陕西汉中.竹园商业地产项目商业服务建议书复习进程

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1、陕西汉中陕西汉中.竹园商业地产竹园商业地产项目商业服务建议书项目商业服务建议书前前 言言n 首先感谢陕西竹园村置业有限公司（以下简称“贵司”）对于深圳市汇诚行房地产顾问有限公司（以下简称“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目。n 本商业服务建议书是依据我司人员通过2012年5月与贵司在汉中进行现场沟通，依据项目的服务需求度身订造，并在此基础上秉承我司“商业地产全方位服务”之理念所拟定。n

2、 本商业服务建议书所涉及之服务内容及报价为建议性方案，有效期限为本建议书由发出之日起计三个月内有效。有关服务内容及服务条款以经贵我双方一致认定并签署的合作协议为最终依据。目录1 公司简介2 服务范围3 品牌商家资源4 研究平台5 合作客户6 项目实践7 汉中项目服务方案我们是专注于商业地产策划、招商与营运、营销的专业服务商。我们是专注于商业地产策划、招商与营运、营销的专业服务商。以以“汇聚人才，以诚相待汇聚人才，以诚相待”为本。核心团队成员以为本。核心团队成员以“为社会为社会创造积极价值创造积极价值”为使命，以为使命，以“精而强精而强”为目标，追求为每个签约为目标，追求为每个签约项目提供高水准

3、的专业服务，努力做到项目提供高水准的专业服务，努力做到100%100%客户满意。客户满意。1 公司简介我们致力于打造中国商业地产综合服务商卓越品牌我们致力于打造中国商业地产综合服务商卓越品牌TO CREATE THE BEST COMMERCIAL ESTATE ORGANIZATION OF CHINA我们的宗旨我们的宗旨 AIMSAIMS让社会与客户享受商业地产专业服务，让员工成就卓越人生。我们的愿景我们的愿景 EXPECTATIONEXPECTATION推动中国商业地产进步，成为卓越的标本、精品的典范、价值的代表。我们的核心价值观我们的核心价值观 KEY VALUESKEY VALUES

4、让生命因工作而精彩，诚信、务实、创新、卓越。1 公司简介汇诚行为客户提供城市综合体、购物中心、商业街、专业市场、写字楼、旧城（物业）改造等地产形态的策划顾问、招商营运、营销代理的全方位解决方案。顾问服务顾问服务招商营运招商营运营销代理营销代理2 服务范围业务阶段及服务内容业务阶段及服务内容2 服务范围可行性分析前期开发规划市场研究消费者研究商业分析商业规划建筑规划招商策划招商组织招商代理招商推广顾问前期营运顾问筹备开业顾问营销策略制定销售全程代理运营总体策略物业改造建议商业运营顾问商业委托运营顾问服务ConsultingServices2 服务范围招商服务LeasingServices2 服务

5、范围营销代理MarketingAgency2 服务范围运营服务OperationServices2 服务范围内部评审机制内部评审机制提供提供商家检验商家检验评审评审可执行检验可执行检验思路检验思路检验2 服务范围 我司与国内外我司与国内外逾千个品牌连锁商家逾千个品牌连锁商家逾千个品牌连锁商家逾千个品牌连锁商家建立了长期联系与合作关建立了长期联系与合作关系，包括了主力店商家资源、代表性零售品牌商家资源、餐饮休闲娱乐品牌系，包括了主力店商家资源、代表性零售品牌商家资源、餐饮休闲娱乐品牌商家资源等。其中：商家资源等。其中：全国连锁品牌主力店全国连锁品牌主力店全国连锁品牌主力店全国连锁品牌主力店（含超

6、市、百货、家居家电等）（含超市、百货、家居家电等）5050多家多家；代表性零售品牌代表性零售品牌代表性零售品牌代表性零售品牌商家资源商家资源600600多家多家；餐饮类品牌餐饮类品牌餐饮类品牌餐饮类品牌商家资源商家资源300300多家多家；休闲娱乐品牌休闲娱乐品牌休闲娱乐品牌休闲娱乐品牌商家资源商家资源100100多家多家。3 品牌商家资源部分典型代表商家超市沃尔玛（山姆）百货西武百货家居/家电红星美凯龙家乐福梅西百货居然之家吉之岛泰国尚泰百货欧亚达集团乐购天虹百货宜家大润发太平洋百货特力屋麦德龙海雅百货香江家居新一佳芮欧百货百安居易初莲花茂业百货国安居人人乐紫荆城顺电华润超市岁宝百货苏宁百佳

7、友谊百货国美OLE（BLT）上海八百伴时尚电器等北京华联奢侈（国际）品牌香港俊思集团（Coach、Paul&Shark、HugoBoss、MarcJacobs、DKNY、Versace、Tumi、BCBG）时尚品牌ZARAH&M澳门彩虹集团（GiorgioArmani、AdolfoDominguez、Bally、Cartier、Escada、Jessica、Justcavalli、GianfrancoFERRE、Marcjalobs）优衣库华敦集团（BALLY、MaxMara、MAX&Co.、MARINARINALDI、iBLUES、KOOKAI、JeanPaulGAULTIER、LLOYD）

8、GAPMUJIHERMESPRADAD&G万宝龙MONTBLANCBURBERRY汇诚行国内外核心商家资源库：汇诚行国内外核心商家资源库：3 品牌商家资源大型餐饮胜记异国餐饮中森名菜休闲餐饮星巴克凤凰楼上井日本料理85度C金悦轩舞鹤日本料理哈根达斯海港禾绿满记甜品丹桂轩元气寿司麦当劳潮江春和民居食屋KFC王品集团汉拿山必胜客唐宫集团鑫泰泰国料理棒约翰豫园汉阳馆面包心语俏江南香舍法国餐厅仙踪林江南厨子意粉屋大家乐巴蜀风月等大渔铁板烧大快活金钱豹汉丽宝许留山稻香集团金草帽水果捞利苑澳门街汉堡王等苏浙汇花园巴西烤肉小南国3 品牌商家资源休闲娱乐UA万达电影院线广东省电影公司中航健身会歌宴KTV嘉禾影

9、院保利影院星美影院力美健玛花纤体中影金逸珠江电影院康祺健身会KBOX必瘦站等服饰精品生活配套VEROMODAESPRIT领跑体育-龙浩Jass君安OJACK（欧尼杰）HUGOBOSS运动100MGS曼谷银银饰ONLYLEE、WRANGLER钜田数码MontblancBETU百图LEO大地通讯SWATCH斯沃琪SEASONWIND季候风MANGO恒波通讯博士眼镜GUESS邓禄普易天通讯亨吉利世界名表百图卡尔丹顿北京同仁堂嘉乐祥珠宝哥弟CalvinKlein二天堂药店曼缌汀ZARAMaxmara麦丝玛拉哈根达斯润金店欧时力梵思诺海王星辰石头记火狐狸Ferre费雷皇室米兰婚纱摄影万辉、DIF珠宝、H

10、MKLOSS卡路仕可颂坊兄弟高登眼镜歌力思玛丝菲尔面包新语周大福/CTF.2DISA（狄萨）Columbia蓬鹏烟酒经典故事钡萱LEVIS情系一生婚纱摄影雅天妮安莉芳女生小屋深圳发展银行天天惠A/E连奴西遇万泽医药沃克爱婴岛儿童连锁超市热风寻蝶坊爱婴岛UNIQLO优衣库CITYCHAIN中联大药房宏梦童趣生活馆3 品牌商家资源 我司我司致力于国内外商业地产市场研究、项目前期策划方案致力于国内外商业地产市场研究、项目前期策划方案及后期营销方案的模式模块研究，同时已建立并完善包括图片及后期营销方案的模式模块研究，同时已建立并完善包括图片库和案例库在内的数据库，编辑撰写商业季刊和库和案例库在内的数据

11、库，编辑撰写商业季刊和“汇诚行汇诚行系列丛书系列丛书”及及“汇诚行系列专题报告汇诚行系列专题报告”等等。系统严谨的研究为。系统严谨的研究为我们的项目策划及营销我们的项目策划及营销提供提供了有力的技术支撑。了有力的技术支撑。4 研究平台模式模块模式模块市场研究模块房地产行业研究模块商圈综合研究模块典型性商业研究模块竞争对手研究模块项目研究模块项目分析模块区位分析地块分析交通分析地块商业价值分析项目SWOT分析商业发展方向分析市场分析模块宏观经济背景分析商业格局分析业态组合分析租售水平分析竞争项目分析商业发展趋势判断消费者研究模块商家研究模块项目定位模块市场定位形象定位功能定位目标消费群定位核心竞

12、争力分析规模论证模块定量分析定性分析业态布局模块项目开发目标地块商业价值地块与业种商家物业要求消费者消费诉求业态规划建筑规划设计模块广场、外立面、导视系统、过道、出入口、中庭、停车位、层高、扶梯、人流动线、开间、进深等收益测算模块当前市场租售价格项目租售价格收益估算（仅为顾问事业部部分展示）4 研究平台模式模块模式模块（仅为营销事业部部分展示）专题类项要求及备注（包括但不限于以下要求）营销执行报告（框架）营销执行核心策略（销售方式、推盘、认筹、开盘、价格等）市调模块竞争市场、销售研判等认筹方案含认筹客户问卷等开盘方案分类：明开，暗解；一次性推盘，分阶段上市等总结报告分类：对内分享，对外宣传等文

13、件管理ppt、word、excel文档格式，文件命名要求，资料分类归档等制度，含联络函模板等工作计划表分类：准备工作计划表（总体、分阶段），执行表；表现形式：excel表等营销活动活动分类、活动组织执行、活动方案等户外广告主推广方向、广告词等价格及收益测算含返租测算等，成本测算法、市场比较法、租金还原法等现场包装售楼处规划、街区包装等销售物料设计与管理楼书、单张（海报）、折页、户型平面图、效果图（整体、局部，白天、夜景）、电子沙盘、模型、电视片等项目分析含铺位分析等投资客户分析含成交客户问卷等沟通技巧与开发商沟通、广告公司沟通、短信公司沟通、活动公司沟通等定位案名，主推广语（核心价值支撑）等销

14、售现场常用物料清单订书机、黑色签字笔、荧光笔、价格表、电脑等销售策略销售模式、折扣、老业主优惠、促销策略等call客每个销售员坚持每天CALL客150批销售说辞（话术）制定完善的销售说辞（完整版、三分钟及一分钟版）尾盘处理方略尾盘界定、留守团队、尾盘推售策略等现场管理制度（完善）合理成熟的现场管理制度客户资料管理资料录入、分析、A/B/C分类界定等，含认筹客户梳理等团队建设和激励制度稳定的团队及成熟的分配与激励制度等危机事件处理应对客户投诉等4 研究平台东南亚购物中心新加坡IONOrchardClarkeQuayparagoncitysquaremallNgeeAnnCity313somers

15、etVIVOCITYOrchardCentral泰国centralworldsiamparagonsiamdiscovery马来西亚pavilion谷中美丰城sunway香港购物中心elementsK11apm东荟城朗豪坊MEGABOX海港城太古广场青衣城澳门购物中心大运河购物中心四季名店国内购物中心深圳万象城青岛天幕城深圳KKmall南京水游城深圳中信城市广场海口上邦百汇城深圳益田假日广场海口宜欣购物公园深圳海岸城海口万国大都会深圳COCOPARK苏州印象城深圳怡景中心城厦门SM购物广场深圳金光华广场宁波天一广场深圳花园城中心佛山东方广场深圳港隆城东莞世博广场深圳摩尔城惠州港汇新天地东莞华南

16、MALL合肥金源时代购物中心主题/特色商业南京1912上海新天地北京三里屯成都宽窄巷子澳门渔人码头深圳海上世界上海大同坊顺德大良桂畔海休闲文化街佛山丽日玫瑰名城街信息数据库信息数据库（仅为部分展示）4 研究平台商业书刊商业书刊本研究采用问卷调查法对广州和深圳的1300多名消费者进行了调查，共采集十余万数据，采取多种统计分析技术进行解析，揭示了消费者认知环境及业种组合各因素对顾客综合满意度的影响机制与规律。4 研究平台本书为我司专门组织汇诚行东南亚典型购物中心八人专业考察团于2011年6月前赴新马泰，实地考察了新加坡、曼谷和吉隆坡的近二十个典型购物中心项目，总结提供较为完整翔实的第一手资料，为我

17、司对购物中心研究提供了较为坚实的基础。4 研究平台本报告在定性分析基础上，运用定量分析的方法对我国商业地产整体发展趋势做出基本预判。报告以严谨的逻辑思路、准确的数据分别从商业地产国内外宏观环境、规模体量、区域变化、商业形态、发展模式等方面进行分析判断，保证了报告的科学性、时效性，对我国商业地产发展理论研究具有一定的借鉴参考意义。4 研究平台含多项专题研究，包括：深圳市商业市场月度、季度、年度数据监测，深圳市大型购物中心业态变迁研究、国际国内商家品牌研究等。通过长期持续的累积，形成强大的资讯平台。4 研究平台合作的知名地产公司合作的知名地产公司深圳万科：万科广场项目、万科金街项目佛山万科：缤纷中

18、央街、万科沁园第1街、桂城项目海南万科：三亚万科森林度假公园深圳横岗中海怡景项目商业部分深圳中海南岭项目商业部分深圳（恒大）环球贸易中心综合体项目赛格中国商业地产市场报告赛格集团海口商业市场研究报告珠海格力海岸项目珠海格力广场项目珠海万科：珠宾中心街项目5 合作客户皇庭深圳CBD大型购物中心项目皇庭长春CBD大型城市商业综合体项目东莞宏远中央街项目中山南头镇家电产业服务创新区项目深圳宝安区政府宝安中心区海滨广场地下商业项目宝安中心区演艺中心项目深圳银信Park项目梅州万象江山项目深圳龙岗吉祥广场项目深圳前海中心区130万大型城市更新综合体类别：大型城市综合体客户：深圳市金銮房地产开发有限公司深

19、圳南山村大型城市更新项目项目介绍项目位于南山区南新路与东滨路交汇处，南园村以南，西靠前海路，为国务院批复的前海深港现代服务业合作区中心区域。项目占地面积18.6万平方米，总建筑面积约130万，商业面积20万。规划为集高尚住宅、商业、公寓及酒店办公为一体的大型城市综合体项目。工作阶段目前工作正处于前期市场研究，拆迁相关研究阶段。服务内容项目商业部分整体研究策划、建筑规划建议。顾问事业部操作的部分项目顾问事业部操作的部分项目6 项目实践皇庭深圳CBD大型购物中心项目客户：深圳市皇庭地产集团有限公司类别：购物中心（11万）项目介绍项目处于福田中心商务办公区东北角，紧邻中心区中轴线，位于深南大道南侧，

20、彩田路和金田路之间，中心区内目前惟一的城中村。项目总占地7.65万平米，总建筑面积11.1万。建成后将成为福田中心区特色鲜明的大型购物中心。项目定位最具体验性的生态型的中高端时尚潮流购物中心。深圳CBD未来新商业地标最具体验性的生态型的中高端时尚潮流购物中心6 项目实践宝安中心区首个大型地下商业项目类别：大型地下空间商业开发客户：深圳市宝安中心区规划办宝安中心区海滨广场地下空间商业开发项目项目介绍项目位于宝安中心区海滨广场地下空间，地处宝安中心区核心商务区和核心商业区。项目占地面积约4万平方米，总建筑面积约8万平方米，规划为大型现代地下商业项目。工作阶段目前工作正处于前期策划和规划阶段。服务内

21、容项目开发价值及商业开发规模论证、项目定位与规划建议、项目经济可行性研究及开发模式研究。项目定位深圳首席游购体验中心6 项目实践项目介绍该项目位于梅州江南商业中心区辐射地带，金燕大道以东，沿江东路以西，南部为在建的跨江大桥，项目隔沿江东路即为城市江景公园归读公园。项目总建面58万，商业建筑面积15万，规划有大型品牌百货、品牌超市、各类型的品牌店、主力店以及包括饮食、娱乐、休闲功能于一体的综合商业项目，是梅州城市唯一纯正的商业中心区，结合43万平方米住宅建筑面积，形成梅州规模最大、商业功能最齐全、配套最为完善，居住品质全面提升的城市升级换代产品。服务内容前期策划、招商代理和独家营销代理。工作阶段

22、目前已完成前期策划阶段，正在进行招商、营销准备阶段。类别：城市商业综合体更新项目客户名称：梅州市鸿兴投资有限公司梅州万象江山项目58万大型城市综合体梅州市现阶段乃至未来较长时间内的商业地标6 项目实践赛格中国商业地产市场报告客户：惠州市赛格群星地产开发有限公司类别：商业地产发展战略研究报告项目介绍项目为赛格群星计划进军商业地产开发与经营领域，在蓝图构建期委托我司为其提供中国商业地产发展分析以及对其发展商业地产的战略与模式做出定位。服务内容宏观经济背景分析、中国商业地产发展分析、商业地产发展模式分析。立足华强北，以IT为发力点，以MALL为面，整合其他产品，构建赛格商业地产的核心竞争力。6 项目

23、实践类别：市场研究客户：海南华润置地有限公司海口商业市场研究服务内容我司为其提供海口市宏观经济背景研究、商业市场研究、代表性商户研判、消费者分析等调查报告。我司从宏观背景、商业市场、消费者、商家等方面对海口商业市场进行深入的研究分析，以求判断海口市目前城市经济发展状况、商业市场所处阶段是否能够满足规划大型购物中心的条件，为华润公司对海口市商业市场的判断提供理论依据。海口商业市场研究华润置地进军海南市场第一站6 项目实践辽宁鞍山玉石交易中心项目客户：福建灿景实业（集团）有限公司类别：专业市场项目介绍该项目位于辽宁省鞍山市灵山工业经济园区商贸服务中心核心。商业总体量约10万，一期商业2.5万。项目

24、规划为中国玉石文化创意产业园及辽宁珠宝玉石文化旅游基地。服务内容项目前期策划顾问、项目定位等。辽宁鞍山玉石交易中心中国玉石文化创意产业园辽宁珠宝玉石文化旅游基地6 项目实践南通国际汽配城项目项目概况本项目位于江苏省南通市，商业体量25万服务内容前期策划、招商、独家营销代理项目进展预计2012年6月份开盘，目前正在作开盘前相关准备。类别：专业市场客户：江苏南通市恒隆置业有限公司南通国际汽配城25万苏中一站式汽车汽配博览交易中心6 项目实践招商营运部操作的部分项目招商营运部操作的部分项目类别：区域型购物中心客户：深圳市信义房地产开发有限公司深圳银信Park项目项目介绍项目位于深圳龙岗区横岗核心商圈

25、，西临深惠路，南临松柏路，项目占地面积10063平方米，建筑面积约4.5万平方米，建成后将成为横岗片区商业升级换代的代表作。项目共分为三期开发，一期商业面积约2.5万平米，是集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性购物中心。服务内容我司提供全程招商代理服务。横岗商业的升级换代产品龙岗首家精致型时尚购物中心6 项目实践客户名称：深圳市新城时代投资有限公司新城汇类别：区域商业中心项目介绍项目位于深惠路以北、水官高速以南横岗的中心腹带，距离文体广场100米左右，周围拥有众多中高档住宅小区，是横岗住宅聚集的区域。项目商业体量4万平米，集合了精品超市、品牌零售、影院、互动酒吧、餐饮娱乐等业态。服务内容我司提

26、供独家招商代理。新城汇首家休闲生活街区MALL6 项目实践都市中央 15万购物中心地铁口街铺万科27年来首个100万城市综合体项目类别：大型城市综合体客户：深圳市万科置业有限公司万科广场商业项目项目介绍该项目位于深圳市龙岗中心城商业中心，北临龙岗区“中轴线”龙翔大道，南邻有“第二深南大道”美誉的深惠大道。万科龙岗综合体占地21万，建筑面积近100万，包括住宅、商住公寓、写字楼、购物中心、商业街等，其中购物中心部分15万，商业街部分5万。项目力求打造龙岗中心城商业生活旗舰，项目建成后将成为集居住、办公、商务、购物、文化教育、休闲娱乐于一体的“都市活力综合体”。服务内容项目商业部分独家营销代理。营

27、销代理部操作的部分项目营销代理部操作的部分项目6 项目实践客户：佛山市顺德区万科置业有限公司佛山万科缤纷中央街项目项目介绍该项目位于陈村新区，临佛陈路，位于顺联广场侧，位于镇区中心位置；项目目总体约14000平米，定位为特色餐饮为主题的街区，该项目已完成设计，采用了我司提供的核心规划建议，目前处于销售阶段。服务内容项目商业部分整体研究策划、建筑规划建议以及独家销售代理服务。类别：社区商业街万科缤纷中央街广佛枢纽地铁沿线双中心铺王6 项目实践项目介绍该项目位于南城区金丰路金丰体育公园，项目坐拥江南第一城、江南世家、金丰花园、活力康城等大型社区，周边社区面积近200万平米，商业体量约4万平米，为纯

28、街铺商业。发展商为广东宏远集团房地产开发公司，成立于1992年，拥有近20年的房地产开发经验，粤宏远于1994年7月在深圳证券交易所上市，为东莞市首家房地产上市公司。服务内容策划、招商代理和独家销售代理。类别：主题式商业街区客户：广东宏远集团房地产开发有限公司东莞宏远中央街东莞宏远中央街东莞中心区百万社群升值壹号街 6 项目实践合作客户项目名称项目区域深圳万科置业有限公司万科广场项目深圳深圳万科置业有限公司深圳万科金街项目深圳深圳皇庭集团深圳CBD大型城市综合体项目深圳宝安中心区规划建设管理办公室宝安中心区海滨广场地下商业空间开发项目深圳宝安中心区规划建设管理办公室宝安中心区演艺中心项目深圳中

29、海地产中海怡景项目深圳恒大集团深圳恒大环球贸易中心综合体项目深圳深圳市信义房地产开发有限公司深圳银信Park项目深圳深圳市新城时代投资有限公司深圳新城汇项目深圳深圳市金銮房地产开发有限公司深圳南山村城市更新项目深圳深圳市恒和基房地产开发有限公司深圳龙华清湖花半里项目深圳深圳市汉利宏房地产开发有限公司深圳横岗六约中心片区、龙塘片区改造项目深圳深圳东部开发集团泰兴花园商业项目深圳广州海航置业有限公司海航龙岗吉祥广场地块深圳汇诚行操作项目及合作客户名录汇诚行操作项目及合作客户名录6 项目实践合作客户项目名称项目区域赛格集团赛格中国商业地产市场报告中国广东宏远集团东莞宏远中央街项目珠三角-东莞佛山市万

30、科置业有限公司佛山万科缤纷中央街项目珠三角-佛山佛山市万科置业有限公司佛山万科沁园第1街项目珠三角-佛山佛山市万科置业有限公司佛山万科南海区桂城74街区A地块商业项目珠三角-佛山佛山市天诺投资发展有限公司中国顺德国际家电博览中心项目珠三角-佛山珠海万科房地产开发有限公司万科珠宾中心街项目珠三角-珠海珠海格力房产有限公司珠海格力广场项目珠三角-珠海珠海格力房产有限公司珠海格力海岸项目珠三角-珠海广东方直集团有限公司惠州河南岸项目珠三角-惠州深圳市又一居投资发展有限公司惠州江北望江村地块项目珠三角-惠州惠州仲恺创业广场发展有限公司惠州仲恺创业广场项目珠三角-惠州惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司

31、大亚湾灿邦国际项目珠三角-惠州深圳海雅集团海雅中山南头镇家电产业服务创新区项目珠三角-中山梅州市鸿兴投资有限公司梅州万象江山项目珠三角-梅州汇诚行操作项目及合作客户名录汇诚行操作项目及合作客户名录6 项目实践合作客户项目名称项目区域广东坚基集团河源坚基城市综合体项目珠三角-河源华润置地海南商业市场研究报告海南海南九江投资有限公司海口亿圣和百货项目海口海南万科置业三亚市商业市场基本情况调研及万科三亚国际康体养生中心项目商业定位初研判海南长春市皇庭房地产开发有限公司皇庭长春CBD城市商业综合体项目吉林长春淮安金恒宇房地产开发有限公司淮安金恒宇项目江苏淮安江苏南通市恒隆置业南通国际汽配城项目江苏南通

32、福建灿景实业集团有限公司辽宁鞍山玉石交易中心项目辽宁鞍山安徽淮北中环置业有限公司安徽淮北中环国际广场项目安徽淮北云南大成置业有限公司大成金融商务中心项目云南昆明深圳奥意建筑工程设计有限公司郴州东风广场项目湖南郴州山西亿成房地产开发有限公司太原市桥东片区旧城改造项目山西太原湖北广锦投资有限公司湖北襄阳汉江大道棚户区改造项目湖北襄阳内蒙古远鹏房地产开发有限公司呼和浩特九久街项目内蒙古呼和浩特内蒙古远鹏房地产开发有限公司呼和浩特范家营项目内蒙古呼和浩特内蒙古兰太房地产开发有限公司兰太地产呼和浩特俪城项目内蒙古呼和浩特榆林市文昌房地产开发有限公司陕西榆林市文昌和顺嘉府商业项目陕西榆林汇诚行操作项目及合

33、作客户名录汇诚行操作项目及合作客户名录6 项目实践7 汉中项目服务方案3.13.1 项目概况项目概况3.2 3.2 项目理解项目理解 3.3 3.3 服务方案服务方案 3.3.1 服务内容 3.3.2 服务费用及支付方式7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案主要经济技术指标主要经济技术指标项目项目指标（平方米）指标（平方米）地上商业建筑面积地上商业建筑面积43708地下商业建筑面积地下商业建筑面积11043红色虚线部分表示本项目规划范围 本项目用地示意图本项目用地示意图本项目地块现状地块北侧项目地块周边现状地块西侧地块南侧地块东侧注：（1）本项目服务商业部分，仅单独指商铺，不包括酒店

34、物业；（2）地上商业建面不包括社区商业建面6744。项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案汉中商业市场分析商业形态：临街商业超市、百货商业步行街社区商业一站式商业街区MALL依据百姓生活需要，自发形成的街边商业。p数量较多，分布较为集中；p百货类单店规模较大，且总规模在不断扩大，但普遍呈现购物环境不舒适、物业设施落后、品牌大众化、差异化经营度低的特征；p超市以本土品牌为主，缺乏国内一线或国际连锁品牌，经营档次偏低；超市与百货竞争力较差，超市与百货竞争力较差，存在升级换代空间。存在升级换代空间。p品牌形象较低；p以购物功能为主，休闲功能体现不足；p垂直动线安排欠合理。总之，汉中商业步行

35、街缺总之，汉中商业步行街缺乏特色，品质感较差，规乏特色，品质感较差，规划设计也无法满足现代商划设计也无法满足现代商业要求，整体竞争水平低。业要求，整体竞争水平低。p 一站式商业街区MALL代表了当前三四线城市商业的发展趋势，目前汉中仅有万邦时代广场一家，经营状况不错；p其百货水平动线设计过于复杂，影响到内部人流流动顺畅性，另外中心集中式商场与两侧的步行街之间的人流衔接也不够合理；p整体体验感不足当前汉中市商业发展水平不高，存在升级换代的空间，且呈现出向购物中心发展的趋势。项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案项目地块特征分析 本案本案商圈1.5KM天汉大道p项目紧邻城市主干道天汉大道

36、，沿天汉大道的展示面约150米长，展示性好，昭示性强；p南临城市广场，可积聚大量人气，为发展商业不可多得的配套设施；p项目邻近汉江，景观资源好，周边中高档次楼盘林立，随着入住率的提高，项目周边将汇聚众多中高端消费群体；p项目距离城市唯一商圈存在一定距离，商业发展独立性较强，未来可以项目为核心，形成另一大城市级商圈。本项目为汉中的优质稀缺商业地块，商业价值高，商业展示面较长，具备发展购物中心的地块条件，同时也具备了消费群基础。项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案项目主题方向p汉中是全国历史文化名城全国历史文化名城，汉中旅游景点的特色是两汉三国文化和秦巴山水风光；现有国家级重点文物保护

37、单位旅游景区点10处，全省重点文物保护单位45处，著名旅游景点有武侯墓、张良庙、龙岗寺遗址、张骞墓祠、蔡伦墓祠、古汉台，栈道、饮马池、拜将台等；p据官方统计数据显示，2009年汉中市共接游客国内外游客1031万人次，2010年14月，全市共接待海外游客340万人次。古汉台武侯墓张良庙饮马池汉中历史文化资源丰富，国内外慕名而来的游客数量庞大，而当前汉中还没有吸引旅游人群前来消费的商业设施，鉴于此，将商业设施与汉文化相结合将成为项目吸纳人气的重要发展方向。项目概况项目概况 项目理解项目理解 服务方案服务方案7 汉中项目服务方案项目定位之形象定位汉中地区具文化主题的精品购物中心汉中地区具文化主题的精

38、品购物中心汉中最顶级的商业项目，未来城市商业的领军者汉文化与商业地产相结合的主题购物中心项目概况项目概况 项目理解项目理解 服务方案服务方案7 汉中项目服务方案项目定位之业态定位项目购物中心规模不大，从最大化开发目标（租金收益最大化）与保障经营稳定的双重因素角度下，我司建议做如下业态组合：业态业态档次档次备注备注超市超市精品超市p最具吸纳人气效果的主力店，为必不可少的商家；p建议超市面积在3000左右，既可吸纳大量人气，也因消化大量面积而牺牲租金收入。电器卖场电器卖场国内连锁品牌电器p引入在国内知名度较高的如国美、苏宁、顺电电器，或者在陕西省内知名度高的电器品牌商家；p面积在2000-3000

39、。品牌店品牌店品质形象好消费档次适中p服装鞋帽类、珠宝首饰化妆品类、箱包鞋帽类，床上用品家居类；p主要租金收入来源餐饮美食餐饮美食休闲娱乐休闲娱乐大众化消费档次为主导p目的性业态，具有较强的人流吸引力，扩大项目辐射范围；p规划在购物中心的高层区域。在业态定位与商家选择上，建议全业态、一站式定位，引入档次中高端、形象好的品牌商家，主力店选取不宜消化大量建面，转而采取通过规划多家次主力店以达到与大面积主力店相同的人流带动效果。项目概况项目概况 项目理解项目理解 服务方案服务方案7 汉中项目服务方案建筑规划方案评析 规划设计院方案评析评析：p楼层数楼层数：从汉中市商业发展特征看，商业楼层数不应规划为

40、七层，我司建议规划为四层结构；p标准层标准层：（1）标准层面积呈哑铃状，与现代购物中心的设计理念不相吻合，这样的规划将导致中间狭窄区域很难利用，从而不利于招商；建议将中间的狭窄部分向内侧延伸大概20米；p中庭中庭：中庭设计数量过少，一方面使得购物中心的通透性很差，另一方面增加了铺位的进深；建议增加中庭数量，整体呈“L”形状。二层平面图向内侧延伸20米将外立面处理成流线型建筑规划方案调整项目概况项目概况 项目理解项目理解 服务方案服务方案7 汉中项目服务方案二层平面图调整：调整：（1）将外立面处理成流线型；（2）将中间狭窄区域向内侧拓长20米；（3）增加中庭个数，提升购物中心的购物舒适性，同时因

41、中庭是竖向人流的主要集散位置，增加中庭数量可提升中庭周边的商业价值，更有利于后期招商。中庭建议中庭建议：（1）一主中庭+多次中庭；（2）主中庭大小与原先尺寸一样，但稍微向右移动，保证其东侧的店铺进深的合理性；（3）次中庭尺寸大概为10-15米8米，两侧通道大概3米，具体设计尺寸与设计数量时，设计院可在此基础上灵活调整。其他建议其他建议：因为楼层数调整为四层后，整体商业面积有一定减少，建议以原先酒店配套的西侧部分面积用于补偿，因划归购物中心而损失的酒店面积可以往酒店的上层进行弥补；具体调整时，设计院可在此思路基础上灵活调整。7 汉中项目服务方案 针对竹园项目商业地产部分，此服务方案是针对商业地产

42、的全程运作，我司提供全程商业顾问服务，其服务内容包含前期顾问、营销代理服务、首席招商顾问代理服务和营运顾问服务。n 商业前期顾问服务内容：商业前期顾问服务是由我司配合业主方的服务需求，在项目开发期为项目提供从市场研究、定位及商业规划、规划设计方案跟进等三个阶段的顾问服务内容，从而协助业主方提升项目开发水平和完善项目规划。时间：自协议签署之日起计60个工作日。n 首席招商顾问代理服务内容：首席招商代理服务是指由我司配合业主方及其他方进行招商工作，协助业主方进行重点商户的引入工作。时间：自协议签署之日起，至项目交付日后3个月。n 营运顾问服务内容：营运顾问服务是指我司以顾问身份协助业主方进行项目的

43、运营管理工作，为项目的运营工作提出规划建议、为项目的管理服务水平提供监督服务。时间：前期营运顾问自协议签署之日起，至项目交付日前6个月；交付筹备顾问自项目交付日前6个月至项目交付日；后期营运顾问自项目交付日起计36个月。项目交付日项目交付日：指项目通过消防验收之日或第一个商户进场二次装修之日，两者取其早。项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案（1）商业前期顾问服务内容第一阶段：市场研究 项目启动1.0 商业环境研究 1.1 经济发展概况 1.2 商业发展概况 1.3 城市发展规划 2.0 项目立地及区位研究 2.1 项目概况及立地条件 -交通、可视性、周边环境 2.2 项目区位概况

44、-区位地位、物业发展、潜在消费者3.0 项目商圈界定及研究 3.1 商圈界定及概况 3.2 商户需求研究 3.3 消费者需求研究 3.4 商圈内竞争环境分析执行方式：n 商业首阶段前期顾问的执行方式以不定期会议和撰写报告为主；n 本阶段主要工作成果将由我司项目组在项目所在地提供一次市调汇报并提供贵司电子版文件。商业环境研究项目立地及区位研究消费者研究商户研究典型案例研究深化研究与撰写稿件1 周1 周4.0 典型案例分析与借鉴2周5 周项目概况 项目理解 服务方案成果 市调报告与项目发展初步思路7 汉中项目服务方案第二阶段：定位及商业规划5.0 地块特征分析 5.1 宗地条件评价 5.2 建筑设

45、计初步思路6.0 建筑/商业规划 6.1 总体建筑和功能布局 6.2 商业动线规划 6.3 商业铺面规划 6.4 提升商业价值的其他建议 6.5 核心商户工程技术标准参考 执行方式：n 商业前期顾问的第二阶段的执行方式以不定期会议和撰写报告为主；n 本阶段主要工作成果将由我司项目组在项目所在地提供一次报告汇报并提供贵司电子版文件。地块特征分析建筑规划与业态布局3 周成果 定位与商业规划设计建议3 周（1）商业前期顾问服务内容7.0 租金评估及收入预测 7.1 租金评估 7.2 中期（5年）租金收入预测 7.3 长期（10年）租金收入预测经济测算项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案第

46、三阶段：规划设计方案跟进8.0 规划设计跟进 8.1 规划方案沟通 8.2 规划方案调整 8.3 规划方案通过执行方式：n 商业前期顾问第三阶段的执行方式以配合设计院完成规划方案的不定期会议为主；n 本阶段主要服务时间以设计院的建筑方案得到甲方审核通过为节点；n 本阶段工作原则上不超过半年时间，超出此周期我方可要求甲方另付费用，具体费用额另行商议。成果 规划方案图（1）商业前期顾问服务内容项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案(2)首席招商顾问代理服务内容？利用我司的招商渠道协助业主方进行招商执行工作，具体内容主要包括：n 提供首席招商代理服务提供首席招商代理服务 重点商户推介 商户

47、代理洽商 拟招商品牌评估建议 招商策略优化建议 商户落位优化建议n 提供项目的招商培训服务提供项目的招商培训服务 市场研究培训 商业概念培训 相关案例培训 招商品牌培训 招商策略培训 招商技巧培训项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案(3)营运顾问服务1、平面规划即系统设施建议、平面规划即系统设施建议 平面空间规划建议及意见整合：包括：广场的动线安排、出入口的设置、电梯功能要求设置等；后场规划，包括营运部门办公区、员工用房（储物柜、卫生间）、工作间与工程存储备用空间、装卸区、垃圾处理、租户库存空间及货运通道安排评估建议；有关各系统设备设施的建议，包括但不限于：给排水、空调、通风（排烟

48、）、煤气、电梯、电力、消防、安全、音响广播、电视电话、收银、清洁、信息化管理等；标牌指引系统即：结合设计公司方案对楼层布局及设施指示、线路方向、警示、防火牌等指引系统提供专 业建议；停车场管理控制包括：对收费系统、平面布局、安全控制等提供专业的评估建议；停车落客：对项目周边停车落客区域及出租车停靠区域的规划提出专业建议；广告宣传设施：对项目内部及外部推广活动及宣传广告位置的规划（如外墙广告牌、旗杆的形状和位置、临时舞台、大屏幕的设置及相关的系统）提供专业建议；有关废品管理的建议，包括职业健康与安全问题；有关设备保护措施方案的建议，即：防水膜、排水管、护栏、水管保护装置、电话与电气转换室等；有关

49、保洁、绿化的方案方面建议；公共区域装饰装修建议，包括建筑材料面饰选择（从未来清洁和维护及项目市场定位角度考虑）有关节能及能源再生措施的建议。n 前期营运顾问前期营运顾问项目概况 项目理解 服务方案7 汉中项目服务方案2、营运管理文件的拟定、营运管理文件的拟定 装修手册、租户手册、交房条件等；主力店补充规定；临时场地租用协议；租户情况变更确认书。依据过往市场经验结合项目实际的情况，针对初步运营成本协助作出预算，此成本结构将是甲方进行下一阶段深算的基础，该初步营运预算包括但不限于：资本成本以及项目运营管理中所涉及的相应费用的预算。包括但不限于：人工、能耗、行政办公、维护保养、推广宣传等；3、初步运

50、营预算、初步运营预算 协助确定管理本项目的最佳组织结构及管理层；职能部门划分及职能分工；协助制定岗位职责说明、员工手册等相关文件；协助制定并执行招聘计划；协助制定专业人事管理制度包括招聘、工资发放、考勤、奖惩、福利、培训、调派、升降等制度的制定及 工作流程的建立。4、人力资源体系的建立、人力资源体系的建立项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 前期营运顾问前期营运顾问7 汉中项目服务方案5、经营管理体系的制定、经营管理体系的制定 营运管理手册的协助制定，包括但不限于：清洁、维护、安全、病虫害防治、景观等。该手册将制定所有日 常运营制度、方式、形式、标准、监控与计费系统，包括公用事业，

51、如：电话、供水、供气、供电等；协助制定日常制度管理，包括但不限于租户邮件收发细则、电话员操作细则、停车场管理细则、向租户交收 商铺的细则等等；协助制定所有设备和防火系统的检修与预防性维护程序，包括：水泵、灭火器、灭火水龙带、洒水装置、高 温报警、防火板、控制台等；协助制定检查程序手册，用于停车场、道路工程、护栏、线路标志、照明、景观、系统、标牌与防雪害设施 等。另外还包含相关补救工程系统的说明；协助制定用于检修屋顶结构、防水膜、其它建筑结构以及补救系统和基本建设工程的程序；协助制定分包商管理制度；协助购物中心会员服务制度；协助制定安全、防火制度、方案及紧急突发事件应急措施等；协助制定在补救工程

52、期间造成的物业损害以及所有承包商及人员保险控制的标准维修合同和制定；协助制定全面的物业保险要求，包括但不限于制定租户公共责任险的基准（将包括在租赁协议中）；制定保 险策略、制度与规程手册；制定风险手册；制定保险索赔登记薄与制度；制定租赁保险制度与登记薄；协助 制定正式交接前物业保险各个方面的范围等。项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 前期营运顾问前期营运顾问7 汉中项目服务方案7、行政管理体系的建立、行政管理体系的建立 协助建立日常例行行政管理制度，包括但不限于：文件管理、公文处理规定、部门间联络制度、规章制度 管理规范要求、保密制度、文秘档案管理制度、印章管理办法等；协助建立日

53、常操作制度，包括但不限于：设备使用管理规定、员工投诉管理规定、广场值班管理制度、广 场内部员工车辆管理制度、邮件邮资与文具需求、收据系统与账单发送、计算机系统与登录控制、钥匙锁 定与控理系统等；协助建立采购程序与开支控制制度；协助制定办公室管理手册及制度（影印机、打印机、传真机、电脑等）与租赁设备登记薄；协助制定服务合同、办公设备承包商与应急合同登记薄；协助制定合同（协议）管理制度。项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 前期营运顾问前期营运顾问7 汉中项目服务方案8、财务管理体系的建立、财务管理体系的建立 财务制度的制定；会计制度的制定；资金审批权限的规定；内部管理报表体系构架的建

54、立；会计档案管理制度；实物资产管理制度；会计工作交接制度；内部控制制度；审计工作程序和制度的建立。技术平台建设工作包括但不限于：财务软件的选择和运行；财务人员的计算机培训；电算化文档的管理办法和管理程序。项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 前期营运顾问前期营运顾问(3)营运顾问服务n 交付筹备顾问交付筹备顾问1 1、经营管理队伍组建、经营管理队伍组建 协助人员招聘标准及方案的确定及落实；协助经营管理单位主要管理人员的面试及选聘；对营运管理的专业知识对员工进行培训；协助指导员工按照手册的程序进行学习演练。在工程竣工前后，指导经营管理运作单位配合项目进行综合验收，验收合格后与发展商一

55、起确认项目正式交接。此阶段的顾问工作包括但不限于：协助制定项目验收交接程序及项目工程档案管理制度；指导经营管理单位和相关各方一起验收有关建筑、设备系统，制作一份全面的移交清单，清单内容将包括但不限于以下各项：工程瑕疵，未达交付标准之事项等；协助制作补救工程计划并且监督工程执行；协助进行测试，包括但不限于：空调设备、水力系统、水泵与污水系统、供水与其它公用事业、自动扶梯；协助制定运行设备的操作制度。2 2、综合验收及工程交接、综合验收及工程交接7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案3 3、交付入伙、交付入伙5 5、其它事宜、其它事宜 指导协助收楼前人员组织准备 协助财务准备 协助保安准

56、备 协助收楼现场准备 协助文件准备 协助安排业主有序入伙收楼 协助解答有关收楼问题 指导如何审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸报批工作；指导如何监督管理并协调配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程；指导配合、督促租户依规划时间进场装修并按期完成装修工程；指导如何组织商铺装修竣工验收，及商户迁入的合理安排。指导安排试运行各类系统，及时处理发现的问题，确保在开业后，水、空调、电力、POS等各系统均能配 合有效执行；指导全面启动项目的实际运营，并根据实际情况作出适当的调整；实施开业推广宣传计划，并调整进行中存在的不足；指导组织整体开荒保洁的落实完成情况，确保整体环境；审核

57、开业活动方案提出专业建议等。4 4、装修管理、装修管理7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 交付筹备顾问交付筹备顾问在此阶段全面协助项目的日常经营管理和运作，主要顾问工作内容和管理目标包括但不限于：跟进整改翻修；审核各租户/业主的内装，设计图纸，配合租户的图纸报批工作；监督管理并协调配合租户/业主按照“装修手册”的规定进行装修装饰工程。配合、督促租户/业主依规划时间进场装修并按期完成装修工程；监督施工现场的安全管理工作。物业管理：项目公共区域的保洁、保安和管理，为租户的店铺经营提供符合规定的环境条件，并以租户 续租本项目为管理目标；为公寓与写字楼住户提供良好的居

58、住与办公环境。设施管理：项目所使用的所有设备、设施物业系统的维护、管理、维修、改造、新技术的应用及各种设 备设施系统的整合，并关注节能等有关成本控制内容；资产管理：通过有效的经营管理和租赁政策，努力使项目在同类竞争市场上成为佼佼者，实现资产增 值，取得良好的社会、经济效益。营运管理：综合管理商场的调研，营运，招商、推广等。7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问1 1、管理营运、管理营运 日常管理工作，包括但不限于门口大厅设置服务咨询台、针对服务人员态度及其工作之意见箱、大厅顾 客休息椅、公用磁

59、卡电话、楼层铺面位置标示图、公共广播系统（背景音乐、电视屏幕）、各楼层公共 设施指示牌、各租户广告灯箱等的管理及维护、有关的业务报告及记录；工程管理工作，包括但不限于租户保修服务、店铺装修管理、店铺装修图纸审批、各设备系统日常运转 和定期防护性保养、维修、改造，公共设施、各项工程的维修记录、有关的业务报告及记录；清洁绿化工作，包括但不限于：清洁承包商的甄选及管理、广场内外日常及定期的清洁作业、垃圾处理 及搬运、垃圾站的管理、环境美化及维护、有关业务报告及记录；保安工作，包括但不限于：门禁、营业时间外的房客登记、巡逻业务、失误及遗留物件的记录及管理、人流/车流的控制、车场管理、卸货场的管理、消防

60、中心及保安中心室的管理、紧急状况处理、与租户推 动联防计划、有关业务的报告及记录。7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问2 2、人力资源系统的实施、人力资源系统的实施 各部门及专业工作规范、准则的考核和结构调整；员工手册的监督执行，如员工绩效评估和奖惩、考核及考勤制度的实施和调整；员工薪酬及福利的实施和调整；员工制服的配备；招聘与人员更换；培训项目的制定和实施；包括但不限于：安全、清洁、客户服务人员等；火灾疏散程序培训、防火演习、以及其它紧急情况的演习，如：抢劫、人员伤亡、地震、炸弹、骚乱等。租金、物业管理费、停车费、电费与其它公用事业收

61、入、以及各种杂项收入；收银和催收所有帐款；租户的信用控制；各类押金、保证金的保管；对外一般财务账册及管理，包括但不限于收支、报表、差异、对帐、电费与其它公用事业收入、以及各种杂项收入；合理的预算控制及预算，包括但不限于：预计收入（租金、管理费、市场推广费、停车位费、利息等），预计成本（薪金和补贴、设备维护、保险、坏账损失、折旧等）；物品供应商的联络；年终结算及下一年度之预算。3 3、会计、预算与财务控制、会计、预算与财务控制7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问4 4、总务行政管理、总务行政管理 文具及办公用品购置及发放等；办公资产装备的

62、管理（复印机、电脑、照相器材等）；内部车辆管理；各类文件档案的分类保存和管理。5 5、租约管理及租户服务、租约管理及租户服务 针对既有租户的管理，包括但不限于：执行所有相关制度和规定、到期后租赁选择、续租及其相关法律文件 制定程序，转让租赁；针对新租户的管理，包括但不限于：新租户的探寻，新租赁的执行准备、租约准备与账户设立，审批和监督 新租户的装修工程；针对商业整体租赁的管理，包括但不限于：空置率报告与行动计划情况、租赁计划更新、日志报告更新、执 行与所有零售商达成的租赁，根据市场变化监控新交易谈判底线，租金审查，监督各项租赁改动；执行租务控制系统的例行工作，包括但不限于监控租户销售业绩，竞争

63、对手的现况、商铺重新布置或改善的 调查报告等；按时收取租金及租金的催收催缴；处理租户及公众的投诉；建立并动态维护租户档案。7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问6 6、广告宣传与公关关系、广告宣传与公关关系 市场策略拟定：进行定期的销费市场研究、对目标消费群转变的掌握、监察市场上的竞争者、制定市场定位加强战略；拟定并监督实施商业的营销、宣传、促销计划，包括但不限于：制定并控制宣传与营销预算；为营销与宣传制作收支报告；建立和谐的租户关系并获得他们对各种项目的支持；制作每月消费者访问量报告；制作每月营销进展报告；举办促销、展览及节日月和公益活

64、动并评估其效果；策划并实施促进租户互动关系的活动，不断改善与租户的联系；在必要的时候向租户公布物业管理费及宣传推广费的收支情况；协调包括政府、消费者、新闻媒体等相关机构和个人在内的公共关系。7 7、定期管理报告、定期管理报告管理建议报告：物业费用分析、物业及设施改善建议、停车场性能报告；财务建议报告；租赁管理建议报告：竞争对手情况、租赁状态、租赁变更与到期监控、人流量分析；推广及公共关系建议报告：广告与宣传效果及计划等；市场分析及行业竞争报告。7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问8 8、项目管理员工培训、项目管理员工培训 培训意向是经营

65、管理需要认真考虑的课题，培训应该被视作一项基本的投资。在此，我们建议的培训，主要是通过理论、考察、实习及在职培训以达到指定的标准。在设计培训的课程中，主要是希望日后管理团队能够按照一些公认的标准进行操作。华夏柏欣将会依据项目的进程及相关条件,为客户组织经营管理服务的培训，以期达到项目的开发目标，我司的相关培训服务费用已含在管理顾问服务费用中，但不包含到我司其它项目实习的员工实习费用及实习期间的福利。我们会为客户制定年度培训计划,给予管理团队全面的,多方位的,国际化标准的培训。培训课程内容包括:团队合作意识经营管理概论经营管理公司架构及组织岗位职责阐述服从上级之合理工作指令保安系统知识内部通讯器

66、材使用意外事故之预防措施紧急时间之处理程序巡逻程序熟读员工守则，严守纪律处理突发事件，例如：火警电力故障入室行窃水管爆裂水淹车辆盗窃交通意外打架拾获财物炸弹恐吓等 7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案69(3)营运顾问服务n 后期营运顾问后期营运顾问9 9、项目管理员工培训、项目管理员工培训 另，其他员工则将据其岗位之要求，接受培训，例如保洁员：工业安全清洁器材之使用清洁物料性能之认识建筑材料之认识意外事故之预防措施又如，工程人员培训内容:工业安全工程入岗培训预防性维修规程电梯运作流程中央空调机组运作流程配电设备后备系统工具使用意外事故之预防措施我司将协助按贵司制订培训课程时间表，这些培训课程将贯穿于职员入岗前及整个合同期，这将确保训练有素之员工能为住户提供高效高质的管理及客户服务。7 汉中项目服务方案项目概况 项目理解 服务方案智能化管理智能化管理 管理区域内公共设施和资源进行智能化管理公共秩序安全管理公共秩序安全管理 为租户创造一个安全、安心的购物环境节能管理节能管理 通过各种有效措施对项目能源消耗进行控制与节约智能化管理措施智能化管理措施 实行智能化集中管理，对管理区