保安培训手册（骨干员工能力要求）_0

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1、保安培训手册（骨干员工实力要求） 培训目的保安工作是物业管理必不行少的一个部分。 为维护所管物业之业主及租户的生命财产 平安。 物业内有一个安定舒适的环境，训练一支有专业有体能的保安队伍，使每位保 安具备强壮的体魄及具备保卫基本技能是必不行少的。 军事化训练及文化课培训军训是体现一支保安队伍的精神面貌的表现，是加强正规化管理的一种必要形式，它 对培育员工的姿态、严整的仪表和组织性、纪律性具有重要意义。 文化课的培训是让每一位管理员了解公司的组织机构，牢记公司的标准规定，熟悉服 务上的一些特殊要求，语言礼貌举止。 培训中使每位管理员熟悉各岗位工作职责及操 作程序，了解应急事务的处理方式，了解公司

2、的通讯运用。 依据公司状况制定各岗位值勤详细要求保安工作主要在于预防。 保安工作必需贯彻“群防群治”的原则，每位员工都要具备 猛烈的平安服务意识，严格执行平安责任制，到处留意作好治安消防工作。 公司是以服务为宗旨。 既要作好平安工作，又要搞好服务，因为保安工作也具有服务 性质。 基本定义保安： 保安的定义就是创建一个平安、牢靠的环境，使人们能够人事他们日常活动的 方法。 保安的主要目的是疼惜人身和财产的平安。 保安方法的详细体现就是保安 人员、锁、栅栏、非法侵入警报等。 保安不是简洁的一件事，假如没有它，人身 和财产就很简洁受到犯罪和其他方面的侵害。 防损： 防损是保安领域里一个新出现的概念。

3、 从根本上来说，防损就是接受各种各样 的方法和一系列的步骤来疼惜人身和财产。 防损不公要强调传统的保安方法（如 保安人员、锁），而且还要接受平安设施和消防设施。 犯罪、火灾和意外事故是 其防范的主要目标。 预防： 在保安和防损领域里，预防是一个重要的策略。 预防涉及削减损失出现的机会 和与此相关的费用。 预防犯罪、火灾和意外事故，全部的目标就是防止灾祸事务。 学习变更人生做成功物业管理人！ 预防的方法是多的，只不过是人们难以都想到罢了。 简洁的例子有： 安装篱笆来 防止夜盗、制定不能吸烟的规定、要求工人们带上防护眼镜以防眼睛受到损害等。 不过，现代保安和防损运用了许多领域的探讨成果，来解决保安

4、当中遇到的问题，商 业管理、心理学和信息技术就是被保安专家用来解决保安问题的方法和手段。 保安服务篇 1.0 保安服务要求 平安平安是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。 物业管理公司应当树 立主动防范的看法，不断提高自身平安防范的实力，协作公安部门和当地政府做好 治安、消防工作，努力使业户有一个平安的工作与生活环境。 有序在物业区域里，业户不仅须要物业的设备设施运行有序，也须要往来的人流、车流 有序。 一旦发生突发事务时，更须要保安人员忙而不乱，刚好有序地应对，刚好妥 善地处理。 这种平安有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。 亲情物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说

5、是一种威慑力气、一种障碍，但对业户与 社会公众来说应充溢亲情。 物业管理公司的保安人员应像管家一样疼惜业户与业户 的财产，为业户供应力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。 形象保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人 员能提高物业的档次，使业户有平安感。 不仅如此，保安服务形象带能增加物业在 社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。 2.0 保安仪容仪表标准 保安仪容标准1.1 保安人员在门岗值勤、小区巡逻、大厦检查、军训及参加如表彰大会等重要会议时， 必需按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、戴白色手套、穿黑 学

6、习变更人生做成功物业管理人！ 色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。 1.2 制服要保持整齐、挺刮、清洁；衣领、袖口洗涤干净；穿衬衫要将下摆塞在裤腰内， 袖口和裤管不得卷起来；帽徽、肩章要保持端正；胸卡别在左胸前、左上口袋的中 间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。 1.3 保安人员着装要保持整齐，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必需扣好。 穿外套不准披在 肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。 留意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或 将制服穿离保安区域。 1.4 内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；腰间皮带上不准挂钥匙 及其他挂件；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。 1.5 大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰

7、间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领 上。 除因工作须要外，不得佩戴有色眼镜。 1.6 保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摇摆，不得晃来晃去；骑车 巡逻，眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行。 1.7 门岗要站在指定的岗位上，姿态要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。 不准背靠门 柱或墙角、树上等。 1.8 立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿态，身体重心落于 两腿之间；挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯 曲，手心向后。 1.9 立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不行将手插进衣袋

8、或裤袋内。 1.10 听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应留意对方说什么，不要左顾右望，心不在 1.11不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿态端正，举止行为规范，不得搭 肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。 保安仪表标准2.1 留意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。 2.2 内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。 2.3 不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃 东西。 2.4 不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。 2.5 值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水

9、或拿着与工 作无关的物品在物业管理区域走动。 学习变更人生做成功物业管理人！ 2.6 不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。 3.0 保安服务语言规范 保安人员在值勤服务中，对全部业户和来宾坚持运用文明礼貌用语，对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、感谢、对不起、愧疚、再见、您好、您早、 请稍候、请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。 回答问题要明确，不要与无 关人员闲聊。 对业户和来宾的来访要热忱，对业户和来宾询问事项的回答要自然诚 恳，不得运用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。 盘问大件物资（物品）携出小区或大厦时要有礼貌，先举手致意或

10、点头示意，并向前招呼说： “对不起，请出示您的证件（请出示物品出入证）”，盘问清楚后登记放行。 阻挡大型货车驶入小区时，先举手致意，说明小区规定、不准驶入理由，请求理解、 支持和协作。 遇到不友好的来客或生疏人，要保持冷静，不行急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐性听取，或作说明，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。 听别人说话时，要留意对方看法与心情，假如须要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说： “对不起，请问您的姓名/单位/住址。 ”即使是处理违章，也不得 以粗鲁看法待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。 值勤中坚持运用的文明礼貌语言，规范用语有： 5.1 常用语：

11、您好、早上好、您请讲、很愧疚、对不起、感谢、下午好、晚上好、晚安、再见； 5.2 称呼用语： 先生、小姐、女士、太太； 5.3 祝辞用语： 新年好、恭喜发财、祝您好运、一路顺风、一路平安； 5.4 职业用语： 请您出示证件-感谢； 请您登记-感谢； 请您与管理处联系； 请问您找谁； 请交停车费-感谢； 学习变更人生做成功物业管理人！ 请您把车停好-感谢； 请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。 相识您很兴奋！ 您好！管理处保安部，请进。 对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍？ 对不起，某先生/小姐不在公司，您是否须要留言？ 对不起，请问您是哪一位？（能否告知我贵公司的名称？） 对不起，您和我们管

12、理处联系好了吗？ 某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们公司目前短暂不须要贵公司的产品，您 是否把您的联系地址和电话告知我；假如须要，我们会和您联系的，好吗？ 对不起，您拨错了。 对不起,请出示您的工作证、介绍信、身份证。 请问您的姓名? 请提宝贵看法，您还有什么问题？ 感谢您的合作，欢迎下次再来，再见！ 您好，请问须要帮忙吗？ 不客气，这是我的工作职责。 4.0 保安服务纪律 保安人员必需严格遵守国家政策、法令、法律、法规，细致执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持平安第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。 保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。

13、听从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。 保安人员必需严格遵守16个不准： 3.1 不准酒后值勤和在上班时饮酒。 3.2 不准在岗位上与他人发生争吵或打架。 3.3 不准在值勤时间吸烟、吃零食。 3.4 不准在夜间值勤时打瞌睡。 3.5 不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。 3.6 不准在上岗时携带手机、耳机、BP 3.7不准擅离岗位、脱岗、串岗。 学习变更人生做成功物业管理人！ 3.8 不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他宝贵饰品。 3.9 不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。 3.10 不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。 3.11 不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨

14、财物。 3.12 不准带亲友到岗位上“陪岗”。 3.13 不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。 3.14 不准打人、骂人及违反“七不”规定。 3.15 不准知情不报或包庇坏人。 3.16 不准当班员工下班后进入工作场所。 “切记保安五要4.1 听从叮嘱，听从指挥； 4.2 要遵遵遵守法律律律，遵守公司和客户的规章 4.3 制度； 4.4 要说话和气，礼貌待人； 4.5 要办事公道，以理服人； 4.6 要团结互助，疼惜公物； “保安五不准”5.1 不准打人骂人； 5.2 不准包庇坏人； 5.3 不准乱拿乱摸； 5.4 不准贪污受贿或私自接受馈赠； 5.5 在岗值勤时不准喝酒，节假日不准酗酒。

15、 5.0 管理员职业道德规范 管理员担负着维护社会治安、疼惜国家、集体和人民生命财产平安，保障客户平安的责任，任务繁重、责任重大。 酷爱本职工作，就是能以企业主子翁的看法对待本 职工作，尽职尽责、主动主动地完成本职工作和上级交办的工作任务。 管理员首先必需细致学习国家的法律法规，驾驭法律的基本学问，并结合本职工作，学习变更人生做成功物业管理人！ 深化理解有关法律法规的本质、内容，驾驭实质。 管理员必需严格遵守国家及地方法律法规，在法律允许的范围内活动，决不能凌架于法律上。 文明站岗，按时交接班，站岗要集中精神，庄重威历，严格履行职责，保持工作岗位以及四周的整齐，给人民群众、客户留下良好的印象。

16、 10 礼貌待人，与人相处要同等和谐，礼貌热忱，不要自恃特殊，不行一世、粗声大气； 遇事不急燥、耐性有礼，在力所能及范围内尽量为群从排忧解难，让群众、客户理 解保安工作，协作支持保安工作。 11 运用文明用语。 语言是人际交往的工具，是道德文化素养的表现，要做到无论在任 何状况下，都应运用文明用语。 12 文明订正违章。 要坚持待人以礼，以理服人，以情感人，婉言相劝。 13 文明待客户。 敬重客户，不得随意动用客户的东西，非工作须要或非经许可不得随 意进入客户室内范围。 14 谦洁奉公，不谋私利。 15 尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。 6.0 管理部管理制度 纪律规

17、定1.1 管理人员必需遵纪遵遵守法律律，自觉遵守公司和管理部的各项规章制度，执行上级的指示 和指令，细致做好本职工作。 1.2 一切行好听指挥，实行层级管理，依据先执行，后上诉的原则。 1.3 准时集中考勤，不迟到、不早退，上下班做好交接工作，有状况刚好向上级请示报 1.4当值时不抽烟、不喝酒、不看书报、不会客、不离岗、不串岗、不打和听私人电话、 不吃零食、不打瞌睡、不收听收录机、不围聚闲谈、不大声喧哗、不做与工作无关 之事。 义务规定学习变更人生做成功物业管理人！ 2.1 维护公司及客人利益、疼惜公司和客人人身财产平安不受侵害是我们每个管理员的 职责，救死扶伤、抢险防暴、防火是我们管理员应尽

18、的义务。 2.2 管理人员必需应尽公民义务和工作职责，严防一切坏人到我保卫范围进行破坏活动。 2.3 确保公司的人身、财产平安不受他人侵害，制止一切违法犯罪分子进行破坏行为， 协同公安机关执法部门擒拿违法犯罪人员。 2.4 遇到自然灾难、治安事故刚好处理、解救，并立刻向上级报告。 2.5 严查一切出入所辖范围内的人员和物品，并依据管理部的规定，分别赐予正确处理。 2.6 保障业主、住户的正值权益不受侵害，并赐予供应优质的服务。 仪态规定3.1 仪态是我们每个管理人员应具备的精神风貌，也是体现我们公司声誉的组成部分。 3.2 管理人员必需保持精神饱满，高度警惕，站、坐姿态端正。 3.3 上班时必

19、需按规定着装、配戴，仪容仪表整齐。 3.4 遇上级和客人必需立正行礼，用适当的礼貌用语向上级和客人问好。 3.5 做到文明执勤、礼貌待人，遇到不知情者要耐性向其说明，并说明公司的规章制度。 7.0 巡逻工作规程 工作目标： 1.1 热忱、礼貌、娴熟地回答顾客的询问并做好指引。 1.2 做好交接手续，确保岗位形象良好。 1.3 小区细致巡逻，确保公共安然无恙故。 1.4 对小区的清洁、绿化细致做好监管工作。 1.5 确保楼层公共设施完好，装修现场符合管理规定。 1.6 精确的传递岗位信息。 岗位职责： 本岗位位于小区内的全部公共区域。 2.1 岗位主要工作内容： 2.1.1 与上一班做好交接班工

20、作，特殊提示接班人员留意未尽的事项,查看上一班工作记 2.1.2对出入小区的人员，要细致巡查，防止无关人员混入小区从事产品推销等不法行为。 2.1.3 阻挡楼层及单元修理施工人员在小区来回走动,施工修理人员一律从西门入口进入 负一层，只能乘坐货梯进入楼层施工。 学习变更人生做成功物业管理人！ 2.1.4 对提着重物的住户或有困难的业户经过时应主动上前帮助。 2.1.5 遇有公司领导带团参观或重要客人来访时,应对其行举手礼；遇见公司领导或员工出 入时应礼貌问好。 2.1.6 对来访人员应礼貌详细询问所找业主的姓名、房号，用可视对讲帮其联系确认登记 后进入。 2.1.7 每天对小区内的清洁、绿化卫

21、生做好监管工作，不合格的应刚好通知分管部门进行 处理，严格按清洁、绿化标准工作规程进行监管。 2.1.8 阻挡小孩在小区内骑单车、滑板车运动或在游泳池边玩耍，防止攀爬现象。 2.1.9 监管业户外阳台违规摆放大型或较紧急的物品，发觉后刚好用可视对讲劝阻订正。 2.1.10 做好“一站式服务” 信息的反馈，及业户报修（投诉）的登记工作。 2.2 公共平安管理职责： 2.2.1 与各岗位保持联糸,当接到有关可疑人员进入小区的通知时,应询问其可疑人员的相 貌及特征并立刻进行堵截，找到该名可疑人员后，应礼貌询问，检查其身份证件时 先行举手礼，问明状况后应做好指引，不能说明来意及业户详细单元、房号等，让

22、 其离开小区；如仍有怀疑时，应通知主任或管理处人员来处理。 2.2.2 对高空抛物状况，做好刚好监管，时常向上察看。 2.2.3 阻挡小孩在泳池，小溪边逗留及玩耍，防止溺水事故发生。 2.2.4 对到楼层修理及安装空调等高空作业状况,应通知施工单位到管理处填写空调安装 申请表交付施工按金，监督其施工过程，并要求其做好相应的平安措施,告知当心 作业的同时帮助其做好楼下现场的疼惜。 2.2.5 对自然灾难等状况,确定要协作各岗位,做好相应信息反馈工作。 2.2.6 制止业主在小区内焚烧物品,及香烛等迷信活动。 2.2.7 对周边公共区域的施工现场严格监管,是否有专人负责及明显的标记。 2.2.8

23、二次装修施工现场的监理： 熟记小区正在进行装修施工的楼层、单元及进展状况，巡察到有装修施工的单元时必需对该单元的装修施工现场进行检查。 检查的范围： 用电是否规范；是否有损公共设施的平安；噪音是否超标；是否按规定配置了灭火器材；是否无证动火及未实行防火措施动火；施工人员 是否佩带有证件；其它违反施工管理规定的行为。 刚好订正和制止违反装修管理规定的行为，每次检查的时间和结果应当记录在巡查记录表上。 2.2.9 在巡察时发觉或接到抢劫（盗窃）、伤人等突发性事务报警时应冷静处理，同时应及 时报告或主动协作其他岗位进行处理。 2.2.10 在巡察中必需携带日常巡察检查的工具（如： 手电、记录本等），

24、强光智能手电的使 用时间20： 00-06： 00（依据天气变更或特殊状况除外）。 学习变更人生做成功物业管理人！ 2.2.11 接班后对周边的安防设施（红外线、门磁报警系统）进行检查测试，是否处于正常 状态。 2.2.12 了解并驾驭小区技防设施的性能、操作方法、位置分布、重点部位等。 2.3 维护公共秩序的职责： 2.3.1 阻挡无关人员及推销人员进入,以及其他有损小区形象的人员进入，确保小区公共安 2.3.2星期一至星期五 08:3012:00,14:0018:00,原则上周六日不能施工，如特殊状况 施工时间为周六、周日 9:0012:00,14:0018:00，在周六日施工中如发出有施

25、工 噪音应立刻制止、以免影响住户生活；国家规定的“元旦、春节、国庆、五一”等 “节日”未经同意禁止施工。 2.3.3 提示并制止夜间在小区内大声喧哗,以免影响他人的工作和休息。 2.3.4 劝阻小孩在小区内骑自行车或滑板车等激烈性的运动，防止损害他人。 2.3.5 劝阻业户带大型狗只在小区内逗留，防止损害他人。 2.3.6 劝阻成年人与儿童争玩儿童游乐场设施，防止设备损坏。 2.4 消防管理职责： 2.4.1 发生火警时应立刻着消防服，携带灭火器快速赶赴现场进行灭火。 2.4.2 了解岗位的消防设施设备的分布状况及性能，消防通道的正确疏散方向，做到一有 状况立刻处理。 2.4.3 发生火警时帮

26、助住户疏散到平安地带疼惜失火现场，阻挡无人员的进入，把损失减 少到最小。 2.5 环境及设施、设备管理职责： 留意岗位四周环境卫生状况,对小区内的地面及绿化带内有影响的环境卫生物品,应刚好通知清洁工清理.对小区内的卫生清洁及绿化设施做好监管工作,如因管理不到 位或失职造成后果,应负相应责任。 疼惜小区内的路灯、游乐场内设施设备完好，出现故障刚好报修。 2.6 特殊服务职责： 2.6.1 帮助老弱病残或须要帮助的人，应主动热忱供应帮助。 2.6.2 下雨天气，对有提着较重物品的业主进入小区时，应主动帮其打伞，护送。 工作指引： 3.1 岗前工作礼仪要求 3.1.1 岗前需检查自已着装及服饰配戴是

27、否符合规定,方可上岗。 3.1.2 维护好本岗位的良好形象,站立姿态为立正、跨立二种。 学习变更人生做成功物业管理人！ 3.1.3 遇有公司领导主动问好:遇有公司工作人员带领外来参观客人时行举手礼:对出入的 业主应主动问好： 遇有须要住户出示证件、查看物品或订正违反规定的行为时，要 先行举手礼。 3.1.4 热忱礼貌接待业主的资询及报修服务，细致填写名都花园业户报修记录表。 3.1.5 交接班后要刚好更换上自己的对外服务公告牌，提高服务形象。 3.2 公共设备设施状况介绍： 3.2.1 小区煤气管道总表及总阀。 3.2.2 有儿童游乐场设施、小区园林小景，小区外围有商铺。 3.2.3 有自动排

28、污系统井道。 3.2.4 小区内设有地上消火栓。 3.3 特殊服务指引 帮助老弱及残障行动困难须要帮助的业主供应便利。 质量记录： 4.1 值班日志 4.2 来访人员登记表 4.3 巡查记录表 相关文件： 5.1 管理员交接班制度 5.2 火警处理程序 8.0 交通管理作业规程 目的规范物业管理公司小区内的交通管理，确保交通平安、道路畅通。 适用范围适用于小区内的全部道路上的车辆及交通设施的管理。 职责3.1 物业经理负责交通管理文件、报告的审批及交通管理的监督、检查。 3.2 管理部主管负责制定大型文体活动的交通管理方案，组织监督和指导车辆及交通设 施管理工作。 3.3 管理部领班负责详细实

29、施交通管理。 程序要点4.1 交通管理的原则。 学习变更人生做成功物业管理人！ 4.1.1 依法办事的原则。 交通法规是道路交通管理的依据和准绳，只有严格执行交通法规，维护良好的交通 秩序，才能保障交通平安与道路畅通。 4.1.2 规范管理的原则。 管理员按管小区内各路段的交通设施要求，对小区内的车辆进行规范停放及行驶管 理，管理员必需按交通管理的正规指挥方法指挥。 4.1.3 文明服务的原则。 平安管理执勤人员在维护交通秩序、订正违章停车或行驶时，必需以礼待人，文明 服务。 详细工作时按管理处员工服务作业规程的要求执行。 4.1.4 时效性原则。 当值管理员在接到交通事故求助时，按突发事务处

30、理作业规程的时效原则进行。 4.2 车辆行驶和停放管理。 4.2.1 监督进入小区的车辆不超过5 千米/小时慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠 右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。 4.2.2 提示司机锁好车门、窗，并将车内的宝贵物品随身带走。 4.2.3 巡检车辆状况，发觉门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应刚好通知车主。 4.2.4 留意进入小区内的一切车辆状况，对载有易燃、易爆等紧急物品的车辆禁止进入小 区，对两轮摩托车或超载（含驾驶员超过两人以上的）的车辆严禁进入小区。 4.2.5 严密注视车辆状况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立刻劝阻，避开交通意外事 故的发生。 4

31、.2.6 指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。 4.2.7 对小区内路面的一切车辆实行统一停放管理： 任何超过1.9米高度的车辆进学问入地下停车场 其他任何未画线路段和消防门前、斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。 4.3 大型文体活动交通管理。 4.3.1 制定文体活动交通管理支配（方案）； 组织落实车辆行驶及停放的管理。 学习变更人生做成功物业管理人！ 4.3.2 物业经理对交通管理方案（支配）的可行性进行审批： 对车辆行驶、停放的管理工作进行监督。 4.3.3 物业经理向公司各有关部门的驾驶员、小区住户进行有关道路交通管理的法规、道 德等方面的宣扬教化。 4.4 交通设施的管理。 4.

32、4.1 管理部领班在每班交接班前对小区道路上的禁鸣喇叭标记，禁止驶入标记等交通标 志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查，发觉有损坏的应予以记录 并刚好报部门主管处理。 4.4.2 管理部主管对领班报告的交通标识的损坏进行核实，并报公共事务部按报修作业 规程处理。 4.4.3 管理部领班负责检查交通设施的状态，当发觉有损失、歪斜移位和风化变色时，应 刚好报告管理部主管以便公共事务部、机电修理部修复或更换。 4.4.4 管理部主管应对整个小区内的交通设施的效能和合理性作出评价，报物业经理以便 为改进和完善道路交通设施系统供应依据。 4.4.5 疼惜各种交通设施不被破坏： 交通设施的管理

33、，除平安管理领班进行系统管理外，还应将此项内容纳入当值管理员的责任范围； 对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按公司行政奖罚标准作业规程进行惩处或令其赔偿。 4.5 领班将小区交通设施的管理状况填写在交通设施检查保养记录表上。 并由部门 归档保存2 9.0管理部工作职责 细致贯彻执行消防法规和上级工作指导，开展防火宣扬，普及消防学问。 学习变更人生做成功物业管理人！ 负责业主/住户对治安、消防的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理、订正和预防措施的实施、跟踪检查。 完成物业经理交办的其它工作10.0 管理员之职责 责任管理员须依据规定时间当值，不行擅离职守，当值管理员在下班时间如未有队员接

34、 替，切勿离开岗位，始终要有队员到来才可收工，如遇时间太久，可请示上级赐予 指示。 确定禁止向住户、转播媒界等发布任何信息。 管理员在当值时所负的责任是 维护顾主物业范围内任何人士生命及财产的平安。 在任何时间或任何岗位内所发生 的事务或意外等，无论大小均要立刻实行适当行动。 管理员切勿以为在收工时间或准备收工时如有事务发生，甚至发生之事务不在他的 当值岗位内向上级报告并不是他的责任。 要切记，管理员的职责是疼惜财产，防止 罪案发生，维持秩序 ，防水、放火、防盗，疼惜生命财产等。 因此管理员有责任向 上级报告全部事务发生，无论在岗位内或旁边或收工后准备离开岗位回家时，如发 现有任何事务发生，无

35、论大小或你 认为琐碎的事物，均可能引至意外或罪行发生， 必需向上级或保安值班室报告。 更可与上级提议及商讨有关改善保安或一般程序。 工作看法每一个管理员，无论身居何职或任何岗位，当值时应保持制服清洁、整齐，皮鞋光 亮，不得阅报、看书、抽烟、饮酒、赌博、进食、听收音机，闲聊及打瞌睡，因为 你身上所穿着的制服是代表公司的，你的外表及行为，切勿令客户觉得你对工作态 度不够细致，导致公司及个人之声誉蒙上污点。 保安工作之相识任何物业或楼宇，不论是属于商业、住宅、厂房、货仓等都有不同的结构和各项设 备，但都不离设有停车场、卸货区、泳池、嬉戏场所、警钟、消防、水泵房、电挚 室、电梯、冷气、气体燃料等系统及

36、设备。 因此保安工作的范围要视乎客户之要求 学习变更人生做成功物业管理人！ 及环境而定，单每位管理员必需明僚及熟悉物业内各种保安设施之操作及效能，例 如对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等，应加以善用，以免减弱防盗效果，并设法 改善，防止匪徒有机可乘。 每座物业或楼宇的保安部门都有不同的人员架构和级别、 各司其职，尽力维护雇主物业范围内任何人士生命及财产之平安。 因此管理员于岗 位当值时应听从上级的督导及执行指定工作，保持工作看法负责，严谨和礼貌，发 扬保安工作之专业精神。 相识物业之基本设施及运做当管理员派驻于某物业工作时，他除了必需清楚及了解该物业之日常保安工作程序 及运做方法，他还须要明僚及

37、熟悉物业内各种基本设施。 例如消防、走火通道、水 务、电力、电梯、气体燃料、空调、警钟、密码锁、闭路电视、录影机等设施及系 统。 每个管理员都应当清楚知道它们的正确位置、操作方法及功能。 现在让我们初 步了解下述各类设施。 4.1 消防系统 现在每个物业项目在建筑完成时，都必需经过消防局检查该物业之消防系统是否符 合规格，发出证书后，才容许客户入驻。 管理员于物业内应当清楚地知道消防入水 挚之正确位置及如何操作其他消防设施，例如消防喉、灭火器、消防警钟及消防喷 4.2消防通道 管理员于巡逻时，确定要当心视察物业内每一条消防通道是否畅通，照明是否足够 及楼梯扶手有无损坏和留意防烟门经常须要关闭。

38、 4.3 水务、电力系统、冷气系统 每座物业，大部分都有自己的修理部门，驻有合格的工程人员做日常之保养及维护。 管理员不愿定须要相识如何操作及修理之技术，但他们必需清楚知道该些系统的正 确位置。 4.4 电梯、手扶梯 通常都会由电梯公司做保养及修理，管理员只须要知道电梯内之设备有否损坏，不 正常声响，乘客过多时如何指导分批乘搭，有水渗入电梯或困人时的处理方法。 4.5 气体燃料系统 大致上有煤气、石油气及自然气等，管理员必需知道该系统闸筏的正确位置，在有 学习变更人生做成功物业管理人！ 事发生时知道如何关闭。 4.6 警钟、密码锁、闭路电视、录影机 一般物业，都设有先进的保安系统，由管理员或专

39、人监管及操作，一有事故发生， 有关部门即时获得信息并实行行动。 场地平安管理及事务处理10.1 巡楼时应留意之事项 物业管理为求完善，必需有赖于保安、清洁及工程日常修理工作，上述几项又与巡 逻物业工作有密切关系，因为全部物业之缺漏状况，除由住户干脆向管理处申诉外， 其余皆有保安人员从巡逻物业时所发觉。 因此，巡逻物业之内外范围是特殊重要的， 而管理员在执行巡逻工作时必需要留意及提高警觉性。 10.1.1 物业巡逻 巡逻管理员至少每两小时巡楼一次，但不应有固定的时间和路途，以免匪徒乘虚而 入，特殊留意楼梯、走廊、电表房及其他隐藏地方、通道等，以确保并无任何可疑 人员匿藏在物业内，伺机犯案。 并留

40、意公众地方之门边暗角，水渠侧，洗手间坐厕 及水箱底有否预先藏爆窃工具等。 10.1.2 巡楼时留意 各楼层之电表房、机房均放有灭火器，巡逻时要经常留意有否过期、遗失或曾经运用过而未有更换。 留意各楼层公众地方之清洁，对任何放置於公共地方及堵塞消防走火通道之物品垃圾要刚好记录，请示上级以便做出处理。 各楼层范围内之公众设施是否有损坏，如垃圾房之门锁、灯泡、地台、花槽、水喉以及各类设备等。 每日检查楼梯及走廊灯有否损坏，包括烧灯泡或光管，灯罩裂开等。 学习变更人生做成功物业管理人！ 发觉设备房门损坏或被弄开，要即时入内检查，留意意外事务发生，刚好报值班室和当值主管并作好记录。 电梯如有损坏，必需立

41、刻停止运用，并同时在受影响之楼层贴出通告，通知值班室至电电梯公司尽快派人员修理。 经常检查楼层内水表房有否因水表漏水而造成水浸之情形，如有上述情形应通知值班室以做出适当处理。 如有紧急停电或例行停电情形时，巡逻员应当加强巡察相关的停电楼层，并预备手电筒、应急灯等工具备用。 单位装修遗留下的垃圾，管理员应立刻与业户或装修公司联系，劝喻其自行清理，并务求能于最短时间内清理妥当。 对任何突发性的声响作详细检查，此声响可能由试图偷进物业的人或机器故障发出的，若邻近物业架设竹棚或在建筑中，更应加倍当心。 如听到住户呼救或发觉可疑人员，须立刻报值班室及报警并封锁大门及其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁

42、莽实行行动。 劝喻各住户勿将垃圾或杂物放弃在走廊或楼梯等公用地方，以免影响环境卫生及堵塞通道。 如发觉有杂物被弃置在走廊、天台或楼梯间，应立刻找寻物主及劝喻 自行搬往地下卸货区的垃圾收集站（除装修垃圾外），如无法找到物主，通知清 洁工人尽快清理，并记录于日志薄内刚好向上级报告。 （依据消防条例，堵塞消 防通道实属违法行为） 劝喻住户将花盆或物件放好并在淋花时，勿将水淋到屋外，以免影响及危害到他学习变更人生做成功物业管理人！ 人。 （适用于住宅小区） 巡察物业内外范围，不准有小贩摆卖并留意有无闲杂人等徘徊。 10.1.3 停车场巡逻 停车场内常有发生车辆门锁、车门抽手把、窗门、尾箱及前后挡风玻璃

43、被匪徒毁坏， 然后偷去车内之财物及拆除音响器材或作弄性毁坏。 如遇上述情形，应立刻设法寻 找车主报警，然后看管该车辆，但不要触摸任何部位，等候警察到场调查。 停车场 因为出入口多简洁逃走，所以保安措施须特殊加强。 匪徒各有不同犯罪目标，例如 先毁坏车门、窗门、开启尾箱偷取车内财物及拆除音响器材，偷车，刑事性毁坏， 放火烧车，躲藏在隐藏地方等候机会作案，向佩带宝贵饰物之夜归人士行劫或劫持 住户入屋行劫。 10.1.4 巡逻停车场时留意 隔远留意车辆内是否有人，如车内有人时，视察其动作是否可疑，必要时通知值班室报警。 晚上灯光照明要足够，如有光管或灯泡损坏须立刻更换，因灯光不足是有利匪徒活动。 留

44、意有无紧急物品存放。 消防平安管理篇 1.0 消防平安职责 1.1 物业经理职责 学习变更人生做成功物业管理人！ 1.1.1 对全公司的消防平安工作负全面领导责任： 贯彻执行消防法规、规定，支持分管消 防工作的员工开展工作，督促平安管理部经理做好分管工作中的消防平安工作。 1.1.2 把消防工作列入日常工作的重要内容，建立完善消防平安制度，使全公司的消防工 作做到“五同时”。 1.1.3 依据消防管理工作“五落实”（即领导落实、组织落实、制度落实、整改落实、设 施落实）的要求，定期主持召开消防平安例会，听取消防工作汇报，对存在的问题 探讨改进措施，作出确定（确定事项应有正式文字记载），并检查执

45、行状况。 1.1.4 负责在作出有关的物业管理决策和接待服务指挥时，确定保证平安消防措施。 1.1.5 负责组织查明火灾事故的缘由，确定重要奖惩。 1.1.6 负责组织推动本公司消防平安和消防常识的宣扬及普及教化工作，结合实际，提出 贯彻实施的要求，定期实行消防演习，提高消防意识。 1.1.7 依据“五落实”的要求布置和定期组织全公司消防检查，督促落实消防平安制度。 主持探讨整改重大火险隐患，并检查整改落实状况。 1.1.8 对在消防工作中的先进集体和先进个人，赐予表扬和嘉奖；对违章的集体和个人， 赐予经济惩处和纪律处分。 1.2 管理部主任职责 1.2.1 在总物业经理领导下，详细负责全公司

46、的消防平安工作。 1.2.2 贯彻执行有关消防法规、规定、制度和标准，检查落实状况，坚持严格管理、依法 管理、科学管理。 1.2.3 制定和组织实施年度消防工作支配，编制消防经费预算。 1.2.4 经常开展群众性消防法规、常识、责任制的宣扬教化，组织专（兼）职消防、平安 管理员进行业务学习、训练，督促落实岗位责任制。 1.2.5 组织和帮助有关部门制定要害部位消防制度和平安措施，并监督检查执行状况。 1.2.6 坚持进行消防平安检查，督促有关部门消退火险隐患，遇有紧急担忧全问题时，应 指令先行停止作业，并立刻做出处理。 1.2.7 参加新建、扩建、改建等工程项目和引进设备的审查和竣工验收及施工

47、人员管理工 1.2.8对消防设备、器材的质量和正确运用进行监督检查。 1.2.9 亲临火灾事故现场，组织员工扑救，并负责查明火灾缘由，提出处理看法。 学习变更人生做成功物业管理人！ 1.2.10 详细组织火灾事故的调查，依据“三不放过”（即事故缘由没有查清不放过，责任 者没受到教化惩处不放过，没有整改措施不放过）的要求，细致处理。 负责统计分 析火灾、火险状况，提出预防措施，管理防火档案。 1.2.11 总结推广公司内外消防工作先进阅历，负责有关评比、奖惩事宜。 1.3 管理部领班职责 1.3.1 对所属的班组和分管工作中的消防平安工作负责。 1.3.2 组织和督促班组学习，落实上级、公司和部门的各项消防平安规定、制度。 1.3.3 每日检查工作同时检查消防平安，制止订正违章，定期检查所用的各种电器设备、 电动机械、明火器具，督促维护保养，刚好整改故障和火险隐患。 1.3.4 督促班组对所管消防用具、灭火器材的日常维护、保养，保持完好，专物专用。 1.3.5 发生火灾事故，立刻报告上级，拨打本物业内线电话，外线电话，并组织抢救、保 护现场，参加事故调查处理。 1.4 管理员主管消防职责 1.4.1 帮助平安管理部经理、消防主管做好消防平安工作，确保物业平安。 1.4.2 领导平安管理员熟悉驾驭检查物业内各区域消防设施设备在位状况，并达到“三懂