B、 要 明 确 界 定 公 司 和 项 目 部

16、在 每 一 个 方 面 的 服务 、 指 导 、 监 控 或 管 理 的 职 责 权 限 。 如 设 计管 理 方 面 ， 包 括 如 设 计 委 托 、 设 计 过 程 控 制 、设 计 评 审 、 设 计 变 更 评 审 、 设 计 单 位 评 价 、设 计 改 进 统 计 等 要 分 别 明 确 公 司 和 项 目 部 的职 责 权 限 、 工 作 流 程 等 。C、 要 建 立 对 管 理 及 管 理 体 系 的 测 量 、 分 析 和改 进 措 施 ， 以 确 保 管 理 体 系 的 充 分 、 适 宜 、持 续 有 效 示 例 ：某 上 市 公 司 的 多 项 目 管 理 体 系

17、设 计 一 、 企 业 发 展 战 略 公 司 的 优 势 是 什 么 ？ 公 司 的 劣 势 是 什 么 ？ 当 前 和 未 来 若 干 年 内 市 场 环 境 如 何 ？ 稳 固 本 市 市 场 ， 市 场 份 额 达 到 多 少 ？ 立 足 本 市 ， 进 军 异 地 ？ 上 “ 一 线 ” ， 还 是 到 “ 二 线 ” 、 下 “ 三 线 ” ？ 先 进 入 哪 些 城 市 ？ 各 会 计 年 度 的 项 目 布 局 、 销 售 额 目 标 ？ 资 源 需 求 ？ 如 何 实 现 目 标 ？ 基 本 目 标 ： 通 过 项 目部 和 职 能 部 门 的 协 同， 来 满 足 客 户

18、需 求 ，构 建 竞 争 优 势 。 解 决 思 路 ： 建 立 以 项 目 制 为 核 心， 以 高 层 决 策 、 职 能 部 门 服 务 和管 理 的 组 织 体 系矩 阵 制 组 织 管 理 架构分 层 分 类 的 项 目 制运 行 方 案 各 机 构 的 职 能 定 位各 岗 位 的 职 能 定 位 二 、 组 织 机 构 设 计1、 组 织 体 系 设 计 的 总 体 思 路 2、 设 计 原 则 按 照 有 利 于 整 合 资 源 、 降 低 成 本 、 提 高 效 率 、增 强 竞 争 力 的 原 则 对 现 有 的 组 织 架 构 进 行 调 整 。 经 营 职 责 由 一

19、线 项 目 部 承 担 ， 公 司 经 营 管 理 的重 心 围 绕 一 线 展 开 ， 项 目 部 是 公 司 的 利 润 中 心 ；公 司 的 责 任 是 ， 为项 目 部 提 供 服 务 和 管 理 ； 项 目 部 在 接 受 公 司 管 理的 基 础 上 ， 充 分 利 用 公 司 既 有 资 源 ， 以 提 高 效 益和 效 率 。 项 目 制 下 业 务 管 理 的 三 级 体 系董 事 会业 务 决 策 委 员 会公 司 各 职 能 部 门 业 务项 目 A项 目 B项 目 C 监 控 与 管 理 体 系 项 目 经 理 对 业 务 的 管 理 （ 一 级 ） 各 职 能 部 门

20、 对 项 目 的 服 务 与 管 理 业 务 决 策 委 员 会 对 项 目 经 理 的 管 理 和 对 关 键 点 的审 议 、 纠 偏 与 决 策 ； 对 各 项 目 之 间 的 总 体 安 排 和 资 源调 整 。 信 息 反 馈 体 系项 目 经 理 直 接 反 馈 到 决 策 委 员 会 ； 各 项 目 将 项 目 信 息 汇 总 到 决 策 委 员 会 。 明 确 的 职 责 分 配 是 关 键 股 东 大 会董 事 会 监 事 会总 经 理 副 总 经 理研究发展部部 工程技术部 总 经 济 师计划成本部企业管理部 法律审计 部 人力资源部总经理办公室 证券部财务部财 务 总 监

21、销售部 客户服务中心总 工 程 师 董 事 会 秘 书 项 目 部项 目 部项 目 部项 目 部项 目 部 股 东 大 会董 事 会 监 事 会总 经 理 副 总 经 理研究发展部部 工程技术部 总 经 济 师计划成本部企业管理部 法律审计部 人力资源部总经理办公室 证券部财务部财 务 总 监销售部 客户服务中心总 工 程 师 董 事 会 秘 书 项 目 部AA项 目 部项 目 部项 目 部项 目 部 示 例 ： 3、 职 责 分 配是 多 项 目 管 理 最 基 本 的 问 题 。对 于 职 责 分 配 ， 明 确 比 合 理 更 重 要 ！通 过 多 种 方 式 实 现 职 责 分 配 的

22、 明 确化 和 合 理 化 ， 实 现 统 一 、 闭 合方 式 1： 传 统 的 部 门 和 岗 位 责 任 制 （ 但 必 须 做 到 全 面 、 不 重 复 、 不 遗 漏 ）方 式 2： 用 图 表 明 确 接 口 关 系方 式 3： 某 一 流 程 的 职 责 分 配方 式 4： 对 流 程 的 文 字 描 述 “ 职 责 分 配 ” 方 式 1： 董 事 会 总 裁 副 总 裁 总 工 程 师 、 财 务 总 监 办 公 室 职 责 （ 略 ） 财 务 管 理 中 心 人 力 资 源 部 公 司 各 职 能 部 门 与 项 目 部 的 关 系 人 力 资 源 行 政 部 为 各 项

23、 目 部 提 供 人 事 行 政 助 理 ， 负 责 各 项 目 部的 内 部 人 事 管 理 、 后 勤 服 务 、 档 案 管 理 、 公 文 处 理 和 对 外 联 络等 。 财 务 部 为 各 项 目 部 派 驻 财 务 人 员 和 会 计 出 纳 ， 负 责 或 协 助 项 目部 的 财 务 管 理 、 工 程 造 价 、 预 算 控 制 ， 为 项 目 提 供 财 务 方 面 的咨 询 和 建 议 ； 为 项 目 部 提 供 资 金 运 做 的 平 台 或 内 部 银 行 支 持 ；为 项 目 部 与 外 部 供 方 的 交 易 结 算 提 供 平 台 。 销 售 管 理 部 为

24、各 项 目 部 提 供 市 场 推 广 人 员 ， 制 定 总 体 计 划 和 目标 ， 协 助 并 监 督 项 目 部 执 行 ； 提 供 公 用 的 品 牌 宣 传 、 联 合 销 售 。 工 程 管 理 部 为 各 项 目 部 提 供 设 计 、 施 工 技 术 、 造 价 等 的 服 务 和管 理 。 物 资 供 应 部 为 各 项 目 部 提 供 大 宗 材 料 、 设 备 的 集 中 采 购 ； 为 项目 部 的 其 他 物 资 采 购 提 供 的 技 术 标 准 、 渠 道 资 源 ， 必 要 时 进 行管 理 指 导 。 示 例 ： 销 售 部 1 参 与 项 目 的 可 行

25、性 研 究 ， 提 供 市 场 特 别 是 同 质 物 业 的 数 据 资 料 ，进 行 销 售 价 格 预 测 ， 为 项 目 投 资 决 策 提 供 依 据 。 2 提 出 项 目 产 品 建 议 书 ， 参 与 设 计 方 案 的 评 审 ， 提 出 设 计 改进 意 见 。 3 协 助 测 算 房 屋 单 位 的 销 售 面 积 。 4 负 责 业 主 房 屋 权 属 证 的 办 理 ， 协 助 办 理 土 地 出 让 手 续 、 销 售 预售 许 可 手 续 。 5 负 责 项 目 部 成 立 以 前 的 项 目 宣 传 和 市 场 推 广 ； 项 目 部 成 立 后 ，协 助 项

26、目 部 制 订 销 售 计 划 和 广 告 计 划 ， 参 与 项 目 部 对 销 售 代 理 和 广告 代 理 单 位 的 招 标 和 评 审 ， 协 助 项 目 部 选 择 销 售 代 理 和 广 告 代 理 单位 。 6 审 核 项 目 的 各 类 宣 传 资 料 ， 审 核 项 目 的 广 告 稿 满 足 设 计 要 求 的情 况 7 统 计 汇 总 各 项 目 的 销 售 量 、 销 售 额 、 回 款 额 等 ， 测 算 项 目 部 销售 指 标 的 完 成 情 况 ， 作 为 对 项 目 部 的 考 核 依 据 。 8 项 目 部 解 散 后 ， 负 责 项 目 剩 余 单 位

27、的 销 售 和 租 赁 。 9 负 责 项 目 配 套 会 所 的 运 营 和 管 理 。注 意 ： 不 是 全 部 职 责 A， 是 在 “ 项 目 管 理 ” 方 面 的 职 责 B， A B 方 式 2： 接 口 关 系 表部 门 相 关 部 门 职 责 项 目 部 / 公 司 职 责办 公 室财 务 部 1234 1234 注 意 ： 有 接 口 关 系 的 职 责 C一 般 少 于 B， 即 ： A BC 方 式 3： 某 一 流 程 的 职 责 例 ： 设 计 变 更 控 制 程 序 职 责分 配 100多 个 流 程 ， 一 个 都 不 能 少 ！ 现 场 工 程 师 提 出 A

28、类 变 更 ， 签 署 B类 变 更 意 见 ；通 知 监 理 公 司 、 施 工 单 位 ， 并 监 督 设 计 变 更 的 实 施 。项 目 部 工 程 主 管 提 出 A类 变 更 ， 签 署 B类 、 C类 、 D类 变 更 意 见 ； 进 行 “ 进 度 评 审 ”项 目 部分 管 副 经 理 或分 管 经 理 助 理 进 行 “ 进 度 和 造 价 关 联 性 评 审 ” 和 “ 技 术 评 审 ” 。通 知 现 场 工 程 师 实 施 变 更 。项 目 经 理 提 出 A类 变 更 ； 签 署 B类 、 C类 、 D类 变 更 意 见 ； 识 别 变 更 是 一 般 变 更 还

29、是 重 大 变 更 ， 审 批 一 般 变 更 。工 程 造 价 主 管 提 出 A类 变 更 ， 签 署 B类 、 C类 变 更 意 见 ； 进 行 “ 造 价 评 审 ” 。销 售 、 客 服 主 管 提 出 A类 、 C类 变 更 ； 将 变 更 通 知 客 户 。 副 总 经 理 提 出 A类 变 更 ； 签 署 重 大 变 更 意 见总 工 、 工 程 部 提 出 A类 变 更 ； 协 助 解 决 技 术 问 题 。总 经 理 提 出 A类 变 更 ； 审 批 重 大 变 更 。施 工 单 位 提 出 B类 变 更 ； 实 施 变 更 。监 理 公 司 签 署 B类 变 更 意 见

30、； 监 督 施 工 单 位 实 施 变 更 。设 计 单 位 提 出 D类 变 更 ， 进 行 “ 技 术 评 审 ” ； 按 照 要 求 完 成 设 计 变 更 。 A类 变 更 B类 变 更 C类 变 更销 售 主 管 评 审 客 户进 度 评 审 销 售 公 司 签 署 变 更 意 见现 场 工 程 师 评 审 、 签 署 变 更 意 见造 价 评 审造 价 、 进 度 关 联 性 评 审技 术 评 审批 准 设 计 变 更 通 知 销 售 主 管 通 知 、 实 施 设 计 变 更D类 变 更 NOYES 方 式 4： 对 流 程 的 文 字 描 述 例 ： 设 计 变 更 控 制 程

31、 序 （ 节 选 ）5 4 造 价 评 审 5 5 造 价 与 进 度 关 联 性 评 审5 5 1项 目 部 副 经 理 或 经 理 助 理 负 责 进 行 “ 造 价与 进 度 关 联 性 评 审 ” 。 5 5 2项 目 部 副 经 理 或 经 理 助 理 在 接 到 造 价 主管 转 交 的 设 计 变 更 申 请 书 和 设 计 变 更 评 审 意见 后 在 2日 内 完 成 “ 造 价 与 进 度 关 联 性 评 审 ” 。完 成 后 ， 项 目 部 副 经 理 或 经 理 助 理 需 填 写 设 计 变更 评 审 意 见 。 如 果 认 为 认 为 不 合 理 、 不 必 要 的

32、 ，或 设 计 变 更 会 导 致 严 重 增 加 造 价 的 ， 可 予 以 否 决 ，退 回 申 请 人 ； 如 果 认 为 可 行 的 ， 可 签 署 “ 造 价 与 进度 关 联 性 评 审 ” 变 更 意 见 。 5 6 技 术 评 审 4、 工 作 接 口 关 系 列 表 三 、 项 目 运 作 模 式 选 择 项 目 运 作 模 式 的 确 定 本 地 重 点 、 影 响 较 大 、 难 度 较 高 的 项 目宜 设 “ 直 属 项 目 部 ” 本 地 规 模 大 、 时 间 跨 度 长 、 利 润 率 不 高的 项 目 ， 商 业 项 目 宜 设 项 目 公 司 所 有 合 作

33、 项 目 、 异 地 项 目 肯 定 设 项 目 公司项 目 难 易 度 量 化 是 基 础 四 、 项 目 组 织 管 理 项 目 组 织 机 构 设 计项 目 经 理项 目 副 经 理 经 理 助 理 领导层工程主管 规划、技 术主管 工程造价主管 策划主管 销售主管 客户服务主管财务、行政助理 执行层工程师 操作层销售员针 对 不 同 类 型 项 目 设 计 ， 合 作 项 目 的 人 员 组 合 是 难 点 4.1 项 目 经 理第 一 章 总 则 第 二 章 项 目 经 理 的 选 聘 （ 任 职 条 件 、 限 定 情 形 ） 第 三 章 项 目 经 理 的 职 责 、 权 限 （

34、 根 据 项 目 类 型 ） 第 四 章 项 目 经 理 的 薪 酬第 五 章 对 项 目 经 理 的 考 核第 六 章 项 目 经 理 的 解 职 与 解 聘第 七 章 责 任 书第 八 章 项 目 副 经 理第 九 章 附 则 项 目 经 理 评 选 程 序项 目 难 易 度 分 析 确 定 项 目 经 理 的 必 备 条 件 人 事 部 门 进 行 候 选 人 提 名 总 经 理 审 批 评 分 汇 总 产 生项 目 经 理 组 织 评 选 小 组 无 领 导 小 组 讨 论 方 案 评 审 演 讲 与 答 辩 候 选 人 制 定 项 目 方 案 注：总经理有权直接提名任命项目经理 任

35、职 条 件 1、 与 公 司 签 订 有 三 年 以 上 的 劳 动 合 同 ， 具 有 公 司 正 式 职 工 的 身 份 ；2、 国 家 公 费 院 校 本 科 及 以 上 学 历 ， 建 设 管 理 、 项 目 管 理 、 工 程 管 理 、 房地 产 经 营 管 理 相 关 专 业 毕 业 ；3、 有 年 以 上 工 作 经 验 和 年 以 上 房 地 产 开 发 企 业 从 业 经 验 ， 其 中 在 公司 有 年 以 上 的 部 门 副 经 理 及 以 上 工 作 经 验 ；4、 熟 悉 房 地 产 开 发 、 销 售 业 务 流 程 ， 了 解 设 计 、 工 程 施 工 、 工

36、 程 造 价 、市 场 营 销 等 有 关 知 识 ；5、 了 解 房 地 产 市 场 态 势 ， 熟 悉 房 地 产 业 法 律 法 规 ， 对 房 地 产 市 场 政 策 有系 统 的 认 识 和 见 解 ；6、 具 有 较 强 的 市 场 竞 争 意 识 、 成 本 意 识 和 团 队 意 识 ；7、 具 有 一 流 的 语 言 表 达 能 力 、 文 字 书 写 能 力 ， 突 出 的 公 关 能 力 、 组 织 协调 能 力 和 踏 实 务 实 、 积 极 进 取 的 工 作 精 神 ；8、 具 有 一 流 的 身 体 素 质 ； 9、 任 劳 任 怨 ， 廉 洁 奉 公 ， 没 有

37、 推 诿 、 抱 怨 的 不 良 习 惯 ， 两 年 内 没 有 严 重违 反 公 司 管 理 规 定 的 记 录 。10、 根 据 项 目 实 际 情 况 所 必 需 的 其 他 条 件 。 限 定 情 形 1、 无 民 事 行 为 能 力 或 者 限 制 民 事 行 为 能 力 ；2、 因 犯 有 贪 污 、 贿 赂 、 侵 占 财 产 、 挪 用 财 产 罪 或 者 破坏 社 会 经 济 秩 序 罪 ， 被 判 处 刑 罚 ， 执 行 期 满 未 逾 五 年 ，或 者 因 犯 罪 被 剥 夺 政 治 权 利 ， 执 行 期 满 未 逾 五 年 ；3、 担 任 因 经 营 管 理 不 善

38、、 未 能 完 成 项 目 目 标 的 项 目 经理 ， 并 负 有 个 人 责 任 的 ， 自 离 职 审 计 完 结 之 日 起 未 逾二 年 ；4、 个 人 所 负 数 额 较 大 的 债 务 到 期 未 清 偿 ；5、 个 人 担 任 与 公 司 业 务 有 关 的 公 司 或 企 业 的 负 责 人 ，或 有 兼 职 工 作 ； 6、 连 续 两 年 考 核 低 于 同 级 别 人 员 平 均 考 核 成 绩 。 项 目 经 理 的 职 权 职 责 权 限 1、 人 事 权 2、 财 务 权 3、 进 度 控 制 权 4、 日 常 决 策 权 5、 评 价 申 诉 权 岗 位 说 明

39、 书 岗 位 标 识 信 息 岗 位 名 称 隶 属 部 门 岗 位 编 码 直 接 上 级 工 资 等 级 直 接 下 级 可 轮 换 岗 位 分 析 日 期 工 作 概 述 工 作 职 责与 任 务 工 作绩 效 标 准 岗 位 工 作关 系 工 作权 限 工 作 时 间 工 作 环 境 任 职 要求 知 识 及 教 育 水 平 要 求 技 能 要 求 工 作 经 验 要 求 基 本 素 质 要 求 3.2 动 态 性 对 本 企 业 职 工 数 量 的 要 求 项 目 之 间 的 人 才 战四 、 项 目 部 的 组 建 与 解 散 项 目 立 项取 得 建 设 用 地 规 划 许 可

40、证项 目 规 划 设 计 方 案 确 定项 目 初 步 设 计 前委 托 建 筑 设 计 道 路 、 园 林 、 配 套 工 程 施 工销 售 前综 合 验 收项 目 后 评 价 产 生 前 期 及 报 批 报 建 主 管 、 设 计 及 技 术 主 管 产 生 项 目 经 理 、 项 目 副 经 理 或 经 理 助 理 、 营 销 策 划 主 管 ，项 目 部 成 立 产 生 工 程 主 管 、 造 价 主 管 、 土 建 水 电 工 程 师产 生 销 售 主 管 、 客 户 服 务 主 管 或 服 务 专 员 临 时 雇 佣 人 员 、 合 同 届 满 人 员 留 用 或 解 聘项 目 组

41、 织 解 散 ， 人 员 分 流 五 、 目 标 与 计 划 管 理 （ 一 ） 目 标 控 制 的 原 则1 针 对 未 来 的 控 制 原 则 （ 预 见 性 原 则 ）2 主 管 人 控 制 原 则3 控 制 关 键 点 的 原 则4 例 外 （ 突 发 或 应 急 事 件 ） 原 则5 灵 活 控 制 （ 动 态 ） 的 原 则6 提 高 效 率 的 原 则 （ 二 ） 目 标 控 制 的 过 程过 程 第 一 步 ： 制 订 目 标 标 准第 二 步 ： 跟 踪 实 施 、 掌 握 信 息第 三 步 ： 原 因 与 趋 势 分 析第 四 步 ： 采 取 纠 偏 措 施 目 标 体 系

42、 投 资 及 资 金 目 标 成 本 控 制 目 标 质 量 目 标 进 度 计 划 目 标 销 售 目 标 客 户 满 意 度 目 标 安 全 文 明 目 标 其 他 目 标 （ 如 品 牌 贡 献 率 ）共 8类 40项 左 右 （ 三 ） 目 标 控 制 措 施措 施 1： 会 议 控 制措 施 2： 文 件 控 制 （ 包 括 制 度 、 合 同 、 责 任 书 等 ）措 施 3： 薪 酬 、 考 核 控 制措 施 4： 纠 偏 控 制措 施 5： 后 评 价 控 制 5.3.1 薪 酬 体 系 设 计5.3.1.1 薪 酬 设 计 的 原 则（ 1） 激 励 原 则 ： 平 均 薪

43、酬 高 于 公 司 。（ 2） 定 额 人 日 原 则 。 5.3.1.2 定 额 人 日 的 确 定 依 据 ： 项 目 总 进 度 计 划 在 竞 聘 书 中 作 为 条 件 进 行 竞 标 。 岗 位 薪 酬 ： 取 决 于 岗 位 价 值 评 估 （ 层 级 系 数通 常 为 1.0-10.0） 薪 酬 结 构 ： 基 本 工 资 +岗 位 工 资 +绩 效 工 资 +超 额 利 润 分 享 A、 基 本 工 资 是 基 本 人 权 保 障 沿 袭 &统 一 ， 切 勿 内 外 有 别 B、 岗 位 工 资 基 本 工 资 +岗 位 工 资 =固 定 薪 金 设 计 的 年 度 薪 酬

44、 总 额 薪 酬 导 向 系 数 基 本 工 资 12=年 度 岗 位 工 资 总 额 月 度 岗 位 工 资 =年 度 岗 位 工 资 总 额 /12 C、 绩 效 工 资 设 计 的 年 度 薪 酬 总 额 （ 1 薪 酬 导 向 系数 ） =年 度 绩 效 工 资 总 额 薪 酬 导 向 ： 高 激 励 低 保 障 低 激 励 高 保 障20%60% 季 度 绩 效 工 资 =年 度 绩 效 工 资 总 额 20%年 终 绩 效 工 资 =年 度 绩 效 工 资 总 额 40% 可 以 提 前 预 支 ， 但 要 多 退 少 补 。 D、 超 额 利 润 分 享 目 的 ： 鼓 励 项

45、目 经 理 承 担 利 润 责 任 ， 超 额完 成 项 目 的 利 润 目 标 。 确 定 办 法 ： 根 据 项 目 目 标 利 润 和 实 际 利 润 ，梯 级 确 定 比 例 。 发 放 办 法 ： 房 屋 销 售 完 成 后 ， 核 算 出 利 润后 延 期 支 付 （ 40%+20% +20% +20% ） 。 公 司 掌 握 分 配 权 其 他 异 地 补 助 合 作 项 目 薪 酬1、 基 础 工 资 和 岗 位 工 资 参 照 控 股 或 独 资 项 目 ， 公 司 给 予 项 目 人 员 与 控 股或 独 资 项 目 人 员 之 间 的 差 额 补 助 。2、 绩 效 工

46、资 公 司 给 予 公 司 绩 效 工 资 与 项 目 公 司 绩 效 工 资 的 差 额 补 助 。“ 公 司 外 派 代 表 ” 的 绩 效 工 资 =（ 控 股 或 独 资 项 目 的 绩 效 工 资 A -合 作 项目 公 司 的 绩 效 工 资 B） 公 司 对 项 目 投 资 目 标 完 成 情 况 的 考 核 等 分f1/100。“ 公 司 外 派 其 他 人 员 ” 的 绩 效 工 资 =（ 控 股 或 独 资 项 目 的 绩 效 工 资 A -合 作项 目 公 司 的 绩 效 工 资 B） 公 司 对 项 目 投 资 目 标 完 成 情 况 的 考 核 等 分f1 “ 公 司

47、 外 派 代 表 ” 对 其 的 赋 分 值 f2/100。（ f2 =0.85-1.1） 3、 如 果 合 作 项 目 公 司 不 实 行 绩 效 工 资 制 ， 而 是 采 取 阶 段 性 奖 金 的 发 放方 式 ， 阶 段 性 奖 金 视 同 于 绩 效 工 资 。 5.3.2 绩 效 考 核5.3.2.1 考 核 原 则公 司 对 项 目 部 的 考 核 应 遵 循 以 下 原 则 ：1、 以 绩 效 为 导 向 原 则 ；2、 定 性 与 定 量 考 评 相 结 合 原 则 ；3、 公 平 、 公 正 、 公 开 原 则 ；4、 多 角 度 考 评 原 则 。 5.3.2.2 考

48、核 周 期 月 度 两 个 月 季 度 半 年 一 年 5.3.2.3 考 核 主 体 、 权 重 5.3.2.4 考 核 标 准标 准 是 目 标 的 分 解定 量 目 标 70， 定 性 目 标 30各 部 门 只 评 价 与 本 部 门 职 责 相 关 的内 容 例：法律审计部经理（在合同管理、审计结果、配合审计的情况等方面对项目部及项目经理进行考核） 5.3.2.5 考 核 结 果（ 1） 项 目 后 考 核 结 果 是 公 司 向 项 目 部 人 员 发 放 绩 效 工 资 总 额 的 依 据 ：项 目 后 考 核 后 实 发 绩 效 工 资 = 绩 效 工 资 总 额 累 计 已

49、领 用 绩 效 工资（ 2） 项 目 后 考 核 结 果 是 公 司 向 项 目 经 理 发 放 项 目 超 额 利 润 分 享 奖 金的 依 据 ： 超 额 利 润 分 享 奖 金 = 超 额 利 润 分 享 比 例（ 3） 项 目 后 考 核 结 果 是 公 司 项 目 人 员 职 务 升 降 和 评 选 先 进 的 依 据 ： 职 务 晋 升 ： 对 项 目 目 标 的 实 现 有 突 出 贡 献 的 项 目 人 员 ， 优 先 列 为 职务 晋 升 和 评 选 先 进 的 对 象 ， 或 优 先 推 荐 获 得 其 他 荣 誉 称 号 。 职 务 降 级 ： 项 目 后 考 核 得 分

50、 低 于 70分 的 ， 给 予 项 目 经 理 、 副 经 理 行政 降 级 处 理 ， 一 年 内 不 得 提 升 。 项 目 后 考 核 得 分 低 于 60分 的 ， 一年 内 不 得 提 升 ， 两 年 内 不 得 恢 复 级 别 ， 且 不 得 再 担 任 同 等 职 务 ，不 得 列 为 职 务 晋 升 和 评 选 先 进 对 象 ， 不 得 推 荐 获 得 其 他 荣 誉 称 号 。其 他 激 励 ： 对 项 目 目 标 的 实 现 有 突 出 贡 献 的 ， 优 先 安 排 培 训 或 考 察 。 （ 4） 项 目 后 考 核 结 果 是 项 目 后 评 价 的 基 础 和

51、主 要 依 据 。（ 5） 项 目 后 考 核 结 果 是 是 评 价 项 目 经 理 综 合 能 力 的 主 要 依 据 。 （ 四 ） 原 因 分 析 与 纠 偏 措 施 找 出 直 接 原 因 和 （ 一 级 ） 间接 原 因 ， 制 定 纠 正 和 预 防 措 施 ，并 予 以 验 证 。 （ 五 ） 项 目 后 评 价 项 目 经 理 提 交 总 结 报 告 所 有 文 件 资 料 归 档 人 员 分 流 与 解 聘 评 价 持 续 改 进 1.0 项 目 可 行 性 研 究 与 评 估 、 决 策 管 理 1.1 项 目 前 期 市 场 调 查 与 可 行 性 研 究 控 制 规

52、程 1.2土 地 投 标 与 土 地 投 标 实 施 细 则 2.0 项 目 报 批 管 理2.1 项 目 证 照 手 续 办 理 流 程 2.2 项 目 报 批 报 建 手 续 办 理 规 定 3.0 设 计 控 制 与 管 理 3.1 委 托 设 计 单 位 控 制3.2 “ 设 计 招 标 、 委 托 文 件 ” 的 编 制3.3 设 计 过 程 的 控 制3.4 设 计 （ 内 部 ） 评 审 控 制3.5 设 计 变 更 管 理 办 法3.6 设 计 测 量 、 分 析 与 改 进 4.0 项 目 招 投 标 管 理 与 合 同 管 理 4.1 公 开 招 标4.2 邀 请 招 标4.3 指 定 供 方 管 理4.4 项 目 合 同 管 理4.5 合 同 纠 纷 处 理 5.0 项 目 资 金 管 理 5.1 项 目 资 金 预 算 管 理 办 法5.2 项 目 成 本 核 算 管 理 办 法5.3 资 金 审 批 与 报 销 管 理 办 法 13、 信 息 管 理 有 问 题 吗?