2011重庆潼南“花盛香醍”营销执行案

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1、本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 潼南“花盛香醍”营销执行案 二一一年四月二十日 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目价值体系及项目定位 市场客户洞察及营销推广策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 营销费用 报告体系 Analyze System 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区 域 价 值 体 系 分 析 以地理占位 +交通引擎驱动区域转变的江北新城，交通是核心因素及影响重大 成长价值 最具成长潜力的区 域 全县政治、经济、文化中心、 5平方公里规划建设用地、中心区域 3平方公里控 制性详细规划 规划价值 最高规格的片区规 划 新城地势平坦，开发的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划

2、，高标准配套以 及政府重点打造区域 拥有 3万平米的全市最大的中心广场，占地 200多亩的公园 交通价值 最自由的交通网络 战略意义：凭借渝遂快速铁路的强劲脉动，潼南将成为成渝的区域性交通枢纽 目前已有渝遂高速、渝遂铁路等数条交通大动脉贯穿境内，早已成为重要交通 枢纽 已建成投入巴渝大道、奋进大道、万家丽路、香樟路等大大拉近了江北与老城 区的距离 开发价值 最大的土地增量空 间 最大规模的开发群 未来几年大量的商品住宅供应放量将强化聚焦市场，并为区域导入大量更高层 次人群 本地、外地开发商云集，一场蔚为壮观的地产资本主导大都会变革已箭在弦上 新开发楼盘规模一般都在 10万方以上 区域价值 本报

3、告是严格保密的。 重庆尚典地产 *项目交通价值 * 潼南火车站 距离项目直线距离大约 3KM，车距约 5分钟内 城市干道 万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、 项目价值 *项目地块价值 * 资源 项目靠近江北新城中心广场 项目的东面为规划的大学城区域 项目正对面是潼南最好的潼南中学，教 育资源得天独厚 环境 项目周边无大量民房、工厂包围，外 部环境相对纯粹， 临近的潼南新政府、潼南中学以及周 边成规模的住宅小区开发，又将进一步 提升周边的城市居住概念 *项目规划价值 * 花园洋房加高层的产品规划提升物业档次和项目品质感及高层的景观性 形成价值上高溢价空

4、间的可能 纯正异域风情建筑特色形成与米兰阳关、江城丽都、福江名城等竞品明显竞争区隔 交通组织方式及人车分流设计提升居住品质 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 产品价值 高层产品 高层整体总价优势明显、低入住成本 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 住宅产品：长沙首创十字形结构 ,点楼变板楼，入户花园 +空中花园 +双阳台 + 落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 住宅产品： 90 产品，紧凑实用，满足功能需求，赠送面积大 ，轻松实现“ 2+1” 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 住宅产品： 120 和 140 产品，舒适空间，赠送面积大， 140 平米产

5、品实现“ 3+1” 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 专属物管： 万科物业，品质物业服务，悉心保障生活 物业服务的领跑者 社区邻里文化的筑造者 万科品牌价值的提升者 万科物业足迹遍布全国 31个城市， 服务项目超过 150个，管理面积 达 2678万平方米，业已发展成 为国内规模最大、兼具优质服务 形象及客户口碑的物业服务领航 企业 。” “ 个性化管理服务”模式， “同心 圆”服务计划、“邻里守望”物业 管理模式、“区域客户助理”、 “体验式服务”、“管家模式”等 服务模式，得到业主良好评价及效 果。 2001年，万科物业各公司已先后相 继通过 ISO9001（ 2000版）国际认 证。

6、客户满意度：在万科的所有客户中， 60%以上的客户是冲着万科的品牌 和物业来的。 精装价值 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 1 2 3 4 5 城市规划力量： 芙蓉 CBD 长沙城东 城市副中心 跳出“从属地位”形成独立的门户价值：武广轴线上的核心，注意 力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长 交通动力力量：城市走廊式 带状组团式 网状组团式 客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容 规划档次力量：全景规划 +内外交界处理 +内部交通空间组织 最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示 产品区隔力量：全景高层 +片区唯一精装公寓 +高空间增值型商业街 综合型的产品

7、组合形成项目的产品区隔资本 品牌标杆力量：万科品牌 +产品线系列 +客户忠诚力 项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入 综合价值体系的核心杠杆力量 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 根据项目价值，项目将打造成一个集高档公寓、高端住宅、 商业街区于一体的城市化高端项目 项目价值 外在美 内在美 品牌 产品 精装 物业 区域价值 资源价值 配套价值 辐 射 影 响 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 价值体系 2 3 4 1 核心策略 市场及客户洞察 节点部署 推广主题 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 目标： 2010年实现 8亿销售额，公寓

8、实现均价 6500元 / 以上，住宅实现均价 6200元 / 以上！ 品牌： 抢占新城中心，成 就星城影响力，实现万科 长沙区域运营化； 价量： 高速，高价 目标 客户： 树立万科品牌客户满意 度，关注客户服务，再树万科 客户满意度前列 6.12 2010年底 在半年时间，实现销售额 8亿，对于销售速度的高要求 本案需要实现的目标 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 5 客户心理价位： 5500元 / （受大势等诸多敏感因素影响，“拣 便宜”的压价心态占主导） 营销目标： 6000元 / （产品实际价值） 0 价值目标： 6500/ 营销目标： 6000元 / （产品实际价值） “ 博弈筹码”

9、 驱动客户价值感知 核心目标解读：高溢价值，快速走量，成为片区标杆 本案需要实现的目标 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 市场大势：预计 2010年长沙市场供应量在 1200万方左右， 成交量预计在 800万左右， 整体市场供销竞争压力大 单位：万平方米 2010年市场供应量 2010年市场需求量 - 1、房地产政策从紧趋势逐渐明朗， 10 年国家将继续 促进楼市的平稳发展； - 2、随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小。 城市刚性需求经过 09年的集中释放 2010年规模势必 缩小。 - 3、供应市场的活跃，选择更加丰富，同时对价格更 加敏感，成交的热度必然降低 - 2010 供应

10、= 09年存量 + 10年新增量 - 1282.4（万平米） 市场洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区域市场： 2009年雨花区市场供大于销，存量 126万，雨 花区整体供应大 07-09年房地产政策变化 - 08年 1月 -09年 12月，雨花区商品住宅批准预售 585.3万方，销售 459万方，存量 126万，供大 于销售 - 08年 -09年整体供大于求，未来潜在量大 市场洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 Code of this report | Copyright Centaline Group, 2009 项目 推量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月

11、9月 10月 11月 12月 恒大绿洲 20万 推售产品： 80两房 ,102-120三房 ,139四房 新城新世界 15万 推售产品： 120-130的三房 160的四房 茂华国际湘 10万 推售产品： 88-104二房 ,115-149三房 ,161-174四房 ,189-223复式 中城丽景香山 8万 89小三房 89小三房 89小三房， 135的三房 盛世华章 26万 80两房 ,120-130三房 ,160四房 星城印象 10万 产品两房和小三房 海拔东方 8万 产品 80-90两房 , 109 130三房 , 150 170四房 三江花中城 2万 94两房 , 135 140三房

12、融科东南海 10万 90两房， 120-140的三房 嘉盛圭塘河项目 15万 80-90两房， 110-130的三房 湘江名城 30万 80-90两房， 120-130三房， 140以上四房 金域华府 25-60公寓，住宅 90 25-60公寓，住宅 90-140 区域市场：武广板块 2010年预计供应量在 140万方，竞争 激烈 市场洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 竞争分析 :竞争压力主要集中在 4月 12月，第一竞争圈层为恒大绿洲、新城新世界、融科东南海、 万家城等 竞争圈层： 一级竞争圈层：恒大绿洲、新城新世界、融科东南海；二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景 香山；三级竞争力量

13、：嘉盛圭塘河项目 融科东南海 面积： 90两房， 120-140的三 房 。 未来推货量： 10万 总价：未定 嘉盛圭塘河项目 面积： 80-90两房， 110-130的 三房 。 未来推货量： 35万 总价：未定 湘江名城 面积： 80-90两房， 120-130三 房， 140以上四房 未来推货量： 30万 总价： 未定 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中城丽景香山 面积： 8万 未来推货量： 89小三房， 135的三房 总价： 40-70万 新城新世界 面积： 120-130的三房 160的四 房 未来推货量： 10万 总价： 60-100万

14、 恒大绿洲 面积： 80两房 ,102-120三房 , 139四房 未来推货量： 30万 总价： 46-80万 茂华国际湘 面积： 88-104二房 ,115-149三 房 ,161-174四房 ,189-223复式 未来推货量： 7万 总价： 37-90万 市场洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 策略目标：赢得客户面 -区域内大盘云集，我们实现目标需要跳出大盘吸附 圈，不仅要避免山语城死于湘江世纪城的故事重演， 还要卖的比对手更火 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 客户属性 首置 +投资 家庭结构 置业目的 年龄层次 小公寓 20-25岁 青年之家 自住 +投资客 60平米公寓 首置

15、 +投资 20-35岁 青年之家、小 小太阳 自住 +投资客 90平米 自住 +投资 25-35岁 青年之家、小小太 阳、小太阳 首置 +首改 自住 +投资 25-35岁 小小太阳、小太阳、 孩子三代、后小太 阳。 首置 +首改 自住为主 35-55岁 两代三代居多， 有车家庭为主。 实用性再改客户 120平米 140平米 本案产品对位客户分析 客户洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 客户变化：区域 09年上半年之前主要以自主客户为主， 09年下半 年至年底武广新火车站开通后，投资客户，尤其公寓外地投资客 户明显增加 首置 再改 投资 中城丽景香山 茂华国际湘 嘉盛华庭 万树丹堤公寓 8

16、0% 新城新世界 星城映像公寓 80% 绿城桂花城 首改 恒大绿洲 50% 09年 6月后销售项目 09年 6月前销售项目 客户洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区域 品牌 产品 规划 配套 交通 精装 物业 发展、影响 最终认同 区域成长 升值空间 产品、品牌、区域 区域发展期客户 购买力明显 提高；有口 碑效应，自 住兼投资比 例攀升，均 看好区域未 来发展 特点 客户对位 有敏感的社 会发展眼光， 拥有卓越远 见，具有良 好的洞察力： 他们是 城市 有远见 Visionary 项目基础 客户关注 客户反应 A 自住客户 B 投资客户 A B C + = 区域外客户增加 投资类客户

17、增加 区域价值度提高 客户核心：不论自住型客户还是投资客户他们都对本案的城市价值高度认可，看到了这座城市的明日价值。 客户洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本案客户只有一个共同点： 看好武广城市板块的发展前景，看到了这座城市的明日价值。 他们群体庞大，他们阶层广泛、他们甚至年龄差距都很大，但是他 们热爱这座城市，热爱自己的生活，他们都是城市发展的推动者， 他们都是城市不断向上的最积极力量。 金域华府的出现， 为这座城市人居树立了新的发展方向与价值标杆； 为他们提供了同步世界的生活方式。 客户洞察 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 核心策略 实现销售目标，赢得客户面的核心 深度挖掘武广

18、区域高成长价值 Code of this report | 策略 策略方式 项目策略 1 客户策略 2 渠道策略 3 我们做区域价值运营领跑者，做老师 寻找追求品质与价值空间的远见者 深挖武广高铁沿线，围绕客户群做足工作 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 推广部署 3、产品价值立地 高层产品价值树立 主推广语： 城市最精彩 2、项目价值立地 项目属性定位 区域价值、公寓产品价值 主推广语： 连接世界的城市住区 1、形象、 调性导入 2、蓄势 : 引发全城关注 3、开盘 公寓销售 阶段 4、开盘 高层销售 公寓开盘 5月 30日 7月 17日 10月 1日 3月 推广启动 高层开盘 6月 12

19、日 2月 临时咨询中 心启动 高层加推 形象策略阶段目标 1、定义项目立形象 主推广语： 一座城和一群人的方向 注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定 售楼处、公寓 样板房开放 A /形象实施策略 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 B/传播渠道实施 线上树形象 1、形象调性树立 户外广告 调性和信息点 2、项目调性，营销信息、开盘信息 3、高层营销信息、开盘信息 报纸 溢价和信息点 1、形象及区域 认知度诉求 、片区炒作、 项目信息传递 2、项目调性、项目卖点 项目及产品价值传递 3、高层产品卖点挖掘 产品信息、产品价值持续提升 杂志 影视调性 1、形象调性树立 2、强化生活方式 电台、

20、网络调性和信息点 1、形象调性树立 2、卖点挖掘，营销信息，开盘信息 5月 30日 7月 17日 10月 1日 3月 推广启动 高层开盘 6月 12日 3月 临时咨询中心 启动 高层加推 售楼处、公寓 样板房开放 公寓开盘 推广部署 1、形象、 调性导入 2、蓄势 : 引发全城关注 3、开盘 公寓销售 阶段 4、开盘 高层销售 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 B /传播策略实施 线上渠道具象 渠道类型 必备等级 具象选择 户外广告 * 五一商圈临时户外、万家丽与劳动路交汇处长期户外、武广站牌 14块、项目周边 3块户外 报纸 * 长沙晚报 /潇湘晨报 硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递

21、并重，重大节点配合 杂志 * 武广高铁刊物、晨报周刊 生活方式诉求 影视 * 电影院根据客户群偏好，做电影贴片，王府井、万达、中影，重点侧重 中影雨花亭影城 网络 * 万客会网站 /项目网站设计 /搜房网 /啊咿呀青年论坛 推广部署 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 第一章、颠覆区域 一、市场竞争激烈，硝烟四起、地产盛宴 米兰阳光 总建面 13

22、万平方 福江名城 总建面 11万平方米 江城丽都 总建面 10万平方米 潜在项目 总建面 30万平方米 潜在项目 总建面 4万平方米 超过近 70万平米的市场供应储备，诸多发展商加入开发潼南江北新城的阵营，项目 的营销面对较激烈的区域市场竞争，潼南江北新城的房地产市场正迅速跨进市场的快车道。 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 二、新城造就大势，大势成就地产 随着潼南东下北移的城市发展战略，江北新城将成为全县政治、经济、文化中心， 区域经济日趋融合。潼南江北新城总体规划 5平方公里，中心区 3平方公里控制性详细规划 由市规划设计院在 1996年完成。江北城立足于 “ 高起点规划，高标准设计，高

23、质量建设 ” ， 新城区主干道宽幅 44米、 60米，规划有占地 3万余平方米的全市最大的中心广场，占地 200 余亩的公园，二级车站、综合市场、中心医院、小学（ 2所）、中学等布局合理，设施配 套完善。 江北新城逐渐的成熟，使得房地产市场风生水起，爆涨的行情，日渐消失的城界， 潼南的地缘优势有理由 ,乘势而进！ 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 潼南县近年商品房供需状况 0 100000 200000 300000 400000 2006年 2007年 2008年 2009年 0 10000 20000 30000 40000 50000 商品房竣工面积（） 商品房销售面积（） 商品房销售

24、额（万元） 三、深圳成为外购力的主要市场 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 策略执行 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 产品策略 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典

25、地产 品质及价格突破思考 开发目标 打造区域标杆产品 塑造品牌知名度 保证产品顺利回款 目标疑难 市场竞争及区域发 展对项目意味着什么？ 差异化产品如何进 行战略统筹，如何进行 产品优化 引领潼南纯正洋房物业，实 现产品升级，打造区域标杆项目 在把握目标客户群，产品定 位准确，超越区域项目，突破价 格不是目标 战略布局和顺利回款思考 合理 营销战略布局 为顺利回款 提供前提 战略布局对统筹 开发、产品定位、 客源构成进行整体 排布 产品差异化、特 色化为树立潼南区 域高端产品标杆提 供支撑 开发商目标、目标难点及本司对其的思考 发展商目标 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 未成熟区域客户来源

26、？ 高位目标所带来的定位趋 势向高端发展，支撑 客户 来自哪里 ，项目又以什么 铸就 核心竞争力 成就自己 的高位目标 区域市场未来趋势？ 开发布局和市场占位？ 产品差异性整体统筹 本项目的核心问题是区域市场初级阶段，无规模优势 项目如何实现自身价值最大化 困惑 市场发展初级阶段 规划限制条件 未来潼南发展 核心问题 目标 区域第一、突破区域品质 和价格，塑造企业知名度 核心问题提炼 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 在核心问题下，我们要解决的是战略布局、客户来源 开发模式及规划实现问题 高位目标所带来的 定位趋势向高端之 下， 支撑客户来自 哪里，项目又以什 么铸就核心竞争力 成就自己的高

27、位目 标 1、房地产发展处于初级发展层面，客户 从哪里来，凭什么吸引周边区域人群。 2、怎样使产品成为领导者且成为什么样 领导者。 3、产品差异化、特色化如何达到区域市 场标杆。 4、如何通过项目建立企业品牌，实现企 业价值最大化，提升团队 项目层面 企业层面 问题解析 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区位分析 潼南位于重庆市

28、西部，是 一小时经济圈的前沿，同时也 是连接四川的桥头堡 区域物华天宝，人杰地灵， 具有优良的历史文化古韵。 成渝经济“腹心”，渝蓉主轴“支点” 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区域经济从 06年开始持续递增，近几年发展 速度较快，基本保持在 10%以上并且突破 100 亿临界点，该时期正是城市飞速发展时期， 为房地产发展提供了经济基础。 经济背景 缺乏工 业经济 ，第一 产业 薄弱，第三 产业 主 导 经济 活 跃 度 较 低， 经济 基 础较 弱， 经济发 展 较 快 2010年全区实现地区生产总值 116.79亿 元，三次产业比例为 233640 ，按常 住人口计算的人均 GDP为

29、元。 潼南近年 G D P 6 3 . 5 6 7 3 . 3 3 8 6 . 3 1 9 5 . 5 9 1 1 6 . 7 9 1 5 . 3 7 % 1 7 . 7 0 % 1 0 . 7 5 % 1 4 . 2 0 % 0 20 40 60 80 100 120 140 2006 2007 2008 2009 2010 0 0 . 0 5 0 . 1 0 . 1 5 0 . 2 GDP 增长率 25.4% 30.8% 43.8% 27.5% 32.0% 40.5% 25.4% 34.2% 40.4% 24.8% 31.8% 43.4% 20.1% 33.5% 46.4% 0% 20%

30、40% 60% 80% 100% 2006年 2008年 2010年上半年 潼南县近年三大产业结构 第三产业 第二产业 第一产业 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 2010年上半年全县全社会固定资产 投资完成 55.91亿元，比上年增长 42.5%，增长较为迅速，其中 房地 产开发投资完成 4.96亿元，增长 57.3%。市场进入启动发展期。 工业发展较为缓慢， 交通仓储类投 资额提升幅度较大，投资总额超过 工业，未来第三产业将增速 固定资产投资总额国有性质比例较大，投资总额较低，房地产建设类增长 速度较快， 房地产投资额较低，市场处于初级发展阶段 区域现状 投资背景 潼南县近年固定资产投资

31、走势 0 200000 400000 600000 800000 2006年 2007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年上半年 - 5 0 . 0 % 0 . 0 % 5 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 1 5 0 . 0 % 全社会固定资产投资（万元） 房地产开发投资（万元） 固投环比涨幅 房地产开发投资环比涨幅 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 内容 单位（万平米） 增长 施工面积 134.1 52% 竣工面积 27.7 166% 销售面积 48.8 82.1% 潼南县 房地产行业还处于起步阶段，商 品房尤其是商品住宅还远远没有在城市 普通家庭中普及，房地产业也没有成

32、为 拉动地方经济发展的重要力量。 按照 09年市场消化量计算，区域年消化 49万方计算，按照 100平米户型核算， 市场年消化套数 4900套 区域现状 市场指标 市场处于初级发展阶段，竣工面积远远小于销售面积，市场存在大量刚性需求出现 供不应求的现象。 潼南县近年商品房供需状况 0 100000 200000 300000 400000 2006年 2007年 2008年 2009年 0 10000 20000 30000 40000 50000 商品房竣工面积（） 商品房销售面积（） 商品房销售额（万元） 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 潼南江北新城总体规划 5平方公里，中 心区 3平

33、方公里控制性详细规划。江北 城立足于 高起点规划，高标准设计， 高质量建设 ，新城区主干道宽幅 44米、 60米，规划有占地 3万余平方米的全市 最大的中心广场，占地 200余亩的公园， 二级车站、综合市场、中心医院、小学 （ 2所）、中学等布局合理，设施配套 未来前景 区域规划 随着潼南县“东下、北移”规划战略实施，江北新城逐步 成为全县政治、经济、文化中心 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 地理咽喉区域 一小时经济圈 立体交通系统 现阶段潼南发展 1、生产总值较低 2、社会投资较低 3、三产比例失衡 4、经济发展较弱 5、房地产初级段 未来前景 1、区域经济跨越式增长 2、固定投资比例跃

34、升 3、房地产市场出现升温 4、各经济指标出现提升 Text Text 重庆价值凸显 。 外部刺激点 区域通过外部刺激及内部功能配套完善，区域经济面临跨越式增长 区域未来前景 新的城市定位 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 区域市场研究 现阶段江北区域内，产品供应比较充足，现在售楼盘约为 10个左右，其中云海蓝湾为区 域内最高端开发项目，产品类型、配套代表潼南房地产市场发展水平，通过对在售项目 进行产品研究，对整个区域市场发展阶段性、产品档次及客户特征进行分析 高端市场 中端市场 低端市场 自建房 云海蓝湾 优山美谷、米兰阳关 铜新花园 自建房 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 云海蓝湾

35、项目地址：江北新城梅园路 89号 占地面积： 92831 总建筑面积： 120000 容积率： 1.16 物业形态：花园洋房、双拼别墅、独立别墅、 高层电梯公寓 建筑风格：现代风格 主力户型：建面 72.09-200多平米 （两室两厅一卫、三室两厅一卫、 三室两厅双卫） 电梯设置：一梯五户、六户 建面均价： 4000元 /平方米 销售情况： 99% 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 优山美谷 项目地址：实验小学旁 占地面积： 54716 总建筑面积： 112086 容积率： 1.945 物业形态：多层为主 +高层 建筑风格：现代风格 （宣传为北美） 主力户型：建面 150、 131、 123

36、平米 （四室两厅，三室两厅） 87（两房） 梯户比：一梯二户 建面均价： 未推出 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 米兰阳光 项目地址：本案对面 占地面积： 66302 总建筑面积： 132848 容积率： 1.88 物业形态：多层为主 +高层 建筑风格：现代风格 主力户型：建面 99、 104、 118多平米 （两室两厅二卫、三室两厅一卫、三 室两厅双卫） 梯户比：一梯二户、四户 建面均价： 3400 3700元 /平方米 销售情况：春节前推出 120套，认购 不理想 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 江城丽都 项目地址：奋进大道（铜新花园旁） 占地面积： 25047 总建筑面积： 10

37、6308 容积率： 3.9 物业形态：小高层 +高层 建筑风格：现代风格（宣传为北欧） 主力户型： 2室 2厅 1卫： 58 64平米 2室 2厅 2卫： 75.92 3室 2厅 2卫： 89平米 建面均价： 未推出，发放 VIP卡 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 北城天骄 开发商：重庆亿润地产开发有限公司 占地面积： 50亩 建筑面积： 16万平方米 户型面积： 80-110平方米 产品类型：多层、 高层商住 产品价格：住宅 3760元 /平方米、店面 3000-10000元 /平方米 主力户型：两室一厅、两室两厅、三室 两厅 项目配套：景观商业街、地下停车库 销售情况： 90% 本报告

38、是严格保密的。 重庆尚典地产 区域市场初级阶段水品，产品深化空间较大，市场营销整体水平需提高， 客户范围及空间过于狭窄，限制区域市场整体发展 产品层面： 1、处于房地产市场初期产品，建筑风格、外立面、园林景观、物业管理等就有较大深化空间 2、市场中产品客户以自用性刚性需求客户，为区域内中端客户阶层 市场层面 1、市场开始进入启动期，但产品仍处于初级水平。 2、部分改善型需求未进行释放，高端产品市场空间巨大，差异化营销具有较强支撑。 3、潼南未来经济整体发力，区域房地产市场进入市场占位争夺期，市场关注度提高。 4、区域开发商缺乏整体战略营销理念，营销创意还需提升。 分析 初级阶段、产品需提升、高

39、端市场空间巨大、后期市场进入发展期 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 目前项目现场环境 目前项目基地主要 为城市干道、村庄、 农田 紧邻项目周边生活 配套比较完善。潼 南中学、汽车站、 火车站、潼南中医 院等 本体分析 基地现状 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目位于潼南江北新城中心区域 项目位于重庆市潼南县 江北新城 项

40、目 基地东侧为消防中 队，南侧临城市干道可 通往火车站，北部为农 家村庄，西侧在建住宅 项目。 本体分析 本 案 本项目南临的市政道路横向连 通城市南北主干道交通四通八 达。 佳 新 新 华花园 新世纪 超市 铜新花园商业配 套 潼南县 中医院 潼南中 学 县委、县政府、法院、公安 局 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目分两期开发，一期为 10栋多层洋房，二期为 2栋高层 本项目用地分为南北两大 地块，其中北部地块拟建 高层、花园洋房；南部地 块拟建多层花园洋房 设计风格：吸取意大利托 斯卡纳建筑精髓，旨意打 造“具有异域情调的浪漫 主义社区” 本体分析 本报告是严格保密的。 重庆尚典地

41、产 意大利托斯卡纳建筑风格在潼南房市独树一帜 本体分析 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目属当地最纯居住社区，产品特色鲜明，主要创新产品 纯正托斯卡 纳洋房，前期产品以洋房产品为主，项目在产品、外立面、特色景观、房 型均有一定的优势； 周边生活配套目前较为完善，人气不是太旺 市场中型规模项目，异域风情居住社区 项目小结 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报

42、告是严格保密的。 重庆尚典地产 发展的战略目标制定前提 如何结合项目现实条件，把握市场机会， 制定达到开发目标的战略 项目层面 属性：区域目前品质最 好，规模中等 资源：未来发展重要中 心区域，配套完善 核心问题：高位标准之 下，战略布局及产品细节 支撑 客户层面： 区域市场之下，现阶段 客 户来源 具有较大限制，项 目通过区域标杆或独特核 心竞争力来争取有限客户 资源 市场层面： 现阶段市场竞争主要为 中 低端市场竞争 ，要成为区 域标杆，需要提炼更为强 势的核心竞争力，超越普 通的竞争圈层，将项目提 升到区域高端标杆的角度 发展战略制定不仅仅是停留在简单利用比较竞争优势，去打造一个简单高品

43、 质楼盘，更需要全面的整合资源，将核心价值和附加价值相结合， 把项目 的打造提升到更高的层级 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目需解决问题 高位标准带来的定位趋向高端之下， 支撑客户来自哪里 项目又以什么铸就核心竞争力成就自己的高位目标 项目核心竞争力 核心价值 潼南区域中高端项目标杆 提升价值 优势资源与高端产品融合，提升自身产品 城市价值 带动潼南房地产市场 向更高层次递进 项目核心战略 整合优势资源，铸就高品质产品价值体系，构建区域领 导姿态 项目发展战略 区域高品质项目，纯正托斯卡纳建筑风格 是立足打造的核心竞争力 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目整体开发战略 依托城市化

44、居住的核心价 值构建区域领导者地位！ 区域价值领导者 开发层面领导者 产品打造领导者 盈利模式把控 立足潼南核心位置，利用优势资源重新整合区域 价值，化解陌生同时，创造新城区核心顶峰价值 满足指标情况下，以优越的规划形态，全面提升 和差异化价值体系，构建项目核心竞争力 以高端的产品形态，提升居住舒适性，总价控制 和创新产品力缔造区域高端居住标准 高端产品（洋房）奠定市场形象地位 ,主要利润主 体，普通高层走市场需求主流，快速会现 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 目标问题界定 市场分析 本体分析 发展商目标 实现目标的问题 发展商目标解析： 1.建立项目品质标杆，达到整个项目的持续销售； 2

45、.品牌的建立是“速度”与“价格”实现的前提； 面临的局面： 1.市场容量有限，需求市场主导 2.区域同类型产品的直接竞争； 3.未来市场供应充足 问题：如何突破当前市场的瓶颈，掀起一场品质的“新革命”？ 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 寻找项目核心竞争力 价值信息（ FAB模型） F（ Features/fact） : 项目本

46、身的特性 /属性 A（ Advantages） ： 相对于竞争对手项目的优势 B（ Benefit/value） ： 楼盘带给用户的利益 /价值 我有什么 我好在哪儿 我能给你带来什么价值 项目核心竞争力 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 找到项目的价值 消费者： 他们买什么？ F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit） 意大利式尊贵风格 真正高档次产品的稀缺 智能生态概念引入 城区内唯一的纯正异域风情 社区 首席托斯卡纳建筑风格 户型实用与高性价比 身份象征 升值前景 与众不同（出众） 安全感（品牌与物业） 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 县城内纯正

47、异域、智能生态、高性价比、差异化产品的综合因 素 将是本项目的核心竞争力 项目核心竞争力 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下战略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 产品战略 形象战略 包装展示 影响力攻略 客户攻略 服务增值 推售攻略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 客户定位分析方法 1、本项目产品由花园洋 房和高层组成，在客户定 位分析，应注意时间延续 及产品差异，应从动态多 角度分析项目的目标客户 2、根据客户的多样性和 客户的演变性，对客户应 根

48、据生活特征和居住偏好 进行分类研究，注重客户 覆盖面的动态变化和客户 群的不断变化 “ 泛” - 客户覆盖面是一个动态的变化过程 客户来源区域的泛、客户层面的泛 “演变” - 客户群不断在变化 在客户群特征上、客户层次和总价接受能力不断演变 本项目有一定的产品差异，客户定位在 数量上和层级上都需要具有包 容性和前瞻性 客户的发展是一个演变的过程 ，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩 大和升级，而且 客户在不同阶段的关注点都将有所不同 开发规律 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 潼南客户状况盘点 客户类型 私企业主 高层泛公务员、企 业高管 个体经营者、企业中 层管理人员 普通职员等低收入阶层

49、收入状况和购 买力 收入很高，强 支付能力 收入较高，较高支 付能力 支付能力相对较强 支付能力相对较差，多为贷 款购买，受总房款限制，购 买中小住房 现住房状况 拥有多套住宅 拥有至少二套住宅 拥有一套较一般的住 房或没有 拥有一套相对较差的住房或 没有 置业目的 随机性购买 攀比 改善型购房 需求型购房 心理特点 注重档次，攀 比心理强 攀比、渴求高贵生 活享受 注重品质及身份的提 升 将购房看成人生大事 关注点 物业管理、品 质感、 品质、档次、物业 管理、品位 品牌发展商、品质感、 舒适度 交通便利、总价低，相对档 次尽可能要求高 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 根据本项目开发次序

50、结合各期产品形态，在本项目运作全过 程中的客户资源可分为 洋房客户、高层客户 区域成熟度 高 低 低 高 物 业 档 次 普通职员 中低收入人群 物质需求 高 低 低 高 精 神 需 求 目前，项目一期开发产品主要为洋房为主，因此本项目现阶段的客户定位主要 以中高端市场客户为主 二期 一期 一期 二期 高层泛公务员 企业高管 个体经营者 中层管理 私营业主 高层泛公务员 企业高管 私营业主 普通职员 中低收入人群 个体经营者 中层管理 客户定位 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 客户分析结论 花园洋房主流目标客群是：本地有一定财富积累的私营业主、大中型民企中高层管理人员、中高 层泛公务员，具

51、较高的经济承受能力，爱面子，有攀比心理，希望居住在一个有富人区概念的社 区里； 目标客户置业特征： 自住型购房，拥有多套住宅，购买产品时看中项目的高品质和好的口碑； 客群关注点 ：物业管理、环境景观、开发商品牌、品质，愿意为市场上“最好的产品”多掏钱。 高层主流目标客群是：个体户、返乡打工者、周边乡镇客户 目标客户置业特征： 自住型购房，多为首次置业，购买产品时看中项目的实用和价格； 客群关注点 ：周边配套、交通环境、价格、实用性 本地城市中坚阶层 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒

52、体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 策略推导： SWOT分析 WO战略 SO战略 WT战略 ST战略 高品质标准进行项目打造高尚社区构 筑作突破点 ， 树立潼南标杆 跳脱区域市场人气不足限制 ， 将产品 价值愿望无限提升 强势推广 ， 项目价值全面演绎 高规格展示 ,扩大项目知名度 创新营销手段 ， 高效渠道整合 建立客户维护体系老带新机制 机会（ O）： 市场高品质项目少 潼南城市发展，旧城 改造群体较多 目前房地产营销手段 落后，单一 威胁（ T）： 未来政策不确定性影

53、 响 未来竞争及供应量的 增长，产品同质竞争 加大 区域开发成熟度不高 劣势（ W）： 项目自身配套不足 项目体量不大没有规模优势 优势（ S）： 区位配套优势 独有的纯托斯卡纳风格建筑 丰富的产品选择，满足不同需求 颠覆潼南传统花园洋房物业 ， 成为目标客户的第一选择 跳出区域楼盘概念 ， 刷新物业 价值 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 总体战略选择： 潼南房产市场的挑战者 领导者 价格垄断 产品不可复制 过河拆桥 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补充者 搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 市场战

54、略选择模型 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 战略导出 1. 高端姿态占位，抓取当地中坚财富圈客户 2.通过中高端客户圈层影响力带动大潼南市场 4.细节展示与服务增值印证高品质典范 3.创新营销手段，高效渠道整合促成市场热点 圈层影响力，口碑传播影响潼南财富圈； 以营销爆炸结合渠道攻略的方式实现项目立势 ,树立潼南房市典范地位，成 为中高端客户首选 建立形象项目的竞争壁垒，实现产品提升； 高强度气势，轰动整个潼南县城； 优化产品，以品质、物超所值为产品增加亮点 通过现场情景式营销方式，按豪宅标准进行项目展示与提供服务，全面引 领市场 线上线下多重渠道完美结合 充分采用创新形式的圈层营销，造势

55、 客户会的利用，促进老带新，扩大销售队伍 问题：如何突破当前 市场的瓶颈，掀起一 场“真正品质新革 命”？ 第一步：确定潼南地 区标杆项目身份 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 思路与框架 目标界定 目标下问题 目标下策略 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 项目一期 项目二期 营销总体策略 高形象立势，树立项目 高端形象，赢取市场口 碑 借助现场品质展示的促进，平价与 高价并行，以走量来回笼资金，解 决资金

56、压力 主推产品 洋房 高层 主抓客户 个体经营者、公务员、 企事业单位、私企业主 高层泛公务员、 企业高管 普通职员 中端收入人群 返乡群体 周边乡镇客户 推售攻略 情景洋房入市，通过稀缺性制造市场轰动， 高层产品推出，满足市场需求，配 合涨价，争取产品利润最大化；实 现现金流，消费人气逐渐形成， 项目各期营销策略概述 战略目标： 高形象立势，树立项目标杆形象，奠定高品质项目的形象基础 营销战略生成 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 总体策略 以高端形象切入，奠定项目市场高度 蓄势造势，塑造项目品牌 通过点面结合的，立体推广，重点突破 连续递进，逐步提升 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产

57、思路与框架 目标界定 目标下问题 策略执行 发展商目标 市场分析 本体分析 问题界定 产品策略 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略 解决思路 项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略 目标下布排 营销布排 费用布排 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 产 品 附 加 值 完善社区配套完 善 添加高品质的科 技元素 、潼南中学、东风小 学 3、高科技产品运用 打造意大利异域风情社区 会所的打造 星级物业管理 2、聘请物业顾问公司 远期景观规划建 议 4、会所功能的匹配 5、景观强调参与性 6、规划注重创造价值点 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 物业管理采用原则 高素质

58、的物业管理团队体现高档社区的私属领域和尊贵 感，能很好诠释舒适生活方式和居住价值 ,彰显身份。 物业管理的水平及创新程度 项目定位 客户需求 市场竞争 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 目前潼南还未真正引进 知名物管公司，整体物 管水平相对不高。 中高档楼盘的物业管理 费普遍较低。 本项目在物业管理上要 高出潼南市场一般水平， 体现真正品质生活社区 概念。 主要观点： 看重物业管理，要求服务质量，有好的口碑，对服务范围创 新要求不高。 有小区生活经验的客户都看重物管服务，普遍关注安全管理 和小区环境设施的维护。 部分表达对进入小区身份识别的兴趣，希望能控制进入小区 人员，不愿意被打扰，且层次

59、越高的客户此类想法越加强烈。 认为在本项目地段，物业管理首要就是 解决安全问题，放在 第一位考虑。 市场现状 中高端客户对物管的私密性要求极高，且客户层次 越高，这种想法越强烈。 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 建议物管服务内容 智能化周界防越报警系统 闭路电视监控系统 24小时定时不定时安保巡逻 对讲访客系统、门禁系统 消防系统 宽带、电话、有线电视的信息网络系统 物业管理系统 电表、水表、煤气户外远程抄表系统 智能一卡通收费系统 周全物管 安保服务 信息服务 生活服务 公共卫生保洁 生活设施维护 绿化、花卉园艺管理 车辆停放管理 各类费用代收代缴 代收发报纸、信件 客户为中高收入 财富

60、阶层，对安 全性、社区环境 和设施维护以及 停车管理比较关 注 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 专业的物业管理能从形象和功能上提升社区生活品质 对本项目的具体建议： 覆盖基本服务：保安、 消防、卫生、车辆、绿 化等管理；重点突出安 保，在营销时除展示智 能化器材外，建议聘请 专业的物管人员做现场 展示 针对客户的素质层次， 提供超值性服务：及时 家居维修、真情互动关 爱、健康生活等服务 专业 服务 贴心 物业管理建议 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 环保和智能化技术采用原则 鉴于到项目本项目以打造品质以及目标客户对物业管理私密性及舒适性要求极高 的考虑，在智能化建材运用上，可考虑增添高

61、科技智能化产品，为项目打造创造 亮点：健康生态住宅 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 指纹 +密码锁 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 生态灭蚊机 “ 生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能 消灭 4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。 运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热， 利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从 而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的 counterflow技术，运用蚊虫飞 行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕 大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物

62、时，便会被真 空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊 网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫， 可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 园林景观设计 提升项目作为典范标杆的形象； 建立与意大利风情相呼应的园林景观体系； 园林景观设计需要达到的效果： 增加可参与性、临水小憩座椅、小品走 廊、珍贵植物等营造和谐社区 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 园林景观设计基本原则 : 1、园林景观设计应符合项目整体定位，体现城市化意象，并与异 域风情的建

63、筑风格相融合； 、园林景观设计应重点考虑具有高度营销价值的核心景观的排布， 打造震撼点； 、园林景观除了营造景观节点的同时，亦有区隔组团的作用，以 令各组团相互独立。 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 阶段性推广建议 形象导入阶段 【 时间段 】 ： 2011.8.1-2011.8.30 【 营销目的 】 形象建立，信息释放 【 营销目标 】 小众范围客户争相打听 【 宣传渠道 】 户外、电视 【 主要事件 】 ； 【 信息告知 】 ： “ 花盛香醍 潼南首席异域风情社区正式登陆潼南 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 客户蓄水阶段 【 时间段 】 ： 2011.9.1-2011.11.14

64、 【 营销目的 】 形象建立，扩大知名度 【 营销目标 】 积累约 800组以上客户 【 宣传渠道 】 利用地盘广告、售楼处包装及户外广告；利用前期的报纸广告及活 动新闻炒作；利用公关等主题活动、推介会等方式；利用 DM及其他形式派发的多 媒体光盘；利用短信广告。 【 主要物料罗列 】 ：开盘方案、价格确立，宣传物料、销售文件的准备：户型单 张、海报、展板、路旗、条幅、模型、电视资料片、价格表、付款办法、认购书等 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 销售中心装修完成，情景体验区完成，并可投入使用； 拿到预售证； 地盘包装到位（包括入口道路、入口广场、工地围板、路旗、工地广告牌、小 区临时绿化工

65、作到位），楼书、模型、导示牌等相关售楼必备工作到位； 内部园林局部完工，并可对外展示； 销售相关法律文件，包括交楼标准、物业管理及收费、按揭银行、各项收费表、 认购书、买卖合同等到位； 【 主要物料罗列 】 ： 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 【 主要事件 】 客户开始接受登记 缮稿重点炒作（网络、网页宣传）； 五大客户渠道同步开展； 现场开放体验； 2011年 10月 15日进行诚意登记； 于诚意登记期间进行 “ 团体营销 ” ，即联系 “ 线下团购客户 ” 一次性买下大量单 位，给予相应折扣；相关团体，如教师团体、医疗团体、公务员团体、汽车会等认 筹可享受额外折扣； 进行 “ 事件营销

66、 ” ，即利用社会重大事件或人为制造有利于项目销售的事件来创 造噱头，创造卖点； 于诚意登记期内收集客户反馈信息，及时调整销售策略； 发行 VIP卡，此卡限本人使用，上批未成交，可延用至下批单位，按活动规划则 可享受折扣。 本报告是严格保密的。 重庆尚典地产 开盘发售阶段 【 时间段 】 2011.11.15 2011.12.25 【 营要目标 】 当天 100%销售所推单位、引发市场重大关注；二批次单位诚意登记 满 600批客户 【 主要物料罗列 】 ：一批单位开盘物料，二批单位登记所需宣传物料、二点一线 / 内部园林 /看楼路线展示到位 【 销售策略 】 ：针对性客户层面销售；更换户外广告对客户进行实效信息诉求营 销；开展老带新活动；启动泛营销活动； 【 主要事件 】 此阶段为项目正式发售期，选择 11月 15日进行项目正售发售的日期。本阶段为消 化内购蓄势期客户及开拓新客户的时期。也是本项目媒体重点出击的关键时刻。 进行 “ 联合营销 ” 手法，即联合国际知名品牌企业，如能体验优质生活的名车、 名表、名酒、名画、时装等进行联展，强强合作，以引起公众及传媒的注意； 进行 “ 事件营