[精选]河南新乡延津项目市场定位与营销推广策略方案_112页_XXXX年

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1、延津项目营销推广方案延津项目营销推广方案公司（中国）公司（中国）2010年年10月月产品定位产品定位房地产市场分析房地产市场分析项目分析项目分析开发环境分析开发环境分析项目营销项目营销推广推广策略制定策略制定目录目录开发环境分析开发环境分析近期房地产市场调控策略近期房地产市场调控策略近期房地产市场调控策略近期房地产市场调控策略时间时间时间时间措施措施措施措施要点要点要点要点2010.09.2010.09.2929中国出台措施：中国出台措施：巩固房地产市巩固房地产市场调整成果场调整成果国家出台巩固楼市调控成果措施，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷暂停发放第三套及以上房贷；首

2、首套房首付款比例不低于套房首付款比例不低于30%30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.2010.09.2727国土部、住建部国土部、住建部出重拳闲置土出重拳闲置土地土地一年以地土地一年以上禁止拿地上禁止拿地国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），用地和建设

3、管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落要求贯彻落实实“国国1010号文件号文件”确定的工作任务确定的工作任务，进一步加强房地产用地和，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.2010.09.1818李克强：加快公李克强：加快公租房建设，坚租房建设，坚决抑制投机性决抑制投机性需求需求加快保障性安居工程建设工作座谈会加快保障性安居工程建设工作座谈会1717日在北京召开。日在北京召开。中共中央政中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政，要坚持以人为本、

4、执政为民，为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.宏观政策分析宏观政策分析2010.08.2010.08.0202国土部发布：国土部发布：14571457宗土地闲置土宗土地闲置土地黑名单地黑名单国土资源部已将一份涉及全国国土资源部已将一份涉及全国14571457宗闲置土地的统计表交予银监会，宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份银监会将根据这份“黑名单黑名单”做一次全面的风险排查。做一次全面的风险排查。其中其中80%80%的闲置土地可能被收回。的闲置土地可能被收回。2010.07.2010.07.1212银监会：严格执行银监会：严

5、格执行差别化房贷政差别化房贷政策不能动摇策不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.2010.06.1212住建部等七部门发住建部等七部门发文：加快发展文：加快发展公租房公租房由住房城乡建设部等由住房城乡建设部等7 7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见的

6、指导意见1212日正式对外发布，日正式对外发布，宗旨在解决中国城市中等偏低宗旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。收入家庭住房困难。2010.06.2010.06.0404三部委发文：明确三部委发文：明确个人贷款二套个人贷款二套房认定标准房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成

7、套住房数量进行认定。的成套住房数量进行认定。2010.05.2010.05.0606深圳版新国十条出深圳版新国十条出炉炉 暂停三套暂停三套房贷款房贷款 全文全文5 5月月6 6日，深圳出台日，深圳出台“新国十条新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.2010.05.0202央行年内第三次上央行年内第三次上调存

8、款准备进调存款准备进率率5 5月月2 2日，央行宣布自日，央行宣布自5 5月月1010日起，日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金上调存款类金融机构人民币存款准备金率率0.50.5个百分点个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。温而考虑的。2010.04.2010.04.2121二套房以套数界定，二套房以套数界定，不再以贷款为不再以贷款为准准 银监会银行业监管一部主任杨家才银监会银行业监管一部主任杨家才212

9、1日在接受记者采访时，解读了最新日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。出台的房贷新政。强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.2010.04.1919住建部：要求商品住建部：要求商品房严格购房实房严格购房实行购房实名制行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预

10、售制度有关问题的通知，售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP VIP 卡等方式卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.2010.04.1515国务院常务会：贷国务院常务会：贷款买二套房首款买二套房首付款不得低于付款不得低于50%50%1414日召开的国务

11、院常务会议要求，日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于首付款不得低于5050，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1 11 1倍。倍。对购对购买首套住房且套型建筑面积在买首套住房且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭，贷款首付款比平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于例不得低于3030。2010.04.2010.04.1313住建部：加快保障住建部：加快保障房建设，抑制房建设，抑制房价过快上涨房价过快上涨住房城乡建设部住房城乡建设部1313日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其日召开电视电话会议，

12、要求加快保障性住房建设，其中，中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时抑制部分城市公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时抑制部分城市房价过快上涨。房价过快上涨。公司观点：公司观点：公司观点：公司观点：1 1、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来、短期内，看起来非常严厉的信贷紧缩政策必然会对市场信心带来影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，影响，市场必然形成观望趋势，市场

13、成交量将出现较大幅度的下降，影响，市场必然形成观望趋势，市场成交量将出现较大幅度的下降，同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将同时，由于市场上需求结构的变化，第一类自住型需求客户比例将增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼增加，市场成交价格也会因为结构性下降，这也将令楼市租金供楼比接近临界点的压力有所缓和。比接近临界点的压力有

14、所缓和。比接近临界点的压力有所缓和。比接近临界点的压力有所缓和。2 2、但市场经过观望后出现、但市场经过观望后出现、但市场经过观望后出现、但市场经过观望后出现20072007年的长期调整的可能性不大，在目年的长期调整的可能性不大，在目年的长期调整的可能性不大，在目年的长期调整的可能性不大，在目前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求前流动性依然过剩，特别是通胀预期不断增加的情况下，投资需求经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短经过一定阶段的压

15、抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短经过一定阶段的压抑后将不可避免重返市场，这一观望时间的长短还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。还取决于银行对于新政的执行力度等多方面的因素。延津县位于河南省北部，新乡市东部。西距新乡延津县位于河南省北部，新乡市东部。西距新乡37公里，距离郑州公里，距离郑州93公里，东南至开封公里，东南至开封50公里，北距安阳公里，北距安阳130公里。区域南北宽公里。区域南北宽45.5公里，东西长公里，东西长42

16、.5公里，总面积公里，总面积886平方平方公里，公里，9个乡镇，个乡镇，341个行政村，全县总人口个行政村，全县总人口47.1万人万人,。城市分析城市分析:县县县县 市市市市总人总人总人总人（万人）（万人）（万人）（万人）GDP(GDP(GDP(GDP(亿元亿元亿元亿元)人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP地方财政地方财政地方财政地方财政(亿元亿元亿元亿元)人均财人均财人均财人均财（元）（元）（元）（元）居民存居民存居民存居民存（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）人均存款人均存款人均存款人均存款（元）（元）（元）（元）延津县延津县47.147.156.456.411974119741.921.

17、9225925920.720.743944394YanJin economy2008年延津县基础经济指标分析年延津县基础经济指标分析 （数据来源：国家统计局）（数据来源：国家统计局）县县县县 市市市市08080808年底总人口年底总人口年底总人口年底总人口（万人）（万人）（万人）（万人）GDP(GDP(GDP(GDP(亿元亿元亿元亿元)人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP地方财政地方财政地方财政地方财政(万元万元万元万元)人均财政（元）人均财政（元）人均财政（元）人均财政（元）居民存款（亿元）居民存款（亿元）居民存款（亿元）居民存款（亿元）人均存款（元）人均存款（元）人均存款（元）人均存款

18、（元）延津县延津县47.147.156.456.411974119741.921.9225925920.720.743944394濮阳县濮阳县107.86107.86144.32144.321385013850343893438932032049.6849.6846064606舞阳县舞阳县56.9556.9575.4175.411421314213202522025235635631.9331.9356075607方城县方城县102.84102.8490.2590.2597649764237022370223123135.4035.4034423442罗山县罗山县71.4971.4973.02

19、73.021255312553127001270017817853.1853.1874387438潢川县潢川县80.4080.4098.9098.901489414894202202022025225244.7944.7955715571商水县商水县115.22115.2284.0784.0780458045158231582313813845.2245.2239253925郸城县郸城县131.36131.36101.39101.3984688468200962009615315351.8651.8639483948泌阳县泌阳县97.6097.6082.5882.589540954020369

20、2036920920936.5336.53374237422008年原阳与省级贫困县经济指标对比分析年原阳与省级贫困县经济指标对比分析（数据来源：国家统计局）（数据来源：国家统计局）延津经济延津经济县域县域GDPGDP第一产业第一产业百分比百分比第二产业第二产业百分比百分比第三产业第三产业百分比百分比获嘉县获嘉县473338473338992659926520.97%20.97%25633425633454.15%54.15%11773911773924.87%24.87%原阳县原阳县64126464126417198417198426.82%26.82%29326529326545.73%4

21、5.73%17601517601527.45%27.45%延津县延津县56322556322514436114436125.63%25.63%27588227588248.98%48.98%14298214298225.39%25.39%封丘县封丘县58336958336921846521846537.45%37.45%20424320424335.01%35.01%16066116066127.54%27.54%长垣县长垣县1092786109278618156818156816.62%16.62%52614952614948.15%48.15%38506938506935.24%35.24

22、%卫辉市卫辉市66398066398014049714049721.16%21.16%27791527791541.86%41.86%24556824556836.98%36.98%辉县市辉县市1515745151574522641522641514.94%14.94%97584397584364.38%64.38%31348731348720.68%20.68%2008年新乡各县域经济结构对比分析年新乡各县域经济结构对比分析观点：观点：工业经济发展，依托农产品资源优势,培育壮大了粮油食品、纺织印染、化工和机械制造四个支柱产业,。从总体来看产业结构，农业较为发达，工业处于刚刚起步阶段，农业和工

23、业带动第三产业的发展。延津经济结构分析延津经济结构分析县城区已基本形成以县城区已基本形成以“六纵六横六纵六横”骨干道路和一环路为主体的城市路网结构，以环城骨干道路和一环路为主体的城市路网结构，以环城绿化带、道路绿化带和平面绿化点为主体的城市生态结构，已形成了一条高速和六条绿化带、道路绿化带和平面绿化点为主体的城市生态结构，已形成了一条高速和六条省道为基础的省道为基础的“六纵六横六纵六横”二级公路网，全县二级以上公路达到二级公路网，全县二级以上公路达到300多公里，实现了乡多公里，实现了乡乡通二级公路，成为全省二级公路密度最大的县（市）之一。乡通二级公路，成为全省二级公路密度最大的县（市）之一。

24、延津区域延津区域延津区域延津区域-YanJin traffic analysisYanJin traffic analysis关键词：原始、封闭、前瞻关键词：原始、封闭、前瞻结论结论延津守着原始社会的新青年。延津守着原始社会的新青年。延津经济崛起发展在于房地产行业的崛起，否则经延津经济崛起发展在于房地产行业的崛起，否则经济塌陷任然会持续一个阶段。济塌陷任然会持续一个阶段。延津开放意识是决定一切发展中最重要的元素。延津开放意识是决定一切发展中最重要的元素。结合本案的观点：结合本案的观点：一个潜力的区域，一个经济塌陷的区域、一个消费水平低下的区域，一个潜力的区域，一个经济塌陷的区域、一个消费水平低

25、下的区域，对本案是机遇也是挑战，俗话说对本案是机遇也是挑战，俗话说“快一步是烈士，快半步是勇士快一步是烈士，快半步是勇士”。伴随着城市的发展掌握开发节奏是关键的关键！伴随着城市的发展掌握开发节奏是关键的关键！城市化城市化进程进程房价房价收入收入市场投市场投放量放量政策政策城市建设城市建设人口及人口及密度密度延津房地产市场分析：延津房地产市场分析：延津房地产市场分析：延津房地产市场分析：人口密度底，矿产及高附加值产业少，即便是从业人数高，但产业附加值低！人口密度底，矿产及高附加值产业少，即便是从业人数高，但产业附加值低！延津人口分析延津人口分析延津人口分析延津人口分析延津政府及人民收入状况延津政

26、府及人民收入状况延津政府及人民收入状况延津政府及人民收入状况近几年，延津县经济实现了又好又快发展，近几年，延津县经济实现了又好又快发展，2003年、年、2005年连续两次跻年连续两次跻身全省县域经济发展十快县，并被纳入全省扩权县行列。近几年，坚持实身全省县域经济发展十快县，并被纳入全省扩权县行列。近几年，坚持实施了一批能够改善人居环境的重点基础设施项目，先后实施了城市主次干施了一批能够改善人居环境的重点基础设施项目，先后实施了城市主次干道建设、旧城改造、休闲公园建设、排供水、房地产开发、市场建设、集道建设、旧城改造、休闲公园建设、排供水、房地产开发、市场建设、集中供气、绿化亮化等八项重点工程。

27、中供气、绿化亮化等八项重点工程。延津未来城市化进程分析延津未来城市化进程分析延津未来城市化进程分析延津未来城市化进程分析人人 民民 路路建建 设设 路路北北 干干 道道南南 干干 道道西西 干干 道道东东 干干 道道北北 大大 街街南南 大大 街街卫生西路卫生西路卫生东路卫生东路西西 大大 街街东东 大大 街街S 3 1 0文文 化化 路路文文文文文文广场广场政府政府县委县委汽车站汽车站老城区老城区新城区新城区本案本案南站南站县人民医院县人民医院卫生局卫生局法院法院乡镇乡镇老城区老城区新新 城区城区村乡人群进县城村乡人群进县城县城人群进地级市县城人群进地级市地级市人进省城地级市人进省城省城人进

28、一线城市省城人进一线城市一线城市人移居海外一线城市人移居海外整个中国在进行前世未有一次人口迁徙运动！整个中国在进行前世未有一次人口迁徙运动！乡乡乡乡进进进进县县县县 购房目的购房目的县县进进区区购房目的购房目的区区进进省省购房目的购房目的教育、改善环境、教育、改善环境、配套配套教育、改善环境、教育、改善环境、配套配套城市名片、教育、地城市名片、教育、地段段购房目标区域购房目标区域名校旁和新区名校旁和新区购房目标区域名校购房目标区域名校旁、新区和繁华地旁、新区和繁华地段段购房目标区域名校旁、新区和购房目标区域名校旁、新区和繁华地段繁华地段中国城市化进程的规律中国城市化进程的规律中国城市化进程的规

29、律中国城市化进程的规律造成延津房产价飞涨的因素分析造成延津房产价飞涨的因素分析造成延津房产价飞涨的因素分析造成延津房产价飞涨的因素分析1 1、整体收入水平中等偏上。、整体收入水平中等偏上。2、房地产开发项目较少，造成市场供不应求局势。、房地产开发项目较少，造成市场供不应求局势。人人 民民 路路建建 设设 路路北北 干干 道道南南 干干 道道西西 干干 道道东东 干干 道道北北 大大 街街南南 大大 街街卫生西路卫生西路卫生东路卫生东路西西 大大 街街东东 大大 街街S 3 1 0文文 化化 路路文文文文文文广场广场政府政府县委县委汽车站汽车站老城区老城区本案本案南站南站县人民医院县人民医院卫生

30、局卫生局法院法院原阳房地产现状分析原阳房地产现状分析原阳房地产现状分析原阳房地产现状分析亲亲家园亲亲家园假日新城花园假日新城花园加盟加盟福苑福苑牛津城牛津城锦绣温泉花园锦绣温泉花园工地位置：卫生路中段县医院路南工地位置：卫生路中段县医院路南开发商：郑州加盟置业有限公司开发商：郑州加盟置业有限公司投资商：河南延化集团投资商：河南延化集团建筑面积：一期建筑面积：一期1 1。6 6万平米万平米规划户数：一期规划户数：一期108108户户规划类别：多层带电梯规划类别：多层带电梯面积范围：面积范围：102-170102-170平米平米主力面积：主力面积：142142平米平米综合分析：项目位置好、地段佳，

31、户型设计面积过大，延津首席综合分析：项目位置好、地段佳，户型设计面积过大，延津首席6 6层电梯洋房，海派建层电梯洋房，海派建筑风格，景观设计是目前延津最好的社区，筑风格，景观设计是目前延津最好的社区，1010月月1616日公开认筹，当天上午日公开认筹，当天上午1 1万抵万抵1.51.5万，万，下午下午1 1万抵万抵1.31.3万，万，加盟加盟福苑福苑工地位置：建设路北端工地位置：建设路北端开发商：新乡市锦绣智达置业有限公司开发商：新乡市锦绣智达置业有限公司规划栋数：规划栋数：1818栋栋建筑面积：三期建筑面积：三期1 1栋月栋月15001500平平规划户数：三期规划户数：三期1212户户规划类

32、别：多层规划类别：多层面积范围：面积范围：128128平米平米主力面积：主力面积：128128平米平米综合分析：小区属于延津县第一个规模性社区，一期、二期合计综合分析：小区属于延津县第一个规模性社区，一期、二期合计1717栋住宅楼，小栋住宅楼，小区亮点就是区亮点就是1 1个喷泉个喷泉+1+1个球场，三期正在做地基，销售剩余个球场，三期正在做地基，销售剩余1 1套房源，与本案没有套房源，与本案没有竞争力度。竞争力度。锦绣温泉花园锦绣温泉花园工地位置：延安大道与崇文街交叉口工地位置：延安大道与崇文街交叉口开发商：河南兴建置业有限公司开发商：河南兴建置业有限公司占地面积：占地面积：490004900

33、0多平米多平米建筑面积：建筑面积：8600086000平米平米规划户数：规划户数：743 743户户综合分析：延津县南区最大项目，建综合分析：延津县南区最大项目，建筑风格属于后现代风格，工地即将要筑风格属于后现代风格，工地即将要开工，客户群重点是延津南部区域客开工，客户群重点是延津南部区域客户，与本项目客户竞争不是特别的明户，与本项目客户竞争不是特别的明显。显。牛津城牛津城工地位置：北干道与建设路交叉口西烟草局对面工地位置：北干道与建设路交叉口西烟草局对面开发商：新乡市聚兴房地产开发有限公司开发商：新乡市聚兴房地产开发有限公司占地面积：占地面积：140140亩亩建筑面积：未知建筑面积：未知规划

34、户数：未知规划户数：未知规划类别：未知规划类别：未知面积范围：未知面积范围：未知主力面积：未知主力面积：未知综合分析：位于新区，未来延津发展区域，项目正在准备运作，售楼部将要装修综合分析：位于新区，未来延津发展区域，项目正在准备运作，售楼部将要装修完毕，近期工程即将开工，销售部将要对外开放。完毕，近期工程即将开工，销售部将要对外开放。亲亲家园亲亲家园延津房地产楼盘整体楼层价格分析：延津房地产楼盘整体楼层价格分析：项目名称项目名称 1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F6F6F锦绣温泉花园锦绣温泉花园24202420226022601930193017501750146014601200120

35、0假日新城假日新城商业商业商业商业18201820160016001360136013001300加盟加盟 福苑福苑未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘牛津城牛津城未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘亲亲家园亲亲家园未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘未开盘5F6F4F3F2F1F20%15%造成此原因：市场现有产品多为低密度的小院，并与目前老县城建筑业态有直接关系。造成此原因：市场现有产品多为低密度的小院，并与目前老县城建筑业态有直接关系。市场单价高价格针对楼层的压迫力很强。市场单价高价格针

36、对楼层的压迫力很强。市场对定价中不按照常规商品房销售出牌。市场对定价中不按照常规商品房销售出牌。消费习性的及产品研发能力的不够。消费习性的及产品研发能力的不够。延津房地产刚从庭院走上单元楼的阶段。延津房地产刚从庭院走上单元楼的阶段。延津房地产客群楼层分析延津房地产客群楼层分析延津房地产客群楼层分析延津房地产客群楼层分析30%25%10%总结总结总结总结从阶段上：来讲延津房地产处于空白市场；从阶段上：来讲延津房地产处于空白市场；从需求上：改善需求居多，投资意识淡薄；从需求上：改善需求居多，投资意识淡薄；从产品上：低密度占据市场，三房是主力；从产品上：低密度占据市场，三房是主力；从城市规划：从城市

37、规划：思路不清，市政配套匮乏；从价格上；放量大，价格上涨较快；从价格上；放量大，价格上涨较快；楼层消费意识：没有楼层消费意识：没有“金三银四金三银四”的概念；的概念；去化速度上：快去化速度上：快 ！1、整体收入低（政府财政和居民收入）。、整体收入低（政府财政和居民收入）。2、整体城市改造力度不大，造成拆迁需求不强进。、整体城市改造力度不大，造成拆迁需求不强进。造成上述的原因分析：造成上述的原因分析：政府高管、企业高管、商界精英为项目主要目标客户群。政府高管、企业高管、商界精英为项目主要目标客户群。1 1个体经营者、企业员工、公务员为，多为中层管理者，年收入个体经营者、企业员工、公务员为，多为中

38、层管理者，年收入5-85-8万元高于平均水平万元高于平均水平2 2主力购房客户年龄在主力购房客户年龄在30-4530-45岁之间的中年人或三口之家，有一定的购房条件和需求岁之间的中年人或三口之家，有一定的购房条件和需求3 3现住处面积较小，改善需求的客户，购买品质性较高的楼盘现住处面积较小，改善需求的客户，购买品质性较高的楼盘4 4目前，区域内首次置业、以自用为目的的购房者占绝大多数目前，区域内首次置业、以自用为目的的购房者占绝大多数5 5较低的居住目的是多数客户对现有的居住环境较为满意，而商业配套、物业管理、景较低的居住目的是多数客户对现有的居住环境较为满意，而商业配套、物业管理、景观成为不

39、满的集中点观成为不满的集中点6 6跟据市场调研和分析我们得出延津跟据市场调研和分析我们得出延津购房群体为如下群体购房群体为如下群体:目标客户分析：目标客户分析：目标客户分析：目标客户分析：新老城区住房新老城区住房升级客户升级客户新老城区新生客户新老城区新生客户目标客户目标客户A AB B外地客户：外地客户：产业关联客群、产业关联客群、外地投资客群外地投资客群D D乡镇进城客户乡镇进城客户CC区域现状客户判断区域现状客户判断区域现状客户判断区域现状客户判断通过对客户来源的推测，我们初步判断本案目标客户的组成：通过对客户来源的推测，我们初步判断本案目标客户的组成：通过初步市场调研，目前区域客户大致

40、分为以下通过初步市场调研，目前区域客户大致分为以下4 4类：类：客户类型客户类型客户类型客户类型置业敏感点置业敏感点置业敏感点置业敏感点新老城区住房升级客户新老城区住房升级客户新老城区住房升级客户新老城区住房升级客户高品质的产品、社区环境、景观规划、物高品质的产品、社区环境、景观规划、物业服务业服务新老城区新生客户新老城区新生客户新老城区新生客户新老城区新生客户相对合理的面积及总价相对合理的面积及总价县城及乡镇进城客户县城及乡镇进城客户县城及乡镇进城客户县城及乡镇进城客户为了子女及改善目前居住环境，看重社区为了子女及改善目前居住环境，看重社区的居住环境，方便、安全、低总价是关键的居住环境，方便

41、、安全、低总价是关键因素因素外地产业关联及投资客群外地产业关联及投资客群外地产业关联及投资客群外地产业关联及投资客群看中周边交通环境、升值潜力看中周边交通环境、升值潜力项目分析项目分析我们的资源有没有承接市场大势的机会？我们的资源有没有承接市场大势的机会？我们的资源有没有承接市场大势的机会？我们的资源有没有承接市场大势的机会？p区域在城市中的地位区域在城市中的地位p项目现状项目现状p项目自身的亮点项目自身的亮点区域分析：区域分析：延津县城区发展东西跨度较大，南北较窄，商业发展较为居中，商品房住宅小区处于刚刚起步阶段，主要原因供需关系中，供应远远小于需求；从产品上分析，同质化产品过于严重，产品没

42、有创新，只能解决客户居住的需求，而没有达到居住的生活理念。多元素产品将会推动延津房地产市场发展的速度。多元素产品将会推动延津房地产市场发展的速度。项目周边分析：项目周边分析：项目位于延津县人民路东段，交通便利，临近建设路，人民法院、职工医院、卫校医院、妇幼保健院、东街小学、北街学校、近在咫尺，周边生活配套设施齐全。项目项目SWOT的分析：的分析：1、地块方正，容易规划、地块方正，容易规划2、周边市政配套齐全、周边市政配套齐全3、周边教育资源丰富、周边教育资源丰富优势优势:劣势：劣势：1、市场操作不规范，价位制定不合理。、市场操作不规范，价位制定不合理。2、市场消费习性还没从小院脱离。、市场消费

43、习性还没从小院脱离。机会：机会：1、目前其他项目销售接近尾声，新项目目前其他项目销售接近尾声，新项目 都是处于刚开始，便于积累客户！都是处于刚开始，便于积累客户！2、区域板块的拉升，对未来物业的升值、区域板块的拉升，对未来物业的升值危机：危机：宏观调控，带来未来市场的不确定性宏观调控，带来未来市场的不确定性综合评价综合评价、项目地理位置优越，城市战略发展区，区位具备深度挖掘价值空间的潜力、周边均为传统居住社区，居住氛围浓厚，适合居住3、地块临路，交通便利，片区具备走高档住宅路线；4、周边现有配套较为完善，未来预期良好，前景广阔；项目有很大的开发潜质，机遇大于威胁！项目有很大的开发潜质，机遇大于

44、威胁！产品定位产品定位定位定位 产品的定位是确保项目成功之关键 角色定位以城市化的视野，市场化的力量，以城市化的视野，市场化的力量，以城市运营的角色，打造延津以城市运营的角色，打造延津NO1生活样板社区生活样板社区开发理念运营城市空间打造延津特色楼盘打造延津特色楼盘考虑本项目的特质，结合所在区位特点充分挖掘项目优势实现项目价值最大化项目市场定位：项目市场定位：n n延津县延津县延津县延津县NO1NO1生活样板社区生活样板社区生活样板社区生活样板社区n n产品定位：普通多层、花园洋房、小高层产品定位：普通多层、花园洋房、小高层产品定位：普通多层、花园洋房、小高层产品定位：普通多层、花园洋房、小高

45、层n n建筑风格：欧式建筑风格建筑风格：欧式建筑风格建筑风格：欧式建筑风格建筑风格：欧式建筑风格形象定位形象定位本项目的开发建设将重新改变延津县住宅市场格局，将成为延津县居住的“特色楼盘”；本项目集合丰富的城市财富价值，通过城市价值的高度集约未来产生强大的市场推力，成为城市财富的推动引擎。延津县延津县延津县延津县NO1NO1NO1NO1生活样板社区生活样板社区生活样板社区生活样板社区现在我们最关心的问题：现在我们最关心的问题：当前情况下如何运作好这个占地当前情况下如何运作好这个占地当前情况下如何运作好这个占地当前情况下如何运作好这个占地3.23.2万平米的项目？万平米的项目？万平米的项目？万平

46、米的项目？我们的突破口在那里？我们的突破口在那里？我们的核心竞争力是什么？我们的核心竞争力是什么？如何在强手对峙，短兵交接的市场情况下取胜？如何在强手对峙，短兵交接的市场情况下取胜？从产品规划开始，产品是打败竞争对手最好的武器！从产品规划开始，产品是打败竞争对手最好的武器！那么我们应当从何入手呢？那么我们应当从何入手呢？小区规划原则小区规划原则:合理、平衡、互补、系统合理、平衡、互补、系统规划目标：建设延津县规划目标：建设延津县规划目标：建设延津县规划目标：建设延津县NO1NO1生活样板社区生活样板社区生活样板社区生活样板社区确定建筑风格的考虑因素：确定建筑风格的考虑因素：市场竞争市场竞争目前

47、市场在售的项目建筑风格均不够凸显，多是方正、无变化，同质化现象严重。客户特征客户特征对新鲜事物较为关注，善于接受。项目定位要求项目定位要求高档路线后期升级要求后期升级要求作为地块适中的开发项目，在开发过程中要利于保证建筑风格与其项目有鲜明、特色、高端、完整的形象。简约欧式风格简约欧式风格p本项目推荐的建筑风格为本项目推荐的建筑风格为：建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议景观规划建议：景观规划建议：景观规划建议：景观规划建议：针对当景观规划建议：针对当景观规划建议：社区景观社区景观(公共性公共性)社区主入口社区主入口社区绿地社区绿地道路系统道路系统项目内的公共空间，形成项目内的公共空

48、间，形成社区全体业主的共享区域，社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流促进社区内居民交流+景观景观(私密性私密性)内部景观内部景观社区内部公用设施社区内部公用设施园林小品园林小品形成社区内特色景观，并形形成社区内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主之间的有效解决商品房业主之间的资源共享区隔的关系资源共享区隔的关系景观规划建议：景观规划建议：社区景观，营造私密公共空间社区景观，营造私密公共空间社区内部打造绿色公共空间，成为社区私密的专属空间，并为居民提供公共交流的平台。景观规划建议：景观规划建议：多层级、散落式、立体绿化，调节建筑空间的张驰多层次的

49、园林绿化可以舒缓空间比例尺度，调节硬景与软景的分配比例。园林内部移植少量原生态的植物，形成园林节点标杆，以普通树种为主。景观规划建议：景观规划建议：注：多层级、视觉错落景观技法的具体运用坡地式景观n利用高层住宅比较宽阔的楼间距，人为缔造起伏缓慢的坡形地势，从低到高缔造出层级柔美的坡式景观。n充分利用工程土方，制造小区地势的落差，设置台阶式中心花园，将人与自然进行有机融合，体现一种人类回归自然，返璞归真的理念设计。小区内布置设计园林照明灯和射灯，或照向建筑立面，或照向树木花草，再配上背景音乐，使小区充满诗情画意和人文亲和力。n充分利用地势落差和高度的 变化进行富有变化的景观布局、步行道路设置、单

50、元入户花园的分割、小组团私密景观的设置，以形成社区精致美丽、富有情趣的美好认知。景观规划细节建议：景观规划细节建议：细节处展现：高享受度都市风情园林n营造高享受度都市风情园林，糅合现代园林经典元素，各组团布置喷泉水景，随意分布的座椅、四季花架、休息凉亭、叠水池、前庭后院、回廊，增加灵动盎然的活动空间。n花架：透过盛开花朵与缠绕着藤蔓的上方，作为银灰色科技化住宅群中的鲜艳点缀，为来往的人们提供荫凉与聚会的场所。n凉亭：充满了空间的想象力，造型灵感来源于充满魅力的私人庭院，闲坐于此，任何时候都会让你沉浸于光影的变化中。n喷泉：为了让喷泉流淌出浓郁的都市生活闲情，成为一座室外“景观剧场”。户型配比建

51、议：户型配比建议：户型户型面积面积卖点说明卖点说明户型配比户型配比2 2房房80-9080-90平米平米1 1梯梯2 2户，南北通透，户，南北通透，户型方正。户型方正。10%10%紧凑紧凑3 3房房105-120105-120平米平米南北通透，客厅朝南，南北通透，客厅朝南，客厅带阳台，阳台落客厅带阳台，阳台落地窗，卧室带飘窗。地窗，卧室带飘窗。35%35%舒适舒适3 3房房120-135120-135双阳台，配有入户花双阳台，配有入户花园，动静分区，卧室园，动静分区，卧室带阳台。带阳台。40%40%豪华豪华4 4房房135135以上以上配有入户花园，大客配有入户花园，大客厅，双阳台，卧室带厅，

52、双阳台，卧室带飘窗。飘窗。15%15%精美户型欣赏：精美户型欣赏：108平米116平米臻品户型欣赏：臻品户型欣赏：82平米126平米户型价值点建议户型价值点建议全景落地飘窗：全景落地飘窗：全景落地飘窗：全景落地飘窗：n n全景落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商全景落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商全景落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商全景落地飘窗不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。n n不但可以享受充足的室

53、内光线，还可以饱览室外秀美景观，更不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，更不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，更不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，更舒适更人性，更注重体现温馨宁静。舒适更人性，更注重体现温馨宁静。舒适更人性，更注重体现温馨宁静。舒适更人性，更注重体现温馨宁静。n n飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘

54、靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。窗的另一方面是其充足的光照。窗的另一方面是其充足的光照。窗的另一方面是其充足的光照。花园洋房：花园洋房：花园洋房也就是通常所说的花园式住宅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华。花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房部分情

55、景花园洋房鉴赏部分情景花园洋房鉴赏情景花园洋房情景花园洋房直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶大门庭院阳光室门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台,外形形成台阶形或金字塔形。每户都有独用的花园平台物业管理建议：物业管理建议：目前市场上各项目物业管理提供的都是保安、保洁等基本生活服务，客户对此没有明显价值诉求因此本项目启动区物业管理建议提供市场前端水平服务，并通过安保服务（保安整体形象、保全系统配置等）满足高端客户价值需求物业物业管理管理安保服务安保服务信息服务信息服务生活服务生活服

56、务智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻对讲访客系统消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件营销推广建议营销推广建议 强势精品楼盘，以主流户型为主，产品创新提供足够的识别性，可以带给目标客户足够的身份认同感，以及体现足够的与众不同性。根据价值体系根据价值体系确立形象定位确立形象定位推广形象定位推广形象定位延津县延津县NO1生活样板社区生活样板社区推广定位推广定位概念主要创新点特色楼盘特色楼盘创新的户型及规划设计创新的户型及规划设计创新的户

57、型及规划设计创新的户型及规划设计升级版地段升级版地段升级版地段升级版地段特色楼盘形象需要特色楼盘形象需要领先的概念领先的概念领先的概念领先的概念，形成自己的核心吸引力，成为区域，形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者。往往需要有的领导者。往往需要有1-21-2个个个个“震撼点震撼点震撼点震撼点”，形成强势的传播。，形成强势的传播。我们需要传达给客户的形象要点我们需要传达给客户的形象要点我们需要传达给客户的形象要点我们需要传达给客户的形象要点案名与推广语建议案名与推广语建议案名与推广语建议案名与推广语建议首选案名首选案名：推广语：推广语：家合万世家合万世案名诠释：“以和为贵”出自儒家，是中国文化

58、的根本特征和基本价值取向，自古至今中华民族都提倡和文化。古训有云：家和万事兴。项目取此名字一是寓意项目的文化气息，传承中国千年的民族文化。二是寓意着居住于此，会家兴业兴事事兴，天和地和和和美美。一派万和园，倾城如意居一派万和园，倾城如意居备选案名：备选案名：万合万合 居居推广语：推广语：欧式骄典，演绎浪漫传奇欧式骄典，演绎浪漫传奇 整体营销策略整体营销策略“三大前提三大前提”是实现总体战略目标的根本保证是实现总体战略目标的根本保证!全员营销全员营销全员营销全员营销突破传统价值观突破传统价值观突破传统价值观突破传统价值观 精细化营销精细化营销精细化营销精细化营销三大前提三大前提三大前提三大前提实

59、现战略实现战略目标目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。传统观念壁垒传统观念壁垒全新价值观全新价值观突破传统价值观突破传统价值观突破传统价值观突破传统价值观顾客顾客顾客顾客营销营销人事人事财务财务客服客服顾客顾客营销营销人事人事客服客服财务财务实施“全员营销全员营销”,”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门都须以营销部门为核心进行运作.全员营销全员营销为实现目标为实现目标,在各个环节上都必须追在各个环节上都必须追求完美求完美,打一场打一场“超限战超限战”精细化营销精细化营销精细化营销精细化营销品牌策略品牌策略事件造势

60、策略事件造势策略服务营销策略服务营销策略32核心营销策略核心营销策略核心营销策略核心营销策略品牌策略品牌策略高档楼盘样板高档楼盘样板房地产价值的标竿房地产价值的标竿城市功能的完善城市功能的完善社会影响力巨大社会影响力巨大一个真正一个真正的城市运的城市运营商营商 必必须须通通过过持持续续的的品品牌牌渗渗透透和和形形象象宣宣传传，与与市市场场进进行行长长期期的的交交流流（包包括括：社社会会责责任任、文文化化、理理念念、品品味味、服服务务、营营销销），才才能能实实现现项项目目价价值最大化。值最大化。品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略CS体验式营销（现场服务）；气派的销售部；一流物业管理；让原阳市民感受

61、前所未有的星级服务让原阳市民感受前所未有的星级服务体验体验服务营销服务营销住宅住宅商业商业推广主线：推广主线：项目整体形象项目整体形象树立项目高度树立项目高度强势市场占位强势市场占位推广主线：推广主线：分产品重点突破分产品重点突破节奏有序节奏有序有的放矢有的放矢项目营销推广主线项目营销推广主线项目营销推广主线项目营销推广主线启动区营销执行策略启动区营销执行策略推广策略推广策略1.项目蓄水期项目蓄水期2.热销期热销期3.持续热销期持续热销期时间跨度时间跨度2010年12月中2011年1月营销目的营销目的积累新客户，进行市场摸底。宣传上提升项目的整体卖点形象营销节点会员正式招募营销活动VIP会员招

62、募/巡游媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、车体、单页工程形象售楼处、样板房项目一期蓄水期项目一期蓄水期时间跨度2011年2月2011年4月营销目的充分消化VIP登记客户。掀起第一轮开盘销售热潮；树立项目整体高端形象，同时为后续持续热销做准备营销节点第一批房源推出,少而精营销活动开盘活动、热销抽奖活动媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交、单页一期热销期一期热销期时间跨度时间跨度时间跨度时间跨度20112011年年年年5 5月初月初月初月初20112011年年年年1010月月月月营销目的营销目的营销目的营销目的通过活动吸引客户对第二批房源关注，积累诚意客户；通过活动吸引客户对第二批房源关注，积累诚意

63、客户；通过活动吸引客户对第二批房源关注，积累诚意客户；通过活动吸引客户对第二批房源关注，积累诚意客户；进行项目二次形象提升，为销售打下基础。进行项目二次形象提升，为销售打下基础。进行项目二次形象提升，为销售打下基础。进行项目二次形象提升，为销售打下基础。提升开发商的品牌。提升开发商的品牌。提升开发商的品牌。提升开发商的品牌。营销节点营销节点营销节点营销节点二批公开选房二批公开选房二批公开选房二批公开选房营销活动营销活动营销活动营销活动主动营销、体验营销主动营销、体验营销主动营销、体验营销主动营销、体验营销媒体渠道媒体渠道媒体渠道媒体渠道广告牌、报纸、有线电视、公交、单页广告牌、报纸、有线电视、

64、公交、单页广告牌、报纸、有线电视、公交、单页广告牌、报纸、有线电视、公交、单页持续热销期持续热销期尾盘销售期尾盘销售期时间跨度时间跨度时间跨度时间跨度20112011年年年年1010月中月中月中月中20112011年年年年1111月月月月营销目的营销目的营销目的营销目的剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售营销节点营销节点营销节点营销节点剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售剩余房源清盘销售营销活动营销活动营销活动营销活动老客户带新客户老客户带新客户老客户带新客户老客户带新客户媒体渠道媒体渠道媒体渠道媒体渠道广告牌、报纸、单页广告牌、报纸、单页广告牌、报纸、

65、单页广告牌、报纸、单页万合地产万合地产 欧洲文化欧洲文化 建筑一生所托建筑一生所托 -家合万世，家合万世，延津首家花园洋房，即将感召全城延津首家花园洋房，即将感召全城第一蓄水期第一蓄水期阶段推广主题：阶段推广主题：家合万世，家合万世，2010年年12月月X日，载誉面市！日，载誉面市！开启开启 城市居住新生活城市居住新生活事件活动项目奠基仪式活动时间：待项目奠基时确定活动时间：待项目奠基时确定活动目的：活动目的：以新闻媒体形式发布项目信息，强化项 目的开发对城市发展的重大意义。活动执行：活动执行：邀请媒体参加，县委各部门主要领导出席，体现企业与政府的联动，政府对促进城市发展重大项目的重视与大力支

66、持，通过媒体宣传达到提升项目关注度与展现开发商的实力。PR活动一：售楼部公开亮相售楼部公开亮相PR活动二：主题：公开认筹活动主题：公开认筹活动 大众参与性活动+社交性CLUB公关活动第二阶段：第二阶段一期开盘热销期第二阶段一期开盘热销期阶段诉求：阶段诉求：1期产品、全方位体验，生活氛围营造期产品、全方位体验，生活氛围营造目的：目的：保持持续热销保持持续热销时间：时间：2011年年1月月-4月月阶段关键词：（稀缺产品、卖景观、卖生活方式）阶段关键词：（稀缺产品、卖景观、卖生活方式）媒体安排：户外广告牌更换媒体安排：户外广告牌更换/工地围墙工地围墙/单页单页广告运动：万和地产，欧洲文化，建筑一生所托万和地产，欧洲文化，建筑一生所托 理性标尺理性标尺 欧洲建筑的身份印记欧洲建筑的身份印记 -家合万世，家合万世，欧洲建筑风格，建筑延津新高度欧洲建筑风格，建筑延津新高度 热销场景：活动场景：和家园盛装体验，风采摄影绘画展系列系列PR活动活动1：主题：业主答谢酒会PR活动2：系列系列SP活动活动3：2月月27日嘉年华，烟火晚会照亮家合万世元宵节灯盏会日嘉年华，烟火晚会照亮家合万世元宵节灯盏会体验社