房屋登记官测量讲义幻灯

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1、讲义下载讲义下载邮箱邮箱 密码密码 dengjiguan注：转发至自己邮箱后下载注：转发至自己邮箱后下载2021/9/181房屋登记官考试房屋登记官考试第一部分房地产登记制度与政策四、房地产测绘基础知识 2021/9/182考试大纲要求1.(概论)熟悉：房地产测绘的作用。了解：房地产测绘的定义、目的、意义、任务、内容和特点。2.（平面图测绘）掌握：房屋登记基本单元编码编制的方法和房产分层分户图内容。熟悉：房产调查。了解：房地产平面控制测量，房地产分幅、分丘图的内容。3.（面积测算）熟悉：房地产面积测算的一般要求和方法，房屋面积的测算规定。了解：房屋面积测算的意义和内容。2021/9/1834.

2、（共用建筑面积计算分摊）掌握：共有建筑面积的确认与分类、处理原则。熟悉：共有建筑面积分摊计算相关定义，共有建筑面积的测量与分摊计算。5.（检查验收、整理归档）熟悉：房产测绘资料的检查验收的依据和内容，成果资料的质量评定及技术报告、检查报告和验收报告的内容。了解：测绘产品质量检查的目的和要求。6.（变更测绘）熟悉：房产变更测绘的内容和方法。7.（成果利用）了解：房产测绘成果利用及在数字化城市建设中的作用。2021/9/184教材中涉及房产测绘的章节相关知识P33-P130(53%)问题解答01-20，23，46，50-51，59-60，83，120，122，125，151，155，313（8）案

3、例分析一、22，23，41，二、33-36（7%）2021/9/185第一章、房地产测绘概论第一章、房地产测绘概论（熟悉、了解）（熟悉、了解）2021/9/186一、何谓房地产测绘二、房地产测绘目的、任务、内容三、房地产测绘的六大作用(熟悉)四、房地产测绘管理 五、房产测量的基本精度要求第一章、房地产测绘概论第一章、房地产测绘概论2021/9/187一、何谓房地产测绘房地产测绘，就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产的位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、利用状况等社会属性的专业测绘。房地产测绘属于专业测绘，它测绘的对象是房屋以及与房屋相关的土地。分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两

4、种。2021/9/188l房产测量的目的 房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。二、房产测量的目的和任务二、房产测量的目的和任务2021/9/189 房地产测绘的基本内容包括:房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。房地产测绘的基本内容2021/9/1810房地产测绘的工作程序房地产测绘的工作程序 总体技术设计平面控制测量测绘房地产分幅平面图、房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图房地产面积测算变更测量检查、验收上交成果技术总结 20

5、21/9/1811三、房地产测绘的六大作用（熟悉）三、房地产测绘的六大作用（熟悉）1、在房屋登记中的作用在房屋登记中的作用 2、在房地产交易中的作用在房地产交易中的作用 3、财政税收经济作用财政税收经济作用 4、社会服务、决策参谋功能、社会服务、决策参谋功能 5、在房地产信息系统中的作用、在房地产信息系统中的作用 6、解决房产纠纷中的作用、解决房产纠纷中的作用2021/9/1812四、房地产测绘管理四、房地产测绘管理 1、房产测绘资格的管理房产测绘资格的管理 2、房产测绘成果的监督管理房产测绘成果的监督管理 A、房产测绘成果的检查验收，实行二级检查房产测绘成果的检查验收，实行二级检查一级验收制

6、一级验收制 B、房产测绘成果鉴定机构（省测绘产品质量房产测绘成果鉴定机构（省测绘产品质量监督站）监督站）C、房地产测绘成果在数字化城市建设中的利房地产测绘成果在数字化城市建设中的利用用 GIS（房产、测绘双重管理）（了解）3、房产测绘市场的管理房产测绘市场的管理 4、房地产测绘管理机制、房地产测绘管理机制2021/9/1813房产测量成果包括：房产簿册房产数据房产图集房产测量的成果2021/9/1814l房产测量的精度与限差房产测量的精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。边长以米为单位，取至001米；面积以平方米为单位，取至001平方米五、房产测量的基本精度要求房产测量的基本精

7、度要求2021/9/1815单选题根据现行有关规定，能够作为房屋权属证书中产权面积的是（）。A、使用面积100.00平方米B、套内建筑面积100.0平方米C、建筑面积100平方米D、建筑面积100.00平方米2021/9/18162021/9/1817房产面积精度测算等级的要求一级 特殊房屋或产权人要求的房屋二级商品房或进入房地产市场的房屋三级其它房屋2021/9/1818甲企业合法建造10000.00平方米临街大楼，取得大楼竣工证明后，又自行扩建23.00平方米临街门斗，现甲企业申请办理初始登记，房屋登记机构办理的结果有（）；A、门斗面积未超出房屋总面积限差，准予登记；B、不予登记；C、甲企

8、业补办门斗相关合法证明后，准予登记；D、大楼准予登记，门斗不予登记；E、甲企业自行拆除门斗依法验收后，准予登记。2021/9/1819答案：甲企业合法建造10000.00平方米临街大楼，取得大楼竣工证明后，又自行扩建23.00平方米临街门斗，现甲企业申请办理初始登记，房屋登记机构办理的结果有B、不予登记；C、甲企业补办门斗相关合法证明后，准予登记；E、甲企业自行拆除门斗依法验收后，准予登记。2021/9/1820第二章、房产图绘制第二章、房产图绘制（熟悉、了解）（熟悉、了解）2021/9/1821房地产图房地产图，是房产图和地籍图的总称，是一种系列，是房产图和地籍图的总称，是一种系列图。图。对

9、对房产房产来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为来讲，按房产产权、产籍管理的需要，分为房产分幅平面图房产分幅平面图(简称分幅图简称分幅图)、房产分丘平面图、房产分丘平面图(简简称分丘图称分丘图)和房产分层分户平面图和房产分层分户平面图(简称分户图简称分户图)；对对地籍地籍来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗来讲，按地籍管理的需要，分为地籍图、宗地图。地图。房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图供核发土地使用权证使用。发土地使用权证使用。2.1房地产图测绘2021/9/1822房地产平面图测绘的特点房地产平面图测绘的特点 政策性：特定的行政政府行为

10、；专业性：房地产图是房地产管理用图，地籍图是地籍管理用图；技术性：房地产图的测绘精度高于地形图等测绘精度；现势性：房地产图测绘实时与城市发展变化和房地产权属变化现状一致。2021/9/18232.2房产平面控制测量房产平面控制测量（了解）（了解）一般规定房产平面控制测量的方法与技术要求水平角观测距离测量 2021/9/1824l房产测量的坐标系统房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。l房产测量的平面投影房产测量统一采用高斯投影。l高程测量基准房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。测量基准测量基准

11、2021/9/1825是进行各项测量工作的基础，具有是进行各项测量工作的基础，具有控制全局及限制测量误差的传递和控制全局及限制测量误差的传递和积累的作用。积累的作用。为房地产要素测量提供起算数据为房地产要素测量提供起算数据为房地产图提供测图控制为房地产图提供测图控制为变更修测提供起算数据为变更修测提供起算数据房产平面控制测量的作用房产平面控制测量的作用2021/9/1826房产平面控制测量的布设原则房产平面控制测量的布设原则 房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级分级布网的原则，也可越级布网。2021/9/18272.3房产调查（熟悉）房产调查（熟悉）一、地位和作用二、主要要点

12、三、内容讲解2021/9/1828一、地位和作用l地位和作用地位和作用房产调查是根据房产测量的目的和任务，对测量对象即房屋用地和房屋的位置、权界、特征、属性、数量以及地理名称和行政境界的调查。其中确定房屋及其用地的权属状况是最主要的调查内容。因此房产调查是房产测量的重要内容，在房地产产权产籍管理工作中具有重要的作用。2021/9/1829二、主要要点l几项工作l单元分类（用地和房屋单元）l丘号和幢号的编号l用地和房屋调查l行政境界调查l几个步骤l分（调查单元）l编（丘号、幢号）l查（用地、房屋）l整（调查结果）2021/9/1830l几种结果l表（房屋用地调查表、房屋调查表）l图（两表中反映的

13、用地略图、房屋权界线示范图）l册（丘与房屋用地及幢与房屋对应册）l几种附件l图（地形图、地籍土图、航摄像片及行政境界图）l标准 用地用途分类标准（附录A3）房屋产别分类标准（附录A4）房屋结构分类标准（附录A5）房屋用途分类标准（附录A6）土地等级分类标准（当地有关部门制定）2021/9/1831l房产分幅平面图房产分幅平面图分分幅幅图图是是全全面面反反映映房房屋屋及及其其用用地地的的位位置置和和权权属属等等状状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。l房产分丘平面图房产分丘平面图分分丘丘图图是是分分幅幅图图的的局局部部图图，是是绘绘制制房房屋屋

14、产产权权证证附附图图的基本图。的基本图。l房产分户平面图房产分户平面图分分户户图图是是在在分分丘丘图图基基础础上上绘绘制制的的细细部部图图，以以一一户户产产权权人人为为单单位位，表表示示房房屋屋权权属属范范围围的的细细部部图图，以以明明确确异异产产毗毗连连房房屋屋的的权权利利界界线线供供核核发发房房屋屋所所有有权权证证的的附附图使用图使用2.4房地产图测绘2021/9/18322.4.1房产分幅图绘制房产分幅图绘制房产分幅图房产分幅图 分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料。测绘分丘图和分

15、户图的基础资料。分幅图测绘范围分幅图测绘范围 分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗连居民点。的工矿企事业等单位及其毗连居民点。分幅图的规格分幅图的规格2021/9/1833分幅图绘制的技术要求分幅图绘制的技术要求分幅图应表示的基本内容分幅图应表示的基本内容 分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。素和注记。2021/9/1834分幅

16、图的编号分幅图的编号 分幅图编号以高斯分幅图编号以高斯克吕格坐标的整公里格网为编号区，克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。（网西南角的横纵坐标公里值表示。（房屋编码分幅法房屋编码分幅法）分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法。分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法。地理名称注记地理名称注记图边处理与图面检查图边处理与图面检查2021/9/18352.4.2房产分丘图的绘制房产分丘图的绘制房产分丘图房产分丘图 分丘图是分幅图的局部图，是绘制房分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋

17、产权证的基本图。屋产权证的基本图。分丘图的规格分丘图的规格分丘图的技术要求分丘图的技术要求 2021/9/1836分丘图上应表示的内容分丘图上应表示的内容 分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋产权界分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋产权界限、界址点点号、窑洞使用范围，挑廊、阳台、建成年份、限、界址点点号、窑洞使用范围，挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。素。分丘图上周邻关系的描述分丘图上周邻关系的描述 分丘图上应分别注明所有周邻产权所有单位（或人）的分丘图上应分别注明所有周邻产权所有单位

18、（或人）的名称，分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西。名称，分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西。2021/9/1837毗邻墙体的表示与测量毗邻墙体的表示与测量 测量本丘与邻丘毗邻墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙测量本丘与邻丘毗邻墙体时，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度的体厚度的12处；借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体的外侧并用处；借墙量至墙体的内侧，自有墙量至墙体的外侧并用相应的符号表示。相应的符号表示。重合要素的表示与处理重合要素的表示与处理 房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线，房屋轮廓线与房屋产房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线，房屋轮廓线与房屋产权界线重合时，表示房屋权界线。权

19、界线重合时，表示房屋权界线。图面检查与图廓整饰。图面检查与图廓整饰。2021/9/18382.4.3房产分户图绘制（熟悉）房产分户图绘制（熟悉）分户图的主要用途分户图的主要用途 分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证屋权属范围的细部图，以明确异产毗连房屋的权利界线供核发房屋所有权证的附图使用。的附图使用。分户图的技术要求分户图的技术要求 分分户户图图的的方方位位应应使使房房屋屋的的主主要要边边线线与与图图框框边边线线平平行行，按按房房屋屋的的方

20、方向向横横放放或或竖放，并在适当位置加绘指北方向的符号。竖放，并在适当位置加绘指北方向的符号。分户图的幅面可在分户图的幅面可在787mm1092mm的的132或或116等尺寸。等尺寸。分分户户图图的的比比例例尺尺一一般般为为1 200，当当房房屋屋图图形形过过大大或或过过小小时时，比比例例尺尺可可适适当当放大或缩小。放大或缩小。分分户户图图上上房房屋屋的的丘丘号号、幢幢号号应应与与分分丘丘图图上上的的编编号号一一致致。房房屋屋边边长长应应实实际际丈丈量，注记取至量，注记取至0.01m，注在图上相应位置。注在图上相应位置。2021/9/1839分户图应表示的主要内容分户图应表示的主要内容 分户图

21、表示地的内容包括房屋权界线、四面墙体的归属分户图表示地的内容包括房屋权界线、四面墙体的归属与楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、与楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房屋建筑面积和房屋边长等。分户图上的文字注记分户图上的文字注记 房房屋屋产产权权面面积积包包括括套套内内建建筑筑面面积积和和共共有有分分摊摊面面积积，标标注注在分户图框内。在分户图框内。本本户户所所在在的的丘丘号号、户户号号、幢幢号号、结结构构、层层数数、层层次次标标注注在分户图框内。在分户图框内。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。楼梯、走道等共有部位，需在范围内加简注。

22、墙体归属与周邻关系的表述墙体归属与周邻关系的表述图面整饰图面整饰2021/9/18402021/9/18412021/9/18422021/9/18432.5房屋登记基本单元编码编制 范例：黑龙江省军区八一宾馆的编码23 01 03 009 1991 01 000028 0001 1 23 01 黑龙江省 哈尔滨市 03 009 南岗区 街道办 1991 01 竣工年 月 000028 幢编号 0001 户编号 1 校验码2021/9/1844房屋登记基本单元编码 技术依据1、房屋代码编码标准（JGJT246-2012）行标（住房和城乡建设部）2、中华人民共和国行政区划代码（GBT2260-2

23、007）国标 3、县级以下行政区划代码编制规则（GBT 10114-2003）国标 2021/9/1845房屋登记基本单元编码 原则1、房屋代码一经产生，永久有效，不得变更。房屋代码应 具有唯一性、适用性、规范性、简明性。（行标3.0.2）房地产登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不变性。（教材116）2、房屋代码应为特征组合码，并由 26 位字符组成。前 25位为本体码，最后 1 位为校验码。（行标3.0.4）2021/9/1846房屋登记基本单元编码 方法1、本体码从左至右排列应依次为 9 位行政区划代码、12 位幢编号、4 位户编号前 6 位行政区划代码应符合现行国家标准中华人民共 和

24、国行政区划代码GB/T 2260 的规定；后 3 位行政区划代码应符合现行国家标准县级以下行政区划代码编制规则GB/T 10114 的规定。（行标4.0.1）2021/9/18472、12 位幢编号可采用以下方法，在一个城市应使用一种方法。竣工时间法、坐标法、分宗法、分幅 法，2021/9/1848竣工时间法 适合无测绘资料城市幢编号应以房屋的竣工时间为基 础，由 6 位竣工时间代码和 6 位幢顺序号组成 6 位竣工时间代码能确定竣工年份月份的房屋，采用该年份月份的 6 位6 位幢顺序号应在行政区划代码和竣工时间代码所限定的范围内 进行赋码，并按照生成幢的时间顺序从 000001 开始编排。范

25、例：黑龙江省军区八一宾馆该房屋幢编号为该房屋幢编号为 1991 01 0000282021/9/1849坐标法 适合有地形图城市幢编号应以房屋基础地理坐标为基础，由该幢的 6 位横坐标码和 6 位纵坐标码组成，由幢西南角平面坐标表示。范例：某房屋西 南角 坐标为（385779.053,526259.898）房屋幢房屋幢 编号编号 为：为：385779 526259。2021/9/18502021/9/1851分宗法 适合有地籍图城市幢编号应以土地地籍分宗图（或房产 分丘图）为基础，由 4位街坊号或房产分区代码、4位宗地号（或丘号）、4 幢顺序号组成。范例：市卫生局所在具体房产分区（街坊）号为

26、0008，如图 所 示，该房屋的丘号为 0011，该房屋栋号为（1）栋，编号为 0001，房屋幢编号为房屋幢编号为 0008 0011 0001。2021/9/18522021/9/18532021/9/1854分幅法 适合有房产图城市幢编号应以房产分幅分丘图为基础，由 8 位分幅图分丘图号和 4 位幢顺序号组成。范例：市卫生监督业务综合楼所在 1:500 图幅编号为：85-26-32，该房屋的丘号为 11，该房屋栋号为（1）栋，编号为0001该房屋幢编号为：该房屋幢编号为：852632 11 0001 2021/9/18553、户编号 4 位户编号代码根据房地产测绘机构提供的房屋分层分户平面

27、图以及楼盘表，由房地产登记机构按照编码规则进行编立。根据管理的房屋户对象（户），户编号从 0001开始编排，其顺序应按照国家和地方相关标准确定。对现有房屋也可以简单按照房屋序号简单排序，对已进入测绘管 理系统的房屋，可以按系统现有的排序作为依据顺序编号。2021/9/1856房屋登记基本单元编码-编码流程1、房地产测绘机构调查房屋竣工时间（竣工时间法）、测绘房屋坐标（坐标法）、测绘地籍宗地图（分宗法）、测绘房产分幅图分丘图、编立幢号（分幅法）；2、房地产登记机构实地复合测绘资料后，按照房屋代码编码标准编立房屋幢编码。3、房地产登记机构根据房地产测绘机构的房屋分层分户平面图以及楼盘表，编立户代码

28、。2021/9/1857第三章、房产面积测算（熟悉）（熟悉）2021/9/1858一、房产面积测算的一般规定房产面积测算的一般规定二、房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定三、用地面积测算用地面积测算四、面积测算的方法与精度要求面积测算的方法与精度要求房产面积测算2021/9/1859l房产面积测算的内容房产面积测算的内容l房屋的建筑面积房屋的建筑面积l房屋的使用面积房屋的使用面积l房屋的产权面积房屋的产权面积l房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积l面积测算的要求面积测算的要求一、房产面积测算的一般规定房产面积测算的一般规定2021/9/1860计算全部建筑面积的范围计算全部建筑

29、面积的范围a)永永久久性性结结构构的的单单层层房房屋屋，按按一一层层计计算算建建筑筑面面积积；多多层层房房屋屋按按各各层建筑面积的总和计算。层建筑面积的总和计算。b)房房屋屋内内的的夹夹层层、插插层层、技技术术层层及及其其梯梯间间、电电梯梯间间等等其其高高度度在在2.20m以上部分计算建筑面积。以上部分计算建筑面积。c)穿穿过过房房屋屋的的通通道道，房房屋屋内内的的门门厅厅、大大厅厅，均均按按一一层层计计算算面面积积。门门厅厅、大大厅厅内内的的回回廊廊部部分分，层层高高在在2.20m以以上上的的，按按其其水水平平投投影影面积计算。面积计算。d)楼楼梯梯间间、电电梯梯（观观光光梯梯）井井、提提物

30、物井井、垃垃圾圾道道、管管道道井井等等均均按按房屋自然层计算面积。房屋自然层计算面积。e)房房屋屋天天面面上上，属属永永久久性性建建筑筑，层层高高在在2.20m以以上上的的楼楼梯梯间间、水水箱箱间间、电电梯梯机机房房就就及及斜斜面面结结构构屋屋顶顶高高度度在在2.20m以以上上的的部部位位，按按其其外围水平投影面积计算。外围水平投影面积计算。f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。二、房屋建筑面积测算的有关规定房屋建筑面积测算的有关规定2021/9/18612021/9/1862常见阳台形制2021/9/1863g)属永久性结构有上盖的室外楼梯

31、，按各层水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖的柱的走廊，均按与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖的柱的走廊，均按其柱的外围投影面积计算。其柱的外围投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空廊道，按外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空廊道，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应入口，层高在地下室、半地下室及其相应入口，层高在2.20m以上的，按以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。计算。k)有柱或有维护结构的门廊

32、、门斗，按其柱或外围结构的外围有柱或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或外围结构的外围投影面积计算。投影面积计算。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的按其外围投影面积计算。玻璃幕墙等作为房屋外墙的按其外围投影面积计算。m)属永久性建筑的车棚、货棚等按柱的外围投影面积计算。属永久性建筑的车棚、货棚等按柱的外围投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有维护结构的，按其高度在其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。以上部位的外围水平面积计算。o)有伸缩棚的房屋，若其与室内相同的，伸缩缝计算建筑面积。有伸缩棚的房屋，若其与室内相同的，伸缩缝计

33、算建筑面积。2021/9/1864 在房屋登记中，一套层高6.00米地下室房屋，可以计入该房套内建筑面积的部位有（）A、地下室内净高2.15米的夹层；B、地下室内层高2.15米的技术层；C、地下室出入口；D、地下人防出入口；E、地下室至一层楼梯下方的储藏室。多选题多选题2021/9/1865在房屋登记中，一套层高6.00米地下室房屋，可以计入该房套内建筑面积的部位有(A、C)A、地下室内净高2.15米的夹层；B、地下室内层高2.15米的技术层；C、地下室出入口；D、地下人防出入口；E、地下室至一层楼梯下方的储藏室。答案答案2021/9/1866幕墙与主墙的测量2021/9/1867门廊柱廊的测

34、量2021/9/1868a)与与房房屋屋相相连连有有上上盖盖无无柱柱的的走走廊廊、檐檐廊廊，按按其其维维护护结结构构外外围围水水平平投影面积的一半计算。投影面积的一半计算。b)独独立立柱柱、单单排排柱柱的的门门郎郎、车车棚棚、货货棚棚等等属属永永久久性性建建筑筑的的，按按其其上盖的水平投影面积的一半计算。上盖的水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有有顶顶盖盖不不封封闭闭的的永永久久性性的的架架

35、空空通通廊廊，按按外外围围水水平平投投影影面面积积的的一一半计算半计算。计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围2021/9/1869a)层层高高小小于于2.20m以以下下的的夹夹层层、插插层层、技技术术层层和和层层高高小小于于2.20m的地下室和半地下室。的地下室和半地下室。b)突突出出房房屋屋墙墙面面的的构构件件、配配件件、装装饰饰柱柱、装装饰饰性性的的玻玻璃璃幕幕墙墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。c)房屋间无上盖的架空通廊。房屋间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建建筑筑物物内内的的操操作

36、作平平台台、上上料料平平台台及及利利用用建建筑筑物物的的空空间间安安置置箱箱、罐的平台。罐的平台。f)骑楼、过街桥的底层用作道路街巷通行的部分。骑楼、过街桥的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟窗、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。独立烟窗、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围2021/9/1870第四章、共有建筑面积的分摊

37、（掌握）2021/9/1871一、一、概述概述二、二、共有建筑面积的组成与分类共有建筑面积的组成与分类三、三、共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的确认与分摊原则四、四、共有建筑面积的分摊方法共有建筑面积的分摊方法五、五、共有建筑面积分摊时应注意的问题共有建筑面积分摊时应注意的问题共有建筑面积的分摊2021/9/1872l 定义定义l 与共有建筑面积有关的概念与共有建筑面积有关的概念l 共有建筑面积分摊的历史沿革共有建筑面积分摊的历史沿革l 做好共有建筑面积分摊的现实意义做好共有建筑面积分摊的现实意义一、概概 述述2021/9/1873共有建筑面积定义房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或

38、共同使用的建筑面积。（规范8.1.5）二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。（培训教材89页）2021/9/1874物权法中的相关共有概念第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2021/9/1875l共有建筑面积

39、的组成共有建筑面积的组成l共有建筑面积的分类共有建筑面积的分类l幢共有建筑面积幢共有建筑面积l层共有建筑面积层共有建筑面积l功能区共有建筑面积功能区共有建筑面积l其它共有建筑面积其它共有建筑面积二、共有建筑面积的组成和分类二、共有建筑面积的组成和分类2021/9/1876共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。2021/9/1877不应分摊的共有建筑

40、面积独立使用的地下室，车棚、车库为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积 物业公司的经营办公用房其它不应分摊的共有建筑面积2021/9/1878l共有建筑面积确认的意义共有建筑面积确认的意义l共有建筑面积的确认方法共有建筑面积的确认方法l共有建筑面积的分摊原则、协议分摊、按面积共有建筑面积的分摊原则、协议分摊、按面积 比例大小分摊、一般公式比例大小分摊、一般公式三、共有建筑面积的确认与分摊原则三、共有建筑面积的确认与分摊原则2021/9/1879l多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积的分摊l商住楼共有建筑面积的分摊，由内到外的分摊商住楼共有建筑面积的分

41、摊，由内到外的分摊 方式和由外到内的分摊方式方式和由外到内的分摊方式l多功能综合楼共有建筑面积的分摊、金字塔式多功能综合楼共有建筑面积的分摊、金字塔式 分摊、交叉式分摊分摊、交叉式分摊四、共有建筑面积的分摊方法四、共有建筑面积的分摊方法2021/9/1880l“从一而终从一而终”原则原则l对于协议分摊的理解对于协议分摊的理解l消防用面积的处理消防用面积的处理l外墙厚度一半面积的处理外墙厚度一半面积的处理l地下室中一些面积的处理地下室中一些面积的处理l其它一些共有建筑面积的处理其它一些共有建筑面积的处理五、共有建筑面积分摊时应注意的问题五、共有建筑面积分摊时应注意的问题2021/9/1881第五

42、章、检查验收、整理归档第五章、检查验收、整理归档（熟悉）（熟悉）2021/9/1882第六章、变更测量（熟悉）第六章、变更测量（熟悉）2021/9/1883变更测量变更测量一、变更测量的一般规定变更测量的一般规定二、变更测量的方法变更测量的方法三、变变更更测测量量后后房房地地产产要要素素编编号号的的调调整整与处理与处理2021/9/1884l 变更测量的分类变更测量的分类变更测量分为现状变更测量和权属变更测量变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。l 现状变更测量内容现状变更测量内容 房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化

43、房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化 道道路路、广广场场、河河流流的的拓拓宽宽、改改造造，河河、湖湖、沟沟渠渠、水水塘塘等等边边界界的变化；的变化；地名、门牌号的变更；地名、门牌号的变更；房屋及其用地分类面积增减变化。房屋及其用地分类面积增减变化。一、变更测量的一般规定一、变更测量的一般规定2021/9/1885l 权属变更测量内容权属变更测量内容 房房屋屋买买卖卖、交交换换、继继承承、分分割割、赠赠与与、兼兼并并等

44、等引引起起的的权权属属的的 转移；转移；土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；他项权利范围的变化和注销。他项权利范围的变化和注销。l 变更测量程序变更测量程序变变更更信信息息采采集集信信息息分分类类实实地地调调查查选选定定变变更更测量的方法测量的方法修正现有房产信息（资料）修正现有房产信息（资料）2021/9/1886l变更测量方法的选择变更测量方法的选择 变变更更测测量量应应根根据据现现有有变变更更资资料料，确确定定变变更更范范围围

45、，按按平平面面控制点的分布情况，选择测量方法。控制点的分布情况，选择测量方法。房房地地产产的的合合并并与与分分割割，应应根根据据变变更更登登记记文文件件，在在当当事事人人或或关关系系人人到到现现场场指指界界下下，实实地地测测量量变变更更后后的的房房地地产产界界址址和面积和面积 修测之后，应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。修测之后，应对现有房产、地籍资料进行修正与处理。l变更测量的基准变更测量的基准 变变更更测测量量以以变变更更范范围围内内平平面面控控制制点点和和房房产产界界址址点点作作为为测测量量的的基基准准点点。所所有有已已修修测测过过的的地地物物点点不不得得作作为为变变更更测测量量的依

46、据的依据 变变更更范范围围内内和和邻邻近近的的符符合合精精度度要要求求的的房房角角点点，也也可可作作为为修测的依据修测的依据。二、变更测量的方法二、变更测量的方法2021/9/1887 变变更更后后的的分分幅幅、分分丘丘图图图图上上精精度度，新新补补测测的的界界址址点点的的精精度都应符合本规范的规定。度都应符合本规范的规定。房房产产分分割割后后各各户户房房屋屋建建筑筑面面积积之之和和与与原原有有房房屋屋建建筑筑面面积积的不符值应在限差内。的不符值应在限差内。用用地地分分割割后后各各丘丘面面积积之之和和与与原原丘丘面面积积的的不不符符值值应应在在限限差差以内。以内。房房产产合合并并后后的的建建筑

47、筑面面积积，取取被被合合并并房房屋屋建建筑筑面面积积之之和和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。l变更测量对房产图图上精度要求变更测量对房产图图上精度要求2021/9/1888l变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。图不得随意更改。l房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置

48、毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地产登记。进行房地产登记。l房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。之变更或转移。l变更测量对房产业务上的要求变更测量对房产业务上的要求2021/9/1889l丘号、丘支号的调整与处理丘号、丘支号的调整与处理 用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号。按编号区用地的合并与分割都应重新编丘号，新增丘号。按编号区 内的最大丘号续编。内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。l界址点、房角点点号的调整与处理界址点、房角点点号的调整与处理 新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或 房角点的最大点号续编。房角点的最大点号续编。l幢号的调整与处理幢号的调整与处理 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘 内最大幢号续编内最大幢号续编。三、变更测量后对房地产要素编号的三、变更测量后对房地产要素编号的调整与处理调整与处理2021/9/18902021/9/1891