郑州橄榄城集中商业定位汇

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1、 Q1： 微 观 区 域 消 费 研 究Q2： 橄 榄 城 整 体 商 业 关 系Q3： 核 心 主 力 业 态 探 讨Q4： 开 发 时 序Q5： 财 务 评 价 与 经 济 分 析Q6： 内 部 空 间 规 划 建 议Q7： 商 业 招 商 、 运 营 模 式Q8： 公 寓 产 品 定 位 经 实 地 勘 察 ， 项 目 核 心 商 圈 范 围 内 （ 北 ： 航 海 路 西 ： 大 学南 路 南 ： 柴 郭 村 、 战 马 屯 东 ： 铁 路 线 ） 人 口 分 布 如 下社 区 名 城 人 口 社 区 名 城 人 口上 元 4500 春 晖 小 区 2400中 心 花 园 360 亚

2、新 美 好 佳 苑 4000丽 城 3100 晨 曦 小 区 4000绿 岛 港 湾 2100 冯 庄 小 区 6000大 学 名 郡 4800 健 达 世 纪 园 2400花 都 港 湾 11000 锦 龙 小 区 1200台 胞 小 区 2800 贾 砦 村 4000代 庄 小 区 4000 柴 郭 村 3000富 华 佳 苑 2800 十 八 里 铺 3000 洁 云 星 苑 2000 站 马 屯 3000外 阜 花 园 1200 南 刘 庄 1000铁 路 家 属 社 区 3200共 计 ： 约 7.5万 人市 场 名 称 人 口 市 场 名 称 人 口万 客 来 5000 华 中 酒

3、 批 发 城 1200中 陆 商 贸 城 10000 冯 庄 农 贸 市 场 1000鞋 城 50000 百 货 批 发 市 场 1200华 中 商 业 城 1500 盈 合 万 贸 城 1600摩 配 城 1500 五 金 塑 料 城 2000共 计 ： 约 7.5万 人加 上 周 边 学 校 ， 共 计 ： 约 18万 人经 初 步 统 计 ， 本 项 目 周 边 2.5公 里 以 内 居 民 及 各 市 场 人 员 共 计 ： 18万 人 左 右居 民 社 区批 发 /商 贸 市 场沿 街 商 业 设 施 2.5公里 橄 榄 城 项 目 未 来 将 有 3-5万 的 居 民 数 量 ，

4、回 迁 安 置 区 与 经 济 适 用房 将 带 来 2万 居 民 ， 王 胡 砦 项 目 规 划 将 有 10万 居 民规 模 总 人 口 数回 迁 安 置 区 约 30万 8500人天 擎 花 园 约 11万 2000人经 济 适 用 房 （ B-5-01/02) 约 13万 5000人待 开 发 安 置 区 /经 适 房 （ B-6-01、 B-8-02) 约 20万 8500人橄 榄 城 90-100万 3-5万 人 总 计 5-7万 人橄 榄 城 项 目 未 来 将 有 3-5万 的 居 民 数 量 ， 回 迁 安 置区 与 经 济 适 用 房 将 带 来 2万 居 民 ；本 项 目

5、 周 边 区 域 未 来 将存 在 5-7万 的 消 费 人 群 。 待 开 发 安 置区 经 适 房 经 适 房 回 迁 安 置 天 擎 花园安 置 区 安 置 区南 三 环 王 胡 砦 城 中 村 改 造项 目 ， 安 置 房 及 商品 房 总 规 模 达 到 251万 平 米 ， 未 来 居 民总 数 将 达 到 10万 人左 右 。王 胡 砦 改 造 项 目 规 划 经 济 指 标总 建 筑 面 积 ： 400万 平 方 米安 置 面 积 62.5 万 平 方米 酒 店 3.5 万 平 方 米商 品 房 189 万 平 方米 市 场 40 万 平 方 米社 区 商 业 7.5 万 平

6、方 米 学 校 6 万 平 方 米城 市 商 业 79 万 平 方 米 医 院 4.5 万 平 方 米办 公 6 万 平 方 米 其 他 2 万 平 方 米 根 据 深 入 访 谈 及 问 卷 分 析 ， 本 项 目 所 在 区 域 的消 费 者 主 要 分 为 以 下 四 类客 户 类 型 数 量 客 户 特 征原 社 区 、 村 砦 居民 约 7.5万 人（ 约 1-2万 村 民 、 5万 城 市 居民 ） 以 区 域 内 社 区 居 民 以 及 原 村砦 居 民 为 主 初 步 统 计 ， 现 状 人 口 约15-18万 人周 边 大 型 批 发 商贸 市 场 的 商 户 及从 业 人

7、员 约 7.5万 人（ 航 海 路 鞋 城 2万 商 户 ， 中 陆商 贸 城 3000商 户 ， 万 客 来1000商 户 ） 日 常 生 活 主 要 在 各 市 场 周 边完 成 ， 多 在 市 场 附 近 租 房 居住 ， 活 动 半 径 较 小 。 有 部 分商 务 往 来 ， 收 入 水 平 较 高 。学 生 黄 河 科 技 大 学 2.5万 人 黄 河 科 技 大 学 及 区 域 内 院 校 新 迁 入 居 民 约 15-17万 人（ 橄 榄 城 项 目 约 3-5万 人 ， 以及 回 迁 安 置 、 经 济 适 用 房 2.5万 人 左 右 ;王 胡 砦 项 目 约 10万人 ,

8、其 中 安 置 房 2万 人 左 右 ） 购 买 本 区 域 内 的 住 宅 物 业 而迁 入 本 地 ， 经 济 收 入 稳 定 未 来 新 增 人 口 约 15-17万人考 虑 到 市 场 内 从 业 人 员 在 周 边 居 住 、 及 未 来 在 区 域 内 买 房 较 多 ， 核 减 重 复 性 计 算 ， 核 心 商 圈 范 围 内 现 有居 住 人 口 约 为 15-18万 人 ， 未 来 可 预 期 消 费 人 口 将 约 为 30万 人 。根 据 2007年 郑 州 人 均 消 费 支 出 （ 8716元 ） ， 区 域 现 状 可 实 现 消 费 总 量 约 为 13.1亿

9、15.7亿 元 ， 未 来 可 达到 30亿 元 ， 消 费 潜 力 巨 大 。 核 心 商 圈 消 费 者 研 究 小 结q 从 目 前 来 看 ， 区 域 内 消 费 需 求 主 要 有 以 下 三 类 ： 原 社 区 、 村 砦 居 民 生 活 型 商 业 ； 商 贸 市 场 从 业 人 员 生 活 型 商 业 ， 餐 饮 、 休 闲 等 商 务 交 往 类 商 业 ； 学 生 低 端 餐 饮 、 休 闲 、 服 装 类 商 业 。未 来 三 年 内 ， 将 因 经 济 适 用 房 、 安 置 房 以 及 商 品 房 等 因 素 ， 为 本 区 域 带 来 规 模 较 大 的 城市 中

10、端 、 中 低 端 消 费 人 口 （ 5-10万 ） ， 这 将 加 大 区 域 内 城 市 社 区 特 征 消 费 的 比 重 。q 就 现 在 及 未 来 来 看 ， 区 域 消 费 水 平 整 体 处 于 中 档 偏 下 的 层 次 ， 中 高 端 生 活 型 消 费 需 求 较 小 且 二 七 商 圈 竞 争 力 强 ； 餐 饮 、 休 闲 类 消 费 需 求 高 中 低 端 都 有 ， 以 中 低 端 为 主 ， 中 高 端餐 饮 、 休 闲 消 费 中 的 一 部 分 具 有 在 本 区 域 完 成 的 需 求 。q 核 心 商 圈 内 的 消 费 人 口 以 南 三 环 以 北

11、 为 主 ， 南 三 环 以 南 相 对 较 少 ， 由 于 环 线 阻 隔 以 及 市内 商 业 吸 引 ， 核 心 商 圈 内 的 消 费 需 求 更 难 以 吸 引 而 易 于 流 失 ， 需 要 后 期 更 高 的 经 营 水 平来 实 现 商 圈 的 培 育 ， 项 目 商 业 宜 逐 步 开 发 ， 根 据 市 场 反 应 及 时 调 整 ， 不 宜 为 占 取 市 场 先入 优 势 而 冒 进 。 Q1： 微 观 区 域 消 费 研 究Q2： 橄 榄 城 整 体 商 业 关 系Q3： 核 心 主 力 业 态 探 讨Q4： 开 发 时 序Q5： 财 务 评 价 与 经 济 分 析Q

12、6： 内 部 空 间 规 划 建 议Q7： 商 业 招 商 、 运 营 模 式Q8： 公 寓 产 品 定 位 橄 榄 城 内 部 商 业 概 况 未 来 橄 榄 城 内 部 商 业 总 规模 将 达 到 13万 平 米 左 右 ， 以 冯 庄 路 两 侧 最 为 集 中编号 地 块 商 业 面 积 (平 米 )1 A-2-01 2006.00 2 A-3-01 21616.00 3 A-4-01 4753.00 4 B-2-04 1263.00 5 B-4-01/02 11072.00 6 B-9-03 2692.00 7 B-11-01/02 29678.20 8 B-11-04(检 察 院

13、 ) 7215.00 9 B-8-02 5831.29 10 C-3-01 22418.00 11 C-3-04 5324.00 12 C-4-01 15913.24 合 计 129781.73 21 34 59 11 610 7 812本 项 目 规 模 ： 80930平 米 “ 整 合 商 业 模 式 ” 满 足 消 费 者 一 站 式 消费 服 务 整 合 商 业 模 式实 现 商 品 、 服 务 和 地 理 位 置的 互 补 方 便 用 户 消 费 行 为日常生活型消费及服务为主 核心功能区 ，核心磁力业态整合 多种业态、 经营范围组合 各商业设施合理布局消 费 者 需 求 发 展 模

14、 型过 去 现 在 未 来 (本 项 目 )目 的 ： 购 物 目 的 ： 休 闲 目 的 ： 一 站 式要 求 ：丰 富 的 产 品品 类产 品 搭 配良 好 的 购 物环 境方 便 的 购 买地 点合 理 的 的 价格选 购 方 便时 间 快 捷氛 围店 面 声 誉 要 求 ：业 态 组 合经 营 范 围 的 组合休 闲 空 间 和 氛围 要 求 ：减 少 空 间 转 移和 时 间 成 本 ，对 于 一 站 式 个人 日 常 消 费 的需 求 橄 榄 城 商 业 整 体 规 划 整 合 商 业 模 式 ， 四大 商 业 体 系 Lifestyle Center（ 生 活 体 验 式 商 业

15、 中 心 ） 核 心 主 力 店 +1-2家 次 主 力 店（ 电 器 、 软 饰 等 ） ；大 型 超 市 ；餐 饮 、 休 闲 娱 乐 (商 务 会 馆 )。邻 里 中 心 次 主 力 店 (家 居 建 材 、 电 器 IT、餐 饮 、 休 闲 娱 乐 及 相 关 业 态 )；一 期 地 块 可 设 置 中 小 型 家 居建 材 等 ， 10号 地 设 置 餐 饮 、KTV、 网 吧 、 美 容 SPA等 设施 ） 。学 府 商 业 针 对 学 生 群 体 消 费 ， 时 尚 服装 服 饰 、 运 动 服 装 、 体 育 用 品 、IT数 码 、 书 店 等 。社 区 商 业 社 区 服

16、务 型 商 业 为 主 ， 便 利店 、 蛋 糕 房 、 洗 衣 店 、 药 店 、小 商 品 等 、 家 政 服 务 ；周 边 500米 居 民 的 日 常 消 费 。 如 ： 东 方 家 园 社 区 店 ，小 型 家 居 店 等如 ： 特 色 餐 饮 、 KTV、网 吧 、 美 容 SPA设 施 等 如 ： 时 尚 服 装 服 饰 、 运动 服 装 、 体 育 用 品 、 IT数码 、 书 店 等 Q1： 微 观 区 域 消 费 研 究Q2： 橄 榄 城 整 体 商 业 关 系Q3： 核 心 主 力 业 态 探 讨Q4： 开 发 时 序Q5： 财 务 评 价 与 经 济 分 析Q6： 内

17、部 空 间 规 划 建 议Q7： 商 业 招 商 、 运 营 模 式Q8： 公 寓 产 品 定 位 本 项 目 的 角 色 与 发 展 方 向 整 个 橄 榄 城 项 目 的 核 心 功 能 区 ；区 域 商 业 价 值 峰 值 点 ； 带 动 区 域 商 业 氛 围 形 成 ， 促 进 区 域 价 值 提 升 ；与 其 它 部 分 （ 邻 里 型 、 社 区 型 ） 商 业 形 成 互 补 。本 项 目 发 展 方 向 建 议方 向 1：Living Mall 大 型 超 市 餐 饮（ 餐 饮 街 ） 休 闲 娱 乐（ 商 务 会 所 ）方 向 2：品 牌 折 扣 店(OUTLETS) 大

18、型 超 市 餐 饮（ 餐 饮 街 ） 休 闲 娱 乐（ 商 务 会 所 ）橄 榄 城 集 中 商 业（ 本 项 目 ） 思 考 专 业 市 场 大 型 超 市 餐 饮（ 餐 饮 街 ） 休 闲 娱 乐（ 商 务 会 所 ）方 向 3： 本 项 目 弹 性 考 虑 商 业 发 展 方 向 的 弹 性qOutlets方 向 ： Outlets市 场 辐 射 能 力 强 ， 将 能 辐 射 整 个 郑州 以 及 中 原 城 市 圈 ， 市 场 需 求 规 模 足 够 ， 后 期 运 营 能 力 要 求相 对 不 高 ； 但 由 于 二 三 线 城 市 品 牌 资 源 不 够 丰 富 ， Outlet

19、s的 渠 道 建 设 相 对 困 难 ， 将 成 为 工 作 的 重 中 之 重 。qLiving Mall方 向 ： Living Mall作 为 区 域 的 生 活 配 套 设 施 ，对 区 域 居 住 价 值 增 值 最 大 ； 核 心 商 圈 有 足 够 的 市 场 消 费 需 求 ，同 时 ， 作 为 城 市 主 流 商 业 业 态 ， 招 商 资 源 丰 富 ； 但 招 商 尤 其是 后 期 经 营 能 力 要 求 高 。q专 业 市 场 方 向 ： 在 准 确 的 选 择 专 业 内 容 的 基 础 上 ， 专 业 市 场 招 商 及 后 期 运 营 要 求 相 对 不 高 ；

20、但 本 项 目 存 在 以 下 困 难 ： 项 目 规 模 小 ， 难 以 形 成 市 场 垄 断 地 位 ； 项 目 物 流 仓 储 及交 通 配 套 不 足 ， 目 标 市 场 向 全 省 、 全 国 拓 展 有 一 定 阻 碍 ； 专 业 市 场 形 象 对 区 域 居 住 价 值 有 一 定 负 面 影 响 。 橄 榄 城 集 中 商 业（ 本 项 目 ） 思 考OutletsLiving Mall专 业 市 场 本 项 目 弹 性 考 虑 商 业 空 间 规 划 的 弹 性q规 模 增 加 的 弹 性 考 虑 ：超 市 部 分 在 规 划 设 计 时 留 出 未 来 增 建 两 层

21、的 空 间 ；Mall部 分 若 商 业 方 向 选 择 Outlets或 专 业 市 场 ， 规 划 建设 时 增 加 2层 地 下 空 间 ， 规 模 可 增 加 9000-18000平 米 。q业 态 变 更 的 弹 性 考 虑 ：集 中 商 业 的 基 本 空 间 结 构 以 满 足 购 物 中 心 为 标 准 ， 为未 来 留 足 空 间 的 灵 活 性 ， 二 次 结 构 分 割 及 装 饰 根 据 业 态确 定 ；超 市 部 分 采 用 钢 结 构 ， 未 来 内 外 装 修 可 根 据 形 象 需 求 进 行 改 造 ； 橄 榄 城 集 中 商 业（ 本 项 目 ） 思 考 商

22、 业 形 象 定 位 橄 榄 商 业 广 场 一 个 整 合 购 物 、 超 市 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 家 居 生 活 的全 业 态 魅 力 生 活 港 一 个 全 方 位 演 绎 现 代 城 市 生 活 、 24小 时 活 力四 射 的 全 天 候 国 际 商 业 城 Q1： 微 观 区 域 消 费 研 究Q2： 橄 榄 城 整 体 商 业 关 系Q3： 核 心 主 力 业 态 探 讨Q4： 开 发 时 序Q5： 财 务 评 价 与 经 济 分 析Q6： 内 部 空 间 规 划 建 议Q7： 商 业 招 商 、 运 营 模 式Q8： 公 寓 产 品 定 位 项 目 开 发 时

23、序 解 析项 目 开 发 时 序 2009年 2010年 2011年 2012年 超 市 是 区 域 商 业 氛 围 最 关键 的 业 态 ； 商 务 会 馆 、 大 型餐 饮 目 的 性 及 生 存 能 力 强 ，容 易 招 商 进 驻 ， 两 者 尽 早 建设 ， 以 树 立 商 业 形 象 ， 提 供宣 传 支 点 ， 启 动 区 域 商 业 氛围 的 培 育 回 笼 资 金 ， 尽 量 早 开 发启 动 区 销 售 基 本 完 成 ，避 免 内 部 竞 争超 市 建 成 开 业 ， 商 业 配套 价 值 成 为 现 实与 其 他 项 目 的 竞 争核 心 磁 力 商 业 入 驻 ，区

24、域 商 业 氛 围 初 步 形成 ， 建 设 风 情 餐 饮 街 ，以 打 造 区 域 特 色 商 业形 象 区 域 商 业 氛 围 基 本形 成 ， 习 惯 性 消 费规 模 较 大 ， 具 备 区域 商 圈 建 设 条 件项目开发进程开发时序考虑 项 目 开 发 时 序 及 分 期 示 意 超 市 商 务会 所 南 三 环冯庄路 寒 山 东 路餐 饮 街 Mall 公 寓酒 店 式公 寓 月光路1 23项 目 分 期 建 议 Q1： 微 观 区 域 消 费 研 究Q2： 橄 榄 城 整 体 商 业 关 系Q3： 核 心 主 力 业 态 探 讨Q4： 开 发 时 序Q5： 财 务 评 价 与

25、 经 济 分 析Q6： 内 部 空 间 规 划 建 议Q7： 商 业 招 商 、 运 营 模 式Q8： 公 寓 产 品 定 位 本 项 目 总 体 指 标 汇 总 ： 总 占 地 为 5万 平 米 ， 总建 面 12.5万 平 米项 目 整 体 经 济 评 价 商 业 用 地 技术 指 标 数 值占 地 面 积 32372.00平 米容 积 率 2.5总 建 筑 面 积 80930.00平 米 住 宅 用 地 技术 指 标 数 值占 地 面 积 17718.58平 米容 积 率 2.5总 建 筑 面 积 44296.45平 米 总 指 标 数 值 单 位 占 地 面 积 50090.58 容

26、积 率 2.5 总 建 筑 面 积 125226.45 其 中 ： 占 比商 业 街 10000 8%超 市 /会 所 20000 16%MALL 30000 24%酒 店 式 公 寓 10000 8%LOFT公 寓 10930 9% 住 宅 42000 34%住 宅 底 商 2296.45 2% 住 宅 及 商 业 地 块 指 标 汇 总 ： 项 目 建 设 期 安 排 及 测 算 假 设 说 明项 目 整 体 经 济 评 价施 工 安 排 2009年 2010年 2011年 项 目 名 称 总 计 （ 平 米 ） 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年商 业

27、 街 10000.00 5000.00 5000.00 超 市 /会 所 20000.00 20000.00 MALL 30000.00 30000.00 酒 店 式 公 寓 10000.00 10000.00 LOFT公 寓 10930.00 10930.00 住 宅 42000.00 20000.00 22000.00 住 宅 底 商 2296.45 2296.45 合 计 125226.45 25000.00 25000.00 24296.45 50930.00占 比 20% 20% 19% 41%假 设 项 目 由 2009年 下 半 年 开 始 启 动 ， 09年 下 半 年 -10

28、年 进 行 超 市 及 商 业 街 开 发 ， 10年 进 行 住 宅 开 发 及 销售 ， 2011年 进 行 集 中 商 业 及 公 寓 部 分 的 开 发 ；假 设 全 部 土 地 成 本 为 自 有 资 金 ， 初 期 启 动 资 金 为 银 行 贷 款 ；相 关 销 售 价 格 及 租 金 价 格 按 照 市 场 价 格 平 台 及 增 长 率 进 行 预 测 。 价 格 预 测 商 业 部 分 售 价 及 租 金 预 测项 目 整 体 经 济 评 价 物 业 类 型 规 模 （ 平 米 ） 售 价 （ 元 /平 米 ） 租 金 （ 元 /天 .平 米 ）MALL 30000.00

29、12000 2.00-5.00商 业 街 10000.00 10000 2.00-3.00住 宅 底 商 2296.45 10000超 市 /会 所 20000.00 0.50-1.00 说 明 ：本 项 目 商 业 销 售 价 格 取 值 ：1.08年 上 半 年 二 七 区 商 业 物 业 平 均 价 格 为 1.1万 元 /平 米 ；2.升 龙 商 业 广 场 (集 中 商 业 )价 格 为 2-5万 元 /平 米 ；3.亚 星 盛 世 家 园 (临 街 商 铺 )为 1.3万 元 /平 米 。 项 目 周 边 租 金 参 考 业 态 租 金 (元 /天 .平 米 ）嵩 山 路 亚 星

30、餐 饮 风 情 街 餐 饮 2.5京 广 南 路 日 用 2.5大 学 南 路 服 装 2.7 航 海 中 路 黄 河 科 技 大 学 对 面 餐 饮 3本 项 目 商 业 出 租 价 格 取 值 ：1.项 目 周 边 商 铺 租 金 水 平 ， 临 街 商 铺 2-3元 /平 米 .天 ；2.超 市 租 金 根 据 市 场 通 常 水 平 ， 0.5-1元 /平 米 .天 ；3.升 龙 商 业 广 场 (集 中 商 业 )租 金 推 算 为 5-7元 /平 米 .天 ；4.大 浪 淘 沙 未 来 路 店 ， 租 金 约 为 0.7元 /平 米 .天 （ 2万 平米 ， 年 租 金 500万

31、） 。本 项 目 商 业 部 分 售价 及 租 金 ： 价 格 预 测 公 寓 及 住 宅 部 分 价 格 预 测项 目 整 体 经 济 评 价 物 业 类 型 规 模 （ 平 米 ） 售 价 （ 元 /平 米 ）酒 店 式 公 寓 10000.00 4800LOFT公 寓 10930.00 5500住 宅 42000.00 4200 说 明 ：本 项 目 住 宅 价 格 取 值 ：从 项 目 市 场 定 位 出 发 ， 取 值 应 符 合 市 场 平 台 水 平 ；参 考 周 边 项 目 价 格 及 近 期 郑 州 市 场 整 体 表 现 ， 本 项 目 住 宅 上市 时 ， 建 议 保 持

32、 低 价 入 市 ， 提 升 性 价 比 优 势 ， 住 宅 均 价 为4200元 /平 米 ；本 项 目 公 寓 价 格 取 值 ：参 考 南 部 城 区 在 售 公 寓 项 目 价 格 ；同 时 由 于 本 项 目 位 于 南 三 环 以 外 ， 区 域 成 熟 度 不 高 ， 故 本 项目 公 寓 价 格 应 相 对 保 守 ， 体 现 价 格 优 势 。 住 宅 项 目 参 考 售 价 （ 元 /平 米 ）升 龙 国 际 5400亚 星 城 市 山 水 4700橡 树 玫 瑰 城 3900仁 恒 上 元 4100橄 榄 城 一 期 4370/二 期 4250公 寓 项 目 参 考 售

33、价 （ 元 /平 米 ）升 龙 国 际 中 心 5250航 海 大 厦 5250时 尚 FC社 区 5500 本 项 目 住 宅 及 公 寓部 分 售 价 ： 物 业 类 型 规 模 （ 平 米 ） 出 售 （ 平 米 ） 出 租 （ 平 米 ）MALL 30000.00 3000超 市 /会 所 20000.00 20000商 业 街 10000.00 10000酒 店 式 公 寓 10000.00 10000LOFT公 寓 10930.00 10930住 宅 42000.00 42000住 宅 底 商 2296.45 2296.45总 计 125226.45 105226.45 20000

34、占 比 84% 16%p方 案 一 ： 商 业 以 销 售 为 主 ， 集 中 商 业 、 商 业 街 全 部 销 售 ， 仅 有 超 市 /商 务 会馆 持 有 出 租 ；p出 售 物 业 总 规 模 为 105226.45平 米 ， 站 总 体 的 84%；p持 有 物 业 总 规 模 为 20000平 米 ， 占 比 为 16%。方 案 1 商 业 以 销 售 为 主租 售 比 例 及 租 售 计 划 ， 销 售 84%， 出 租 16%项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】全 部 出 售30000平 米全 部 出 售10000平 米 全 部 出 售住 宅 42000平 米底 商

35、 2296.45平 米全 部 出 租20000平 米 方 案 1 项 目 总 投 资 约 为 4.63亿 元 （ 包 含 土地 成 本 、 财 务 及 销 售 费 用 ）项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】序 号 项 目 名 称 计 算 程 式 建 筑 面 积 （ 平 米 ） 单 价 (元 / ) 金 额 (万 元 ） 备 注一 地 价 3136.36 15710.23 地 价 成 本 按 207万 /亩 计 算二 前 期 工 程 费 2.12.4 125226.45 64.00 801.45 三 建 筑 安 装 工 程 费 3.13.5 125226.45 1950.34 2442

36、3.47 总 建 安 成 本 商 业 街 10000.00 1500.00 1500.00 地 上 2-3层 MALL 20000.00 1500.00 3000.00 地 上 2层 ， 局 部 4层 （ 超 市 +商 务 会 所 ） 超 市 /会 所 30000.00 2500.00 7500.00 地 上 4层 4 酒 店 式 公 寓 10000.00 2500.00 2500.00 建 安 1500+装 修 1000元 /平 米5 LOFT公 寓 10930.00 3000.00 3279.00 建 安 1500+装 修 1500元 /平 米 ， 层 高 5.6米6 住 宅 42000.

37、00 1500.00 6300.00 24层7 住 宅 底 商 2296.45 1500.00 344.47 四 基 础 设 施 及 配 套 费 4.14.5 50090.58 170.00 851.54 五 园 林 景 观 20036.23 200.00 400.72 按 照 绿 化 率 40%计 算六 管 理 费 用 125226.45 63.43 794.32 （ 二 +三 +四 +五 ） *3%七 不 可 预 见 费 125226.45 65.33 818.14 （ 二 +三 +四 +五 +六 ） *3%八 财 务 费 用 125226.45 11.43 143.19 银 行 借 款

38、利 息九 营 销 费 用 125226.45 186.37 2333.87 销 售 收 入 的 3% 十 一 合 计 （ 不 含 地 价 ） (二 )(九 ) 125226.45 2440.91 30566.70 十 二 开 发 成 本 (一 )(九 ) 125226.45 3695.46 46276.93 方 案 1 项 目 销 售 /出 租 计 划 表项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】项 目 名 称 总 计 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 销 售安排 商 业 街 10000.00

39、 5000.00 5000.00 MALL 30000.00 15000.00 15000.00 酒 店 式 公 寓 10000.00 10000.00 LOFT公 寓 10930.00 10930.00 住 宅 42000.00 20000.00 22000.00 住 宅 底 商 2296.45 2296.45 合 计 105226.45 5000.00 25000.00 22000.00 25000.00 25930.00出租安排 超 市 /会 所 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00合 计 20000

40、.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 方 案 1 租 售 总 收 入 约 为 8.32亿 元项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】1 销 售 /租 金 总 收 入 （ 万 元 ） 83175.25 1.1 销 售 收 入 76747.95 面 积 售 价 （ 元 /平 米 ） 1.1.1 商 业 街 销 售 收 入 (万 元 ) 10000.00 10000.00 100001.1.2 MALL销 售 收 入 (万 元 ) 36000.00 30000.00 120001.1.3 酒 店 式 公 寓 销 售

41、收 入 (万 元 ) 4800.00 10000.00 48001.1.4 LOFT公 寓 销 售 收 入 (万 元 ) 6011.50 10930.00 5000.001.4.5 住 宅 销 售 收 入 (万 元 ) 17640.00 42000.00 4200.00 1.1.6 住 宅 底 商 销 售 收 入 (万 元 ) 2296.45 2296.45 10000.001.2 租 金 收 入 6427.30 面 积 租 金 （ 元 /天 平 米 ） 1.2.1 超 市 /会 所 租 金 收 入 （ 2010-2019年 ） (万 元 ) 6427.30 20000 0.70（ 每 年 递

42、 增 5%）2 销 售 税 金 及 附 加 （ 万 元 ） 1314.17 2.1 营 业 税 及 附 加 457.46 2.2 增 值 税 831.75 2.3 印 花 税 24.95 3 销 售 净 收 入 (=1-2)（ 万 元 ） 81861.08 销 售 物 业 总 收 入 为 7.67亿 元 ， 出 租 物 业 10年 租 金 收 入 为 0.64亿 元 ， 总 体 租 售 收 入 约 为 8.32亿 元 。 方 案 1 投 资 计 划 表 （ 含 财 务 费 用 及 营 销 费用 ）序 号 项 目 名 称 合 计 2009年 2010年 2011年上 半 年 下 半 年 上 半

43、年 下 半 年 上 半 年 下 半 年1 土 地 成 本 15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002 前 期 工 程 费 801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.003 建 筑 安 装 工 程 费 24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 4 基 础 设 施 及 配 套 费 851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 170.31 0.005 园 林 景 观 400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.1

44、4 0.006 管 理 费 用 794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.007 不 可 预 见 费 818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.008 财 务 费 用 143.19 51.00 51.00 41.19 0.00 0.00 0.009 营 销 费 用 2333.87 0.00 150.00 409.67 353.76 692.05 728.3911 合 计 46276.93 16852.12 4523.94 5057.30 4571.17 14543.99 728.39 项 目 整 体 经

45、 济 评 价【 方 案 1】 方 案 1 现 金 流 量 表项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】序 号 项 目 合 计 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 1 现 金 流 入 83175.25 0.00 5000.00 13655.50 11791.95 23068.28 24279.78 563.38 591.55 621.12 652.18 684.79 719.03 754.98 792.73 1.1 销 售 、

46、租 金收 入 83175.25 0.00 5000.00 13655.50 11791.95 23068.28 24279.78 563.38 591.55 621.12 652.18 684.79 719.03 754.98 792.73 2 现 金 流 出 59333.87 16852.12 4602.94 5273.06 4757.48 17258.61 8757.37 191.88 201.47 211.55 222.12 233.23 244.89 257.14 269.99 2.1 土 地 成 本 15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

47、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 前 期 工 程 费 801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3 建 筑 安 装 工程 费 24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4 基 础 设 施 及配 套 费 851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 1

48、70.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 园 林 景 观 400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 管 理 费 用 794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 不 可 预 见 费 818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63

49、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.8 财 务 费 用 143.19 51.00 51.00 41.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 营 销 费 用 2333.87 0.00 150.00 409.67 353.76 692.05 728.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10 销 售 税 金 及附 加 1314.17 0.00 79.00 215.76 186.31 364.48 383.6

50、2 8.90 9.35 9.81 10.30 10.82 11.36 11.93 12.53 2.11 所 得 税 11742.77 0.00 0.00 0.00 0.00 2350.14 7645.36 182.98 192.13 201.73 211.82 222.41 233.53 245.21 257.47 3 净 现 金 流 量 23841.39 (16852.12) 397.06 8382.44 7034.47 5809.66 15522.40 371.50 390.07 409.58 430.06 451.56 474.14 497.84 522.74 4 累 计 净 现 金流

51、量 (16852.12) (16455.07) (8072.62) (1038.16) 4771.50 20293.90 20665.40 21055.47 21465.05 21895.11 22346.67 22820.81 23318.65 23841.39 5 净 现 值 11871.67 (15603.82) 340.41 6654.25 5170.54 3953.96 9781.75 216.77 210.74 204.89 199.20 193.67 188.29 183.06 177.97 6 累 计 净 现 值 (15603.82) (15263.41) (8609.15)

52、(3438.61) 515.35 10297.09 10513.86 10724.60 10929.49 11128.69 11322.36 11510.65 11693.70 11871.67 方 案 1 现 金 流 量 图项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】 397.06 8382.44 7034.47 5809.66 15522.40 371.50 390.07 409.58 430.06 451.56 474.14 497.84 522.74 -16455.07 -8072.62 -1038.16 4771.50 20293.90 20665.40 21055.47 2146

53、5.05 21895.11 22346.67 22820.81 23318.65 23841.39 (16852.12)-16852.12-20000 -15000 -10000 -5000 0 500010000 1500020000 2500030000 09上 半 年 09下 半 年 10上 半 年 10下 半 年 11上 半 年 11下 半 年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 净 现 金 流 量 累 计 净 现 金 流 量 方 案 1 综 合 经 济 效 益 测 算项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 1】 序 号 项 目 合 计 单 位1 总 占

54、地 面 积 50090.58 平 方 米2 总 建 筑 面 积 125226.45 平 方 米3 开 发 成 本 46276.93 万 元4 租 售 总 收 入 83175.25 万 元5 销 售 税 金 及 附 加 1314.17 万 元6 利 润 总 额 35584.16 万 元 7 所 得 税 11742.77 万 元8 净 利 润 23841.39 万 元9 税 前 投 资 利 润 率 77% 10 税 后 投 资 利 润 率 52% 11 财 务 内 部 收 益 率 （ 按 半 年 计 ) 26% 12 动 态 回 收 期 2.9 年13 静 态 回 收 期 2.2 年 p方 案 二

55、 ： 商 业 以 以 自 持 出 租 为 主 ， 集 中 商 业 以 自 持 为 主 ， 少 部 分 商 铺 可 出售 ， 超 市 /商 务 会 馆 全 部 持 有 出 租 ， 商 业 街 租 售 各 占 50%；p出 售 物 业 总 规 模 为 75226.45（ 占 比 60%） ；p持 有 物 业 总 规 模 为 50000（ 占 比 40%） 。方 案 2 商 业 以 自 持 出 租 为 主租 售 比 例 及 租 售 计 划 ， 销 售 60%， 出 租 40%项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】出 售 5000平 米出 租 25000平 米 出 售 5000平 米出 租 5

56、000平 米全 部 出 租20000平 米 物 业 类 型 规 模 （ 平 米 ） 出 售 （ 平 米 ） 出 租 （ 平 米 ）MALL 30000.00 5000 25000超 市 /会 所 20000.00 20000商 业 街 10000.00 5000 5000酒 店 式 公 寓 10000.00 10000LOFT公 寓 10930.00 10930住 宅 42000.00 42000住 宅 底 商 2296.45 2296.45总 计 125226.45 75226.45 50000占 比 60% 40%全 部 出 售住 宅 42000平 米底 商 2296.45平 米 方 案

57、2 项 目 总 投 资 约 为 4.57亿 元 （ 包 含 土地 成 本 、 财 务 及 销 售 费 用 ）项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】序 号 项 目 名 称 计 算 程 式 建 筑 面 积 （ 平 米 ） 单 价 (元 / ) 金 额 (万 元 ） 备 注一 地 价 3136.36 15710.23 地 价 成 本 按 207万 /亩 计 算二 前 期 工 程 费 2.12.4 125226.45 64.00 801.45 三 建 筑 安 装 工 程 费 3.13.5 125226.45 1950.34 24423.47 总 建 安 成 本 商 业 街 10000.00 1

58、500.00 1500.00 地 上 2-3层 超 市 /会 所 20000.00 1500.00 3000.00 地 上 2层 ， 局 部 4层 （ 超 市 +商 务 会 所 ） MALL 30000.00 2500.00 7500.00 地 上 4层 4 酒 店 式 公 寓 10000.00 2500.00 2500.00 建 安 1500+装 修 1000元 /平 米5 LOFT公 寓 10930.00 3000.00 3279.00 建 安 1500+装 修 1500元 /平 米 ， 层 高 5.6米6 住 宅 42000.00 1500.00 6300.00 24层7 住 宅 底 商

59、 2296.45 1500.00 344.47 四 基 础 设 施 及 配 套 费 4.14.5 50090.58 170.00 851.54 五 园 林 景 观 20036.23 200.00 400.72 按 照 绿 化 率 40%计 算六 管 理 费 用 125226.45 63.43 794.32 （ 二 +三 +四 +五 ） *3%七 不 可 预 见 费 125226.45 65.33 818.14 （ 二 +三 +四 +五 +六 ） *3%八 财 务 费 用 125226.45 11.43 502.15 银 行 借 款 利 息九 营 销 费 用 125226.45 186.37 1

60、388.44 销 售 收 入 的 3% 十 一 合 计 （ 不 含 地 价 ） (二 )(九 ) 125226.45 2440.91 29980.23 十 二 开 发 成 本 (一 )(九 ) 125226.45 3695.46 45690.46 方 案 2 项 目 销 售 /出 租 计 划 表项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】项 目 名 称 总 计 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 销 售安排 商 业 街 5000.00 5000.00 MALL 5000.00 5000.00 酒

61、店 式 公 寓 10000.00 10000.00 LOFT公 寓 10930.00 10930.00 住 宅 42000.00 20000.00 22000.00 住 宅 底 商 2296.45 2296.45 合 计 75226.45 25000.00 22000.00 25930.00出租安排 商 业 街 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00 5000.00超 市 /会 所 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00 20000.00MALL 25000.00 250

62、00.00 25000.00 25000.00 25000.00合 计 50000.00 25000.00 25000.00 50000.00 50000.00 50000.00 50000.00 方 案 2 租 售 总 收 入 约 为 8.30亿 元项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】 销 售 物 业 总 收 入 为 4.17亿 元 ， 出 租 物 业 10年 租 金 收 入 为 4.12亿 元 ， 总 体 租 售 收 入 约 为 8.30亿 元 。 1 销 售 、 租 金 收 入 82951.40 1.1 销 售 收 入 41747.95 面 积 售 价 （ 元 /平 米 ）1.

63、1.1 商 业 街 销 售 收 入 (万 元 ) 5000.00 5000.00 100001.1.2 MALL销 售 收 入 (万 元 ) 6000.00 5000 120001.1.3 酒 店 式 公 寓 销 售 收 入 (万 元 ) 4800.00 10000 48001.1.4 LOFT公 寓 销 售 收 入 (万 元 ) 6011.50 10930 50001.1.5 住 宅 销 售 收 入 (万 元 ) 17640.00 42000 42001.1.6 住 宅 底 商 销 售 收 入 (万 元 ) 2296.45 2296.45 100001.2 租 金 收 入 41203.45

64、面 积 租 金 （ 元 /天 平 米 ）1.2.1 超 市 /会 所 租 金 收 入 （ 2010-2019年 ） (万 元 ) 6427.30 20000.00 0.70（ 每 年 递 增 5%)1.2.2 商 业 街 租 金 收 入 （ 2010-2019年 ） (万 元 ) 4590.93 5000.00 2.00（ 每 年 递 增 5%) 1.2.3 MALL租 金 收 入 （ 2011-2019年 ） (万 元 ) 30185.22 25000 3.00（ 每 年 递 增 5%)2 销 售 税 金 及 附 加 1310.63 2.1 营 业 税 及 附 加 456.23 2.2 增

65、值 税 829.51 2.3 印 花 税 24.89 3 销 售 净 收 入 (=1-2) 81640.77 方 案 2 投 资 计 划 表 （ 含 财 务 费 用 及 营 销 费用 ）项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】序 号 项 目 名 称 合 计 2009年 2010年 2011年上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年 上 半 年 下 半 年1 土 地 成 本 15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.002 前 期 工 程 费 801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.003 建 筑 安 装 工

66、程 费 24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 4 基 础 设 施 及 配 套 费 851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 170.31 0.005 园 林 景 观 400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.14 0.006 管 理 费 用 794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.007 不 可 预 见 费 818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.008 财 务 费 用 502.15 47.08 227.54 227.54 0.00 0.00 0.009 营 销 费 用 1388.44 0.00 0.00 415.14 359.23 559.20 54.8611 合 计 45690.46 16848.20 4550.48 5249.12 4576.65 14411.15 54.86 方 案 2 现 金 流 量 表项 目 整 体 经 济 评 价【 方 案 2】序 号 项 目