2010淮安市淮海南路项目市场研究及前期定位方案

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1、 淮 安 市 淮 海 南 路 项 目 定 位 方 略 2011版 -房 地 产 营 销 策 划 大 全 移 动 硬 盘 版 ！ 策 划 人 士 必 备 资 料 库 ！ 货 到 验 货 后 付 款房 策 网 海 量 房 地 产 资 料 免 费 下 载 0755-83513598 QQ:69031789 报 告 结 构市 场 研 究项 目 定 位 及 建 议1.1宏 观 政 策 分 析1.2城 市 发 展 格 局 分 析1.3整 体 市 场 环 境 分 析1.4整 体 市 场 特 征 分 析 1.5项 目 区 域 市 场 分 析1.6项 目 区 域 市 场 个 案 分 析1.7区 域 市 场 特

2、征 分 析 2.1项 目 研 判2.2项 目 目 标 客 户 群 定 位2.3项 目 形 象 定 位2.4建 筑 风 格 定 位2.5物 业 类 型 定 位2.6面 积 户 型 配 比 建 议 市 场 研 究 了 解 并 掌 握 市 场 ， 探 寻 市 场 机 会 点 ！ 2010年 上 半 年 出 台 的 主 要 房 地 产 政 策 总 结日 期 政 策 名 称 政 策 意 义1月 10日 国 务 院 办 公 厅 关 于 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展的 通 知 “ 国 十 一 条 ” 标 志 着 新 一 轮 房 地 产 调 控 的 启 动3月 7日 2010年 政 府

3、工 作 报 告 强 调 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 ， 房 地 产 调 控 力 度 开 始 加 大3月 10日 国 土 部 关 于 加 强 房 地 产 用 地 供 应 和 监 管 有 关 问 题的 通 知 “ 国 十 一 条 ” 在 土 地 方 面 的 具 体 落 实 ， 加 大 保 障 性 住 房 的 土地 供 应 成 为 最 大 亮 点4月 15日 国 土 部 公 布 2010 年 全 国 土 地 供 应 计 划 极 大 的 加 强 了 普 通 商 品 房 ， 中 小 套 型 商 品 房 和 保 障 性 住 房 的土 地 供 应 力 度4月 17日 国 务 院 关 于

4、坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的 通知 “ 新 国 十 条 ” 史 上 最 严 厉 房 地 产 调 控 政 策 ， 标 志 着 本 轮 房 地 产 调 控 进 入 深入 期 4月 20日 住 建 部 关 于 进 一 步 加 强 房 地 产 市 场 监 管 完 善 商 品住 房 预 售 制 度 有 关 问 题 的 通 知 着 力 解 决 预 售 中 存 在 的 违 规 行 为 ， 并 首 次 提 出 由 监 管 机 构 负责 监 管 预 售 资 金 ， 各 项 措 施 具 有 很 强 的 针 对 性 和 操 作 性4月 27日 住 建 部 关 于 加 强 经 济 适 用

5、 住 房 管 理 有 关 问 题 的 通知 加 大 对 骗 购 经 适 房 和 其 他 违 规 行 为 的 惩 处 力 度 ， 减 少 经 适 房上 市 的 获 利 空 间5月 5日 住 建 部 关 于 加 强 廉 租 住 房 管 理 有 关 问 题 的 通 知 加 强 廉 租 房 租 户 的 动 态 监 测 ， 严 查 骗 取 廉 租 房 保 障 等 行 为5月 22日 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发 企 业 开 发 产 品 完工 条 件 确 认 问 题 的 通 知 加 大 企 业 的 税 收 成 本 ， 降 低 房 企 利 润 水 平 ， 促 使 企 业 加 快 开发

6、和 销 售 节 奏5月 26日 国 家 税 务 总 局 关 于 土 地 增 值 税 清 算 有 关 问 题 的通 知 6月 3日 国 税 局 关 于 加 强 土 地 增 值 税 征 管 工 作 的 通 知 促 使 税 务 部 门 真 正 落 实 土 地 增 值 税 征 管 工 作6月 5日 住 建 部 关 于 规 范 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 中 第 二 套 住房 认 定 标 准 的 通 知 该 标 准 ” 认 房 又 认 贷 ” ， 是 史 上 最 严 厉 二 套 房 认 定 标 准 6月 13日 关 于 加 快 发 展 公 共 租 赁 住 房 的 指 导 意 见 新 国 十 条

7、的 具 体 落 实 ,成 为 下 一 阶 段 公 共 租 赁 房 建 设 的 指 导 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 2009年 12月 14日2010年 1月 7日2010年 4月 17日 2010年 国 务 院 关 于 坚 决 遏制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 的通 知 （ 新 国 十 条 ）2010年 关 于 促 进 房 地 产 市场 平 稳 健 康 发 展 的 通 知 （ 国 十 一 条 ）2009年 完 善 促 进 房 地 产市 场 健 康 发

8、展 的 政 策 措 施 （ 国 四 条 ） 内 容 ： 个 人 住 房 转 让 营 业 税 征 免 时限 由 2年 恢 复 到 5年 。 市 场 反 应 ： 短期 内 出 现 观 望 ， 二 手 房 成 交 量 下 降 ，2010年 春 节 后 市 场 恢 复 。内 容 ： 要 求 二 套 房 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低于 40%。市 场 反 应 ： 继 续 产 生 高 价 地 王 ， 3月 后 房 价飙 升 。核 心核 心核 心 内 容 ： 首 套 房 90平 方 米 以 上 ， 首 付 不 低 于 30%， 二套 房 首 付 50%， 利 率 1.1倍 ； 3套 房 银 行 将

9、 不 放 贷 等 。 市 场 反 应 ： 市 场 观 望 加 重 ， 整 体 市 场 人 气 下 降 ，楼 盘 销 售 速 度 及 价 格 停 止 上 涨 甚 至 下 滑 。政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 中 天 盛 世 认 为在 新 政 之 后 ， 淮 安 房 地 产 市 场 在 明 年 仍 然 会 保 持 健 康 持 续 的 发 展 趋 势 ， 市 场 所谓 的 拐 点 效 应 在 明 年 将 不 会 出 现 。理 由 一 ： 随 着 4.17政 策 的 发 布

10、， 特 别 针 对 贷 款 第 二 套 住 房 以 上 提 高 其 首 付 比 例和 基 准 利 率 这 一 条 款 ， 在 行 业 内 引 起 了 强 烈 的 影 响 ， 对 于 消 费 者 ， 特 别 是 投 资客 来 说 是 一 个 极 具 杀 伤 力 的 政 策 ， 目 前 房 产 市 场 处 于 高 度 的 观 望 期 ， 这 里 要 说明 的 是 观 望 ， 而 不 是 需 求 的 消 失 ， 市 场 的 刚 性 需 求 仍 然 存 在 。理 由 二 ： 淮 安 城 市 的 特 性 ， 决 定 了 购 房 者 刚 性 需 求 的 可 靠 性 ， 并 将 在 相 当 长 一段 时 间

11、 内 有 大 量 的 需 求 ， 房 价 保 持 稳 定 增 长 ， 且 与 一 线 城 市 地 区 投 资 性 房 价 增长 不 同 。理 由 三 ： 房 地 产 市 场 在 面 临 历 次 新 政 后 ， 均 在 一 段 时 间 会 出 现 报 复 性 反 弹 。 淮 安 在 经 济 （ GDP快 速 增 长 ） 、 城 市 化 率 增 长 、 人 口 结 构 优 化 及 房 价 基 数 低 起 点 等利 好 因 素 都 将 是 淮 安 房 地 产 市 场 出 现 报 复 性 反 弹 的 刺 激 点 。因 此 ， 中 天 盛 世 预 期 在 未 来 的 一 年 中 淮 安 房 地 产 市

12、场 仍 将 保 持 健 康 稳 定 的 发 展态 势 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 淮 安 城 市 发 展 格 局淮 安 市 地 处 江 苏 省 北 部 中 心地 域 。淮 安 市 区 范 围 为 清 河 区 、 青浦 区 、 经 济 开 发 区 、 淮 阴 区 经济 开 发 区 、 淮 阴 区 及 楚 州 区 ；主 城 区 为 清 河 区 、 青 浦 区 、 经济 开 发 区 ； 中 心 城 区 为 清 河 区 、青 浦 区 。经 济 结 构 进 一 步 优

13、化 ， 三 次产 业 增 加 值 比 例 由 08年 的 15.5：49.5： 35.0调 整 为 09年 的15.2:48.3:36.5。城 市 化 率 有 待 进 一 步 提 高 ， 截 止 到 2009年 年 底 全 市 户 籍 总人 口 534.16万 人 ， 其 中 中 心 城区 的 常 住 人 口 在 110万 人 ， 规划 到 2015年 中 心 城 区 常 住 人 口在 150万 人 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 城 市 规 划 及 未 来 发

14、展 方 向淮 安 城 市 的 发 展 目 标 是 建 成 辐 射 2000万 人 口 的 苏 北 腹 地 重 要 中 心 城 市 。除 清 河 老 城 区 以 外 ， 开 发 区 和 青 浦 新区 在 整 个 淮 安 城 市 规 划 中 是 并 列 的 两 个新 城 区 。城 市 东 扩 南 连 ， 打 造 宜 居 新 城 。 近 几年 城 市 规 划 新 增 居 住 用 地 主 要 在 城 市 东部 和 南 部 布 局 。“ 三 城 融 合 ” 和 “ 五 区 联 动 ” 。 促 进原 淮 阴 市 城 区 、 原 淮 阴 县 城 区 和 楚 州 区融 合 ， 加 强 清 河 区 、 青 浦

15、区 、 经 济 开 发区 、 淮 阴 区 经 济 开 发 区 、 淮 阴 区 及 楚 州 区 五 区 的 联 动 ， 整 合 城 市 空 间 发 展 。城 南 居 住 片 区 是 目 前 淮 安 建 设 的 重 点区 域 ， 全 力 推 动 城 南 青 浦 新 区 的 建 设 ，使 城 市 由 原 来 的 南 北 双 组 团 的 城 市 空 间结 构 向 多 组 团 的 城 市 空 间 结 构 发 展 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 清 浦 区清 河 区 开 发

16、区 楚 州 区淮 阴 区政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 清 河 板 块定 位 为 城 市 行 政 中 心 和 商 业 中 心 ， 是 房 地 产 市 场 起 步 最 早 发 展 最 成 熟 的 区 域 ， 其核 心 价 值 在 于 区 位 及 配 套 优 势 。区 位 优 势 ： 中 心 区 域 房 地 产 是 以 市 政 府 为 核 心 发 展 起 来 的 ， 经 过 多 年 发 展 已 经 进 入 成熟 阶 段 ；配 套 优 势 ： 中 心 城 区 客 户 认 知

17、 度 最 高 ， 商 业 生 活 配 套 最 为 齐 全 的 区 域 ；强 烈 的 区 域 情 节 和 对 主 城 区 的 城 市 向 心 力 是 淮 安 人 置 业 的 主 要 驱 动 因 素 。政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征清 浦 板 块主 城 重 要 组 成 区 域 ， 人 口 密 集 配 套 完 善 ， 随 着 城 南 大 学 城 的 发 展 ， 区 域 价 值 将 进一 步 提 升 。区 位 优 势 ： 主 城 区 域 重 要 组 成 部 分 ， 区 域 内

18、 集 中 了 发 电 厂 、 卷 烟 厂 等 大 部 分 的 淮 安 大 型 事 业 单 位 ；配 套 优 势 ： 商 业 、 交 通 、 教 育 等 各 项 配 套 齐 全 ， 尤 其 是 淮 阴 中 学 为 区 域 带 来 了 大 量 的教 育 客 群 ；项 目 供 给 较 大 ， 随 着 市 区 发 展 南 扩 ， 结 合 南 部 大 学 城 的 开 发 ， 区 域 的 价 值 逐 步 显 现 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征开 发 区 板 块新 城 市 东

19、扩 的 延 伸 带 ， 聚 集 大 量 的 高 新 技 术 产 业 为 主 的 工 业 企 业 ， 生 活 居 住 、 公共 设 施 相 配 套 的 综 合 性 新 区 ， 产 品 差 异 化 较 大 ， 市 场 有 待 成 熟 。区 位 优 势 ： 翔 宇 大 道 以 东 区 域 ， 政 府 规 划 的 工 业 园 集 中 带 ， 发 展 速 度 快 ， 内 部 交 通发 达 ；配 套 优 势 ： 商 业 配 套 欠 成 熟 ， 且 商 业 配 套 集 中 在 深 圳 路 沿 街 ， 同 时 辐 射 半 径 较 弱 ，远 逊 色 于 市 中 心 商 业 圈 ；车 辆 与 人 流 量 明 显

20、不 足 ， 外 部 人 口 导 入 群 集 中 在 工 厂 蓝 领 ， 收 入 中 等 偏 低 。淮 阴 板 块受 中 心 地 带 直 接 辐 射 ， 梯 形 差 异 化 代 表 性 楼 盘 ， 独 立 性 与 依 赖 型 的 统 一 。 区 位 优 势 ： 运 河 北 部 区 域 ， 以 王 营 镇 为 核 心 辐 射 ， 大 淮 安 中 心 区 域 的 重 要 补 充 板 块 ；配 套 优 势 ： 无 核 心 商 业 配 套 ， 依 托 于 市 区 商 业 配 套 ， 区 域 灵 散 性 配 套 较 为 完 善 ；价 格 吸 引 力 和 区 域 情 节 ， 以 及 收 入 限 制 是 该

21、区 域 内 购 房 的 策 动 元 素 ， 因 此 楼 盘 档 次相 对 一 般 ， 外 部 客 源 较 少 ， 高 端 客 源 外 流 量 较 大 。 楚 州 板 块定 位 于 老 城 区 行 政 中 心 ， 房 地 产 市 场 起 步 较 晚 ， 其 核 心 价 值 在 于 区 位 资 源 和 配 套优 势 较 为 成 熟 。区 位 优 势 ： 楚 州 区 房 地 产 是 以 原 淮 安 市 老 城 区 为 基 础 发 展 起 来 的 ， 房 地 产 市 场 起 步 较晚 ；配 套 优 势 ： 楚 州 区 客 户 认 知 度 一 般 ， 区 域 内 交 通 生 活 配 套 及 自 然 资

22、源 丰 富 ；强 烈 的 区 域 情 节 和 对 教 育 、 自 然 资 源 的 依 赖 是 楚 州 区 人 置 业 的 主 要 驱 动 因 素 。政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征整 体 供 应 量 分 析2009年 土 地 市 场 呈 现 井 喷 式 上 升 ， 未 来 土 地 供 应 量 还 将 继 续 加

23、大 。 从 07年 到 09年 ， 淮 安 的 土 地 市 场 同 全 国 其 他 市 场 一 样 ， 都 经 历 了 从 活 跃 到 火 爆 的 过 程 ；09年 ， 市 区 土 地 市 场 共 发 布 经 营 性 用 地 拍 卖 公 告 170宗 ， 出 让 土 地 面 积 683万 ， 土 地 出让 均 价 1651元 / ， 土 地 出 让 楼 面 地 价 为 745元 / 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征各 区 域 供 应 量 分 析清 河 、 淮 阴 区

24、 市 场 供 不 应 求 ， 青 浦 、 开 发 区 供 过 于 求 ， 楚 州 区 基 本 处 于 平 衡 。 土 地 整 体 供 给 规 模 偏 大 ， 未 来 市 场 向 新 区 发 展 ， 市 场 主 要 供 应 量 在 开 发 区 、 清 河 区 及 楚州 区 ；2009年 ， 清 河 区 、 开 发 区 两 区 的 土 地 出 让 面 积 较 多 ， 其 中 开 发 区 土 地 成 交 面 积 最 大 ；从 商 品 住 宅 和 交 易 情 况 来 看 ， 现 有 土 地 供 应 量 偏 大 ， 去 化 周 期 拉 长 。 09年 度 淮 安 的 整 体 房 价 上 涨 在 600元

25、 / 左 右 ， 涨 幅 21%； 09年 12月 全 市 整 体 成 交 均 价 最 高达 到 3449元 / ；统 计 数 据 显 示 ： 10年 淮 安 只 是 在 5月 份 出 现 了 非 常 短 暂 的 市 场 最 低 谷 ， 而 6月 份 以 后 呈 现快 速 反 弹 且 逐 步 攀 升 的 过 程 ， 在 8月 份 整 体 市 场 价 格 就 已 经 突 破 4月 份 的 市 场 最 高 点 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征全 市 住 宅 商 品 房

26、价 格 分 析淮 安 住 宅 商 品 房 的 整 体 价 格 基 数 不 高 ， 市 场 抗 跌 性 强 ； 预 期 ： 淮 安 市 住 宅 商 品 房的 价 格 走 势 将 是 一 个 逐 步 稳 定 增 长 的 过 程 。 淮 安 住 宅 商 品 房 的 成 交 量 却 是 出 现 了 连 续 三 个 月 的 下 滑 ， 在 7月 份 触 底 ；8月 份 出 现 了 非 常 快 速 的 反 弹 ， 一 度 在 成 交 套 数 上 超 过 了 4月 份 的 市 场 最 高 点 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场

27、区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征全 市 住 宅 商 品 房 成 交 量 分 析淮 安 住 宅 商 品 房 在 不 受 政 策 影 响 的 情 况 下 ， 总 体 成 交 量 都 非 常 稳 定 ， 基 本 保 持 在40万 左 右 ； 预 期 ： 淮 安 市 住 宅 商 品 房 的 成 交 量 走 势 也 将 是 稳 定 保 量 的 过 程 。 从 09年 1月 的 2850元 / 到 12月 的 3449元 / 分 析 09年 一 年 的 涨 幅非 常 大 ； 但 从 09年 12月 的 3449元 / 到 10年 8月 份 的 3492元 / 的 成交 均 价 变 化 情 况

28、 看 ， 涨 幅 非 常 小 ； 预 期 在 10年 接 下 来 的 近 4个 月 中涨 幅 会 较 大 。结 合 淮 安 在 经 济 、 城 市 化 率 、 人 口 结 构 及 房 价 基 数 等 各 因 素 ， 房价 必 将 持 续 稳 定 增 长 。09年 1-12月 土 地 成 交 量 是 683万 （ 按 平 均 容 积 1.8计 算 ） ， 未 来2-3年 的 供 应 量 最 少 在 1229万 ；再 加 上 至 09年 12月 商 品 房 存 量 205万 ， 以 09年 全 年 296.78万 销 售 量 计 算 其 销 售 周 期 将 需 要 近 5年 的 时 间 ， 因 此

29、 淮 安 未 来 房 地 产市 场 潜 在 供 应 量 非 常 巨 大 。 淮 安 的 人 均 GDP主 要 是 由 民 营 企 业 和 个 体 工 商 户 贡 献 ， 居 民 的 消费 实 力 还 是 很 强 的 ， 且 占 了 很 大 一 部 分 刚 性 需 求 比 例 。80前 后 生 育 高 峰 人 群 大 量 步 入 适 婚 年 龄 ， 婚 房 刚 性 需 求 比 例 很 大98年 房 改 房 后 ， 经 过 10几 年 的 时 间 ， 改 善 型 住 房 和 换 房 户 刚 性 需求 比 例 也 很 大 。淮 安 的 城 市 化 率 仅 为 40%， 城 市 化 进 程 必 将 推

30、 动 住 房 的 刚 性 需 求。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 市 场 供 应 量 巨 大 ， 且 总 体 品 质 及 价 格 趋 同 ， 市 场 竞 争 异 常 激 烈 ， 大 盘在 市 场 竞 争 中 占 有 优 势 。p规 划 设 计 基 本 采 用 兵 营 式 排 布 ， 产 品 单 一 ， 以 多 层 为 主 体 ， 社区 总 体 品 质 感 趋 同 ；p随 着 市 场 竞 争 的 加 剧 ， 新 建 项 目 在 社 区 配 套 和 户 型 设 计 上

31、有 所提 升 ， 使 得 这 些 项 目 在 市 场 竞 争 中 优 势 明 显 ；p营 销 展 示 意 识 普 遍 淡 薄 ， 缺 少 惊 艳 的 景 观 示 范 ；p万 达 广 场 、 绿 地 城 、 香 格 里 拉 花 园 、 茂 华 国 际 汇 、 亿 力 未 来 城 、华 德 力 运 河 城 、 恒 大 名 都 等 大 盘 在 社 区 品 质 、 产 品 细 节 及 营 销 展 示 上 优 于 其 他 楼 盘 ， 在 市 场 竞 争 中 占 有 优 势 。 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场

32、个 案 区 域 市 场 特 征 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征金 满 华 府海 润 枫 景恒 大 名 都 运 河 城本 案 京 河 湾 恒 和 杰 座中 央 美 地中 茵 翰 城东 方 豪 城学 林 雅 苑 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项 目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征项 目 名 称 规 模 （ ） 容 积 物 业 类 型 产 品 特 色 及 核 心 优 势 价 格 （ 元

33、 / ）海 润 枫 景 146625 3.25 纯 高 层 地 段 +运 河 水 岸 景 观 开 盘 前 对 外 报 价4700恒 大 名 都 915734 2.99 高 层 90万 的 超 大 型 社 区 ， 首 席 欧 陆 御 湖 城 4980起 （ 送 1500元 / 豪 装 ） 京 河 湾 151369 1.7 高 层 、 小 高 层多 层 紧 邻 市 委 市 政 府 巨 资 打 造 的 近 千 亩 阳 光 湖 生 态 公 园 ， 小区 内 北 美 风 情 园 林 风 格 和 谐 搭 配 ， 周 边 多 条 生 态 水 系 环绕 3800 学 林 雅 苑 226635 1.75 高 层

34、 、 多 层 学 林 雅 苑 正 对 高 校 云 集 的 淮 安 大 学 城 ， 定 位 ： 精 英 之 城 ，简 雅 生 活 3850金 满 华 府 148194 2.27 高 层 、 多 层 地 段 +多 层 产 品 4500东 方 豪 城 73622 1.3 多 层 位 于 京 杭 大 运 河 南 岸 。 清 一 色 的 纯 多 层 住 宅 3850恒 和 杰 座 44820 3.78 高 层 优 越 的 地 理 优 势 、 高 性 价 比 ， 六 大 中 心 的 中 心 5300运 河 城 556293 1.7 高 层 、 小 高 层 、 花园 洋 房 、 叠 加 别 墅 淮 海 路

35、新 地 标 ， 56万 平 米 异 域 风 情 城 邦 ， 傲 首 城 市 “ 三心 一 轴 ” ， 圈 定 未 来 前 景 ； 全 城 稀 有 6层 洋 房 、 退 台 花园 洋 房 、 叠 加 别 墅 、 小 高 层 、 高 层 组 合 。 4080中 央 美 地 25000 1.73 高 层 、 多 层 品 质 与 实 在 并 存 3800中 茵 翰 城 114788 1.7 高 层 、 多 层 位 于 淮 安 高 教 园 区 的 中 心 ， 是 园 内 首 个 大 型 配 套 项 目 3700 政 策 环 境 城 市 发 展 格 局 整 体 市 场 环 境 整 体 市 场 特 征 项

36、目 区 域 市 场 区 域 市 场 个 案 区 域 市 场 特 征 产 品 价 格 卖 点区 域 内 项 目 的 容 积 率 普 遍 偏 高 ， 因 此 产 品 多 以 多 层 、 小 高 层 、 高 层 为主 ， 别 墅 、 类 别 墅 及 纯 粹 的 花 园 洋 房 产 品 所 占 比 例 很 小 。 区 域 内 的 教 育 资 源 、 居 住 环 境 自 然 景 观 资 源 及 与 老 城 中 心 区 无 缝 对 接的 地 段 优 势 都 是 构 成 区 域 内 各 项 目 卖 点 的 主 要 诉 求 ， 再 加 上 区 域 内 运河 城 、 恒 大 名 都 等 超 大 规 模 、 全

37、新 规 划 理 念 楼 盘 更 为 本 区 域 提 升 了 不少 的 竞 争 优 势 。区 域 内 的 均 价 区 间 在 3600-5300元 / 不 等 ， 主 力 价 格 在 4000元 / 左 右， 在 整 个 淮 安 市 场 而 言 ， 本 项 目 区 域 的 价 格 差 异 化 算 是 比 较 大 的 。 项 目 定 位 及 建 议 没 有 最 好 ， 只 有 更 好 ！ 项 目 北 面北 面 沿 延 安 东 路 ， 路 北 面 沿街 分 布 一 些 老 旧 的 沿 街 店 面及 部 分 厂 房 。 另 有 一 幢 市 政大 楼 及 恒 和 杰 座 项 目 在 售 。 项 目 东

38、面东 面 为 承 德 南 路 ， 其 间 为 大块 空 地 及 待 拆 迁 的 陈 家 庄 老居 民 房 。项 目 南 面 南 面 为 运 北 东 路 和 京 杭 大 运河 ， 其 间 有 个 延 安 路 小 学 及大 片 的 老 旧 厂 房 、 工 厂 及 老的 居 民 区 。项 目 西 面地 块 西 面 沿 淮 海 南 路 ， 路 的西 面 为 在 售 金 满 华 府 项 目 和已 经 交 付 使 用 的 天 龙 御 城 项目 。 项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 S（ 优 势 ） StrengthW

39、（ 劣 势 ） WeaknessO（ 机 会 ） OpportunityT（ 威 胁 ） ThreatenSWO T项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 内 部 因 素 外 部 因 素 优 势 （ S） 劣 势 （ W）地 段 、 地 段 、 地 段 ； 项 目 位 于 城南 新 淮 中 板 块 ， 教 育 、 商 业 、 市 政 、金 融 等 配 套 一 应 俱 全 。城 市 东 扩 南 连 ， 城 南 居 住 片 区 是目 前 淮 安 建 设 的 重 点 区 域 。项 目 规 模 大 ， 可 塑 性 强

40、， 且 具 有京 杭 大 运 河 的 景 观 资 源 优 势 。 看 好 城 南 片 区 未 来 发 展 前 景 ， 但对 目 前 区 域 陌 生 、 吸 引 力 不 足 ， 尚需 2 3年 后 才 有 大 发 展 。机 会 （ O） S-O（ 抓 住 机 会 扩 大 优 势 ） W-O （ 巧 占 时 机 淡 化 劣 势 ）淮 安 势 必 形 成 淮 海 广 场 老 城 区 ，水 渡 口 新 城 区 ， 城 南 中 心 高 教 行政 区 的 三 大 格 局 。 本 项 目 正 处 于三 大 板 块 中 心 ， 三 大 城 市 板 块 的互 动 辐 射 与 影 响 ， 必 将 催 生 本 项目

41、 的 巨 大 升 值 潜 力 。 本 项 目 必 将 从 规 划 档 次 ， 产 品 品质 、 景 观 等 多 方 面 提 升 项 目 价 值 利 用 三 大 城 市 板 块 中 心 概 念 ， 强化 项 目 在 板 块 中 的 认 同 度 ；寻 找 新 的 亮 点 概 念 ， 创 新 卖 点 ，提 升 产 品 的 附 加 价 值 。 结 合 区 域 及 项 目 规 划 ， 描 绘 区 域发 展 的 美 好 前 景 ；树 立 项 目 高 档 次 、 高 品 质 形 象 ，提 升 项 目 市 场 关 注 度 。威 胁 （ T） S-T（ 凭 借 优 势 扫 除 威 胁 ） W-T（ 灵 活 战

42、术 转 化 威 胁 ）板 块 内 甚 至 是 整 个 淮 安 市 场 今 后的 供 应 量 非 常 庞 大 ， 竞 争 激 烈 。 挖 掘 景 观 优 势 ， 打 造 城 市 标 杆 性项 目 ；充 分 利 用 景 观 资 源 ， 产 品 规 划 亮点 于 在 市 场 中 脱 颖 而 出 。 把 握 客 户 敏 感 点 ， 提 升 产 品 核 心竞 争 优 势 的 针 对 性 。 区 域 发 展 成熟 ， 配 套 齐全 。 公 务 员 、 企 事业 单 位 职 工 、私 营 业 主 、 教师 等 。 生 活 习 惯 与 生 活圈 子 于 此 ， 依 赖市 中 心 教 育 ， 医疗 和 商 业

43、配 套 ； 易 纳 新 ， 有 较 强的 购 买 力 。 公 务 员 、 教 师 、周 边 私 营 业 主等 对 更 高 档 次与 品 质 物 业 有强 烈 需 求 。未 来 大 规划 学 府新 区 ,汽 车总 站 。 改 善 居 住 条 件的 原 住 居 民（ 少 量 拆 迁户 ） ， 公 务员 ， 烟 厂 ， 电厂 职 工 ， 教 师 城 市 化 水 平 稍 低 ,拆 迁 户 较 多 ,周 边原 住 民 及 学 区 教师 聚 集 效 应 较 强 ； 务 实 、 较 贪 图 小便 宜 。 有 强 烈 的 换 房需 求 ， 希 望 能在 熟 悉 的 区 域拥 有 更 好 的 居住 品 质 。定

44、 性 分 析青 河 与 青 浦 区 作 为 中 心 城 区 ， 其 区 域 客 户 多 依 赖 于 区 域 便 利 的 生 活 配 套 环 境 。项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 政 府 主 导 ，新 城 市 规划 带 来 的全 新 城 市形 象 进 驻 企 业 中 高层 职 工 ， 原 住民 ， 公 务 员 ； 市 区 私 营 业 主及 高 收 入 人 群 ； 受 主 城 区 价 格压 迫 客 户 购 买 力 有 限 的价 格 受 压 者 ； 要 求 一 般 的 刚性 需 求 ； 强 烈 需 求 高 品

45、质 项 目 ， 以 满足 置 业 升 级 ； 工 作 在 区 域 内人 群 刚 性 需 求 ； 市 区 客 户 追 求更 高 的 居 住 品质 和 环 境 ； 周 边 乡 镇 居 民拆 迁 后 换 房 。 产 业 升 级中 小 型 私 营 业 主 ，少 量 公 务 员 及教 师 对 中 心 城 区 有强 烈 向 往 ， 但收 入 有 限 ； 有 较 强 的 地 域性 渴 望 城 市 化 的高 品 质 居 住 生活 ； 换 房 带 来 的 产品 升 级 需 求 。定 性 分 析淮 阴 区 客 户 在 拥 有 地 域 性 特 征 同 时 对 城 市 化 生 活 存 在 向 往 ， 开 发 区 客

46、户 则 更 复 合项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 消 费 者 置 业 观 念 比 较 保 守 ， 但 接 受 外 界 新 鲜 事 物 的 能 力 较 强 ；淮 安 人 比 较 追 捧 时 尚 、 城 市 化 意 向 的 东 西 ， 害 怕 落 伍 ， 喜 欢 跟 风 ；淮 安 整 体 都 市 感 不 强 ， 消 费 者 向 往 都 市 生 活 ；不 愿 离 开 市 区 ； 生 活 圈 子 观 念 很 重 。产 品 品 质 与 生 活 方 式 是 客 户 最 关 注 的 两 大 因 素 ； 其 次 是 环

47、 境 和 交 通 ；重 视 物 业 管 理 、 社 区 规 划 环 境 和 安 全 性 ， 追 求 尊 贵 感 ；对 距 离 较 为 敏 感 ；对 价 格 及 赠 送 面 积 部 分 敏 感 ；有 经 济 实 力 ， 但 未 找 到 自 己 需 求 的 高 端 物 业 ；承 受 的 总 价 区 间 多 在 ： 30-35万 （ 90 左 右 ） 、 40-60万 （ 中 大 三 房 ） 。 目 前 对 清 浦 区 域 有 兴 趣 的 客 户 主 要 集 中 于 城 市 富 裕 阶 层 以 公 务 员 及 当 地 企业 中 高 管 （ 烟 厂 、 电 厂 等 ） ；看 好 城 南 片 区 未 来

48、 发 展 前 景 ， 目 前 区 域 陌 生 、 吸 引 力 不 足 ， 认 为 2 3年 后有 大 发 展 。 主 观 描 述 分 析市 场 专 业 人 士 对 淮 安 客 户 置 业 特 征 访 谈 ：项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 淮 海 第 一 城 客 户 以 自 住 为 主 ， 主 要 为 周 边 私 营 业 主 及 政 府 官 员 ， 本 区 域 客 户 占 到 60%， 区 县 客户 30%左 右 ；承 受 的 总 价 区 间 ： 40-50万 （ 小 三 房 ） 。康 城 明 珠 客 户

49、 以 自 住 为 主 ， 少 量 兼 投 资 ， 以 项 目 周 边 私 营 业 主 、 公 务 员 、 教 师 为 主 ， 少 量 区县 客 户 ；能 承 受 的 总 价 区 间 ： 35-60万 （ 三 房 ） 。中 鑫 .上 城 客 户 多 为 投 资 兼 自 住 ,项 目 周 边 客 户 为 主 ,私 营 业 主 ,公 务 员 ,少 量 教 师 。欧 洲 城 一 期 客 户 以 自 住 为 主 ， 客 户 为 周 边 原 住 民 、 企 事 业 单 位 、 烟 厂 职 工 、 少 量 私 营 业 主易 接 受 的 总 价 区 间 ： 30-40万 （ 三 房 ）盛 世 名 门 一 期

50、客 户 主 要 以 教 师 、 企 事 业 单 位 职 工 居 多 ， 少 量 电 厂 、 烟 厂 职 工 及 私 营 业 主 ， 购房 主 要 考 虑 小 孩 教 育 问 题 。日 月 星 城 多 为 烟 厂 、 电 厂 、 淮 钢 厂 职 工 为 主 ， 少 量 公 务 员 及 教 师 ；烟 厂 普 通 职 工 一 年 收 入 ： 7-8万 元 ；淮 钢 厂 职 工 收 入 相 对 较 低 ， 偏 好 小 两 房 户 型 ；承 受 总 价 区 间 ， 两 房 30-32万 ， 三 房 (130平 米 ) 40-50万 。 香 格 里 拉 投 资 、 自 住 兼 顾 ， 以 周 边 生 意

51、人 ， 烟 厂 、 电 厂 职 员 为 主 ， 少 量 区 县 客 户客 户 承 受 的 总 价 区 间 ： 35万 左 右 （ 三 房 ） 。河 畔 花 城 主 要 以 烟 厂 、 电 厂 、 公 务 员 为 主 ， 少 量 私 营 业 主 。淮 安 威 尼 斯 以 项 目 周 边 原 住 民 为 主 ,客 户 类 型 包 含 教 师 、 生 意 人 、 公 务 员 。 定 量 分 析淮 安 市 典 型 楼 盘 实 际 成 交 客 户 构 成 与 特 征 分 析 .项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 定

52、量 分 析项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 客 户 来 源 区 域 80% 10% 10% 本 区 域 中 心 区 域 其 它 定 量 分 析 项 目 周 边 案 例 分 析原 住 民 、 企 事 业 单 位 、 烟 厂 职 工 和 教 师 为 主 ， 少 量 中 心 区 客 户 ， 教 育 配 套 、 小 区品 质 、 自 然 环 境 为 主 要 购 买 因 素 。项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 客 户 来 源

53、区 域 87% 8% 5% 本 区 域 中 心 城 区 其 它置 业 驱 动 因 素 20% 15% 43% 12% 6% 4%0%5%10%15%20%25%30%35% 40%45%50% 自 然 环 境 好 小 区 规 模 教 育 资 源 价 格 低 有 投 资 前 景 其 它 z 定 量 分 析 项 目 周 边 案 例 分 析以 公 务 员 、 企 事 业 单 位 职 员 及 教 师 为 主 本 区 域 为 主 ， 少 量 中 心 区 客 户 ,教 育 配 套及 自 然 环 境 好 为 主 要 购 买 因 素 。项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议

54、 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 34 客 户 来 源 区 域 80% 10% 3% 7% 本 区 域 中 心 城 区 区 县 其 它 定 量 分 析 项 目 周 边 案 例 分 析以 本 区 域 电 厂 、 烟 厂 、 周 边 原 住 民 为 主 ， 少 量 中 心 区 及 区 县 客 户 ,教 育 配 套 和 低总 价 为 主 要 购 买 因 素 。项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 35来 源 ： 开 发 区 ， 周 边 区 县 ；职 业 ： 生 意 人 、 公 务 员 、 医 生 、

55、教 师 、 企 业 员 工 等 ；目 的 ： 以 改 善 居 住 环 境 为 主 ，兼 有 投 资 等 目 的 ；收 入 ： 8万 元 以 下 ；特 征 ： 向 往 城 市 化 生 活 ， 专 注家 庭 生 活 品 质 的 改 善 。 来 源 ： 中 心 城 区 (清 河 区 )；职 业 ： 公 务 员 ， 生 意 人 ， 企 业中 高 层 ， 教 师 ；目 的 ： 改 善 居 住 ， 产 品 升 级 ；收 入 ： 家 庭 年 收 入 1020万 ；特 征 ： 讲 究 格 调 、 品 位 ， 注 重生 活 品 质 的 持 续 改 善 ， 向 上 层发 展 的 意 愿 强 烈 。 来 源 ： 青

56、 浦 区 、 城 南 区 域 ；职 业 ： 生 意 人 ， 企 业 中 高 管 ， 教 师 ；目 的 ： 改 善 居 住 环 境 为 主 要 目 的 ；收 入 ： 家 庭 年 收 入 10万 元 左 右 ；特 征 ： 向 往 城 市 化 ， 期 待 改 善 生 活 品质 ， 青 睐 性 价 比 高 的 产 品 。本 项 目 客 户 圈 层 确 立项 目 客 户 圈 层 确 立 及 特 征 项 描 述 ：项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 改 善 居 住 环 境 和 生 活 品 质注 重 品 位 和 格 调

57、， 追 求 时 尚 、 尊 贵 感追 求 一 种 全 新 的 生 活 方 式改 善 居 住 条 件 ， 产 品 档 次 、 品 质 升 级追 求 高 附 加 价 值 产 品项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 淮 安 城 市 双 核 之 上项 目 在 城 市 发 展 格 局 上 的 定 位 淮 安 城 市 的 未 来 发 展 ！ 以 “ 三 城 融 合 ” 和 “ 五 区 联 动 ” 的 空 间 格 局 观 进 行 大 整 合 ！ 以 “ 城 市 东 扩 南 连 ， 打 造 宜 居 新 城 ” 的 发 展 格

58、 调 进 行 城 市 战 略 扩 张 ！项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 清 浦 清 河 一 城 双 核 淮 安 第 一 建 筑 双 子 塔项 目 定 位 概 念 基 于 项 目 地 块 情 况 ， 本 案 在 基 地 西 北 角 处 ， 规 划 设 计 2座 地 标 性 建 筑 。 以 此 作 为 ， 淮 安 城 市 发 展 的 印 记 ！ 以 此 作 为 ， 区 域 发 展 的 标 志 性 建 筑 体 ！项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位

59、 面 积 户 型 配 比 每 个 城 市 都 有 属 于 自 己 的 地 标 淮 安 双 子 塔 淮 安 第 一 会 所 双 子 会 所项 目 定 位 概 念我 们 位 于 淮 安 城 市 发 展 双 核 之 上 ！我 们 拥 有 淮 安 第 一 座 标 志 性 建 筑 体 ！我 们 更 有 淮 安 第 一 会 所 双 子 会 所 ！项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 每 个 城 市 都 有 属 于 自 己 的 生 活 淮 安 双 子 会 所 双 子 会 所配 套 与 档 次 四 际 空 间 -四 维 国

60、度项 目 定 位 概 念本 社 区 根 据 物 业 类 型 不 同 共 分 四 个 组 团 ！我 们 社 区 打 造 的 是 一 个 四 维 空 间 的 格 局 生 活 ！ 居 住 空 间 ： 叠 墅 、 花 园 洋 房 、 小 高 层 、 高 层 复 合 物 业 全 情 演 绎 豪 宅 的 品 质 ， 产 品 空 间 的 格 局 创 新 ！ 生 活 空 间 ： 双 子 会 所 ， 社 区 内 中 央 景 观 ， 大 运 河 景 观 带 等 等 ！ 尊 贵 自 然溶 为 一 体 ！ 社 交 空 间 ： 旨 在 为 业 主 提 供 更 具 理 财 投 资 ， 商 业 外 交 等 平 台 ， 如

61、商 会 ！ 事 业 空 间 ： 旨 在 为 业 主 的 事 业 打 造 前 瞻 性 的 居 住 ， 生 活 和 社 交 大 格 局 ！项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 不 一 样 的 视 野不 一 样 的 生 活不 一 样 的 平 台不 一 样 的 高 度 四 际 空 间 -四 维 国 度项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 双 城 四 际项 目 案 名双 城 ： 城 市 双 核 之 上 ， 未 来 城 市 的 核 心

62、！ 双 子 塔 ， 双 子 会 所 的 概 念 统 筹 ！四 际 ： 打 造 四 维 空 间 ， 塑 造 人 生 巅 峰 ！ 谐 音 四 季 ， 整 个 项 目 在 园 林 上 以 四 季 变 换 的 植 被 树 种 进 行 打 造 ！ 一 草 一 木 ， 一 砖 一 瓦 ！ 四 季 皆 有 景 ， 季 季 景 不 同 ！项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 从 淮 安 目 前 建 筑 风 格 看 ， 主 要 还 是 以 现 代 风 格 为 主 ， 新 古 典 主 义 风 格 也 有 呈 现 ， 但 都 表

63、现 不够 纯 粹 ， 因 此 本 案 建 议 以 纯 粹 的 欧 陆 新 古 典 主 义 风 格 为 主 要 思 考 方 向 。 项 目 建 筑 风 格运 河 城 欧 式 新 典 雅恒 大 明 都 欧 洲 新 古 典 主 义绿 地 世 纪 城 现 代 海 派海 润 枫 景 现 代万 达 广 场 现 代金 满 华 府 现 代 简 约京 河 湾 北 美英 伦 玫 瑰 园 英 伦欧 洲 城 欧 式恒 和 杰 座 现 代项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 特 征新 古 典 欧 陆 风 格 的 建 筑 外 观 配 以

64、 大 面 积 墙 及 玻 璃 或 简 单 线 脚 构 架 ， 在 色 彩 上 以大 面 积 浅 色 为 主 ;装 饰 味 相 对 简 化 ， 追 求 一 种 轻 松 、 清 新 、 典 雅 的 气 氛 ;独 特 的 简 欧 式 屋 顶 设 计 ， 气 质 出 众 ;高 层 在 高 空 层 次 上 保 证 高 层 住 户 最 大 景 观 视 野 ， 在 中 低 空 层 次 上 易 于 形 成 人 性化 空 间 尺 度 。 欧 陆 新 古 典 风 格项 目 研 判 客 户 群 定 位 形 象 定 位 建 筑 风 格 建 议 物 业 类 型 定 位 面 积 户 型 配 比 典 型 案 例 ： 上 海

65、 星 河 湾 欧 陆 新 古 典 风 格 建 筑 符 号 的 重 复 运 用 “八 角 亭 ” 成 为 整 个 社 区 外立 面 的 标 志 性 符 号 。 通 过 平 面 的 多 座 向 布 局 ， 加 之 单 体 立 面丰 富 的 体 量 变 化 ， 形 成 起 伏 多 变 的 群 体轮 廓 天 际 线 。 建 筑 采 用 休 闲 的 风 格 ， 以质 朴 的 材 质 与 柔 和 的 色 调 表 现 清 雅 的 格调 ， 再 以 精 雕 细 琢 的 细 部 设 计 、 下 部 的石 材 处 理 ， 体 现 建 筑 的 精 美 感 。 外 立 面 采 用 隐 形 管 道 设 计 ， 充 分

66、考 虑 空 调 机 位 摆 放 等 对 外立 面 美 观 性 的 影 响 。 采 用 多 阳 台 组 合 的 设 计 ， 不 仅 增 强 了 房间 的 空 间 感 ， 更 有 利 于 通 风 、 采 光 和 观景 ； 住 户 有 更 多 与 外 部 景 色 接 触 的 开 放空 间 。 单 元 门 入 口 处 精 雕 细 琢 ， 着重 装 饰 。 建 筑 风 格 的 打 造 最 高 境 界让 建 筑 本 身 成 为 小 区 内 最 亮 丽 的 风 景 线新 古 典 主 义 风 格 ， 更 像 是 一 种 多 元 化 的 思 考 方 式 ， 将 怀 古 的 浪 漫 情 怀 与 现代 人 对 生 活 的 需 求 相 结 合 ， 兼 容 华 贵 典 雅 与 时 尚 现 代 ， 反 映 出 后 工 业 时 代个 性 化 的 美 学 观 点 和 文 化 品 位 。 我 们 提 供 的 不 仅 仅 是 建 筑 ， 更 提 供 优 质 景 观 资 源 ； 提 供 的 不 仅 仅 是 住 房 ， 更 提 供 一 种 高 品 质 的 生 活 方 式 。 都 市 - 生 态 - 家 园景 观 设 计 主