第一章资产评估总论

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1、（20082008）1课程基本概况及学习指南课程基本概况及学习指南一、资产评估课程简介一、资产评估课程简介二、本二、本课程教学的内容与目的课程教学的内容与目的三、专业培养目标与资产评估三、专业培养目标与资产评估四四、运运用用所所学学的的资资产产评评估估知知识识将将来来我我们们能做些什么？能做些什么？五、课程要求五、课程要求六、参考资料六、参考资料2 1资产评估是研究什么的？资产评估是研究什么的？一、资产评估课程简介一、资产评估课程简介评估评估资产资产3经济学中的资产经济学中的资产资产是一个具有多角度、多层面的概念资产是一个具有多角度、多层面的概念会计学中的资产会计学中的资产资产是指企业过去的资

2、产是指企业过去的交易或事项形成的、交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经预期会给企业带来经济利益的资源。济利益的资源。资产是泛指一切财资产是泛指一切财产，即一定时点的产，即一定时点的财富总量，由一定财富总量，由一定数量的物质资料和数量的物质资料和权利构成。权利构成。问题：市场、销售渠道、人力资源是否为资产？问题：市场、销售渠道、人力资源是否为资产？4资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为。资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为。评估：评定、估算，也是对物品价值的判断评估：评定、估算，也是对物品价值的判断5 2资产评估与会计的研究领域的区别是什么？资产评

3、估与会计的研究领域的区别是什么？资产计价资产计价资产评估资产评估资产现资产现实价值实价值难以反映主要反映历历史史成成本本原原则则持持续续经经营营条条件件现现实实成成本本原原则则资权资权产变产变交动交动易为易为或前或前产提产提6 3为什么需要资产评估？为什么需要资产评估？（1）资产本身的特性决定的：资产的专业性、）资产本身的特性决定的：资产的专业性、交易频率低、信息不完全、大宗交易的发生。交易频率低、信息不完全、大宗交易的发生。（2）由市场决定的：在资产交易和变动中，买）由市场决定的：在资产交易和变动中，买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成，作为

4、中介行业的资产评估专业服务应运完成，作为中介行业的资产评估专业服务应运而生。而生。（3 3）资产评估是市场经济条件下资产业务顺利）资产评估是市场经济条件下资产业务顺利实现的桥梁实现的桥梁。我国相关法规的要求。我国相关法规的要求7常见的资产业务常见的资产业务1.单项资产所有权、使用权的转让。单项资产所有权、使用权的转让。2.企企业业整整体体所所有有权权、使使用用权权的的转转让让：企企业业出出售售、兼并、企业托管、租赁、承包等。兼并、企业托管、租赁、承包等。3.企企业业性性质质的的变变更更：股股份份经经营营、联联营营、中中外外合合资或合作等。资或合作等。4.企业清算：破产清算、终止或结业清算。企业

5、清算：破产清算、终止或结业清算。5.资产抵押、资产担保。资产抵押、资产担保。6.债务重组债务重组7.品牌发展战略等管理行为。品牌发展战略等管理行为。8会计学专业培养目标会计学专业培养目标:能够熟悉经济学基本原理，能够熟悉经济学基本原理，系统掌握会计学基本理论和基本技能，具备管理、系统掌握会计学基本理论和基本技能，具备管理、经济和法律等相关方面的知识和能力，熟悉审计、经济和法律等相关方面的知识和能力，熟悉审计、理财、金融等相关知识，掌握国际通行的会计准理财、金融等相关知识，掌握国际通行的会计准则和惯例，了解会计对资本市场和国民经济管理则和惯例，了解会计对资本市场和国民经济管理的影响，了解当代国际

6、会计领域的发展现状，能的影响，了解当代国际会计领域的发展现状，能在企、事业单位以及政府部门从事会计实务和管在企、事业单位以及政府部门从事会计实务和管理，以及相关教学、科研方面工作的工商管理学理，以及相关教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。科高级专门人才。二、专业培养目标与资产评估二、专业培养目标与资产评估9财务管理专业培养目标：财务管理专业培养目标：具备管理、经济、法律、具备管理、经济、法律、外语、计算机等方面的知识和能力，系统掌握财外语、计算机等方面的知识和能力，系统掌握财务管理基本理论和基本技能，能够为企业集团、务管理基本理论和基本技能，能够为企业集团、公司、金融机构、证券投资、

7、保险等专业公司、公司、金融机构、证券投资、保险等专业公司、中介机构、企事业单位培养适应现代市场经济需中介机构、企事业单位培养适应现代市场经济需要，具有理论基础坚实、知识面宽、能力强、富要，具有理论基础坚实、知识面宽、能力强、富有创新精神以及实践能力的财务管理学科高级专有创新精神以及实践能力的财务管理学科高级专门人才。门人才。10三、本课程教学内容及目的三、本课程教学内容及目的机器设备评估机器设备评估房地产评估房地产评估无形资产评估无形资产评估长期资产评估长期资产评估流动资产评估流动资产评估企业价值评估企业价值评估资资产产评评估估资产评估的基资产评估的基本理论和方法本理论和方法资产评估操作程资产

8、评估操作程序与评估实务序与评估实务资产评估报告资产评估报告与评估规范与评估规范11本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题，掌握资产评估的基本理论近年来的热点问题，掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉常见资产类型的评估方法和程序，与方法，熟悉常见资产类型的评估方法和程序，了解资产评估软件的使用。了解资产评估软件的使用。12四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？四、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？3其他相关咨询服务：投资咨询、项目咨询其他相关咨询

9、服务：投资咨询、项目咨询1提供资产评估中介服务：主要包括资产价值的发现、提供资产评估中介服务：主要包括资产价值的发现、价值的估算和价值的实现。目前我国主要进行的是价值价值的估算和价值的实现。目前我国主要进行的是价值估算服务，在价值发现和价值实现方面涉及较少。估算服务，在价值发现和价值实现方面涉及较少。2进行资产管理：包括国家资产的管理，如国资委进行资产管理：包括国家资产的管理，如国资委（国有企业资产管理部门）、证券管理部门（上市公司（国有企业资产管理部门）、证券管理部门（上市公司资产的管理）、资产管理公司，企业资产的管理（企业资产的管理）、资产管理公司，企业资产的管理（企业价值最大化，企业的并

10、购）价值最大化，企业的并购）13五、课五、课 程程 要要 求求3、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；域的有关法规和文件的内容；1、通过学习，掌握资产评估的基本理论、通过学习，掌握资产评估的基本理论、方法和应用，熟悉资产评估的程序和规范；方法和应用，熟悉资产评估的程序和规范；2、掌握资产价值判断的基本思路，能够对、掌握资产价值判断的基本思路，能够对资产评估结论的合理性进行分析和评价。资产评估结论的合理性进行分析和评价。14六、参考资料六、参考资料 1资产评估理论与实务资产评估理论与实务尉京红等，尉京红等，中国市场出版社，中国市场出版社

11、，2004.82资产评估资产评估全国注册资产评估师资全国注册资产评估师资 格考试辅导教材格考试辅导教材3中国资产评估、国有资产管理及中国资产评估、国有资产管理及 会计、审计等相关杂志会计、审计等相关杂志4中国资产评估协会（中国资产评估协会（）等相关网站等相关网站15第一章第一章总总论论n一、资产评估的基本概念一、资产评估的基本概念n二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素n三、资产评估的种类三、资产评估的种类n四、资产评估的功能四、资产评估的功能n五、资产评估的特点五、资产评估的特点n六、资产评估与相关经济活动六、资产评估与相关经济活动 n七、国内外资产评估发展概况七、国内外资产评估发展概

12、况16一、资产评估的基本概念一、资产评估的基本概念 “是指注册资产评估师依据相关法律、法规和是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。的行为和过程。”（我国（我国资产评估准则资产评估准则基本准则基本准则(2004年年2月发布月发布)17一、资产评估的基本概念一、资产评估的基本概念对资产评估价值的理解应当注意：对资产评估价值的理解应当注意：（1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是

13、确定资产评估价值的重要依据。是确定资产评估价值的重要依据。（2）资产评估价值与马克思劳动价值论中的价值侧）资产评估价值与马克思劳动价值论中的价值侧重点有所不同。重点有所不同。（3）资产评估价值与会计记录的资产价值有所不同）资产评估价值与会计记录的资产价值有所不同 18二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 1、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员、评估主体：专门从事资产评估的机构和人员2、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象、评估客体：是被评估的资产，也称为评估对象3、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、评估依据：有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参

14、考依据。重大合同协议，取费标准和其他参考依据。4、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。、评估目的：实际上是资产评估结果的具体用途。如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等5、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的、评估原则：是资产评估的行为规范。包括评估的工作原则和经济技术原则。工作原则和经济技术原则。19二、资产评估的基本要素二、资产评估的基本要素 6、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序、评估程序：资产评估工作从开始到结束的顺序7、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资、评估价值类型：即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择

15、具有约束性。市场与非市场价值产评估参数的选择具有约束性。市场与非市场价值8、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径、评估方法：是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法9、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。、评估假设：是资产评估得以进行的前提条件。包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等10、评估基准日：是资产评估的时间基准、评估基准日：是资产评估的时间基准20三、资产评估的种类三、资产评估的种类n1.按资产评估工作的内容不同按资产评估工作的内容不同资资产产评评估估一

16、般评估一般评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询21（1）一般评估）一般评估企业上市资产评估企业上市资产评估组建合资企业资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估抵押贷款资产评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。市场价值评估市场价值评估市场价值以市场价值以外的价值评估外的价值评估一一般般评评估估22（2）评估复核）评估复核是是指指在在对对被被评评估估的的资资产产已已经经出出具具评评估估报报告

17、告的的基基础础上上，由由其其他他评评估估机机构构和和评评估估人人员员对对同同一一被被评评估估资资产产独独立立地地进进行行评评定定和和估估算算并并出出具具报报告的行为和过程。告的行为和过程。23（3）评估咨询）评估咨询是是一一个个较较为为宽宽泛泛的的术术语语。确确切切地地讲讲，评评估估咨咨询询主主要要不不是是对对评评估估标标的的物物价价值值的的估估计计和和判判断断，它它更更侧侧重重于于评评估估标标的的物物的的利利用用价价值值、利利用用方方式式、利利用用效效果果的的分分析析和和研研究究，以以及及与与此此相相关关的的市市场场分析、可行性研究等。分析、可行性研究等。242.按资产评估对象的不同按资产评

18、估对象的不同整体资产评估整体资产评估单项资产评估单项资产评估资资产产评评估估25（1）单项资产评估）单项资产评估是是指指评评估估对对象象为为单单项项可可确确指指资资产产的的评评估估。通通常常机机器器设设备备评评估估、土土地地使使用用权权评评估估、房房屋屋建建筑筑物物评评估估、商商标标权权评评估估、专专利利权权评评估估等等均均为为单项资产评估。单项资产评估。由由于于单单项项资资产产评评估估的的对对象象为为某某一一类类资资产产，不不考考虑虑其其他他资资产产的的影影响响，通通常常由由具具有有某某一一方方面面的专业评估人员参加即可完成评估任务。的专业评估人员参加即可完成评估任务。26（2）整体资产评估

19、）整体资产评估是是指指以以若若干干单单项项资资产产组组成成的的资资产产综综合合体体所所具具有有的的整整体体生生产产能能力力或或获获利利能能力力为为评评估估对对象象的的资资产产评评估估。如如以以企企业业全全部部资资产产作作为为评评估估对对象象的的企企业业整整体体价价值值评评估估（或或称称企企业业价价值值评评估估）、以以企企业业某某一一部部分分或或某某一一车车间间为为评评估估对对象象的的整整体体资资产产评评估估、以以企企业业全全部部无无形形资资产产为为评评估估对对象的无形资产整体评估等。象的无形资产整体评估等。27四、四、资产评估的功能资产评估的功能资产评估的功能就是指资产评估本身所具有资产评估的

20、功能就是指资产评估本身所具有的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的的某种效能，是开展资产评估工作所发挥的实际作用。实际作用。1、评值功能、评值功能2、评价功能、评价功能3、公证功能、公证功能 281、评值功能、评值功能通过资产评估，可以科学合理的通过资产评估，可以科学合理的评定和估算评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。本功能。292、评价功能、评价功能资资产产评评估估除除了了对对资资产产价价值值大大小小做做出出专专业业判判断断以以外外，还还具具有有对对资资产产经

21、经营营的的状状况况和和效效果果进进行行评评价价的的功功能能，可可以以反反映映不不同同时时间间、地地域域、经经济济背背景景条条件件下下的的资资产产价价值值和和运运营营绩绩效效的的差差异异性性，以以此此检检查查、考考核核和和评评价价企企业业的经营状况。的经营状况。303、公证功能、公证功能资资产产评评估估结结果果的的真真实实性性、公公平平性性和和合合法法性性在在法法律律上上具具有有公公证证效效力力。随随着着抵抵押押贷贷款款、财财产产担担保保等等经经济济活活动动的的日日益益频频繁繁，资资产产评评估估经经常常被被用用来来证证明明资资产产的的存存在在以以及及资资产产的的价价值值量量，以以满满足足银银行行

22、及及有有关关部部门门发发放放贷贷款款和和进进行行其其他他形形式式融融资资的的需需要要。通通过过资资产产评评估估来来证证实实资资产产及及资资产产价价值值量量的的需需求求使使得得资资产产评评估估增增添添了了发发挥挥公公证证作作用用的的职职能能。从从这这个个意意义义上上讲讲,资资产产评评估估的的公公证证功功能能是是由由资资产产评评估估评评价价及及评评估估功功能能派派生生出出来来的辅助性功能。的辅助性功能。314、管理功能、管理功能是我国资产评估特有的功能。是我国资产评估特有的功能。国有资产评估管理程序的变化：国有资产评估管理程序的变化：（1）立项确认制）立项确认制（2）合规性审查制）合规性审查制（3

23、）核准制和备案制）核准制和备案制32五、资产评估的特点五、资产评估的特点1.市场性市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。33 2.系统性系统性（1）必须将被评估资产置于整个企业或整个行）必须将被评估资产置于整个企业或整个行业中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析业中，必要时还要置于整个国家的范围进行分析和评价

24、；和评价；（2）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进）必须对被评估资产相互之间的匹配问题进行系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产行系统考虑，主要是不同的有形资产、无形资产以及相互之间的匹配；以及相互之间的匹配；（3）必须系统地收集、整理和分析被评估资产）必须系统地收集、整理和分析被评估资产的相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进的相关资料，将影响资产价值的各种相关因素进行系统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出行系统综合地考虑，在此基础上对评估结论作出系统地判断。系统地判断。343。技术性技术性 资资产产评评估估人人员员在在对对被被评评估估资资产产价价值值做做出出专专业业判判断断的的过过

25、程程中中，需需要要依依据据大大量量的的数数据据资资料料，经经过过复复杂杂细细致致的的技技术术性性处处理理和和必必要要的的计计算算，不不具具备相应的专业知识就难以完成评估工作。备相应的专业知识就难以完成评估工作。35 4.公正性公正性资资产产评评估估的的公公正正性性主主要要体体现现在在资资产产评评估估是是由由交交易易双双方方以以外外的的独独立立的的第第三三者者，站站在在客客观观公公正正的的立立场场上上对对被被评评估估资资产产所所做做的的价价值值判判断断，评估结果具有公正性。评估结果具有公正性。365.咨询性咨询性 资资产产评评估估结结论论是是评评估估人人员员在在评评估估时时点点根根据据所所能能搜

26、搜集集到到的的数数据据资资料料,模模拟拟市市场场对对资资产产价价值值所所作作出出的的主主观观推推论论和和判判断断。因因此此，资资产产评评估估不不是是一一种种给给资资产产定定价价的的社社会会经经济济活活动动,它它只只是是一一种种经经济济咨咨询询或或专专家家咨咨询询活活动动。评评估估结结果果本本身身并并没没有有强强制制执执行行的的效效力力，评评估估人人员员只只对对评评估估结结论论的的客客观观性性负负责责，而而不不对对资资产产交交易易价价格格的的确确定定负负责责。评评估估结结果果只只是是为为资资产产业业务务提提供供一一个个参参考考价价值值，最最终终的的成成交交价价格格取取决决于于交交易易双双方方在在

27、交交易过程中的讨价还价能力。易过程中的讨价还价能力。37 六、资产评估与相关经济活动六、资产评估与相关经济活动 （一）资产评估与清产核资（一）资产评估与清产核资（二）资产评估与会计计价（二）资产评估与会计计价（三）资产评估与审计（三）资产评估与审计38（一）资产评估与清产核资（一）资产评估与清产核资清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过清产核资就是清查企业财产、核实企业资金的过程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际程，是国家为了摸清家底，了解现有资产的实际存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价存量和价值状况，解决企业的账面价值与实际价值严重不符等问题而进行的一项管理活动。值严重不符

28、等问题而进行的一项管理活动。39资产评估与清产核资的联系资产评估与清产核资的联系1、资产评估与清产核资都属于资产管理的范、资产评估与清产核资都属于资产管理的范畴，是资产业务的一种形式。畴，是资产业务的一种形式。2、资产评估和清产核资都是以资产作为对象、资产评估和清产核资都是以资产作为对象的资产管理方式。的资产管理方式。3、资产评估和清产核资都要对资产进行清查、资产评估和清产核资都要对资产进行清查和核实等工作。和核实等工作。40资产评估与清产核资的区别资产评估与清产核资的区别（1）目的不同）目的不同 清清产产核核资资的的主主要要目目的的是是摸摸清清企企业业的的家家底底，为为企企业业管管理理和和核

29、核算算提提供供基基础础和和依依据据，促促进进企企业业管管理理的科学化。的科学化。资资产产评评估估的的目目的的在在于于通通过过评评定定估估算算资资产产的的现现时时价价值值，适适应应资资产产产产权权的的变变动动与与交交易易，促促进进资资产产或或产产权权的的合合理理流流动动，维维护护资资产产业业务务有有关关各各方方的的合合法权益。法权益。41（2）方法不同）方法不同 清产核资一般没有法定的、严格的评估方法清产核资一般没有法定的、严格的评估方法和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌和评估程序，在进行中可以根据实际情况灵活掌握。握。资产评估则是由专门的评估机构和专业评估资产评估则是由专门的评估机构和

30、专业评估人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法人员按照严格的评估程序，运用规范的评估方法进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给进行的，评估结果通常以评估报告的形式提交给委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收委托方，具体评估方法包括市场法、成本法和收益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人益法三种基本评估方法，任何评估机构或评估人员都不得违反。员都不得违反。42（3）价值尺度不同）价值尺度不同 清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的清产核资只考虑资产本身的价值，按照资产的历史成本原则计价。历史成本原则计价。资产评估还必须考虑资产使用的收益以及资产资产评估还必须考虑资产使用的收益以

31、及资产占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的占有单位各类资产的匹配情况，还必须考虑货币的时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时时间价值等，主要反映企业资产的获利能力和现时价值。价值。43（4）范围不同）范围不同 清清产产核核资资通通常常仅仅对对企企业业的的有有形形资资产产即即实实物物资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。资产、各种款项、债权和债务进行清理核实。资资产产评评估估还还必必须须对对无无形形资资产产如如商商誉誉、商商标标、专专利利以以及及土土地地使使用用权权等等进进行行评评定定估估算算，其其范范围围比较宽泛。比较宽泛。44 （5）主体和功能不同）主体和功能不同 清清产产核

32、核资资一一般般在在上上级级有有关关部部门门的的指指导导下下，由由企企业业内内部部财财务务人人员员进进行行的的，因因此此不不具具有有客客观观性性和和公证性。公证性。资资产产评评估估必必须须由由企企业业之之外外专专门门的的资资产产评评估估机机构构和和人人员员进进行行，资资产产评评估估提提供供的的服服务务属属于于社社会会中中介介服服务务，具具有有独独立立性性，因因此此资资产产评评估估既既具具有有评评值值功能，还具有评价功能和公证功能。功能，还具有评价功能和公证功能。45（6）结果的效力不同）结果的效力不同 清清产产核核资资的的结结果果只只能能作作为为企企业业自自身身在在经经济济核核算算时时和和在在向

33、向上上级级反反映映企企业业经经营营状状况况时时使使用用，其其结结果果不具有法律效力。不具有法律效力。资资产产评评估估的的结结果果则则还还可可以以是是企企业业股股东东或或其其他他利利益益主主体体维维护护自自己己合合法法权权益益的的法法律律依依据据，评评估估机机构构和和评评估估人人员员对对资资产产业业务务的的有有关关方方面面承承担担相相应应的的法法律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。律责任。因此，资产评估结果的效力比较广泛。46（二）资产评估与会计计价（二）资产评估与会计计价1.资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据）资产评估的结论为会计计价提供依据（

34、2）资资产产评评估估结结论论的的形形成成依依赖赖于于会会计计提提供供有有关关数据资料数据资料472.资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别（1）性质和基本职能不同）性质和基本职能不同会计会计资产评估资产评估性质性质是企业组织管是企业组织管理中的一个重理中的一个重要组成部分要组成部分是一种咨询活是一种咨询活动，是社会中动，是社会中介服务活动介服务活动基本职能基本职能反映和监督反映和监督评值和评价评值和评价48是以资产的效是以资产的效用和市场价值用和市场价值为依据判断资为依据判断资产是否有价值产是否有价值及价值的大小及价值的大小（2）确定资产价值的依据不同）确定资产价值的依据不同会计会计

35、资产评估资产评估主要是以主要是以历史成本历史成本为依据记为依据记录资产的录资产的价值。价值。49 （3）计价方法不同）计价方法不同会计计价会计计价资产评估资产评估历史成本历史成本重置成本重置成本变现价值变现价值收入现值收入现值清算价值清算价值市场法市场法收益法收益法成本法成本法50为为资资产产交交易易提提供供估估值服务。值服务。（4）计价目的不同）计价目的不同会计计价会计计价全面反映企全面反映企业历史和现业历史和现实资产状况，实资产状况，为企业管理为企业管理服务。服务。资产评估资产评估51 1.资产评估与审计的联系资产评估与审计的联系 （1）使用的方法有相同之处）使用的方法有相同之处 （三）资

36、产评估与审计（三）资产评估与审计具有具有“价值判价值判断断”的性质，的性质，也广泛运用分也广泛运用分析和证实方法析和证实方法审计审计 资产评估资产评估属于属于“事实判事实判断断”的范畴，的范畴，主要运用分析主要运用分析和证实法。和证实法。52 （2）资产评估与审计相互配合开展工作）资产评估与审计相互配合开展工作 企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。减少资产评估的工作量，审计结果为评

37、估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。务报表提供了重要参考。53 （1）产生的社会条件和活动的本质不同。）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背景下产生的，审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证，具有明显的

38、公证性特征。性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。，具有明显的咨询性特征。2.资产评估与审计的区别资产评估与审计的区别54 审审计计人人员员在在执执业业过过程程中中，要要自自始始至至终终地地贯贯彻彻公证、防护和建设公证、防护和建设三大专业原则。三大专业原则。资资产产评评估估人人员员在在执执业业过过程程中中则则必必须须遵遵循循供供求、替代、贡献、预期求、替代、贡献、预期等基本经济原则。等基

39、本经济原则。（2）执业过程中遵循的原则不同）执业过程中遵循的原则不同55 开开展展审审计计工工作作所所需需的的专专业业知知识识主主要要以以会会计计学学、税税法法及及其其他他经经济济法法规规等等知知识识为为基基础础，因因此此，审审计计人人员主要由具有员主要由具有财务方面知识的人员构成。财务方面知识的人员构成。开开展展资资产产评评估估工工作作不不但但要要有有经经济济学学、法法律律、会会计计学学等等社社会会科科学学知知识识，还还必必须须具具有有工工程程、技技术术等等方方面面的的自自然然科科学学知知识识，因因此此，资资产产评评估估人人员员不不但但要要由由具具有有财财务务方方面面知知识识的的人人员员构构

40、成成，而而且且还还应应当当由由具具有有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。（3）专业基础不同）专业基础不同56 审审计计会会计计报报表表及及其其相相关关业业务务的的标标准准与与会会计计是是一致的。一致的。资资产产评评估估对对资资产产价价值值计计量量标标准准上上有有很很大大区区别别，会会计计强强调调资资产产的的历历史史成成本本，而而资资产产评评估估则则强强调调资资产产的的现现时时价价值值，注注重重资资产产的的重重置置成成本本、市市场场价价值值和未来收益的价值。和未来收益的价值。（4）与会计原则的关系不同）与会计原则的关系不同57七、国内外资产评估发

41、展概况七、国内外资产评估发展概况l三阶段论：原始评估经验评估三阶段论：原始评估经验评估 科学评估科学评估 二阶段论：经验评估二阶段论：经验评估 科学评估科学评估58 标志标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时）世纪欧洲的安特卫普（现比利时）成立世界上第一个商品和证券交易所成立世界上第一个商品和证券交易所l 特点特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁、专业人员进行，评估业务较频繁l 2、有偿服务、有偿服务l 3、评估结果的准确性取决于评估经验、评估结果的准确性取决于评估经验 l经验评估阶段经验评估阶段59标志标志：1792年英国测量师协会成立年英国测量师协会成立特点特点：1、评估业务由专业机构进

42、行、评估业务由专业机构进行l 2、科学的评估方法和手段得到广泛应用、科学的评估方法和手段得到广泛应用l 3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富、评估范围不断拓展、内容越来越丰富l 4、评估活动向规范化、法制化方向发展、评估活动向规范化、法制化方向发展 l科学评估阶段科学评估阶段60 世界上第一个资产评估专业组织世界上第一个资产评估专业组织英国测量师英国测量师学会成立以后，资产评估在英国发展较快，学会成立以后，资产评估在英国发展较快，1834年，又成立了土地测量师学会。目前，英年，又成立了土地测量师学会。目前，英国皇家特许测量师学会（国皇家特许测量师学会（The Royal Institution

43、 of Chartered Surveyors,简称简称RICS）已拥有各已拥有各类会员类会员10万多人，其中，有关土地专业的估价万多人，其中，有关土地专业的估价师级人员就有师级人员就有5。2万多人，是评估人员中的主万多人，是评估人员中的主要力量。要力量。（一）世界各国发展状况（一）世界各国发展状况61 美美国国资资产产评评估估业业约约也也有有100多多年年的的历历史史，是是世世界界上上发发展展较较快快的的国国家家之之一一。最最初初的的评评估估目目的的主主要要是是财财产产保保险险、维维护护产产权权交交易易双双方方利利益益、资资产产抵抵押押贷贷款款、家家庭庭财财产产分分割割等等。随随着着资资产产

44、评评估估行行业业的的不不断断发发展展，评评估估者者自自发发成成立立了了若若干干个个有有较较大大影影响响的的综综合合及及专专业业性性的的民民间间自自律律性性评评估估组组织织，其其中中规规模模较较大大的的有有16个个评评估估协协会会。这这些些组组织织均均有有自自己己的的规规章章制制度度和和评评估估标标准准。从从规规范范资资产产评评估估业业务务与与职职业业道道德德出出发发，美美国国几几个个主主要要协协会会自自发发成成立立了了美美国国资资产产评评估估者者协协会会(Appraisal Foundation，简简称称AF)，并并制制订订了了统统一一行行业业标标准准USPAP。目目前前，上上述述协协会会组组

45、织织的的会会员员有有9万多人。万多人。621、不动产评估体系：以英国为代表，资产评估、不动产评估体系：以英国为代表，资产评估业务以不动产评估为主业务以不动产评估为主2、综合评估体系：以美国为代表，资产评估业、综合评估体系：以美国为代表，资产评估业务除不动产外，还涉及大量的企业价值评估、务除不动产外，还涉及大量的企业价值评估、无形资产评估等。无形资产评估等。（二）两大评估体系（二）两大评估体系63 1、资产评估机构向多元化方向发展、资产评估机构向多元化方向发展 2、资产评估管理逐渐走向科学化、资产评估管理逐渐走向科学化 3、资产评估业务向综合化方向发展、资产评估业务向综合化方向发展 4、资产评估

46、行业国际化发展趋势日益明显、资产评估行业国际化发展趋势日益明显 （三）国际资产评估发展的特点（三）国际资产评估发展的特点641、资产评估机构向多元化方向发展、资产评估机构向多元化方向发展资产资产评估评估机构机构专业化的资专业化的资产评估公司产评估公司提供几乎所有提供几乎所有的资产评估业务的资产评估业务兼营资产评估兼营资产评估业务的各类管业务的各类管理咨询公司、理咨询公司、会计师事务所会计师事务所在提供咨询服务在提供咨询服务的同时的同时,也开展也开展资产评估业务资产评估业务65（2）评估规则统一：由协会制定统一的）评估规则统一：由协会制定统一的 准则和规范准则和规范2.资产评估管理逐渐走向科学化

47、资产评估管理逐渐走向科学化（1）评估管理机构健全）评估管理机构健全-建立各级评估协会建立各级评估协会（3）监测评估结果：由行业管理部门对评）监测评估结果：由行业管理部门对评估结果进行监测。实估结果进行监测。实行评估报告签字制度行评估报告签字制度66 3、资产评估业务向综合化方向发展、资产评估业务向综合化方向发展不动产评估不动产评估综合评估：企业价值评估综合评估：企业价值评估无形资产评估无形资产评估金融资产评估金融资产评估其他资产评估其他资产评估67 4、评估行业的国际化发展趋势日益明显、评估行业的国际化发展趋势日益明显国际评估准则委员会（国际评估准则委员会（IVSC）：国际评估准则）：国际评估

48、准则欧洲评估师协会联合会（欧洲评估师协会联合会（TEGOVA）：欧洲评估准则）：欧洲评估准则东南亚联盟评东南亚联盟评估师委员会（估师委员会（AVA）：东盟评估准则）：东盟评估准则68（四）我国资产评估发展概况（四）我国资产评估发展概况 产生：产生：20世纪世纪80年代末，以年代末，以1989年国家国有资产年国家国有资产管理局下发的管理局下发的“关于国有资产产权变动必须进行关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定资产评估的若干规定”为标志。为标志。随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业间随着我国社会主义市场经济的逐步形成，企业间的生产要素通过市场进行交换、流动的行为逐渐的生产要素通过市场

49、进行交换、流动的行为逐渐增多。为了保障交易双方权益不受损害，保护国增多。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。有资产不流失，资产评估行业应运而生。69 发展：我国的资产评估业经过十多年的发展，取发展：我国的资产评估业经过十多年的发展，取得的主要成绩：得的主要成绩：1、建立和健全了评估规章、建立和健全了评估规章 2、成立了行业组织、成立了行业组织 3、建立了注册资产评估师制度、建立了注册资产评估师制度 4、规范了评估机构管理、规范了评估机构管理70（1）国有资产评估管理办法（国有资产评估管理办法（19911991年国务年国务院以院以9 9l l号令的形式发布号令

50、的形式发布）：）：该规章对我国开展资产评估工作的程序、目的、该规章对我国开展资产评估工作的程序、目的、法定评估范围、评估应遵循的原则、评估工作管法定评估范围、评估应遵循的原则、评估工作管理主体、评估操作机构的资格认定、评估的基本理主体、评估操作机构的资格认定、评估的基本方法和评估行为各方面法律责任作了系统的规定，方法和评估行为各方面法律责任作了系统的规定，确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针确立了我国资产评估工作的基本依据、基本方针和基本政策。和基本政策。1、建立和健全了评估规章、建立和健全了评估规章71（2）资产评估操作规范意见（试行）（）资产评估操作规范意见（试行）（19961996

51、年中评协年中评协0303号文件号文件）：）：该规范对资产评估的基本原则、基本方法、评该规范对资产评估的基本原则、基本方法、评估操作程序、各类具体资产项目评估的方法、评估操作程序、各类具体资产项目评估的方法、评估报告书的编写、送审材料的内容以及工作底稿估报告书的编写、送审材料的内容以及工作底稿和项目档案等方面做出会具体规定。该规范目前和项目档案等方面做出会具体规定。该规范目前仍然是我国资产评估实务中对资产进行评估的主仍然是我国资产评估实务中对资产进行评估的主要依据。要依据。72（3）中国注册资产评估师职业道德规范）中国注册资产评估师职业道德规范 中国注册资产评估师职业后续教育规范中国注册资产评估

52、师职业后续教育规范 （19991999年中评协年中评协6 6号文号文）其中职业道德规范对注册资产评估师在执业其中职业道德规范对注册资产评估师在执业中应遵循的基本原则、执业能力、执业规则、与中应遵循的基本原则、执业能力、执业规则、与客户的关系及行业责任等问题做出了明确规定；客户的关系及行业责任等问题做出了明确规定；后续教育规范对注册资产评估师为保持应有的执后续教育规范对注册资产评估师为保持应有的执业能力而进行后续教育的内容、形式以及后续教业能力而进行后续教育的内容、形式以及后续教育的组织与实施、检查与考核等方面做出了规定。育的组织与实施、检查与考核等方面做出了规定。73（4）资产评估业务约定书指

53、南、资产评估计划指南、）资产评估业务约定书指南、资产评估计划指南、资产评估工作底稿指南和资产评估档案管理指南资产评估工作底稿指南和资产评估档案管理指南 （19991999年中评协年中评协5353号文号文）四个指南主要是为了规范资产评估实务中的主要四个指南主要是为了规范资产评估实务中的主要工作环节，提出了一些可参考工作环节，提出了一些可参考 性的内容和格式。包性的内容和格式。包括资产评估前期工作阶段与委托方签定协议书、制括资产评估前期工作阶段与委托方签定协议书、制定评估计划、收集相关的资料等，资产评估整个工定评估计划、收集相关的资料等，资产评估整个工作阶段工作底稿的编制与审核，资产评估后期阶段作

54、阶段工作底稿的编制与审核，资产评估后期阶段档案的整理和保管等。档案的整理和保管等。74（5）资产评估报告书的内容与格式）资产评估报告书的内容与格式 （19991999年中评协年中评协9191号文号文）对资产评估报告书正文的内容和项目、资对资产评估报告书正文的内容和项目、资产评估说明的编写方法、资产评估明细表的内产评估说明的编写方法、资产评估明细表的内容的格式等方面都提出的具体的要求。该文件容的格式等方面都提出的具体的要求。该文件也是资产评估有关管理部门审查资产评估项目也是资产评估有关管理部门审查资产评估项目的主要依据。的主要依据。75（6）资产评估准则）资产评估准则资产评估准则基本准则资产评估

55、准则基本准则资产评估职业道德准则基本准则资产评估职业道德准则基本准则无形资产评估准则无形资产评估准则企业价值评估指导意见企业价值评估指导意见金融不良资产评估指导意见金融不良资产评估指导意见2001年财政部发布年财政部发布2004年财政部发布年财政部发布2005年中评协发布年中评协发布珠宝首饰评估指导意见珠宝首饰评估指导意见 2003年中评协发布年中评协发布76资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告资产评估准则资产评估准则评估程序评估程序资产评估准则资产评估准则业务约定书业务约定书资产评估准则资产评估准则工作底稿工作底稿资产评估准则资产评估准则机器设备机器设备资产评估准则资产评估准则不动产不动

56、产资产评估价值类型指导意见资产评估价值类型指导意见以财务报告为目的的评估指南（试行）以财务报告为目的的评估指南（试行）2007年中评协发布年中评协发布772、成立了行业组织、成立了行业组织 1993年年12月，中国资产评估协会成立，标志着月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下行业自律性管理过渡。监督指导下行业自律性管理过渡。78中国资产评估协会主要职责是负责协会会员管理、中国资产评估协会主要职责是负责协会会员管理、制定评估准则、标准，代拟行业管理法规，开展制定评估准则、标准，代拟行业管理法规，开展评估理论及政策

57、的研究，举办刊物，开展教育培评估理论及政策的研究，举办刊物，开展教育培训、国际交流、信息服务，调解仲裁纠纷，维护训、国际交流、信息服务，调解仲裁纠纷，维护会员合法权益，协会是一个行业自律性组织。会员合法权益，协会是一个行业自律性组织。1995年年3月，中国资产评估协会代表中国资产月，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入国际评估标准委员会，使中国资产评估行业加入国际评估标准委员会，使中国资产评估行业开始走向世界。评估行业开始走向世界。793、建立了注册资产评估师制度、建立了注册资产评估师制度 1995年年5月月10日，国家国有资产管理局、国家人日，国家国有资产管理局、国家人事部共同发布了注册

58、资产评估师执业资格制事部共同发布了注册资产评估师执业资格制度暂行规定和注册资产评估师执业资格考度暂行规定和注册资产评估师执业资格考试实施办法，该办法规定，注册资产评估师试实施办法，该办法规定，注册资产评估师由国家人事部和国家国有资产管理局共同管理。由国家人事部和国家国有资产管理局共同管理。凡通过全国统一考试合格者，就能取得凡通过全国统一考试合格者，就能取得“执业执业资格证书资格证书”，证明该人员已具备执业的能力和，证明该人员已具备执业的能力和水平，经过注册取得水平，经过注册取得“注册证注册证”后即可进行执后即可进行执业。业。804、规范了评估机构管理、规范了评估机构管理 1993年以国资办发年以国资办发58号文发布了资产评估机号文发布了资产评估机构暂行办法，同年还发布了证券业评估机构的管构暂行办法，同年还发布了证券业评估机构的管理办法。理办法。1997年底提出了评估机构都要与挂靠单位或原年底提出了评估机构都要与挂靠单位或原上级部门脱钩，办成规范的、由评估师出资的有限上级部门脱钩，办成规范的、由评估师出资的有限责任公司，或合伙人事务所，并对评估师人数等条责任公司，或合伙人事务所，并对评估师人数等条件提出了要求。件提出了要求。1998年开始实施评估机构的脱钩改年开始实施评估机构的脱钩改制工作，制工作，1999年底全面完成。年底全面完成。81