申港置业安徽合肥N1007地块策划定位报告

《申港置业安徽合肥N1007地块策划定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《申港置业安徽合肥N1007地块策划定位报告（117页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、N1007地 块 策 划 定 位 报 告新 联 康 （ 中 国 ） 有 限 公 司 /2010.12申 港 置 业 / 安 徽 合 肥 立 地 条 件 分 析 竞 争 形 势 分 析 区 域 客 户 分 析 项 目 整 体 定 位 项 目 产 品 建 议报 告 思 路本 项 目 必 须 要 以 跳 出 区 域 市 场 的 眼 界 去 思 考 本 项 目 必 须 结 合 开 发 企 业 的 实 际 需 要 去 思 考 目 标 设 定u 企 业 层 面 目 标 ： 提 升 品 牌 形 象 ， 打 造 高 端 物 业 ， 加 速 资 金 回 笼u 项 目 层 面 目 标 ： 成 为 北 一 环 的

2、标 杆 项 目 ， 实 现 现 金 流 的 平 衡项 目 目 标限 制 条 件u 项 目 拿 地 成 本 较 高 ， 决 定 了 项 目 未 来 的 定 价 势 必 趋 高u 本 案 占 地 面 积 较 小 ， 且 由 于 日 照 间 距 系 数 问 题 ， 故 提 高 了 规 划 设 计 的 要求 。 立 地 条 件 分 析 宗 地 处 在 庐 阳 区 核 心 地 段 ， 紧 邻 财 富 广 场 、 庐 阳 区 政 府 ， 未 来 升 值 潜 力 较 大 。 宗 地 距 离 淮 河 路 步 行 街 约 2.6公 里 。 宗 地 周 边 小 区 众 多 ， 配 套 设 施 较 为 完 善 ，

3、居 住 氛 围 浓 厚 。 宗 地 区 位 宗 地 位 于 合 肥 的 核 心 地 段 ， 且 居 住 舒 适 度 较 高 。庐 阳 区 包 河 区 瑶 海 区蜀 山 区 宗 地 北 一 环 未 来 将 打 造 成 未 来 的 商 办 新 街 区 合 肥 市 将 沿 北 一 环 濉 溪 路 重 点 打 造北 门 商 业 购 物 中 心 、 北 门 商 务 办 公 中心 、 北 门 娱 乐 休 闲 中 心 等 三 大 商 务 中心 。 合 肥 市 将 在 双 岗 地 区 依 托 北 一 环 濉溪 路 新 天 地 国 际 广 场 、 英 国 乐 购 、 北京 华 联 、 百 大 合 家 福 等 3

4、7家 购 物 超 市 ，打 造 10万 平 方 米 的 北 门 商 业 购 物 首 选地 ； 依 托 新 天 地 国 际 广 场 、 置 地 汇 丰广 场 、 万 豪 广 场 、 众 城 国 际 广 场 、 国金 大 厦 等 商 务 楼 宇 ， 发 展 总 部 经 济 ，打 造 北 一 环 40万 平 方 米 的 总 部 基 地 ； 依 托 东 方 魅 力 、 锦 绣 国 际 、 天 皇 玉 宫等 26家 娱 乐 场 所 和 银 瑞 林 国 际 大 酒 店等 35家 酒 店 宾 馆 ， 打 造 北 门 娱 乐 休 闲福 地 。 板 块 规 划 板 块 目 前 生 活 配 套 较 为 齐 全 ，

5、 但 商 业 配 套 类 型 相 对单 一 ， 缺 乏 高 档 次 的 百 货 商 厦 。板 块 现 状 庐 阳 区 区 政 府 南 国 花 园小 学 合 家 福寿 春 中 学 财 富 广 场 乐 购 新 天 地南 国 幼 儿 园祥 源广 场 合 肥 北 一 环 ， 这 里 商 业 写 字 楼 云 集 ， 亳 州 路 、 蒙 城 路 及 阜 阳 路 纵 穿 而 过 ，不 仅 有 财 富 广 场 、 乐 购 这 样 的 写 字 楼 、 商 业 网 点 ， 还 有 庐 阳 区 政 府 等 行 政 机 构 ，可 谓 “ 商 务 一 条 街 ” 。 在 配 套 方 面 ， 幼 儿 园 、 小 学 、

6、中 学 一 应 俱 全 ， 而 像 合 家 福 、 乐 购 这 样 的 大型 超 市 也 已 在 北 一 环 落 地 。 置 地 汇 丰 广 场本 案 社 区 医 疗 中 心 周 边 环 境 q 地 块 周 边 有 很 多 高 档 写 字 楼 如 财 富 广 场 、 置 地 汇 丰 广 场 ， 未 来 在 地 块 的 西 侧 祥 源 广 场 也 会 有 大 型写 字 楼 推 出 ， 而 像 第 16研 究 所 、 庐 阳 区 区 政 府 也 有 大 量 的 高 素 质 人 才 。 但 在 本 地 块 的 东 南 面 有 一个 加 油 站 ， 另 外 西 南 面 有 旧 仓 库 ， 将 对 本

7、项 目 的 档 次 产 生 一 定 的 影 响 。 周 边 众 多 高 档 写 字 楼 ， 但 项 目 周 边 有 旧 仓 库 和加 油 站 ， 对 项 目 的 档 次 有 一 定 的 影 响 q 地 块 南 侧 近 临 北 一 环 （ 城 市 主 干 道 ， 双 向 8车 道 ） ， 北 侧 为 临 泉 路 （ 城 市 东 西 向 次 主 干 道 ， 双 向 6车道 ） ， 道 路 通 达 性 好 。q 北 一 环 路 段 交 通 便 利 ， 14、 131、 232、 22、 21、 705、 126等 多 路 公 交 经 过 ， 可 直 达 城 区 的 各 个 地 方 。而 北 一 环

8、是 最 早 实 现 无 红 灯 畅 通 工 程 的 一 环 路 段 ， 故 宗 地 的 交 通 优 势 非 常 明 显 。 周 边 交 通 道 路 通 达 性 好 、 公 交 配 套 完 善东侧界首路 南侧北一环西侧颖上路 北侧临泉 路 q 宗 地 紧 邻 北 一 环 ， 北 一 环 将 会 被 打 造 成 未 来 的 商 办 综 合 街 区 ， 而 宗 地 周 边 的 如 蒙 城 路 、 阜 阳 路 能直 接 通 往 合 肥 市 中 心 ， 而 北 面 的 临 泉 路 开 往 火 车 站 仅 4公 里 ， 车 行 时 间 不 到 15分 钟 ， 大 大 节 约 了 商务 人 士 的 出 行

9、时 间 。 周 边 交 通 市 中 心宗 地 宗 地 周 边 道 路 状 况 良 好 ， 可 达 性 强 q土 地 已 经 全 部 拆 迁 完 毕 ， 但 北 面 离 南 国 小 区 多 层 仅 20米 ， 而 地 块 土地 平 整 ， 可 快 速 开 发 。 宗 地 现 状北望南望 东望西望 q 本地块规模较小，开发条件比较局限，但周边有高档写字楼、研究所以及庐阳区区政府，利于客户的挖掘。 地 块 经 济 指 标 地 块 规 模 较 小 ， 但 周 边 有 巨 大 的 潜 在 客 源 项 目 计 量 单 位 数 量总 占 地 面 积 亩 41.68总 建 筑 面 积 万 平 米 6.7绿 化

10、 率 40% 容 积 率 2.3 建 筑 密 度 22%图 例南 国 小 区 荣 事 达 集 团财 富 广 场 乐 购 新 天 地 广 场庐 阳 区 区 政 府 南 国 幼 儿 园寿 春 中 学第 16研 究 所 祥 源 广 场1243 5678宗 地1 23 4 5 678 宗 地 区 域 发 展 本 案 有 利 点 项 目 处 在 合 肥 庐 阳 区 北 一 环 。 北 一 环 将 被 打 造成 未 来 商 办 新 街 区 。 宗 地 临 近 主 干 道 ， 距 离 市 中 心 仅 2.3公 里 ， 车 行仅 需 10分 钟 。便 利 交 通 宗 地 分 析客 源 储 备 由 于 区 域

11、内 有 高 端 企 业 的 入 驻 ， 故 有 足 够 的 高素 质 客 源 储 备 。企 业 密 布 由 于 区 域 将 打 造 成 商 办 新 街 区 ， 像 IBM、SIEMENS等 12家 世 界 500强 企 业 都 已 入 驻 。生 活 配 套 周 边 生 活 配 套 较 为 齐 全 ， 乐 购 、 合 家 福 等 大 型超 市 坐 落 于 宗 地 周 边 。 规 划 限 制 宗 地 占 地 面 积 较 小 ， 周 边 限 制 性 建 筑 较 多 ， 未 来规 划 难 度 较 大 。形 象 提 升 目 前 宗 地 周 边 有 老 厂 房 以 及 加 油 站 坐 落 ， 故 对 于项

12、 目 的 高 端 形 象 的 树 立 与 展 示 将 产 生 一 定 的 负 面作 用 。 本 案 不 利 点宗 地 分 析配 套 设 施 板 块 目 前 生 活 配 套 较 为 齐 全 ， 但 商 业 配 套 类 型 相对 单 一 ， 缺 乏 高 档 次 的 百 货 商 厦 。 土 地 属 性 区 域 规 划庐 阳 区 为 合 肥 市 中 心 中 的 市 中 心 ， 而 北 一 环 则 被 打 造 成 合 肥 市 未 来 的 商办 街 区 ， 宗 地 处 于 北 一 环 板 块 的 核 心 地 段 ， 配 套 较 为 齐 全 、 交 通 便 捷 。本 案 具 备 打 造 区 域 高 端 项

13、目 的 立 地 条 件宗 地 核 心 价 值 ： 区 位 资 源 +未 来 规 划结 论 竞 争 形 势 分 析 普 通 住 宅 市 场 分 析 合 肥 商 品 住 宅 市 场 受 政 策 影 响 有 限 ， 临 近 年 底 淡 季 ， 成 交 量 有 所 回 落 ， 同 时 一 些 高 端 楼 盘 的 成 交 拉 高 了近 期 整 体 市 场 的 成 交 均 价 。 市 场 环 境 研 究 北 一 环 北 二 环代 表 项 目 多 特 公 寓瑞 龙 公 馆金 域 蓝 湾融 侨 观 邸 大 富 绿 洲北 环 阳 光 花 园望 城 公 馆中 国 铁 建 国 际 城价 格 （ 元 /平 米 ） 7

14、300-10000 6000-7000 周 边 配 套 配 套 较 为 齐 全 目 前 配 套 缺 乏 周 边 在 售 项 目 分 布 图中 国 铁 建国 际 城 大 富 绿 洲北 环 阳 光花 园望 城 公 馆多 特 公 寓 翡 丽 城 金 域 蓝 湾 融 侨 观 邸瑞 龙 公 馆本 案 区 域 项 目 总 建 (万 平 米 ) 容 积 率 建 筑 类 别 在 售 主 力 面 积 （ 平 米 ) 北 一 环 多 特 公 寓 2.1 3.2 高 层 二 房 87瑞 龙 公 馆 8.3 3.5 高 层 二 房 84、 三 房 110金 域 蓝 湾 17.7 2.7 小 高 层 、 高 层 二 房

15、 75融 侨 观 邸 8.9 4.2 高 层 二 房 80、 三 房 98北 二 环 大 富 绿 洲 23.3 4.4 高 层 二 房 90、 三 房 113北 环 阳 光 花 园 19 1.8 多 层 、 小 高 层 二 房 81、 三 房 123望 城 公 馆 4.5 3.3 高 层 二 房 87、 三 房 117中 国 铁 建 国 际 城 200 3.12 高 层 、 联 排 别 墅 二 房 85、 三 房 98 北 一 环 在 售 项 目 除 金 域 蓝 湾 之 外 ， 都 为 10万 平 米 的 以 下 的 小 型 社 区 。 由 于 容 积 率 基 本 都 在 3.0以 上 ； 整

16、 体 社 区 以 混 合 型 为 主 ， 产 品 形 态 高 层 产 品 占 市 场 绝 对 主 导 。 区 域 周 边 项 目 以 二 房 80-87平 米 、 三 房 110-123平 米 为 主 力 户 型 。 在 售 项 目 产 品 概 况 在 售 项 目 大 多 为 本 土 开 发 商 开 发 、 建 筑 风 格 各 异 但 用 材 一 般 、 外 立 面 用 材 基 本 以涂 料 为 主 、 基 本 都 有 中 央 景 观 但 整 体 表 现 效 果 较 差 。项 目 开 发 商 建 筑 风 格 外 立 面 用 材 景 观 特 色 社 区 自 有 配 套多 特 公 寓 浙 江 祥

17、源 投 资 集 团 有限 公 司 Art-deco 涂 料 无 景 观 底 商瑞 龙 公 馆 安 徽 瑞 吉 置 业 有 限 公司 现 代 简 约 真 石 漆 中 央 景 观 底 商 、 酒 店金 域 蓝 湾 香 港 金 瑞 集 团 -合 肥永 瑞 置 业 有 限 公 司 新 古 典 主 义 涂 料 中 央 景 观 幼 儿 园 、 会 所融 侨 观 邸 安 徽 融 侨 金 辉 置 业 有限 公 司 Art Deco 干 挂 石 材 、 真石 漆 有 水 景 、 中 央 景 观 会 所大 富 绿 洲 安 徽 大 富 房 地 产 开 发有 限 公 司 现 代 简 约 涂 料 中 央 景 观 会 所

18、 、 社 区 中 心 、 商 业 街北 环 阳 光 花园 合 肥 市 金 马 房 地 产 开发 公 司 现 代 古 典 真 石 漆 中 央 景 观 幼 儿 园 、 小 学 、 社 区 中 心望 城 公 馆 永 华 房 地 产 开 发 有 限公 司 新 古 典 主 义 涂 料 中 央 景 观 底 商中 国 铁 建 国际 城 中 国 铁 建 房 地 产 集 团合 肥 置 业 有 限 公 司 新 古 典 主 义 真 石 漆 有 水 景 ， 中 央 景 观 集 星 级 酒 店 、 商 业 街 院 、 学 校 在 售 项 目 产 品 力 表 现瑞 龙 公 馆 中 国 铁 建 国 际 城 大 富 绿 洲

19、在 售 项 目 户 型 没 有 太 大 亮 点 ， 大 多 项 目 户 型 基 本 都 赠 送 面 积 ， 但 除 去 融 侨观 邸 赠 送 面 积 较 大 之 外 ， 其 它 项 目 附 加 值 并 不 高 。 在 售 项 目 户 型 分 析 融 侨 观 邸 三 房 98平 米融 侨 观 邸 二 房 80平 米 瑞 龙 公 馆 二 房 84平 米 中 国 铁 建 国 际 城 二 房 85平 米 中 国 铁 建 国 际 城 三 房 98平 米 多 特 公 寓 二 房 86平 米 在 售 项 目 现 场 表 现 宗 地 周 边 在 售 项 目 如 融 侨 观 邸 和 中 国 铁 建 国 际 城

20、的 售 楼 处 现 场 表 现 力 较 强 ，其 它 项 目 现 场 表 现 力 大 多 都 一 般 ， 售 楼 处 空 间 不 大 ， 大 多 没 有 打 造 景 观 示范 区 和 样 板 房 。 。 在 售 项 目 价 格 分 析 北 一 环 板 块 楼 盘 都 为 毛 坯 房 源 ， 成 交 均 价 在 7500-8000元 /平 米 左 右 。 北 二 环 板 块 由 于 生 活 配 套 较 为 缺 乏 ， 地 段 也 较 为 偏 远 ， 故 在 均 价 上 比 北 一 环 板 块 在 售 项 目 要低 。区 域 项 目 总 建 (万 /平 米 ) 均 价 (元 / 平 米 ) 在 售

21、 主 力 面 积（ 平 米 ) 主 力 总 价(万 元 )北 一 环 多 特 公 寓 2.1 8000 二 房 87 二 房 70瑞 龙 公 馆 8.3 7500 二 房 84、 三 房 110 二 房 63、 三 房 82.5金 域 蓝 湾 17.7 7500 二 房 75 二 房 56.2融 侨 观 邸 8.9 10000 二 房 80、 三 房 98 二 房 80、 三 房 98北 二 环 大 富 绿 洲 23.3 预 计 7000 二 房 90、 三 房 113 二 房 63、 三 房 79.1北 环 阳 光 花 园 19 预 计 7000 二 房 81、 三 房 123 二 房 56

22、.7、 三 房 86望 城 公 馆 4.5 6800 二 房 87、 三 房 117 二 房 59.1、 三 房 79.6中 国 铁 建 国 际城 200 6000 二 房 85、 三 房 98 二 房 51、 三 房 58.8 区 域 案 名 70以 下 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120以 上北 一 环 多 特 公 寓瑞 龙 公 馆金 域 蓝 湾融 侨 观 邸北 二 环 大 富 绿 洲北 环 阳 光花 园 123望 城 公 馆中 国 铁 建国 际 城 各 项 目 户 型 产 品 面 积 二 房 的 主 力 面 积 段 设 置 集 中 于 80-10

23、0平 米 ， 而 三 房 面 积 的 房 型则 较 为 分 散 ， 但 130平 米 的 三 房 为 市 场 的 空 白 点 。 主 力 面 积 段 研 究 一 房 二 房 三 房 四 房 区 域 案 名 50以 下 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110以 上北 一环 多 特 公 寓瑞 龙 公 馆金 域 蓝 湾融 侨 观 邸北 二环 大 富 绿 洲北 环 阳 光花 园望 城 公 馆中 国 铁 建国 际 城 目 前 各 项 目 户 型 产 品 面 积 主 力 总 价 段 集 中 于 50-80万 元 。 总 价 段 研 究 毛 坯 装 修 在 售

24、项 目 去 化 分 析 从 去 化 来 看 ， 整 个 区 域 像 中 国 铁 建 国 际 城 由 于 有 超 出 区 域 的 产 品 力 ， 有 一 年 21.9万 平 米 的 突 出 表 现 ， 而融 侨 观 邸 则 凭 借 高 附 加 值 以 及 良 好 的 产 品 力 取 得 了 三 个 月 2.16万 平 米 的 表 现 。 总 体 来 看 ， 该 区 域 产 品 力不 错 的 楼 盘 年 均 去 化 在 7万 平 米 左 右 。 从 项 目 剩 余 推 量 来 看 ， 北 一 环 项 目 所 剩 体 量 都 不 多 ， 未 来 宗 地 西 面 的 祥 源 翡 丽 城 将 有 20万

25、 平 米 左 右 的 住宅 体 量 推 出 ， 而 北 二 环 如 大 富 绿 城 、 北 环 阳 光 花 园 、 中 国 铁 建 国 际 城 都 有 较 大 的 体 量 未 推 出 。 区 域 2 项 目 总 建 (万 /平 米 ) 首 期推 盘 时 间 已 推 量（ 万 /平 米 ） 已 售 量（ 万 /平 米 ） 销 售 率（ %） 年 去 化 量(万 平 米 ) 未 推(万 平 米 ) 剩 余 量(万 平 米 )北 一环 多 特 公 寓 2.1 预 计2011.01 0 0 0% 0 2.1 2.1瑞 龙 公 馆 8.3 2010.06 6.3 5.1 81.57% 5.1（ 6个 月

26、 ） 2 3.2金 域 蓝 湾 17.7 2007.02 16.7 15.42 92.75% 4.11 1 2.3融 侨 观 邸 8.9 2010-09 4.4 2.16 49.25% 2.16（ 三 个月 ） 4.5 6.8北 二环 大 富 绿 洲 23.3 预 计2010.12 0 0 0% 0 23.3 23.3北 环 阳 光花 园 19 2009.12 5.02 4.7 0% 4.7 13.98 14.3望 城 公 馆 4.5 2010.09 3.6 0.64 17.94% 0.64 0.9 3.9中 国 铁 建国 际 城 200 2009.08 40.02 27.37 68.41%

27、21.9 159.98 172.6 按 目 前 各 个 项 目 的 去 化 水 平 及 工 程 进 度 预 估 ， 未 来 可 能 与 本 项 目 有 竞 争 项 目 为 融 侨 观 邸 、大 富 绿 洲 、 中 国 铁 建 国 际 城 、 翡 丽 城 。 项目 销售周期 销售截止多 特 公 寓 2011Q3瑞 龙 公 馆 2011Q2金 域 蓝 湾 2011Q2融 侨 观 邸 2012Q2大 富 绿 洲 2013Q4北 环 阳 光 花 园 2013Q4望 城 公 馆 2011Q2中 国 铁 建 国 际 城 2016Q4翡 丽 城 2013Q4 时间 2010Q4 2011 2012 2013

28、 2014 2015 2016 2017 在 售 项 目 销 售 周 期 分 析 区域 地 块 出 让时 间 地 块 位 置 总 建（ 亩 ） 容 积率 规 划用 途 受 让 方北一环 2010-05 A地 块 濉 溪 路310号B地 块 界 首 路20号 A地 块 72.235B地 块 8.335 A地 块5.0B地 块3.2 商 业住 宅 合 肥 祥 源房 地 产 开发 有 限 公司 2010-06 凤 台 路 与 界 首路 交 口 西 北 角 44.98 3.4 商 业住 宅 合 肥 金 宏置 业 投 资有 限 公 司 北二环 2010-06 阜 阳 北 路 与 官塘 路 交 口 西 北

29、角 32.31 3.0 住 宅 安 徽 宝 佳置 业 有 限公 司 合 计 157.86 目 前 本 案 周 边 含 住 宅 土 地 属 性 的 地 块 分 别 被 祥 源 、 金 宏 以 及 宝 佳 拍 得 ， 北 二 环 的 地 块 离 本案 位 置 较 远 ， 不 具 备 竞 争 力 ， 故 未 来 本 案 的 潜 在 竞 争 主 要 来 自 祥 源 以 及 金 宏 这 2个 项 目 。后 续 随 着 其 他 地 块 的 出 让 ， 还 有 可 能 出 现 其 他 的 竞 争 对 手 。 未 来 竞 争 地 块 分 析 祥 源 宗 地金 宏 宝 佳 北 一 环 周 边 主 要 竞 品 开

30、 发 商 ： 合 肥 汇 博 房 地 产 开 发 有 限公 司 地 理 位 置 :合 肥 市 庐 阳 老 城 区 界 首 路与 义 井 路 交 汇 处 总 建 ： 2.1万 平 米 容 积 率 ： 3.2 物 业 费 ： 未 确 定 开 盘 日 期 ： 预 计 2011年 1月 交 房 日 期 ： 2012年 7月 成 交 均 价 ： 预 计 8000元 /平 米 近 期 动 态 ：多 特 公 寓 预 计 将 于 2011年 1月 开 盘 ， 2梯4户 ， 户 型 有 71平 米 的 一 房 ， 86-87平 米的 二 房 ， 105-117平 米 的 三 房 ， 预 计 价格 为 8000元

31、 /平 米 。 多 特 公 寓 与 本 案 距 离 最 近 的 楼 盘 ， 未 来 对 本 案 客 源 将 会 有 一 定 的 截 流 。面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 率71 一 房 42 0 0%86-87 二 房 84 0 0%105-117 三 房 42 0 0%合 计 168 0 0% 现 场 表 现 多 特 售 楼 处 于 12月 4日 开 放 ， 但 售 楼 处 较 小 ， 给 客 户 感 觉 压 抑 ，目 前 已 积 累 300组 客 户 。 多 特 公 寓 优 势在 客 源 方 面 ， 由 于 是 北 一 环 的 黄 金 地 段 ， 凭 借 着 目 前

32、 较 为 成 熟 的 配 套 以及 未 来 良 好 的 规 划 ， 故 多 特 公 寓 吸 引 了 周 边 首 改 客 源 以 及 投 资 客 的 目 光 。市 场 竞 争 分 析 地 段距 离 市 中 心 仅 一步 之 遥 升 值 空 间由 于 北 一 环 未 来 有 良 好 的 规划 ， 所 以 使 得 不 少 买 房 者 看重 楼 盘 的 升 值 空 间 注 ： 红 色 主 力 在 售 ， 绿 色 未 开 盘 。 开 发 商 ： 安 徽 融 侨 金 辉 置 业 有 限 公 司 地 理 位 置 :合 肥 市 宿 州 路 与 沿 河 路 交 口 总 建 ： 8.9万 平 米 容 积 率 ：

33、4.2 物 业 费 ： 1.25元 /平 米 /月 开 盘 日 期 ： 2010年 9月 30日 交 房 日 期 ： 2013年 5月 成 交 均 价 ： 10000元 /平 米近 期 动 态 ：在 售 6#、 7#的 79-110 ， 4#的 80-111平 户 型 ，均 价 10000元 / ， 附 加 值 较 高 ， 最 大 赠 送 面 积可 达 到 30平 米 ， 1#楼 楼 王 即 将 推 出 105 、 163 、 186 、 246 户 型 ， 目 前 正 在 认 筹 中 。融 侨 观 邸 12345 6 7该 盘 为 本 案 的 最 大 竞 争 对 手 ， 高 附 加 值 ，

34、而 价 格 则 具 有 一 定 的 行 情 代 表 性面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 率79-81 二 房 154 71 46.1%97-99 二 房 215 114 53%110-111 二 房 93 75 80%合 计 462 260 56.3% 现 场 表 现 SP活 动 ：1、 11月 6日 举 办 缤 纷 彩 陶 DIY欢 乐 活 动 。2、 11月 13日 高 尔 夫 品 鉴 会 在 其 售 楼 处 举 办 ， 特 邀 请 元 一 高 尔 夫 国 家 职 业 教 练 ， 赵 优 虎 先 生 ，为 大 家 讲 解 高 尔 夫 知 识 其 中 包 括 高 尔 夫

35、 的 起 源 、 高 尔 夫 礼 仪 、 高 尔 夫 相 关 规 则 等 。3、 11月 20日 由 安 徽 融 侨 金 辉 置 业 有 限 公 司 举 办 的 2011年 度 “ 融 侨 之 星 ” 成 人 组 海 选 活 动 在位 于 合 肥 市 宿 州 路 与 沿 河 路 交 口 融 侨 观 邸 售 楼 处 举 行 。售 楼 处 装 修 考 究 ， 现 场 表 现 力 较 好 。 融 侨 观 邸 优 势品 牌 现 场 表 现 力融 侨 品 牌 开 发 商 售 楼 处 大 气 以 及 大 量 的SP活 动在 客 源 方 面 ， 由 于 距 离 省 政 协 近 ， 故 有 很 大 部 分 客

36、 源 来 自 省 政 协 的 公 务员 ， 也 有 少 数 来 自 外 地 的 投 资 客 来 购 买 融 侨 观 邸 。市 场 竞 争 分 析 地 段距 离 市 中 心 仅 一步 之 遥 高 附 加 值附 加 值 搞 ， 赠 送 大 量 面积 最 大 可 达 30平 米 区 域 市 场 以 高 层 为 主 的 中 小 型 社 区 为 主 ， 产 品 规 划 除 个 别 突 出 楼 盘 外 同 质 化 明显 ， 且 表 现 不 力 。 产 品 需 求 方 面 ： 该 板 块 90平 米 左 右 的 二 房 需 求 最 大 ， 接 着 则 是 是 110平 米 左 右的 三 房 需 求 最 大

37、。 北 一 环 所 有 楼 盘 都 为 毛 坯 交 付 ， 成 交 均 价 集 中 在 7500-8000元 /平 米 。 从 去 化 率 来 看 ， 整 个 区 域 销 售 情 况 较 好 ， 大 多 项 目 销 售 率 达 到 70%以 上 ， 从 去化 速 度 看 多 数 在 年 均 5万 平 米 左 右 。 从 项 目 剩 余 推 量 来 看 ， 本 案 所 处 区 域 未 来 竞 争 较 少 ， 目 前 主 力 的 竞 品 为 融 侨 观邸 ， 而 北 二 环 由 于 价 格 优 势 也 会 截 流 本 案 的 一 定 客 源 。区 域 市 场 总 结区 域 普 通 住 宅 市 场

38、项 目 较 少 ， 且 多 为 尾 盘 销 售 ， 虽 然 未 来 区 域 将 会 有其 他 地 块 面 市 ， 但 总 体 竞 争 并 不 激 烈 ， 且 大 多 楼 盘 产 品 力 一 般 且 表 现 不 力 ， 市 场 存 在 突 破 点 与 机 会 点 。 一 环 其 他 区 域 重 点 项 目 研 究 重 点 个 案 分 析万 科 金 域 华 府 开 发 商：合肥一航万科地产有限公司 地理位置:蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧 总 建：48万平米 容 积 率：3.56 开盘日期：2010年10月 交房日期：2012年8月 成交均价：12000元/平米近 期 动 态 ：万科金域华

39、府在售一期1#、3#、4#楼，1#楼108、124户型，3#为181、209户型，；4#为164户型，均价11000元/ 为精装修房源，装修品牌为西门子电器，TOTO等同档次品牌，FOTILE厨具。1 34 万 科 金 域 华 府 户 型 164平 方 米 三 房 二 厅 二 卫 204平 方 米 三 房 二 厅 二 卫金 域 华 府 户 型 方 正 ， 南 北 通 透 ， 另 有 飘 窗 面 积 赠 送 万 科 金 域 华 府 现 场 表 现万 科 金 域 华 府 样 板 房 装 修 考 究 、 大 气 ， 而 它 的 装 修品 质 也 得 到 了 市 场 的 肯 定 面 积 房 型 上 市

40、 套 数 销 售 套 数 销 售 率108-113 三 房 129 78 60.4%124-129 三 房 65 59 90.7% 面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 率173-180 三 房 60 3 5%213 四 房 60 43 71.6%面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 率108-113 三 房 129 78 60.4%124-129 三 房 65 59 90.7%164-180 三 房 180 64 35.6% 213 四 房 60 43 71.6%合 计 434 244 56.2% 1# 3#合 计万 科 金 域 华 府 面 积 配 比 及

41、 成 交 结 构 万 科 金 域 华 府 10月 24日 开 盘 ， 去 化 率 仅 为 56.2%。面 积 房 型 上 市 套数 销 售 套 数 销 售 率164-174 三 房 120 61 50.8%4# 万 科 金 域 华 府 优 势品 牌 装 修 品 质万 科 品 牌 开 发 商 合 肥 标 杆 性 的 装 修 品 质在 客 源 方 面 ， 市 区 的 私 营 老 板 以 及 公 务 员 为 主 力 购 买 客 户 ， 而 城 西 由 于缺 乏 高 品 质 项 目 也 有 部 分 客 源 来 购 买 万 科 金 域 华 府 。市 场 竞 争 分 析 物 业万 科 品 牌 物 业 9#

42、-12#楼 万 达 公 馆9#10# 11#五 星 级 酒 店 12#南 淝 河 写 字 楼 与 商 场 住 宅 公 寓南 淝 河 与 包 河 1# 2# 万 达 广 场 规 划 有 5万 平 米 六 星 级 威 斯 汀酒 店 ， 5万 平 米 室 外 商 业 步 行 街 和 滨 河 酒 吧街 ， 10万 平 方 米 的 超 高 层 双 塔 写 字 楼 ； 18万 平 米 的 国 际 购 物 中 心 ， 30万 平 米 的 中 心豪 宅 万 达 公 馆 ， 东 临 南 淝 河 ， 西 临 包 河 公园 ， 同 时 将 南 淝 河 与 包 河 水 系 的 贯 通 。 开 发 商：大连万达集团 地

43、理位置:包河区芜湖路与马鞍山路交汇处 总 建：70万平方米（其中万达公馆4栋） 容 积 率：5.0 开盘日期：2010年6月 交房日期：2012年9月 成交均价：13000元/平米（装修3000）万 达 公 馆 高 容 积 率 及 较 少 的 绿 地 率 使 得 开 发 商 在 景 观 方 面 的 营 造 相 对 比 较 捉 襟 见 肘 ， 但 万 达 依 然 在 极 小 的 空 间 将 南 淝河 与 包 河 贯 通 ， 水 景 的 营 造 将 进 一 步 为 万 达 公 馆 加 分 。 Artdeco立 面 、 石 材 贴 面 ， 使 得 万 达 公 馆 的 外 立 面 形 象 宏 大 且

44、具 有 艺 术 气 质 ， 在 合 肥 市 场 首 屈 一 指 。 万 科 公 馆 立 面 以 及 景 观 打 造 万 达 公 馆 样 板 房 三 房 两 厅 二 卫 194平 米 三 房 两 厅 三 卫 227平 米三 房 两 厅 三 卫 253平 米 三 房 两 厅 四 卫 283平 米目 前 万 达 广 场 在 推 的 户 型 大 于 目 前 市 场 主力 供 应 面 积 ， 但 依 然 去 化 良 好万 达 公 馆 户 型 面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 率194-201 三 房 88 74 84.1%241-247 三 房 132 112 84.8%257 三

45、 房 88 66 75%283 三 房 44 41 93.1%合 计 352 293 83.2%目 前 万 达 广 场 在 推 的 标 准 户 型 总 价 已 突 破 市 场 行 情 ， 但 凭 借 其 品 牌 以 及 地 段 优 势 ，依 然 去 化 良 好 。面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 比 例195-201 三 房 88 74 84.1%257 三 房 88 66 75%合 计 / 176 140 79.5% 面 积 房 型 上 市 套 数 销 售 套 数 销 售 比 例241-247 三 房 132 112 84.8%283 三 房 44 41 93.1%合

46、计 / 176 153 86.9%9# 11#万 达 公 馆 面 积 配 比 及 成 交 结 构 万 达 公 馆 优 势品 牌 宣 传 策 略万 达 品 牌 开 发 商 “高 举 高 打 ” 的 媒 体 策 略 ，树 立 项 目 形 象在 客 源 方 面 ， 购 买 万 达 公 馆 的 客 户 以 本 地 私 营 业 主 为 主 ， 在 外 地 工 作 的私 营 业 主 ， 以 及 对 万 达 品 牌 一 直 比 较 推 崇 的 外 地 投 资 客 户 。市 场 竞 争 分 析 户 型 稀 缺区 域 缺 少 大 户 型产 品 市 场 竞 争 分 析项 目 融 侨 观 邸 万 科 金 域 华 府

47、 万 达 公 馆区 位 北 一 环 西 一 环 东 一 环 周 边 生 态 环 境 古 逍 遥 津 公 园 基 本 无 基 本 无规 划 高 密 度 社 区 高 密 度 社 区 高 密 度 社 区建 筑 风 格 ARTDECO 新 古 典 主 义 ARTDECO营 销 展 示 2套 样 板 房 实 景 区 、 4套 样 板 房 实 景 区 、 4套 样 板 房主 要 产 品 形 态 高 层 高 层 超 高 层户 型 面 积 （ ） 二 房 80、 三 房 98 三 房 108 124 三 房 241-247 总 价 二 房 80， 三 房 98 三 房 129 148 三 房 313-321景

48、 观 有 中 央 景 观 有 中 央 景 观 有 中 央 景 观附 加 值 飘 窗 、 观 景 阳 台 、 露 台 等 飘 窗 观 景 阳 台与 本 案 最 大 竞 争 对 手 融 侨 观 邸 相 比 本 案 可 以 在 生 活 配 套 、 景 观 等 方 面 寻 找 突 破 口 ，而 万 科 金 域 华 府 和 万 达 公 馆 的 项 目 品 质 以 及 产 品 力 则 是 本 案 所 需 要 学 习 的 。 标 杆 项 目 均 凭 借 “ 一 招 鲜 ” 的 方 式 ， 利 用 各 自 擅 长 的 产 品 塑 造 及 营 销 表 现 能 力 在合 肥 市 场 开 创 出 了 非 凡 的 品

49、 牌 号 召 力 。标 杆 项 目 都 是 各 开 发 公 司 成 熟 产 品 系 ， 都 具 有 突 出 的 优 势 ， 形 成 了 体 系 化 的 运 作 。标 杆 项 目 往 往 借 助 丰 富 和 频 繁 的 战 略 性 的 营 销 手 段 来 产 生 项 目 美 誉 度 ， 在 合 肥 人民 心 中 产 生 一 定 的 向 心 力 。总 结 区 域 客 户 分 析 宗 地 较 优 的 先 天 条 件 使 本 案 可 以 打 造 为 区 域 最 高 端 项 目 。 随 着 合 肥 北 一 环 商 办 街 区 开 发 建 设 ， 未 来 本 案 的 区 位 及 配 套 优 势 将 日 益

50、 明显 。我 们 可 通 过 对 本 案 最 大 竞 争 对 手 融 侨 观 邸 的 客 源 研 究来 对 本 案 未 来 客 源 需 求 提 供 较 强 的 参 考 价 值客 源 需 求 合 资 企 业 白 领 以 及 省 政 协 的 官 员 为 融侨 观 邸 客 户 的 主 要 来 源 合 资 企 业 以 及 公 务 员 中 层 干 部 为 主力 客 户客 户 特 征 客 户 年 龄 结 构 多 为 中 年 的 成 功 人 士客 户 年 龄 客 户 家 庭 结 构 以 三 口 之 家 居 多 ， 其 次 是 夫 妻客 户 家 庭 结 构 购 房 动 机 主 要 为 自 住购 房 动 机 区

51、 域 客 为 绝 对 主 力 ， 其 它 区 域 客 源 有 待 合 理 拓 展 与 开 发 。客 源 区 域 周 边 高 档 办 公 写 字 楼 和 政 府 的 白 领 和 中 高 层 干 部 为 主 。客 源 职 业综 合 以 上 分 析 ， 本 案 所 处 区 域 的 普 通 住 宅 客 户 有 以 下 几 方 面 特 征 客 户 结 论 客 户 购 房 多 为 自 住 ， 投 资 比 例 不 到 10%。购 房 动 机 客 户 的 年 龄 主 要 集 中 在 30-40岁 。客 户 年 龄 客 户 家 庭 结 构 多 为 三 口 之 家 。家 庭 结 构 姓 名 ： 李 先 生年 龄

52、： 32岁职 业 ： 某 研 究 所 工 程 师家 庭 现 状 ： 三 口 之 家 ， 已 结 婚 ， 有 私 家 车 。居 住 现 状 ： 90平 方 米 二 房需 求 房 源 ： 离 工 作 近 一 点 的 区 域 ， 出 入 方 便 、 并 且 希 望 孩 子 能 有 好 的 未 来 。购 房 目 的 ： 购 房 用 以 结 婚 并 考 虑 到 未 来 子 女 需 求 。 希 望 生 活 配 套 齐 全 ， 讲 求 生活 品 质 。关 注 点 ： 对 小 区 景 观 环 境 和 居 住 便 利 度 要 求 极 高 ， 楼 盘 需 具 备 升 值 潜 力 。典 型 客 户 1#第 一 类

53、客 源 舒 适 改 善 型 的 本 地 客 户 。 姓 名 ： 赵 先 生年 龄 ： 50岁职 业 ： 外 企 高 层 管 理 人 员 ， 早 年 派 驻 合 肥 。家 庭 现 状 ： 二 口 之 家 ， 子 女 已 独 立 成 家 ， 单 位 配 车 。居 住 现 状 ： 三 房 100平 方 米 。需 求 房 源 ： 希 望 能 到 闹 中 取 静 的 地 方 ， 生 活 配 套 一 定 要 齐 全 ， 不 考 虑 别 墅 ， 因 为楼 梯 上 楼 下 楼 不 方 便 。购 房 目 的 ： 养 老 并 且 可 以 留 给 子 女 。关 注 点 ： 户 型 好 ， 环 境 闹 中 取 静 ，

54、 生 活 配 套 齐 全 。典 型 客 户 3#第 二 类 客 源 享 受 生 活 姓 名 ： 陈 先 生年 龄 ： 40岁职 业 ： 庐 阳 区 政 府 机 关 干 部家 庭 现 状 ： 三 口 之 家 ， 儿 子 目 前 在 合 肥 大 学 毕 业 ， 准 备 在 庐 阳 区 自 己 开 公 司 。居 住 现 状 ： 三 房 110平 米 。需 求 房 源 ： 为 了 方 便 儿 子 上 班 ， 所 以 选 择 庐 阳 区 ， 另 外 自 己 也 在 庐 阳 区 上 班 ，所 以 希 望 买 在 自 己 和 儿 子 工 作 的 周 边 。购 房 目 的 ： 考 虑 未 来 子 女 在 合

55、肥 的 发 展 ， 以 及 自 己 未 来 也 可 以 养 老 。关 注 点 ： 要 离 自 己 工 作 地 点 近 ， 而 且 希 望 出 行 方 便 。典 型 客 户 2#第 三 类 客 源 以 工 作 为 考 虑 重 点 的 三 口 之 家 。 项 目 整 体 定 位 SWOT分 析 优 势 Strength 劣 势 Weak北 一 环 核 心 地 段道 路 通 达 性 好 、 交 通 便 利生 活 配 套 较 为 齐 全 地 块 周 边 有 仓 库 以 及 加油 站 ， 对 本 案 的 形 象 有 一定 的 影 响 。周 边 道 路 为 主 干 道 ， 会受 到 一 定 的 噪 音 和

56、 扬 尘 影响机 会 Opportunity 打 造 品 质 社 区 ， 拉 升 区 域 认 知 ，区 域 市 场 产 品 线 较 为 单 一 ，且 表 现 不 力 ， 本 案 有 机 会 点和 突 破 点 利 用 市 场 机 会 点 ， 提 高 产 品 力 ， 打 造 高 品 质 人 居 物 业营 建 高 端 会 所 ， 吸 引 眼 球 ， 让 客 户 感 觉 到 项 目 的 档 次威 胁 Threaten 系 统 、 精 准 的 营 销 体 系客 源 区 域 性 很 强 ， 对 于 外区 域 客 源 的 引 导 仍 有 待 时 日区 域 项 目 未 来 有 一 定 竞 争 ，而 北 二 环

57、 其 他 项 目 低 廉 的 价格 势 必 对 本 案 客 源 造 成 一 定 分 流 体 验 式 营 销 （ 样 板 房 、 示 范 区 、 售 楼 中 心 ）专 业 的 营 销 团 队 和 物 业 团 队策略：打造品质社区，拉升区域认知；系统、精准的营销体系 项 目 整 体 定 位 区 域 市 场 高 端 项 目区 域 中 的 高 端 项 目 。 由 于 本 案 的 地 段 优 势 较 为 明 显 ， 故 只 要 通 过 较 强 的核 心 产 品 层 的 打 造 以 及 领 先 领 先 市 场 外 围 产 品 层 进 一 步 来 支 撑 高 端 。因 为 本 项 目 所 针 对 的 客 户

58、 主 要 是 自 住 客 户 ， 因 此 宜 居 ， 以 人 为 本 的 设 计理 念 希 望 重 点 突 出 。城 中 心 稀 缺 高 尚 宜 居 社 区项 目 整 体 定 位 定 位 区 域 市 场 的 高 端 的 项 目我 们 的 项 目 针 对 的 是 什 么 样 的 客 户 ？是 不 是 意 味 着 只 针 对 高 端 客 户 ？ 客 户 职 业 购 房 目 的 区 域 客 源 为 绝 对 主 力 。 外 区域 客 源 导 入 ， 尚 需 时 日 。 普 通 住 宅 多 为 公 司 白 领 以及 政 府 中 高 层 管 理 层 。 多 以 居 住 为 主 ， 居 住 目 的占 到 9

59、0%以 上 。 投 资 氛 围 尚未 形 成 。客 户 来 源现 状 只 定 位 高 端 客 户 太 过 小 众 ， 难 以 保 证 去 化 速 度项 目 客 户 设 定 区 域 领 导 者 的 占 位区 域 高 端 定 位 树 立 高 端 客 户 形 象扩 大 客 户 层市 场 定 位 客 户 定 位我 们 打 造 怎 么 样 的 产 品 来 引 领 市 场 ？ 吸 引 客 户 ？产 品 发 展 建 议 结 合 本 案 规 模 和 市 场 现 有 客 源 情 况 ， 本 案 的 未 来 目 标 客 源 构 成 如 下 ：产 品 对 应 80平 米 二 房 产 品本 地 客 户 ： 主 要 为

60、 周 边 区 域 工 作 的 人 ， 多 为 30岁 以 下 的 年 轻 一 族 。外 地 客 户 ： 用 以 物 业 升 值产 品 对 应 110平 米 标 准 三 房 产 品本 地 客 户 ： 用 以 首 改 的 周 边 区 域 工 作 的 中 高 层 人 士 以 及 研 究 院 、 政 府 中 层 人 士 。产 品 对 应 130平 米 大 三 房 产 品本 地 客 户 ： 再 改 客 户 ， 为 外 企 上 班 高 端 人 士 以 及 政 府 的 中 高 层 管 理 层 。 本 案 的 地 段 条 件 和 产 品 规 划 在 一 定 程 度 上 已 经 能 够 保 证 本 案 未 来

61、的 去 化 。稀 缺 性 和 唯 一 性 的 产 品 更 容 易 被 高 端 客 户 所 青 睐 ， 能 够 让 他 们 长 期 持 有 和 保 值 增 值 ， 且 此 类 客 户 具 有 高 溢 价 的 承 受 能 力 。 客 源 定 位 房 型 二 房 三 房 三 房 合 计面 积( ) 80左 右 110左 右 130左 右 -比 例 20% 30% 50% 100%户 型 配 比三 房 为 项 目 的 主 力 户 型 ， 其 中 130平 米 左 右 的 三 房 占 项 目 比 例 的50%。 科学大道 价 格 定 位参 照 项 目 权 重 宗 地 项 目 多 特 公 寓 融 侨 观

62、邸 万 科 金 域 华 府 万 达 公 馆评 分 加 权 分 评 分 加 权 分 评 分 加 权 分 评 分 加 权 分 评 分 加 权 分立 地 条 件 区 域 交 通 6% 9 0.54 9 0.54 9.5 0.57 9.5 0.57 10 0.6区 域 环 境 12% 9 1.08 9 1.08 10 1.2 9 1.08 9 1.08区 域 配 套 12% 9 1.08 9 1.08 9.5 1.14 9 1.08 10 1.2 社 区 属 性 社 区 规 模 1% 7 0.07 7 0.07 8.5 0.085 9 0.09 9.5 0.095社 区 景 观 9% 8 0.72 7

63、 0.63 9 0.81 10 0.9 10 0.9建 筑 外 观 5% 8 0.4 8 0.4 9 0.45 9 0.45 9.5 0.475户 型 设 计 18% 9 1.62 9 1.62 10 1.8 9.5 1.71 9.5 1.71社 区 配 套 6% 8 0.48 8 0.48 9 0.54 9 0.54 9 0.54服 务 品 质 施 工 质 量 3% 10 0.3 10 0.3 10 0.3 10 0.3 10 0.3交 房 时 间 4% 8 0.32 9 0.36 9 0.36 9 0.36 9 0.36物 业 管 理 6% 10 0.6 10 0.6 10 0.6 10

64、0.6 10 0.6营 销 力 度 8% 10 0.8 10 0.8 10 0.8 10 0.8 10 0.8现 场 表 现 4% 10 0.4 9 0.36 10 0.4 10 0.4 10 0.4 开 发 商 品牌 1% 8 0.08 8.5 0.085 9.5 0.095 10 0.1 10 0.1其 他 考 量 去 化 速 度 5% 9 0.45 9 0.45 9 0.45 9 0.45 9 0.45合 计 100% 8.94 8.855 9.6 9.43 9.61参 考 项 目 售价 8000 10000 10000 10000折 算 价 格 9034.444 10416.67 10

65、604.45 10405.83参 考 权 重 35% 35% 15% 15%加 权 后 数 目 3162.055 3645.833 1590.668 1560.874本 项 目 价 格 9959.431 万 达 公 馆 年 度 成 交 价 格 涨 幅 为 17%， 而 和 平 盛 世 年 度 成 交 价 格 涨 幅 为 12%，综 合 考 量 本 案 地 段 、 产 品 及 客 户 等 各 方 面 因 素 ， 若 按 12%的 年 度 成 交 价 格 涨 幅 计 算 ， 理 论 上 住 宅产 品 目 前 的 价 格 可 达 到 9950元 /平 米 ,2011第 三 季 度 的 入 市 价 为

66、 10494元 /平 米 ， 一 年 销 售 周 期 后 可实 现 的 成 交 价 格 可 达 11000元 /平 米 ; 价 格 走 势 目 前 区 域 公 寓 市 场 如 多 特 公 寓 的 价 格 水 平 较 高 均 价 达 到 8000元 /平 米 。本 案 无 论 在 地 段 以 及 产 品 力 上 都 较 该 区 域 的 楼 盘 有 一 定 的 优 势 ， 预 计2011年 下 半 年 上 市 的 话 本 案 建 议 ： 均 价 10500元 /平 米n 价 格 推 导价 格 定 位 项 目 产 品 建 议 规 划 建 议 规 划 建 议 一产 品 类 型 配 套 设 施 两 梯 二 两 梯 三 两 梯 四 总 建 筑 面 积面 积 7000 12480 26640 15960 62080 规 划 主 入 口 建 议 会 所 位 置 规 划 次 入 口产 品 类 型 80 110 130 总 合套 数 84 256 240 480套 数 比 % 17.5 32.5 50 100面 积 6720 17160 31200 55080面 积 比 % 12.2 31.2 56.6