商丘市场调研报告

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1、1.1商丘概况Contents魅力商丘魅力商丘商丘荣登2011中国魅力城市金榜第1313位重要交通枢纽：重要交通枢纽：亚欧大陆桥东端一个市区人口超百万的特大城市，公路、铁路、航空、高铁四通八达，北通京津，南达广深，西接兰新，东抵沪苏，是我国重要的综合交通枢纽和国家东西、南北经济联系的“十字路口”；金边七市核心成员：金边七市核心成员：淮海经济区核心区一体化正式启动，核心区成员：徐州、商丘、济宁、连云港、枣庄、宿迁、淮北、宿州。通过金边七市建设，在中国率先实验打破行政区划，实现跨省区域合作，促进了地区经济社会持续发展；商丘底蕴深厚：商丘底蕴深厚：华夏文明之源、炎黄文明古都、六朝古都、三商之源、华商

2、之都中国商丘；商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，中心城区面积165平方公里，市区规划区面积2165平方公里，市区人口101万；商丘市下辖2区、1个省级开发区（商丘经济技术开发区）、6县、代管1个县级市；城市规划城市规划商丘“十二五”规划城市定位为“一中心一枢纽三基地一中心一枢纽三基地”：豫鲁苏皖接合部区域性中心城市；中国重要的综合交通枢纽；国家现代农业产业基地、新兴工业基地、全国商贸物流集散基地；商丘新区：商丘市城市发展战略“东跨南拓西移东跨南拓西移”中“南拓东跨”的重要组成部分，也是积极推进商虞一体化的必然举措。商丘新区依托商丘目前的北海路（商虞

3、快速路）、华商大道（南三环）两大主干道为新区城市主轴线。西起神火大道，东至虞城西区，向北到陇海铁路，南连规划建设中的商丘南四环路；城镇建设：“一核两翼组团发一核两翼组团发展，四位一体统筹推进展，四位一体统筹推进”是商丘的城镇化发展战略。东跨东跨西移西移南拓南拓2.2经济发展状况Contents商丘经济走势商丘经济走势2004年中央提出“中部崛起中部崛起”，商丘市GDP 增长幅度一直保持较高的增长率。受2008年经济危机的影响，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在11.2%的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。2010年商丘市GDP1156.961156.96亿元，同比增幅达12%12%，经

4、济形势趋好；2010年全市财政总收入83.7亿元，增长18.8%，财政一般预算收入43亿元，增长21.6%，一般预算支出180亿元，增长19.1%；城镇固定资产投资690.39690.39亿元，增长23.1%；经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定良好的基础经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定良好的基础3.1商丘房地产概况Contents板块划分板块划分神神火火大大道道版版块块经济开发区经济开发区城西版块城西版块老城区老城区道北版块道北版块道北板块道北板块（京九线北）：老城区，（京九线北）：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专城中村集中，人口密度极高，众多专业市场；业市场；城西板

5、块城西板块（梁园区政府周边）：随（梁园区政府周边）：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，但市政配套有待提高；规模，但市政配套有待提高；老城区板块老城区板块（中心城区）：人口密（中心城区）：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商度高，集中了百货、步行街等多种商业业态；业业态；神火大道板块神火大道板块（神火大道两侧）：（神火大道两侧）：住宅集中开发区域，城市面貌较好；住宅集中开发区域，城市面貌较好；经济开发区：经济开发区：轻工企业集中，住宅轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足；开发兴起，但配套不足；依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力

6、板块：依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：主要在售项目主要在售项目目前在售项目主要集中在：经济开发区、神火大道板块；经济开发区、神火大道板块；老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少，多数项目于2010年已售罄或接近尾盘；东方兰亭苑联盟新城帝和水上公园富饶新城国际盛大世纪名城华府新天地汇豪天下上海城市花园帝景南苑巴比伦蓝钻弘景丽都天明第一城普罗旺斯上东一品天泰福地紫金华庭未来英伦印象水木清华桂园东方现代城怡佳百合3.2经济技术开发区Contents经济技术开发区经济技术开发区项目体量：项目体量：体量较小，多数项目在10万方以下；销售价格：销售价格：目前在售项目均

7、价在3800元/以下；户型方面：户型方面：目前区域内户型供给以两房、三房为主，一房和四房房以上的户型供应量较少；客户构成：客户构成：首次置业工薪阶层，商丘本地投资客，周边县定居商丘人群；物业类型：物业类型：区域内开发的物业主要以多层为主，小高层次之，高层单位较少；3.3神火大道板块Contents神火大道板块神火大道板块此区域项目发展出现两个极端趋势：此区域项目发展出现两个极端趋势：趋于趋于规模化规模化：比如帝和、海亚春天等大盘，打造的就是配套齐全的大社区，核心竞争力在于“大”“齐”；趋于趋于个性化个性化：具有自身核心竞争力的项目，就应当具备不可复制的特色，比如汇豪天下打造的就是恒温恒湿的科技

8、豪宅，联盟新城则打造的是中式低密度宽景豪宅；神火大道板块神火大道板块项目体量：项目体量：此版块项目数量是全市最多的，平均规模也是全市最大，多在20万方以上；价格方面：价格方面：均价在4000元/左右，但特色鲜明、品质较高的项目价格相对较高，如上海城市花园均价在6000元/；另外，联盟新城、水木清华等项目均价都超过5000元/；户型方面：户型方面：目前区域内户型供给以三房为主，大面积的四房和宽阔两房的投放量次之；项目配套：项目配套：本区域内楼盘各方面配套比较完善，楼盘品质也是商丘最高的；客户构成：客户构成：商丘本地投资客，企业政府管理层、生意人等，周边县定居商丘人群；4典型个案分析Content

9、s联盟新城联盟新城项目位置：项目位置：神火大道南段（职业技术学院对面）占地面积：占地面积：300亩总建面积：总建面积：35万方容积率：容积率：1.31 绿地率：绿地率：41.6%项目分期：项目分期：分五期开发（目前推二期白夜北欧）建筑风格：建筑风格：集现代中式、现代德式、北欧风格、西班牙风情于一身物业属性：物业属性：住宅、商业住宅类型：住宅类型：别墅、小高层、高层二期户型：二期户型：67一房变两房、109两房变三房、139三房变五房目前均价：目前均价：多层5700-58005700-5800元/、高层4700-4700-48004800元/、别墅200200多万/套开发商：开发商：商丘建业华润

10、置业有限公司二期白夜北欧以魔变户型为最大亮点：两房变三房、三房变五房。一期户型联盟新城系列产品中的第一个地市项目 汇豪天下汇豪天下项目位置：项目位置：神火大道与宋城路交会处西200米占地面积：占地面积：6.4万方总建面积：总建面积：13万方容积率：容积率：2.03 绿地率：绿地率：40%项目分期：项目分期：分两期开发（目前一期开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层）建筑风格建筑风格：欧式简约物业属性物业属性：住宅住宅类型住宅类型：别墅、花园洋房、小高层、高层主力户型主力户型：115-145三房目前均价目前均价：高层5200-53005200-5300元/、小高层570

11、0元/按揭付款按揭付款：首付40%40%（精装修）开发商开发商：三松置业物业公司：物业公司：索克物业l户型方正，南北通透，干湿户型方正，南北通透，干湿分区，客厅带有分区，客厅带有180180度超大宽度超大宽景阳台；景阳台；l户型以大三房、四房为主，户型以大三房、四房为主，客厅和主卧宽敞、大气彰显客厅和主卧宽敞、大气彰显豪宅气度；豪宅气度；项目亮点：商丘第一个科技理念豪宅，商丘首家精装修项目项目亮点：商丘第一个科技理念豪宅，商丘首家精装修项目水木清华水木清华项目位置：项目位置：神火大道西侧、商字南600米占地面积：占地面积：650亩总建面积：总建面积：60万方容积率：容积率：1.38 绿地率：绿

12、地率：45%项目分期：项目分期：分三期开发（目前三期）建筑风格：建筑风格：地中海式物业属性：物业属性：住宅住宅类型：住宅类型：别墅、花园洋房、小高层、高层主力户型：主力户型：100-109两房、133-159三房、165-175四房目前均价：目前均价：50005000元/开发商：开发商：商丘市嘉润建设置业有限公司 商丘市高端楼盘标杆项目商丘市高端楼盘标杆项目户型亮点：主卧与客厅朝南，且中间两户主卧采用270度观景落地大飘窗，采光观景效果极佳上海城市花园上海城市花园商丘首座海派风格生态社区商丘首座海派风格生态社区项目位置：项目位置：神火大道南段288号(北海路南段1000米)路西 占地面积：占地

13、面积：158亩总建面积：总建面积：16万方绿地率：绿地率：51%住宅类型：住宅类型：花园洋房、小高层、高层建筑风格：建筑风格：海派风格物业属性：物业属性：住宅、商业销售情况：销售情况：住宅已基本售罄，6月27日商铺认筹，10万抵15万，预计均价85008500元/主力户型：主力户型：104两房、127-143三房目前均价：目前均价：60006000元/（剩余2套）开发商：开发商：商丘瑞华置业有限公司 周边配套：周边配套：南邻宋城路、宋城公园，东邻职业技术学院、良浩高中、第一实验小学分校、实验幼儿园 华府新天地华府新天地目前商丘市唯一集银行金融、写字办公、商业购物、休闲娱乐与纯住宅为一体的高端项

14、目目前商丘市唯一集银行金融、写字办公、商业购物、休闲娱乐与纯住宅为一体的高端项目项目位置：项目位置：神火大道与北海路交汇处占地面积：占地面积：43.5亩总建面积：总建面积：12.6万方（商业2万方）项目规划：项目规划：4栋31层商住楼住宅、1栋26层国际金融大厦住宅类型：住宅类型：高层、商住楼建筑风格：建筑风格：欧式新古典后现代简约风格物业属性：物业属性：住宅、商业销售情况：销售情况：前期咨询中主力户型：主力户型：60-70两房、85-125三房预计均价：预计均价：45004500元/开发商：开发商：河南中信安置房地产业开发有限公司周边配套：周边配套：周边菜市场、学校、体育中心、银行、超市、酒

15、店、幼儿园等一应俱全；周边500米内分布的睢阳区政府、市建委、工商局、等多家行政机关单位，小区处于政府行政区划的中心。5商丘房地产市场小结Contents价格分析价格分析从整体房价上看，区域在售楼盘的整体均价在4000元元/左右,但商丘的房价两极分化较大，大致可分为三大梯队：第一梯队是以联盟新城、水木清华、上海城市花园为代表的高端市场，其均价在5000元元/以上，个别已突破6000元/,如上海城市花园；第二梯队以帝和水上公园、天明第一城为代表的中端市场，其价格维持在3500-3900元元/；第三个梯队以天泰福地、紫金华庭为代表的中、低端市场，价格在3500元元/以下；从价格分布区域上看，神火大

16、道板块为商丘房价的制高点，经济技术开发区次之，城西板从价格分布区域上看，神火大道板块为商丘房价的制高点，经济技术开发区次之，城西板块、老城板块、道北板块均价格较低。块、老城板块、道北板块均价格较低。总价分析总价分析盛大世纪名城上海城市花园水木清华巴比伦蓝钻天明第一城上海城市花园304050帝景南苑上城一品联盟新城汇豪天下盛大世纪名城60两房两房联盟新城三房三房汇豪天下4050607080帝景南苑巴比伦蓝钻水木清华上城一品天明第一城30两房主流总价为30-40万元，40-45万万是两房价格空白段；中端三房的主流总价为45-55万元，高端市场三房总价在65-75万，60-65万万是市场空白段；物业

17、类型分析物业类型分析从区域典型个案的物业类型分布来看，目前商丘多层多层市场占据很大的市场份额，尤其在城西板块和老城板块，多层市场占据主导，同时，小高层产品投放量也较大；高层高层市场逐渐火爆，据调查在新开项目的后期都规划有较大体量的高层产品，另外弘景丽都和华府新天地等项目则规划为纯高层；紧随市场动态，物业类型多元化趋势越来越明显紧随市场动态，物业类型多元化趋势越来越明显建筑风格分析建筑风格分析水木清华上东一品目前商丘房地产市场建筑风格主要分为三大类型：目前商丘房地产市场建筑风格主要分为三大类型：一是以帝和水上公园、天明第一城、华府新天地等为代表的现代简约建筑风格现代简约建筑风格，发挥空间巨大，品

18、质高低参差不齐，这种建筑风格也是目前商丘房地产市场较为流行、接受度最高的风格之一；其次是以水木清华、上海城市花园、普罗旺斯为代表的欧式建筑风格欧式建筑风格，此风格具备建筑内涵和底蕴，也得到了市场的认同；最后是以联盟新城、东方兰亭苑为代表的中式建筑风格中式建筑风格，目前商丘市场上此风格较为普通，易受到市场的认可。华府新天地东方兰亭苑联盟新城户型分析户型分析水木清华巴比伦蓝钻天明第一城上海城市花园7090110帝景南苑上东一品联盟新城汇豪天下盛大世纪名城两房两房联盟新城三房三房汇豪天下110130150帝景南苑巴比伦蓝钻水木清华上东一品天明第一城盛大世纪名城上海城市花园三房的主力面积区间为三房的主

19、力面积区间为120120-140-140，大，大三居占主导；三居占主导；两房的主力面积区间为两房的主力面积区间为90-100，以舒适两房为主；以舒适两房为主；核心卖点分析核心卖点分析品牌、规模、产品的优势成就了区域内高端楼盘形象，如联盟新城、水木清华、帝和水上公园等项目，同时这也得到了市场的青睐。品牌：如建业、帝和等；产品：花园洋房、电梯多层（洋房）、别墅；在景观上，在景观上，大面积的水系运用、入口景观广场等都取得了良好的效果；在配套上，在配套上，除老城区外，双水、双气成为中、高档楼盘的必备；客户分析客户分析高高高端高端客户客户中端客户中端客户中端客户高端客户顶端客户神火大道板块是目前商丘房地

20、产市场的主流购买区域。高端客户购买力强，一般会考虑选择这个区域进行置业；经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块的道北居民，一般置业都会选择在本区域内购置房屋，例如城西梁园区政府周边；支付能力市场供需预测市场供需预测参照商丘市住房建设规划参照商丘市住房建设规划20082008年年-2012-2012年：年：规划20082012年内，商丘市住房总需求为724.66万方、6.94万套；其中商品住房601.82万方、5.27万套；经济适用住房105.49万方、1.32万套；廉租住房17.35万方、0.35万套。由此可推导2011-2012年商丘房地产的供应量为362.34万

21、方。预计商丘市年商品住宅供应量为181.17万方，按照市场行情浮动5%-10%的计算，预计供应量在190-200190-200万方万方之间。2011-2012年预计年均供应商品住宅190-200万方万方，预计年均需求商品住宅200-230万方万方；预计这两年商丘房地产商品住宅市场供需基本平衡，如果考虑到市场因素以及政策因素的影响，局部期间可能会导致需求下降。结论：结论：小结小结区域竞争愈演愈烈区域竞争愈演愈烈 商丘房地产以神火大道板块竞争最为激烈，该区域内中高档住宅项目林立，已自发形成一个中高档生活片区，市场上的中高端客户普遍倾向神火大道板块进行置业；其次就是商丘新区和城西板块，由于配套设施尚

22、不完善，目前这两区域的竞争力相对较薄弱，但发展潜力可观；土地供应潜力较大土地供应潜力较大 商丘神火大道与北海路交汇处以南以及梁园区政府周边地区土地潜在供应量较大，未来周边市场将会继续扩张；楼市价格一路走高楼市价格一路走高 商丘楼市价格延神火大道沿线、南京路商字附近项目价格较高，均价在4000元/左右；经济开发区均价在3500-3900元/之间；其他区域价格较低，基本在3500元/以下。较2010年销售均价普遍上涨200元/左右；户型设计尚有挖掘点户型设计尚有挖掘点 商丘项目大三房占绝对主力，面积在120-140之间，新区及神火大道南端个别高档项目户型较其他区域面积偏大。在房价一路走高的趋势下，

23、基于总价控制，预计90-110小三房未来走势趋好；政策带来机遇与挑战政策带来机遇与挑战 目前，多地出台限购令，对本地市场来讲，暂且是一个机会点；但长远来讲，政策走势趋紧。6本项目优劣势分析Contents项目优势：1、金融：城市信用社、工行、农行等2、教育：一高分校、六中分校、科技学院等3、医院：第二人民医院、京华医院、睢阳区中医院4、超市：东方科技超市、好乐家超市、联华超市等5、交通相对便利，项目对面为公交公司。6、项目规模小，短平快，且商丘房地产市场起点低，有一定的未来空间。项目劣势：1、项目地处郊区，周边相对杂乱，区域档次低，不利于项目的档次提升2、项目地块小，且两边紧紧的靠着老居民楼，

24、在项目操作上有一定的影响3、为降低成本，提高容积率如做点状建筑的话，销售上需引导7本项目地块分析Contents（一）地块资料（一）地块资料 1、土地面积16666.75（计25亩）；2、地块较偏，靠边道北，属于城郊结合区，区域档次较低。3、地块比较方正，但南北两面均已有老居民楼，且周边农民区。4、附件：地块草图（二）项目市场定位、概念定位及产品企划（二）项目市场定位、概念定位及产品企划一、项目基本概况1、项目经济数据占地：16666.75M2(约25亩)容积率：由于地块面积较小,容积率很难做高,估计在2.5-3.0建筑密度：约30-40%绿化率：居住30%拟总建筑面积：5万（含商业）2、项目

25、概况 本项目位处开发区睢阳大道市公交公司对面，即文化路与睢阳大道交叉口（现为一中印刷厂和六安汽修厂）项目用地约16666.75M2,属居住/商业相结合的用地规划，本项目比较方正,但项目规模小,可发挥空间不大,经济指标地方相关部门末批准,容积率可调高的余地较大.（三三）、项目定位建议、项目定位建议项目开发档次定位分析与建议从本项目地理情况结合商丘市商品房及商业物业开发现状，给合开发商实情况，建议本项目在项目开发档次定位为：中档次的产品定位，结合商丘市场空白切入点的建设产品中档次的产品定位，结合商丘市场空白切入点的建设产品 本项目位处城郊结合区且做靠边道北，作为居住来讲地理位置并不突出，区域位置为

26、本市消费者不太认可为中低档的居住区。从市场开发现状与产品定位出发，中档的产品定位符合本项目的设计规划及成本核算，符合商丘市现阶段的消费市场需求及未来以价格做为手段的炒作与引导。（四四）、项目规划定位分析与建议、项目规划定位分析与建议1、住宅形态：风格:建议以简欧风格,迎合市场 建设格式：为提高容积率,建议做点状加板状建筑格式 层次：目前本市商品房基本上都是8层-16层带电梯建筑，小高层的设计通过市场调查分析，买方 市场目前接受层度较高，建议做12-16层的部分点状小高层建筑最为让市场接受.2、商业形态:本项目的商业可发挥操作空间不大,在规划上基本属于沿街市商业门面房.（五五）、）、项项目目户户

27、型定位建型定位建议议 结结合市合市场现场现状，本状，本项项目的各目的各项项分析，按本分析，按本项项目的建筑面目的建筑面积总积总比例比例对项对项目目户户型配比建型配比建议议如下：如下：户户型型 户户型面型面积积 户户型配比型配比二房二二房二厅厅一一卫卫90 1515%三三房二房二厅厅一一卫卫10 00-110 0 3535%三房二三房二厅厅双双卫卫 115115-125-125 4040%四房二四房二厅厅双双卫卫130-143130-143 10%（六六）本）本项项目商目商业业用房用房设计设计建建议议：项项目目靠主干道靠主干道建建议议建建二二层层商商业业店面，店面，单单个店面面个店面面积积控制在

28、控制在100100M2以下以下，面，面宽宽3-3。6 米。米。本地块投资分析：1、销售收入：住宅49300 ，商业1400 住宅：住宅：49300 *3500元元/=17255万元万元 商业：商业：1400 *5500元元/=770万元万元 以上合计：以上合计：18025万元万元 2、各项支出：、各项支出：地价：地价：1500+500+800=2800万元万元 建安成本：建安成本：1300*50000=6500万元万元 管理费：（管理费：（17255+770）*3.5%=530万元万元 营销及广告费用：（营销及广告费用：（17255+770）*2.5%=450万元万元 设计费：设计费：5000

29、0*18元元/=90万元万元 规费：规费：140*50000=700万元万元 税费：（税费：（17255+770）*12%=2163万元万元 消防消防/绿化：绿化：500+80=580万万 人员工资及不可遇见费用：人员工资及不可遇见费用：200万万以上合计：以上合计：14013万元万元9、静夜四无邻，荒居旧业贫。9月-239月-23Saturday,September 23,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。22:58:3422:58:3422:589/23/2023 10:58:34 PM11、以我独沈久，愧君相见频。9月-2322:58:3422:58Sep-2323-Sep-2312

30、、故人江海别，几度隔山川。22:58:3422:58:3422:58Saturday,September 23,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。9月-239月-2322:58:3422:58:34September 23,202314、他乡生白发，旧国见青山。23 九月 202310:58:34 下午22:58:349月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 2310:58 下午9月-2322:58September 23,202316、行动出成果，工作出财富。2023/9/23 22:58:3422:58:3423 September 202317、做前，能够环视四周；做时，

31、你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。10:58:34 下午10:58 下午22:58:349月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。9月-239月-23Saturday,September 23,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。22:58:3422:58:3422:589/23/2023 10:58:34 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。9月-2322:58:3422:58Sep-2323-Sep-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。22:58:3422:58:3422:58Saturday,Septembe

32、r 23,202313、不知香积寺，数里入云峰。9月-239月-2322:58:3422:58:34September 23,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 九月 202310:58:34 下午22:58:349月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 2310:58 下午9月-2322:58September 23,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/9/23 22:58:3422:58:3423 September 202317、空山新雨后，天气晚来秋。10:58:34 下午10:58 下午22:58:349月-239、杨柳散和风，

33、青山澹吾虑。9月-239月-23Saturday,September 23,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。22:58:3422:58:3422:589/23/2023 10:58:34 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。9月-2322:58:3422:58Sep-2323-Sep-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:58:3422:58:3422:58Saturday,September 23,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。9月-239月-2322:58:3422:58:34September 23,202314、意志坚强的

34、人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23 九月 202310:58:34 下午22:58:349月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 2310:58 下午9月-2322:58September 23,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/9/23 22:58:3422:58:3423 September 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。10:58:34 下午10:58 下午22:58:349月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉