《物权法》物管部分解读

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1、 深 圳 市 星 河 物 业 管 理 有 限 公 司 总 经 办 培 训 组 物权定义物权法之立法始末物权法中关于物业管理的条例物业小知识物权法对物业管理的实际影响课 程 大 纲 物权定义 物权法第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。 13年酝酿 物权法的筹备工作始于1993年，2007年3月16日，物权法被审议通过，前后历时13年。8次审议从2002年12月物权法初次审议，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。11543件民意

2、2005年7月，物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见11543件，并先后召开100多次座谈会和多次论证会。延长1至2天2007年全国政协十届五次会议定于3月3日下午开幕，3月15日上午闭幕，与以往开十天会的惯例相比，会期增加两天。相应地，十届全国人大五次会议定于3月5日开幕，3月16日结束，也比往年多开一天会。这增加的会期，将用于讨论物权法草案和企业所得税法草案。2799票赞成 2007年3月16日上午，十届全国人大五次会议，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了物权法。这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，

3、标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共

4、绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更

5、换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决

6、定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业

7、主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第七十条案例 一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。 根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共有部分”

8、，业主对其享有共有和共同管理的权利，未经许可，物业公司不得擅自做广告牟利。对于“会所”，应考虑其性质，如果登记为“经营性用房”，则权利人对其享有完全的使用和处分权；如果属于业主共有，则不得擅自改变用途牟取利益。 第七十一条案例私装水床 造成他人财产损失案情介绍： 王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。 管理处对此事很不满,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有

9、，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。 法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。 第七十三条案例 城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，例如北京的天通苑小区连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。 第七十四条案例开发商转卖共有车库被判赔偿

10、南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。 业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带来诸多不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。 第七十四条案例点评 在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据物权法第七十四条的规定

11、“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。 开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据物权法的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。 第七十六条案例 美丽园物

12、业费“注水”案业主胜诉 2004年底，北京美丽园小区第一届业主委员会经过核查，对小区鸿铭物业管理有限公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，他们发现物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组变频水泵收费，而是按照原规划中30组高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。 此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，也一律照收。 2006年8月，美丽园小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，两审法院均未支

13、持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称，“小区公共事务应由业主委员会起诉。” 接上 2007年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将鸿铭物业告上了法庭，提出13项诉讼请求，一审法院认为，根据鸿铭物业管理公司提供的证据，该公司各项收费标准和计费方式，与国家规定和业委会所要求的没有矛盾。业主关于电梯费、水泵费等诉求，国家规定中没有可以参照的计算方法，一审法院驳回了业委会全部诉讼请求。之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审，依据北京市居住小区管理办公室核准的美丽园小区房屋使用、管理、维修公约认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业管理公司以及小区全

14、体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为，判决业委会胜诉。 根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元。 第七十六条案例点评维修资金由业主决定筹集 物权法出台后，该案件可根据物权法第七十六条中的（业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）、第七十九条（建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布）、第八十二条（物业服务企业或者其他管

15、理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。）作出判决，物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反物权法行为，应判决业委会胜诉。 第七十六条案例点评 以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。 根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都

16、是有积极意义的。 第七十七条点评 将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意物权法规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，物权法仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。 第八十一条点评 物权法第八十一条明确规定“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施

17、，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地, 因为物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。 第八十二条点评 物权法第八十二条规定：“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”“ 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 这样，物权法

18、明确规定了业主对物业管理人的选择权以及相关的更换权即解聘权。根据物权法第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”，业主选择物业管理方式以及选聘物业管理企业和解聘物业管理企业不再受他人干预。 第八十三条点评 物权法第八十三条规定：“ 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” “业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 ” 该条规定，确

19、认了如果业主违反法律、法规和管理规约，受侵害的业主有权通过诉讼期需求司法救济，业主大会、业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除影响等。物权法的规定，排除了物业管理企业对于侵权业主的诉权。这样规定，在一定程度上减轻了物业管理企业的责任，但与此同时物业管理企业的大量管理工作必须依靠业主大会和业主委员会的支持，否则物业管理企业的工作难以进行。因此，物业管理企业应当积极支持小区成立业主大会并与业主委员会建立良好的关系，以使经营活动保持正常进行。 24、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？ A.是B.否（提示：物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权

20、利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。）25、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？ A.应该B.不应该（提示：物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。）26、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？ A.物业公司B.业主共有（提示：物权法第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。） 27、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？A.建筑面积过半业主同意B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意（提示：根据物权法第七十六条规定，选

21、举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。）28、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（提示：根据物权法第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。） 29、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？A.按户B.按建面所占比例（提示：根据物权法

22、第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。）30、某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？A.可以B.不可以（提示：物权法第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。）31、业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？A.有权B.无权（提示：物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、 法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消

23、除危险、排除妨害、赔偿损失。） 物权法对物业管理的实际影响 1、物业管理意识行为方面的影响 2、物业管理法规方面的影响 3、物业管理业态方面的影响 物业管理意识行为方面的影响 对 于 行 政 主 管 部 门 ， 物 权 法 中 对 相 关 物 权 要 领的 法 律 解 释 使 其 行 政 行 为 具 有 了 明 确 的 法 律 依 据 ， 在 行 政作 为 及 执 法 过 程 中 理 顺 相 关 主 体 之 间 关 系 、 摆 正 自 身 的 立场 、 明 确 自 身 职 责 ， 可 以 克 服 其 现 今 在 物 业 管 理 市 场 活 动中 所 存 在 的 职 责 不 清 、 管 理 缺

24、失 以 及 过 度 干 预 等 一 些 弊 病 。 物 权 法 对 其 物 权 进 行 了 清 楚 地 界 定 ， 使 其 在 物 业 管 理过 程 中 的 维 权 意 识 得 到 很 好 的 引 导 和 支 持 ， 有 助 于 业 主 树立 正 确 的 维 权 意 识 并 依 法 处 理 其 与 开 发 商 、 物 业 管 理 企 业以 及 业 主 鉴 于 物 权 法 的 法 律 地 位 ， 其 正 式 颁 布 后 将 从根 本 上 改 变 现 今 物 业 管 理 业 主 之 间 的 诸 多 关 系 和 矛 盾 。 物业管理法规方面的影响 现 有 物 业 管 理 的 相 关 法 规 将 根

25、据 物 权 法 进 行 大 规模 地 修 订 和 更 新 。 物 权 法 作 为 物 业 管 理 方 面 的 一 项 基本 法 律 制 度 ， 在 其 正 式 颁 布 之 后 ， 现 有 涉 及 到 建 筑 物 区 分所 有 权 的 法 规 必 然 要 进 行 清 理 ， 并 根 据 物 权 法 的 规 定进 行 大 规 模 的 修 订 和 更 新 ， 将 与 其 相 矛 盾 的 条 款 进 行 修 订 ，将 新 的 制 度 纳 入 法 规 ， 完 善 相 关 的 具 体 内 容 ， 使 之 更 具 有操 作 性 。 物业管理业态方面的影响 委 托 物 业 管 理 企 业 管 理 的 模 式

26、仍 将 是 物 业 管 理 业 态 的主 流 。 物 权 法 规 定 了 三 种 物 业 管 理 的 模 式 ， 其 一 为 业主 自 行 管 理 ， 其 二 为 委 托 物 业 管 理 企 业 管 理 ， 其 三 为 委 托其 他 管 理 人 管 理 。 其 中 新 增 的 两 种 模 式 的 具 体 形 式 还 需 要配 套 法 规 的 进 一 步 明 确 ， 从 可 行 性 方 面 来 说 ， “ 业 主 自 行管 理 ” 模 式 很 可 能 是 业 主 大 会 或 业 主 委 员 会 直 接 聘 请 专 业服 务 公 司 提 供 保 安 、 保 洁 、 绿 化 等 专 项 服 务 ， 而 “ 委 托 其他 管 理 人 管 理 ” 模 式 中 的 “ 其 他 管 理 人 ” 则 很 可 能 是 指 有从 业 资 格 的 注 册 物 业 管 理 师 。