第四章成本法课件.ppt

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1、1 成 本 法 在 房 地 产 估 价 实 践 中 具 有 广 泛 的 应 用 价 值 ， 也 取 得 了 良 好 的 效果 。 第 一 节 成 本 法 的 基 本 思 路 1.1成 本 法 的 含 义成 本 法 (Cost Approach)， 又 称 成 本 逼 近 法 、 承 包 商 法 、 原 价 法 或 重 置 成本 法 等 ， 是 依 据 开 发 或 建 造 待 估 不 动 产 或 类 似 不 动 产 所 需 要 的 各 项 必 要 正常 费 用 ， 包 括 正 常 的 利 润 、 利 息 和 税 费 ， 来 评 估 待 估 对 象 的 价 格 。 用 成 本法 估 价 求 取 的

2、 价 格 称 为 积 算 价 格 。 第 四 章 成 本 法 2 成 本 法 是 房 地 产 估 价 的 基 本 方 法 之 一 。 其 评 估 原 理 建 立 在 重 置 成 本 的 理论 基 础 之 上 。 成 本 法 是 以 假 设 重 新 复 制 待 估 房 地 产 所 需 要 的 成 本 为 依 据 而 评估 房 地 产 价 格 的 一 种 方 法 ， 即 以 重 置 一 宗 与 待 估 房 地 产 可 以 产 生 同 等 效 用 的房 地 产 ， 所 需 投 入 的 各 项 费 用 之 和 为 依 据 ， 再 加 上 一 定 的 利 润 和 应 纳 税 金 来确 定 房 地 产 价

3、 格 。 该 方 法 认 为 生 产 成 本 与 价 格 之 间 有 密 切 联 系 。1.3成 本 法 的 特 点1 成 本 法 一 般 适 用 于 新 开 发 土 地 或 建 筑 物 估 价 、 不 适 用 建 成 区 域 已 开 发土 地 估 价 ；2 成 本 法 主 要 适 用 于 工 业 用 地 估 价 ， 对 商 业 及 住 宅 用 地 则 不 太 适 用 ；3 成 本 法 适 用 于 房 地 广 市 场 狭 小 ， 缺 乏 交 易 实 例 ， 不 宜 采 用 具 他 方 法 进行 估 价 的 房 地 产 ；4 成 本 法 以 成 本 累 加 为 途 径 ， 而 成 本 高 并 不

4、 一 定 表 明 效 用 和 价 值 高 ， 因此 其 评 价 结 果 只 是 一 种 “ 算 术 价 格 ” ， 对 房 地 产 的 效 用 、 价 值 及 市 场 需 求 方 面 的 情 况 考 虑 不 够 全 面 ；5 成 本 法 虽 有 缺 陷 和 限 制 ， 但 可 作 为 投 资 者 衡 量 投 资 效 益 、 进 行 房 地 产开 发 可 行 性 分 析 等 的 重 要 方 法 ， 同 时 也 是 估 算 成 本 价 格 的 一 种 途 径 。 1.2成 本 法 的 基 本 思 路 3 成 本 法 一 般 适 用 于 房 地 产 市 场 发 育 不 够 成 熟 、 成 交 实 例

5、 不 多 ， 无 法采 用 其 他 方 法 评 估 的 评 估 对 象 。 具 体 可 分 为 以 下 几 种 情 况 ：（ 1） 由 于 房 地 产 市 场 狭 小 ， 没 有 交 易 实 例 或 交 易 实 例 很 少 ， 或 由 于新 开 发 地 区 形 成 独 立 的 地 域 环 境 而 无 法 运 用 市 场 法 或 收 益 法 进 行 评 估时 ， 可 采 用 成 本 法 进 行 评 估 ；（ 2） 既 没 有 收 益 又 很 少 发 生 交 易 的 公 共 建 筑 、 公 共 设 施 的 评 估 ， 如学 校 、 政 府 机 关 、 医 院 、 图 书 馆 、 军 队 营 房 、

6、 机 场 、 博 物 馆 、 、 纪 念馆 、 公 园 等 ；（ 3） 特 殊 房 地 产 ， 如 寺 庙 、 教 堂 、 桥 梁 、 涵 洞 等 ；（ 4） 抵 押 贷 款 、 房 地 产 拍 卖 的 “ 底 价 ” 和 拆 迁 房 地 产 补 偿 等 特 殊 的房 地 产 评 估 可 采 用 成 本 法 ；（ 5） 新 近 开 发 的 土 地 ， 如 填 海 造 地 和 开 发 区 土 地 等 。1.3成 本 法 的 适 用 范 围 4 第 二 节 土 地 价 格 评 估 的 成 本 法2.1基 本 思 路利 用 成 本 法 评 估 土 地 的 价 格 ， 就 是 以 开 发 土 地 所

7、耗 费 的 各 项 费 用 之 和 为主 要 依 据 ， 再 加 上 一 定 的 利 润 、 利 息 、 应 缴 纳 的 税 金 和 土 地 所 有 权 收 益来 确 定 土 地 价 格 。依 据 等 量 资 金 应 获 取 等 量 收 益 的 投 资 原 理 ， 土 地 取 得 费 和 土 地 开 发 费 应产 生 相 应 的 利 润 和 利 息 ， 根 据 国 家 对 土 地 的 所 有 权 在 经 济 上 得 到 体 现 的需 要 ， 再 加 上 土 地 所 有 权 应 得 收 益 ， 就 得 到 土 地 价 格 。2.1基 本 公 式成 本 法 的 基 本 公 式 为 ：土 地 价 格

8、 土 地 取 得 费 +土 地 开 发 费 +税 费 +利 息 +利 润 +土 地 增 值 收 益土 地 取 得 费 用 是 政 府 为 取 得 土 地 所 有 权 或 占 有 权 而 支 付 的 费 用 。土 地 开 发 费 就 是 生 地 变 为 熟 地 的 费 用 。税 费 指 土 地 和 开 发 过 程 中 必 付 的 税 负 和 费 用 。利 息 包 括 土 地 取 得 费 用 利 息 和 土 地 开 发 费 用 利 息 。 利 润 是 投 人 土 地 的 成 本 的 回 报 ， 等 于 土 地 取 得 费 用 与 土 地 开 发 费 用 之 和乘 以 利 润 率 ， 这 个 利 润

9、 率 应 是 房 地 产 业 的 平 均 利 润 率 。土 地 增 值 收 益 是 土 地 效 用 提 高 的 结 果 。 5 2.3估 价 程 序成 本 法 评 估 地 价 的 程 序 一 般 为 ： 计 算 土 地 取 得 的 费 用 计 算 土 地 开 发 费用 计 算 投 资 利 息 计 算 投 资 利 润 土 地 增 值 收 益 确 定 评 估 土地 价 格 。2.3.1计 算 土 地 取 得 费 用土 地 取 得 费 是 为 取 得 土 地 而 向 原 土 地 使 用 者 支 付 的 费 用 ， 分 为 两 种 情 况 ：(1)国 家 征 用 集 体 土 地 而 支 付 给 农 村

10、 集 体 经 济 组 织 的 费 用 ， 包 括 土 地 补 偿 费 、地 上 附 着 物 和 青 苗 补 偿 费 及 安 置 补 助 费 等 。(2)为 取 得 已 利 用 城 市 土 地 而 向 原 土 地 使 用 者 支 付 的 拆 迁 费 用 ， 是 对 原 城 市土 地 使 用 者 在 土 地 上 投 资 未 收 回 部 分 的 补 偿 ， 补 偿 标 准 各 地 均 有 具 体 规 定 。2.3.2计 算 土 地 开 发 费 用一 般 来 说 ， 土 地 开 发 费 用 涉 及 到 ： 基 础 设 施 配 套 费 、 公 共 事 业 建 设 配 套 费和 小 区 开 发 配 套 费

11、 。（ 1） 基 础 设 施 配 套 费 。 （ 2） 公 共 事 业 建 设 配 套 费 用 。 （ 3） 小 区 开 发 配 套 费 。 2.3.3计 算 投 资 利 息 投 资 利 息 就 是 资 金 的 时 间 价 值 。 在 土 地 评 估 中 ， 投 资 者 贷 款 ， 需 要 向 银 行偿 还 贷 款 利 息 ， 利 息 应 计 入 成 本 ； 投 资 者 利 用 自 有 资 金 投 入 ， 也 可 以 看 作损 失 了 利 息 ， 从 这 种 意 义 上 看 ， 也 属 于 投 资 机 会 成 本 ， 也 应 计 入 成 本 。 6 成 本 法 中 ， 投 资 包 括 土 地

12、取 得 费 和 土 地 开 发 费 两 大 部 分 。 出 于 两 部 分资 金 的 投 入 时 间 和 占 用 时 间 不 同 ， 土 地 取 得 费 在 土 地 开 发 动 工 前 即 要全 部 付 清 ， 在 开 发 完 成 销 售 后 方 能 收 回 ， 因 此 ， 计 息 期 应 为 整 个 开 发期 和 销 售 期 。 土 地 开 发 费 在 开 发 过 程 中 逐 步 投 入 ， 销 售 后 方 收 回 ， 计息 时 间 也 不 相 同 。 若 土 地 开 发 费 是 均 匀 投 入 ， 则 计 息 期 为 开 发 期 的 一半 。2.4计 算 投 资 利 润 投 资 的 目 的

13、 是 为 了 获 取 相 应 的 利 润 ， 作 为 投 资 的 回 报 ， 对 土 地 投 资 ，当 然 也 要 获 取 相 应 的 利 润 。 该 利 润 计 算 的 关 键 是 确 定 利 润 率 或 投 资 回报 率 。 利 润 率 计 算 的 基 数 可 以 是 土 地 取 得 费 和 土 地 开 发 费 ， 也 可 以 是开 发 后 土 地 的 地 价 。投 资 利 润 =（ 土 地 取 得 费 +土 地 开 发 费 ） 利 润 率2.5土 地 增 值 收 益 确 定 前 四 项 之 和 为 成 本 价 格 ， 成 本 价 格 乘 以 土 地 增 值 收 益 率 即 为 土 地 所

14、有 权 收 益 。 目 前 ， 土 地 增 值 收 益 率 通 常 为 10 至 25 。2.6计 算 土 地 积 算 价 格 将 以 上 五 部 分 计 算 结 果 汇 总 ， 即 得 到 土 地 积 算 价 格 。 7 第 三 节 新 建 房 地 产 价 格 评 估 的 成 本 法 3.1基 本 思 路 新 建 房 地 产 项 目 ， 如 果 估 价 期 日 为 房 地 产 开 发 建 成 日 ， 无 需 考 虑 折 旧 ，则 可 直 接 用 开 发 成 本 计 算 。 开 发 成 本 为 房 地 产 开 发 过 程 中 所 发 生 的 各 种 费用 ， 房 地 产 开 发 过 程 中 发

15、 生 的 各 项 费 用 ， 包 括 土 地 征 用 及 拆 迁 补 偿 费 、 前期 工 程 费 、 基 础 设 施 费 、 建 筑 安 装 工 程 费 、 配 套 设 施 费 和 开 发 间 接 费 用 等 。 3.2计 算 公 式 根 据 新 建 房 地 产 成 本 法 估 价 的 基 本 思 路 ,其 基 本 公 式 为 ：新 建 房 地 产 价 格 土 地 取 得 费 +开 发 成 本 +期 间 费 用 +投 资 利 息 +税 收 +正 常利 润3.2.1土 地 取 得 费 3.2.2开 发 成 本 (1)前 期 工 程 费 ;(2)基 础 设 施 费 ;(3)建 筑 安 装 工 程

16、 费 ;(4)公 共 配 套 设 施 费 ;(5)开 发 间 接 费 用 。3.2.3期 间 费 用 :包 括 管 理 费 用 、 财 务 费 用 和 销 售 费 用 。 3.2.4投 资 利 息 :以 银 行 贷 款 利 率 为 准 。 3.2.5税 金 :税 金 包 括 耕 地 占 用 税 、 房 产 税 、 车 船 使 用 费 、 土 地 使 用 税 、 营 业税 、 城 市 建 设 维 护 税 、 所 得 税 、 固 定 资 产 投 资 方 向 调 节 税 、 产 品 税 等 。 3.2.6正 常 利 润 :投 资 利 润 率 应 以 当 时 当 地 房 地 产 开 发 企 业 的 平

17、 均 利 润 率 预 测计 算 。 8 3.3商 品 房 价 格 的 一 般 构 成根 据 有 关 文 件 规 定 ， 商 品 房 价 格 一 般 由 下 列 项 目 构 成 ：1 成 本 。 包 括 ： (1)征 地 费 及 拆 迁 安 置 补 助 费 ： 按 国 家 有 关 规 定 执 行 ；(2)勘 察 设 计 及 前 期 工 程 费 ， 依 据 批 准 的 设 计 概 算 计 算 ； (3)住 宅 建 筑 、安 装 工 程 费 ； (4)住 宅 小 区 基 础 设 施 建 设 费 和 住 宅 小 区 非 营 业 性 配 套公 共 建 筑 的 建 设 费 ： 依 据 批 准 的 详 细

18、规 划 和 施 工 预 算 计 ； (5)管 理 费 ：以 上 述 l4项 之 和 的 13 计 算 ； (6)贷 款 利 息 ； 计 入 成 本 的 贷 款 利息 ， 根 据 当 地 银 行 提 供 的 本 地 区 商 品 住 宅 建 设 占 用 贷 款 的 平 均 周 期 、平 均 比 例 、 平 均 利 率 和 开 发 项 目 具 体 确 定 。2 利 润 。 以 上 述 成 本 中 1至 4项 之 和 为 基 数 核 定 。 省 、 自 治 区 、 直 辖 市人 民 政 府 确 定 。3 税 金 。 按 国 家 税 法 规 定 缴 纳 。4 地 段 差 价 。 根 据 商 品 房 所

19、处 的 区 位 条 件 和 周 围 环 境 状 况 而 调 整 。 9 第 四 节 旧 房 地 产 价 格 评 估 的 成 本 法用 成 本 法 评 估 旧 房 产 价 格 的 步 骤 如 下 ：1.估 算 房 产 的 重 置 成 本(1)重 置 成 本 与 重 建 成 本重 置 成 本 是 用 新 的 建 筑 材 料 和 工 艺 建 筑 一 个 与 原 建 筑 物 功 能 结 构 基 本 相 同的 建 筑 物 的 成 本 。 重 置 成 本 与 重 建 成 本 不 同 ， 重 建 成 本 是 以 原 有 的 建 筑 材料 、 建 筑 工 艺 、 建 筑 风 格 等 重 新 建 造 一 个 与

20、 原 建 筑 物 完 全 相 同 的 复 制 品 的建 筑 成 本 。(2)重 置 成 本 构 成重 置 成 本 包 括 直 接 成 本 、 间 接 成 本 与 发 商 利 润 。 直 接 成 本 是 指 用 于 工 程 建设 的 总 成 本 ， 即 房 地 产 开 发 商 向 承 包 商 发 包 工 程 时 的 合 向 总 价 ， 包 括 人工 费 、 材 料 费 、 承 包 商 利 润 和 管 理 费 等 。 间 接 成 本 是 直 接 成 本 以 外 用 于 工程 建 设 的 各 种 费 用 。 开 发 商 利 润 参 考 近 期 开 发 兴 建 的 类 似 房 地 产 的 利 润 确

21、定 。(3)重 置 成 本 的 估 算 方 法1） 重 编 预 算 法 10 公 式 ：重 置 成 本 =(实 际 工 程 量 现 行 单 价 或 定 额 ) （ 1+工 程 费 率 ） 材 料 差 价 +按 现 行 标 准 计 算 的 各 项 间 接 费2） 价 格 指 数 调 整 法公 式 ： 重 置 成 本 =被 评 估 房 屋 建 筑 物 账 面 原 值 价 格 变 动 指 数 11 2.估 算 建 筑 物 的 折 旧年 折 旧 额 重 置 价 (1残 值 率 ) 耐 用 年 限各 种 结 构 的 非 生 产 用 房 的 耐 用 年 限 和 残 值 率 一 般 如 下 ： 钢 筋 混

22、凝 土 结 构 ： 60年 ， 0 砖 混 结 构 一 等 ： 50年 ， 2 砖 混 结 构 二 等 ： 50年 ， 2 砖 木 结 构 一 等 ： 40年 ， 6 砖 木 结 构 二 等 ： 40年 、 4 砖 木 结 构 三 等 ： 40年 ， 3 简 易 结 构 ： 10年 ， 03.评 估 房 地 产 价 格旧 房 地 产 价 格 的 现 值 可 以 通 过 下 列 公 式 计 算 得 到 :房 地 产 价 格 重 置 成 本 年 折 旧 已 使 用 年 限 12 第 五 节 成 本 法 应 用 举 例举 例 一 ：某 市 经 济 技 术 开 发 区 内 有 一 块 土 地 面 积

23、为 15000m2， 该地 块 的 土 地 征 地 费 用 (含 安 置 、 拆 迁 、 青 苗 补 偿 费 和 耕 地占 用 税 )为 每 亩 10万 元 ， 土 地 开 发 费 为 每 平 方 公 里 2亿元 ， 土 地 开 发 周 期 为 两 年 第 一 年 投 入 资 金 占 总 开 发 费用 的 35 ， 开 发 商 要 求 的 投 资 回 报 率 为 10%， 当 地 土 地出 让 增 值 收 益 率 为 15 ， 银 行 贷 款 年 利 率 为 11 ， 试 评估 该 土 地 的 价 格 。 13 该 地 块 的 各 项 投 入 成 本 均 已 知 ， 可 用 成 本 法 评 估

24、 。(1)计 算 土 地 取 得 费土 地 取 得 费 =10万 元 亩 150元 平 方 米(2)计 算 土 地 开 发 费土 地 开 发 费 2亿 元 平 方 公 里 200元 /平 方 米(3)计 算 投 资 利 息土 地 取 得 费 的 计 息 期 为 2年 ， 土 地 开 发 费 为 分 段 均 匀 投 入土 地 取 得 费 利 息 150 (1+11 )21 34.8(元 平 方 米 )土 地 开 发 费 利 息 200 35 (1+11 )1.51+ 200 65 (1+11 )0.51 =18.82(元 平 方 米 ) (4)计 算 开 发 利 润 开 发 利 润 (1)+(2

25、) l0 =35(元 平 方 米 )(5)计 算 土 地 价 格 土 地 价 格 =(1)+(2)+(3)+(4) (1+15 )=504.39(元 平 方 米 )(6)评 估 结 果该 宗 地 单 价 为 504.39元 平 方 米 ， 总 价 为 7565850元 。 14 举 例 二 ： 有 一 建 筑 物 砖 混 结 构 ， 占 地 面 积 为 250m2， 建 筑 面 积 为 800m2， 1989年 9月 建 成 ， 土 地 是 通 过 行 政 划 拨 方 式 所 得 。 目 前 与 该 建 筑 物 类 似 的 建 筑 物重 置 价 为 每 平 方 米 2000元 ， 耐 用 年 限 为 50年 ， 残 值 率 为 2 ， 试 评 估 该建 筑 物 在 1998年 9月 的 价 格 。(一 )求 取 年 折 旧 费年 折 旧 费 =重 置 价 (1残 值 率 ) 耐 用 年 限 =2000 (1-2%) 50=39.2(元 平 方 米 )(二 )求 取 折 旧 总 额折 旧 总 额 =年 折 旧 费 已 使 用 年 数 39.2 9 352.8(元 平 方 米 )(三 )计 算 建 筑 物 现 值建 筑 物 现 值 =重 置 价 折 旧 总 额 =(2000352.8) 800=1317760(元 )