袁华之：房地产一级二级开发完整

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1、房 地 产 开 发 经 营 流 程二 一 二 年 九 月 2 主 讲 人 简 介 ： 袁 华 之 ， 北 京 市 大 成 律 师 事 务 所 高 级 合 伙 人 、 律 师 。 袁 华 之 律 师 现 任 中 华 全 国 律 师 协 会 民 事 专 业 委 员 会 委 员 、 中 国 人 民 大 学 民 商事 法 律 科 学 研 究 中 心 研 究 员 、 中 国 人 民 大 学 法 学 院 硕 士 生 导 师 、 北 京 市 律 师 协 会土 地 法 律 专 业 委 员 会 主 任 、 北 京 仲 裁 委 员 会 仲 裁 员 、 北 京 仲 裁 委 员 会 建 设 工 程 争议 评 审 专

2、家 、 北 京 市 评 标 专 家 、 北 京 市 丰 台 区 政 协 委 员 。 袁 华 之 律 师 擅 长 房 地 产 、 建 设 工 程 和 公 司 法 律 业 务 ， 执 业 以 来 办 理 了 众 多 非 诉讼 法 律 事 务 及 诉 讼 仲 裁 案 件 ， 现 任 北 京 万 科 企 业 有 限 公 司 等 多 家 房 地 产 企 业 的 法律 顾 问 。 其 不 仅 精 通 建 筑 业 法 律 法 规 ， 更 具 有 深 厚 的 建 筑 专 业 知 识 背 景 ， 每 年 承办 的 房 地 产 与 建 设 工 程 合 同 纠 纷 诉 讼 或 仲 裁 案 件 多 达 十 余 起 ，

3、 涉 案 争 议 金 额 十 余亿 元 。 袁 华 之 律 师 的 主 要 著 作 有 房 产 实 务 与 风 险 防 范 （ 中 国 人 民 大 学 出 版 社 ） 、 律 师 办 理 土 地 法 律 业 务 操 作 指 引 （ 受 全 国 律 协 委 托 参 与 撰 写 ） 、 建 设 工 程 造 价 管 理 理 论 与 实 务 （ 一 ） （ 全 国 注 册 造 价 工 程 师 继 续 教 育 培 训 教 材 ， 受 中 国建 设 工 程 造 价 管 理 协 会 委 托 参 与 审 定 ） 、 建 设 工 程 造 价 鉴 定 规 程 （ 受 中 国 建设 工 程 造 价 管 理 协 会

4、委 托 参 与 审 定 ） 、 股 东 权 法 律 保 护 若 干 问 题 研 究 等 。 3 房 地 产 业 既 是 我 国 重 要 的 支 柱 产 业 ,也 是 社 会 各 界 普 遍 关 注 的 民 生 行 业 。 改 革开 发 以 来 ， 我 国 的 住 房 制 度 改 革 和 房 地 产 发 展 都 取 得 了 巨 大 成 绩 ， 城 市 房 地 产管 理 法 、 土 地 管 理 法 、 建 筑 法 、 物 权 法 等 相 关 法 律 制 度 的 相 继 出台 和 完 善 ， 也 为 房 地 产 行 业 的 健 康 发 展 提 供 了 相 应 的 制 度 保 障 。 本 节 课 以

5、房 地 产 开 发 流 程 为 轴 线 ， 在 对 房 地 产 开 发 流 程 进 行 梳 理 的 过 程 中 ，重 点 讲 解 流 程 中 需 要 律 师 、 特 别 是 值 得 年 轻 律 师 注 意 ， 学 习 并 深 入 探 讨 的 内 容 ，以 期 更 好 、 更 全 面 地 帮 助 年 轻 律 师 尽 快 了 解 房 地 产 开 发 经 营 的 法 律 实 务 。 因 时 间 的 关 系 ， 本 节 课 我 们 重 点 讲 解 房 地 产 一 级 、 二 级 开 发 过 程 中 律 师 应 注意 的 法 律 问 题 。 但 是 在 这 之 前 ， 首 先 让 我 们 了 解 一 下

6、 房 地 产 开 发 的 全 流 程 ， 对 房地 产 开 发 有 一 个 初 步 的 认 识 。 引 言 4 一 、 房 地 产 一 级 开 发（ 一 ） 一 级 开 发 流 程1、 提 出 一 级 开 发 申 请2、 土 地 开 发 项 目 预 审3、 编 制 土 地 储 备 开 发 实 施 方 案4、 确 定 开 发 主 体5、 签 订 土 地 一 级 开 发 委 托 协 议6、 办 理 相 关 政 府 部 门 批 复 文 件 （ 土 地 、 规 划 、 发 改 、 市 政 等 ）7、 办 理 征 地 、 房 屋 征 收 、 基 础 设 施 建 设 手 续 ， 并 组 织 实 施8、 组

7、 织 验 收 房 地 产 开 发 全 流 程 5 （ 二 ） 一 级 开 发 中 的 土 地 征 收1、 土 地 征 收 程 序 1.1用 地 申 请 1.2文 件 报 审 1.3发 布 征 地 公 告 1.4办 理 登 记 手 续 1.5落 实 征 地 补 偿 安 置 方 案2、 征 地 费 用 补 偿 和 人 员 安 置 2.1征 地 补 偿 费 用 组 成 2.1.1土 地 补 偿 费 2.1.2安 置 补 助 费 2.1.3地 上 附 着 物 补 偿 费 2.1.4青 苗 补 偿 费 2.1.5农 民 的 社 会 保 障 费 用 6 2.2人 员 安 置 方 式 2.2.1农 业 生

8、产 安 置 2.2.2重 新 择 业 安 置 2.2.3入 股 分 红 安 置 2.2.4异 地 移 民 安 置3、 征 地 补 偿 协 议 3.1协 议 签 订 主 体 3.2协 议 主 要 条 款 3.3协 议 的 程 序 要 求 3.4征 地 补 偿 安 置 听 证 程 序（ 三 ） 一 级 开 发 中 的 房 屋 征 收 1、 征 收 评 估 1.1评 估 机 构 资 质 1.2评 估 机 构 的 确 定 7 1.3评 估 报 告 的 审 查2、 征 收 补 偿 2.1征 收 补 偿 协 议 2.2征 收 补 偿 范 围 2.3征 收 补 偿 的 决 定 2.4征 收 补 偿 档 案

9、与 审 计 监 督3、 集 体 土 地 房 屋 拆 迁（ 四 ） 建 设 用 地 使 用 权 的 取 得1、 取 得 方 式 1.1协 议 出 让 1.2招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 1.3租 赁 8 2、 建 设 用 地 使 用 权 的 划 拨 2.1划 拨 土 地 的 范 围 2.2土 地 划 拨 程 序3、 建 设 用 地 使 用 权 的 协 议 出 让 3.1协 议 出 让 土 地 的 范 围 3.2土 地 协 议 出 让 程 序4、 建 设 用 地 使 用 权 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 出 让 4.1建 设 用 地 使 用 权 的 招 标 4.2建 设 用 地 使 用 权 的

10、 拍 卖 4.3建 设 用 地 使 用 权 的 挂 牌5、 建 设 用 地 使 用 权 的 租 赁 二 房 地 产 二 级 开 发（ 一 ） 房 地 产 开 发 流 程1、 立 项 （ 取 得 发 改 委 立 项 批 复 ） 9 2、 （ 土 地 （ 取 得 国 土 部 门 国 有 土 地 使 用 权 证 ）3、 规 划 （ 取 得 规 划 部 门 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ）4、 建 设 （ 取 得 建 委 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 ）5、 预 售 （ 取 得 预 售 许 可 证 ）6、 交 付 （ 取 得 竣 工 验 收 备 案

11、表 ）（ 二 ） 房 地 产 项 目 的 工 程 施 工 建 设1、 材 料 、 设 备 、 工 程 招 投 标 1.1招 投 标 概 述 1.2招 投 标 流 程2、 项 目 开 发 施 工 过 程 管 理 2.1质 量 管 理 2.2工 期 管 理 2.3安 全 管 理 2.4材 料 管 理 10 2.5成 本 管 理3、 项 目 竣 工 结 算 3.1结 算 依 据 3.2结 算 方 式三 商 品 房 交 易（ 一 ） 商 品 房 预 售1、 预 售 流 程 1.1满 足 预 售 条 件 1.2订 立 预 售 合 同 1.3支 付 购 房 款 1.4预 售 合 同 备 案 登 记 1.5

12、办 理 预 售 商 品 房 权 属 登 记 手 续2、 商 品 房 预 售 合 同 2.1订 立 合 同 前 的 准 备 11 2.2预 售 合 同 通 用 条 款 2.3对 预 售 合 同 的 补 充 约 定（ 二 ） 商 品 房 现 售1、 现 售 流 程 1.1满 足 现 售 条 件 1.2订 立 现 售 合 同 1.3支 付 购 房 款 1.4现 售 合 同 备 案 登 记 1.5办 理 现 售 商 品 房 权 属 登 记 手 续2、 商 品 房 现 售 合 同 2.1订 立 合 同 前 的 准 备 2.2现 售 合 同 通 用 条 款 2.3对 现 售 合 同 的 补 充 约 定（

13、三 ） 二 手 房 销 售 12 1、 二 手 房 交 易 流 程 1.1签 署 中 介 合 同 1.2确 定 交 易 标 的 1.3审 查 房 屋 权 属 及 现 状 1.4签 订 二 手 房 买 卖 合 同 1.5交 纳 购 房 款 1.6物 业 交 割 1.7办 理 二 手 房 过 户 手 续2、 二 手 房 买 卖 合 同 2.1订 立 合 同 前 的 准 备 2.2现 售 合 同 通 用 条 款 2.3对 现 售 合 同 的 补 充 约 定3、 中 介 服 务 合 同 3.1合 同 的 签 订 主 体 13 3.2合 同 的 主 要 条 款4、 房 价 款 的 提 存 与 监 管 4

14、.1房 价 款 的 提 存 4.2房 价 款 的 监 管四 商 品 房 交 付 与 物 业 管 理（ 一 ） 商 品 房 交 付1、 商 品 房 交 付 时 间2、 商 品 房 交 付 流 程 2.1开 发 商 送 达 收 房 通 知 书 2.2办 理 物 业 入 住 手 续 2.3交 纳 物 业 费 、 契 税 、 住 房 维 修 基 金 2.4房 屋 验 收 2.5房 屋 施 工 问 题 整 改 2.6办 理 房 屋 所 有 权 证 14 3、 商 品 房 验 收 注 意 事 项4、 商 品 房 交 付 的 风 险 管 理（ 二 ） 物 业 管 理1、 业 主 自 治 机 构 1.1业 主

15、 委 员 会 1.2业 主 大 会2、 物 业 服 务 2.1物 业 服 务 合 同 2.2物 业 服 务 费 2.3物 业 服 务 质 量 2.4物 业 管 理 法 律 责 任 及 纠 纷 2.5物 业 专 项 维 修 基 金 五 合 资 合 作 开 发 房 地 产（ 一 ） 房 地 产 合 资 合 作 开 发 形 式 15 1、 以 提 供 土 地 形 式 合 作2、 以 提 供 资 金 形 式 合 作3、 其 它 形 式 合 作（ 二 ） 房 地 产 合 资 合 作 开 发 风 险 防 范六 房 地 产 并 购 、 重 组（ 一 ） 房 地 产 并 购1、 并 购 类 别 1.1股 权

16、并 购 1.2资 产 并 购 1.3在 建 工 程 并 购2、 收 购 流 程 2.1制 定 收 购 计 划 2.2可 行 性 分 析 2.3草 签 并 购 意 向 书 16 2.4尽 职 调 查2.5签 订 并 购 合 同2.6企 业 、 资 产 交 接 及 接 管2.7行 政 变 更 登 记 及 备 案3、 尽 职 调 查 3.1了 解 项 目 概 况 3.2制 作 尽 职 调 查 清 单 3.3尽 职 调 查 的 范 围 和 内 容 3.4制 作 尽 职 调 查 报 告4、 收 购 执 行（ 二 ） 房 地 产 企 业 重 组 1、 重 组 流 程2、 制 定 重 组 方 案3、 重 组

17、 的 实 施 17 18专 题 一 房 地 产 一 级 开 发 19 第 一 部 分 概 述第 三 部 分 土 地 入 市 及 交 易Contents目 录 第 二 部 分 房 地 产 一 级 开 发 20 第 一 部 分 概 述 概 念 内 容 21 （ 一 ） 概 念 房 地 产 一 级 开 发 也 即 土 地 一 级 开 发 ， 是 指 由 政 府 或 其 授 权 委 托 的 企 业 ， 对 一 定 区 域 范 围 内 的 城 市 国有 土 地 、 乡 村 集 体 土 地 进 行 统 一 的 征 地 、 房 屋 征 收 、 安 置 、 补 偿 ， 并 进 行 适 当 的 市 政 配 套

18、设 施 建 设 ， 使该 区 域 范 围 内 的 土 地 达 到 “ 三 通 一 平 ” 、 “ 五 通 一 平 ” 或 “ 七 通 一 平 ” 的 建 设 条 件 （ 熟 地 ） ， 再 对 熟 地进 行 有 偿 出 让 或 转 让 的 过 程 （ 房 地 产 开 发 商 获 得 土 地 后 进 行 开 发 建 设 属 于 土 地 二 级 开 发 ） 。 一 、 概 念 22 （ 一 ） 内 容 土 地 一 级 开 发 流 程 分 为 四 大 阶 段 ， 即 ： 计 划 编 制 阶 段 、 前 期 策 划 阶 段 、 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 、 组 织实 施 阶 段 。 二 、

19、内 容 23 第 二 部 分 房 地 产 一 级 开 发 计 划 编 制 阶 段 前 期 策 划 阶 段 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 组 织 实 施 阶 段 24 土 地 一 级 开 发 工 作 计 划 包 括 土 地 供 应 计 划 、 土 地 利 用 年 度 计 划 、 土 地 储 备 开 发 计 划 三 个 部 分 。 一 级 开 发 工 作 计 划 是 实 施 土 地 一 级 开 发 的 依 据 ， 是 土 地 一 级 开 发 体 系 中 起 规 划 、 指 导 作 用 的 纲 领 性文 件 。 编 制 土 地 一 级 开 发 工 作 计 划 ， 首 先 要 系 统 、 综 合

20、 地 考 虑 土 地 一 级 开 发 的 社 会 、 经 济 和 生 态 效 益 ，坚 持 土 地 资 源 的 可 持 续 利 用 ； 其 次 要 统 筹 上 下 级 的 计 划 、 合 理 安 排 ， 并 且 协 调 好 与 其 他 规 划 的 关 系 ； 还要 因 地 制 宜 、 科 学 论 证 ， 确 保 开 发 施 工 的 切 实 可 行 ； 最 后 要 充 分 听 取 各 方 面 的 意 见 ， 做 到 公 众 参 与 、 专家 论 证 和 政 府 决 策 有 机 结 合 。 一 、 计 划 编 制 阶 段 25 土 地 一 级 开 发 的 前 期 策 划 阶 段 包 括 土 地 一

21、 级 开 发 的 申 请 及 一 级 开 发 实 施 方 案 的 编 制 两 大 部 分 内 容 。（ 一 ） 土 地 一 级 开 发 申 请 土 地 一 级 开 发 申 请 主 要 是 指 原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 ， 征 得 区 县 和 乡 镇 人 民 政 府 或 上 级 主 管 部 门 同 意后 ， 向 市 国 土 资 源 局 提 出 土 地 一 级 开 发 的 申 请 ， 并 获 得 批 复 的 过 程 。 涉 及 农 用 地 的 ， 要 经 过 村 民 委 员 会和 村 民 代 表 大 会 审 议 决 定 ， 报 乡 、 镇 政 府 批 准 并 报 区 、 县 政 府

22、批 复 ； 涉 及 国 有 土 地 的 ， 需 要 国 有 土 地 使用 者 决 定 并 取 得 其 上 级 主 管 单 位 同 意 ， 之 后 才 能 申 报 土 地 一 级 开 发 申 请 。（ 二 ） 编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 是 由 城 市 土 地 管 理 部 门 、 土 地 储 备 机 构 或 其 委 托 的 土 地 一 级 开 发 策 划 机 构 ，根 据 土 地 利 用 总 体 规 划 、 城 市 总 体 规 划 和 城 市 土 地 储 备 供 应 计 划 ， 并 遵 循 社 会 效 益 、 经 济 效 益 和 环 境

23、 效益 相 统 一 的 原 则 ， 对 土 地 一 级 开 发 项 目 的 基 本 情 况 、 土 地 一 级 开 发 工 作 的 实 施 方 案 、 开 发 进 度 、 投 资 构 成 等 内 容 编 制 的 综 合 性 土 地 一 级 开 发 方 案 。 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 一 般 包 括 项 目 的 基 本 情 况 、 工 作 方 案 、 开 发 进 度 和 经 济 分 析 四 大 部 分 。 二 、 前 期 策 划 阶 段 26 1、 基 本 情 况 具 体 包 括 ： 区 域 位 置 、 自 然 环 境 的 描 述 。 包 括 项 目 的 开 发 用 地 范 围

24、、 四 至 等 等 。2、 工 作 方 案 工 作 方 案 应 包 括 征 地 方 案 、 拆 迁 方 案 、 市 政 建 设 方 案 和 土 地 供 应 方 案 。3、 开 发 进 度 依 据 土 地 一 级 开 发 流 程 确 定 各 项 任 务 的 顺 序 、 时 限 ， 明 确 各 项 任 务 的 前 置 、 后 置 逻 辑 关 系 ， 确 定 开 发关 键 路 线 及 关 键 节 点 ， 以 横 道 图 或 是 网 络 图 表 达 。4、 经 济 分 析 结 合 资 金 来 源 、 市 场 情 况 ， 做 出 项 目 开 发 的 成 本 、 收 入 、 利 润 等 静 态 投 资 测

25、 算 。 结 合 开 发 进 度 、 供 地进 度 、 计 算 资 金 流 出 与 流 入 ， 做 动 态 投 资 分 析 。 二 、 前 期 策 划 阶 段 27 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 的 主 要 工 作 由 四 个 部 分 组 成 ， 即 审 定 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 、 确 定 土 地 一 级 开发 主 体 、 征 询 意 见 、 市 政 府 审 核 批 复 。（ 一 ） 审 定 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 编 制 完 成 后 ， 需 要 一 个 审 定 的 程 序 。 首 先 由 项 目 所 在 区 （

26、 县 ） 人 民 政 府 审 查 ，批 准 后 报 送 市 土 地 整 理 储 备 中 心 ， 由 市 土 地 整 理 储 备 中 心 组 织 专 家 会 进 行 审 议 ， 而 后 需 要 报 送 市 国 土 资源 局 进 行 审 议 通 过 ， 最 后 ， 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 需 要 经 过 联 席 会 的 终 审 并 批 准 。（ 二 ） 确 定 土 地 一 级 开 发 主 体 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 经 过 联 席 会 终 审 批 准 后 ， 如 项 目 属 于 授 权 进 行 土 地 一 级 开 发 的 范 围 ， 则 直 接由 市 土 地 整 理

27、 储 备 中 心 与 被 授 权 单 位 签 订 土 地 一 级 开 发 授 权 合 同 ， 同 时 向 市 国 土 资 源 局 申 报 一 级 开 发 批复 ； 如 项 目 属 于 需 要 进 行 招 投 标 程 序 的 ， 则 进 入 招 投 标 工 作 阶 段 。 北 京 市 的 惯 常 做 法 是 交 给 各 区 土 地 储 备 机 构 或 以 招 标 方 式 委 托 给 有 资 质 的 房 地 产 开 发 企 业 进 行 开 发 。 三 、 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 28 随 着 土 地 管 理 的 不 断 深 入 与 完 善 ， 土 地 一 级 开 发 将 会 更 加 市

28、 场 化 ， 这 种 通 过 招 投 标 确 定 土 地 一 级 开发 权 的 方 式 将 越 来 越 多 地 应 用 在 各 个 土 地 一 级 开 发 项 目 上 ， 招 投 标 方 式 也 将 成 为 确 定 土 地 一 级 开 发 主 体的 主 流 方 式 。 三 、 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 29 （ 三 ） 征 询 意 见 中 标 单 位 签 署 了 土 地 一 级 开 发 委 托 协 议 后 ， 土 地 一 级 开 发 程 序 就 进 入 了 征 询 意 见 工 作 阶 段 ， 这是 取 得 土 地 一 级 开 发 权 的 企 业 真 正 意 义 上 实 施 土 地 一

29、 级 开 发 权 的 开 始 。 土 地 一 级 开 发 单 位 首 先 要 做 的 是通 过 规 划 部 门 的 行 政 审 批 ； 其 次 要 做 的 是 通 过 国 土 部 门 的 行 政 审 批 ， 办 理 建 设 项 目 用 地 预 审 ； 还 要 做 的是 征 询 并 取 得 相 关 部 门 的 意 见 ； 最 后 ， 还 要 通 过 市 发 展 改 革 委 员 会 的 行 政 审 批 。 需 要 委 托 项 目 咨 询 机 构编 制 项 目 申 请 报 告 ， 并 向 市 发 展 改 革 委 员 会 上 报 立 项 申 请 ， 并 取 得 立 项 批 复 。 需 要 强 调 说

30、明 的 是 ， 这 个 立 项 批 复 ， 是 市 发 展 改 革 委 员 会 对 土 地 一 级 开 发 的 立 项 ， 当 土 地 一 级 开 发工 作 完 成 并 上 市 交 易 后 ， 进 行 二 级 开 发 的 企 业 还 要 向 市 发 展 改 革 委 员 会 申 请 二 级 开 发 立 项 并 取 得 二 级 开发 立 项 批 复 。（ 四 ） 市 政 府 审 核 批 复 土 地 一 级 开 发 企 业 完 成 上 述 工 作 ， 取 得 相 关 批 复 、 成 果 后 ， 要 向 市 人 民 政 府 申 报 ， 由 市 政 府 批 准 办 理 新 增 集 体 土 地 办 理 农

31、 用 地 征 收 或 转 用 手 续 、 存 量 国 有 建 设 用 地 收 回 国 有 土 地 使 用 权 手 续 。 三 、 征 询 意 见 和 审 批 阶 段 30 组 织 实 施 阶 段 的 工 作 大 致 可 分 为 四 个 部 分 ： 国 有 土 地 收 购 与 征 地 、 拆 迁 、 市 政 基 础 设 施 建 设 和 项 目验 收 。（ 一 ） 国 有 土 地 收 购 与 征 地1、 国 有 土 地 收 购2、 征 地 征 地 是 指 国 家 出 于 公 共 利 益 的 需 要 ， 按 照 法 定 程 序 强 制 征 用 农 民 集 体 所 有 土 地 ， 并 根 据 补 偿

32、标 准 一次 性 给 予 被 征 地 者 一 定 的 货 币 补 偿 ， 有 的 还 必 须 按 照 要 求 进 行 必 要 的 就 业 安 置 的 相 关 工 作 。 征 地 工 作 是 土 地 储 备 和 一 级 开 发 过 程 中 最 为 重 要 的 工 作 环 节 之 一 ， 同 时 征 地 工 作 在 操 作 过 程 中 也 相当 复 杂 与 困 难 。 下 面 我 们 来 看 一 个 征 地 流 程 的 示 意 图 ， 以 便 大 家 对 征 地 过 程 有 一 个 清 晰 的 认 识 。 四 、 组 织 实 施 阶 段 31 四 、 组 织 实 施 阶 段 32 （ 二 ） 国

33、有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 1、 征 收 的 情 形 为 了 保 障 国 家 安 全 、 促 进 国 民 经 济 和 社 会 发 展 等 公 共 利 益 的 需 要 ， 有 下 列 情 形 之 一 ， 确 需 征 收 房 屋 的 ，由 市 、 县 级 人 民 政 府 作 出 房 屋 征 收 决 定 ： （ 1） 国 防 和 外 交 的 需 要 ； （ 2） 由 政 府 组 织 实 施 的 能 源 、 交 通 、 水 利 等 基 础 设 施 建 设 的 需 要 ； （ 3） 由 政 府 组 织 实 施 的 科 技 、 教 育 、 文 化 、 卫 生 、 体 育 、 环 境 和 资

34、 源 保 护 、 防 灾 减 灾 、 文 物 保 护 、社 会 福 利 、 市 政 公 用 等 公 共 事 业 的 需 要 ； （ 4） 由 政 府 组 织 实 施 的 保 障 性 安 居 工 程 建 设 的 需 要 ； （ 5） 由 政 府 依 照 城 乡 规 划 法 有 关 规 定 组 织 实 施 的 对 危 房 集 中 、 基 础 设 施 落 后 等 地 段 进 行 旧 城 区 改 建的 需 要 ； （ 6） 法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 其 他 公 共 利 益 的 需 要 。 四 、 组 织 实 施 阶 段 33 房 屋 征 收 部 门 拟 定 征 收 补 偿 方 案 ， 报

35、 市 、 县 级 人 民 政 府 。 市 、 县 级 人 民 政 府 应 当 组 织 有 关 部 门 对 征 收 补 偿 方 案 进 行 论 证 并 予 以 公 布 ， 征 求 公 众 意 见 。 征 求 意 见期 限 不 得 少 于 30日 。2、 征 收 补 偿 的 范 围 作 出 房 屋 征 收 决 定 的 市 、 县 级 人 民 政 府 对 被 征 收 人 给 予 的 补 偿 包 括 ： （ 1） 被 征 收 房 屋 价 值 的 补 偿 ； （ 2） 因 征 收 房 屋 造 成 的 搬 迁 、 临 时 安 置 的 补 偿 ； （ 3） 因 征 收 房 屋 造 成 的 停 产 停 业 损

36、 失 的 补 偿 。 房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收 人 依 照 本 条 例 的 规 定 ， 就 补 偿 方 式 、 补 偿 金 额 和 支 付 期 限 、 用 于 产 权 调 换 房 屋的 地 点 和 面 积 、 搬 迁 费 、 临 时 安 置 费 或 者 周 转 用 房 、 停 产 停 业 损 失 、 搬 迁 期 限 、 过 渡 方 式 和 过 渡 期 限 等事 项 ， 订 立 补 偿 协 议 。 四 、 组 织 实 施 阶 段 34 （ 三 ） 市 政 基 础 设 施 建 设 土 地 一 级 开 发 的 市 政 基 础 设 施 建 设 ， 是 指 待 开 发 土 地 的 “ 三

37、通 一 平 ” 或 “ 七 通 一 平 ” 建 设 ， 并 且 通过 这 些 建 设 ， 为 地 后 续 的 二 级 开 发 打 下 基 础 。（ 四 ） 项 目 验 收 土 地 一 级 开 发 工 作 完 成 以 后 ， 应 由 市 国 土 资 源 局 会 同 相 关 局 、 委 、 办 对 一 级 开 发 工 作 进 行 验 收 ， 核定 一 级 开 发 总 成 本 。 土 地 一 级 开 发 成 本 审 核 及 验 收 全 部 完 成 后 ， 根 据 土 地 一 级 开 发 委 托 合 同 支 付 土 地 一 级 开 发 费 或 管 理费 ， 验 收 的 土 地 纳 入 市 土 地 储

38、备 库 ， 至 此 ， 土 地 一 级 开 发 的 全 部 工 作 完 成 。 四 、 组 织 实 施 阶 段 35 第 三 部 分 土 地 入 市 及 交 易 入 市 前 准 备 入 市 交 易 签 约 36 首 先 要 做 的 工 作 是 确 定 入 市 土 地 的 土 地 出 让 价 格 。 由 具 有 资 质 的 评 估 机 构 ， 依 据 评 估 日 期 的 正 常 土地 市 场 价 格 ， 对 出 让 地 块 的 出 让 底 价 进 行 评 估 并 出 具 评 估 报 告 ； 市 国 土 资 源 局 会 同 市 发 展 改 革 委 员 会 根据 评 估 报 告 ， 提 出 该 地

39、块 的 出 让 底 价 ， 并 经 过 与 规 划 、 建 设 、 财 政 等 相 关 部 门 审 议 ， 最 终 确 定 该 地 块 的土 地 出 让 价 格 。 完 成 一 级 开 发 的 土 地 出 让 价 格 由 政 府 土 地 收 益 和 土 地 一 级 开 发 成 本 两 部 分 构 成 。 其 次 还 要 确 定 土 地 出 让 方 案 。 由 市 国 土 资 源 局 会 同 发 展 改 革 、 建 设 、 规 划 等 部 门 ， 对 拟 出 让 地 块 的位 置 、 四 至 、 用 途 、 面 积 数 据 、 出 让 年 限 、 土 地 使 用 条 件 、 供 地 方 式 及

40、进 度 、 交 易 方 式 等 做 出 说 明 和 决定 ， 编 制 并 确 定 土 地 出 让 方 案 。 最 后 要 制 定 “ 招 拍 挂 ” 文 件 。 由 市 国 土 资 源 局 根 据 土 地 出 让 计 划 ， 制 定 “ 招 拍 挂 ” 文 件 。 一 、 入 市 前 准 备 37 入 市 包 括 发 布 土 地 出 让 公 告 、 发 售 “ 招 拍 挂 ” 文 件 、 投 标 （ 竞 买 ） 人 资 格 预 审 三 个 部 分 。 由 市 国 土资 源 局 在 报 刊 、 网 站 等 媒 体 公 开 发 布 土 地 出 让 公 告 并 发 售 “ 招 拍 挂 ” 文 件 ，

41、 投 标 （ 竞 买 ） 人 在 规 定 的 期限 内 购 买 “ 招 拍 挂 ” 文 件 ， 市 国 土 资 源 局 依 据 相 关 规 定 对 投 标 （ 竞 买 ） 人 进 行 资 格 预 审 ， 通 过 预 审 的 投标 （ 竞 买 ） 人 缴 纳 保 证 金 。 二 、 入 市 38 交 易 的 方 式 有 三 种 ， 即 招 标 、 拍 卖 和 挂 牌 。 招 标 ， 投 标 人 将 投 标 文 件 按 规 定 时 间 密 封 后 投 入 标 箱 ， 招 标 人 按 规 定 的 时 间 、 地 点 公 开 开 标 ， 评 标委 员 会 评 标 ， 确 定 中 标 人 。 拍 卖 ，

42、 在 拍 卖 地 点 ， 完 成 宗 地 基 本 情 况 及 竞 拍 规 则 介 绍 后 ， 竞 买 人 开 始 报 价 并 竞 价 ， 超 过 底 价 的 最高 报 价 者 成 为 中 标 人 。 挂 牌 ， 在 挂 牌 之 日 起 ， 挂 牌 人 在 土 地 交 易 市 场 公 布 宗 地 基 本 情 况 、 起 始 价 及 增 价 幅 度 ， 竞 买 人 报 价 ，经 确 认 后 挂 牌 人 在 土 地 交 易 市 场 更 新 显 示 报 价 ， 挂 牌 期 限 截 止 时 ， 高 于 底 价 并 最 先 报 出 最 高 价 的 竞 买 人成 为 中 标 人 。 三 、 交 易 39 通

43、 过 土 地 交 易 过 程 被 确 定 为 的 中 标 人 ， 需 要 与 市 国 土 资 源 局 签 订 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 ， 并 按 合同 支 付 政 府 土 地 收 益 和 土 地 开 发 费 等 。 此 时 ， 中 标 人 已 经 正 式 取 得 了 出 让 土 地 的 土 地 使 用 权 ， 而 后 ， 中标 人 向 市 发 展 改 革 、 建 设 部 门 申 报 办 理 立 项 核 准 及 备 案 ， 向 市 规 划 申 请 办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ， 进 入二 级 开 发 程 序 。 (见 图 ) 四 、 签 约 40 四 、 签

44、约 41专 题 二 房 地 产 二 级 开 发 42 第 一 部 分 项 目 立 项 阶 段第 三 部 分 建 设 用 地 规 划 许 可 阶 段Contents目 录 第 二 部 分 立 项 的 环 境 影 响 评 价 审 批 阶 段第 六 部 分 建 设 工 程 施 工 许 可 阶 段第 五 部 分 报 建 阶 段第 四 部 分 建 设 工 程 规 划 许 可 阶 段第 七 部 分 竣 工 验 收 阶 段 43 第 一 部 分 项 目 立 项 阶 段 项 目 建 议 书 的 编 制 和 审 批 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 44 项 目 建 议 书 的 主 要 作 用 是

45、 为 了 推 荐 一 个 拟 进 行 建 设 的 项 目 的 初 步 说 明 ， 论 述 它 建 设 的 必 要 性 、 重 要性 、 条 件 的 可 行 性 和 获 得 的 可 能 性 ， 供 政 府 选 择 确 定 是 否 进 行 下 一 步 工 作 。 该 阶 段 分 为 以 下 几 个 环 节 ：1、 编 制 项 目 建 议 书 。 项 目 建 议 书 的 内 容 一 般 应 包 括 以 下 几 个 方 面 ： （ 1） 建 设 项 目 提 出 的 必 要 性 和 依 据 ； （ 2） 拟 建 规 模 、 建 设 方 案 ； （ 3） 建 设 的 主 要 内 容 ； （ 4） 建 设

46、地 点 的 初 步 设 想 情 况 、 资 源 情 况 、 建 设 条 件 、 协 作 关 系 等 的 初 步 分 析 ； （ 5） 投 资 估 算 和 资 金 筹 措 及 还 贷 方 案 ； （ 6） 项 目 进 度 安 排 ； （ 7） 经 济 效 益 和 社 会 效 益 的 估 计 ； （ 8） 环 境 影 响 的 初 步 评 价 。 一 、 项 目 建 议 书 的 编 制 和 审 批 45 2、 项 目 建 议 书 的 审 批 项 目 建 议 书 按 要 求 编 制 完 成 后 ， 按 照 建 设 总 规 模 和 限 额 的 划 分 审 批 权 限 报 批 。 属 中 央 投 资 、

47、中 央 和 地方 合 资 的 大 中 型 和 限 额 以 上 项 目 的 项 目 建 议 书 需 报 送 国 家 投 资 主 管 部 门 （ 发 改 委 ） 审 批 ； 属 省 政 府 投 资为 主 的 建 设 项 目 需 报 省 投 资 主 管 部 门 （ 发 改 委 ） 审 批 ； 属 市 （ 州 、 地 ） 政 府 投 资 为 主 的 建 设 项 目 需 报 市（ 州 、 地 ） 投 资 主 管 部 门 （ 发 改 委 ） 审 批 ； 属 县 （ 市 、 区 ） 政 府 投 资 为 主 的 建 设 项 目 需 报 县 （ 市 、 区 ）投 资 主 管 部 门 （ 发 改 局 ） 审 批

48、。 一 、 项 目 建 议 书 的 编 制 和 审 批 46 可 行 性 研 究 是 对 项 目 在 技 术 上 是 否 可 行 和 经 济 上 是 否 合 理 进 行 科 学 的 分 析 和 论 证 。（ 一 ） 编 制 可 行 性 研 究 报 告 可 行 性 研 究 报 告 一 般 具 备 以 下 基 本 内 容 ：1、 总 论 ， 具 体 包 括 ： （ 1） 报 告 编 制 依 据 ； （ 2） 项 目 提 出 的 背 景 和 依 据 ； （ 3） 项 目 概 况 ； （ 4） 问 题 与 建 议 。2、 建 设 规 模 和 建 设 方 案 ： （ 1） 建 设 规 模 ； （ 2）

49、建 设 内 容 ； （ 3） 建 设 方 案 ； （ 4） 建 设 规 划 与 建 设 方 案 的 比 选 。 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 47 3、 市 场 预 测 和 确 定 的 依 据4、 建 设 标 准 、 设 备 方 案 、 工 程 技 术 方 案 ： （ 1） 建 设 标 准 的 选 择 ； （ 2） 主 要 设 备 方 案 选 择 ； （ 3） 工 程 方 案 选 择 。5、 原 材 料 、 燃 料 供 应 、 动 力 、 运 输 、 供 水 等 协 作 配 合 条 件6、 建 设 地 点 、 占 地 面 积 、 布 置 方 案 ： （ 1） 总 图

50、布 置 方 案 ； （ 2） 场 外 运 输 方 案 ； （ 3） 公 用 工 程 与 辅 助 工 程 方 案 。7、 项 目 设 计 方 案 8、 节 能 、 节 水 措 施 ： （ 1） 节 能 、 节 水 措 施 ； 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 48 （ 2） 能 耗 、 水 耗 指 标 分 析 。9、 环 境 影 响 评 价 ： （ 1） 环 境 条 件 调 查 ； （ 2） 影 响 环 境 因 素 ； （ 3） 环 境 保 护 措 施 。10、 劳 动 安 全 卫 生 与 消 防 ： （ 1） 危 险 因 素 和 危 害 程 度 分 析 ； （ 2） 安

51、全 防 范 措 施 ； （ 3） 卫 生 措 施 ； （ 4） 消 防 措 施 。11、 组 织 机 构 与 人 力 资 源 配 置 12、 项 目 实 施 进 度 ： （ 1） 建 设 工 期 ； 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 49 （ 2） 实 施 进 度 安 排 。 13、 投 资 估 算 ： （ 1） 建 设 投 资 估 算 ； （ 2） 流 动 资 金 估 算 ； （ 3） 投 资 估 算 构 成 及 表 格 。14、 融 资 方 案 ： （ 1） 融 资 组 织 形 式 ； （ 2） 资 本 金 筹 措 ； （ 3） 债 务 资 金 筹 措 ； （ 4）

52、融 资 方 案 分 析 。15、 财 务 评 价 ： （ 1） 财 务 评 价 基 础 数 据 与 参 数 选 取 ； （ 2） 收 入 与 成 本 费 用 估 算 ； 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 50 （ 3） 财 务 评 价 报 表 ； （ 4） 盈 利 能 力 分 析 ； （ 5） 偿 债 能 力 分 析 ； （ 6） 不 确 定 性 分 析 ； （ 7） 财 务 评 价 结 论 。 16、 经 济 效 益 评 价 ： （ 1） 影 子 价 格 及 评 价 参 数 选 取 ； （ 2） 效 益 费 用 范 围 与 数 值 调 整 ； （ 3） 经 济 评 价

53、报 表 ； （ 4） 经 济 评 价 指 标 ； （ 5） 经 济 评 价 结 论 。 17、 社 会 效 益 评 价 ： （ 1） 项 目 对 社 会 影 响 分 析 ； 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 51 （ 2） 项 目 与 所 在 地 互 适 性 分 析 ； （ 3） 社 会 风 险 分 析 ； （ 4） 社 会 评 价 结 论 。18、 风 险 分 析 ： （ 1） 项 目 主 要 风 险 识 别 ； （ 2） 风 险 程 度 分 析 ； （ 3） 防 范 风 险 对 策 。19、 招 标 投 标 内 容 和 核 准 招 标 投 标 事 项 20、 研 究

54、结 论 与 建 议 ： （ 1） 推 荐 方 案 总 体 描 述 ； （ 2） 推 荐 方 案 优 缺 点 描 述 ； （ 3） 主 要 对 比 方 案 ； （ 4） 结 论 与 建 议 。 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 52 21、 附 图 、 附 表 、 附 件（ 二 ） 可 行 性 研 究 报 告 审 批 项 目 建 设 单 位 提 交 书 面 报 告 附 可 行 性 研 究 报 告 文 本 、 其 他 附 件 上 报 原 项 目 审 批 部 门 审 批 。 可 行 性 研 究 报 告 经 批 准 后 ， 不 得 随 意 修 改 和 变 更 。 可 行 性 研

55、究 报 告 批 准 后 即 表 示 国 家 、 省 、 市 （ 地 、 州 ） 、 县 （ 市 、 区 ） 同 意 该 项 目 进 行 建 设 。 二 、 可 行 性 研 究 报 告 编 制 和 审 批 53 第 二 部 分 立 项 的 环 境 影 响 评 价 审 批 阶 段 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 范 围 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 的 主 要 内 容 立 项 阶 段 54 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 范 围 包 括 工 业 、 交 通 、 水 利 、 农 林 、 商 业 、 卫 生 、 文 教 、 科 研 、 旅 游 、 市 政 、住 宅 建 设 等

56、 对 环 境 有 影 响 的 一 切 内 资 、 合 资 、 独 资 、 合 作 等 项 目 和 技 术 改 造 项 目 以 及 区 域 开 发 建 设 项 目 。 一 、 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 范 围 55 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 在 不 同 阶 段 有 不 同 的 内 容 ， 具 体 主 要 为 ：1、 立 项 阶 段 ： 审 查 项 目 建 议 书 有 关 环 保 的 部 门 ， 确 定 立 项 初 步 意 见 ， 审 查 可 行 性 研 究 报 告 有 关 环 保 的 内容 ， 审 批 环 境 影 响 报 告 书 （ 表 ） ；2、 初 步 设 计 阶

57、 段 ： 审 查 初 步 设 计 中 的 环 保 篇 ， 出 具 初 步 设 计 审 查 意 见 ；3、 施 工 图 设 计 阶 段 ： 审 查 建 设 项 目 施 工 设 计 图 ， 核 发 建 设 项 目 “ 三 同 时 ” 审 核 通 知 单 ；4、 施 工 阶 段 ： 对 建 设 项 目 “ 三 同 时 ” 执 行 情 况 进 行 现 场 监 理 ；5、 竣 工 阶 段 ： 审 查 竣 工 验 收 报 告 ， 核 发 建 设 项 目 “ 三 同 时 “ 竣 工 验 收 单 。 二 、 建 设 项 目 环 境 保 护 管 理 的 主 要 内 容 56 分 为 项 目 建 议 书 和 可

58、行 性 研 究 报 告 的 建 设 项 目 环 境 影 响 评 价 审 批 。（ 一 ） 项 目 建 议 书 的 建 设 项 目 环 境 影 响 评 价 审 批1、 建 设 单 位 向 环 保 部 门 申 报 ： 项 目 建 议 书 ， 项 目 所 在 地 的 地 形 图 。2、 环 保 部 门 审 查 项 目 建 议 书 中 的 环 保 内 容 ， 提 出 建 设 项 目 立 项 的 初 步 意 见 ， 并 根 据 项 目 的 性 质 、 内 容 ， 项 目 所 在地 的 环 境 功 能 （ 必 要 时 通 过 现 场 踏 勘 确 定 ） ， 确 定 编 制 环 境 影 响 报 告 书 或

59、是 环 境 影 响 报 告 表 ，并 提 出 环 境 影 响 评 价 的 具 体 要 求 。（ 二 ） 可 行 性 研 究 阶 段 的 建 设 项 目 环 境 影 响 评 价 审 批1、 建 设 部 门 向 环 保 部 门 申 报 ： 可 行 性 研 究 报 告 、 经 预 审 的 环 境 影 响 报 告 书 或 表 、 其 他 文 件 。 2、 环 保 部 门 （ 1） 对 环 境 影 响 报 告 进 行 审 查 ， 如 对 报 告 有 较 大 的 意 义 ， 可 对 报 告 书 重 新 组 织 评 审 ； 三 、 立 项 阶 段 57 （ 2） 对 环 境 影 响 报 告 表 进 行 审

60、查 ； （ 3） 对 可 行 性 研 究 报 告 中 关 于 环 境 保 护 的 内 容 进 行 审 查 ； （ 4） 最 后 核 发 环 境 评 价 审 批 意 见 。 三 、 立 项 阶 段 58 第 三 部 分 建 设 用 地 规 划 许 可 阶 段 建 设 用 地 规 划 许 可 的 基 本 内 容 核 发 程 序 59 城 市 建 设 用 地 规 划 许 可 管 理 的 基 本 内 容 是 依 据 城 市 规 划 确 定 的 不 同 地 段 的 土 地 使 用 性 质 和 总 体 布 局 ，决 定 建 设 工 程 可 以 使 用 哪 些 土 地 ， 不 可 以 使 用 哪 些 土 地

61、 以 及 满 足 建 设 项 目 功 能 和 使 用 要 求 的 前 提 下 ， 如何 经 济 、 合 理 地 使 用 土 地 。 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 对 城 市 用 地 进 行 统 一 的 规 划 和 管 理 ， 实 行 严 格 的 规 划控 制 是 实 施 城 市 规 划 的 基 本 保 证 。 规 划 管 理 部 门 主 要 从 以 下 几 个 方 面 对 建 设 用 地 规 划 进 行 审 核 ：（ 一 ） 土 地 使 用 性 质（ 二 ） 核 定 土 地 开 发 强 度（ 三 ） 确 定 建 设 用 地 位 置 与 范 围（ 四 ） 核 定 土 地 使 用 的 其

62、 他 规 划 要 求 一 、 建 设 用 地 规 划 许 可 的 基 本 内 容 60 城 市 规 划 管 理 部 门 受 理 后 ， 应 当 在 法 定 工 作 日 40天 内 审 批 完 毕 。 审 核 同 意 的 ， 发 给 建 设 用 地 规 划 许可 证 ， 不 同 意 的 ， 予 以 书 面 答 复 。（ 一 ） 依 据 土 地 出 让 文 件 中 的 土 地 规 划 条 件 向 规 划 部 门 提 出 申 请（ 二 ） 受 理 申 请 、 现 场 踏 勘 、 征 求 意 见（ 三 ） 审 查 总 平 面 图 、 核 定 用 地 面 积（ 四 ） 核 发 建 设 用 地 规 划 许

63、 可 证 二 、 核 发 程 序 61 第 四 部 分 建 设 工 程 规 划 许 可 阶 段 工 程 规 划 许 可 的 基 本 内 容 建 设 工 程 规 划 许 可 建 设 单 位 应 当 提 交 的 文 件 62 建 设 工 程 规 划 许 可 是 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 依 据 城 市 规 划 ， 根 据 建 设 工 程 具 体 情 况 ， 综 合 有 关 专 业管 理 部 门 要 求 ， 对 建 设 工 程 的 性 质 、 位 置 、 规 模 、 开 发 强 度 、 设 计 方 案 等 内 容 进 行 审 核 ， 核 发 建 设 工 程规 划 许 可 证 的 行 政

64、 行 为 ， 工 程 规 划 许 可 证 是 申 请 工 程 开 工 的 必 备 证 件 。 建 设 工 程 规 划 管 理 的 对 象 是 建 筑 物 和 配 套 设 施 。 根 据 建 设 工 程 规 划 的 特 点 ， 其 许 可 管 理 的 内 容 主 要 有 ：建 筑 物 使 用 性 质 的 控 制 ； 建 筑 容 积 率 和 建 筑 密 度 的 控 制 ； 建 筑 高 度 的 控 制 ； 建 筑 间 距 的 控 制 ； 建 筑 范 围的 控 制 ； 绿 地 率 的 控 制 ； 交 通 道 路 的 控 制 ； 基 地 标 高 的 控 制 ； 建 筑 空 间 环 境 的 控 制 ； 配

65、 套 公 共 设 施 和 无障 碍 设 施 的 控 制 ； 在 办 公 、 商 业 、 文 化 娱 乐 等 公 共 建 筑 的 相 关 部 位 ， 应 按 照 规 定 设 置 无 障 碍 设 施 ， 在 审查 建 设 工 程 设 计 方 案 是 应 当 审 核 其 中 的 无 障 碍 设 计 ； 综 合 其 他 相 关 专 业 管 理 部 门 的 意 见 。 建 设 工 程 规 划 许 可 证 由 项 目 所 在 地 市 、 县 人 民 政 府 城 乡 规 划 行 政 主 管 部 门 或 者 省 政 府 确 定 的 镇 人 民 政府 核 发 。 一 、 工 程 规 划 许 可 的 基 本 内

66、容 63 根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 乡 规 划 法 及 各 地 颁 布 的 规 划 法 实 施 条 例 ， 申 请 建 设 工 程 规 划 许 可 大 体 需要 提 供 以 下 文 件 ：1、 申 报 单 位 填 写 完 整 并 加 盖 单 位 印 章 的 建 设 项 目 规 划 许 可 及 其 他 事 项 申 报 表 ；2、 申 报 单 位 出 具 加 盖 单 位 印 章 和 法 人 签 字 或 印 章 的 建 设 项 目 法 人 授 权 委 托 书 ；3、 建 设 计 划 主 管 部 门 批 复 文 件 ；4、 用 地 权 属 或 使 用 土 地 的 有 关 证 明 文 件 ；5、 建 设 项 目 选 址 意 见 书 （ 含 附 件 及 附 图 ， 复 印 件 ） 或 建 设 项 目 规 划 条 件 （ 含 附 图 ， 复 印 件 ） ；6、 建 设 工 程 设 计 方 案 审 查 意 见 （ 含 附 图 ， 复 印 件 ） ， 建 设 项 目 规 划 条 件 没 有 明 确 要 求 进 行 工 程设 计 方 案 审 查 的 项 目 可 不 提 交 ；7、 具 有 资