河北廊坊房地产市场客户需求调研报告

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1、*项目研究报告廊 坊 xx项 目 研 究 报 告 目 录调 研 技 术 说 明经 济 与 社 会 发 展 概 况写 字 楼 篇商 业 篇住 宅 篇酒 店 篇主 要 结 论 与 建 议 调 研 技 术 说 明 u 普 查 区 域 ： 东 至 东 外 环 南 至 南 外 环 西 至 西 外 环 北 至 北 外 环u 区 域 半 径 ： 3-4公 里u 区 域 面 积 ： 约 35平 方 公 里 u 普 查 内 容 ： 住 宅 、 写 字 楼 、 商 铺 （ 零 售业 、 餐 饮 业 、 服 务 业 、 休 闲 娱乐 ） 、 酒 店 调 研 技 术 说 明调 研 方 法 ： 普 查 +定 量 调 查

2、 +定 性 访 谈 +二 手 资 料 收 集 +实 地 踏 访 楼 盘 调 研 技 术 说 明 定 量 调 查问 卷 完 成 样 本 量投 资 意 向 投 资 意 向 测 试 （ 电 话 ） 536商 业 周 边 居 民 商 业 需 求 定 量 调 查 420 商 铺 经 营 者 开 设 新 店 /更 换 经 营 场 所 潜 量 定 量 调 查 310 商 铺 经 营 者 需 求 定 量 调 查 100 商 铺 投 资 者 定 量 调 查 50 写 字 楼（ 办 公 场 所 ） 办 公 用 户 更 换 办 公 场 所 潜 量 定 量 调 查 194 写 字 楼 客 户 需 求 定 量 调 查

3、82 总 部 基 地 概 念 测 试 21 办 公 场 所 投 资 者 定 量 调 查 30住 宅 潜 在 住 房 需 求 定 量 调 查 156 公 寓 投 资 者 定 量 调 查 51合 计 1950 调 研 技 术 说 明 定 性 访 谈写 字 楼 调 研 对 象 中 太 广 场 -物 业 管 理 者天 利 .得 益 -销 售 主 管第 六 大 街 -销 售 主 管 公 寓 /住 宅 调 研 对 象 荣 盛 -销 售 主 管 （ 江 南 水 郡 、 君 兰 苑 等 ）华 夏 -销 售 主 管 （ 第 六 大 街 、 第 九 园 ）廊 坊 顺 驰 -主 管凤 河 公 寓 -销 售 人 员紫

4、 金 华 府 -销 售 人 员商 业 调 研 对 象 新 朝 阳 购 物 中 心 -招 商 部 经 理酒 店 调 研 对 象 中 天 广 场 -酒 店 客 房 部 经 理 经 济 与 社 会 发 展 概 况廊 坊 概 况 廊 坊 宏 观 经 济 概 况 廊 坊 房 地 产 概 况p GDP及 增 长 率p 产 业 结 构p 08年 企 业 个 数p 固 定 资 产 投 资p 社 会 消 费 品 零 售 总 额 p 城 镇 居 民 收 入 与 支 出 p 房 地 产 投 资p 商 品 房 供 销 情 况p 商 品 房 销 售 价 格p 住 房 用 地 供 应 年 度 计 划p 住 房 建 设 年

5、 度 计 划 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 【 城 市 概 况 】 廊 坊 市 位 于 河 北 省 中 部 偏 东 ， 地 处 京 津 两 大 城 市 之 间 ， 区位 优 势 得 天 独 厚 ， 被 誉 为 “ 京 津 走 廊 上 的 明 珠 ” 。 现 辖 广 阳 、 安 次 两 个 区 ， 三 河 、 霸 州 两 个 县 级 市 ， 大 厂 、香 河 、 永 清 、 固 安 、 文 安 、 大 城 六 个 县 。 总 面 积 6429平 方 千米 。 2008年 末 总 人 口 408.3万 人 ， 其 中 城 区

6、人 口 73.8万 人 。【 便 捷 的 立 体 交 通 体 系 】 廊 坊 市 区 距 北 京 和 天 津 中 心 区 分 别 为 40公 里 和 60公 里 ， 1个 小时 可 到 达 首 都 国 际 机 场 、 天 津 国 际 机 场 和 天 津 新 港 ， 在 以 100公 里 为 半 径 的 范 围 内 ， 拥 有 两 个 国 际 机 场 、 一 个 特 大 货 运 港口 、 三 条 高 速 公 路 、 五 条 国 家 级 公 路 、 四 十 多 条 省 级 公 路 。【 城 市 定 位 】京 津 之 间 的 新 兴 城 市 、 高 新 技 术 产 业 和 现 代 化 制 造 业 基

7、 地 、园 林 式 生 态 型 宜 居 名 城 。 【 拥 有 优 越 交 通 条 件 的 新 兴 现 代 城 市 】 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 【 京 津 冀 经 济 联 合 圈 轴 心 】京 津 冀 都 市 圈 是 我 国 北 部 沿 海 地 区 经济 基 础 最 好 、 发 展 最 快 的 区 域 之 一 。京 津 冀 都 市 圈 国 土 面 积 18.5万 平 方 公里 ， 包 括 北 京 、 天 津 两 个 直 辖 市 以 及 河 北省 的 廊 坊 、 石 家 庄 、 唐 山 、 秦 皇 岛 、 保 定 、张

8、 家 口 、 承 德 、 沧 州 等 8个 地 市 。 廊 坊 处 于 京 津 冀 经 济 联 合 圈 的 轴 心 位 置 ， 具 有 良 好 的 经 济 发 展 前 景 。 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 一 轴 三 带 “ 一 轴 ” ： 京 津 发 展 轴 ， 廊 坊 位 于此 主 轴 。“ 三 带 ” ： 滨 海 新 兴 发 展 带 、 山 前传 统 发 展 带 、 燕 山 太 行 山 山 区 生态 文 化 带 。经 济 总 量 2005年 ， 京 津 冀 都 市 圈 都 市圈 实 现 地 区 生 产 总 值 183

9、36.58亿 元 ， 约 占 全 国 经 济 总 量 的 9.3%。 廊 坊主 导 产 业 以 电 子 信 息 和 生 物 制 药 等 为 核 心 的 高新 技 术 产 业 ；以 金 融 保 险 、 商 务 与 信 息 服 务 、 会 展等 为 核 心 的 生 产 服 务 业 ；以 汽 车 、 制 药 行 业 等 为 主 的 现 代 制 造业 地 位 ；钢 铁 、 石 油 化 工 等 基 础 原 材 料 产 业 。【 受 惠 京 津 冀 都 市 发 展 圈 及 经 济 联 合 圈 】 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 【 城

10、市 布 局 ： 三 点 组 团 】【 整 体 布 局 一 个 中 心 两 个 次 中 心 】 “ 一 个 中 心 ” （ 中 心 城 市 ） 、 “ 两 个 次 中 心 ”（ 三 河 、 霸 州 ） 、 “ 三 大 板 块 ” （ 以 三 河 为 核 心 的 北部 地 区 、 以 中 心 市 区 为 核 心 的 中 部 地 区 ， 以 霸 州 为 核心 的 南 部 地 区 ） 、 “ 两 个 环 带 ” （ 环 北 京 城 镇 带 、 环天 津 城 镇 带 ） 。 中 心 三 河次 中 心霸 州次 中 心 【 中 心 城 市 结 构 采 取 三 点 组 团 方 式 】 开 发 区 ： 高 新

11、科 技 、 会 展 、 教 育 卫 生 等 为 主 。 万 庄 ： 都 市 型 工 业 和 附 加 值 高 的 高 科 技 产 业 。 市 区 ： 城 市 的 文 化 、 政 治 、 商 业 、 居 住 中 心 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 GDP及 增 长 率 2002年 -2007年 廊 坊 市 GDP保 持 强 劲 增 长 势 头 。 受 国 际 金 融 危 机 等 影 响 ， 2008年 廊 坊 市 GDP增 幅 放 缓 ， 但 增 速 仍 高 于 河 北 省 10.1%的 平 均水 平 。 2002-

12、2008年 廊 坊 GDP及 增 长 率 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 信 息 网 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 廊 坊 市 第 二 产 业 占 主 导 地 位 ， 第 三 产 业 所 占 比 重 不 高 ； 产 业 结 构 有 待 进 一 步 优 化 。n 廊 坊 产 业 结 构 2002-2008年 廊 坊 产 业 结 构 （ %） 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 信 息 网 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 2008年 企 业

13、个 数 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 年 鉴 2008 企 业 数 量 企 业 数 量按 经 济成 分 国 有 单 位 2745 城 镇 集 体 147其 他 经 济 成 分 526企 业 数 量 企 业 数 量按 行 业 农 林 牧 副 渔 34 房 地 产 业 54制 造 业 299 租 赁 和 商 务 服 务 业 78电 力 燃 气 及 水 的 生 产 和 供 应 业 30 科 学 研 究 技 术 服 务 和 地 质 勘 查 业 49建 筑 业 115 水 利 环 境 和 公 共 设 施 管 理 业 39交 通 运 输 仓 储 和 邮 政 业 82 居 民 服 务 和 其 他 服

14、务 业 13信 息 传 输 计 算 机 服 务 和 软 件 业 29 教 育 1116 批 发 和 零 售 业 166 卫 生 社 会 保 障 和 社 会 福 利 业 151住 宿 和 餐 饮 业 12 文 化 体 育 和 娱 乐 业 48金 融 业 130 公 共 管 理 和 社 会 组 织 973合 计 3418 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 固 定 资 产 投 资 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 信 息 网 2002-2007年 廊 坊 固 定 资 产 投 资 增 速 迅 猛 。 2008年 增 速

15、有 所 放 缓 ， 但 仍 高 于 河 北 省 28.8%的 平 均 水 平 。2002-2008年 廊 坊 固 定 资 产 投 资 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 社 会 消 费 品 零 售 总 额 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 信 息 网 2002-2008年 廊 坊 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 长 迅 速 。2002-2008年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 城 镇 居

16、民 收 入 与 支 出 数 据 来 源 ： 廊 坊 统 计 信 息 网 2008年 城 镇 居 民 支 出 增 长 迅 速 ， 支 出 增 幅 高 于 收 入 增 幅 。2002-2008年 城 镇 居 民 收 入 与 支 出 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 房 地 产 投 资 2002-2008年 廊 坊 房 地 产 投 资 除 2006年 ， 2002-2008年 房 地 产 投 资 保 持 高 速 增 长 ， 2007年 、 2008年 增 速 更 是 高 达 80%左右 。 经 济 与 社 会 发 展

17、 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 商 品 房 供 销 情 况 2002-2008年 廊 坊 商 品 房 总 竣 工 面 积 1278.4万 平 米 ， 总 销 售 面 积 1713.4万 平 米 ， 供 销 比0.75， 商 品 房 需 求 旺 盛 。2002-2008年 廊 坊 商 品 房 供 销 情 况 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 商 品 房 销 售 价 格 2002-2008年 廊 坊 市 商 品 房 销 售 价 格 增 长 迅 速 ， 20

18、08年 增 速 放 缓 。2002-2008年 廊 坊 商 品 房 销 售 价 格 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 住 房 用 地 供 应 年 度 计 划 2008年 到 2012年 间 ， 住 房 建 设 用 地 供 应 量 为 1.3万 亩 ， 套 型 建 筑 面 积 90平 方 米 以 下 住 房用 地 9094亩 ， 其 中 经 济 适 用 房 用 地 1949亩 ， 90平 米 以 下 商 品 房 用 地 7145亩 。 数 据 来 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 设 规 划 （ 2008-2012

19、年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 用 地 供 应 年 度 计 划年 份 总 量 经 济 适 用 房 商 品 房 廉 租 房90平 米 以 下 90平 米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建单 位 亩 亩 亩 亩 亩 亩2008年 2416 362 2054 1329 24 362009年 2025 304 1721 1114 20 302010年 2655 398 2257 1460 27 402011年 2803 420 2383 1542 28 422012年 3092 464 2628 1701 31 46 总 计 12991 1949 11042 7

20、145 130 195 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊 坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 住 房 建 设 年 度 计 划 2008到 2012年 间 ， 共 建 设 住 房 11.8万 套 ， 其 中 廉 租 房 以 各 新 建 住 房 项 目 的 1-1.5%进 行 配建 ， 计 划 建 设 共 计 2454套 -3681套 。 数 据 来 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 设 规 划 （ 2008-2012年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 建 设 年 度 计 划 （ 1）年 份 总 量 经 济 适 用 房 商 品 房 廉 租

21、 房90平 米 以 下 90平 米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建单 位 套 套 套 套 套 套2008年 21912 4279 17633 14766 456 6852009年 18366 3586 14780 12376 383 5742010年 24075 4701 19374 16223 501 7522011年 25424 4964 20460 17132 530 7942012年 28045 5476 22568 18898 584 876 总 计 117822 23007 94815 79395 2454 3681 经 济 与 社 会 发 展 概 况 廊

22、坊 概 况 宏 观 经 济 概 况 房 地 产 市 场概 况 n 廊 坊 市 住 房 建 设 年 度 计 划 2008年 到 2012年 间 ， 共 建 设 住 房 建 筑 面 积 1227.0万 平 方 米 ， 其 中 廉 租 房 以 各 新 建 住 房 项目 的 1-1.5%进 行 配 建 ， 建 筑 面 积 12.3-18.4万 平 方 米 。 数 据 来 源 ： 廊 坊 市 住 房 建 设 规 划 （ 2008-2012年 ） 2008-2012年 廊 坊 市 住 房 建 设 年 度 计 划 （ 2）年 份 总 量 经 济 适 用 房 商 品 房 廉 租 房90平 米 以 下 90平

23、米 以 上 90平 米 以 下 1%配 建 1.5%配 建单 位 平 米 平 米 平 米 平 米 平 米 平 米2008年 2281966 342295 1939671 1255081 22820 342292009年 1912714 286907 1625807 1051993 19127 286912010年 2507196 376079 2131117 1378958 25072 376082011年 2647715 397157 2250558 1456243 26477 397162012年 2920621 438093 2482528 1606342 29206 43809 总 计

24、 12270212 1840532 10429680 6748617 122702 184053 办 公 场 所 篇 办 公 场 所 篇 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 廊 坊 写 字 楼 项 目 较 少 ， 主 要 集 中 在 广 阳 道 、新 华 路 、 第 五 大 街 到 第 八 大 街 。 已 入 住 项 目 总 建 筑 面 积 15.49万 平 米 ， 可 租 售面 积 9.69万 平 米 ； 出 租 率 70-90%； 租 金 主 要 在0.5-1.5元 /平 米 ； 主 要 有 尚 都 金 茂 、

25、 中 太 大 厦、 际 华 大 厦 、 第 五 大 街 等 。 在 建 项 目 总 建 筑 面 积 8.69万 平 米 ； 主 要 有 天 利 .得 益 、 第 六 大 街 、 交 通 规 费 业 务 楼 、 博 泰 商务 中 心 ； 拟 建 项 目 有 廊 坊 1号 ， 总 建 筑 面 积 3.79万 平 米 。 现 在 入 住 使 用 的 新 兴 大 厦 、 中 太 大 厦 是 酒 店 /宾 馆 +写 字 楼 的 综 合 体 ； 尚 都 金 茂 、 际 华 大 厦 、商 务 大 厦 峰 尚 中 心 、 博 泰 评 估 楼 是 纯 写 字 楼 ，交 通 大 厦 以 交 通 局 自 用 为 主

26、 ； 第 五 大 街 是 商 业街 上 面 的 办 公 场 所 。n 写 字 楼 概 况 示 例 说 明 ： 黑 色 文 字 标 注 为 已 入 住 ， 蓝 色 文 字 标 注 为 在 建 /拟 建 在 建 /在 售 的 天 利 .得 益 是 商 业 +写 字 楼 +酒 店的 综 合 项 目 ， 写 字 楼 设 置 底 商 ； 第 六 大 街 是 写字 楼 +商 业 +公 寓 的 综 合 项 目 ， 写 字 楼 设 置 底 商； 交 同 规 费 业 务 楼 是 纯 写 字 楼 ， 博 泰 商 务 中 心是 公 寓 式 写 字 楼 。 办 公 场 所 篇n 写 字 楼 概 况名 称 总 建 筑

27、面 积（ 平 米 ） 可 租 售 面 积（ 平 米 ） 出 租 率（ 平 米 ） 主 要 行 业中 太 大 厦 28000 13000 80% 贸 易 28%， 房 地 产 开 发 /建 筑 24%， 教 育 培 训 12%， 咨询 12%， 事 业 单 位 12%博 泰 评 估 楼 1800 1700 85% 博 泰 评 估 、 乔 治 地 产金 桥 大 厦 10300 9000 70% 廊 坊 住 房 保 障 和 管 理 局 中 天 广 场 13800 - - 烟 草 局际 华 大 厦 12290 9218 90% 生 产 25%， 贸 易 17%， 科 技 17%， 科 技 17%新 兴

28、 大 厦 4100 2300 100% 保 险尚 都 金 茂 30000 21000 90% 贸 易 25%， 咨 询 14%， 工 业 12%， 服 务 11%交 通 大 厦 9600 8200 90% 交 通 局 ， 旅 游 局峰 尚 中 心 11000 10000 40% -商 务 大 厦 5400 4200 80% 咨 询 20%， 贸 易 20%， 保 险 20%第 五 大 街 28650 18280 70% 教 育 培 训 29%， 咨 询 15%， 建 筑 14%， 生 产 14%， 创意 14%， 贸 易 14% 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求

29、特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 个 案 研 究 天 利 得 益 商 务 中 心开 发 商 河 北 天 利 和 房 地 产 开 发 有 限 公 司 项 目 位 置 新 华 路 与 爱 民 道 的 交 叉 口项 目 类 型 5A甲 级 写 字 楼 外 、 3000平 米 高 端 商 业 、 11000平 米 四 星 级 酒 店 为 一体 的 高 端 商 务 综 合 体 。计 划 总 投 资 1 2142亿 元 酒 店 总 投 资 3000万 元开 盘 时 间 2009年 1月 1日 入 住 时 间 2010年 5月 1日建 筑 面 积 40778 （ 写

30、字 楼28774 ） 容 积 率 4.03%写 字 楼层 数 /高 度 20层 /81.55米 绿 化 面 积 18% 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇 写 字 楼层 高 首 层 5.1米 、 2层 4.5米 、 3-20层 3.9米标 准 层 面 积 1400 （ 4部 电 梯 ）停 车 位 135个 （ 地 上 96个 ， 地 下 39个 ） （ 写 字 楼 、 酒 店 、 商 业 共 用 ； 地 上 免 费 ）产 品 特 性 中 央 空 调 、 玻 璃 幕 墙 、户 型 设 计（ 306

31、套 ） 40.15-64.36平 米 144套 47.10%71.05-81.35平 米 90套 29.50%127.1-134.9平 米 72套 23.40%销 售 进 度 剩 10套 （ 官 方 网仅 剩 3套 ） 滞 销 户 型 大 面 积报 价 （ 7月 ） 8500元 / -8900元 / （ 最 低 时 6000元 / ）客 群 特 征 以 廊 坊 本 地 人 为 主 ， 投 资 动 机 为 主n 个 案 研 究 天 利 得 益 商 务 中 心 廊 坊 商 务 市 场 销 售 的 主 要 障 碍 ： 投 资 意 识 和 市 场 形 势 ， 其 中 尤 其 是 市 场 形 势 影 响

32、 大 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 个 案 研 究 第 六 大 街规 划 用 地 面 积 67853 总 建 面 积 123029容 积 率 1.45绿 化 率 30.2% 栋 数 4层 数 6总 户 数 505地 下 停 车 位 593物 业 管 理 费 1.5元 /月 / 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 个 案 研 究 第 六 大 街 写 字 楼 写 字 间 剩 余 面 积

33、以 大 面 积 为 主 。 面 积 越 大 ， 已 售 比 例 越 低 。3#、 4#类 型 底 商 +写 字 楼 3#、 4#楼 总 套 数 233套开 盘 时 间 2008-11-20 入 住 时 间 2009-12-31 写 字 楼 面 积 区 间 89.79-640平 米面 积 区 间（ 平 米 ） 套 数 所 占 比 例 可 售 套 数 已 售 进 度80-120 80 48.5% 6 92.5%120-150 22 13.3% 3 86.4%150-180 20 12.1% 3 85.0%180-250 20 12.1% 19 5%250以 上 23 13.9% 21 8.7%共

34、计 165 100% 52 68.5% 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 第 六 大 街 与 天 利 得 益 相 比第 六 大 街l 商 务 氛 围 ： 第 六 街 区 与 第 七 大 街 之 间未 全 线 贯 通 ， 含 有 不 确 定 性l 写 字 楼 形 象 不 佳 ： 外 观 6层 ， 不 符 合 高档 写 字 楼 形 象 ； 部 分 投 资 者 将 其 视 为 公寓 ， 但 又 缺 少 户 内 卫 生 间 l 产 品 来 看 ： 写 字 楼 面 积 较 大 ， 不 利 于投 资 者

35、 对 风 险 控 制l 第 六 大 街 装 修 按 居 住 标 准 装 修 ， 不 允许 改 ， 不 适 合 办 公 天 利 得 益l 产 品 设 计 ： 停 车 位 较 少l 市 场 形 势 影 响 大 ， 利 用 小阳 春 大 幅 提 高 价 格l 面 积 较 小 ， 销 量 快 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 个 案 研 究 中 太 大 厦 l总 建 筑 面 积 ： 28000 l建 筑 高 度 :60.5米l建 筑 层 数 ： 地 上 17层l标 准 层 面 积 ： 1090 （

36、每 层 有 4套带 卫 生 间 的 开 间 ）l电 梯 ： 5部l层 高 ： 3.3米l功 能 ： 1-5层 是 酒 店 、 6-14层 对 外租 赁 、 16-17层 自 用 l面 积 区 间 ： 80 155 l入 住 时 间 ： 2005年 12月l入 住 率 ： 98%l物 业 经 营 ： 开 发 商 持 有l合 同 期 ： 一 年 ；l租 金 ： 从 2005年 底 的 0.8元 / .天 上 涨 至 ： 1.4元 / .天l物 业 管 理 费 ： 1.8元 / .天 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结

37、办 公 场 所 篇n 个 案 研 究 中 太 大 厦l客 群 特 征 ： 整 层 租 赁 客 户 较 多 ， 文 化 局 租 赁 两 层 、 生 产 力促 进 中 心 等 。l商 务 市 场 潜 力 ： 非 常 认 可 项 目 区 域 的 商 务 氛 围 ； 看 好 廊 坊 商 务 市 场 发 展 ， 中 太 大 厦 经 常 出 现 一房 多 家 客 户 抢 租 现 象 。 写 字 楼 非 常 好 管 理 ， 坐 等 收 租 金 和 物 业 管 理 费 ；（ 与 酒 店 共 用 维 修 服 务 人 员 ） l项 目 建 议 ： 沿 街 商 业 （ 1、 2F)+写 字 楼 +住 宅 商 铺 以

38、 小 面 积 100-120 为 主 ； 写 字 楼 以 开 发 商 持 有 较 好 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇 未 来 有 办 公 场 所 投 资 计 划 的 普 通 市 民 占 1%左 右 ， 有 更 换 办 公 场 所 需 求 的 单 位 管 理 者 个 人、 公 寓 /商 铺 投 资 者 占 4%左 右 。 普 通 办 公 单 位 更 换 且 购 买 办 公 场 所 的 比 例占 11.9%。 现 有 普 通 办 公 单 位 不 太 可 能 购 买 本项 目 写 字 楼 的

39、原 因 主 要 是 客 户 在 目 前 办 公 地 点附 近 或 者 客 户 对 目 前 办 公 地 点 熟 悉 ； 对 目 前 办 公 地 点 比 较 满 意 ； 项 目 区 域 居 民 较 少 ， 人 流 量小 ， 不 繁 华 。n 更 换 办 公 地 点 、 未 来 办 公 场 所 投 资N=979N=133N=101N=100 个 人 未 来 3年 内 办 公 场 所 投 资 （ %)单 位 未 来 3年 内 更 换 办 公 地 点 （ %）N=194N=20 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场

40、 所 篇n 更 换 办 公 地 点 -不 同 办 公 场 所 类 型 目 前 在 门 脸 房 办 公 的 单 位 所 占 比 例 最 大 。 目 前 在 写 字 楼 内 办 公 的 单 位 更 换 且 购 买 办 公 场 所 作 占 比 例 高 于 其 他 场 所 办 公 单 位 。 不 同 办 公 场 所 类 型 单 位 更 换 办 公 地 点 需 求办 公 场 所 类 型 总 计 门 脸 房 写 字 楼 单 位 自 建 商 住 公 寓样 本 量 194 112 71 8 3不 更 换 办 公 场 所 52.1% 46.4% 59.2% 62.5% 66.7%更 换 +购 买 11.9% 8

41、.9% 16.9% 12.5% -更 换 +租 赁 36.1% 44.6% 23.9% 25.0% 33.3%合 计 100% 100% 100% 100% 100%数 据 来 源 ： 办 公 用 户 更 换 办 公 场 所 潜 量 定 量 调 查 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 满 意 度 -总 体 （ %）办 公 场 所 类 型 （ %） 办 公 场 所 篇n 选 择 本 项 目 写 字 楼 可 能 性 选 择 本 项 目 写 字 楼 可 能 性 （ %） 普 通 市 民 选 择 购 买 本

42、 项 目 写 字 楼 可 能 性 在 5%左 右 ， 有 更 换 办 公 场 所 需 求 的 单 位 管 理 者 个 人 、办 公 场 所 投 资 者 购 买 本 项 目 写 字 楼 可 能 性 在 80%左 右 ， 公 寓 /商 铺 投 资 者 购 买 本 项 目 写 字 楼 可 能 性在 10%左 右 ， 普 通 办 公 者 购 买 本 项 目 写 字 楼 可 能 性 在 15%左 右 。 N=979 N=133N=30N=101N=194N=21N=100 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所

43、篇n 单 位 基 本 信 息 成 立 年 份 -总 体 （ %） 办 公 楼 内 员 工 数 -总 体 （ %）员 工 总 数 -总 体 （ %）有 更 换 意 向 的 写 字 楼 客 户 所 属 公司 多 成 立 于 2006-2009年 ， 成 立 于2001-2005年 的 客 户 也 占 30.5%的 比例 。有 更 换 意 向 的 写 字 楼 客 户 中 ， 小公 司 占 绝 大 比 例 ， 员 工 人 数 多 在 30人 以 下 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 单 位 基

44、本 信 息 所 属 行 业 -总 体 （ %） 单 位 性 质 -总 体 （ %）写 字 楼 客 户 单 位 性 质 以 私 营 企 业 为 主 。写 字 楼 客 户 行 业 以 建 筑 业 最 多 ， 计 算机 服 务 /软 件 业 ， 零 售 业 、 广 告 业 、 教 育业 也 占 一 定 比 例 。 其 它 行 业 比 较 分 散 ，包 括 ： 百 度 网 络 、 保 健 品 、 电 台 广 播 、翻 译 、 机 械 配 件 、 律 师 、 拍 卖 业 、 投 资融 资 、 物 资 、 医 疗 等 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者

45、特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 现 状 75.6%的 客 户 目前 在 门 脸 房 里 面 办公 ， 24.4%的 客 户目 前 在 办 公 楼 里 面办 公 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 现 状 办 公 时 间 -总 体 （ %）建 筑 面 积 -总 体 （ %） 平 均 建 筑 面 积 ： 209 写 字 楼 客 户 在 当 前 办 公 场 所 办 公 时 间 在 5年 以 上 所 占 比 例 最 高 。 当 前 办 公 场

46、所 建 筑 面 积 集 中 在 51-100 ， 151-200 两 个 面 积 段 ， 办 公 场 所 平 均 建 筑面 积 为 209 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 现 状 购 买 价 格 （ %） 写 字 楼 客 户 当 前 主 要 是 租 赁 该 办 公 场 所 ，其 产 权 多 属 于 小 业 主 持 有 。 70%的 租 赁 客 户 的 租 金 不 到 1元 / .天 ，25%的 客 户 租 金 为 1.01-2元 / .天 。 购 买 客 户 的 购 买

47、 价 集 中 在 2501-3000元 / （ 平 均 购 买 价 位 3070元 / 。 ） 平 均 购 买 价 格 ： 3070元 /租 赁 价 格 -总 体 （ %） 拥 有 方 式 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 产 权 所 有 方 式 -总 体 （ %） 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 现 状 不 满 意 方 面 -总 体 （ %） 有 64.7%的 客 户 对 当 前 写 字 楼 表 示 满 意 ，但 也 有 35.3%的 客 户 表 示 不 满 意 。 最 不 满 意 周

48、 边 环 境 、 其 次 是 停 车 不 方 便 、第 三 不 满 意 物 业 管 理 。办 公 场 所 满 意 度 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 考 虑 因 素 总 体 考 虑 因 素 -总 体 （ %）区 位 因 素 -总 体 （ %） 写 字 楼 客 户 在 选 择 办 公 场 所 时 ， 首 先 考虑 交 通 状 况 ， 其 次 是 价 格 或 租 金 ， 第 三 考 虑区 位 。 在 区 位 选 择 上 ， 主 要 考 虑 交 通 是 否 便 利 。 供 给

49、 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 建 筑 外 观 、 结 构 与 面 积 物 业 形 态 -总 体 （ %） 建 筑 外 观 -总 体 （ %） 如 果 更 换 办 公 场 所 ， 79.2%的 办 公 客 户 倾向 于 写 字 楼 。 喜 欢 通 透 玻 璃 幕 墙 的 客 户 所 占 比 例 最 高 ，其 次 有 34%的 客 户 比 较 喜 欢 实 体 墙 面 。 平 层 结 构 的 写 字 楼 最 受 客 户 青 睐 。 建 筑 结 构 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析

50、用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 建 筑 外 观 、 结 构 与 面 积 面 积 -总 体 （ %） 办 公 场 所 形 式 -总 体 （ %） 51-200平 米 的 写 字 楼 是 客 户 需 求 主 流 ，其 中 51-100平 米 最 受 青 睐 。 近 7成 客 户 喜 欢 大 开 间 ， 可 自 由 分 割 的 办公 场 所 。 客 户 认 为 写 字 楼 普 通 装 修 即 可 。 装 修 标 准 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征

51、概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 网 络 与 电 话网 络 条 件 -总 体 （ %） 网 络 条 件 方 面 ， 客 户 优 先 考 虑 宽 带 接 入 条 件 ， 其 次 会 考 虑 是 否 有 现 成 的 机 房 ， 第 三 会 考 虑能 否 托 管 服 务 器 。 客 户 认 为 直 线 电 话 有 2条 或 3条 即 可 。 直 线 电 话 路 数 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 空 调 空 调 系 统 -总 体 （ %） 分 户 式 中 央 空

52、调 最 受 客 户 欢 迎 。 客 户 比 较 关 注 空 调 清 洁 、 杀 菌 效 果 、 恒 温 恒 湿 以 及 温 度 分 区 、 控 制 灵 活 等 功 能 。空 调 系 统 功 能 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇 硬 件 设 施 -总 体 （ %） 选 择 办 公 场 所 时 ， 客 户 最 看 重 防 盗 报 警系 统 ， 其 次 看 重 电 梯 梯 速 和 等 候 时 间 ， 第三 看 重 门 禁 及 停 车 场 一 卡 通 。 在 公 共 区 域 方 面

53、 ， 客 户 认 为 考 虑 到 费 用和 公 摊 问 题 ， 档 次 一 般 就 可 以 了 。 公 共 区 域 -总 体 （ %）n 硬 件 设 施 与 公 共 设 施 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 配 套 设 施 周 边 配 套 设 施 -总 体 （ %） 客 户 最 希 望 的 写 字 楼 周 边 配 套 是 银 行 ， 其 次 是 超 市 、 餐 饮 等 。 客 户 最 希 望 的 写 字 楼 内 部 配 套 居 前 三 位 的 是 ： 员 工 餐 厅 、 会 议 中 心 、

54、银 行 。 过 半 客 户 不 需 要 可 租 用 的 公 用 会 议 室 。 楼 内 配 套 设 施 -总 体 （ %） 可 租 用 公 用 会 议 室 -总 体 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇 车 位 购 买 价 格 （ %） 客 户 车 位 需 求 量 平 均 为 4.2个 车 位 。 绝 大 部 分 客 户 希 望 租 赁 车 位 。 客 户 能 接 受 的 车 位 购 买 价 平 均 为 3.4万 元 ，能 接 受 的 租 赁 价 格 平 均 为 116.1元 /月 。

55、平 均 购 买 价 ： 3.4万 元车 位 租 赁 价 格 -总 体 （ %） 拥 有 方 式 -总 体 （ %）n 车 位 平 均 租 赁 价 ： 116.1元 /月 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 对 目 前 办 公 场 所 不 满 意 方 面 （ %) 租 赁 客 户 对 目 前 办 公 场 所 不 满 意 方 面 （ %) 近 一 半 购 买 客 户 对 目 前 办 公 场 所 不 满 意 ， 3成 租 赁 客 户 对 目 前 办 公 场 所 不 满 意 。 除 了 周

56、 边 环 境 与 停 车 问 题 ， 办 公 场 所 购 买 客 户 最 不 满 意 的 是 房 间 格 局 ， 租 赁 客 户 最 不 满 意 的是 楼 内 缺 少 服 务 设 施 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 购 买 办 公 场 所 看 重 因 素 （ %) 租 赁 客 户 租 赁 办 公 场 所 看 重 因 素 （ %) 交 通 状 况 、 价 格 /租 金 、 区 位 是 购 买 或 租 赁 客 户 选 择 办 公 场 所 时 考 虑 的

57、 前 三 位 因 素 ， 购 买 客户 还 比 较 关 注 大 厦 形 象 与 知 名 度 、 停 车 位 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 购 买 办 公 场 所 区 域 选 择 因 素 （ %) 租 赁 客 户 租 赁 办 公 场 所 区 域 选 择 因 素 （ %) 购 买 与 租 赁 客 户 选 择 办 公 场 所 区 域 时 关 注 的 因 素 一 致 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需

58、 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 办 公 场 所 建 筑 外 观 选 择 （ %) 租 赁 客 户 办 公 场 所 建 筑 外 观 选 择 （ %) 购 买 客 户 更 喜 爱 通 透 的 玻 璃 幕 墙 外 观 ； 可 以 自 由 分 割 的 大 开 间 更 受 欢 迎 。 购 买 客 户 办 公 场 所 装 修 形 式 选 择 （ %) 租 赁 客 户 办 公 场 所 装 修 形 式 选 择 （ %) n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测

59、试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 办 公 场 所 面 积 需 求 （ %) 租 赁 客 户 办 公 场 所 面 积 需 求 （ %) 购 买 办 公 场 所 客 户 需 求 的 面 积 大 于 租 赁 客 户 ； 购 买 客 户 需 求 的 面 积 主 要 在 101-200平 米 ， 1成 购 买 客 户 需 求 1000平 米 以 上 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 空 调 功 能 需 求 （ %) 租 赁 客 户 空 调 功 能

60、需 求 （ %) 分 户 式 中 央 空 调 更 受 欢 迎 ； 空 调 能 清 洁 空 气 、 杀 菌 是 首 选 功 能 ； 除 清 洁 功 能 外 ， 购 买 客 户还 更 看 重 恒 温 恒 湿 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 硬 件 设 施 需 求 （ %) 租 赁 客 户 硬 件 设 施 需 求 （ %) 防 盗 报 警 系 统 是 购 买 或 租 赁 客 户 一 致 首 选 的 硬 件 设 施 需 求 ； 购 买 客 户 对 电 梯

61、、 门 禁 、 办 公 自动 化 系 统 的 需 求 明 显 超 过 租 赁 客 户 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 周 边 配 套 设 施 需 求 （ %) 租 赁 客 户 周 边 配 套 设 施 需 求 （ %) 银 行 是 购 买 或 租 赁 客 户 需 求 最 大 的 周 边 配 套 设 施 ； 购 买 客 户 对 中 西 餐 饮 、 邮 局 的 需 求 超 过 租赁 客 户 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用

62、 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 楼 内 配 套 设 施 需 求 （ %) 租 赁 客 户 楼 内 配 套 设 施 需 求 （ %) 员 工 餐 厅 、 会 议 中 心 、 银 行 是 购 买 或 租 赁 客 户 一 致 认 为 重 要 性 位 居 前 三 位 的 楼 内 配 套 设 施 ；购 买 客 户 对 健 身 俱 乐 部 的 需 求 高 于 租 赁 客 户 。 近 6成 购 买 或 租 赁 客 户 认 为 没 有 必 要 设 置 公 共 会 议 室 。n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分

63、 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇购 买 客 户 车 位 需 求 （ %) 租 赁 客 户 车 位 需 求 （ %) 购 买 客 户 需 求 的 车 位 数 量 明 显 多 于 租 赁 客 户 ； 近 2成 购 买 客 户 愿 意 购 买 车 位 ； 购 买 价 格 集 中在 50万 元 以 下 ， 租 赁 价 格 集 中 在 每 月 100元 以 下 。 购 买 客 户 车 位 拥 有 方 式 （ %) 租 赁 客 户 车 位 拥 有 方 式 （ %) n 产 品 需 求 对 比 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户

64、 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 投 资 者 基 本 特 征年 龄 （ %） 投 资 者 以 25-29岁 和 45-49岁 居 多 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇 投 资 者 家 庭 月 收 入 以 6001元 -7000元 和 10001-15000元 的 为 最 多 。 大 多 数 投 资 者 有 一 辆 私 家 车 。 投 资 者 的 私 家 车 最 高 购 置 价 以 10-20万 为 最 多 ，

65、 达 到 了 约 7成 。n 办 公 场 所 投 资 者 基 本 特 征家 庭 月 总 收 入 （ %） 私 家 车 拥 有 量 （ %） 私 家 车 最 高 购 置 价 （ %） 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 办 公 场 所 篇n 办 公 场 所 投 资 者 基 本 特 征 收 入 最 高 家 庭 成 员 文 化 程 度 （ %）收 入 最 高 家 庭 成 员 单 位 类 型 （ %） 投 资 者 收 入 最 高 成 员 的 文 化 程 度 ， 大 专 /电 大 和 大 学本 科 所 占 比 例 最 大 。

66、 收 入 最 高 的 家 庭 成 员 单 位 类 型 以 私 营 企 业 /民 营 企 业为 主 。 收 入 最 高 家 庭 成 员 的 职 位 以 老 板 /董 事 /股 东 为 主 。 供 给 情 况 潜 量 分 析 用 户 特 征 产 品 需 求 特 点 投 资 者 特 征 概 念 测 试 小 结 收 入 最 高 家 庭 成 员 职 位 （ %） 办 公 场 所 篇 26.7%的 投 资 者 曾 投 资 过 办 公 场 所 ， 投 资 办 公 场 所 数 量 集 中 在 1-2个 。 已 经 投 资 办 公 场 所 的 投 资 者 多 数 选 择 的 是 商 业 上 面 的 写 字 楼 或 是 商 住 公 寓 ； 71%为 了 自 用 。 投 资 者 投 资 鼎 兴 公 寓 的 比 例 最 大 。 选 择 鼎 兴 公 寓 的 消 费 者 认 为 ： 此 公 寓 地 理 位 置 好 ， 商 住 两 用， 交 通 便 利 ， 房 的 质 量 也 比 较 好 。 选 择 新 华 广 场 的 消 费 者 认 为 ： 此 处 为 市 中 心 ， 环 境 优 美 ； 属于 商 业 圈 ， 人