[精选]第10章物业营销渠道策略

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1、第十章 物业营销渠道策略 2了解：了解：房地产市场分销渠道的类型及其特点；影响分销渠道选择的主要因素；掌握：掌握：中间商的作用及选择条件；房地产销售渠道成员的管理策略和评价方法。基本能够依据所依赖的环境、企业和产品特点选择分销渠道；能够结合实际制定分销渠道策略。内容摘要 近年来，面对一系列房地产调控政策的出台.房地产市场面临的销售 压力增大市场处于观望气氛。在这种情 况下.拓宽营销渠道.通过全方位、多样化 的营销渠道建设突破销售瓶颈.快速实现 产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。销售渠道作为企业了解消费者、沟 通消费者和掌握消费者的核心手段.已成为企业的重要资源，构建高效、稳定

2、的销售网络对增强企业竞争能力也愈发重要。3一、物业营销渠道的概念一、物业营销渠道的概念一、物业营销渠道的概念一、物业营销渠道的概念第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计1 1 1 1、物业营销渠道的概念物业营销渠道的概念物业营销渠道的概念物业营销渠道的概念：将物业商品或服务从开发商手中转移到：将物业商品或服务从开发商手中转移到：将物业商品或服务从开发商手中转移到：将物业商品或服务从开发商手中转移到消费者手中的途径消费者手中的途径消费者手中的途径消费者手中的途径。分分销销渠道是指：某物渠道是指：某物业项业项目从物目从物业业开开发发商向物商向物业购买业购买者移者移动时动时取得取得该该物

3、物业项业项目的所有目的所有权权或帮助或帮助转转移其所有移其所有权权的所有物的所有物业业企企业业和个人。和个人。市场营销渠道：市场营销渠道：市场营销渠道：市场营销渠道：它是由生产者、批发商和零售商所组成的一种统一它是由生产者、批发商和零售商所组成的一种统一的联合体的联合体 市场营销渠道的流程包括：实物流程（物流）、所有权流程、市场营销渠道的流程包括：实物流程（物流）、所有权流程、付款流程（支付流）、信息以及促销流程付款流程（支付流）、信息以及促销流程 2、分销渠道及其类型、分销渠道及其类型 1）企业对生产性团体用户的销售渠道模式。有如下几种：生产者用户(直接式分销直接式分销)、（零级渠道零级渠道

4、）生产者零售商用户（一级渠道一级渠道）生产者批发商用户（一级渠道一级渠道）生产者批发商零售商用户（二级渠道二级渠道）生产者代理商批发商零售商用户(三三级渠道级渠道)2）企业对个人消费者销售渠道模式。有如下几种：生产者消费者(直接式分销直接式分销)、（零级渠道零级渠道)生产者零售商消费者（一级渠道一级渠道）生产者批发商零售商消费者（二级渠道二级渠道）生产者代理商零售商消费者（二级渠道二级渠道）生产者代理商批发商零售商消费者(三级渠道三级渠道)3、物业市场营销渠道流程1）、实体流程P1592）、所有权流程3）、促销流程4）、服务流程5）、资金流程6）、信息流程4、物业市场营销渠道功能P1591）、

5、完成了房地产商品向消费品转移这一过程 房地产商品只有通过营销渠道，进入消费领域，才能实现其价值。2）、有利于社会资源的有效利用 房地产能尽快售出，既满足了顾客的需求，又迅速回笼了资金，开发商可以转向下一个项目的开发。3）、有利于提高企业的市场效率 房地产在流通中停留的时间越短，销售越快，资金周转越快，企业的经济效益和社会效益越高。4）、具有信息渠道的作用 营销渠道能够帮助房地产商收集、传递消费者的需求，以便开发商对进一步的开发建设做出修正。二、物业直接营销渠道二、物业直接营销渠道二、物业直接营销渠道二、物业直接营销渠道第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计 1 1 1 1）、适宜采

6、用直销方式的情况、适宜采用直销方式的情况、适宜采用直销方式的情况、适宜采用直销方式的情况（1 1 1 1）大型房地产公司。）大型房地产公司。）大型房地产公司。）大型房地产公司。（2 2 2 2）市场为卖方市场。）市场为卖方市场。）市场为卖方市场。）市场为卖方市场。（3 3 3 3）楼盘素质特别优良。）楼盘素质特别优良。）楼盘素质特别优良。）楼盘素质特别优良。1 1 1 1直接直接营销营销 房地房地产产直接直接销销售是生售是生产产与流通的与流通的职职能都由生能都由生产产者承担，者承担，实实施施产销产销直接直接见见面。面。2 2）、直接渠道的主要形式有：）、直接渠道的主要形式有：(1)(1)订购销

7、售订购销售 即由房地产生产者与购房者签订购房合同，按合同即由房地产生产者与购房者签订购房合同，按合同规定的时间提供商品房、交付款项。如商品房的预售。规定的时间提供商品房、交付款项。如商品房的预售。(2)(2)自设门市销售自设门市销售 即房地产企业自设销售门市部，销售已建好的商品即房地产企业自设销售门市部，销售已建好的商品房。销售门市部就设在商品房的销售现场，以便于消费房。销售门市部就设在商品房的销售现场，以便于消费者选购。如项目所在处的售楼中心。者选购。如项目所在处的售楼中心。(3)(3)推销员推销推销员推销 即由房地产企业派出推销员或通过电话访问等方式，即由房地产企业派出推销员或通过电话访问

8、等方式，直接向购房者推销房地产商品。直接向购房者推销房地产商品。二、物二、物业直接直接营销渠道渠道第一第一节 物物业营销渠道的渠道的设计 2 2 2 2、直接营销渠道的优点、直接营销渠道的优点、直接营销渠道的优点、直接营销渠道的优点（1 1 1 1）直接面对市场：直接面对市场：直接面对市场：直接面对市场：房地产开发商可以控制开发经营的全房地产开发商可以控制开发经营的全房地产开发商可以控制开发经营的全房地产开发商可以控制开发经营的全过程，以避免因某些素质不高的房地产中间商（代理商）介入而过程，以避免因某些素质不高的房地产中间商（代理商）介入而过程，以避免因某些素质不高的房地产中间商（代理商）介入

9、而过程，以避免因某些素质不高的房地产中间商（代理商）介入而造成的营销短期行为，如简单地将易销楼盘单元销售出去，却使造成的营销短期行为，如简单地将易销楼盘单元销售出去，却使造成的营销短期行为，如简单地将易销楼盘单元销售出去，却使造成的营销短期行为，如简单地将易销楼盘单元销售出去，却使相对难销的楼盘单元积压。相对难销的楼盘单元积压。相对难销的楼盘单元积压。相对难销的楼盘单元积压。（2 2 2 2）满足消费者的不同要求：满足消费者的不同要求：满足消费者的不同要求：满足消费者的不同要求：产销直接见面，便于房地产产销直接见面，便于房地产产销直接见面，便于房地产产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的

10、需求、购买特点及变化趋势，缩短了发展发展商直接了解顾客的需求、购买特点及变化趋势，缩短了发展发展商直接了解顾客的需求、购买特点及变化趋势，缩短了发展发展商直接了解顾客的需求、购买特点及变化趋势，缩短了发展商和顾客沟通的渠道，由此可以较快地调整楼盘的各种功能。商和顾客沟通的渠道，由此可以较快地调整楼盘的各种功能。商和顾客沟通的渠道，由此可以较快地调整楼盘的各种功能。商和顾客沟通的渠道，由此可以较快地调整楼盘的各种功能。（3 3 3 3）降低营销成本：降低营销成本：降低营销成本：降低营销成本：产销直接见面，不经过中间经营环节，产销直接见面，不经过中间经营环节，产销直接见面，不经过中间经营环节，产销

11、直接见面，不经过中间经营环节，可以缩短商品流通环节，减少流通费用，降低营销成本。可以缩短商品流通环节，减少流通费用，降低营销成本。可以缩短商品流通环节，减少流通费用，降低营销成本。可以缩短商品流通环节，减少流通费用，降低营销成本。二、物二、物业直接直接营销渠道渠道 3 3 3 3、直接营销渠道的缺点、直接营销渠道的缺点、直接营销渠道的缺点、直接营销渠道的缺点(1)(1)(1)(1)占用一定的人力、财力和物力占用一定的人力、财力和物力占用一定的人力、财力和物力占用一定的人力、财力和物力 (2)(2)(2)(2)风险较高风险较高风险较高风险较高 (3)(3)(3)(3)影响营销效率影响营销效率影响

12、营销效率影响营销效率 第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计三、物三、物业间接接营销渠道渠道第一第一节 物物业营销渠道的渠道的设计间接分销渠道是房地产生产者通过中间商销售房地间接分销渠道是房地产生产者通过中间商销售房地间接分销渠道是房地产生产者通过中间商销售房地间接分销渠道是房地产生产者通过中间商销售房地产的渠道。常用的间接分销渠道主要是通过代理商和经产的渠道。常用的间接分销渠道主要是通过代理商和经产的渠道。常用的间接分销渠道主要是通过代理商和经产的渠道。常用的间接分销渠道主要是通过代理商和经销商承担商品的流通职能。间接营销渠道根据层次的不销商承担商品的流通职能。间接营销渠道根据层

13、次的不销商承担商品的流通职能。间接营销渠道根据层次的不销商承担商品的流通职能。间接营销渠道根据层次的不同，又可以细分为一层渠道、二层渠道、三层渠道同，又可以细分为一层渠道、二层渠道、三层渠道同，又可以细分为一层渠道、二层渠道、三层渠道同，又可以细分为一层渠道、二层渠道、三层渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道(一一一一)物业中间商的种类物业中间商的种类物业中间商的种类物业中间商的种类P P165165物业经销商：是指拥有物业商品的所有权和处置权的中间商物业经销商：是指拥有物业商品的所有权和处置权的中间商物业经销商：是指拥有物业商品的所有权

14、和处置权的中间商物业经销商：是指拥有物业商品的所有权和处置权的中间商12物业代理商：是指接受物业开发商或经销商的委托，从事物业代理商：是指接受物业开发商或经销商的委托，从事物业代理商：是指接受物业开发商或经销商的委托，从事物业代理商：是指接受物业开发商或经销商的委托，从事销售业务但不拥有物业商品所有权的中间商。销售业务但不拥有物业商品所有权的中间商。销售业务但不拥有物业商品所有权的中间商。销售业务但不拥有物业商品所有权的中间商。P165P165P165P1651）物业中介商（企业代理商）物业中介商（企业代理商）物业中介商（企业代理商）物业中介商（企业代理商）2）物业经纪人（个人代理商）物业经纪

15、人（个人代理商）物业经纪人（个人代理商）物业经纪人（个人代理商）第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计物业中间商：物业中间商：物业中间商：物业中间商：是指是指是指是指处处在物在物在物在物业业开开开开发发商和商和商和商和顾顾客之客之客之客之间间的，从事物的，从事物的，从事物的，从事物业业商品商品商品商品流通流通流通流通业务业务，促，促，促，促进买卖进买卖行行行行为发为发生和生和生和生和实现实现的企的企的企的企业业或个人或个人或个人或个人经纪经纪人。人。人。人。三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道(一一一一)物业中间商的种类物业中间商

16、的种类物业中间商的种类物业中间商的种类物业中介商：其业务是针对散盘楼盘，其销售主要是店铺式物业中介商：其业务是针对散盘楼盘，其销售主要是店铺式物业中介商：其业务是针对散盘楼盘，其销售主要是店铺式物业中介商：其业务是针对散盘楼盘，其销售主要是店铺式营销或上门推销。营销或上门推销。营销或上门推销。营销或上门推销。45物业策划公司：其业务是为楼盘销售提供市场调研、营销物业策划公司：其业务是为楼盘销售提供市场调研、营销物业策划公司：其业务是为楼盘销售提供市场调研、营销物业策划公司：其业务是为楼盘销售提供市场调研、营销策划、销售人员培训、顾问服务等。策划、销售人员培训、顾问服务等。策划、销售人员培训、顾

17、问服务等。策划、销售人员培训、顾问服务等。P170P170P170P170第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计物业中间商：物业中间商：物业中间商：物业中间商：是指是指是指是指处处在物在物在物在物业业开开开开发发商和商和商和商和顾顾客之客之客之客之间间的，从事物的，从事物的，从事物的，从事物业业商品商品商品商品流通流通流通流通业务业务，促，促，促，促进买卖进买卖行行行行为发为发生和生和生和生和实现实现的企的企的企的企业业或个人或个人或个人或个人经纪经纪人。人。人。人。3物业经纪人：是指具备经纪人条件，经工商行政管理部门物业经纪人：是指具备经纪人条件，经工商行政管理部门物业经纪人：是

18、指具备经纪人条件，经工商行政管理部门物业经纪人：是指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营销执照，从事物业经纪活动的组织和个核准登记并领取营销执照，从事物业经纪活动的组织和个核准登记并领取营销执照，从事物业经纪活动的组织和个核准登记并领取营销执照，从事物业经纪活动的组织和个人人人人。P168P168P168P168三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道（二）（二）（二）（二）物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择中间商的实力中间商的实力中间商的实力中间商的实力12中间商的业绩中间商的业绩中间商的业绩中间商的

19、业绩3中间商的人品中间商的人品中间商的人品中间商的人品4中间商的管理中间商的管理中间商的管理中间商的管理5中间商的沟通中间商的沟通中间商的沟通中间商的沟通第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道（二）（二）（二）（二）物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择间接营销渠道的优点间接营销渠道的优点间接营销渠道的优点间接营销渠道的优点 （1 1 1 1）有利于发挥营销专业特长。物业中间商（代理商）往往）有利于发挥营销专业特长。物业中间商（代理商）往往）有利于发挥营销专业特长。物业

20、中间商（代理商）往往）有利于发挥营销专业特长。物业中间商（代理商）往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的物业商品销售成功。人才，便于从专业上保证发展商开发的物业商品销售成功。人才，便于从专业上保证发展商开发的物业商品销售成功。人才，便于从专业上保证发展商开发的物业商品销售成功。（2 2 2 2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，）有利于发展商集中精力，缓解人

21、力、物力和财力的不足，）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行物业项目的开发和工程方面的工作。重点进行物业项目的开发和工程方面的工作。重点进行物业项目的开发和工程方面的工作。重点进行物业项目的开发和工程方面的工作。第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道三、物业的间接营销渠道（二）（二）（二）（二）物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择物业中间商的选择间接营销渠道的缺点间接营销渠道的缺点间接营销渠道的缺点间接营销渠道的缺点(1)(1)(1

22、)(1)提高了房地产产品的价格提高了房地产产品的价格提高了房地产产品的价格提高了房地产产品的价格 (2)(2)(2)(2)容易降低售前和售后服务的质量容易降低售前和售后服务的质量容易降低售前和售后服务的质量容易降低售前和售后服务的质量 (3)(3)(3)(3)不便于直接沟通信息不便于直接沟通信息不便于直接沟通信息不便于直接沟通信息 第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计四、四、四、四、”第三种第三种第三种第三种”渠道渠道渠道渠道P161P161我国目前存在商品房空置无人居住，而需要住房的人无房住的我国目前存在商品房空置无人居住，而需要住房的人无房住的我国目前存在商品房空置无人居住，

23、而需要住房的人无房住的我国目前存在商品房空置无人居住，而需要住房的人无房住的情况，其中一主要原因就是流通环节不畅。情况，其中一主要原因就是流通环节不畅。情况，其中一主要原因就是流通环节不畅。情况，其中一主要原因就是流通环节不畅。采用采用采用采用“如联合一体销售如联合一体销售如联合一体销售如联合一体销售”的方式，可集中开发商和中间商的长的方式，可集中开发商和中间商的长的方式，可集中开发商和中间商的长的方式，可集中开发商和中间商的长处，利用整体优势，树立名牌，规范服务，弥补直接营销渠道处，利用整体优势，树立名牌，规范服务，弥补直接营销渠道处，利用整体优势，树立名牌，规范服务，弥补直接营销渠道处，利

24、用整体优势，树立名牌，规范服务，弥补直接营销渠道形式和间接营销渠道形式的不足，共同提高物业商品的销售部。形式和间接营销渠道形式的不足，共同提高物业商品的销售部。形式和间接营销渠道形式的不足，共同提高物业商品的销售部。形式和间接营销渠道形式的不足，共同提高物业商品的销售部。品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第四种营销渠道：网品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第四种营销渠道：网品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第四种营销渠道：网品牌整合营销传播机构总裁黄相如探索出第四种营销渠道：网络购房络购房络购房络购房 第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计五、物业的营销渠道的模式五、物业的营

25、销渠道的模式五、物业的营销渠道的模式五、物业的营销渠道的模式1.个人消个人消费费分分销销渠道渠道房地房地产产开开发发商商 消消费费者者房地房地产产开开发发商商 经销经销商商 消消费费者者房地房地产产开开发发商商 代理商代理商 消消费费者者房地房地产产开开发发商商 经销经销商商 代理商代理商 消消费费者者第一节第一节 物业营销渠道的设计物业营销渠道的设计2.团体用户消费分销渠道房地产开发商 消费者房地产开发商 经销商 消费者房地产开发商 代理商 消费者v 零阶渠道是房地产开发商将产品直接销售给最终消费者，中间不经过任何中间商的分销渠道类型，又称为直接渠道直接渠道。v一阶渠道是房地产开发商将产品项

26、目转销给中间商，由中间商将房产销给顾客。这种类型的渠道包括一个层级的中间商，故被称为间接渠道。(短渠道)v二阶渠道是房地产开发商将产品项目销售给经销商，经销商再委托代理商销售给消费者。这种类型的渠道包括两级中间商，故也被称为间接渠道。(长渠道)六 物业分销渠道的层级结构P162 七 物业分销渠道的宽度P163v分销渠道的宽度是指销售渠道的同一层次中使用中间商数目的多少。v同一层次中使用的中间商数目多，就是宽渠道；反之，同一层次中使用的中间商数目少，就是窄渠道。窄渠道。八、单渠道和多渠道 按照房地产生产者采用的渠道类型的多按照房地产生产者采用的渠道类型的多少，分为少，分为单渠道单渠道和和多渠道多

27、渠道。单渠道是指房地产生产者只采用一种类单渠道是指房地产生产者只采用一种类型的销售渠道销售其产品。型的销售渠道销售其产品。多渠道指房地产生产者选用不同类型的多渠道指房地产生产者选用不同类型的销售渠道销售其产品。销售渠道销售其产品。v销售渠道的设计主要包括：明确渠道长度、宽度和规定渠道成员彼此的权力、责任和义务3方面的内容。v（1）确定销售渠道长度。所谓渠道长度是指产品从开发商到消费者所经过的环节的多少，即销售渠道层次的多少。开发商销售渠道设计应该以顾客的需求为目标、以确定开发商所要达到的市场为起点。v企业销售渠道设计首先要决定采用何种类型的销售渠道，即是采用自销还是通过中间环节分销。如果决定采

28、用代理商分销，还要进一步确定运用何种类型和规模的代理商，而代理商的类型则会影响到具体的渠道模式。从开发商的观点来看，渠道层次越多，利润就越少，控制渠道所需要解决的问题也就越多。九、物业营销渠道设计的内容（2）确定代理商数目。这就是决定渠道的宽度。渠道宽度是指销售渠道的同一层次中使用代理商数目的多少。同一层次中使用代理商的数目多，称为宽渠道；反之，同一层次中使用代理商的数目少，就称之为窄渠道。企业在确定渠道宽度时，通常有以下3种策略可以选择：开放型分销策略。独家型分销策略。选择型分销策略。九、物业营销渠道设计的内容开放型分销策略v在房地产营销中指房地产所有者选择尽可能多的中间在房地产营销中指房地

29、产所有者选择尽可能多的中间商帮助租售房地产商帮助租售房地产.v优点主要有：市场覆盖面大，扩展市场迅速；顾客接优点主要有：市场覆盖面大，扩展市场迅速；顾客接触率高，提升销售业绩；分销支持度强，充分利用中触率高，提升销售业绩；分销支持度强，充分利用中间商。间商。v缺点主要有：控制渠道较难；需花费大量的费用缺点主要有：控制渠道较难；需花费大量的费用(打打开渠道，狂轰广告开渠道，狂轰广告);中间商竞争会异常激烈；分销，中间商竞争会异常激烈；分销，促销不专一。促销不专一。独家型分销策略n房地产所有者在某一地区仅仅通过一家精心挑选的，房地产所有者在某一地区仅仅通过一家精心挑选的，最合适的中间商租售其产品最

30、合适的中间商租售其产品 n优点是：控制渠道容易；分销商竞争程度低；促销优点是：控制渠道容易；分销商竞争程度低；促销费用省。费用省。n缺点是：市场覆盖面小；顾客接触率低；过分依赖缺点是：市场覆盖面小；顾客接触率低；过分依赖中间商中间商,对企业的风险较大。对企业的风险较大。选择型分销策略v房地产所有者房地产所有者在某一地区仅仅通过少数几个精心挑选在某一地区仅仅通过少数几个精心挑选的，最合适的中间商租售其产品的，最合适的中间商租售其产品 v主要的好处有：产品有足够的市场覆盖面，又可以比主要的好处有：产品有足够的市场覆盖面，又可以比密集分销更易控制和节省成本密集分销更易控制和节省成本，容易与中间商建立

31、良，容易与中间商建立良好的合作关系，可以使企业增强对营销渠道的控制力好的合作关系，可以使企业增强对营销渠道的控制力 v采用选择分销所带来的问题主要有分销商竞争较激烈，采用选择分销所带来的问题主要有分销商竞争较激烈，选择中间商难选择中间商难，（3）明确渠道成员的权力和义务。这包括对于不同类型的代理商给与不同的价格，以及规定彼此为对方提供的义务，如对开发商的的权力和责任应包括：给与代理商的房地产产品供应保证（按时交房、入住、产权以及其他相关手续办理等服务）、产品质量保证、银行按揭保证、市政配套设施以及物业管理、价格折扣、广告促销协助等。九、物业营销渠道设计的内容企业在渠道设计方案确定后，必须对方案

32、进行评估，以保证方案的科学性和合理性，尽量有利于企业的长远目标。评估主要从3个方面来进行：一是渠道的经济效益；二是企业对渠道的控制能力；三是渠道对市场的适应性。十、对物业营销渠道的评估十一、影响营销渠道策略选择的因素1.市场因素 市场是房地产开发企业做营销渠道决策时所要考虑的最重要的因素之一。影响渠道选择的市场因素有：v（1）潜在顾客规模。潜在的顾客越多，则市场范围越大，这就需要中间商来提供服务。如潜在的顾客比较少，则开发商企业可以利用自己的营销力量，直接向顾客销售。v（2）顾客的购买习惯。顾客的购买偏好、愿意支付的价格、购买地段的偏好以及对营销人员的选择，都会影响渠道的选择。v（3）顾客的分

33、布范围和密度。如顾客分布范围广而且密度小，可以选择长而宽的分销渠道；如果顾客分布范围集中且密度大，则可选择短而宽的分销渠道。这样既能加速资金的运转，又能方便顾客的购买。十一、影响营销渠道策略选择的因素2.房地产产品因素（1）房地产产品的单位价值越高，销售渠道应越短。（2）技术复杂的房地产产品，销售渠道宜短不宜长。（3）产品供求。产品供不应求者，销售渠道应该短。（4）新产品的销售渠道应该长3.市场竞争因素（1）实力大于对手，可针锋相对；（2）实力大体相当，可另辟蹊径；（3）实力不及对手，要避其锋芒。4.房地产企业自身因素 企业本身的因素对营销渠道的选择也有重大的影响，这种影响主要体现在以下三个方

34、面：v（1）自身资源。房地产开发企业的规模大、资金雄厚、实力强，并有长远发展的要求，则选择营销的自由度要相对大一些，可以不依赖中间商的服务，建立自己的营销网络。但力量较小的企业，则必须依赖中间商的服务。v（2）管理能力。房地产开发商企业在营销方面的管理能力与经验直接影响着营销渠道的选择。许多房地产开发商在开发建设方面及其内行，但在营销方面却稍逊一筹，需要借助房地产中间商的配合。v（3）房地产开发商所提供的服务。房地产开发企业所提供的服务越多越完善，越可以提升中间商的兴趣和信心。十一、影响营销渠道策略选择的因素 5.市场环境因素（1）市场兴旺时，可考虑与中间商协作，扩大销售；（2）市场不景气时，

35、应采用直接销售渠道，减少费用，减低成本。十一、影响营销渠道策略选择的因素十二、十二、房地产营销渠道策略选择的原则房地产营销渠道策略选择的原则以最小的投入，获取以最小的投入，获取最大的产出最大的产出哪一类中间商能与本哪一类中间商能与本企业密切合作，就选企业密切合作，就选择哪一类中间商。择哪一类中间商。（1）哪一种销售渠道策略能充）哪一种销售渠道策略能充分实施有效控制作用的，就选择分实施有效控制作用的，就选择哪一条渠道。哪一条渠道。（2）一旦选定中间商代理销售）一旦选定中间商代理销售时，为防止失控现象发生，要留时，为防止失控现象发生，要留有一定的余地。有一定的余地。在选择销售渠道时一般在选择销售渠

36、道时一般应遵守风险适中原则，应遵守风险适中原则，既不宜过大，也不宜过既不宜过大，也不宜过小小十二、房地产营销渠道策略选择的原则1.效益原则做到以最小的投入，获取最大的产出。2.可控性原则（1）哪一种销售渠道策略能充分实施有效控制作用的，就选择哪一条渠道。（2）一旦选定中间商代理销售时，为防止失控现象发生，要留有一定的余地。3.合作原则哪一类中间商能与本企业密切合作，就选择哪一类中间商。4.风险原则在选择销售渠道时一般应遵守风险适中原则，既不宜过大，也不宜过小。十二、房地产营销渠道策略选择的原则 5.素质原则（1）实力素质选择实力强大的中间商。（2）管理素质选择管理素质好的中间商。（3）信誉素质

37、选择信誉度高的中间商。（4）经验素质 选择经验丰富的中间商。所谓物业营销渠道管理，是指房地产企业为实现企业营销目标而对分销渠道进行的计划、实施、协调和控制，以确保渠道成员间、企业和渠道成员间相互协调和通力合作的一切活动。物业营销渠道管理是保证所选的分销渠道有效运行的重要条件。一、一、房地产营销渠道策略的选择房地产营销渠道策略的选择1.1.开发商直接销售渠道策略开发商直接销售渠道策略2.2.企业代理商销售渠道策略企业代理商销售渠道策略3.3.房地产经纪人策略房地产经纪人策略4.4.网络营销策略网络营销策略第二节第二节 物业营销渠道的管理物业营销渠道的管理 二、物业经纪业务二、物业经纪业务二、物业

38、经纪业务二、物业经纪业务（一）物业经纪业务的分类（一）物业经纪业务的分类（一）物业经纪业务的分类（一）物业经纪业务的分类按照经纪业务的一般分类方法，可将物业经纪业务分为按照经纪业务的一般分类方法，可将物业经纪业务分为按照经纪业务的一般分类方法，可将物业经纪业务分为按照经纪业务的一般分类方法，可将物业经纪业务分为物物物物业居间、物业代理和物业行纪业居间、物业代理和物业行纪业居间、物业代理和物业行纪业居间、物业代理和物业行纪。其中，物业居间可分为物业买。其中，物业居间可分为物业买。其中，物业居间可分为物业买。其中，物业居间可分为物业买卖居间、物业投资居间、物业抵押居间、物业租赁居间等类型。卖居间、

39、物业投资居间、物业抵押居间、物业租赁居间等类型。卖居间、物业投资居间、物业抵押居间、物业租赁居间等类型。卖居间、物业投资居间、物业抵押居间、物业租赁居间等类型。居间居间居间居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人居间人居间人居间人是是是是为委托人与第三人进行民事

40、法律行为报告信息机会或提供媒介为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。联系的中间人。联系的中间人。联系的中间人。第二节第二节 物业营销渠道的管理物业营销渠道的管理v1 1、居间：是指经纪人为交易双方提供信息及条件，、居间：是指经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方交易成功的商业行为。撮合双方交易成功的商业行为。P168P168v2 2、行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名、行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责

41、任的商业义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行为。v3 3、代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人名义、代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。任的商业行为。v4 4、经纪人收入：、经纪人收入：P169P169第二节第二节 物业营销渠道的管理物业营销渠道的管理物业代理的形式：物业代理的形式：P166v1）联合代理与独家代理）联合代理与独家代理联合代理联合代理是指开发商对自己开发的项目，委托两家或是指开发商对自己开发的项目，委托两家或两家以上的物业代理公司，共同承担项目的物

42、业代两家以上的物业代理公司，共同承担项目的物业代理工作的方式。理工作的方式。独家代理独家代理是指开发商对自己开发的项目，委托一家有是指开发商对自己开发的项目，委托一家有销售此类物业经验的物业代理公司，独家负责项目销售此类物业经验的物业代理公司，独家负责项目的物业代理工作的方式。的物业代理工作的方式。物业代理的形式：物业代理的形式：P166v2）买方代理与卖方代理和双方代理）买方代理与卖方代理和双方代理买方代理买方代理是指是指消费者消费者委托物业代理公司，承担项目的委托物业代理公司，承担项目的物业代理工作的方式，物业代理只能从物业代理工作的方式，物业代理只能从买方方面收买方方面收取佣金。取佣金。

43、卖方代理卖方代理是指是指开发商开发商委托物业代理公司，承担项目的委托物业代理公司，承担项目的物业代理工作的方式，物业代理只能从物业代理工作的方式，物业代理只能从卖方方面卖方方面收收取佣金。取佣金。双方代理双方代理：物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，：物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理方式，而且双但佣金总额一般不能高于前两种代理方式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。重代理的身份应向有关各方事先声明。物业代理的形式：物业代理的形式：P166v3）首席代理与分代理）首席代理与分代理首席代理首席代理(总代理总代理)是指对于大型综合性房地产开发项目或是指对于大

44、型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主委托一个房地产经纪公司全面负责物业，开发商或业主委托一个房地产经纪公司全面负责项目的房地产经纪工作，该房地产经纪公司称为首席代项目的房地产经纪工作，该房地产经纪公司称为首席代理。理。由房地产经纪总代理委托，负责物业某些部分的代理工作由房地产经纪总代理委托，负责物业某些部分的代理工作的代理，称为的代理，称为分代理分代理。有时，分代理的委托还必须得到。有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，房地产经纪公司的佣金按照以直接委托分代理，此时，房地产经纪公

45、司的佣金按照各房地产经纪公司所承担的责任大小来分配各房地产经纪公司所承担的责任大小来分配。二、物业经纪业务二、物业经纪业务二、物业经纪业务二、物业经纪业务（二）物业经纪业务基本环节（二）物业经纪业务基本环节（二）物业经纪业务基本环节（二）物业经纪业务基本环节物业经纪业务基本环节物业经纪业务基本环节物业经纪业务基本环节物业经纪业务基本环节包括客户开拓、业务洽谈、物业查包括客户开拓、业务洽谈、物业查包括客户开拓、业务洽谈、物业查包括客户开拓、业务洽谈、物业查验（主要查验物业的物质状况和物业权属情况）签订物业经纪验（主要查验物业的物质状况和物业权属情况）签订物业经纪验（主要查验物业的物质状况和物业权

46、属情况）签订物业经纪验（主要查验物业的物质状况和物业权属情况）签订物业经纪合同、信息搜集与传播、引领买方（承租方）看房、代理（或合同、信息搜集与传播、引领买方（承租方）看房、代理（或合同、信息搜集与传播、引领买方（承租方）看房、代理（或合同、信息搜集与传播、引领买方（承租方）看房、代理（或协助）交易达成（这一环节是整个流程中的关键）、产权过户协助）交易达成（这一环节是整个流程中的关键）、产权过户协助）交易达成（这一环节是整个流程中的关键）、产权过户协助）交易达成（这一环节是整个流程中的关键）、产权过户与登记、物业交验、佣金结算、售后服务等。与登记、物业交验、佣金结算、售后服务等。与登记、物业交

47、验、佣金结算、售后服务等。与登记、物业交验、佣金结算、售后服务等。第二节第二节 物业营销渠道的管理物业营销渠道的管理 二、物业经纪业务二、物业经纪业务二、物业经纪业务二、物业经纪业务（三）物业经纪相关业务（三）物业经纪相关业务（三）物业经纪相关业务（三）物业经纪相关业务物业经纪相关业务物业经纪相关业务物业经纪相关业务物业经纪相关业务是指物业交易登记及权证代办是指物业交易登记及权证代办是指物业交易登记及权证代办是指物业交易登记及权证代办（包括物业初始登记、物业变更登记、物业权利注销（包括物业初始登记、物业变更登记、物业权利注销（包括物业初始登记、物业变更登记、物业权利注销（包括物业初始登记、物业

48、变更登记、物业权利注销登记、物业他项权利登记、物业文件登记备案等）、登记、物业他项权利登记、物业文件登记备案等）、登记、物业他项权利登记、物业文件登记备案等）、登记、物业他项权利登记、物业文件登记备案等）、物业抵押贷款手续代办以及物业信息咨询、法律服务、物业抵押贷款手续代办以及物业信息咨询、法律服务、物业抵押贷款手续代办以及物业信息咨询、法律服务、物业抵押贷款手续代办以及物业信息咨询、法律服务、物业价格评估等业务。物业价格评估等业务。物业价格评估等业务。物业价格评估等业务。第二节第二节 物业营销渠道的管理物业营销渠道的管理三、房地产营销渠道的管理与控制P1711.选择渠道成员（1）中间商的市场

49、范围（2）中间商的产品政策（3）中间商的地理区位优势（4）中间商的产品知识（5）预期合作程度（6）中间商的财务状况及管理水平（7）中间商的促销政策和技术（8）中间商的综合服务能力 三、房地产营销渠道的管理与控制2.使用谁的商标知名度较高的企业，往往使用自己的商标；知名度较低的企业，往往借助中间商的商标。优点：1)开发商大部分产品的销售可以得到保证，可以减少风险2)可以相应减少市场分销费用缺点:如果中间商停止销售企业的产品，企业必须重新寻觅新主，造成一定时期的销量下降，从而造成损失。三、房地产营销渠道的管理与控制3.激励渠道成员1）开展促销活动 2）资金资助 3）协助中间商搞好经营管理，提高市场

50、分销效果4）提供市场信息5）与中间商结成长期的伙伴关系 三、房地产营销渠道的管理与控制4.评估渠道成员（1）契约约束与销售配额（2）测量中间商绩效v主要方法 1）将每一中间商的销售绩效与上期的绩效进行比较，并以整个群体的升降百分比作为评价标准 2）将各中间商的绩效与该地区基于销售潜量分析所设立的销售额相比较 1.物业的代理形式有（）P166A.联合代理与独家代理B.买方代理、卖方代理和双重代理C.首席代理和分代理D.以上都是2.（）是指拥有物业商品的所有权和处置权的中间商。P165A.物业供销商B.物业代理商C.中介商D.物业经销商3.物业营销渠道包括（）A.零距离渠道B.一级渠道C.二级渠道

51、D.以上都是4.（）渠道是由生产者直接将商品销售给消费者，产品不经过任何中间商转手的营销渠道。A.零级B.一级C.二级D.三级一、单项选择一、单项选择5.某房地产开发商仅委托一家代理公司全面负责某一房地产项目的所有代理工作，即为（）。A.联合代理B.独家代理C.首席代理D.分代理6.房地产代理商在对房地产市场进行宏观市场研究的时候，不包括()这一项。A.经济B.政治C.法律法规D.产品研究一、单项选择一、单项选择7.房地产经纪人必须经()考核批准，且取得经纪资格证书，方可从事房地产经纪活动。P168A.工商行政管理机关B.房地产管理部门C.房地产中介协会D.地方建设管理部门8.开发商通过不同渠

52、道发布信息，所有的经纪人都可以与之签订合同，为其代销房屋的方式是()。P166A.专有权代理B.专卖权代理C.买断项目代理D.开放型代理9.下列哪种销售方式是从房地产项目销售的直接的渠道方式？（）A委托代理销售B包销C风险代理D自行销售一、单项选择一、单项选择风险代理风险代理是指委托代理人与当事人之间的一种特殊委托诉讼代理，委托人先不预支付代理费，费用先由代理人预先垫付，案件执行后委托人按照执行到位债权的一定比例付给代理人作为报酬。如果败诉或者执行不能，代理人将得不到任何回报，无法收回预先垫付的费用；如果债权一旦执行到位，被代理人将按照约定的高额比例支付给代理人，对双方来讲都存在一定风险，所以

53、称之为风险代理。1.分销渠道包括()。A材料商B中间商C生产者D消费者2.市场营销渠道包括了：（）A.供应商B.生产者C.中间商D.消费者二、多项选择二、多项选择核心概念核心概念物业价格物业价格物业价格物业价格定价策略定价策略定价策略定价策略物业营销渠道物业营销渠道物业营销渠道物业营销渠道案例分析案例分析训练提高训练提高1 1 1 1、为你选定的样板楼盘选择分销渠道并说、为你选定的样板楼盘选择分销渠道并说、为你选定的样板楼盘选择分销渠道并说、为你选定的样板楼盘选择分销渠道并说明选择依据。明选择依据。明选择依据。明选择依据。2 2 2 2、为你选定的楼盘确定合适的价格策略并、为你选定的楼盘确定合

54、适的价格策略并、为你选定的楼盘确定合适的价格策略并、为你选定的楼盘确定合适的价格策略并说明这些价格策略的依据。说明这些价格策略的依据。说明这些价格策略的依据。说明这些价格策略的依据。Thank You!v9、静夜四无、静夜四无邻，荒居旧，荒居旧业贫。9月月-239月月-23Friday,September 22,2023v10、雨中黄叶、雨中黄叶树，灯下白，灯下白头人。人。06:57:3706:57:3706:579/22/2023 6:57:37 AMv11、以我独沈久，愧君相、以我独沈久，愧君相见频。9月月-2306:57:3706:57Sep-2322-Sep-23v12、故人江海、故人

55、江海别，几度隔山川。，几度隔山川。06:57:3706:57:3706:57Friday,September 22,2023v13、乍、乍见翻疑梦，相悲各翻疑梦，相悲各问年。年。9月月-239月月-2306:57:3706:57:37September 22,2023v14、他、他乡生白生白发，旧国，旧国见青山。青山。22 九月九月 20236:57:37 上午上午06:57:379月月-23v15、比不了得就不比，得不到的就不要。、比不了得就不比，得不到的就不要。九月九月 236:57 上午上午9月月-2306:57September 22,2023v16、行、行动出成果，工作出出成果，工作

56、出财富。富。2023/9/22 6:57:3706:57:3722 September 2023v17、做前，能、做前，能够环视四周；做四周；做时，你只能或者最好沿着以脚，你只能或者最好沿着以脚为起点的射起点的射线向前。向前。6:57:37 上午上午6:57 上午上午06:57:379月月-23v9、没有失、没有失败，只有，只有暂时停止成功！。停止成功！。9月月-239月月-23Friday,September 22,2023v10、很多事情努力了未必有、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改果，但是不努力却什么改变也没有。也没有。06:57:3706:57:3706:579/22/20

57、23 6:57:37 AMv11、成功就是日复一日那一点点小小努力的、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。累。9月月-2306:57:3706:57Sep-2322-Sep-23v12、世、世间成事，不求其成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。，留一份不足，可得无限完美。06:57:3706:57:3706:57Friday,September 22,2023v13、不知香、不知香积寺，数里入云峰。寺，数里入云峰。9月月-239月月-2306:57:3706:57:37September 22,2023v14、意志、意志坚强的人能把世界放在手中像泥的人能把世界放在手中像泥块一一样

58、任意揉捏。任意揉捏。22 九月九月 20236:57:37 上午上午06:57:379月月-23v15、楚塞三湘接，、楚塞三湘接，荆门九派通。九派通。九月九月 236:57 上午上午9月月-2306:57September 22,2023v16、少年十五二十、少年十五二十时，步行，步行夺得胡得胡马骑。2023/9/22 6:57:3706:57:3722 September 2023v17、空山新雨后，天气晚来秋。、空山新雨后，天气晚来秋。6:57:37 上午上午6:57 上午上午06:57:379月月-23v9、杨柳散和柳散和风，青山澹吾，青山澹吾虑。9月月-239月月-23Friday,S

59、eptember 22,2023v10、阅读一切好一切好书如同和如同和过去最杰出的人去最杰出的人谈话。06:57:3706:57:3706:579/22/2023 6:57:37 AMv11、越是没有本、越是没有本领的就越加自命不凡。的就越加自命不凡。9月月-2306:57:3706:57Sep-2322-Sep-23v12、越是无能的人，越喜、越是无能的人，越喜欢挑剔挑剔别人的人的错儿。儿。06:57:3706:57:3706:57Friday,September 22,2023v13、知人者智，自知者明。、知人者智，自知者明。胜人者有力，自人者有力，自胜者者强。9月月-239月月-2306

60、:57:3706:57:37September 22,2023v14、意志、意志坚强的人能把世界放在手中像泥的人能把世界放在手中像泥块一一样任意揉捏。任意揉捏。22 九月九月 20236:57:37 上午上午06:57:379月月-23v15、最具挑、最具挑战性的挑性的挑战莫莫过于提升自我。于提升自我。九月九月 236:57 上午上午9月月-2306:57September 22,2023v16、业余生活要有意余生活要有意义，不要越，不要越轨。2023/9/22 6:57:3706:57:3722 September 2023v17、一个人即使已登上、一个人即使已登上顶峰，也仍要自峰，也仍要自强不息。不息。6:57:37 上午上午6:57 上午上午06:57:379月月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉