河南省2010淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析

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1、谨 呈 ： 淮 阳 银 丰 塑 料 厂 淮阳县房地产市场调研报告及银丰塑料厂地块分析 郑 州 深 蓝 房 地 产 咨 询 有 限 公 司 2 0 1 0 年 7 月 淮 阳 概 况 淮 阳 经 济 和 社 会 发 展 水 平 淮 阳 城 市 规 划 和 新 区 发 展 淮 阳 近 年 土 地 供 应 情 况 淮 阳 竞 争 楼 盘 调 研 淮 阳 房 地 产 市 场 分 析 淮 阳 房 地 产 市 场 需 求 研 究 银 丰 地 块 周 边 环 境 分 析 项 目 开 发 流 程 及 相 关 费 用 银 丰 地 块 定 位 论 证 银 丰 地 块 投 资 回 报 分 析目录 一、淮阳概况 淮阳

2、概况 p 淮 阳 县 位 于 河 南 省 东 部 ， 属 周 口 市 ， 淮阳 古 称 宛 丘 、 陈 、 陈 州 。 辖 个 镇 个 乡 。 面 积 平 方 千 米 ， 人 口 万 。p 淮 阳 东 靠 京 九 ， 西 依 京 广 ， 南 临 漯 阜 ，北 枕 陇 海 ， 距 新 郑 国 际 机 场 仅 公里 。 南 洛 、 大 广 、 商 周 、 三 条 高 速 公 路和 国 道 穿 境 而 过 。百 万 人 口 大 县 ， 交 通 便 利 战 国 时 ， 楚 顷 襄 王 迁 都 陈 城 ， 史 称 郢 陈 ， 故 淮 阳 又 称 “ 陈 楚 故城 ” 。 秦 时 设 陈 县 ， 后 置

3、陈 郡 ， 公 元 前 年 ， 以 陈 在 淮 水 之北 ， 改 名 淮 阳 。 清 雍 正 十 二 年 置 淮 宁 县 ， 年 改 淮 宁 县 为淮 阳 县 。 在 六 千 多 年 历 史 长 河 中 ， 淮 阳 五 次 建 都 ， 四 次 封 国 ， 分封 则 国 ， 统 制 则 郡 ， 州 县 兼 置 ， 始 终 是 豫 东 政 治 、 经 济 、 文 化 的中 心 ， 年 国 务 院 撤 消 淮 阳 专 区 ， 改 为 县 治 。县 政 府 驻 地 城 关 镇 ， 是 年 建 制 的 回 族 镇 ， 辖 个 办 事 处 、 个 居 委 会 ， 总 人 数 万 人 ， 少 数 民 族 人

4、 口 占 总 人 口 的 。 淮阳概况 历 史 悠 久 ， 古 代 政 治 ， 文 化 中 心 淮 阳 古 称 宛 丘 ,宛 丘 古 城 面 积 多 亩 .龙 湖 ， 是 中 国 内 陆 最大 的 环 城 湖 。 太 昊 伏 羲 陵 庙 ， 中 国十 八 大 名 陵 之 首 ， 占 地 亩 ，规 模 宏 大 ， 肃 穆 庄 严 ， 始 建 于 春 秋 ，增 制 于 盛 唐 ， 完 善 于 明 清 ， 岁 月 年 ， 历 代 帝 王 次 御 祭 ；建 国 载 ， 两 位 总 理 拜 谒 ， 朱 镕基 欣 然 题 写 “ 羲 皇 故 都 ” 匾 额 。淮阳概况 最 大 内 陆 环 城 湖 ， 中

5、华 第 一 陵 所 在 地 p 淮 阳 是 全 国 油 料 生 产 五 强 县 和 淮 山 羊 、 黄花 菜 、 花 生 、 大 蒜 生 产 出 口 基 地 。 p 工 业 迅 猛 发 展 , 已 建 立 以 塑 料 、 纺 织 、 食品 、 皮 革 、 医 药 、 化 工 门 类 齐 全 的 工 业 系 。降 解 地 膜 、 PVC 塑 胶 管 、 万 吨 皂 素 生 产 基地 ， 亚 洲 最 大 的 PE 管 材 生 产 线 等 重 点 工 业项 目 相 继 建 成 投 产 并 形 成 生 产 规 模 。 淮阳概况 物 产 丰 富 ， 工 业 发 展 迅 猛 p 淮 阳 县 虽 然 经 济

6、 发 展 水 平 较 差 ， 但 人 口 众 多 ;p 在 周 淮 项 一 体 化 的 强 力 推 动 下 ， 城 镇 化 进 程 加 快 ;p 城 关 镇 和 白 楼 镇 城 乡 住 宅 全 部 限 建 ， 乡 镇 进 城 购 房 的 积 极 性 和 主动 性 持 续 走 强 ;p 随 着 城 市 框 架 的 西 扩 和 城 市 配 套 的 完 善 ， 必 将 拉 动 房 地 产 市 场 的快 速 启 动 和 稳 步 发 展 。淮阳概况 小 结 二、经济和社会发展水平 2009年 各 指 标 均 有 突 飞 猛 进年 度 生 产 总 值 (亿 元 ) 居 民 储 蓄 余 额 （ 亿 元 ）

7、城 镇 人 均 收 入 （ 亿 元 ）2004 59.86 27.5 55652005 29.77 60752006 34.182007 85.32008 87.1 43 99612009 114.5 61 10790淮 阳 近 年 的 经 济 发 展 势 头 强 劲 ， 在 2008年 经 济 危 机 结 束 以 后 ， 2009年的 GDP、 居 民 储 蓄 、 城 镇 人 均 收 入 等 指 标 均 有 突 飞 猛 进 的 大 幅 增 长 ， 随 着 国 家 对 中 西 部 特 别 是 落 后 区 域 的 政 策 支 持 ， 沿 海 产 业 升 级 转 型 并逐 步 向 内 陆 转 移

8、， 淮 阳 的 经 济 将 会 获 得 新 的 发 展 机 遇 ， 并 具 备 持 续 发展 的 潜 力 。 历史经济指标 年周口市各区县 0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 % 8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 % 02 04 06 08 0 1 0 01 2 01 4 01 6 01 8 0 项 城 市 鹿 邑 县 郸 城 县 淮 阳 县 沈 丘 县 太 康 县 川 汇 区 西 华 县 商 水 县 扶 沟 县 GDP(亿 元 )增 长 率 历史经济指标 p 淮 阳 的 经 济 总 量 和 增 长 率 在 周 口 几 个 县

9、市 区 中 ， 名 列 第 四 ， 属 中等 偏 上 水 平 。p 作 为 豫 东 传 统 的 经 济 、 商 业 和 文 化 中 心 ， 淮 阳 发 展 受 政 治 影 响 ，一 直 没 有 获 得 应 有 的 资 源 支 持 ， 随 着 周 淮 项 一 体 化 的 提 出 和 推 进 ，淮 阳 的 经 济 发 展 速 度 必 将 加 快 ， 与 其 他 县 城 相 比 ， 丰 富 的 城 市 底蕴 优 势 和 人 文 资 源 优 势 显 现 出 来 。p 事 实 上 ， 淮 阳 的 经 济 总 量 排 名 虽 然 靠 前 ， 但 房 地 产 发 展 却 非 常 落后 ， 不 但 落 后 于

10、 项 城 、 鹿 邑 、 郸 城 等 ， 甚 至 落 后 于 西 华 、 商 水 等县 。p 一 方 面 与 淮 阳 在 周 口 市 的 经 济 地 位 现 状 相 符 ， 另 一 方 面 也 说 明 淮阳 的 经 济 发 展 潜 力 巨 大 ， 有 待 进 一 步 提 升 和 促 进 。历史经济指标 经 济 发 展 潜 力 巨 大 ， 发 展 速 度 有 待 提 升 教育资源 学 校 历 史 悠 久 ， 教 学 质 量 较 高p 淮 阳 中 学 创 建 于 年 ， 始 名 “ 陈 州 府 中 学 堂 ” ； 年 初 学 校 被 省 政 府 评 定 为 首 批 示 范 性 高 中 ；p 年 ，

11、 淮 阳 中 学 考 生 刘 翠 以 裸 分 分 的 成 绩 摘 取 周 口 市理 科 第 一 名 ；p 淮 阳 一 高 前 身 是 始 建 于 清 代 的 柳 湖 书 院 、 陈 州 府 中 学 堂 ， 2003年 9月 迁 移 新 址 ， 2005年 被 确 定 为 河 南 示 范 性 普 通 高 中 。 p 年 ， 淮 阳 一 高 考 生 刘 笑 然 以 裸 分 分 的 成 绩 摘 取 周 口 市 文 科 第 一 名 。 p 中 国 淮 阳 荷 花 节 于 月 日 开 幕 。 乘 船 游 龙 湖 、 赏 荷 花 ， 知 名摄 影 家 、 摄 影 记 者 将 来 淮 阳 采 风 ， 举办

12、百 名 画 家 观 荷 佳 作 展 ， 央 视 “ 梦 想剧 场 ” 走 进 水 城 淮 阳 ， 举 办 龙 舟 大 赛及 水 上 自 行 车 对 抗 赛 ， 文 化 广 场 才 艺展 演 也 将 陆 续 登 场 ， 另 外 还 举 办 招 商引 资 及 项 目 建 设 洽 谈 活 动 等 。荷花节活动 积 极 开 展 社 会 活 动 ， 增 加 社 会 影 响 力 p 淮 阳 县 位 于 豫 东 贫 困 带 ， 经 济 发 展 水 平 相 对 落 后 ， 随 着 国 家 对 贫困 区 域 的 扶 持 力 度 加 大 ， 近 年 通 过 增 加 旅 游 产 业 的 投 入 拉 动 内 需 。p

13、 淮 阳 县 政 府 也 加 大 招 商 引 资 力 度 ， 太 昊 陵 和 荷 花 节 等 旅 游 项 目 成功 举 办 ， 经 济 发 展 呈 明 显 上 升 态 势 。p 淮 阳 中 学 和 淮 阳 一 高 作 为 豫 东 名 校 ， 受 到 包 括 周 边 县 区 在 内 的 众多 家 长 的 追 捧 ， 成 为 在 县 城 购 房 解 决 子 女 就 学 的 新 时 尚 。小结 经 济 发 展 速 度 加 快 ， 教 育 购 房 成 为 时 尚 三、城市规划和新区发展 城 市 规 划 总 人 口（ 万 ） 城 镇 化 水平 县 城 人 口（ 万 ） 城 市 建 设 用 地（ 平 方

14、公 里 ）2010 136 30% 19 222020 144 45% 30 50-60p 淮 阳 县 的 城 市 性 质 为 休 闲 旅 游 城 市 ， 历 史 文 化 名 城 ， 周 口 市 复 合 中 心 城市 重 要 组 成 部 分 ， 县 域 政 治 、 经 济 、 文 化 中 心 。p 加 快 中 心 城 市 和 节 点 城 镇 发 展 ， 积 极 融 入 “ 周 淮 一 体 化 ” ， 加 强 与 项 城之 间 的 经 济 联 系 ， 充 分 利 用 空 间 上 靠 近 周 口 的 优 势 ；p 加 快 县 城 向 西 发 展 ， 壮 大 城 市 规 模 ， 增 强 其 旅 游

15、服 务 、 商 贸 职 能 ， 加 快工 业 发 展 ， 积 极 与 周 口 进 行 协 调 对 接 ， 积 极 融 入 “ 周 淮 一 体 化 ” 。淮阳县城整体规划 淮 阳 的 城 镇 化 发 展 战 略 城 市 用 地 规 模人 均 城 市 建 设 用 地 城 市 建 成 面 积 年 均 增 长 率2005 115（ 平 米 ） 15.5（ 平 方 公 里 ）2010 115（ 平 米 ） 22（ 平 方 公 里 ） 7.2%2020 110（ 平 米 ） 33（ 平 方 公 里 ） 4.1%淮阳县城整体规划 城 市 建 成 区 面 积 逐 年 增 长p 城 区 居 住 用 地 有 规

16、划 保 留 和 完 善 发 展 的 现 状 居 住 用 地 和 规 划 新 布 置 的 居 住用 地 组 成 。 新 规 划 居 住 用 地 主 要 分 布 于 县 城 的 西 部 西 关 组 团 。p 南 部 和 北 部 作 为 两 个 组 团 的 配 套 居 住 用 地 和 村 庄 安 置 以 及 经 济 适 用 房 用 地适 当 发 展 。p 规 划 指 标 ： 规 划 居 住 用 地 公 顷 ， 人 均 平 方 米 ， 占 城 市建 设 总 用 地 的 。 p 规 划 行 政 中 心 位 于 羲 皇 路 以 西 淮 郑 河 两 侧 ， 建 设 资 源 共 享 ， 高 效 办 公的 行

17、政 中 心 区 。 以 行 政 中 心 的 建 设 来 带 动 该 区 基 础 设 施 和 商 业 服 务 设施 的 建 设 与 完 善 ， 并 结 合 行 政 中 心 ， 布 置 了 市 民 广 场 、 公 园 、 文 化 中心 等 ， 构 成 充 满 活 力 、 生 机 勃 勃 的 城 市 新 形 象 。p 将 城 关 镇 搬 迁 至 清 风 路 北 侧 ， 加 强 西 关 与 北 关 组 团 的 联 系 ， 带 动 这 一薄 弱 地 段 的 快 速 发 展 。 同 时 为 便 于 教 育 园 区 和 工 业 城 的 管 理 ， 在 南 部组 团 规 划 一 小 块 行 政 用 地 。p

18、规 划 指 标 ： 规 划 行 政 办 公 用 地 公 顷 ， 人 均 平 方 米 ， 占城 市 建 设 总 用 地 的 。淮阳县城整体规划 行 政 机 关 西 迁 确 定 无 疑 p 老 城 片 区 为 陈 楚 故 城 保 护 范 围 ， 面 积 平 方 公 里 。p 北 关 片 区 为 平 安 路 以 南 ， 龙 都 路 以 东 ，古 蔡 河 以 北 ， 面 积 平 方 公 里 。p 龙 湖 片 区 包 括 金 楼 、 田 湾 、 后 孙 、 东关 、 季 庄 、 南 关 、 南 坛 、 里 孔 湾 等 ，面 积 平 方 公 里 。p 龙 都 路 以 西 的 滨 湖 地 段 北 至 文 政

19、 路 ，南 至 弦 歌 路 ， 西 至 文 明 路 ， 东 至 龙 都路 ， 面 积 平 方 公 里 。淮阳县城整体规划 旧 城 改 造 区 域 划 分 p 淮 阳 作 为 豫 东 传 统 的 政 治 、 经 济 和 文 化 中 心 ， 一 直 具 有 重 要 的 城 市 地位 。p 自 周 淮 项 一 体 化 发 展 思 路 提 出 以 后 ， 淮 阳 向 西 发 展 、 周 口 向 东 发 展 加速 ， 两 城 对 接 逐 步 实 现 ， 必 将 进 一 步 树 立 和 强 化 淮 阳 的 城 市 内 涵 和 发展 前 景 。p 淮 阳 西 城 新 区 ， 以 行 政 搬 迁 为 基 础

20、， 以 教 育 配 套 为 先 导 ， 拉 大 城 市 路网 框 架 ， 逐 步 向 西 推 进 开 发 ， 目 前 初 具 规 模 。p 县 政 府 将 选 址 于 清 风 街 与 西 二 环 附 近 ， 西 二 环 将 成 为 行 政 单 位 集 中 区 ，清 风 街 沿 线 将 成 为 高 档 居 住 区 。 由 于 万 亩 龙 湖 的 小 生 态 环 境 非 常 好 ，临 湖 周 边 作 为 最 适 宜 居 住 的 区 域 ， 也 成 为 众 多 企 业 争 逐 的 黄 金 地 段 。小 结 城 市 框 架 向 西 推 进 ， 临 湖 周 边 成 为 稀 缺 p 年 新 区 开 发 加

21、 速 推 进 ， 五 横 五 纵 的 城 市 建 设 格 局 初 步 形 成 ， 形 成 了 平 方 公 里 的 城 市 框 架 ；p 年 新 建 安 居 苑 、 风 华 水 岸 、 祥 瑞 花 园 、 阳 光 花 园 等 高 档 住 宅 小 区 个 ， 古 城 淮 阳 呈 现 出 浓 郁 的 现 代 都 市 气 息 。p 年 建 成 四 星 级 润 德 国 际 广 场 、 羲 皇 宾 馆 ， 投 入 使 用 新 增 一 批 城 市 基础 设 施 。p 年 ， 政 府 将 推 动 建 设 特 色 旅 游 商 品 展 销 一 条 街 、 中 华 姓 氏 博 物 馆 、平 粮 台 古 城 遗 址

22、博 物 馆 ， 打 造 伏 羲 文 化 景 观 群 ； 实 施 弦 歌 台 综 合 整 治 工 程 ，建 设 弦 歌 新 村 ， 逐 步 搬 迁 湖 区 居 民 ， 打 造 环 湖 景 观 带 。 提 升 城 市 品 位 ， 巩 固中 国 “ 最 美 小 城 ” 、 “ 魅 力 小 城 ” 和 省 级 文 明 城 、 园 林 城 、 卫 生 城 成 果 。淮阳县城市建设 提 升 城 市 品 位 ， 巩 固 城 市 历 史 成 果 淮 阳 县 的 城 市 居 民 住 房 状 况 大 可 分 为 三 类 ：p 老 城 单 位 福 利 性 住 房 及 城 中 的 独 院 式 私 人 住 房p 新 区

23、 商 品 住 宅 楼 及 别 墅 式 独 院 住 房p 政 府 拆 迁 安 置 户淮阳县城市建设规划 目 前 县 城 居 民 住 房 情 况人 均 居 住 面 积 在 平 方 ， 发 展 极 不 均 衡 。 根 据 年 调 查 统 计 ， 淮 阳 县 城 市 人 口 万 人 ， 现 有 住 房 面积 万 平 方 ， 到 年 新 增 人 口 万 人 ， 按 平 方 以 内户 型 占 ， 平 方 以 内 户 型 占 。 年 县 城 总 人 口 达 到 万 人 ， 计 划 普 通 商 品 房 、 经 济 适 用 房 、廉 租 房 控 制 在 平 方 套 以 内 占 住 房 建 设 的 。 平 方 套

24、 占 住 房 建 设 的 。淮阳县城市建设规划 2006年 到 2010年 城 市 新 增 6万 6 0 0 0 0 3 .5 7 5 % 9 0 +6 0 0 0 0 3 .5 2 5 % 1 2 0 =1 6 7 万 平 方旧 区 搬 迁 改 造 需 安 置 人 口 万 人 ， 需 建 筑 面 积 为 ：4 0 0 0 0 3 .5 7 5 % 9 0 +4 0 0 0 0 3 .5 2 5 % 1 2 0 =1 1 1 万 平 方按 照 户 均 3.5人 计 算 则 需 建 筑 面 积 为 ： 淮阳县城市建设规划两 项 合 计 到 年 底 共 需 住 房 建 筑 面 积 为 万 平 方

25、。06年 到 10年 应 增 住 房 建 筑 面 积 p 由 于 淮 阳 的 房 地 产 开 发 和 管 理 混 乱 ， 外 地 开 发 商 进 驻 比 较 谨 慎 ；p 在 没 有 大 的 开 发 商 的 带 动 和 规 范 下 ， 本 土 成 长 的 开 发 商 缺 乏 品 牌 意 识 ，仅 以 获 利 为 目 的 ， 无 证 销 售 基 本 无 证 开 发 ， 形 成 恶 性 循 环 ；p 整 体 看 来 ， 淮 阳 县 城 住 房 建 设 规 划 基 本 没 有 实 施 或 执 行 ， 所 有 开 发 销售 的 商 品 房 面 积 也 仅 有 数 十 万 平 方 ， 远 未 达 到 预

26、 期 规 划 目 标 ；p 从 另 一 方 面 也 说 明 市 场 需 求 非 常 庞 大 ， 有 待 规 范 和 发 掘 。小 结 市 场 混 乱 ， 规 划 无 实 施 ， 市 场 需 求有 待 发 掘 四、近年土地供应情况 近年土地供应量年 份 面 积 （ 亩 ） 用 途 使 用 年 限 （ 年 ）2 0 0 4 3 5 .7 2 商 业 用 地 4 02 0 0 6 4 .7 3 商 住 用 地 商 业 4 0 ， 住 宅 7 02 0 0 7 1 6 .7 6 商 住 用 地 5 02 0 0 7 9 .7 3 住 宅 用 地 7 02 0 0 8 3 0 .5 商 业 用 地 4

27、02 0 0 8 1 0 .0 8 商 住 用 地 5 02 0 0 8 6 7 .4 住 宅 用 地 7 0 2 0 1 0 3 6 .4 住 宅 用 地 7 0合 计 211.32 近 年 土 地 供 应 数 据 近年土地供应量如 上 表 所 示 ：淮 阳 县 共 出 让 商 品 房 开 发 土 地 宗 ， 共 亩 （ 含 商 业 和 住 宅 ，不 含 工 业 ） ， 如 此 少 的 土 地 供 应 量 ， 在 县 城 是 不 多 见 的 。通 过 在 县 国 土 局 查 阅 :2008年 1月 1号 至 今 ， 以 公 司 名 义 购 买 用 于 开 发 的 土 地 仅 有 三 宗 ，

28、且规 模 也 都 在 亩 左 右 。 土 地 供 应 量 少 ， 公 司 拿 地 更 少 近年土地供应量土 地 供 应 量 少 的 原 因 分 析 ：p 招 商 引 资 没 有 突 破 ， 无 法 吸 引 外 来 投 资 开 发 企 业 ；p 本 地 企 业 拿 地 ， 通 过 非 规 范 渠 道 实 现 的 较 多 ， 不 愿 意 或 不 情愿 到 国 土 局 登 记 ； p 外 来 企 业 即 使 招 商 过 来 进 行 开 发 ， 很 多 也 未 进 行 登 记 或 办 证 土 地 市 场 不 规 范 ， 土 地 买 卖 混 乱 五、竞争楼盘调研 开 发 商 ： 香 港 合 成 集 团代

29、 理 商 ： 华 亿 机 构 （ 重 庆 ）电 话 ： 物 业 位 置 ： 陈 州 路 西 段交 通 情 况 ： 西 侧 为 西 二 环 ， 距 离 商 周 高 速 一 公 里周 边 配 套 ： 淮 阳 一 中 ， 自 力 双 语 幼 儿 园 ， 淮 阳 中 学 西 校 ， 第二 实 验 小 学 ， 宇 翔 职 业 中 专 分 校 、 淮 阳 妇 幼 保 健 院 ， 淮 阳新 人 民 医 院主 要 产 品 ： 一 楼 临 街 商 业 ， 层 住 宅 ， 面 积 平 米 不 等 。 少 量 住 宅 ， 商 业 已 售 完价 格 结 构 ： 商 业 到 元 平 米 层 住 宅 元 、 层 住 宅

30、元 平 米 淮 郑 河 商 业 街在售楼盘 外立面门 前 淮 郑 河市 场 核 心 点 ： 三 层 框 架 ， 全 现 浇 结 构 项 目 优 势 ：p 地 理 位 置 优 越 ， 是 新 区 行 政 、 经 济 中 心 区 域 ， 升 值 前 景 看 好 ；p 三 层 全 框 架 结 构 ， 空 间 分 隔 灵 活 ， 自 重 轻 ， 有 利 于 抗 震 ；p 商 业 街 东 段 与 润 德 商 业 浑 然 一 体 ， 商 业 氛 围 很 好 。项 目 劣 势 ：p 外 立 面 毫 无 品 质 感 ， 施 工 质 量 一 般 ；p 后 期 维 护 不 够 ， 沿 街 、 河 道 与 建 筑

31、的 景 观 搭 配 较 差 ；p 住 宅 位 于 商 业 街 上 层 ， 没 有 居 住 环 境 ， 毫 无 生 活 品 质在售楼盘 淮 郑 河 商 业 街 优 劣 势 总 结 开 发 商 ： 江 西 闽 峰 房 地 产 开 发 有 限 公 司代 理 商 ： 华 亿 机 构 （ 重 庆 ）电 话 ： 物 业 位 置 ： 陈 州 路 西 段交 通 情 况 ： 西 侧 为 西 二 环 ， 距 离 商 周 高 速 一 公 里周 边 配 套 ： 淮 阳 一 中 ， 自 力 双 语 幼 儿 园 ， 淮 阳 中 学 西校 ， 第 二 实 验 小 学 ， 宇 翔 职 业 中 专 分 校 、 淮 阳 妇幼 保

32、 健 院 ， 淮 阳 新 人 民 医 院主 要 产 品 ： 二 房 ， 三 房 ， 以 上 的 四 房 以 及 中 心 区 域 别 墅 ， 、 期基 本 售 完 ， 期 剩 余 少 量 低 层 和 顶 层 价 格 结 构 ： 层 元 、 层 元 、 顶 楼 元 、 别 墅 均 价 元 平 米 西 城 阳 光 花 园在售楼盘 杂 草 丛 生 电 线 漫 天 停 车 杂 乱市 场 核 心 点 ： 淮 阳 第 一 成 熟 社 区 项 目 优 势 ：p 开 创 淮 阳 的 居 住 新 时 代 ， 近 几 年 一 直 占 据 淮 阳 第 一 楼 盘 地 位 ；p 小 区 规 划 引 进 一 些 先 进

33、理 念 ， 包 括 楼 栋 排 布 错 落 有 致 ， 绿 化 率 高 ；p 周 边 配 套 齐 全 ， 小 区 自 建 幼 儿 园 ； 小 区 时 间 较 长 ， 比 较 成 熟 ；项 目 劣 势 ：p 物 业 管 理 差 劲 ， 后 期 景 观 维 护 没 有 做 ；p 中 心 区 域 别 墅 正 对 大 门 ， 高 档 住 宅 的 私 密 性 差 ；p 小 区 规 划 和 建 筑 设 计 的 细 节 不 到 位 ， 如 电 话 和 电 线 全 部 空 中 外 线 ；p 车 位 规 划 不 够 ， 会 为 后 期 生 活 带 来 不 便 ；p 一 期 业 主 的 房 产 证 尚 未 发 放

34、 ， 口 碑 传 播 效 果 较 差 。在售楼盘 西 城 阳 光 花 园 优 劣 势 总 结 开 发 商 ： 周 口 龙 湖 农 业 发 展 有 限 公 司物 业 位 置 ： 龙 都 路 与 弦 歌 路 交 汇 处电 话 ： 交 通 情 况 ： 龙 都 路 与 弦 歌 路 贯 穿 ， 相 对 较 便 利周 边 配 套 ： 尚 华 中 学 ， 淮 阳 中 学 ， 外 国 语 实 验 小 学 ， 西城 中 学 ， 阳 光 学 校 ； 淮 阳 骨 科 医 院总 体 规 划 ： 总 建 面 积 万 方 ， 占 地 多 亩 ， 共 余 户主 要 产 品 ： 平 米 多 层 、 平 米 以 上 联排 、

35、目 前 、 楼 刚 推 出 ， 房 源 较 多 。价 格 结 构 ： 、 楼 元 、 层 元 、 顶 层 ， 别 墅 价 格 2500元 /平 （ 花 园880元 /平 米 另 售 ,别 墅 总 价 约 60万 左 右 ） 南 湖 阳 光 水 岸在售楼盘 润 德 广 场 小 区 北 部 景 观 小 区 大 门市 场 核 心 点 ： 秀 丽 自 然 景 色 项 目 优 势 ： p 位 于 淮 阳 南 湖 边 ， 景 观 佳 ， 自 然 环 境 优 美 ； p 西 临 龙 都 路 ， 北 靠 选 歌 路 ， 交 通 便 利 ；p 项 目 产 品 种 类 多 ， 便 于 客 户 选 择项 目 劣 势

36、 ： p 距 离 润 德 一 公 里 ， 远 离 商 业 中 心 区 ；p 楼 盘 品 质 一 般 ， 价 格 相 对 较 高 ；p 小 区 规 划 一 般 ， 军 营 式 排 布 ， 全 依 仗 外 围 自 然 景 观在售楼盘南湖阳光水岸优劣势总结 开 发 商 ： 南 阳 万 正 房 地 产 开 发 公 司物 业 位 置 ： 商 城 东 路 南 端电 话 ： 周 边 配 套 ： 陈 州 商 城 、 距 润 德 广 场 、 大同 街 老 城 主 要 产 品 ： 平 米多 层 平 层 、 复 式 、 顶 楼 和 楼 剩 余 少 量（ 平 米 以 下 户 型 ）价 格 结 构 ： 一 期 、 层

37、1900， 层1300-1500、 二 期 期 房 、 楼 元 平 方项 目 进 度 ： 部 分 楼 房 已 经 完 工 ， 景 观 未 到 位 万正龙湖城在售楼盘 欧 式 建 筑 中 式 元 素 中 心 景 观 带 中式大门市 场 核 心 点 ： 临 湖 而 居 ， 3 0 0 亩 大 社 区 项 目 优 势 ： p 亩 综 合 社 区 ， 淮 阳 第 一 大 盘 ；p 三 面 环 湖 ， 自 然 景 观 优 越 ；p 欧 式 建 筑 与 中 式 建 筑 结 合 ， 具 有 浓 厚 的 人 文 气 息 ；p 重 金 打 造 气 势 宏 伟 的 大 门 ， 为 项 目 增 添 不 少 好 评

38、；项 目 劣 势 ： p 项 目 进 出 只 有 商 城 东 路 ， 交 通 问 题 日 益 严 重 ；p 小 区 内 部 规 划 一 般 ， 与 其 品 质 相 悖 ；p 外 立 面 过 于 复 杂 ， 建 筑 风 格 不 明 确 ；p 周 边 无 教 育 ， 小 区 规 划 有 酒 店 ， 但 无 规 划 幼 儿 园 ；p 施 工 管 理 混 乱 ， 人 员 可 以 随 意 进 出 工 地 ， 存 在 安 全 隐 患 ； p 具 访 谈 了 解 ， 项 目 土 地 为 湿 地 保 证 区 ， 将 来 存 在 拆 迁 可 能 。 在售楼盘万正龙湖城优劣势总结 开 发 商 ： 中 原 房 地

39、产 开 发 有 限 公 司物 业 位 置 ： 陈 州 路 与 新 民 路 交 汇 处 东 南 角交 通 情 况 ： 西 侧 为 西 二 环 ， 距 离 商 周 高 速 一 公 里电 话 ： 教 育 情 况 ： 淮 阳 一 中 ， 自 力 双 语 幼 儿 园 ， 淮 阳 中 学 西校 ， 第 二 实 验 小 学 ， 宇 翔 职 业 中 专 分 校医 疗 机 构 ： 淮 阳 妇 幼 保 健 院 ， 淮 阳 新 人 民 医 院总 体 规 划 ： 总 占 地 亩主 要 产 品 ： 多 层 平 层 ， 临 街 商 业 ； 五 号楼 、 层 剩 余 少 量 ， 临 街 房 源 较 多价 格 结 构 ： 、

40、 层 ， 四 层 ， 层 ， 临 街 元 ， 商 铺 祥 瑞 花 园 二 期在售楼盘 祥 瑞花 园行 政中 心 商 业中 心教 育 中 心商 业街市 场 核 心 点 ： 地 理 位 置 优 越 ， 配 套 齐 全 项 目 优 势 ：p 地 理 位 置 优 越 ， 位 于 新 区 中 心 区 域 ；p 对 面 就 是 淮 郑 河 商 业 街 ， 商 业 氛 围 良 好 ；p 位 于 成 熟 居 住 区 ， 配 套 齐 全 ， 教 育 ， 医 疗 方 便 ；p 一 期 已 入 住 ， 成 熟 社 区 ， 有 一 定 的 形 象 基 础 ；项 目 劣 势 ：p 淮 阳 价 格 最 高 楼 盘 ， 访

41、 谈 时 了 解 到 有 捂 盘 嫌 疑 ；p 规 模 不 大 ， 小 体 量 开 发 ， 自 有 配 套 欠 缺 ；在售楼盘 祥 瑞 花 园 二 期 优 劣 势 分 析 教 师 公 寓项 目 地 处 周 淮 路 、 弦 歌 路 、 羲 皇 大 道 淮 阳 三条 主 干 道 交 汇 处 ， 紧 邻 中 心 汽 车 站 ， 交 通 四通 八 达 ， 临 近 外 国 语 实 验 小 学 ， 年 月 份 动 工 。 层 高 层 建 筑 ， 地 下 停 车场 ， 双 电 梯 入 户 ， 主 体 已 封 顶 。 四 室 两 厅 两卫 平 方 ， 三 室 两 厅 一 卫 平 方 ， 户 型 合 理 ， 全

42、 明设 计 ， 南 北 通 透 。 年 月 被 城 建 单位 强 制 停 工 ， 目 前 售 楼 部 关 门 ， 建 筑 工 地 停 工 。 月 份 层 售 价 元 平 方 ，总 价 约 万 元 。 教师公寓在售楼盘 枫 桦 园物 业 位 置 ： 教 育 路 与 羲 皇 大 道 交 叉 口 路 南交 通 情 况 ： 距 离 周 商 高 速 公 里教 育 情 况 ： 淮 阳 一 高 ， 实 验 二 小 ， 实 验 高 中电 话 ： 主 要 产 品 ： 多 层 平 层 ； 少 量 顶 层价 格 结 构 ： 、 层 楼 ， 六楼 项 目 进 度 ： 主 体 完 工项 目 优 势 ： 低 价 格 ，

43、便 宜 ；项 目 劣 势 ： 小 产 权 开 发 ， 无 证 经 营 ， 销 售 不 正 规 ， 无 绿 化 ， 规 划 不 合 理 枫 桦 园 、 星 光 花 园星 光 花 园物 业 位 置 ： 教 育 路 与 新 民 路 交 叉 口 南 米主 力 户 型 ： 多 层 平 层 共 两 栋价 格 结 构 ： 、 层 剩 余 房 源 ： 尚 未 动 工 ， 刚 开 始 销 售项 目 分 析 ： 两 栋 楼 ， 无 绿 化 ， 小 体 量 开 发 ， 无 证 销 售 ；在售楼盘 高 密 度无 绿 化小 农 式 开 发只 为 他 盘 做 嫁 衣 锦 旭 花 园物 业 位 置 ： 新 兴 路 与 陈

44、州 路 交 叉 口价 格 结 构 ： 层 元 平 米 、 均 价 元 /平 米项 目 分 析 ： 位 于 陈 州 路 中 段 ， 地 理 位 置 优 越 ；东 西 分 别 为 润 德 商 城 和 淮 郑 河 商 业 街 ； 周 边配 套 设 施 较 为 完 善 ， 教 育 、 金 融 、 医 院 等 配套 设 施 齐 全 。剩 余 房 源 ： 无锦旭花园、锦源、嘉园锦 源 小 区 ， 嘉 园 小 区开 发 商 ： 河 南 永 博 置 业 有 限 公 司物 业 位 置 ： 教 育 路 与 新 民 路 交 叉 口 南电 话 ： 、 主 要 产 品 ： 平 层价 格 结 构 ： 层 元剩 余 房 源

45、 ： 无 均 无 房 源 ， 只 做 市 场 价 格 参 考在售楼盘 各项目数据分析在售楼盘项 目 名 称 商 业 /住 宅 均 价 销 售 率 剩 余 房 源 待 推 房 源淮 郑 河 商 业 街 8000/1550 85% 无西 城 阳 光 花 园 1680 90% 少 量 高 楼 层 余房 无南 湖 阳 光 水 岸 1760 75% 各 楼 层 都 有 后 续 5栋 多 层 ,2栋 小 高 层万 正 龙 湖 城 1760 90% 5楼 和 顶 楼 后 续 150亩祥 瑞 花 园 1800 80% 5号 楼 和 临 街 无枫 桦 园 1580 95% 顶 楼 无锦 源 嘉 园 小 区 14

46、60 97% 就 剩 余 几 套 无 星 光 花 园 1480 50% 都 有 无羲 城 名 郡 0% 100% 预 计 70亩 ,纯 小 高 层 ,招 人 未 来 一 年 内 ， 淮 阳 市 场 竞 争 主 要 有 龙 湖 城 、羲 城 名 郡 、 南 湖 阳 光 水 岸 三 个 楼 盘 。p龙 湖 城 辐 射 老 城 居 民 ， 老 城 居 民 大 多 不 愿出 城 居 住 ， 龙 湖 城 是 首 选 。p羲 城 名 郡 位 于 银 丰 以 西 ， 距 离 新 区 中 心 区域 更 近 ， 配 套 设 施 更 加 完 善 ， 将 截 流 西 边 乡镇 及 西 关 客 群 。p 南 湖 阳

47、光 水 岸 与 我 地 块 隔 湖 相 望 ， 分 别位 于 龙 都 大 道 南 段 的 南 北 两 端 ， 将 成 为 强 有力 的 竞 争 对 手 。未来竞争楼盘分析在售楼盘 六、淮阳房地产市场分析 企业 开 发 流 程 不 规 范产 品 单 一规 划 一 般五 证 不 全 销 售 房 产 证 办 理 速 度慢楼 盘 品 质 差 缺 少 引 领市 场 的 标杆 大 盘房地产市场分析 房 地 产 开 发 的 初 级 阶 段比 较 混 乱 规 范 性 差 不 规 范 向 规 范 转 变 的 关 键 阶 段 存 在 很 大机 会市场 私人老板建房 市 场 缺 少 标 杆 ， 还 存 在 很 大

48、机 会 城 市 2008年 底 人 口 2008建 筑 业 产 值 2009房 价 水 平 2009年 成 交 量邓 州 市 156.00 134851万 元 2400 3000套固 始 县 159.58 162194万 元 1800 1400套上 蔡 县 139.89 48168万 元 1700永 城 市 135.29 152057万 元 2500太 康 县 138.28 94659万 元 2500郸 城 县 131.36 101075万 元 1800淮 阳 县 134.04 57506万 元 1600禹 州 市 121.36 20673万 元 2460滑 县 126.42 117668万

49、元 2200 1400套唐 河 县 132.50 249343万 元 1800 1200套沈 丘 县 123.92 115231万 元 1600 10万 平 方 项 城 市 118.34 84434万 元 2300鹿 邑 县 117.33 80170万 元 1600夏 邑 县 114.34 111745万 元 2300商 水 县 115.22 46102万 元 1800 7万 平 方濮 阳 县 107.86 57014万 元 2400虞 城 县 109.37 64216万 元 2300杞 县 105.69 18761万 元 2100 房地产市场分析 与 其 他 百 万 人 口 大 县 相 比

50、， 房 价 最 低 房地产市场分析p 市 场 售 楼 盘 销 售 情 况 较 好 ， 基 本 都 处 于 尾 盘 状 态 。p 在 售 楼 盘 的 可 售 房 源 中 ， 均 呈 现 出 一 至 四 层 热 销 ， 剩 余 五 六 层 滞 销 房 源的 情 况 。p 淮 阳 整 体 市 场 还 是 以 层 多 层 为 主 ， 现 有 的 小 高 层 建 筑 有 润 德 广 场 和 教师 公 寓 ， 润 德 广 场 的 入 住 率 极 低 ， 教 师 公 寓 项 目 处 于 停 工 状 态 。p 南 湖 阳 光 水 岸 计 划 期 开 发 两 栋 小 高 层 景 观 洋 房 ， 但 是 开 工

51、时 间 未 定 。p 通 过 访 谈 和 问 卷 反 馈 ， 消 费 者 对 带 电 梯 产 品 的 抗 性 没 有 想 象 中 的 严 重 。市 场 销 量 较 好 ， 对 高 层 抗 性 不 高 房地产市场分析p 在 售 楼 盘 的 规 划 方 面 ， 整 体 比 较 落 后 。p 小 区 绿 化 较 少 、 景 观 、 小 品 、 雕 塑 、 水 景 、 花 木 等 使 用 很 少 ， 社 区 配套 建 设 也 比 较 匮 乏 。p 当 地 没 有 会 所 概 念 ， 最 多 在 临 街 做 一 些 社 区 底 商 ， 作 为 生 活 配 套 ；p 一 般 是 一 楼 做 成 地 上 或

52、 半 地 上 的 车 库 或 储 藏 间 ， 满 足 社 区 业 主 的 停 车或 杂 物 存 放 。 社 区 配 套 不 完 善 ， 停 车 库 概 念 不 强 p 在 售 楼 盘 的 户 型 设 计 上 ， 结 构 比 较 常 规 ， 主 推 平 方 左 右 的 两 房和 平 方 三 房 ， 没 有 楼 盘 在 户 型 上 尝 试 创 新 产 品 。p 在 没 有 外 来 竞 争 者 冲 击 或 竞 争 激 烈 的 情 况 下 ， 没 有 开 发 商 愿 意 投 入更 多 的 精 力 进 行 产 品 研 发 。p 楼 盘 的 外 立 面 也 比 较 常 规 ， 缺 乏 创 新 和 引 进

53、新 鲜 的 色 彩 或 材 质 。p 对 于 一 些 异 域 风 情 建 筑 尚 未 引 进 ， 如 比 较 洋 气 的 欧 式 建 筑 风 格 、 比较 厚 重 的 地 中 海 、 比 较 轻 快 的 美 洲 或 澳 洲 建 筑 等 。房地产市场分析 设 计 常 规 传 统 ， 无 创 新 淮 阳 房 地 产 起 步 较 晚 ， 发 展 很 慢 ， 目 前 市 场 、 产 品 、服 务 、 操 盘 、 消 费 、 房 价 等 都 还 比 较 落 后 ， 还 有 较大 的 提 升 空 间 和 发 展 前 景 。 市 场 缺 乏 标 杆 性 楼 盘 ，亟 需 有 高 品 质 的 大 盘 出 现

54、， 抢 占 当 地 高 端 居 住 消 费需 求 。房地产市场分析 小 结 七、淮阳房地产市场需求研究 样本人群信息 样 本 人 群 年 龄 分 布 样 本 人 群 学 历 分 布样本人群信息 样本人群信息 样 本 人 群 从 事 工 作 样本人群信息 样 本 人 群 家 庭 结 构 样本人群信息 样 本 人 群 目 前 居 住 问 题 汇 总 调查问卷结果分析 您 计 划 在 什 么 时 候 购 房 有 合 适 会 考 虑 的 人 占 到 总 调 查 人 数 2 7 5%调查问卷结果分析 您 可 以 接 受 多 少 钱 的 房 价选 择 价 格 在 元 的 样 本 人 群 占 调查问卷结果分

55、析 校 正 后 的 单 价 认 可 范 围 矫 正 后 的 单 价 认 可 元 以 上 的 占 2 5 % 调查问卷结果分析 付 款 方 式 选 择 客 户 对 于 银 行 按 揭 概 念 普 遍 比 较 陌 生 ；一 次 性 付 款 和 分 期 付 款 的 比 例 达 到 八 成 以 上 调查问卷结果分析 意 向 户 型 选 择市 民 对 三 室 一 厅 和 三 室 二 厅 的 概 念 比 较 模 糊 ，两 者 合 计 需 求 量 达 到 调查问卷结果分析 意 向 物 业 形 态 有 超 过 的 客 户 选 择 普 通 多 层 ；电 梯 产 品 的 市 场 需 求 合 计 超 过 平 方 适

56、 中 三 房 成 为 市 场 主 力 需 求 产 品 意 向 面 积 选 择调查问卷结果分析 购 房 关 注 因 素调查问卷结果分析 一 般 情 况 下 ， 在 不 成 熟 的 县 级 市 场 ， 大 家 最 关 注 的 购 房 三 要 素 依 次 为 价 格 、地 段 、 户 型 ， 随 着 市 场 的 成 熟 和 规 范 ， 三 要 素 将 发 展 成 地 段 、 价 格 、 景 观 、物 业 ， 由 此 可 知 ， 淮 阳 的 房 地 产 发 展 还 很 不 成 熟 。但 由 于 产 品 提 升 滞 后 ， 包 括 规 划 、 配 套 、 景 观 、 物 业 服 务 等 满 足 不 了

57、客 户要 求 ， 造 成 客 户 对 物 业 和 景 观 的 关 注 度 直 接 超 跃 户 型 。 根 据 对 市 场 调 研 可知 ， 淮 阳 在 售 楼 盘 的 户 型 设 计 都 比 较 传 统 和 常 规 ， 没 有 创 新 户 型 和 卖 点 更新 ， 也 是 消 费 者 不 关 注 户 型 的 重 要 原 因 。对 价 格 的 过 于 关 注 和 对 升 值 前 景 的 不 关 注 ， 也 足 以 证 明 很 多 客 户 处 于 解 决居 住 需 求 阶 段 ， 未 能 有 效 吸 引 投 资 客 户 的 青 睐 ， 说 明 淮 阳 房 地 产 市 场 的 需求 非 常 强 劲

58、， 有 待 发 掘 。 购 房 关 注 因 素调查问卷结果分析 调查问卷结果分析 景 观 类 型 要 求 关 注 度 最 高 的 是 运 动 设 施 ， 人 们 的 生 活 态 度 正 在 发 生 改 变 调查问卷结果分析 关 注 的 社 区 配 套 天 然 气 和 停 车 库 成 为 必 不 可 缺 的 社 区 配 套 调查问卷结果分析 计 划 购 房 总 价 大 家 接 受 最 集 中 价 格 在 万 元 ； 结 合 上 文 矫 正 上 浮 2 0 %，消 费 者 真 正 可 接 受 的 购 房 总 价 在 4 万 元 之 间 调查问卷结果分析 对 淮 阳 房 价 看 法 由 上 图 可

59、知 认 为 淮 阳 房 价 偏 高 的 不 足 六 成 ， 认 为 房 价 基 本 合 理 的 近三 成 ， 只 有 的 消 费 者 对 淮 阳 房 价 说 不 准 。说 明 以 下 几 个 问 题 ：n消 费 者 对 房 价 的 关 注 度 还 是 比 较 高 的 ， 近 九 成 的 人 都 或 多 或 少 的 清楚 或 知 道 在 售 楼 盘 价 格 ；n近 三 成 的 人 认 为 房 价 合 理 ， 说 明 淮 阳 的 房 价 处 于 偏 低 水 平 ， 进 入 门槛 不 高 ， 相 当 大 一 部 分 人 都 能 接 受 ， 有 实 力 接 受 ；n是 认 为 房 价 偏 高 的 ，

60、刚 突 破 一 半 人 群 ， 说 明 有 实 力 或 者 能 够 买 得 起房 的 消 费 者 比 例 还 是 比 较 大 的 。调查问卷结果分析 对 淮 阳 房 价 看 法再 次 验 证 淮 阳 房 地 产 市 场 需 求 潜 力 巨 大 。 3 8% 1 5%1 5%调查问卷结果分析 购 房 意 向 地 段西 关 新 区 是 购 房 者 首 选 p 三 房 两 厅p 111-130平 米p 15-20万 元三 房 两 厅 1 5 -2 0 万1 1 1 -1 3 0 平调查问卷结果分析 选 择 电 梯 产 品 的 需 求 意 向 分 析 选 择 电 梯 产 品 的 人 群 年 龄 分 布

61、调查问卷结果分析 遇 到 合 适 房 源 会考 虑 购 买 的 人 占到 总 调 查 人 数 % 淮 阳 人 民不 买 房 不是 因 为 没钱 因 为 对 目 前 在 售 的产 品 不 满 意 ， 期 待新 产 品 、 好 产 品 进入 。计 划 两 年 内 购 房的 人 群 占 到 ， 市 场 比 较强 劲 通 过 市 场 操 作 ， 设计 出 适 合 的 产 品 ，引 爆 恐 慌 性 需 求 ，拉 动 整 体 的 市 场 发展调 查 问 卷 分 析 总 结调查问卷结果分析 的 样 本 人 群选 择 价 格 在 1 4 0 0 -1 8 0 0 元 房 价 一 般 都 会 有 2 0 的 上

62、 浮消 费 者 对 当 前房 价 还 比 较 认可 有 7 5 %的 人 群 选 择 1 6 8 0 -2 1 6 0 元 ；有 2 5 的 人 认 可 2 2 0 0 元以 上 的 房 价淮 阳 人 可 接 受 的最 集 中 的 价 格 在 万 元 消 费 者 真 正 可 接 受 的 购房 总 价 在 万元 之 间调查问卷结果分析 调 查 问 卷 分 析 总 结通 过专 业操 作 做 好 产 品 定 位 和 创 新 ， 在 后 期 的 营 销 推 广 中 执 行 到 位 ， 最 终 实 现 更 高 的 销 售 价 格 通 过 专业 操 作做 好 产 品 定 位 和 创 新 ， 在 后 期 的

63、 营 销 推 广 中 执 行 到 位 ， 最 终 实 现 更 高 的 销 售 价 格调查问卷结果分析 调 查 问 卷 分 析 总 结 淮 阳 人 对 于 银 行 按揭 的 概 念 还 比 较 陌生一 次 性 付 款 和 分期 付 款 的 比 例 达到 八 成 以 上 大 多 认 为 银 行 按 揭 是对 公 务 员 或 者 企 事 业单 位 员 工 的 政 策当 地 的 购 买 力 比 较 强劲 按 揭 引 导引 导 大 大 提 高 购 房 人 群 的 数 量和 单 个 家 庭 房 屋 购 买 量 调查问卷结果分析 调 查 问 卷 分 析 总 结 物 业 选 择 带 电 梯 产 品 的 市 场

64、 需 求 3 0 %普 通 多 层 5 0 % 当 地 对 此 产 品 的 市 场 关 注 还 是 比 较高 的多 层 住 宅 的 市 场 需 求 主 力 ， 短 期 内难 以 改 变在 后 期 推 广 和 包 装 中 ， 应 加 大 对 电 梯 产 品 的 生 活 舒 适 度 、 便 利 性 、 潮 流 化 引导 和 教 育 塑 造 或 强 化高 层 高 端 促 进 项 目 销 售 调查问卷结果分析 调 查 问 卷 分 析 总 结 p 消 费 者 对 价 格 的 关 注 很 高 ， 对 升 值 前 景 的 关 注 较 少 ， 证 明 很 多客 户 处 于 解 决 居 住 需 求 阶 段 ，

65、间 接 说 明 淮 阳 房 地 产 市 场 的 需 求非 常 强 劲 ， 一 旦 投 资 需 求 和 改 善 需 求 释 放 ， 市 场 空 间 更 加 可 观 。客 户 对 社 区 配 套 的 关 注 最 高 的 是 运 动 设 施 ， 建 议 将 来 小 区 内 应设 置 会 所 、 预 留 运 动 场 地 ， 并 设 置 健 身 器 材 。p 调 查 发 现 ， 淮 阳 人 认 为 本 地 房 价 偏 高 的 不 足 六 成 ， 认 为 房 价 基本 合 理 的 近 三 成 ， 说 明 当 地 的 房 价 还 不 高 ， 虽 然 也 涨 ， 基 本 在很 多 人 的 心 理 预 期 范

66、围 内 波 动 ， 随 着 市 场 的 发 展 、 产 品 创 新 、档 次 的 提 升 ， 房 价 必 将 在 未 来 2年 内 ， 形 成 快 速 上 涨 态 势 ， 其涨 幅 将 远 超 出 普 通 消 费 者 的 认 知 。 调查问卷结果分析 调 查 问 卷 分 析 总 结 p 在 区 域 选 择 上 ， 有 超 过 50 的 人 群 看 好 西 关 发 展 ， 拟 在 西 关 附 近 购 房 。但 是 ， 随 着 淮 郑 河 商 业 街 建 成 ， 及 周 边 小 区 的 建 成 入 住 ， 这 里 可 供 开发 的 土 地 资 源 日 趋 减 少 ， 房 地 产 开 发 热 点 必 然 转 向 西 二 环 沿 线 、 清 风路 沿 线 、 周 淮 路 沿 线 等 。 我 项 目 位 于 龙 都 路 中 段 ， 临 路 观 湖 ， 在 新 一轮 的 市 场 部 分 中 ， 地 段 优 势 将 更 加 明 显 ， 如 果 再 以 创 新 产 品 和 高 端 形象 入 市 ， 必 将 在 市 场 掀 起 关 注 热 潮 。p 选 择 电 梯 产 品 的 人 群 中 ， 年 龄 最