成都商业租赁市场分析报告11.2.17

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1、成都商业租赁市场分析报告一、市场背景分析1、成都商业房产宏观状况分析1）商业房产供求状况成都市房地产市场从2005年一一 2022年市场经历了一个高速增长的阶段，商 业房产市场的增速更加明显，特别是经历了住宅房地产新政后，商业房产投资呈现愈 加快速的增长势头。成都市统计局发布的统计数据显示，1-9月，全市商业营业用房完成投资56. 59 亿元，增长73. 5%,大大高于前半年全省50%的增速，也比全市住宅投资增速高了近 一倍。商业地产开辟的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。究其空置率的原因, 主要有来自三个方面的原因：一是城市缺乏合理的商业规划，二是开辟商追求短期利 益盲目地修筑商业房，

2、导致市场供需失衡，三是商业房产的开辟缺乏市场导向，往往 是先修后卖，缺乏科学的规划和商业定位，导致后期招商艰难，或者是招商后，商家 难以存活。2）成都商业布局走向成都的传统商业房产市场集中在天府广场、盐市口、骡马市三大商圈，而这些城 市中心的商圈都以零售业为主。另一方面，区域型商圈正逐渐崛起，并且已经拥有了全市型的商业辐射力，如 2003年后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，近年来，玉林紫荆片区休闲商业、 九眼桥酒吧街等的崛起。同时，城市中心与副中心的功能区分已不明显，中心商业区的向外辐射以及多个 区域商业中心的兴建将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、大型购物广 场的生存竞争决定了

3、商业地产板块的兴衰成败。包括城市各个区域大型商业的修筑， 成都商业地产的板块特色将更加明显。除了传统的春熙路、盐市口、骡马市商圈仍然 以大型百货业态为主外，万达广场、百联天府（现改造成王府井购物中心）、新会展 中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心；新加坡仁恒、蓝光等实 力开辟商的介入，再加之政府今年对城北市政配套的改造，将导致城北的物流中心及 各类商品的批发中心全面升级;城东及城西浮现大量的 住宅项目，使这两个区域的商 业业态将仍然以社区底商为主。2、天府大道南延线商业房产状况分析1）城南区域商业历史延革成都自古便有南富西贵之说法，城南一向是商业繁荣的区域，并且具有辐射整个 成

4、都的外向型特征。90年代初，城南第一个主力业态的商业圈一科华北路、领事馆路商业圈形 成， 之后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区域，桐梓 林片区也随着高尚居住的兴起，形成为了一个商业调性偏向高端、具有综合服务能力 的商业区域。天府大道南延线作为成都市向南发展的中轴，随着市政府的入驻，天府软件园的 运营，华润、中海等一流地产商的开辟、新会展中心的会展效应、极地海洋公园的开 园等等，城南商业势必成为城市今后发展的核心区域。2）生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线随着收入水平的提高，在餐饮消费上，又浮现了休闲的需求。以人南延线为中轴 线，以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然

5、形成，目前，南延线上有包括雍雅三房、 食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅速兴起，使该区 域商家的经营日益火爆，有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区之势。由于南延线距离城市尚有一定距离，并且城市公交体系尚不发达，因此，南延线 上的商业消费群多为成都有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特色餐饮和 休闲的消费方式为主。3、项目市场分析1）区位住 宅 规 划 区项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线一人民南路沿线的天府大道。项目位于天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点，距离华阳城区1公里，并且是从成都进入的华阳的必经之路。距离市政府新办公区6公里距离新会 展中心3

6、公里，距离天府科技园及软件园1公里。周边竞争项目有：戛纳印象（距本项目1公里）、极地海洋公园（距本项目2公 里）、雅居乐地产商业街（距本项目10公里）2）前景南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关，高新 区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业和行政单 位与项目近邻，提供了大量的终端消费群。以及南延线上餐饮娱乐经营浮现的空档，地铁的通车，极地海洋公园的娱乐项目的开园，都为本项目的崛起提供 乐有利的条件。4、区域竞争物业市场分析1）竞争项目介绍戛纳印象戛纳印像鸟瞰BBTOmr nms戛纳印象处于华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线，距本项目仅一公

7、里距离； 戛纳印象商业面积共计4. 5万，经过两年的招商工作，剩余23万，招商率为49% I极地海洋公园距离本项目2公里，海洋公园园区已经开业，临街商业3万平，招商正在 规划中。独栋商业及酒店筹建中。雅居乐商业街距离本项目9公里，面积4万平，出租率8%。2)竞争项目租金水平分析租金项目大中型中餐特色餐饮特色小吃酒水吧婚纱摄影配套店类特色商品 店类经济酒店KTV会所戛纳印 象30元/月40元/月60元/ 月45元/ 月55元/月60元/月75元/ 月20元/ 月20元/ 月极地海 洋25元/月40元/月80元/ 月40元/ 月/60元/月75元/ 月20元/ 月/雅居乐20元/月30元/月40元

8、/ 月40元/ 月/45元/月50元/ 月/20元/ 月免租期嘎纳印象餐饮、娱乐类商户，面积IOOO以上，免租期为12T8个月特色餐饮、商品类商户，面积IOO-500以上，免租期为12个月婚纱摄影类商户，免租期为6T2个月经济酒店，免租期18个月酒吧类商户采取联合经营的模式极地海洋公园签约租赁期在3年以上，店面装修成本高于IOOO元/ ,低于2000元/（面积1000以上），免租期为18个月签约租赁期在5年以上，店面装修成本在2000元/ （面积2000以上）以上，免租期 为20个月签约租赁期在8年以上，店面装修成本在2000元/（面积3000以上）以上，免租期为24个月雅居乐餐饮、娱乐类商户

9、，面积在3000以上，免租期为36个月特色餐饮、商品类商户，面积200以上，免租期为12个月由于招商艰难，公司可与商户采取联合经营，开辟商投入装修的合作模租金递增嘎纳印象前两年不递增，第三年按照3%的幅度进行递增极地海洋公园主力店每三年递增5%;次主力店第三年起逐年递增3%;规格店、普通店和散店逐年递增5%雅居乐前两年不递增，第三年按照2%的幅度进行递增租赁年限嘎纳印象面积100-1000商户，租赁年限为3-5年面积IOOo-3000商户，租赁年限为5T0年面积3000 以上的商户，租赁年限为10-20年极地海洋公园所有商家租赁年限上限为十二年。其余各区域租赁年限上限。雅居乐8-15年不等。5

10、、远大“荷兰水街”项目周边现状分析（SWOT分析）优势：远大“荷兰水街”地处城南副中心天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇处，紧 邻成都南北中轴线、天府第一路一天府大道，独揽270余米沿街钳金口岸；环境优美，位于府河 之滨，50米宽绿化带与欧洲大师设计的逾5400的独特半岛式水景景观，尽显绿色、生态的优越 环境；拥有近千个停车位，独巨匠心隐藏式的物流配送、排烟排污、员工通道等建造设计以及纯 风情步行街的设计理念，充分考虑了未来入驻的丰富业态对商业物业配套的需求；是专门为高端 餐饮企业量身定造的近30000风情街区。劣势：华阳的市政设施及周边配套设施不完善，无成型的社区支撑商业的发展。自机场路

11、口至远大项目一带的楼盘有御府花都、泛林格阑晴天、天府长城、新会展中心、天 府科技园等项目，但周围楼盘除天府长城外均为在建楼盘。现阶段从人南立交到远大项目一线， 商业氛围严重不足，乐观估计在2 - 3年有望形成商业氛围。远大项目周边的楼盘如怡丰新城等均为在建楼盘，而左岸花都、利通出水芙蓉、锦官丽城 亲水湾、黄金海岸等呈现楼盘，入住率很低。目前华阳城内主要还是以临街商铺为主要的商业格局，对于楼上的经营还需要一段时期的适 应期。机会：华阳目前还没有一个专业的商业休闲娱乐中心，荷兰水街的面世及商业功能定位，有 望在人南延线形成一个集一、二线餐饮、娱乐、休闲品牌为一体的城南消费热点。威胁：左岸花都的柏丽

12、商业广场、戛纳印像、第V大道、利通半岛商城、华阳新世纪广场的 纷纷亮相，对本项目的商业招商造成一定的威胁。同时任何市场的发展都有一个哺育期、引导期、 发展期、兴旺期几个阶段，对于一个新兴的市场在哺育期是靠开辟商及商家来共同哺育这个市场， 营造商业氛围，吸引人气。6、项目定位及业态规划地处城南新城市经济圈核心位置的荷兰水街，其特有的独立式风情水街将为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式。7、客户分析城南副中心是成都规划建设中城南新区的核心区。城南副中心规划面积为12平方公里，规 划人口 35万人，其功能定位为一天府大道为轴线，以办公、金融、居住为主，建设成为成都未 来

13、的CBD、行政中心、会展商务中心。目前该区域常住居民约9. 3万人，居家环境、区位、社区配套日益成熟，域内住房销售价 格相对偏高，特殊是南延线及城南区域居住人群层次较高，消费力较强，此外大型中央商务区、 政府行政办公区以及世纪城对城南副中心外域消费的经济拉动较大。8、项目租赁策略1） 2022年8月商业街租赁概况远大荷兰水街由7栋商业楼组成，面积共计28003. 47。各楼栋具体面积如下:（上排自左向右为：5#、6#、7#楼；下排自左向右为：1#、2#、3#、4#楼）己完成和计划招租业态为：餐饮，娱乐，网吧，休闲、商务酒店等商户。现已入住的餐饮类商户有：南草坪-川贵轩酒楼、牛牛福烤肉店、世家别

14、馆、锦华自助餐、蜀国飘香火锅、奥巴都市海鲜城、橄榄风情家宴馆。现已入住的娱乐类商户有：锦华KTv广场、水领馆国际温泉酒店。现已入住的休闲类商户有：邱公馆咖啡、渝富桥浴足休闲会所。现已入住的商务酒店类商户有：南郡假日酒店。现已入住的配套类商户有：时代超市、南郡超市、恒丰银行自助银行、挪移 公司基站。共计租赁面积21971. 73 ,剩余租赁面积6032. Ol ,出租率78. 46%。如除去成都远大地产办公及售楼部用房及远大创新物业用房4378. 22 ,商业街出租率为 94. l%o 2）商业街已租赁情况一览:楼栋商户租赁面积租金均价（不含免租期免租期合同年限合同总金额（元）经营现状签约时间所

15、处区域1#楼南草坪-川桂轩酒楼3685.7345元/月5个月7年13102770.15良好2022.10外街2#楼牛牛福烤肉962.6243元/月13个月8年3438478.64持平2022.11外街3-6#楼锦华KTV广场6143.8929.64 元/ /月18个月13年25131469持平2022.2内、外街3#楼奥巴都市海鲜酒楼2386.9338.24 元/ /月18个月K）年9309018持平2022.2外街4#楼南郡酒店-橄榄风情家宴馆3437.1534.12 元/ /月12个月9年11260103良好2022.5外街4#楼时代超市115.4465元J/月4个月3年240000持平2

16、022.3内街4#楼恒丰银行45.2116.82 元/ /月2个月5年316823/2022.12外街7#楼渝富桥1996.38M元/128年5701668持平2022.8内街会所/月个月6#楼水领馆国际酒店2465.7732.54 元/ /月18个月10年8182993持平2022.6.内街3-6# 楼世家别馆367.3463.9 元J/月8个月6年1669852持平2022.6内、外街3-6# 楂蜀国飘香770.1555.04 元/ /月12个月10年4587326.5什2022.7内、夕卜街6#楼思必好 网吧445.3445.1 7U/月12个月10年1688736持平2022.10内街

17、5#楼挪移公司机站3057元/月3个月5年102600/2022.9内街地下室-IF挪移公 司机站1241.7 元J/月/5年30000/2022.1地下室商业街已入住商户，平均月租金（不包含免租期）为:南草坪16.59 万牛牛福4.14 万锦华KTV18.21 万奥巴都市9.13 万南郡酒店11.73 万时代超市0.75 万恒丰银行渝富桥水领馆世家别馆蜀国飘香挪移基站0.53 万6.79 万8.02 万2.34 万2.53 万0.17 万平均月租金合计80.93 万平均年租金合计971.16 万平均租金单价36.83元月3) 商业街剩余面积的招商计划现我部根据商业街现状及周边商业项目招商情况

18、，对商业街剩余面积的招商 工作作出以下调整：5#楼目前为成都地产的售楼部、办公及创新物业食堂用房。现计划调整为：将售楼部面积适当压缩，办公用房进行适当调整，创新物业的食堂搬迁至蜀阳药业的闲置房内，将原使用的3827. 36的面积调整为2529.04 ,将优化 后的1298. 32的面积对外进行招商，招商目标为中高档餐饮会所。6#楼一楼创新物业用房520. 86 ,优化调整为344. 49对外进行招商，招商 目标为特色餐饮、书吧、茶坊类商户，剩余175. 96面积为整个商业街的 保安、保洁、维修等的商业物管用房。6#楼一楼的此外两块商业面积，一个445. 34计划引进配套类网吧商户； 另一个38

19、0. 73计划引进茶坊、美发类商户。7#楼一楼剩余面积1293. 95 ,计划引进美容美体、餐饮类商户。待成都地产6期商业物业竣工后，成都地产计划搬迁至6期内，5#楼剩 余 面积2529. 04将整体对外招商，招商目标为大型餐饮酒楼、娱乐会所。届时，成都远大荷兰水街完成招商面积28263. 6,由于部份租赁面积为产权外面积及部份商户公摊有所增加的缘故，实际出租面积大于28 003. 47的产权面积。租赁政策：2022年至2022年8月租赁政策一览业态面积租金起价免租期租金递增租赁年限备注餐饮类300-40068元/月8个月5%6-8年世家别馆400-90061元/月12个月1.5-1.6%8-

20、10 年蜀国飘香900-100040元/月13个月2.2-2.5%8-10 年牛牛福2000-300033元/月18个月3-3.5%840年奥巴都市3000-400045元/月18个月0%7-10 年南草坪娱乐类2000-300027元/月18个月3-3.4%8-10 年水领馆5000-700027元/月18个月2.7-3.4%Io-15 年锦华KTV休闲类1000-200030元/月12个月3%8-10 年渝富桥酒店类3000-400030元/月12个月2.7-3.1%8-10 年南郡酒店配套类30-10050元/月3个月0-5%3-5年挪移机站、银行24H存取款机100-30065元/月4

21、个月0%2-5年时代超市综上所述，在对照了项目周边商业竞争对手：戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐， 我司项目的各项租赁政策均优于他们，项目的出租率，业态组合等各项经济景气参数 在通过了 2年的招商工作后，亦优于对手。由于现已入住荷兰水街的商户目前的经营状况还不是很理想，项目周边的住宅项 目的入住率还不是很高；项目周边商业竞争对手：戛纳印象、极地海洋公园、雅居乐 也在调整更加优惠的招商政策，以吸引商户的入住，丰富其业态组合及提高出租率。我部计划将成都远大荷兰水街项目的招商政策，按照提高租金起价，递增幅度做适当调整，减少免租期，严格控制合同年限的总体思路进行如下调整:业态出租面积租金起价免租期租金递

22、增租赁年限备注300-40041元/月8-12个月2-5%8-10 年餐饮400-100043元/月8-12个月2-5%8-10 年1000-150045元/月10-12个月2-3%8-10 年免租期结束1500-300050元/月6-10个月2-5%8-12 年后，租金娱乐200-30050元/月3-6个月3-5%5-8年起始年后第300-50042元/月8-12个月2-5%8-10 年二年即按照配套30-10070元/月1-2个月2-5%5-8年递增幅度进100-20060元/月1-3个月2-5%5-8年行逐年递增。说明：以上各个面积的免租期的设定为考虑到商铺所处商业街的位置的优劣，及参考

23、对照周边项目之招商政策，与意向商户经过多轮洽谈后之明确意向而确定的。 以上租赁政策只适合商业街计划完成招商目标，而且现行政策有一定的时 间、空间的局限性。当商业街一旦经过了哺育期、发展期之后，将进入商业的繁荣期， 届时租金收益将可能不适合市场的正常范围。但是，商业项目的获利范围却不光是租 金的收益，还包括：一年一签的物业管理费、户外场地经营管理费、户外广告费、节 庆统一宣传费等等，届时这些费用的收取彻底可以弥补租金收益的缺失，达到商业街 收益最大化的目的。4) 商业街完成招商目标概述完成招商面积28003. 47的招商工作，平均年租金和达到1355. 93万摆布（不包含免租期），平均租金为40

24、元/ /月（1.33元/ /天）摆布。商业街业态含括餐饮、娱乐、休闲、生活配套类商户，达到成都市乃至西南地区特有的独立式风情水街，为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站 式、观景一站式的商业街区。5) 商业街推广途径商业街目前的出租率业已达到了 78. 46%,剩余面积的招商工作也在按计划有条 不紊的推进中。现我部的工作中心已由08年以来的以招商工作为主，逐渐转移至商业 街现场营运管理，营销推广、稳商补商工作中来。现在正在经营的商户中，南草坪酒楼和南郡假日酒店的经营处在一个良好的 状态 下，其余商户则在盈亏点附近徘徊，究其原因大致如下：牛牛福，由于为烤肉类商户，受众面相对狭窄：锦

25、华KTV,受国家限酒政策影响： 奥巴都市海鲜酒楼定位偏高，客单价高：渝富桥所处在商业街后街，广告牌受当地城 管部门限制，顾客知晓度不高，水领馆国际温泉酒店则受全国性限制打击有偿陪侍政 策影响。故，综上所述，我部正具体就每一个商户的不同情况进行个别分析，并制定相应 的协调、配合措施，引导、匡助商户进行自身内部调整及外部关系协调。力争 使入住 商业街的商户都达到良好的经营状态，进入良性的发展轨道。09年我司配合商业街较多商户开业的情况，以地产公司牵头，各商户在资金、服 务等方面大力配合的方式，进行了远大荷兰水街开心卡推广及开街仪式，世界小 姐晋级赛、半决赛，国际小姐巡游，电台、电视台媒体推广等的相

26、关推广活动，商业 街知名度、美誉度有着较高的提升。今年下半年，我部计划本着地产公司牵头，各商户在资金、服务等方面大力配合 的原则下以现场户外活动、主流媒体宣传的形式继续加大商业街推广力度。具体推广 方案另行呈报。6) 王要租赁商务条款经营限制乙方经营的种类以本合同第一条约定的经营内容为准，不得擅自变更。如需增减 或者变更经营种类，需提前30天以书面形式通知甲方，经甲方允许并出具确认书后， 作为本合同附件，乙方方可进行经营，否则视为乙方违约，甲方有权解 除合同并合用 第十四条第1款约定。租赁保证金甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为三个月租金。在合同签订之日乙方向甲 方一 次性支付保证金。若在约定期

27、限内乙方未支付全额保证金，则甲方有权解除该合同， 并不予退还已交纳的保证金。租金交付租金支付方式按季度支付，由乙方在上一期租期届满前工日内预付下一期 租金。 其中，首期租金乙方须在合同签订之日起60日内全部付给甲方，否则，视为乙方根本 违约，合用第十四条第1款之规定。物业管理乙方认同和自愿接受远大荷兰水街的物业管理，自觉遵守物业管理的各项规章制 度。装修及营业乙方所租赁房屋的装修方案经甲方审定，并与物业管理公司签订装修施工管理 协议后，乙方方可进场施工。装修费用由乙方承担，甲方在乙方装修期间 赋予积极 的施工及证件办理配合，乙方应保证于年_月_日之前开业，否则，甲方可视为乙方违 约，合用第十四条第1款之规定。乙方应依法取得营业所需的全部法律手续后方可开 业。违约责任租赁期间，如甲、乙双方任何一方擅自不履行合同，视为违约，违约方支付守约 方人民币50-100万元违约金(IOOo以下50万、1000以上100万)，并 承担由此给守约方造成的损失。7) 交付标准现状清水房交付，商户自行装修，并负责租赁区域内水、电、气的开户。8) 相关租赁税费跟商业街相关的税收：营业税及附加：5. 45%房产税：租金收入12%印花税：0. 1%企业所得税：25%