成本法折旧课堂上课

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1、课题三课题三 成本法成本法建筑物折旧建筑物折旧1学习课堂（5）建筑物折旧的求取1）概念和分类概念概念概念概念各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。2学习课堂自然经过的老朽功能落后3学习课堂2）概念和分类成新折扣法直线法功能折旧物质折旧功能落后功能折旧经济折旧4学习课堂建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数。年限法年限法 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系

2、的基础上。5学习课堂实际经过年数建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数举例说明哪些情况下？6学习课堂建筑物的维修养护正常有效经过年数与实际经过年数相当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长建筑物的维修养护比正常维修养护差的有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命有效经过年数经济

3、寿命一剩余经济寿命7学习课堂记住以下三个公式即可 1D=（C-S）/N（基本公式）2d=（1-R）/N3V=CEtC1-（1-R）*t/N或C（1-*）年限法之直线法8学习课堂例题讲解某幢平方的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效年龄10年，经济寿命30年，残值率5%，请用直线折旧法计算该房屋的年折旧额，折旧总额，并计算其现值。9学习课堂计算公式为：yCq 式中q建筑物的成新率()。年限法之成新折扣率 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值

4、调查，但比较粗略。10学习课堂用年限法计算成新率根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断，看是否吻合采用实际观察法对上述结果作进一步的调整，并说明上下调整的理由在实际估价中，成新率是一个综合指标，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3个步骤进行：11学习课堂例题讲解某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维修养护情况正常，房地产估价师经实地查看判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。12学习课堂 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。市场提取法市场提取法 已知已知已知建筑物折旧=

5、土地重新购建价格+建筑物的重新购建价格-旧的房地产价值=建筑物的重新购建价格-（旧的房地价值-土地重新购建价格）=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧后的价值旧的房地产价值=土地重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧13学习课堂从当地房地产市场上搜集大量的交易实例。从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。要求所选取的可比实例中的建筑物与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况。对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整（注意不对其中的折旧状况进行调整），但不进行市场状况调整。求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比

6、实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。步骤和主要内容14学习课堂将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率如果可比实例中的建筑物年龄与估价对象中的建筑物年龄相近，求出的各个可比实例总折旧率的范围较窄，则可以将可比实例总折旧率调整为适用于估价对象的总折旧率。如果各个可比实例中的建筑物年龄、区位、维修养护程度等之间有较大差异，求出的各个可比实例总折旧率的范围较宽，则应将每个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄转换为年平均折旧率，然

7、后将各个年平均折旧率调整为适用于估价对象的年平均折旧率。将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可得到估价对象建筑物折旧，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格总折旧率或者建筑物折旧=建筑物重新购建价格年平均折旧率建筑物年龄15学习课堂利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可求取年限法所需的建筑物经济寿命。在假设建筑物的残值率为零的情况下：建筑物经济寿命=1/年平均折旧率此外，利用总折旧率还可求出建筑物的成新率：建筑物成新率=1总折旧率例如，如果通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年平均折旧率为2，则可以根据2的倒数估计估价对象建筑物的经济寿命为50年。1

8、6学习课堂分解法求建筑物折旧的步骤为：求物质折旧，具体方法是将建筑物分解的各部分的物质折旧加和；求功能折旧，具体方法也是将分解的各部分的功能折旧加和；求经济折旧，具体的方法与前两者类似。分解法分解法 分解法是对建筑物各类型的折旧分别进行分解和测算，然后加总来求建筑物折旧的一种方法。17学习课堂建筑物折旧物质折旧可修复不可修复短寿命长寿命功能折旧功能缺乏可修复不可修复功能落后可修复不可修复功能过剩可修复不可修复外部折旧可修复不可修复暂时性永久性18学习课堂2、物质折旧的求取方法 物质折旧可修复项目不可修复项目修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地

9、产价值的增加额的，为可修复可直接估算其修复所需的费用，并作为折旧额。短寿命项目长寿命项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或者剩余寿命，采用年限法计算建筑物重新购建价格-可修复项目的修复费用-各短寿命项目的重新购建价格、根据建筑物的经济寿命、有效经过年数（或剩余经济寿命）用年限法计算折旧额19学习课堂例：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率

10、为0。计算物质折旧。20学习课堂解：门窗等损坏的修复费用2万元装修的折旧额C(1-R)t/N301/5318万元设备折旧额C(1-R)t/N601/151040万元长寿项目的折旧额=(建筑物重新购建价格可修复费短寿命重新购建价格)(1-R)t/N=(18023060)1/501017.6万元建筑物的物质折旧可修复费短寿命折旧长寿命折旧2184017.677.6万元21学习课堂A、可修复的功能缺乏引起的折旧计算过程估算在估价对象建筑物上增加该功能的必须费用估算如果在建筑物建造时就具有该功能，所必须的费用计算与的差值，即为折旧额B、不可修复的功能缺乏引起的折旧计算采用“租金损失资本化法”，计算缺乏

11、该功能导致未来每年损失租金的现值之和估算如果在建筑物建造时就具有该功能，所必须的费用计算与的差值，即为折旧额。3、功能折旧的求取方法(1)可修复的功能缺乏、功能落后引起的折旧22学习课堂折旧落后功能项目的重置价格落后功能项目已提折旧拆除该功能项目的必须费用落后功能项目的残值更换功能项目必须的费用在建筑物建造时就具有该功能，所必须的费用。(2)可修复的功能落后引起的折旧(3)功能过剩一般是不可修复的使用重置成本法时：扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本超额持有成本 使用重建成本法时：扣除功能过剩引起的折旧后的成本重建成本(无效成本超额持有的成本)(4)功能折旧计算公式功能折旧额功能缺乏引起的折

12、旧功能缺落后起的折旧功能过剩引起的折旧 23学习课堂4、经济折旧的求取方法 一般采用租金损失资本化法求未来每年的租金损失的现值，即为经济折旧。24学习课堂三、求取建筑物折旧应注意的问题1、估价上的折旧与会计上的折旧的区别 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在估价上，C为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，C的值可能不同。25学习课堂2土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 在实际估价中，由于土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致，所以，计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济

13、寿命计算建筑物折旧。(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。26学习课堂成本法习题某一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限40年，建筑物经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为（）年。A、40B、42C、48D、50某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物经济寿命为35年，评估该建筑物时的折旧年限应取（）年A、35B、45C、48D、5027学习课堂通过市场提取法计算出估价对象建筑物的年折旧率5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（

14、）年A、50B、10C、20D、无法确定当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应（）直法计算出的成新率A、大于B、大于或等于C、小于D、小于或等于28学习课堂风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于（）A、经济折旧B、物质折旧C、功能折旧D、外部折旧新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应（）A、扣除折旧B、预算折旧C、以一定的比率计算折旧D、不扣除折旧29学习课堂下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C建筑物的经济寿命与自然寿命

15、相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数30学习课堂某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A37B40C60D6331学习课堂因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧32学习课堂4、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值33学习课堂5、某建筑物实际

16、经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A80B82C83D926、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。A10.0B11.1C11.9D12.534学习课堂8、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A交通拥挤B建筑技术减少 C城市规划改变D自然环境恶化9某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2

17、.2，计算该建筑物的现值是（）元。A76880B79104C77952 D8156235学习课堂10、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A43.2 B50 C56.8 D7036学习课堂7某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A10.2B11.0C11.3D11.537学习课堂计算题1、某房地

18、产开发商在一个中等城市以5000万元的价格获得一宗土地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，开发成本为3800元/平方米，管理费用为土地取得成本与开发成本的2.5%，销售费用和销售税费分别为销售收入的3%和6.5%，成本利润率为32%，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价与开始一次投入，开发成本、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率为12%，按季计息，问开发商可获得销售收入（售价）是多少？（以上各指标是大多数开发商的正常花费）38学习课堂2、某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征收农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元。地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现在建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新，试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。39学习课堂40学习课堂41学习课堂42学习课堂